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房地产的商业模式范文1
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的税款。土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物并取得收入的单位和个人，包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
2006年，国家税务总局颁发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），2009年国家税务总局又制定了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号），标志着房地产开发企业迎来“清算”时代，以清算方式征收土地增值税的可操作性也随之加强。
根据相关规定，土地增值税的清算条件如下：
1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省税务机关规定的其他情况。
二、土地增值税清算模式下房地产开发企业主要利润指标的上限测算
（一）主要利润指标测算的前提条件
土地增值税纳税义务人为从事房地产的开发企业，而且纳税人建造的项目是普通标准住宅并进行出售，并未进行出租或者赠予等；
1.假设该房地产项目已完成土地增值税的清算，不考虑土地增值税的预征，同时假设该房地产项目的土地成本、开发成本及开发费用等均有合理的发票等凭证，财务核算规范；
2.为方便测算及说明，将取得房地产项目的土地使用权支付金额和房地产开发成本合并统称为开发成本，即该房地产项目成本费用包括两部分：开发成本和开发费用；
3.在确定土地增值税的扣除项目金额时，允许单独扣除的税费包括“三税两费”（即：营业税、城市建设税、印花税、教育费附加、防洪费）。其中营业税为房地产项目销售收入的5%，城市建设税为应纳营业税的7%，教育费附加为应纳营业税的3%，印花税假设为销售收入的0.05%，防洪费为销售收入的0.2%（防洪费具体以各地规定为准），以上税费合计为销售收入的5.75%。
（二）土地增值税清算模式下，主要利润指标上限的测算
假设房地产项目的销售收入为S，开发成本为C（此处的开发成本含：取得该房地产项目土地使用权支付的金额），开发费用为F（包括：销售费用、财务费用、管理费用等，不含营业税及附加及印花税等税费）
增值额=S-C-F-C×0.2-S×5.75%
其中：C×0.2为从事房地产开发的纳税人允许进行加计扣除的部分。根据税法规定，从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除，加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%。
土地增值税扣除项目金额=C+F+C×0.2+S×5.75%
根据土地增值税的优惠标准，对房地产项目分以下两种情况进行测算及分析：（1）当增值额超过扣除项目金额的20%，按增值额占扣除项目金额比例，适用相关税率及速算扣除系数计征土地增值税；（2）当增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。
1.当增值额超过扣除项目金额的20%时
当增值额超过扣除项目金额的20%，按增值额占扣除项目金额比例，适用相关税率及速算扣除系数计征土地增值税。此时有：
S-C-F-C×0.2-S×5.75%>（C+F+C×0.2+S×5.75%）×20%
即：0.931S>1.44C+1.2F
整理可得：S>1.5467C+1.2889F
而当增值额占扣除项目金额比例在50%以下（含50%）时，税率为30%最低，也就是说，在税率为30%时，需要缴纳的土地增值税最低。因此，土地增值税≥[（S-C-F-C×0.2S×5.75%）×30%]。
（1）项目销售利润率=项目利润总额/销售收入=（销售收入-开发成本-开发费用营业税金及附加）/销售收入=（S-C-F-土地增值税-S×5.7%-S×0.05%）/S。
其中，销售税金及附加包括：土地增值税、营业税金及附加（S×5.7%）、印花税（S×0.05%）等。
由于土地增值税≥[（S-C-F-C×0.2S×5.75%）×30%]，推算可得：项目销售利润率=（S-C-F-土地增值税-S×5.7%-S×0.05%）/S≤[S-C-F-（S-C-F-C×0.2-S×5.75%）×30%-S×5.75%]/S=[0.6598S-（0.64C+0.7F）]/S=0.6598-（0.64C+0.7F）/S。
由于前述计算得出：S>1.5467C+1.2889F，即S无上限，因此项目销售利润率>65.98%。
房地产的商业模式范文2
房地产业目前的发展遇到了很大的困境，需要企业有大智慧，采用正确的发展模式，才能应对挑战。
地产将与互联网相融合
中国有几个比较大的产业，一个是汽车、一个是房地产、一个是互联网。这几项以前是互不干涉的，汽车属于制造业，房地产属于第三产业，互联网属于虚拟经济。但在去年的年底，互联网和房地产突然撞到了一起，这源自王健林和马云打的一个赌。但是做房地产的这些人对现有新科技接受程度是比较慢的，互联网又是一个发展非常迅速的一个行业，像冯仑就非常羡慕雷军，因为雷军可以利用粉丝经济，把小米手机用最简单的营销思维做到了极限，所以互联网的运营思维对未来的房地产市场影响是非常大的，所以现在房地产业内也开始非常流行互联网与地产相融合的理论，但是互联网和房地产结合以后，房地产市场又会发生什么样的变化呢？这需要我们认真思考。
今年海南省政府和阿里巴巴签署了一个500亿元的开发协议，要打造一个云计算、大数据为核心竞争力的现代化电子智慧示范园区。我觉得这其实就是以后房地产业的一个发展方向。我认为以前的房子是给人去住的，未来的房子是要给人去运用的，就像上海的“通讯大厦”，这个智能楼宇可以让业主通过手机利用云计算来安排日常的生活起居。
楼市调控与房价涨跌
2014年房地产市场和2013年相比有很大的变化，2013年对于房地产的传闻是要涨价，而2014年很多主流媒体开始报道房地产可能要崩盘的言论。像许小年就曾表示房地产是中国经济最后一张纸，如果把这张纸捅破了那中国经济就没有救了。也有专家表示2014年的房地产市场有可能会被最后一根稻草压垮，楼市价格会下降70%等等诸如此类的言论。房地产专家周伟表示，今年房地产的拐点一定会到来。他认为，房产税的开始和今年的六月份不动产统一登记制度实施是中国房地产市场的拐点。我个人认为2013年和2014年相比房地产市场没有太大的差别，如果有差别也是单个城市自身的区域特点所致。
那么，在这样的情况下，我们应该如何看待房地产市场？这需要大家对此有一个基本判断。我认为房地产的问题在中国不单单是一个行业的问题，它包含了很多方面。例如：中国的收入差别、一线城市和三、四线城市的规模差别等等，更重要的是中国的房地产市场是一个高度垄断的市场，从拿地开始到各类许可证，到上市销售，我们的房地产基本是与国家货币发行M2的数量和GDP的数值高度关联的。
现在中央要把房地产市场的功能区分开。在房地产的总量供给上，中央要先把保障房量化的指标定死，所以从去年的10月份开始，在保障房的会议上就下了一个指标，到今年总理的政府工作报告又定了一个指标，我认为今年政府是想把保障房这一块抓好。然后政府关于房地产的相关调控政策才能逐步取消，最后将中国的房地产推向全面市场化。我觉得中国房地产只有在这种情况下才能软着陆，但是这种软着陆是要有条件的，需要漫长的时间来实践的。
尤其要注意的是，十八届三中全会以后，国家将资源要素的配置放到了一个决定性的高度。如果市场将对房地产业发展起到决定性作用的话，买房子和买苹果在经济学原理上来讲是一致的，也就是说房产价格早已不是单向的决定，房地产市场是一个开放的系统。来自台湾的世界银行首席经济学家邵逸夫就讲，中国根本不存在土地缺乏的问题，中国农村的土地多的是，不能种菜的都可以去开发房地产，但是去年邵逸夫又讲了，有两样东西不可预测，一个是股票，另一个就是房价。也就是说房地产价格的决定是综合因素在起作用，所以这就是为什么房价打压不下去的原因，政府认为提高房子的供给量，房价就下去了，但是在经济学当中另外还有一个原理，需求遭到强力制约的情况下光调节供给的作用是很小的。
当前房地产市场的态势
经过我对第一季度全国楼市数据的分析，我认为2014的房地产会出现四种态势：
第一，以往年的房地产调控会逐渐减弱。因为调控的目的是迎合老百姓希望，让房价降下来，但是今年政府高层的意思是希望房地产涨的不要太离谱。由于房地产开发模式和销售模式的基础都在于金融业，房地产的开发和销售款项大部分来自于银行，同样上层也不希望看到房地产大跌，这样会造成很多银行的大规模损失。所以调控的目的无非是让楼市价格在政府可以容忍的范围内上下浮动。今年的调控过程中，房地产市场的本身能量会逐步加强。今年房地产的调控方式将主要是分类调控，分类调控就是各地根据自己的不同情况和特点，制定出许许多多契合本身实际情况的调控措施。
第二，就房地产价格来讲，今年总的态势会相对平稳，但是各地房产价格的零散度会增加。这就是说在总体情况平稳的情况下，不排除在人口等量不足、产业支撑有限的城市零散度和全国总体态势保持一定的偏差。毕竟城市化推行的速度是循序渐进的。北京、上海、广州等一线城市的房价和城市化人口移动是没有关系的。从政策方面讲，原有的政策和今年新出的政策是分两步走的，也就是说中国的限购趋势至少在两年内是常态化，但是不动产登记制度定下来以后，高端房屋的限购就会放开。
第三，2014年房地产企业会出现差别化，同时各个房企之间的差异也会进一步扩大。中国房地产二十几年来行业前几名从年销售几个亿做到上千亿的规模，这种趋势也会发生变化。我预计2014年房企做到2000个亿的企业会出现四到五个，所以在这种情况下房地产市场的零散度会扩大。而从我们国家的注册数字来看，中国的房地产企业有8万家，但是中国的房地产企业大部分都是项目公司，所以我国的房企大部分都是中小企业，而且大部分房企都处于资金短缺的境地。由于小公司的生存之道就是“傍大款”，但是之前你要先“帮大款”，只有你帮助了大款，你才能傍上去。所以今年2014年，大型房地产企业会更上一个台阶，而小型房地产企业则会面临三个问题。首先就是资金紧张，第二个是面临经营能力的缺乏，第三就是销售困境。从这些方面来看，2014年房地产大型企业和小型企业的差别会越来越大。
第四，今年房价的变动是综合因素所致。房子不像种大白菜，今年种少了，明年就多种，中国的房价至少要受到下列9种因素共同制约：1.人口的流动；2.城市化推进的速度；3.不动产的登记制度；4.货币政策；5.土地出让制度；6.房产税的推出；7.政策因素；8.我们国家的信贷规模的大小；9.土地增值税。总结一句话，今年的楼市人为因素会逐步减弱，而市场的力量会逐步增强，市场的力量会逐步的增大，导致政府调控的力量会逐步减弱。
房地产企业的商业模式
房地产市场不是一个理论性命题而是一个实际性命题，商业模式不是理论研究也不是停留在纸上讲的，商业模式是实战型的是可以用的、选的、创造的，是可以复制的。
现在的关于房地产的商业模式一般都涉及两个方向：一个是中小房地产企业资金出现问题怎么办？解决问题不外乎一种是贷款，另一种是社会上的融资，这个融资如果到了年底的话基本上是百分之20到百分之25，还要高，这就等于你要为银行和出资方打工了。另一个方向就是产业转型。
从资金上讲，住宅产业化的模式对于中小型房地产企业很有借鉴意义。所谓的住宅产业化模式就是中国湖南长沙原先有两位兄弟一个叫张悦，一个叫涨耀，他们提出的。这两个人原来是做空调的，现在在做住宅产业化板块模式。他们的模式是这样的，作为中小企业开发商不是缺钱吗？跟他们合作，你就只筹集资金拿地，其他的都不用管，他来帮你做工程建设。由于他是做产业的，银行贷款不受限制，他就用银行的贷款帮你做开发工程，这样你花的利息也相对较少，然后最后大家一起分利润。这就是住宅产业化模式。
从产业转型上来看，有一种叫第三方开发的模式。现在房地产开发商的开发模式跟以前不一样了，以前的开发商经营模式都很单一，只要想办法在政府手里拿到土地然后就去找银行贷款，现在都是做组合经营模式。我的观点就是，现在的开发商要多学学张艺谋，如果把张艺谋导演电影的环节一个一个拆开来看的话，你就会发现张艺谋好像什么事情都没有做，编剧有编剧，投资是王卫平，摄影是摄影师，演员某某某，服装道具等等全部都就位了，好像没有张艺谋这个电影也能拍起来，但是如果没有张艺谋做导演的话，你的票房价值一定是不高的，张艺谋的本事就是我把我的品牌融入资源，只要有我张艺谋的品牌，你的电影可以在戛纳领奖，你的票房就有了保证。其实房地产也是如此，对于现在房地产中小企业，我是绝对主张拿了这个地以后，如果你这个团队没有什么特别的优势，硬要去研究房型，还不如找一个大的开发公司或开发公司合作，大的开发公司对报批的程序和房型的研究程度、对规划的研究程度、对营销品牌的研究程度是相当专业的，其实这个模式很早就有了。但是中国的第三方开发做到现在就两种情况，一种是从大企业出来人，认为自己可以控制开发成本，懂得施工流程，于是成立一个开发公司和中小企业谈，但是到了最后资金结算阶段就被大企业“招安了”。还有一种就是像绿地、绿城这种本来就有品牌，发展商正好也缺资金，你就可以工程来做。
我认为这两种模式对中小型开发商是非常有用的。值得大家思考，可以作为决策的参考思路。
延伸阅读：
住宅产业化：实际上包括两方面的含义：一是住宅科技成果的产业化，一是住宅生产方式的产业化。科技成果的产业化是指应该把住宅领域里的一些最新的科学成果尽快转化为生产力。而我们通常所说的住宅产业化，更多的是指住宅生产方式的产业化。在这方面，日本已达到了很高的水平，例如日本积水化学工业株式会社设在崎玉县的一座住宅工厂，是用工业流水线的方式生产房子，他们把住宅分拆成一个个盒子式的构件，在生产线上制造完成一栋住宅所需要的全部构件，只需要花费四十多分钟，然后运到施工现场，在一天之内组装完毕。在我国住宅产业化也取得了比较大的进展，远大住工、万科、黑龙江宇辉集团都在住宅产业化方面取得了较大的成绩。
住宅产业化就是利用现代科学技术，先进的管理方法和工业化的生产方式去全面改造传统的住宅产业，使住宅建筑工业生产和技术符合时代的发展需求。就是住宅的生产方式（或者是技术手段），是运用现代工业手段和现代工业组织，对住宅工业化生产的各个阶段的各个生产要素通过技术手段集成和系统的整合，达到建筑的标准化，构件生产工厂化，住宅部品系列化，现场施工装配化，土建装修一体化，生产经营社会化，形成有序的工厂的流水作业，从而提高质量，提高效率，提高寿命，降低成本，降低能耗。
房地产的商业模式范文3
1.国际金融危机和中国经济地位的提升对商业地产需求的影响。中国在世界经济中地位的提高导致了中国一些城市的国际化程度明显提高，如北京、上海、广州等城市。这种国际化程度的提高和向外辐射作用必然会引起商业地产的快速发展，刺激商业地产的投资，提高商业地产的需求潜力。虽然受到了全球金融危机的巨大冲击，但中国的经济增长势头良好，在世界各国中仍属于高速增长的国家。尽管近年来中国GDP增速有所放慢，但是增速依然很大，中国的GDP从1978年的2683亿美元，增长到2010年的5.879万亿美元，增长了20余倍，平均增速近10%。GDP的持续高速增长必将促进中国商业地产的发展。
2.中国城市化进程加快促进商业地产需求增长。改革开放以来，随着中国城市化进程的加快城市人口逐年增加，居民收入不断增加。2009年城镇居民人均可支配收入为17175元，年末城镇人口占总人口的比例达到了45％以上。中国城市化水平不断提高，城镇人口和城镇居民人均可支配收入不。
3.需求主体对宏观形势的不乐观的影响。近几年，国家加强了对房地产市场调控的调控力度，而调控的对象主要是住宅地产，这就使得很多开发商和投资者把目光转向了商业地产，促使商业地产需求增加。2010年4月17日，国务院了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出十条举措，被行业内称作“新国十条”。住宅地产的需求受到了国家政策的影响，国家一系列的宏观经济政策，比如财政政策和货币政策对商业地产的发展产生了严重的影响，需求主体对宏观经济形势的不乐观也会导致中国商业地产需求潜力的下降。
中国商业地产市场的未来发展趋势
中国经济的未来方向、城市化进程不断加快的客观发展规律及国家对房地产行业的调控政策，都将促进房地产企业进入行业性的战略转型，商业地产必然会成为房地产企业发展的重点。
1.商业地产的发展会随着中国经济的高速增长进一步发展。首先，从中国房地产的发展前景看，商业地产作为房地产的必要补充，在其带动下相互增长。其次，为了促进经济发展国家实施扩大内需的政策，加强基础设施的建设，提高人民生活水平和工资水平，提高人民的消费能力。所以，连锁零售业、餐饮业、零售业的发展必将带动商业地产的发展。第三，在投资方面，以食品、快速消费品、日用品为经营主体的大型超市和连锁超市受金融危机影响最低，所以当其他投资产品不同程度处于低迷状态的情况下，投资于商铺、购物中心等商业地产，将会有很大的利益的回报空间。
2.城市化进程加快将为商业地产发展带来良好发展机遇。商业地产发展和繁荣离不开城市发展，随着中国城市化进程的不断加快，城市消费升级将带动商业地产的繁荣
。新的城市规划和向外扩张需要地产来进行城市功能完善和综合平衡的开发，商业地产繁荣助推了城市发展，扩张了城市的发展，提高了城市吸引力，吸引更多人口和企业向城市集中，进而提高了城市化率，商业地产和城市化互为动力，这两者是共生共融的关系。随着中国中产阶层的兴起，引发消费者结构的变化，并且会打破传统的商业模式，商业地产物业增值服务更加完善。商业地产行业更加多元化、个性化、时尚化，分层消费和主题商业模式将成为发展重点。
3.多元化的融资模式为商业地产开发提供资金保障。融资渠道的多元化，以往地产开发商60%~70%的资金都来自银行贷款的现象，近年来得到了很大的改善。房地产企业的融资方式和手段发生了较大变化，呈现出前所未有的创新势头，正走向融资模式多元化发展方向。目前，信托、基金、私募以及证券市场等各种融资途径都成为了商业地产融资的手段，而且越来越多的商业地产开发公司已经走向上市这条道，如万达、SOHO等。委托贷款、房地产信托、房地产投资基金（REITs）、股权融资等成为房地产企业新的融资选择渠道，从而实现降低融资成本、确保资金链安全、提高资金使用灵活性。
4.信息技术将在在商业地产开发中发挥重要作用。随着信息技术的发展，运用电子信息化体系来提升商业地产行业管理水平，商业地产开发比传统的住宅开发更重视市场信息。通过深入学习先进的管理理念，应用计算机网络技术来整合企业现有的生产、经营、设计、管理，及时地为企业的决策系统提供准确而有效的数据信息，以便对市场需求做出迅速反应。
5.服务业的发展推动商业地产繁荣，商业地产逐渐走向成熟。虽然中国商业地产起步较晚，但发展步伐迅速，随着连锁业、服务业、百货业的兴起，越来越多的房地产企业将进入商业地产开发领域。许多开发商在经历了从规划、设计、招商到运营管理的风险防范等一系列探索过程之后，已经摸索出一条正确的发展道路使其在商业地产领域站稳脚步，并开始成为商业地产开发商的典范。
中国经济面临着结构调整，将由原来的主要依靠工业增长，转向第三产业服务业，推动各个产业协调发展。2007年国务院了《加快服务业发展的意见》，给予了服务业以更高的发展地位，使得服务业在整个国民经济整体发展中具有比以往更多的机遇和挑战。在许多城市中，地方政府已经提出以服务业经济为主导，带动其他产业发展的政策，因此，商业地产将是城市未来经济发展的一个重要推动力。
总结
房地产的商业模式范文4
2011年第二季度，中国私募股权基金投资于房地产的案例有4起，投资金额为21344万美元。同时，各房地产企业也纷纷表示已成立或正在筹备房地产基金，复地、金地、华润、中海等建立了各自的房地产基金业务。
投资主要集中在一二线城市
目前已有的房地产基金投资项目，主要集中于一二线城市。其中，一线城市的项目多为商业地产、高档住宅及别墅，二线城市项目中普通住宅则占更大比例。
从城市布局分布的情况来看。投资项目主要分布在环渤海地区、长三角地区及中西部的武汉、重庆、成都和西安四市。其中。开发商旗下的地产基金跟随项目投资，目前在贵州、广西等地区都有分布；而独立的房地产基金，则更集中地分布在东部发达地区、区域中心城市及省会城市，更着重于投资项目的高收益与良好的退出渠道。
从物业类型来看，大部分投资亲睐于包含住宅这类流动性较强的项目。投资标的主要有如下特点：1.经济发达或高速增长地区的城市，省会城市以及区域中心城市；2.巨大的需求增长潜力和消费能力；3.较为活跃的物业交易市场；4.优质开发商；5.中高档项目。此外，对于非开发商附属基金来讲，他们投资项目时还会考虑项目的品牌效应，期望通过投资项目提高自身的知名度。
确立适合自身的行业定位
房地产经营具有明显的区域性特征。对于所有基金来讲，集中在相同的区域进行投资并非一件好事，但对于单个房地产基金，将投资项目集中在管理团队所熟悉的某一个或多个特定区域，有助于降低项目识别成本和投资风险。同时也方便基金管理人对项目进行监控。早期外资基金进入内地市场投资房地产，多与当地房地产商合作开发房地产项目，就是在寻求熟悉市场的合作伙伴。
房地产基金将进一步向行业细分专业化的方向发展。目前由于商业地产经营环境并不成熟，国内大部分房地产基金都是对住宅或综合项目进行投资，但是从国际经验来看，投资于持有型物业且专注于特定物业类型是大势所趋。美国在1994年可归类为多样化投资类型的房地产投资信托基金有48家，到2000年已减少到20家。截至2011年7月，美国共有REITs 145家，其投资已做到相当专业化和行业细化。
专业化发展之路需要专业化的人才和专业化的资源来运作，目前国内少数的房地产基金在建立之初提出的专业化投资方向，就是其管理团队或是背后母公司擅长经营的领域。一级市场乃至二级市场的细分，能使这些基金更快地累积这一市场的运作经验，也更容易使他们从良莠不齐的房地产基金中脱颖而出。
打造持续稳定的商业模式
成熟的行业，拥有能够持续的商业模式，而新生的房地产基金，除了简单的“投资、销售、退出”的模式以外，还在做着不同的尝试。
再开发增值投资型
高和投资效仿铁狮门的商业地产运作模式，专门选择商业地产作为投资对象，采用“整购+资产精装修+销售”的模式，在不到一年半的时间内先后投资凯德华玺、中莎广场、金澳国际以及高和萃等项目，通过专业的物业管理、统一招商运营服务等资产管理手段来获得稳定持续的经营现金流，提升所购商业地产的价值，再分散出售给其他投资者。
此种模式要求基金管理团队具有较高的商业地产经营管理经验。能够在短期内通过改造和引入一流的物业服务等手段，并且具有强大的租户招商能力；同时，基金还要拥有强大的销售能力，能在短期内将改造好的资产迅速销售出去。
高和短线投资的主要风险还是在基金的退出机制问题。与国际市场相比，国内房地产基金缺乏公开上市渠道，但高和采取了一种折衷的方法，即化整为零：将资产分散出售给不同投资者，降低商业地产投资的门槛，在减小单个投资者投资规模的同时也提高了资产的流动性。此外，近一年来一些政策的出台也为房地产基金，尤其是为商业地产的投资基金提供了更为便捷的退出渠道。2010年9月，保监会批准保险资金可用于房地产投资，这其中就包括不动产与房地产基金。2011年3月，发改委重启PE基金备案，经过备案的基金能够获得社保基金的投资。2011年6月底全国保险公司资产总额5.75万亿，且年均增速保持在20%左右，社保基金亦明确提出有1000亿资金会在未来几年用于私募投资。优质持续运营的商业地产具备保值增值特性和较为稳定的现金流，将成为险资与社保基金亲睐的投资对象。具有商业地产管理能力的房地产基金可以在项目开发完成后另发起一支基金，募集类似险资和社保基金一类安全型和增值型资本，在原先基金的大部分资金得以退出的情况下，继续经营和管理物业，获得基金管理费、资产管理费等收入。
直接从事大型城市综合体项目的开发
2010年12月成立的星浩投资，于2011年3月募集近60亿资金，目前已开始投资其星光耀计划第一单――大连东港新城。其基金有限合伙人聚集了大批民营企业，欲打造包含民企总部、购物中心、主题酒店、私人会所及精品住宅在内的星光耀城市综合体，众多民企充当其合伙人，将会成为其部分物业的租户。
“打造城市综合体”，“出售住宅和写字楼回笼资金”，“出租购物中心形成稳定的现金流入”，星浩资本的投资开发模式与万达等城市综合体开发商有颇多类似之处，但是两者之间还是有一些显著的区别。首先，开发过程中的主体不同。万达地产以开发商的身份参与项目的全程开发，星浩资本在全程中相当于投资人角色，虽然也有专业人员负责项目运作，但是该部分团队将成立独立的机构受星浩资本基金委托进行开发与运营管理；另外，万达的城市综合体主力租户是成为战略合作伙伴的第三方品牌资源，星光耀计划中主要物业租户与基金合伙人挂钩，基金投资者的选择与项目经营密切相关。
相对于投资型基金，直接参与开发模式的局限性也显而易见：一方面，从项目的判断、设计、开发、监控到后期的物业管理，项目管理团队几乎要承担开发商的所有工作，将分散基金运作投资的精力；其二，基金将与所有开发商一样面临房地产行业的调控风险，即政府的限购政策和对房价的调控；第三，基金作为开发商，本身具有融资需求，否则，如果没有财务杠杆。基金的投资利润将大受影响，这就需要在建立项目实体时进行精密设计，作为项目投资主体，项目公司应具有融资能力，但是在项目公司与基金之间应建立防火墙，避免项目公司经营风险传导到基金投资者。
开发商系基金――业务扩张的另类方式
并非只有独立的房地产基金才探索商业模式，开发商附属型房地产基金的一些投资方式，同样也耐人寻味。
金地的房地产基金迥异于传统基金机构，其与公司房地产主业的结合则开启了开发商系基金运作的新模式。金地集团从2010年开始将房地产基金作为公司的战略新业务，在天津成立了专注于基金管理的稳盛投资天津管理有限公司，并发起成立了一系列合伙制的房地产私募基金。2011年，稳盛天津及其投资的稳恒基金发起设立稳实基金，引入信托募集的资金，投资于湖南福晟99%的股权，开发长沙钱隆世家项目。
在钱隆世家项目中，福晟集团获得了房地产基金的投资；金地集团作为投资人。将取得基金的杠杆收益，作为基金管理人，将取得基金管理收入、投资业绩，作为项目管理人，还将取得项目管理服务收入；更为重要的是，金地集团作为刚进入长沙市场的地产开发商，通过旗下房地产基金的股权投资，迅速获得了当地项目开发和管理的机会。并省去了拍地等前期一系列环节，其中尽管引入了具有强制偿还风险的信托资金，但福晟集团连带保证又直接降低了金地自身的风险。从某种角度来说，金地通过金融手段实现了自身业务的扩张。
可见，在房地产行业资金短缺的大背景下，开发商发起基金除了为自身开发的项目进行融资以外，还可以较少的自有资金撬动大量社会资金投资于第三方项目，通过一系列复杂的投资工具与契约的设计，既控制了自有资金的风险，最大化基金利润。且主导了第三方项目的运作，成为快速进军新区域房地产市场的一种手段。
以专业化团队提供增值服务――增加安全边界，强化品牌形象
8月底，中国房地产基金投资联盟提出“我们提供增值服务，除了为其解决资金需求以外，基金利用股东单位资源为其提供管理输出、渠道指出、品牌输出的增值服务”。近两年来成立的房地产基金的发起人和管理团队。多为房地产行业和金融业人员组合而成，如此具有复合专业背景的团队，能为项目公司提供从筛选、管理到咨询、营销等各环节的服务，这从以上三种模式中可见一斑。增值服务的提供，不仅有利于房地产基金稳固其与项目公司及住户或租客的关系，树立品牌形象，更可以加强基金管理团队对投资项目的控制，增加基金的安全边界。
基金融资瓶颈需要突破
投资型房地产基金一般规模较大，一单投资或投资组合动辄几个亿甚至几十亿元人民币，资金募集能力是房地产基金发展的关键。由于法律监管因素。私募基金投资门槛较高，主要依赖机构、企业和高净值个人，吸收公众小额资金只能借助信托渠道；同时，由于新成立的基金管理者较少成功业绩，有实力的投资人对房地产基金缺乏信心，不愿将资金交由陌生的基金管理团队运作。房地产基金需要通过高档会所、银行、保险等大型投资机构寻找投资人，少量从品牌房企出来的基金管理者能够在原有客户渠道中募集资金，但是这些都不是长久之计。除了基金管理团队凭借行业经验与逐渐积累的投资业绩吸引投资者外，基金自身应具有造血能力，尤其是对于长期存续的基金而言。需要具有稳定的现金流，能够在新旧投资者之间形成投资接力。另外，还需要通过项目组织设计，基金投资主体能够具有再融资能力，尤其是通过债务融资的方式吸收资金。提高财务杠杆，以高收益率吸引投资者。
普通合伙人需要提高有限合伙投资人的信任度
普通合伙人与有限合伙人之间的委托问题容易遭到众人的质疑。有人爆出房地产基金募集来的资金并未如计划的那样及时投资储备项目，而是被管理人挪用投资其他项目。此举或许并不常见，但足以引起投资人的担忧。对于附属型房地产基金来讲，实际管理人往往是投资标的的关联方，有限合伙人普遍担心会因为项目选择及关联交易影响到自身的利益。如何来处理自身利益与其他合伙人的利益，是此类基金面临的一大难题。
退出机制的确定
房地产的商业模式范文5
操既定冀州，亲往袁绍墓下设祭，再拜而哭甚哀，顾谓众官曰：“昔日吾与本初共起兵时，本初问吾曰：‘若事不辑，方面何所可据？’吾问之曰：‘足下意欲若何？’本初曰：‘吾南据河，北阻燕代，兼沙漠之众，南向以争天下，庶可以济乎？’吾答曰：‘吾任天下之智力，以道御之，无所不可。’此言如昨，而今本初已丧，吾不能不为流涕也！”
从这段话可以看出，如果将袁绍集团、曹操集团理解为两块品牌，袁绍集团四世三公，家业大资源多，品牌的商业模式也就选择了充分盘活手里的那些资源，滚动式发展；曹操集团则相反，曹操集团没有袁绍集团的硬实力，只能充分发挥人的主观能动性，所以曹操集团品牌的商业模式就只能是以先进的营销管理理念整合全国资源，采取虚拟经营。
袁绍集团与曹操集团的商业模式，一个是原点导向式，一个是目标导向式，一个实体经营，一个虚拟经营，商业模式的差异导致了竞争结局的差异。
在现实生活中，隐藏在各行各业品牌背后的是各色各样的商业模式。在笔者袁修梁看来，品牌竞争的实质是支撑在品牌背后商业模式的竞争。
当然，单就商业模式而谈商业模式，无所谓好坏，商业模式的优劣，要放在特定的行业特定的发展阶段进行分析。一般而言，好的商业模式适应形势，顺应需求，整合资源从而创造属于品牌自身的竞争优势，构筑品牌的核心竞争力。
一：顺应形势
好的商业模式都是适应形势，顺势而为的产物。
在国内互联网行业，每一个崛起的互联网品牌背后都有着自己独特的商业模式支撑。从三大门户，到即时通信QQ，盛大游戏，百度搜索，优酷视频，阿里巴巴、淘宝、携程、当当的电子商务，前程无忧的招聘等等，这些知名品牌无不是某种互联网商业模式的代表。
在传统行业，商业模式的选择一样是基于行业发展形势以及竞争形势的产物。
在乳制品行业，蒙牛诞生之初，囿于自身的实力以及行业的发展态势，选择的就是整合资源虚拟经营的品牌发展模式。蒙牛的虚拟经营也助力了蒙牛速度，短短的几年时间，蒙牛从成立之初的排名一千多位到跃居行业领导品牌，创造了一天超越一个同行的记录。在三聚氰胺事件发生前，蒙牛无疑是中国乳品行业的一个神话。
与蒙牛的虚拟经营不同，太阳能热水器行业领军品牌皇明选择的是自建产业链的商业模式。太阳能光热行业是个新兴行业，皇明自建产业链确保了在行业发展不成熟的时候皇明品牌能全程控制产品质量，为皇明的高端品牌定位打好基础。
二：创造优势
好的商业模式往往具有开创性，能构建品牌自身的竞争优势，形成核心竞争力。
在医药行业，有哈药这种大品牌集群、大广告投入的发展模式，也有扬子江药业这种鲜见大众品牌推广的发展模式。在笔者袁修梁看来，虽然两者商业模式不同，但凭借各自对自身发展模式的开创性，殊途同归奠定了各自在行业的领先地位。
房地产的商业模式范文6
在关于房地产市场的讨论中，焦点一直在于住宅市场。一方面住房问题关系普罗大众，也是居民部门最重要的资产，另一方面，住宅投资在全部房地产投资中占比接近70%。相应的，在政策方面，房地产市场政策调整主要集中于住宅投资政策，比如3月底推出的放松二套房首付比例和放宽住宅交易营业税减免条件，旨在鼓励对住房的改善性需求，希冀放缓楼市的调整速度。
在各种讨论中，商业地产的风险在很大程度上一直被忽略了。商业地产涉及办公楼、购物中心、厂房、旅游地产等各个领域，整体在房地产投资中占比约30%。本文讨论的重点在于办公楼、购物中心这类商业地产。
商业地产在未来一两年将面临更大的风险，其调整的幅度和速度将超过住宅市场，对经济可能带来的负面影响应尽早引起警惕。
从国际比较的角度而言，在上世纪八九十年代，商业地产的兴衰非常频繁地与银行危机相联系，如80年代末90年代初的美国储贷危机、90年代芬兰和瑞典的银行危机。笔者之前的研究显示，商业地产的起伏直接影响银行的信贷质量及利润表现，并通过信贷渠道进一步对实体经济产生影响。
为什么我们当前应该更加担心商业地产领域的风险？
首先，除北京、上海等少数一线城市外，目前商业地产供大于求的现象在很多二线城市（主要是省会一级城市）非常明显。根据世邦魏理仕（CBRE）的研究显示，2014年四季度，二线城市写字楼的空置率平均在25%左右，而这并未包括目前在建的未来几年的新增供应。在有些城市，计划新增供应甚至超出目前的存量总和。
其次，在需求方面，商业地产的情况要较住宅市场更为严峻。基于城镇化的持续推进（尤其是户籍改革带动市民化）和收入增长，住宅市场的需求在未来几年基本可以维持一个相对稳定的水平。相比而言，商业地产的需求可能出现萎缩。一方面，宏观经济的持续下行压力意味着商业需求不足。另一方面，一些新的商业模式的兴起，比如电商的兴起对传统零售带来极大的冲击，对商场和购物中心的需求减弱。
第三，在政策调整方面，商业地产政策调整的空间很小。基于房价多年持续上涨的现实和住房问题的普遍性，在住宅投资政策方面基本上是“十年九紧”的情况。在2014年楼市进入拐点前，中国政府在房贷、税收、住房购买资格方面设置了各种限制措施。这意味着，政府在维护住宅市场稳定方面存在政策调整的空间。相比而言，在商业地产方面，一直没有相应的紧缩政策。一旦商业地产急剧下行，在政策方面很难有类似的调整空间。
第四，商业地产的开发和融资模式相对更容易导致市场的剧烈调整。在住宅市场中，通行的预售制度使住宅开发商可以根据销售情况决定下期开发进度，而先期的销售收入可用于支持下期项目的开发。而在商业地产领域，开发商通常在项目全部完工后才能回笼现金流，因此面临的融资压力更大。一旦市场不振或资金链出现问题，很容易导致出现整体工程烂尾的现象。事实上，最近几年的数据显示，商业地产投资的波动幅度远远超出住宅投资。
从对宏观经济的影响来看，虽然商业地产投资在全部房地产投资中占比30%左右，远低于住宅投资。但是，从对上下游行业的影响而言，商业地产的影响丝毫不能忽视。以对钢材的需求为例，房地产和建筑贡献了60%左右的需求，但这其中来自住宅和商业地产的需求基本相等。也就是说，商业地产单位投资对钢材的需求几乎是住宅的两倍。
