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建筑智能化研究报告范文1
关键词：楼宇自控 研究报告 在我国建筑业大力兴建的环境下，建筑智能化市场迅速成长起来，而给人们带来舒适工作及生活环境的楼宇自控系统的市场随之越来越大。
通过楼宇自控系统（这里指通常所说的小BA系统或狭义BA系统），采用先进的计算机控制技术，以丰富灵活的控制、管理软件和节能程序，使建筑物机电或建筑群内的设备有条不紊、综合协调、科学地运行，从而达到有效地保证建筑物内有舒适的工作环境、实现节能、节省维护管理工作量和运行费用的目的。 在工程数据的积累中，楼宇自控系统工程造价数据可参考为：
住宅小区：约2元/m2；大型工建及商业建筑：约20～30元/m2。这里造价的最高与最低可有一倍之差。
1 楼宇自控市场期待规范化管理
调查数据表明：当前的楼宇自控市场有喜有忧，喜的是这个市场很大，国内外楼宇自控厂家纷纷争抢这块大蛋糕；而忧的是目前这个市场存在着一定的问题，缺乏统一的管理。
就中国的大环境而言，建筑智能化的市场前景非常乐观。加上近两年，业主对智能建筑的要求越来越高，这给楼宇自控厂家提供了一个很大的市场，各楼宇自控厂家竞相使出法宝，以抓住有利商机。
尤其是2008年第29届奥运会带来更多的商机，有几个楼宇自控厂家专门为此成立了相应的部门，如霍尼韦尔（天津）有限公司成立了场馆设施项目部、西门子楼宇科技（中国）有限公司成立了奥林匹克项目部等，以期用完善的技术解决方案来服务北京奥运。
2003年厂家重要市场举措：
施耐德电气收购瑞典TAC公司
2003年6月12日，施耐德电气宣布收购著名楼宇自控公司瑞典TAC公司。TAC是一家世界知名的楼宇自控公司，市场价值约110亿欧元，并正在以每年6％的速度增长。TAC 在其产品中采用了包括LonWorks网络等许多开放技术，这些技术与施耐德的”透明工厂”概念能够完美地结合。收购TAC将为施耐德公司在楼宇自控领域奠定坚实的基础。
霍尼韦尔抓住发展契机 亚太总部移师中国
2003年6月18日，霍尼韦尔公司宣布：即日起将亚太公司总部从新加坡移至中国上海，在上海张江高科园内建立新基地。
将公司总部移至上海是霍尼韦尔商业战略的一个重要组成部分，它有助于抓住亚太地区的发展机会，尤其是在中国这样的新兴市场。在过去的几年里，中国的投资不断增加，基础设施不断完善，客户群、供应商及专业人才都有迅速的增长。
江森自控与QAD战略合作开发新一代准时制
2003年7月9日，江森自控有限公司与QAD公司（全球制造业协作商务解决方案的供应商）宣布：双方已携手建立合作伙伴关系，共同为QAD的旗舰产品MFG/PRO开发新一代准时制（Just-In-Time）顺序交付模块。通过建立合作关系，QAD公司可以得到汇聚了江森自控有限公司10余年的知识和专业经验的准时制顺序交付软件模块开发成果，同时还可获得江森最好的专业知识和建议，从而可以进一步改进 QAD产品的设计并减少该项产品上市的准备时间。
市场竞争的结果势必会引起一些问题，如竞争手段、技术水平、服务质量等方面，同时也会造成利润的下滑。在这种情况下，就需要有机构来出面管理这个市场。在这方面，国家对行业的管理机制特别重要。建立行业协会、制定行业标准、规范行业市场，是产品成熟化的标志。如何定义智能建筑BA系统行业厂家，如何制定行业标准，关系到产品化的目标能否真正实现，也关系到BA市场能否走向规范。
目前，国际上尚未有完整的关于楼宇自控的设计与施工的标准，其主要原因是世界上的建筑物设备工程因地域、传统、能源、标准等差异，建筑设备的系统设计方案有很大的不同，因此针对建筑设备监控的BA系统其设计方法也会有较大的不同。
国际上一些供热、制冷空调学会或协会等组织，分别在其制定的协议与标准中不同程度地包含了一些关于BA系统工程设计的规定。如用于楼宇自动控制网络的数据通信协议BACcom，就是由美国冷暖空调工程师协会组织（ASHRAE）的标准项目委员会（SPC）135P于1995年6月制定的。 2002年1月30日，北京市质量技术监督局了《建筑及住宅小区智能化工程检测验收规范》（DB11/146-2002），从2002年2月 20日起实施。其中，第三部分”建筑设备监控系统”适用于建筑设备监控系统的检测验收，相应的改、扩建工程也可参照使用。
2002年，上海市建设与管理委员会责成同济大学社区信息化与智能建筑研究中心组织中国上海测试中心、上海市智能建筑检测中心、浦东科技局和上海市设备安装公司起草上海市工程建设规范《建筑设备监控系统检验标准》，目前已完成报批稿。
2 楼宇自控系统的发展趋势
2.1 我国建筑智能化市场初具规模
近年来，我国许多专家访问了欧美与亚洲发达国家，并与这些国家的专业人士就智能建筑技术进行交流，得到的结论是发达国家并没有象我们那样对智能建筑的热情，也不存在专业权威的智能建筑协会组织，对智能建筑的热烈谈论曾是多年前的历史。现在发达国家的智能建筑系统大都是按照建筑物使用功能进行设置，尽管没有刻意把智能化放在建设目标上，但是智能化系统的装备技术是先进的，系统的设置是完备的，系统的工程设计是合理的，系统的运行状态是良好的。
经过业界各方人士多年来的探索、推进，我国建筑智能化系统工程得到了迅速发展。目前，无论是智能建筑的理论、设计理念、建设法规、设计方法、施工技术、工程管理，还是建筑智能化行业管理及智能物业管理，都通过教训与经验的总结，日臻成熟完善。
就目前而言，我国智能建筑的建设理念与建设目标并不低于国外，某些理念高度甚至超过了一些发达国家。但是，在准确把握智能建筑的设计定位、高质量的工程实施与系统有效运行管理方面，还有一定的差距。
近年来，建设部与各地建设主管部门对智能建筑工程加强行业管理力度是很有必要的，但是政府无法也不可能解决所有的问题，大量的工程与技术问题、市场问题最好由相关的行业协会来牵头解决。
2.2 楼宇自控系统的集成化
2.2.1 以楼宇自控系统为基础的系统集成方式
系统集成主要通过建筑与建筑群综合布线系统和计算机网络技术，使构成智能建筑的各个主要子系统具有开放式结构、协议和接口都标准化和规范化。
系统集成的方式主要包括：
（1）智能建筑的系统集成可采用以BAS为中心，通过LonWorks或BACcom等技术实现和集成模式。
当前BAS的结构大多采用二级网络形式，即上层为以太网，下层采用RS485、LonWorks等速率较低的标准工控总线方式，具备集成的有利条件。此外，以BAS为中心的集成模式还可通过开发与第三方系统的网络接口（网关或网络控制器），将各种系统数据集成到网络主干上，这样BAS网关就能将SAS、FAS等第三方系统的协议转化为BAS级通信主干协议，从而实现了以BAS为中心的集成目的。
各楼宇自控系统厂家基本都依照以上的集成原理进行系统集成，有的楼宇自控系统厂家还专门开发了系统集成的管理软件。
（2）智能建筑是以信息集成为核心，连接所有与之相关的对象，并根据需要综合地相互作用，以实现整体的目标。可采用OPC技术和ODBC技术实现智能建筑的系统集成。
（3）新的集成技术是将信息集成建立在建筑物（群）内部网Intracom 的基础上通过Web服务器和浏览器在整个网络上的信息交换、综合与共享，实现统一的人机界面和跨平台的数据库访问。
（4）实时数据的集成和管理数据的集成。
智能建筑中包括多个子系统，涉及实时控制和分时管理两个不同的信息处理领域。由于处理对象差异，各个子系统无论在硬件和软件结构上都有着很大的不同。系统集成的实质是一种横向集成，是把各个子系统通过物理集成、网络集成、应用集成而连接成一个完整的大系统。
对于智能建筑来说，实时数据的集成是最为重要的，也是首先实现的要充分利用先进的产品和技术，实现对建筑物消防、安全防范、电梯控制、灯光控制、停车等诸多子系统实时数据的集成，并完成各子系统之间的联动控制。
2.2.2 智能化对建筑物的影响
由于我国经济发展的不同，各地区的智能建筑建设速度及水平也有相应的变化。上海作为我国的现代化大城市，城市智能建筑的建设发展很快，出现了街区智能建筑群的建设现象。上海同济大学社区信息化与智能建筑研究中心曾对上海市淮海中路商业街区建筑群智能化系统深入的调查研究，对该地区智能化系统工程建设的现状作了分析。
表1
表2
（2）智能化系统投资与大楼经营效益
弱电投资、智能化水平与出租率之间的关系，见表3。
表3
令 x —— 单位建筑面积的弱电系统投资（元/m2）
y —— 大楼设备所达到的智能化水平（%）
z —— 大楼出租率（%）
由表3中的相关关系可见，单位建筑面积弱电系统投资越大，其智能化水平越高，则其出租率也越高。
弱电投资、智能化水平与大楼租金之间的关系，见表4。
表4
令 x——单位建筑面积的弱电系统投资（元/m2）
y——大楼设备所达到的智能化水平（%）
z—— 大楼租金（$/ m2.月）
各大楼的租金虽然取决于以下诸多方面：大楼的设计、建造标准；大楼建造的年代；物业管理的水平；建筑物所处的地段；大楼的装修标准、风格；物业营销策略，而且大楼租金与实际成交价之间有差异，但是单位建筑面积弱电系统的投资、大楼智能化程度，对大楼租金有着一定程度的影响。［节选摘自《智能建筑与城市信息》2003年第2期《商业街区智能建筑群的工程建设》］。
2.3 楼宇自控系统的数字化
2.3.1 数字化楼宇自控系统的概念
最近几年，未来的楼宇被人们认为将会是充满了各种各样的智能设备。楼宇控制网络中的传感器、执行器、阀门等都是智能的。楼宇的基础设施能无缝隙的将数据网和控制网连接起来，形成整体的楼宇网络。
整体的楼宇网络将成为未来楼宇控制的典范。整体的楼宇网络概念已不再是一个对将来的期望，今天它正在发生中。提供智能设备、子系统和系统的厂家正在如指数般的成长。这种推动力主要来自于业主们，他们对楼宇物业集成度的要求越来越高，这也是合理的。因为在今天，楼宇自控子系统如门禁、闭路电视、电梯、空调暖通、保安和消防中的智能产品都已问世了。
虽然这许许多多的智能产品正在导致楼宇子系统的逐渐更新，但真正的整体的楼宇网络系统仍然少见。生产厂商们一方面表示他们全面向开放性系统靠拢，但另一方面又限制互操作性产品的发展，因为他们必须面对一个标准网络通信协议和真正的开放性结构所带来的市场变化。大公司愿意维持现状大多是因为利益上的考虑。许多大厂商在他们的底层设备中采用了LonWorks技术，是因为发现使用LonWorks平台这一经济有效的技术可以实现他们的封闭系统中的设备互通信息。
2.3.2 楼宇自控系统的远程监控
基于因特网的楼宇设备远程监控结构可以基于各种操作系统平台。对于市场上的BA系统，如江森和霍尼韦尔等产品，其系统内置有专用的数据库，并提供有接口，可以转化为标准的数据库，通过前面提到的方法，用户可以从远程通过调用数据库来了解整个BA系统的情况。如果他想获得BA系统的实时状况和实时控制BA系统，可以直接通过浏览的方式监控BA系统。
现代的楼宇自动化系统应基于Intercom来实现信息交互、综合与共享，实现统一的人机界面和跨平台的数据库访问，真正做到局域和远程信息的实时监控，数据资源的综合共享，以及全局事件快速的处理和一体化的科学管理。一旦将传统的BAS系统延伸到因特网上，建筑管理人员即便是在千里之外也可以完成他的职责。可以说因特网与智能建筑是分不开的，通过因特网，不仅可以完成监控职责，而且还有很多便利，比如楼宇设备厂家可以通过因特网持续了解自己设备的运转情况，当设备运行在非正常状态时，厂家可以立即采取措施避免事故发生，当然可以减少运行管理费用。可以说，基于因特网的BAS技术代表着楼宇自动化的发展方向。
2.4 楼宇自控系统被控设备日趋智能化
2001年，根据BSRIA的估计，中国的商用中央空调市场总价值约在9亿美元。而家用空调如果按产量来估算价值（考虑到价格战的因素），估计在60～70亿美元之间。两者相加不到80亿美元。而当年美国开利公司的全球销售额就接近90亿美元。 BA系统的价值与意义就在于降低初投资，节约运行费用和人工成本，更好地实现舒适性控制要求并协调各个系统，BA系统是集中空调系统不可或缺的组成部分。
3 智能建筑的节能与管理
智能建筑特别是BAS（楼宇自动化）与研究高层建筑节能有着极为密切的关系，检测建筑物各项能耗的各类传感器和仪表是BAS的组成部分之一，建立能量使用数据库是研究节能的基础，是BAS核心软件的组成部分，集散控制系统是完成BAS各子系统控制功能的主要手段，更是实施节能的媒介。良好的管理可减小高层建筑能耗10%，通过优化设备的运行可节能10%，而这二者都可由BAS的软件来实施。
智能建筑中BAS的核心是HVAC（供热、通风、空气调节）系统，此部分投资比重大，能源消耗大，占建筑总能源消耗的50%以上。因此HVAC系统智能化的程度不仅是实现环境控制效果也是取得直接经济效益的关键。
智能建筑中实现节电节能，重在HVAC系统节电节能。国外BAS，系统节能率一般可达30%左右，也正是业主投资建筑智能化所期待的主要回报内容之一。然而目前国内在智能建筑中，真正能做到这一点并不多。其主要原因是市场管理和技术管理方面的问题。
技术管理方面的问题是HVAC自控设计与HVAC系统设计存在着脱节现象。在智能建筑中，HVAC及其自控系统的工程实施的步骤大体上是建筑设计院的暖通空调专业人员进行HVAC设计，并提出HVAC自控要求，由自控设备厂商进行控制部分的方案设计和施工设计，并安装调试，然后移交给物业管理部门进行运行管理。这几个环节包括了建筑设计院、设备安装、自控厂商和业主等单位。工程实施本应形成密切配合，一环扣一环的运转；然而，实践表明，目前其中各个重要环节常常脱节，遗留后患，给BA系统的正常运行和节能效果带来严重的问题。因此，应针对上述问题采取有力措施加以解决，使节能效果真正实现。
智能建筑中还有其它系统节电节能，如照明、电梯等应通过优化设计，采用先进的节电技术，以获得良好的节电节能效果。照明系统能耗占商业建筑能耗的26%，照明系统的节能设计可以较大比例地减少高层建筑的能耗。
4 2003年楼宇自控系统市场调查数据
主要针对国内外楼宇自控系统品牌进行了调查。
（1）楼宇自控系统的满意度。
性价比满意度，见表5/图1；
表5
图1
销售服务满意度，见表6/图2。
表6
图2
（2） 楼宇自控管理软件的满意度，见表7/图3。
表7
图3
（3） 常用的控制器/传感器品牌，见表8/图4。
表8
图4
（4） 常用的执行器品牌，见表9/图5。
表9
图5
（5）常用的变风量控制系统品牌，见表10/图6。
表10
图6
（6）常用控制系统品牌
常用的空调控制系统品牌，见表11/图7；
表11
图7
常用的新风机控制系统品牌，见表12/图8；
表12
图8
常用的变配电控制系统品牌，见表13/图9；
表13
图9
常用的给排水控制系统品牌，见表14/图10。
表14
图10
建筑智能化研究报告范文2
工程名称：最高****新建业务用房
建设单位：最高****司法行政装备局
编制单位：北京市****咨询服务公司
二一年八月
一 总论
受国务院机关事务管理局的委托，我公司按照有关规定对*******新建业务用房投资概算申报进行了审查。
1、审查范围
①建设规模及建设标准。
②建设投资概算。
2、审查依据
① 国家计委《关于印发党政机关办公用房建设标准的通知》（计投资［1999］2250号）。简称《党政机关办公用房建设标准》。
② 《最高****办公楼扩建工程项目建议书（代可行性研究报告）》。
③ 新建业务用房初步设计图纸。
④ 其它造价文件、资料。
二 审查内容
1、建设规模
该工程总建筑面积17114m2，其中地上结构七层8941 m2，地下结构两层8173 m2，建筑密度37.1%，容积率2.2，绿化率33%，汽车停车位155，檐高30m。
按照《党政机关办公用房建设标准》规定，该工程归类于一级办公用房，包括办公室用房、公共业务用房、设备用房、和附属用房，人均建筑面积指标为26~30 m2。本业务用房编制定员为280人加13位院领导，总建筑面积应控制在7618 m2~8790 m2，考虑到除去该工程地下停车场部分、为其他建筑服务的部分、公共用房以及高级领导的较高标准等因素，审查认为基本符合规定。
2、建筑标准
本业务用房主要作为最高****院领导办公用房、重要部门办公用房、审判委员会会议室、外宾接待室、党组会议室等，包括一个公共中庭。建筑使用面积64%，满足《党政机关办公用房建设标准》不能低于57%的规定。各功能房间标准亦满足规定。建筑标准层高按照规定不宜超过3.6m，本工程为3.9m，考虑到使用要求，较为合理。
本工程内装修重要部位采用中、高级装修，其余部分为普通装修，内装修造价1900万元，占建安工程总造价20%，未超过《党政机关办公用房建设标准》的25%限度。
外装修与旧办公楼和法庭建筑改造统一规划设计，是该工程的重点，同时考虑到该工程作为国家最高审判机关标志性建筑，且位于天安门周边重要区域，因而综合考虑建筑性质、建筑造型、城市规划、建筑立面特征与周围环境的关系等，适当精心设计，按照中、高级标准装修是适宜的。
3、造价指标
3．1总投资指标
该工程总投资范围包括新建业务用房全部工程、旧办公楼和法庭部分外立面改造装修、旧法庭部分新建加层、前期工程及相关配套工程费用等。总造价30889万元。
3．2前期费用指标
前期费用10319万元，占33%，属于实际发生的费用。基于该项目位于北京市中心特殊位置，土地价格及拆迁费用均属最高，此项费用与同位置工程相比，已属于较低水平；
3．3配套费用指标
市政管线及配套工程费用3378万元，占11%。该项费用包括整个院内市政、道路、电力、热力、绿化等改造费用，并为下步旧楼改造提供基础条件；
3．4建安工程费用指标
建安工程费用14626万元，占47%，单方造价8545元/ m2，属于较高标准，但该部分包括了土建部分的旧楼外立面改造费用、旧法庭上部新建加层，数目较大，同时本工程结合了“最高****审判手段现代化工程”的建筑智能化建设，提高了弱电工程的造价，故除去旧楼外立面费用，新建业务用房的该项费用约5400元/ m2，属于中高价位。结构工程造价1600元/ m2，合理。建议优化外装修（如外挑檐等）设计方案，适当减少造价；
3．5其他间接费用指标
其他间接费用1499万元，占8%，属于合理范围。
三 审查结论
建筑智能化研究报告范文3
关键词：工程建设；全过程；监理
自1988年开始我国建设监理试点工作在全国范围内开展至今，我国的建设监理事业已经走过了20多年时间。随着社会主义改革的不断深化和市场经济的活跃发展，建设监理事业在我国各基础设施领域中的发展都非常迅速。现阶段，我国工程监理的主要内容还是停留在施工监理阶段，还没有全部实施全过程监理，这同发达国家相比还存在一段差距。在当前形势下，结合中国国情，建立、健全具有中国特色的建设监理制度就显得尤为重要。而且，按照市场需求多样化的规律，积极扩展监理服务内容，在工程建设项目中实施全方位、全过程监理将成为完善建设监理制度的一项主要举措。
一 概念
在工程建设项目中实施全过程监理，不仅包括施工准备阶段、建设施工阶段和竣工验收阶段的监理，还包括建设项目的前期决策研究阶段、勘察和设计阶段以及维护保修阶段的监理工作。对于一个完整而规范的建设项目系统工程而言，每一个环节都是必不可少的。在工程项目建设各阶段实施全过程监理，就是要让工程建设监理思想和监理成效从工程实际出发，从筹建单位需要和利益出发，为项目工程服务，切实保障筹建单位和各参建单位的根本权益和工程成果，使其所带来的时实效益和指导意义惠及更广。
二 工作要点
1）全过程监理在建设项目前期阶段的工作，首先是协助项目筹建单位进行项目立项策划和申请，协助编制项目建议书。项目建议书是项目筹建单位对拟建项目提出的框架性的总体设想。对于大中型工程建设，其工艺技术复杂、涉及面广、协调量大，如果监理单位能及时协助筹建单位对项目本身进行科学合理的中长期规划和决策，在调查研究勘察和初步分析评估经济效益的基础上，论述拟办项目的必要性和可能性，就能够对项目法人争取批准立项提供重要的理论帮助和智力支持。之后，还要协助筹建单位（即“业主”，下同）编制可行性研究报告，在对工程项目作出是否投资的决策之前，使用科学分析方法和技术手段，进行技术经济分析论证，可以避免错误的项目投资决策和风险，达到投资的最佳效果。2）建设项目勘察设计阶段监理工作的主要任务是：协助业主编制勘察设计招标文件，选择勘察设计单位、签订勘察设计合同并组织实施。勘察阶段的工作质量是监理工作的重点之一，因为勘察是为设计提供基础数据和设计依据的源泉，监理工作应把重点放在考察勘察单位的技术力量和设备配置、勘察方案的制定、资料的收集及数据的验收等方面，这是保证设计科学准确、设计方案科学合理的前提；而设计阶段是对工程项目建设处理技术和经济关系的重要环节，监理工作应把重点放在：掌握并控制设计进度，组织开展方案技术经济分析，推行优化设计，审查设计和概（预）算投资。从客观监督核查基点出发的勘察设计监理工作能对淘汰草率设计方案、避免设计损失浪费、纠正设计质量通病、控制设计变更、选择最优设计方案等方面起到良好的指导作用。3）施工准备阶段的监理工作，主要包括协助业主编制施工招标文件，进行招标开标和评标活动，审查施工单位资质和施工技术及方案，按照“公正、公平、公开”的原则确定施工单位，协助签定工程承建合同；建立监理机构，配备专业技术监理员，编制监理质量体系文件、监理规划和实施细则等；配备齐全的监理设备和必要的工作生活条件；开展施工环境和开工条件的调查与现场核查，并进行工艺实验；在开工前对控制点进行复测、放样检查验收及审核土石方工程量等。这一阶段中的监理工作是重点，是未雨绸缪，是为施工阶段做好前期准备和铺垫，是对工程负责、对业主负责、为工程服务起决定性作用的关键一步。4）施工阶段是整个建设工程期间的重点和关键，如果说设计是灵魂，则施工则是庞大的躯体，所以更需要在施工阶段进行全过程、全方位的监理。其主要任务就是对工程建设进行投资控制、质量控制、进度控制；进行合同管理、信息管理工作，独立、自主、公正地协调好项目法人和各承建方之间的关系，充分发挥监理工程师的组织职能、服务职能、控制职能，保障工程按计划高效、优质、经济地顺利完成。
工程质量控制的目标是满足业主的需要，并符合国家法律、法规及现行技术规范标准要求。质量控制的全过程监理内容包括：编制各主要工种或各专业的质量控制程序及控制标准；审查施工单位的质量控制体系和措施，审批施工单位提交的图纸、工程设计、工艺流程设计和措施计划；审批工程材料来源和合格证明；审核、签发设计文件及补充；及时答复施工单位提出的建议和意见；对施工工序和工艺质量进行监督；对基础工程、隐蔽工程的质量进行检查、签认和评价，采用“预控”、“程控”和“终控”的三阶段控制方法，对“分项工程”、“分部工程”和“单位工程”这三层次进行质量认证和质量评定工作，及时发现问题，将问题消灭于萌芽状态；组织处理各类工程质量事故；参加工程移交验收或竣工预验收等。
工程进度控制的目标是在满足各项技术与成本控制要求、确保施工安全以及符合环保规范等的前提下，使各项工程按计划顺利进行并按期施工。进度控制的全过程监理内容包括：协助审查施工招标文件、投标文件、合同文件中涉及工程进度的条款；协助编制工程“控制性总进度计划”；协助业主制定资金供应和实施计划；协助制定材料的采购与供应计划，并督促实施；审查施工单位报送的施工进度计划和施工进度报告，召开进度会，并督促施工单位均衡施工。避免突击抢工赶工局面，分清轻重缓急，处理进度拖延等；在施工过程中随时对工程进度进行分析和评估，定期向业主提交“工程进度分析报告”。工程投资控制的目标是在监理权限范围内使各项目的静态投资等合理；在施工过程中随时对工程进度进行分析和评估，定期向业主提交“工程进度分析报告”。
建筑智能化研究报告范文4
一、概况
我国是人均资源严重不足的发展中国家，巨大的资源、能源需求已成为制约我国经济发展的一个重要因素。传统建筑业在施工、使用与拆除过程中消耗大量的资源与能源，并对环境造成严重影响。我国正努力实现从传统消耗型经济发展模式向生态型经济发展模式的转变，实施既有建筑绿色化改造将是可持续发展的必由之路。“十二五”是我国城市发展和城镇化战略转型的关键时期，对既有建筑实行绿色化改造将是提升城市功能、节约利用城市空间、建设小康社会、改善百姓民生、节能减排等各项任务的一个重要抓手。
绿色建筑是世界建筑发展的潮流和趋势，开展绿色建筑相关研究是我国中长期科技发展的战略部署。我国《“十二五”节能减排综合性工作方案》（国发〔2011〕26号）提出将实施节能减排重点工程。我国既有建筑已超过460亿平方米，其中约0.2亿平方米是绿色建筑，仅占现有建筑面积的约0.04%（2010年数据）；此外，每年新增约20亿平方米新建建筑中，绿色建筑的数量和面积也极其有限。在我国发展绿色建筑、推行既有建筑绿色化改造正面临难得的历史机遇。
基于此，应进行既有建筑绿色化改造关键技术研发和工程示范推广，显著降低既有建筑的能耗水平、提升其居住舒适度和安全性能。
二、绿色建筑及其评价体系
绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。[1]
世界上绿色建筑的评价体系有多种，代表性的有美国LEED、英国BREEAM、日本CASBEE、澳大利亚ABGRS、德国DGNB等。我国于2006年编制了国家标准《绿色建筑评价标准》（GB50378-2006），绿色建筑评价体系主要包括节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量、运营管理（住宅建筑）及全生命周期综合性能（公共建筑）等六方面指标，各项指标分为控制项、一般项和优选项三类。控制项为绿色建筑的必备条款，按满足一般项和优选项的程度，绿色建筑划分为三个等级：三星、二星和一星。由于近几年绿色建筑在我国发展迅速，并根据绿色建筑发展新形势和最新科研成果对《绿色建筑评价标准》进行修订，增加绿色施工章节，鼓励提升与创新。
现阶段，没有具体针对既有建筑绿色化改造的相关标准，一般多套用新建绿色建筑的评价标准，不能很好地考虑既有建筑特点。基于此，正准备编制国家标准《既有建筑改造绿色评价标准》。通过相关技术标准的制定和推广实施，将有效提升我国既有建筑绿色化改造的实施水平和技术含量。
三、既有建筑及其改造现状
2012年的《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》[2]明确了推动绿色建筑发展的主要目标与基本原则，并将通过建立财政激励机制、健全标准规范及评价标识体系、推进相关科技进步和产业发展等多种手段，推进绿色建筑发展。2013年的《绿色建筑行动方案》[3]是建设美丽中国的重要保障，具体目标包括：城镇新建建筑严格落实强制性节能标准，“十二五”期间完成新建绿色建筑10亿平方米；到2015年末，20%的城镇新建建筑达到绿色建筑标准要求。在既有建筑节能改造方面，“十二五”期间完成北方采暖地区既有居住建筑供热计量和节能改造4亿平方米以上，夏热冬冷地区既有居住建筑节能改造5000万平方米，公共建筑和公共机构办公建筑节能改造1.2亿平方米，实施农村危房改造节能示范40万套；到2020年末，基本完成北方采暖地区有改造价值的城镇居住建筑节能改造。推进可再生能源建筑规模化应用；到2015年末，新增可再生能源建筑应用面积25亿平方米，示范地区建筑可再生能源消费量占建筑能耗总量的比例达到10%以上。《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》和《绿色建筑行动方案》均明确了既有建筑绿色化改造是绿色建筑的重要组成部分，应在具体实施中予以高度关注。
当前绝大多数既有建筑未按绿色建筑标准进行设计和建造，普遍存在资源消耗水平偏高、环境负面影响偏大、工作生活环境仍需改善、使用功能有待提升等问题，其绿色化改造任务艰巨，技术需求旺盛。目前我国实施既有建筑绿色化改造面临的主要问题包括：1.绿色建筑技术体系、绿色建造与改造工艺和技术、绿色建筑评价标准体系尚未形成，既有居住建筑改造缺乏绿色化技术指导；2.发达国家绿色建筑技术和评价体系严重不适合我国资源能源供应特点和建筑功能需求，简单套用会带来严重隐患；3.既有建筑普遍存在居住功能不完善、居住舒适度不高、结构安全储备不足、能耗大、资源利用率低等问题，急需通过绿色化改造改变现状；4.既有建筑由于建造历史原因，存在诸多约束条件，如建筑位置、功能分区、结构体系、配套设施等，对其绿色化改造需因地制宜；5.既有建筑的典型气候适应性较差，缺乏不同气候地区既有建筑绿色化改造技术体系，以及相关的关键技术支撑。
现阶段，我国既有建筑改造多侧重于单项技术（如结构加固、节能改造、平改坡、成套改造、给排水系统改造等）的实施，技术标准体系也呈明显的专业化划分倾向，缺少系统化的既有建筑绿色化改造解决方案，常导致实施效果不理想，且易造成由于各专业彼此割裂分期实施引起的技术经济性不佳。应根据我国城镇化与城市发展进程中大规模既有建筑绿色化改造的迫切需求，以城市既有建筑为研究对象，针对其在建筑形式与功能、结构安全性、居住舒适度、新能源利用与节能减排等方面存在的问题，进行绿色化改造关键技术研发，建立符合我国国情的既有建筑绿色化改造集成技术体系和系统化解决方案，并编写相关的综合性技术标准，更好地指导既有建筑的绿色化改造工程实践。
四、绿色改造及其技术策略
在长期既有建筑单项研究基础上，上海市建筑科学研究院从2004年开始进行了历史风貌建筑保护和适应性利用、[4]世博园区既有建筑可持续改造利用成套技术与示范、[5]华东地区既有建筑综合改造技术集成示范工程[6]等系列技术攻关，初步形成了既有建筑绿色化改造的技术体系，并确定了“因地制宜、成本低廉、追求实效、提升品质”的绿色化改造原则。既有建筑绿色化改造的策略具体包括：
（一）既有建筑绿色化改造与设计
对城市既有建筑的使用寿命、使用功能和居住舒适度等现状展开调查与分类研究，分析城市既有建筑的主要特征和类型，结合已有既有建筑改造利用案例进行现状和再生设计的功能剖析，并以绿色化为原则对既有建筑再生改造利用进行研究。通过城市既有建筑绿色化改造的经验总结，对绿色再生在概念、意义和内涵等方面加以廓清，论证改造利用的基本原则、应用方法和实用技术；在中国特定的城市与地域背景下，分析地域技术的哲学涵义，尊重历史与文化的时间脉络，构筑既有建筑及地段保护性改造利用的理论架构，形成了具有针对性的改造设计方法并提出了情感增值的关键技术。
既有建筑空间改造是既有建筑生命完善和再生的过程，体现了新陈代谢的生长思想，符合绿色化改造的建筑观。通过对既有建筑与外部空间环境协调关系的研究，提出既有建筑空间环境再生设计的原则：以人为本；绿色高效；从整体出发确定用地功能和环境改造规划；尊重历史并合理利用场所资源；新旧环境和谐共鸣。通过对既有建筑与环境关系的反思，站在战略发展的高度明确了生态化与低碳化的发展思想，提出了综合评估社会及环境效益的发展原则，从“生态纪”发展的角度提出了资源循环的节能技术以及提倡利用传统方法的低碳关键技术。通过对既有建筑绿色化改造全过程的分析，建立了系统发展的可持续原则，提炼了营造与运营相整合的集成方法，提出了设计、施工、评估、管理四位一体的关键技术。
（二）既有建筑结构的评估与加固
分析了现有结构可靠性评估方法的研究现状和存在问题，探讨了既有建筑的目标使用期确定方法和可靠性目标，研究了基于目标使用期的既有建筑结构可靠性评估和抗震鉴定的关键技术问题，包括不同目标使用期下荷载与作用调整模式、抗力衰减模型以及结构体系可靠度变化等，建立了以目标使用期系数和结构耐久年限系数作为主要调整系数的既有建筑结构承载能力极限状态表达式，并通过算例验证了基于目标使用期结构评估鉴定技术的有效性。提出了基于目标使用期的既有建筑评估鉴定技术，研发了考虑主次结构协同工作和损伤累积影响的既有建筑结构精细化分析评估技术，有效提高既有建筑评估鉴定的科学性，减少结构加固改造投入。
在对现有结构加固方法进行总结与分析基础上，总结了基于性能的结构加固基本方法与分析技术，提出了基于性能的抗震加固技术实施流程。通过采用基于性能的结构加固方法，可根据不同现状确定既有建筑安全水准和抗震设防能力，满足不同的需求，同时解决传统加固中难以克服的技术障碍。对既有建筑结构消能减震加固中耗能元件的使用进行归纳总结，通过算例进行既有建筑增设耗能元件的弹塑性时程分析，提出了既有建筑基于性能抗震加固中耗能元件的选型原则和设计方法，并通过工程应用进行检验，抗震加固效果良好。
（三）既有建筑节能的测评与改造
通过对节能建筑设计软件的原理分析、比对验证，通过对各种节能设计软件在既有建筑节能改造设计方面的适用性进行研究，同时通过对大量实际案例的模拟分析，得出适合既有建筑节能改造的设计方法。此外，通过对大量既有建筑调研数据的分析，得到不同类型既有建筑的运营方式，这又为软件分析提供了合理的边界条件，为既有建筑节能改造提供了适合的设计工具和方法。
对建筑节能各类技术体系进行研究，可以得到各种技术体系的适用性和评价指标，有助于为建筑节能改造提供适宜的技术体系。根据既有建筑现状，可以有针对性地研究围护结构、采暖空调系统、照明系统、动力系统等节能改造方法。围护结构改造主要针对既有建筑外墙、屋顶、门窗等护结构的保温隔热性能改善进行的技术研究。采暖空调系统改造主要从冷热源节能改造、输配系统节能改造等方面进行的技术分析。照明系统主要从照明设备改造、合理的照明控制和管理等方面进行研究，动力系统主要针对既有建筑电梯改造、给排水优化改造等方面进行技术提升。
在实施中，通过对常见既有建筑节能改造工程质量通病进行调研和研究分析，提出了既有建筑节能改造施工质量测评技术和验收方法。通过对围护结构节能改造主要质量与安全问题进行剖析，提出了提高围护体系节能改造质量的相应对策及措施，建立了围护结构节能改造的安全体系；同时结合现场调查、抽样送检、现场检测和综合评估等方法，研发了一套空调系统节能改造质量验收技术体系。
为了解既有建筑节能改造后的效果，搭建了专用测试平台，研发了一套针对城市既有建筑特点的节能改造效果定量综合测评技术体系，包括围护结构、空调系统、照明系统、其它设备系统、可再生能源、运行管理等。同时，针对既有建筑节能改造案例，进行了现场测评和节能改造效果分析，验证了研究成果的可行性和适用性，形成一套较为完整的全寿命周期“节能改造设计施工验收后评估”的建筑节能现场测评和综合改造技术体系，研究成果已在既有建筑节能改造中得到大规模推广应用。
（四）既有建筑生态的评价与改造
针对既有建筑室内外环境、能源消耗、资源利用、运营管理等现状展开调研与评价技术研究。室内环境主要研究了既有建筑室内空气质量、热环境、光环境、声环境等一系列测评方法。室外环境通过CFD软件模拟的方法进行评价分析，同时研究了环境指标的测评方法。能源利用主要通过现场调研与测评，了解既有建筑能耗现状和可再生能源利用的可行性，并针对性地研究了既有建筑合理利用太阳能、风能和地热能的适宜技术。资源利用主要根据既有建筑特点，研究了雨水、固体废弃物和建筑垃圾利用的可行性。运营管理主要通过测评得到各系统的运营参数。
通过理论研究、技术分析、模拟计算、流程设计等方法进行了既有建筑室内外环境改善技术的研究。室外环境改善技术主要研究室外风环境改善技术、室外绿化技术措施、室外喷泉降温技术。室内环境改善技术主要研究自然通风技术、主动采光技术、声环境优化技术、空气质量改善技术。其中自然通风技术主要针对高大空间建筑物的改造作了技术分析；主动采光技术主要针对既有厂房改造研究了现有技术的适宜性；声环境优化技术主要提出了改造流程，并对各种声环境改造技术进行了适用性范围分析；空气质量改善技术主要根据室内空气质量要求研究了改善空气质量的有效方法。
根据既有建筑现状，有针对性地研究了空调系统的改造方法和一些适用性的新型能源高效利用技术，并对可再生能源技术用于既有建筑改造进行了技术适用性的分析研究。适用性新型能源高效利用技术研究主要研究了基于溶液除湿的热湿独立处理空调系统、调湿材料、地板采暖、个性化送风、辐射吊顶式空调、相变材料等各种关键技术。可再生能源利用技术主要对太阳能应用技术、风能利用技术、地（水）源热泵空调技术在既有建筑改造中的适用性进行了分析。
在既有建筑智能化运营管理技术研究中，针对既有建筑改造后的功能需求研发了智能照明控制系统，实现了照明的高层次智能管理；研究了遮阳系统在各种遮阳模式下的控制；同时对照明系统与遮阳系统的协调控制技术进行了研究。针对既有建筑改造后需求，通过采用信息工程技术代替传统的控制过程，对改造建筑中的各种系统进行监控管理，对其能效全面进行优化，研发了能耗监测和能源管理平台的技术体系。
针对既有建筑绿色化改造利用案例进行了主动采光改造、自然通风改造、室内声环境改造的模拟分析，验证了改造技术的可行性和适用性。从城市既有建筑改造利用现状出发，进行了既有建筑绿色化现状调查与评价、室内外环境改善、可再生能源利用、改造后智能化运营管理等技术研究，形成了既有建筑生态改造关键技术。
（五）既有建筑改造的策划与施工
研究分析了各环境影响因素在改造施工过程中给周边环境和人员带来的影响和危害，根据既有建筑改造施工特点，从拆除、加固改造和装饰安装三个阶段分析主要的影响因素，对目前施工水平下的使施工过程环境效应改善、资源能源节约的主要技术手段进行研究。对绿色施工管理组织体系的策划方法进行研究，主要内容包括施工组织设计及其中的绿色施工专项方案设计。在对既有建筑物改造绿色施工技术研究基础上，分析既有建筑绿色施工技术评价指标体系、评价方法及评价标准。
针对绿色施工中的噪声污染控制、粉尘污染控制、光污染控制、水污染控制、固体废弃物处理及利用、施工用材料节约、能源节约等提出了具体的技术方法和措施，使施工过程能有效地减小对环境的不利影响，节约资源和能源。提出了绿色施工管理体系，包括绿色施工管理的组织策划原则和方法、绿色施工方案策划、现场专项管理手段等。提出了既有建筑改造绿色施工评价的原则，建立了开放的评价指标体系、评价指标量化方法及模型。
（六）既有建筑绿色化分析与评价
针对既有建筑改造技术特点，探索从全寿命周期（LCA）角度研究各项改造技术的技术经济分析方法和多项关键技术应用效益的比选方法。在分析既有建筑全寿命周期基础上，结合既有建筑特点，以费用—效益理论为基础并综合采用条件价值评估法（CVM）、人力资本法、比较博弈法及社会支付意愿法等，从社会效益、经济效益和环境效益研究适合既有建筑绿色化改造利用综合效益的评估指标体系及评估方法。从可持续利用角度出发，建立既有建筑绿色化改造利用的性能评价指标体系及评价方法。
针对关键改造技术提高初始投资成本、降低运营成本的特点，提出从全寿命周期视角来分析单项关键改造技术的经济性能，并针对多项关键改造技术功能异质化的特点，研究通过价值工程法来实现多项技术比选。通过既有建筑改造利用全寿命周期各项环境影响分析，研究以直接成本法及替代市场法量化外环境影响，以条件价值法量化内环境影响，并通过调研获取支付意愿。以采用普通技术方案为基准，提出采用增额费用—效益模型进行单方案评价和多方案比选。在绿色化改造利用原则指引下，从安全性能、耐久性能、环境性能、舒适性能、文脉传承价值和经济性能等六方面构建模糊综合评价模型，有效体现既有建筑绿色化改造利用的技术经济优势。
五、绿色化改造与工程实践
在既有建筑绿色化改造关键技术研发和技术集成基础上，进行了多项工程的示范应用，下面列举几项典型工程应用的案例，以为今后量大面广的既有建筑改造提供实践借鉴。
（一）上海能效中心绿色化改造工程
上海能效中心绿色化改造采用的关键技术包括：①既有建筑绿色化改造设计；②基于性能结构加固技术；③3R修缮材料利用技术；④生态改造技术，包括：屋顶隔热技术、节能门窗技术，高效通风、空调系统节能技术，可再生能源利用技术、绿色照明和能源管理技术等；⑤绿色施工技术；⑥改造后评估技术等。
上海能效中心采用屋顶绿化进行屋顶隔热，可有效改善微气候和微环境；同时设有雨水回收系统，与园区雨水回收系统并网，储存于地下雨水池，供顶棚清洗、道路清洗和绿化灌溉使用，可节约大量市政清洁水源。上海能效中心底层展厅周边围护采用“双银Low-E”惰性气体单中空玻璃系统配以先进的断热铝合金框架，综合传热系数低于1.8W/（K）；南向外窗采用增加一层普通窗的办法，既增加了保温隔热性能，又增加了隔音效果。上海能效中心合理采用自然通风设计，利用百叶窗以及中庭两侧的通道，最大限度引入室外新风，提高室内空气品质，消除室内热负荷；中庭部分采用侧送风方式，运用数值模拟技术确定合理的送风高度，使更多空调能量送到人员活动区，提高能量利用的效率，实现了节能目的。
上海能效中心中庭部分采用热回收热泵型新风机组，不仅回收了排风中的显热和潜热冷量来降低新风中的温湿度，减小空调负荷，还利用了夏季排风温度低、冬季温度高的特点，提高热泵的效率。上海能效中心采用垂直轴风力发电机，具有1.2米/秒微风启动发电能力；同时采用光伏并网发电系统，通过选用高性能的单晶硅和非晶硅组件，采用科学合理的布置方式，使光伏系统的发电效率最大化。上海能效中心采用智能化外遮阳控制系统，最大程度利用日光能源、减少空调与照明能耗；采用智能控制节能光源照明系统，营造舒适的视觉感受。
改造后监测结果表明，上海能效中心光伏电池全年发电量为3.0万kWh，每年可减少二氧化碳排放26.446吨；采用绿色光源和自动调光控制系统全年节电约2.6万kWh；采用冷凝热回收热泵型新风机组全年节能量约为3万kWh；使用冷凝热回收热泵全年节能量约为7万kWh。
上海能效中心绿色化改造项目实施效果和改造后中庭见图1～2所示。
（二）世博园区宝钢大舞台绿色化改造
宝钢大舞台原为钢铁厂车间，由设计建造于2000年的单层钢结构排架结构厂房和设计建造于1987年的单层钢筋混凝土排架结构组成。根据世博总体规划，拟改造为开敞景观式观演场所。
宝钢大舞台改造目标包括：①通过引入附近公园的绿色环境，改造和节约土地使用，改善屋顶覆盖下的空间使用质量；②通过厂房自身废弃材料再利用，突出工业文明特征，合理节省建材投资；③通过设置有层次的遮阳设施并引导建筑内部空气流动，尽可能减少空调使用的能耗，提高炎热天气下的体感舒适度；④通过建筑外表的立体植被绿化，充分利用多雨季节的自然降水，平衡水份蒸发，实现小环境降温。
宝钢大舞台绿色化改造利用的实施重点包括：主体结构加固改造、建筑立面和周边环境整治、开敞式空间舒适度改善、围护结构修缮、历史文化价值保护等。在改造过程中遵照“功能提升、结构改善、文化保护、持续利用”的原则，充分尊重历史原真性，将城市“锈带”改造为黄浦江畔的城市“秀带”，促进城市产业结构调整和和谐发展。
宝钢大舞台绿色化改造利用采用的关键技术包括：①功能布局、建筑立面改造、观众流线布置、绿化景观改造和周边环境整治等既有建筑绿色化改造设计；②主体结构抽柱、损伤构件加固和整体结构抗震加固的基于性能结构加固技术；③包括再生混凝土利用和拆除钢构件循环利用的新型修缮方法和材料应用技术；④立体绿化、半开敞式空间送风、立体遮阳等生态改造技术；⑤节能降噪的绿色施工技术；⑥绿色化改造技术经济分析及改造后性能评价技术等。
宝钢大舞台绿色化改造项目实施前后对比见图3～4所示。
（三）青岛筒子楼绿色化改造
青岛筒子楼均为多层砖混结构，多建造于20世纪五六十年代，基本无原始建筑设计资料，使用功能落后、居住舒适度差。为改善民生，决定从2006开始进行青岛筒子楼的绿色化改造利用。本次改造共涉及筒子楼48栋，居民2651户，改造总面积共计111，899平方米，总投资约7200万元。改造主要目标包括：提升住宅楼的使用功能、消除结构和消防隐患、改善居住舒适度、优化周边环境。
青岛筒子楼改造采用的关键技术包括：①功能布局、建筑立面改造和周边环境综合整治等既有建筑绿色化改造设计；②主体结构维修加固、部分新增结构加建、结构整体抗震加固等结构改造技术；③综合节能改造、设备更新等节能生态改造技术；④绿色化改造技术经济分析及改造后效果评价技术等。
青岛筒子楼改造实施过程中，有以下经验值得在推广应用中给予重视。具体包括：完善政策、搁置争议；规范程序、严格实施；合理分担资金、确保财政资金专款专用；充分尊重居民意愿、切实把好事做好；强调房屋结构安全评估和抗震鉴定的重要性；做好风貌保护区筒子楼整治改造的历史文化保护。通过青岛筒子楼改造项目的成功实施，在确保经济性的前提下显著提升了居民的生活品质。
典型青岛筒子楼绿色化改造项目实施前后对比见图5～6所示。
六、结论
本文从既有建筑改造现状出发，在绿色建筑理念基础上提出了“因地制宜、成本低廉、追求实效、提升品质”的既有建筑绿色化改造原则。在现有关键技术研发和工程实践基础上，进一步提出了既有建筑绿色化改造技术策略，并列举了典型工程案例，为今后量大面广的既有建筑改造提供了借鉴。
说明：本文系基金项目《国家“十二五”科技支撑计划课题》（2012BAJ06B02）。
参考文献：
[1]中华人民共和国建设部，中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.中华人民共和国国家标准《绿色建筑评价标准》（GB50378-2006）[S].北京：中国建筑工业出版社，2006.
[2]财政部、住房和城乡建设部.关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见（财建〔2012〕167号）[R].国务院办公厅，2012-04-27.
[3]国家发展改革委、住房城乡建设部.绿色建筑行动方案（〔2013〕1号）[R].国务院办公厅，2013-01-01.
[4]朱雷，等.上海风貌建筑评估改造保护关键技术研究-上海市建筑科学研究院研究报告（No.200710）[R].上海市建筑科学研究院，2007.12.
建筑智能化研究报告范文5
中图分类号：C93文献标识码： A
正文：
1 基本概念与内涵
建设工程前期开发是指自项目策划至开工建设期间为使工程获得施工许可所进行的必要工作，其业务流程主要包括获取开发意向、开展项目策划及可行性研究、确定投资决策、制定项目开发计划表、定期召开管理会议组织实施开发工作、据实调整开发计划并落实直至工程进入施工阶段（图1：建设工程前期开发业务管理流程图）。
图1：建设工程前期开发业务管理流程图
前期开发管理作为建设工程重要的组成部分，其管理水平的高低对项目投资成本及开发效率都产生重要影响，做好建设工程前期开发管理十分必要。
2 建设工程前期开发管理的重点
2.1 把握一个重点：科学的投资决策
投资决策关系到项目的总体投资、盈利能力、后期经营竞争力以及项目使用寿命等重大问题，是项目成败的关键。投资决策的基础依据是项目策划和可行性研究报告，做好这两项工作十分必要。
项目策划是从发展商获得土地使用权开始，到市场调研、目标市场的选择与定位，再到物业管理全过程的策划，即房地产开发项目全程策划。项目可行性研究主要是以安全可靠地获取投资收益为目的对投资项目的各项财务指标进行分析[ 《房地产估价案例与分析》 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 编写；中国建筑工业出版社；2009.4]。前者侧重于项目的定位实施，后者更偏重项目的投资收益分析。
做好项目策划与可行性研究，在整体把控上要注重前瞻性、系统性、适配性。由于房地产项目具有投资额度大、使用寿命长，改造费用高等特点，需要在项目研究阶段具有一定前瞻性，使项目建成后较长一段时间里仍能适应市场变化，其功能布局及系统配置不会制约建筑的运营使用。
此外，研究分析应具有系统性。房地产项目是一项庞大的系统工程，从最初的项目筹划到建设直至运营经过投资决策、前期规划、施工建设、营销推广、物业服务等阶段，各阶段密切关联、互为影响，缺一不可，在项目研究阶段应充分考虑各环节的相互作用。例如，为了更好的进行产品定位，设计阶段应请物业管理部门提出参考意见。在投资估算时不应只考虑项目的建设成本，还应结合运营期间的维护费用等因素对项目全生命周期进行成本分析，统筹考虑项目功能与定位，最终确定投资估算。
最后还要重视适配性。房地产项目具有不可移动性，在进行项目研究分析时要考虑其所处的地域性影响因素和市场性影响因素，结合发展商自身需求，将项目定位与周边市场相匹配，与企业发展相适应。避免不切实际天马行空导致项目严重偏离市场，为发展商带来损失。
房地产项目策划与可行性研究尽管在报告编制内容和侧重点上有所不同，但具体落实时都应认真全面地进行资料收集、市场调研和需求分析，以此为基础才能做出准确的效益分析和科学的决策定位。
尤其注意避免重视主体建筑轻视市政配套的情况出现。例如工程在建设期间需要进行电力增容，报装时才发现因上级配电站容量不足没有适合本项目的出线回路，要对上级电站进行改造。这种情况将增加大量计划外资金，严重影响项目的成本控制及进度控制。如能在前期调研阶段对该项目电力设施进行充分考虑，提早与相关部门沟通接洽将会有效避免上述情况发生。
科学的投资决策需要以项目策划和可行性研究为基础，将整体把控与具体落实相结合，做到资料收集全、市场调研细、需求分析真、效益测算实，为项目奠定良好基础。
2.2抓好五个环节：成本控制、设计组织、报建申请、招投标和场地准备
(1)成本控制管理
建设工程前期开发阶段决定了项目生命周期内80%的费用，初步设计阶段决定了工程 80%的投资，前期开发的成本控制对项目影响巨大，建议通过限额设计对成本进行有效管理。
所谓限额设计就是按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证投资额不被突破。设计单位在不超出投资规模的前提下，完成对工程项目的设计任务[ 《关于限额设计概念的商榷》黄如宝 李誉魁，建设监理，2007年04期]。
限额设计的重点是投资分解和工程量控制。将设计限额拆分到各专业设计，各专业设计又可将限额细分到专业下的分部分项工程，控制占造价比重大的主要工程量。通过设计人员与造价工程师、发展商的紧密联系，反复修正优化方案。
限额设计要求设计人员将成本控制意识贯彻始终，做到概算不超估算，预算不超概算，实现前期开发阶段的成本控制。
(2)设计组织管理
设计工作是发展商开发意图的直接体现，设计组织管理对工程的开发进度及造价有着重要影响。除上述提到的限额设计外，还应关注以下几点：
a)明确设计委托范围：一项建设工程的设计工作包含很多种类，参与单位也不止一家。因此需要明确各设计单位的委托范围，如建筑设计、室内设计、园林景观设计、综合管网设计、夜景照明设计、建筑智能化设计、各市政专业设计等等。
b)认真编制设计任务书：设计任务书是设计单位开展工作的重要依据。再优秀的设计单位也没有发展商了解其自身需求，因此编制设计任务书应以发展商为主导。
针对设计的不同阶段编制不同深度的设计任务书。例如方案设计阶段，设计任务书主要体现发展商的规划意见、产品定位、基本功能需求，并结合物业部门、经营部门的意见对用户需求及建设成本等提出建议。初步设计和施工图阶段的设计任务书应以上一阶段设计成果为基础，结合报批过程各方的反馈意见加以修正，并提出配套设备的设计要求及细化成本要求。
c)报建信息反馈管理：设计单位从发展商那里接收报建取得的各方意见并进行整合，兼顾各方要求修改图纸。在遇到重大调整时设计单位应进行多种方案比选并提出合理化建议，由发展商确定最优方案。
d)设计图纸审核管理：除政策规定的施工图审查工作外，发展商应结合项目特点自行组织专家进行图纸审查。审查的目的一方面是使功能合理化，更重要的是通过优化图纸节省建设成本。例如通过平面户型的审查合理布置柱网、通过方案比较确定安全经济的基础形式、对结构进行含钢量审核等。
e)设计单位整合管理：将建筑、室内、景观、市政等设计单位整合起来，做到不矛盾不冲突，协调各类设计管理工作。例如室外的水暖气热各专业综合管网设计；配电室、换热站与建筑设计的衔接管理等。
(3)报建申请管理
建设工程涉及的审批部门多，报建手续繁杂。进行报建申请需要掌握相关政策法规、熟悉报建流程，同时还要善于交流沟通和组织协调。可从以下几方面进行管理：
a)制定报建程序：根据项目特点制定报建程序。报建程序应反映出同步性和顺承性，包括立项批复、规划许可、施工许可等开工前必经的报审程序。（图2：建设工程前期开发报建流程图）
图2：建设工程前期开发报建流程图
b)报建信息汇总及反馈：报建过程中，各部门或多或少都会对工程提出相关指导意见和建议，因此需要将各方意见及时汇总，并向设计院、咨询机构、发展商决策层等相关部门进行反馈。经过反馈――修正――再反馈――再修正的过程使工程符合各方要求，获得批复。
c)报建进度管理：报建各环节总体上具有时间先后顺序，在细化层面又呈穿插交错分布。对于报建进度管理需要合理安排并行程序，找出关键路线，控制关键节点完成时间。
例如，将获取规划条件、立项、规划许可、招投标、施工许可设为关键节点。在申请规划许可前同步向交通、环保、园林、人防等部门征询意见以加快报建进度。其中人防设计审查对方案改动影响较大，可更早地与人防审查部门进行咨询。在获取规划许可后，结合以往工程经验，进行市政设施报装、伐移树木及开辟道口等部分场地准备工作，使各项手续办理期与项目招投标工作同步，节省总包确定后的开工等待时间。
(4)招投标管理
招投标管理重点是规范程序、加强监管。在程序上严格遵照招投标法律法规的有关规定进行。在确定招标方式、编制招标文件、组建评标委员会、开标、评标、定标等重点环节秉承公开公平公正的原则，避免出现为某个投标单位设置特定条款、量身定制招出“人情标”。
此外，为规范招投标工作，在选择招标机构时既要考察其招投标业务水平，更要关注其信誉口碑，避免招标机构暗箱操作扰乱招投标管理。
投标单位挂靠现象会在其中标后合同履约时产生较大问题，在招投标阶段应引起重视并主动预防。如规定在报名时提供施工企业本单位职工的劳动合同和社保卡或社保关系证明。招标人设专户收取投标保证金，退款时严格按照来款渠道退回保证金，不接受投标人现金支付。通过上述方法防止挂靠现象。
(5)场地准备管理
场地准备管理对工程从前期开发阶段向施工建设阶段的过渡衔接起重要作用。不同工程的场地准备工作也不尽相同，对于自有用地的工程大致包括场地平整、拆迁安置、设备管线移机移位、伐移树木、开辟道口、建设施工暂设等。有些工程还要通过技术措施减少对周边居民及单位的影响，有时需给予周边住户一定的经济补偿。
场地准备如未受到足够重视很可能导致项目不能如期开工，影响施工工期和总进度计划。因此，应提高对场地准备的管理意识，预先找出管理的具体内容，提早制定计划。结合工程前期开发进度，确定场地准备工作实施的最佳时点――如拆迁安置、协调周边住户等，尽量减少因场地准备工作造成的时间损失。
3 建设工程前期开发管理的优化与建议
建设工程前期开发管理中的各方面工作虽然侧重点不同，但他们之间相互影响相互制约。实际工作中往往强调了各项工作的专项管理，忽视了作为建设工程的整体性把控，导致管理效率低、效果差等问题出现。在此提出以下几点优化管理建议：
（1）程序严谨：在决策管理层面上对建设工程开发管理的程序要有正确的认识，如开发程序不违规、进度安排具有可实施性等，避免工程急于开工、仓促上马。尤其对采用工程量清单进行招投标的项目，施工图纸应尽量完善，这样编制的工程量清单才更具指导意义。避免出现边报审、边设计、边施工的“三边”工程，这不仅增加了前期开发管理难度，还会因设计图纸的变动产生大量洽商变更，使发展商在后期建设阶段增加大量认价审核工作。其间甚至出现发展商与承包商相互推诿扯皮现象，对工程成本控制及进度控制产生不利影响。
（2）动态管理：以成本控制、设计组织、报建申请、招投标工作和场地准备五个环节为基础，通过定期管理会议收集整合各方面信息，组织研究重点问题，找出解决方案，并根据上述情况及时调整项目开发计划。在进行下一步工作时，依旧及时收集汇总相关信息，发现问题解决问题，及时调整开发计划，从而实现动态管理。
（3）落实追踪：相比建设工程的施工建设阶段，发展商在前期开发阶段对工程的进展起绝对主导作用，因此要特别重视工作的落实和追踪。前期开发的各项管理工作都应经过布置、落实、追踪、核定及完成的步骤进行，其中追踪意识应贯彻在管理的各项环节中，避免因某项工作遇难停滞并不为所知，影响到其他工作。
（4）统一协调：前期开发的五个环节只是相对独立，其相互交织影响之处很多，需要统一协调。例如信息传递公开及时、程序制定规划统一、进度计划统筹安排等等。将各方工作统一协调管理，更好地推动项目开发。
参考文献：
① 《房地产估价案例与分析》 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 编写；中国建筑工业出版社；2009.4
②《关于限额设计概念的商榷》黄如宝 李誉魁，建设监理，2007年04期
建筑智能化研究报告范文6
关键词：机电设备；项目管理；施工程序
Abstract: The mechanical and electrical equipment installation and debugging is the core of enterprise transformation, in order to be able to complete the mechanical and electrical installation engineering better, mechanical and electrical installation work for project management is increasingly important. This paper analyzes the characteristics of the mechanical and electrical installation projects, and described the project management of electrical and mechanical installation.Key words: electrical and mechanical equipment; project management; construction program
中图分类号：TU85 文献标识码： A 文章编号：
1前言
机电设备安装及调试是企业改造的核心内容，一个完善的施工管理体系不仅可以使施工单位获得良好的经济效益，而且可以让顾客拥有一个精品工程。同时也给社会带来很大的社会效益。本文将分析机电安装工程项目的特点和项目管理的方法。
2 机电安装工程项目的特点
机电安装是一个大概念，其涉及面很广，学科跨度也很大，虽有它的固有特征。但其通用性 也很强。是用于工业和民用、公用建筑的机电安装工程。机电安装工程涵盖了机械设备工程。 电器工程、电子工程、自动化、仪表、建筑智能化、消防、电梯、管道、动力、通用、环保工程等等。其施工活动从设备采购开始、涉及 到安装、调试、生产运行、竣工验收各个阶段。直至满足使用功能或正常生产为止。机电安装施工过程中，涉及施工过程中采用新技术、 新工艺、新材料、新设备等新兴技术 。
3 机电安装工程项目施工任务的部署
3.1施工任务的划分
机电安装工程前期准备阶段。首先应明确合同约定的施工范围，进行单位、分部、分项工程 的划分；其次是机电安装工程总承包项目经理部对项目的施工任务进行分解。将使工作任务 和管理责任落宴到各个层次。这两项工作是工程前期准备工作的基础。
3.2施工程序的确定
机电安装工程由于建设项目性质、规模和客观条件不同。其施工部署内容和侧重点都有所不同。在工程前期准备中。施工程序应根据建设项目总目标的要求以及每个单位工程的施工过程确定。机电安装工程项目部应根据项目目标的要求。分期分批合理的开展施工程序。
3.3施工任务交底
机电安装工程项目中。要明确项目部的分工和各自的责任。各相关方要互相在施工前进行交底工作以便工程项目的顺利进行。
4施工过程控制阶段
这一阶段对安装质量至关重要，影响安装质量的因素包含人员、施工设备材料、施工方法，外界环境因素等。为保证安装质量。必须从各个方面全面分析影响质量的因素。如： 鞍钢新轧钢冷轧厂2 #生产线联合机组轧机安装中。其安装精度要达到德马克标准。标准要求高。轧机的底座是轧机的基础。底座安装质量直接影响整个轧机的安装精度和轧机的使用效果。冷轧机底座因工艺要求必须采用平垫板安装，而且不允许加薄垫片，垫板位于轧机 的底座方钢与基础预埋方钢之间。要求底座找正后。垫板与上下方钢的间隙小于0.05 ram，每组垫板的接触面须达到80%以上，轧机底座标高达到±0.2 mm，水平度小于等于0.02ram/m，中心线偏差±0.2 mm，施工单位为确保目标。采取以下有效的控制方法对影响工序质量进行重点控制：
a．确立工序质量控 制点，即预埋方钢的水平度、底座方钢的水平度、平垫板的厚度、地脚螺栓的预紧力、测量工具的精度；在工艺文件中编制关键工序控制点表。列出重要的控制参数和控制内容。
b．编制工艺规程和作业指导书。对施工人员就设备、操作方法、生产环境、过程参数等进行技术交底。
c．要求操作人员必须严格遵守工艺纪律。对每个垫板数据要逐一地，多次地测量，每组垫板测量计算后要严格加以标识。并对号入座，及时进行白检和复检，做好原始记录，最后由控制点专职负责人检查确认 I
d．检验及试验设备、施工机具、计量器具等必须处于完好状态和受控状态。检验人员必须严格按工艺规程和检验指导书进行检验，做好检验原始记录。
5机电安装工程的竣工验收管理
机电安装工程项目按工程总承包合同范围和批准的没汁文件规定全部内容已建成，达到设计要求及工业建设项目道道能够生产合格产品；民用建设项目能够达到系统的功能正常使用。在检查验收合格后。办理移交手续。
机电安装的竣工验收一般依据：可行性研究报告；设计及设计变更通知书；设备说明1国家现行的标准、规范；主管部门或业主有关审批、修改、调整的文件；工程总承包合同；建筑安装工程统计规定及主管部门关于工程竣工规定；涉及进口设备或是引进外资的工程应按照合同约定和世界银行的规定按时编制项目完成报告 。
机电安装工程的验收标准：必须符合合同规定和国际文件要求，符合国家现行的施工验收规范，工程全部完成，无漏项，主要工艺设备、配套设施经联动负荷调试合格，形成生产使用的能力或功能；交工资料齐全达 到归 档要求；生产准备工 作适 应投产的需要 ， 环境保护、劳动安全卫生、 消防设施 已按要求建成使用；少数非主要设备虽未按实际规定的内容全部建成，但不影响生产；设备试运转合格，使生产的产品质量和数量达到设计预期要求才能进行竣工验收。竣工验收一般由施工单位自检、项目负责人复检和项目竣工验收等组成。
6机电安装工程的实践体会
机电安装工程虽然是一个专业。但是具有极大的通用性。从“大安装”的角度看，其他专业大多包含了机 电设备安装工程的内容，如：矿山工程的皮带运输 系统设备。电力工程 的锅 炉机 组和发电机组等设备管道。通信与广电工程的遥控系统等工程安装都与机电设备安装有着极为密切的关系。因此说加强和完善技术管理，促进施工技术的发展和更新。提高施工管理人员和操作人员的技术人员是确保工程质量，降低工程成本，增加经济效益，提高企业竞争能力的关键因素 。
某热电厂于2010年12月投产。运行两台循环流化床锅炉UG一7+5 / 5.3一M1 6。采用高温旋风分离器，炉膛为模式水冷壁结构。高、低温两级过热器，锅炉尾部设二级省煤器和一次风空风预热器。通过多年安装、调试电厂锅炉实践发现，循环流化床锅炉的磨损 问题是困扰锅炉安装质量和经济运行的关键问题。循环流化锅炉磨损尤其是炉膛内密相区水冷壁管和炉膛四角区域水冷壁管较其他煤粉炉严重。主要在于其流化床内固体物料浓度较其他煤粉炉高出几十倍，直至上百倍 。
1)炉膛内密相区水冷壁管的磨损。主要是燃烧室耐火浇筑料与水冷壁管的结合处。该部位 由于沿水冷壁管下流的物料与炉内向上运动的物料运行方向相反。产生局部涡流 。再加之运动方向的改变。产生冲刷从而造成局部磨损。
实践证明。将结合处水冷壁弯管直口上100 rnln一150 mm处的水冷壁管增加2mm壁厚( 一般水冷壁管为60 m mX 5 r n l n。现改为60 mmx 7 mm管)。可以有效延长耐磨时间。
2）炉倘四角区域水冷壁管的磨损，主要是由于该区域内沿壁面向下流动的固体颗粒浓度高和流动状态容易改变造成的。
针对以上原因，在施工时，建议业主采用防腐耐磨的金属材料，对四角水冷壁管进行热喷涂，增加耐磨时间，延长使用寿命。同时改变三叉管位置，将四角鳞片在浇筑上部分按垂直角度对焊，消除倾角，进一步解决四角区域水冷壁管的磨损问题。
实践证明，通过以上技术更新和改造，能有效地保证工程质量，增加企业的经济效益。但反过来说，如果不重视技术和质量管理，在工程施工中，对如阀门的渗漏、螺丝的松动、控制回路的短路等小问题不管不问，就会造成严重的工程质量事故，给企业造成巨大的不可挽回的经济损失和社会影响。
