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房地产商业模式范文1
【关键词】房地产； 代建。
房地产代建是由拥有土地、资金的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种商业模式。本文将着重探究房地产代建模式的定义与分类、商业代建的发展基础及风险防范。
一、房地产代建模式的定义及分类。
基于委托方的不同性质，房地产代建模式可分为商业代建和政府代建两类，其中商业代建又分为项目代建和资本代建两类。
1. 商业代建。
所谓商业代建，是由非政府类委托方委托，代建方进行开发建设的代建模式。项目代建和资本代建两种商业代建模式的主要不同在于标的地块是否已确权。
（ 1） 项目代建。
项目代建是指代建方与已经取得标的地块土地所有权证的委托方合作，由委托方承担全部或部分资金，代建方承担工程营造和销售任务，通过管理和品牌输出，为委托方提供项目开发全过程管理与服务，并依据项目销售或利润总额收取佣金的代建模式。
在项目代建运作过程中，委托方负责筹措项目开发所需全部资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担项目投资风险。代建方主要负责项目管理团队组建、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理。
（ 2） 资本代建。
资本代建与项目代建的运作模式大体相同，其不同之处主要在于，资本代建的委托方多为外部资本，不一定存在实际经济主体，且并未获得标的地块的土地使用权，因而代建方的管理范畴中也会相应增加投资咨询、项目公司组建、前期管理等方面的内容。
2. 政府代建。
政府代建，顾名思义，就是代建方与政府相关部门合作，承接安置房、限价房等保障性住房和大型公共服务配套的建设管理与服务，依据项目的投资、销售或利润总额收取佣金的代建模式。
相对于商业代建而言，政府代建项目的利润较低，但通过参与民生工程建设，代建方在赢得市场占有量的同时，也可获取更多的社会资源，不失为当下房地产开发企业生存与发展的良好载体。
二、商业代建模式的发展基础。
房地产代建模式体现了市场经济专业化分工的基本原则，其中政府代建模式存在时间和成熟程度均较商业代建见长。但在当前房地产调控的政策环境下，房地产市场正逐步从卖方市场过渡到买方市场，产品品质日益受到重视，商业代建模式的合理性和可行性日渐凸显。因而本文仅讨论商业代建模式的存在基础与风险防范。
1. 合作双方对开发理念认知的一致性。
委托方对代建方产品开发理念的认同是代建合作存在的根基。目前，商业代建业务主要来自二三线城市，并以地方性龙头企业居多，部分拥有资金或土地资源的企业并没有房地产开发或高端物业营造的经验，需要更具影响力的房地产品牌和产品来确保项目的议价能力与盈利水平。因此，代建方通常是高端房产品营造的代表企业，其开发理念和相应的品质、成本要求与委托方对于项目的认知存在着一定差距。故而，在确定合作关系前，委托方与代建方必须就产品营造的各项标准达成高度一致，以保障项目正常运转。
2. 人才培养与输出的效率和质量。
代建方品牌输出的高质量和一致性是代建商业模式存在的关键，而实现品牌输出最重要的因素便是项目管理团队的综合素质。
代建方要实现规模化经营，必须高度重视内部人员招聘、培养和输出的质量和效率，以保障自身品牌的同质化输出。
3. 土地与资金的保障力度。
虽然代建方不承担项目的工程成本、土地成本、人力成本以及相应的资金成本，但为保障项目开发和销售节奏，确保项目开发按计划推进，项目规划条件、土地权属的确定以及委托方的资金支付能力仍是合作意向时期关注的重点。
三、商业代建模式的风险与防范。
目前，经过部分代建企业的经营与尝试，商业代建模式展现出良好的发展状况与发展前景，但也显露出一定的经营风险，主要包括委托方干预风险、政府干预风险以及履约风险，需要代建企业高度重视、有效防范。
1. 委托方干预风险与防范。
上文中已经提到，委托方与代建方在产品开发理念不可能完全一致。在项目实际运营过程中，存在因委托方各类干预而影响项目推进的风险，双方在签约时应建立科学合理的决策机制，注重合约规划与成本控制，保障双方利益最大化。
2. 政府干预风险与防范。
目前，由于政府规划调整带来的设计、工程调险在项目实际推进过程中仍屡见不鲜。代建方须优化项目拓展渠道，选择土地、规划条件明晰的合作项目，同时尝试建立“政府 － 委托方 － 代建方”三方合约机制，降低项目不确定性。
3. 合作履约风险与防范。
商业代建需要委托方的资源支撑和承建方的实际劳动，因而代建合作履约风险主要来自委托方和承建方。在委托方层面，要依据项目开发节奏设计代建佣金收付款节奏，明确双方权责范围，同时慎用设计资源，保障企业知识产权； 在承建方层面，要加强项目管理团队的执行力，严把质量关，同时选择优质承建方建立长期合作机制。
综上所述，商业代建模式作为一种房地产开发的创新模式，在当前中国政策和市场环境下，其可行性和盈利能力是值得关注的，但其操作过程中也存在一定的风险。委托方、代建方应积极探索改良渠道，通过代建模式优化房地产市场资源配置，促进房地产市场健康、有序发展。
参考文献
房地产商业模式范文2
由于REITs本质上是房地产融资(大部分是权益融资)的一种模式，通过发行REITs将所拥有的部分资产套现，特别是通过IPO完成一次性融资，是绝大多数发行REITs的基本动机。除lPO阶段外，在REITs的运营阶段，以“开发+持有”为特色的地产商还可持续地以向RElTs出售物业的方式进行融资，使REITs成为以“发+持有”为特色的地产商与资本市场之间的长期有效接口和稳定融资平台。从长期来看，发行REITs产品比IPO等一次性融资方式的意义更为重要。
以“开发+持有”为特色的地产商的REITs的操作模式有两种：一种是将物业直接打包销售给REITs管理公司。另一种思路是将物业转让给REITs，并用物业转让的收入认购REITs与物业等值的一部分基金份额，从而完成物业由实物形式向基金份额形式的转化。
第二种思路可能是未来我国房地产开发商与金融机构台作推出REITs产品的主要思路。因为通过这种转让，首先开发商可以获得物业转让时产生的资本得利机会，即将物业转让给REITs的时候产生的转让价格相对于物业账面值的溢价：其次，可以把不可流动的房地产实物转化为可以流通的基金份额；另外，由于流动性在市场上可以产生溢价，这就意味着认购与物业出售时金额相等的基金份额有可能产生比持有物业本身更高的市场定价。从持有物业到转变为持有高流动性基金产品的以“开发+持有”为特色的地产商，将会在资金获取上更加灵活，更易变现。
根据国外的经验，REITs的发起人在REITs发行后往往会持有(或通过其子公司持有)一定份额的股份(如40％)，例如，在新加坡上市的凯德置地旗下的几个REITs产品均采用了这种方式。这种做法一方面可以保证发起人与广大持有者的利益具有一致性，增强持有者的信心：另方面，发起人的持有比例虽然大幅降低，但由于其他投资者更为零散，所以仍继续对REITs所拥有的物业具有控制权，从而达到既能融大笔资金又不丧失对物业控制权的目的，这也是利用REITs进行融资的最大优势所在。同时，没有转让给REITs的部分，发起人仍可以享受物业增值给发起人带来的收益。
目前根据我国的房地产开发实践经验，通常在购置土地的时候，待购土地中会含有大量商业性物业规划项目，这是我国房地产市场的一个特色，也是我国房地产和城市化进程在特定阶段的产物。在这些产品的组合中，将要建设或者正在建设的商业物业的未来管理模式和发展模式仍不确定。通过REITs的发行，有可能解决这类房地产企业目前的出租性物业和待开发的商业物业收益率较低和流动性不足的问题。
按照新会计准则3号的规定，房地产资产在以“开发+持有”为特色的地产商的资产负债表中通常是按照原始成本计价，每年按照直线折旧法不断提取折旧，其账面价值往往会低于房地产的真实市场价值。当然，按照新会计准则，也可以采用公允价值为投资性房地产物业进行计价。但是由于目前市场仍不成熟，房地产资产的公允价值很难持续可靠取得并被各机构认可，因此，大部分企业仍旧采用原始成本计价方式。
以“开发+持有”为特色的地产商所发行REITs中的物业通常都是优质的收益性物业，市场表现良好。REITs的发行能够使这些房地产资产的增值体现在账面上，使得资产负债表中的资产总额增加，同时增值部分也会计入利润表，提升当年度的利润增长水平，同时增加每股收益。
近年来，以“开发+持有”为特色的地产商的发展节奏与房地产运行周期的部分脱节，部分地表现了这类企业在我国当前情况下采取的商业模式上的不足。一方面，在市场趋好时，以“开发+持有”为特色的地产商很难拿到非常好的土地：另一方面，在市场转差时，这类房地产商亦没有很好的资源和能力作为应急的支撑和支持。尽管“开发+持有对房地产开发商来说是一个较为稳定的商业模式，可以平抑市场剧烈周期性波动时，尤其是市场低谷时的销售压力等给房地产商带来的冲击，但是在我们目前的发展现状下，这类房地产商通常缺乏应对市场竞争的核心能力。
倘若能够通过REITs的发行为持有和经营型物业提供解决出路，可以使以开发+持有”为特色的地产商着眼于房地产的综合开发――配合当地政府在城市核心区进行较大规模的商业物业搭配多业态的开发。从经营角度考虑，综合性开发可实现资源的良性互动，且其客户可以互相借力，形成整合效应。只有实现从“开发+持有”到业务经营再到独特商业模式的转变，才可能为这类房地产商带来可持续发展的机会。
从长远看，REITs模式有助于以“开发+持有”为特色的地产商实现分离开发性房地产业务和经营性房地产业务的发展战略。通过管理所发行的REITs，可以提升其房地产资产管理的核心能力，并使之成为新的业务来源和增长点。担任基金管理人和物业运营管理人的子公司亦可在实际操作中积累大量经验，在服务母公司发行的REITs的同时，还有可能为其他企业REITs的发行和运营提供相关的咨询。顾问或管理等服务，成为这类企业的创新业务。
REITs为以“开发+持有”为特色的房地产商提供了建立战略合作伙伴的机遇。通过REITs的发行，这类企业可以同些国内外优秀的金融机构，包括投资银行、资产管理公司，基金管理公司、证券公司等建立合作伙伴关系，而这些金融机构又可以为这些房地产商提供个未来与融资和与机构投资者的联系平台：认购REITs的部分机构投资者可能成为发行REITs的房地产商其他业务的重要潜在客户和合作对象，同时，通过REITs的发行和运作，可以给房地产商提供个与世界上专业的物业管理公司等建立联系的契机，从与他们的沟通和合作中获取物业专业经营和管理的先进经验。
在建立全方位的战略合作伙伴关系的基础上，以“开发+持有”为特色的地产商若能成为国内REITs的首批发行者，通过发行REITs产品，还可以大大提升此类型地产商的品牌影响力和号召力。
房地产商业模式范文3
【关键词】众筹，房地产众筹，互联网金融
一、房地产众筹概念及基本模式
（一）房地产众筹是一个新兴的电子商务模式。房地产众筹是基于互联网金融中“众筹”发展而来的新理念。众筹是指在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。其基本模式是项目发起者在网站上展示项目，投资者则根据相关信息选择投资项目。而房地产众筹则是众筹的一个细分市场，指一群人通过 Internet 为房地产相关产业的项目或者创意提供资金支持从而取代诸如银行、风投、天使投资这类公认的融资实体或个人。
（二）房地产众筹基本模式
目前，房地产众筹处于起步阶段，发展中的模式主要有以下四种：投资理财型;营销推广型;合作建房性;合作购房型。
1.投资理财型。主要指投资者在互联网第三方平台上浏览交易市场的相关信息，确定投资的房地产项目，将资金打入第三方平台，第三方平台再将资金转给由信托公司审核通过的房地产项目。在项目资金筹集到位后，投资者自此开始将会经常受到有关投资项目进展情况的最新消息。
2.营销推广型。房地产商联合知名的房产信息平台已经完工楼盘的众筹信息。众多投资者可以以较低的价格联合购买特定优惠的房产。筹资时，较低的价格迅速吸引购房者的目光，带来一定轰动效应，为房地产商楼盘的推广起到推动作用。
3.合作建房型。在该模式目前只在微信平台初步发展。由一名或多名资深房地产行业人员发起。具体流程如下：申请人先递交申请表，通过审核后，交纳100元订金即可进入购房微信群，项目的设计、户型、价格等，全部通过微信群成员商议决定。打造别具一格的建筑装修风格。
4.合作购房型。发起者通过此模式筹集资金，来购买相关地产，满足自住的需求。合作购房型的房地产众筹主要是指个人通过众筹平台向若干出资者借款。 这一过程中，平台的作用是多样的。 一些平台起到中间人的作用;一些平台还担当还款的责任。 相比于银行众多的审批程序和高额的还贷利息，发起者可以利用众筹平台立刻获取所需资金，贷款利息相对较低。而借款人的小额借款也可以获取较高的借款利息。平台将二者的需求结合，达到互惠共赢的目的。
从目前的发展情况来看，投资理财型的房地产众筹模式发展较好，市场上存在成功的案例，已经得到消费者的认可，为消费者带来了实际的收益。其他几种模式尚处于探索阶段，模式的成功运作还要等待市场的检验。
二、关于房地产众筹分析及建议
（一）发展优势
1.门槛低，面向普通大众。互联网金融最大的特点就是降低了投资的门槛，使普通民众也可以参与金融理财的活动中。房地产众筹打破地产开发需要雄厚资金实力的传统，将地产所有权细碎零分，面向所在地产项目居民以及社会出售基于所有权的股份，筹集公众的闲置资金，同时公众获得项目盈利和地产升值的红利。
2.链接行业链两端的需求。房地产众筹在项目选择时就充分考虑投资者的需求，参与投资的居民对于附近建筑更加具有话语权，建筑更加符合居民的需求。比如：因为代沟等原因，50-60岁老人们不愿与子女居住，并且有一定退休金，想要购买适合未来养老的房型。平安好房推出的养老地产众筹项目，就是充分考虑老人的需求。
3.较高投资收益率。房地产众筹充分发挥互联网的长尾效应，积少成多，吸取公众大量的闲置资金，来投资房地产高回报的项目。不仅如此，相关平台也绕过了复杂的地产中介和银行贷款程序，砍掉了中间佣金和贷款利率等费用，让整个项目的成本更加低廉。项目实施过程中考虑投资者需求和建议，成交量上升，为普通大众带来较高的投资收益率。
4.公平性、公开性、提高透明度。利用互联网平台搭建双方信息互通的平台。筹集资金完成之后，投资者就会时刻收到项目开展的信息。众筹中的资金将会交由第三方支付机构全程监控管理，保障信息公开化，透明化。致使投资者和地产商在收益和损失方面是公平的。
（二）面临的障碍
1.不动产投资的流动性较低。房地产项目完成需要一段时间，短则几个月，长则可能需要几年时间。另外，房地产行业市场容量有限，交易成本较高，造成房地产投资的流动性较差。投资者在投资完成之后，需要相当长的周期才能获取收益。投资时间变长，投资人可能认为存在较大风险或者自身现金需求，而撤去投资。
2.政策、法规不完善。在中国，由于相关政策、法规尚不完善，推进中国国内首例众筹买房项目也面临着一系列争议。因此，应从监管上加强众筹平台的消费者保护。美国JOBS法案中对众筹的界定、关于保护投资者利益的相关规定都值得中国借鉴。
（三）实践应用建议
1.投资者：推荐投资人从小额投资开始尝试，并且多和其他投资人进行交流。投资人应该确定他们所投资的资金，是由第三方机构进行监管的。并且，在投资项目获得全部目标金额之前，投资人应该时刻注意资金的安全和动向。
2.房地产商：首先要提供有投资价值的项目，才能吸引投资者。其次在项目开展的过程中保证项目信息的公开性，注重透明度。另外，注重良好服务，不是一味地进行价格战略。
3.第三方平台：建立一套标准来寻找合格投资者和筹资者，并且要有专业的房地产团队和风控团队对项目进行筛选。不仅要选择信誉较好信托公司进行担保，还要做出详细的数据报告和后期收益分析，保证投资人的收益安全。时刻关注国家政策，不要跨越政策红线。
总的来说，房地产众筹模式具有良好的商业前景，未来有极大的发展空间。在实际企业运用的过程中，要与市场具体情况相适应，进行适当的调整与创新，才能充分发挥房地产众筹模式的优势。
参考文献：
[1]范家琛. 众筹商业模式研究[J]. 企业经济， 2013， （8）： 72-75.
房地产商业模式范文4
网络经济是知识经济的一种具体形态，这种新的经济形态正以极快的速度影响着社会经济与人们的生活。与传统经济相比，网络经济具有以下显著特征。
（一）快捷性网络经济消除时空差距是互联网使世界发生的根本性变化之一。首先，互联网突破了传统的国家、地区界限，用网络使整个世界紧密联系起来，把地球变成为一个“村落”。其次，信息突破了时间的约束，使人们的信息传输、经济往来可以在更小的时间跨度上进行。网络经济可以24小时不间断运行，经济活动更少受到时间因素制约。再者，网络经济是一种速度型经济，以接近实时的速度收集、处理和应用信息，节奏大大加快了。
（二）高渗透性迅速发展的信息技术、网络技术，具有极高的渗透性，使信息服务业迅速向第一、第二产业扩张，使三大产业之间的界限模糊，出现了第一、第二和第三产业相互融合的趋势。三大产业分类法也受到了挑战。为此，学术界提出了“第四产业”的概念，用以涵盖广义的信息产业。
（三）经济外部性网络经济主要表现为经济外部性。正如凯文•凯利提出的“级数比加法重要”的法则一样，网络形成的是自我增强的虚拟循环。增加了成员就增加了价值，反过来又吸引更多的成员，形成螺旋型优势。“一个电话系统的总价值属于各个电话公司及其资产的内部总价值之和，属于外部更大的电话网络本身”，网络成为“特别有效的外部价值资源”。
（四）可持续性网络经济是一种特定的信息网络经济和信息网络经济学，它与信息经济、信息经济学有着密切关系，是知识经济的一种具体形态，知识、信息同样是支撑网络经济的主要资源。美国未来学家托夫勒指出：“知识已成为所有创造财富所必需的资源中最为宝贵的要素，知识正在成为一切有形资源的最终替代。”正是知识与信息的特性使网络经济具有了可持续性。
（五）其他特点1．用户体验至上。互联网时代是一个信息透明的时代，消灭了信息不对称。有了互联网后，游戏规则变了。消费者鼠标一点就可以比价，而且相互之间可以方便地在网上讨论，因此，消费者掌握的信息越来越多，于是变得越来越精明、越来越具有话语权。2．免费的商业模式。传统经济强调“客户(顾客)是上帝”。这是一种二维经济关系，即商家为付费的人提供服务。然而，在互联网经济中，不管是付费还是不付费的人，只要你使用产品或服务，你就是上帝。因此，互联网经济崇尚的信条是“用户是上帝”。在互联网上，很多东西都是免费的，例如聊天、搜索、电子邮箱、杀毒，不仅不收钱，还要把质量做得特别好，甚至倒贴钱来吸引人们使用。正是因为互联网经济基于免费的商业模式，用户才显得如此重要。3．价值链创新。淘宝通过免费开店，颠覆了它强大的竞争对手eBay；360通过免费，颠覆了收费的杀毒软件厂商；微信通过免费发信息，对电信运营商形成了巨大的威胁。互联网的免费商业模式，本质上讲是通过免费获取巨大的用户群，然后在此基础上创造新的价值链。
二、基于互联网应用的房地产业发展模式
房地产是中国社会最大的焦点，需求的释放推动了资产价格的飙涨，而飙涨的资产获益者又反过来持续拉动对资产的需求。从现状看，是否有一种新的模式可以化解虚高的资产价格所隐含的泡沫风险，使购买者可以不再担心毕生积蓄购买的资产贬值受损？
（一）缩短开发周期现在的房地产项目从动工到开售最快也需要七个月，开发过程中受各种因素影响，整个周期通常会在一年以上。房地产作为非标化项目，是否可以通过工厂预制构件，在现场快速安装，减少水泥浇灌，避免传统工艺的“物理限制”？如果房地产的开发周期从一年下降到几个月，就可以大幅度降低建筑施工成本。标准化生产的建筑构件，可以避免偷工减料，消除不同开发商质量标准的差异，而且在楼宇节能化、智能化上可以提供全新的居住体验，改变或者提升当前的住宅服务。房屋在结构上也是标准化的产品后，楼盘的差异更多来自楼盘自身的位置、外部装饰、内部装修、环境等的不同。
（二）介入物业后端市场互联网模式与传统商业模式的差异就是改变了利润端的来源。从直接销售产品盈利，延展到后期服务盈利。在居民的日常消费中，是否存在更深入的社区化配套服务和深入挖掘住户习惯的可能？智能化家居+社区物联网的发展，可以在满足现有生活方式的同时提供新的便利，挖掘物业后端消费市场潜力。物业服务过去一直是后续的配套服务，但现在已经有许多房地产商在布局物业后端消费市场。如某家公司在这个基础上更深入一步，通过统一的APP，把物业服务与居民的日常消费行为结合在一个平台。用户可以通过APP缴纳物业费等，在此基础上增加便民服务或者周边商业广告，营造出一个基于周围15分钟生活圈的在线社区。当前已经有很多成熟的服务商提供这方面的服务。现在要考虑的是，用户使用频率是否足以支撑一个独立的APP，还是把配套服务搬到微信、大众点评这种平台型APP更好。当用户成为某小区的业主之后，这种牢固的居住关系往往长达数十年。而且住房租赁所产生的物业需求，与业主也不存在差异。另外，房地产本身就是良好的金融抵押物，开发商对自身物业的价值评定理应比银行更深入，在此基础上，提供短期消费贷款服务也是非常自然的结果。
（三）房地产网络营销运作模式房地产网络营销与传统营销相比，最大的特点在于其本质上是一种互动营销，即楼盘的开发商利用互联网，通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设，分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流，其信息流向是双向而非单向的。
1．采购平台。房地产商通过互联网对供应链的重新整合，改变了产业内上下游企业之间以及企业与政府之间的交往方式，从而能够最终降低交易成本。如房地产开发企业可以利用电子商务进行项目招标，与咨询企业、建材企业、建筑企业、物业管理公司等直接开展业务。这样不但减少了中间环节，提高了服务效率，而且提高了企业经营活动的透明度，扩大了合作伙伴的选择范围。通过房地产网站，还可以建立起相关企业的信息高速公路，形成企业之间的信息链，建立无场地办公环境的房地产虚拟企业。
2．广告平台。房地产的开发企业通过自身建立的网站，或者通过在其他网站广告等手段，对产品进行宣传。这是继报纸、广播、电视后，进行房地产广告投放的第四个媒体，房地产网络广告有其自身的特点和优势。
3．销售平台。房地产数字化销售平台可以分为网络直销和网络间接销售两种。其中直销是指开发商通过网络渠道直接销售产品。通行做法有两种：一是企业在互联网上申请域名，建立自己的站点，由网络管理员负责产品销售信息的处理，传统的销售工作也可有机嵌入信息化营销流程；二是委托信息服务商网上信息，以此与客户联系并直接销售产品。网络直销的低成本可为开发商节省一笔数量可观的佣金，而且还可同时利用网络工具（如电子邮件、公告板等）收集消费者对产品的反馈意见，既能提高工作效率，又能树立良好形象，适用于大企业建立产品形象和企业品牌。网络间接销售是指利用网上中介机构进行销售，专业网站不仅拥有数量可观的访问群，而且具有房地产专业知识和丰富的营销经验，能够很好地完成营销策划。考虑到本身的实力以及建立和维护网站的成本，这种间接渠道策略尤其适用于中小型房地产公司。
4．信息平台。利用网站或网页进行项目相关信息的，例如项目的建设进度、最新的房地产法规、楼盘的促销信息、项目某些方案的意见征集等，都可以迅速地出去。与传统的信息媒介相比，网络营销的信息平台不但可以信息，而且可以通过留言板、业主论坛等及时地获得信息反馈，例如购房者与业主既可及时得知开发商的决策方案，又能及时地对诸如房型设计、装修标准等提出自己的意见，实现真正的互动营销。
5．交流平台。在信息交换的基础上，房地产网络营销应建立业主与业主之间的交流平台，即所谓的网上社区，以促进小区文化的形成。
6．管理平台。房地产网络营销的管理平台是产品售后服务中的一环，开发商在网站架设中为日后物业管理公司开辟专用的空间，物业管理公司可以在此公告通知和小区财务管理情况，听取业主意见，有利于日后小区的规范化管理。
（四）互联网房地产取得的一些成果房地产网络营销由于其介质自身的特点，使其拥有了一些其他媒体无法比拟的优势，同时房地产的互联网营销之路也取得了一些成果。
三、房地产网络营销存在的一些问题以及相应对策
（一）硬件设施的制约我国网络尚处于起步和发展阶段，基础设施差、技术软件落后、缺乏网络安全保护措施和高水平的网络营销人员，网络立法、结算系统、房地产税收等配套设施跟不上，以及广大消费者对持卡消费的排斥，都制约着网络营销的发展。单是互联网普及一项，就已经大大地制约了网络营销现阶段在我国内地的推行。
（二）网络内容简单，不能满足消费者的需要现在房地产网站不少，且呈扩张趋势，但大多数房地产企业实力较弱，服务内容单调，的信息许多是“复制”和“粘贴”的，在数量和质量上都没有超过传统媒体。这样的信息量是远远不足以促使网站访问者做出购买决策的，至少应做到提供三维动态的样板房、小区的位置及环境，除了房地产本身的信息外，还要为访问者提供有关国家政策、法律咨询、购房程序和技巧等知识。还有一些房地产网站不适应市场需求，缺乏独特价值，竞争优势不明显，网络营销成了买卖双方之间多余的第三只手。
（三）机制缺乏信任感众所周知，房地产是一件价值巨大的产品，它往往是一个人、一个家庭一生中最昂贵的一次购买，所以每个购买者都是非常小心谨慎的。人们仍然信奉眼见为实的观念，看不到实物，就不可能将一大笔款项交给一个小小的鼠标。况且我国的消费者与房地产商的互信度一直较差，所以目前消费者是无法充分信任网上交易的。
（四）解决办法
房地产商业模式范文5
关键词：房地产企业 运营模式 转型 持有物业模式 轻资产运营模式 社区商业模式
引言
在我国，房地产业以一日千里的发展趋势，成为了国民经济的命脉。我国房地产业已历经十多年的飞速发展，然而，与此同时，房地产企业经营环境也面临着全面的变迁与更新，房地产企业运营模式也将从成长期走向成熟期。本文将对国内房地产企业运营模式的转型展开具体探讨与论述。
1 我国房地产业的运营模式分析
1.1房地产业主流运营模式
就现阶段而言，国内房地产行业的业务模式主要有物业滚动开发与物业持有两种模式。其中，业务滚动开发模式已经成为现阶段国内房地产行业的主流运营模式。相比之下，物业持有模式的发展较为缓慢。我国房地产行业的开发商大多选择业务滚动开发模式，而很少有主动选择物业持有模式。
尽管政府对城市规划与土地出让提出了明确的要求并做出了详细的规定：房地产开发商开发住宅项目时，应当配建一定体量的公共建筑项目，然而，开发商通常会将这类公建物业也进行销售，或者将其产权与房地产项目进行整体销售或分割销售，除非在房地产销售情况不理想的时候，才会考虑物业持有的策略选择。由于物业持有模式下的投资额非常巨大，而且成长性十分有限，因此，房地产开发商不会主动涉及物业持有模式。
1.2国内房地产行业发展的生命周期
我国房地产业已历经十多年的飞速发展，国内房地产企业经营环境也面临着全面的更新与变化，住宅项目物业滚动开发模式的发展将从成长期走向成熟期。根据产业生命周期理论，一个产业进入成熟期，其外在的明显特征表现为市场需求增长放缓，供应大于需求，逐渐形成供大于求的局面。土地成本增加、低价竞争愈演愈烈、营销成本居高不下，最终导致企业利润率下降。一些综合竞争力较弱的中小房地产企业不得不相继退出，整个房地产行业的集中度越来越高。
2 新形势下国内房地产业运营模式的转型
我国房地产行业滚动开发模式正走向产业成熟期，单一的物业滚动开发模式已经无法满足市场环境的变迁和革新。目前国内房地产企业正面临着需求增长速度不明显，市场竞争愈演愈烈，政府对房地产行业的调控越来越频繁，房地产企业应当站在更高的视角，把握全局，了解国内房地产行业的发展现状与经营模式，针对企业自身的现实特点，选择和调整适合的经营模式，制定和修正科学的发展战略。
2.1运营模式转型方向
持有型物业模式与轻资产运营模式正逐渐代替原来的物业滚动开发模式，而成为我国房地产企业转型的主要发展方向。
2.1.1持有物业模式
第三产业的发展是推动房地产行业需求增长的核心驱动力，反过来，商业地产又对第三产业的发展起到载体的重要作用。因此，第三产业与商业地产的发展是相辅相成的。
第三产业一日千里的发展与成熟，给持有型物业带来了更多的机遇和无限的前景。物业持有模式是房地产企业运营模式转变的明确方向，可以通过不断增加持有型物业在房地产开发项目中的比重，将原来的住宅滚动开发模式转变为物业持有模式。因为商业地产与住宅滚动开发的业务模式不同，开发商必须要拥有雄厚的资金，积累丰富的经验，因而，房地产企业在城市化率为50%―60%的时候，就需要为企业运营模式的转型做好充分的准备，这样才能赶上在城市化进程结束之前，在住宅区需求增速变缓甚至跌入谷底之前，增加建立和提高与住宅项目开发能力截然不同的企业能力，在商业地产领域占有稳定的一席之地。
2.1.2轻资产运营模式
房地产开发企业除了走持有型物业经营模式之外，还正从重资产模式向轻资产模式的发展方向进行转变，收益方式也从以获取资产升值为主向获取增值服务收益为主的方向发展。笔者认为，就房地产行业的总体发展趋势而言，该行业发展的最终演化结果就是专业化、精细化。房地产企业也将朝着一个专业化、精细化的方向发展。目前的房地产行业中，土地资源与持有物业的资产增值空间都十分有限，房地产开发商应当将收益方式转向其他相关领域，例如开发代工管理、品牌溢价、物业管理、商业运营及衍生收益和地产基金等。地产金融也正走向多元化的发展道路，房地产企业可以从地产金融服务中获取相应的费用收益，从业绩提成中获取相应的收益。目前，国内很多开发商已经对这些增值服务领域有所尝试，将轻资产模式作为高度专业化的房地产行业的业务模式。
要实现业务滚动开发模式、物业持有模式与轻资产模式这三种运营模式的相互转变，需要跨越相对漫长的历史时期，然而，这是行业演化和进步的普遍规律，因此，房地产开发企业应当主动做出调整，采取积极的应对措施。
根据房地产各类运营模式的生命周期可知，我国房地产企业的滚动开发模式很有可能是在未来10年内由成长期循序渐进地步入商业地产需求相对成熟的阶段。第三产业的迅猛发展，将带来物业持有模式发展下的房地产行业的黄金期。随着房地产业的不断专业化，商业地产的业务模式将逐渐剥离资产持有的智能，进而向专业开发服务于资产管理结构的方向发展，完全实现轻资产运营。要实现轻资产运营模式，还应当要具有高度发达和成熟的金融市场，房地产项目开发商要有相当全面的专业知识，积累充足丰富的行业经验，产业体系也应当高度精细化和专业化，具备这样的条件之后，房地产行业的轻资产运营模式咋城市化进程接近尾声的时候，大致可以实现。三种运营模式生命周期分析如图1所示。
图1三种运营模式生命周期分析
2.2运营模式转型路径
从长期来看，业务滚动开发模式将因其优势的逐渐弱化而逐渐被淘汰，轻资产运营模式又相对超前，近期很难得到普及和应用。随着持有型业务模式适宜低扩张环境、经营稳定的优越性日益突出，单一的业务滚动开发模式无法满足行业演进与市场的发展需求，逐渐向“开发+持有”双重模式转变，或者直接向纯粹的业务持有型模式转变，这也是房地产开发商最为自然和现实的选择。一些以住宅开发项目为主的大型发地产企业，已经成立了商业地产运营中心，为了拓宽领域，不少一线房地产企业正进军商业地产领域，很多企业都致力于提高持有物业的比重，这一比例在未来十年会增至20%―30%。
由于持有物业具有稳定性，且具有长期收益，在未来的几年里，逐渐将住宅开发所形成的现金流，转投一部分到持有物业中。房地产业的主流趋势将会是采用租售并举，以售养租的内部现金流的平衡来实现模式转型。然而，与此同时，我们也应该意识到，国内房地产持有型物业模式具有投资额度大、回报周期长、成长性有限等局限性，因此，必须应当尽快找出切实可行的策略，来促进房地产模式的转型。
2.2.1大型商业物业的增持难度大
中国房地产企业的经营模式由业务滚动开发模式向租售并举的经营模式或者单纯的持有型物业模式发展，将经历一个漫长的历史时期。
尽管持有型物业模式的现金流具有较高的稳定性，能够提高房地产开发商的开发风险。然而，从当前的收益情况来看，持有型物业模式与住宅业务滚动开发模式相比，仍然具有明显的劣势。就国内商业地产的发展现状而言，一线城市的优质物业投资回报率通常是在6%―10%区间内，仅靠租金回报收益远低于，甚至根本无法获得与住宅滚动开发业务相近的资产收益率。即使将公允价值变动因素考虑在内，资产收益率仍然远不能达到滚动开发的收益水平。
持有型物业的投资规模太过巨大，商业地产规模化投资的门槛越来越高。目前为止，很多以住宅开发为主的房地产开发商，仍然无法满足规模化投资持有物业的资金要求。与此同时，因为持有物业投资回收周期较长，现金回收速度慢，就算一线商业地产企业不再扩大规模，全力以赴地发展投资物业，等到5年之后，该企业投资物业也仅占总储备的20%―30%，根本无法发挥平滑周期风险的作用。大多数房地产商由于达不到持有物业规模化投资的门槛，也不具备有力的金融工具支持，不应当贸然大幅度增加持有物业，否则会让企业面临更大的不可控风险，因此，需要循序渐进地发展，持有型物业发展模式的转型，仍然需要10年以上的时间才有可能彻底完成。
2.2.2社区商业是突破方向
由于大型持有型物业的收益率过低、投资额度过高、回收周期长，以住宅开发为主的房地产商大多选择“开发+持有”相结合，这种社区型商业模式也促进了房地产开发企业向租售并举模式转变。社区型商业能够很好地满足社区居民的日常生活出行、购物、消费、娱乐等综合性需求。随着城市范围的不断扩大，通勤成本的不断上升，住宅区周边的社区商业已然成为了人们生活中较最为便捷的消费场所。城市住宅郊区化的发展趋势与人们生活水平的不断提高，带动了越来越多中高档社区商业的发展，在住宅区周边逐渐形成了可供持有的高价值物业，其发展空间完全不亚于城市中心区项目。
将社区商业为房地产企业的长期持有资产，实现社区商业的良性循环发展，促进房地产开发项目的品质提升，提高房地产开发商的品牌影响力，另一方面能够为企业带来具有增值空间的持有物业，带来稳定的现金流，是由物业滚动发展模式向持有型物业发展模式转型的可靠途径。
3 结语
目前，由于居住房地产需求增速逐步放缓，大多以住宅滚动开发为主的房地产开发商，以确保财务安全为前提，以合理的价格、合理的投资额度、合理的投资规模、合理的时点来实现对商业物业的开发和持有，循序渐进地从滚动开发模式向租售并举的模式自然过渡。因为持有型物业投资规模较大，优质土地资源稀缺，很难在短期内实现物业持有模式的转型，可能要经历很长的历史时期。社区是一种最接近住宅滚动开发模式的物业类型，也是支持目前房地产企业从原来的单一的住宅开发向租售并举模式转变的重要跳板，具备了成熟的金融市场之后，优良的社区商业能够有助于实现房地产企业的轻资产运营。
参考文献：
[1]王世渝.金融主导――重构中国房地产经营模式.城市开发，2004-05-20
[2]张永伟.传统房地产经营模式的终结.厂长经理日报，2002-03-04
房地产商业模式范文6
互联网时代，商业模式变革的风口
在互联网时代，政治形态，经济形态和生产要素都发生了改变。“中国最大的店铺是淘宝，最大的酒店是携程，未来最大的饭店可能是饿了么或大众点评网，而最大的汽车公司可能不是所谓的上市公司，而是滴滴。” 优势资本董事长吴克忠表示。
吴克忠认为，中国经济转向有风口，每个风口都是一个生产要素的变化，关系着商业模式的变革，分别是资源、用户、平台、数据资产、资金、竞争、价值和管理。“现在的资源来源于共享，共享经济正在变成一个最大的资源提供商，规模经济中所谓的生产形态分为大规模设计、大规模资源、大规模生产、大时间传播和销售，而大规模资源靠众筹，大规模销售靠众销，大规模传播靠社交化传播，已经不再是原来我们所谓的资源。”
据国际电信联盟的最新报告称，截至2016年年底，全球互联网用户人数达35亿，相当于全球人口的47%。中国互联网用户人数达7.21亿，位居全球第一。互联网时代，用户是核心，从而带动商业模式的转变为用户导向。“现在创新商业模式的企业关心的不是生产哪个产品，而是服务哪部分人。就好比饿了么关心的不是饭，而是吃饭的人；滴滴关心的不是车，而是出行的人；携程关心的不是酒店，而是出行旅游的人；淘宝关心的不是卖什么产品，而是买东西的人。”
吴克忠表示，平台把原来的细分经济转为连接经济，所以无论饿了么还是Airbnb，就都是把资源连接在一起，在这个过程中，会出现新的商业模式和商业逻辑。所以，平台在未来或许可以打造一个不再为渠道、品牌、库存和资产买单的社会。此外，数据在未来将是不可侵犯的，大数据会促使资产经济向精准经济转型。
企业的核心竞争力一直是企业家普遍关注的问题。优势资本合伙人、商业模式专家郑翔洲认为，核心竞争力不只是产品或技术领先，而是一个品牌的影响力。“没有一个产品、技术可以养企业一辈子，只有品牌可以养企业一辈子。迅速做大，成为细分行业的第一或者唯一，是最好的创造核心竞争力的办法。”
郑翔洲认为，新的资本模式，应该是打造一条产业价值链，让上游和下游赚到钱，合作伙伴赚到钱，员工赚到钱，自己赚到钱，既能够赚到短期的钱，又能赚到长期的钱。“有些时候，上下游与合作伙伴都赚钱，但是自己不赚钱，例如团购网、视频网、京东商城和滴滴打车。但是，它们获得了上百亿的融资，因此投资一个企业不是它赚钱，而是因为它值钱。”
“麦当劳里宣传的产品是汉堡和蛋挞，赚钱的产品是可乐，值钱的产品是房地产。它是全世界最大的隐形房地产商。而有些企业很赚钱却不值钱，比如很多房地产企业和工程型的企业，三年不开张，开张吃三年，商业模式不具备可持续性，做的是一生一次的生意，这样的企业很赚钱，但不值钱。”郑翔洲表示。
久零购联合创始人、CEO胡承敏认为，当前线下的传统商业存在几大痛点：其一，流量来得太缓慢，流量获取难度高；其二，盈利越来越困难，突破成本投入高；其三，消费者被价格所绑架，没有取得实质收益。
对此，胡承敏表示在现在的大背景下，“一招鲜吃遍天”的方法已经不再适用，选择持续的运营链是必然规律。例如，在久零购模式的价值链中一共涉及到五方，即供应商、久零购、城市运营商、联盟商家和消费者，而通过资源的有效整合和实时动态大数据的应用，以供应链的优化持续整合和互联网的技术作为基础平台，以本地化的商盟为手段，以经营人或者流量为目的，打造全渠道、全场景的消费新生态。
商业模式的原点：解决客户的真实问题
对于如何实现商业模式的升级，直方大管理创新中心创始人许正认为，首先应为客户解决真实的问题。“企业需要自问，目前要解决的这个问题是你真的想解决的一个社会问题，还是为了做一个创新模式？如果答案是后者的话，风险是比较高的，因为企业只想解决自己的问题，而没有想解决社会和别人的问题，因此最后的回报与商业设计点会有偏差。商业模式不是设计出来的，一定有一个原点，就是解决客户的真实问题，为客户提供真实的价值，由此一步一步迭代。”许正建议企业从解决真实问题入手，逐渐迭代自己的商业模式。
其次，许正认为当企业解决这些客户问题的时候，应该能够清晰地回答客户到底是那些群体，而企业的价值在何处体现。如果做不到这两点，则不可能构建一个真正差异化的模式，而没有差异化，就无法产生持续的竞争力。
