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房地产开发环节的税收筹划范文1
论文关键词：房地产企业,税收筹划,筹划风险
一、引言
房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高，因而房地产公司要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的一个重要因素，因此，房地产企业在考虑其生产经营战略时，必须综合考虑税收这一成本因素，作为财务成本很大一块的税收支出，如何通过税收筹划予以控制，对公司来说就变得相当关键。
二、税收筹划的基本理论及依据
税收筹划，是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。其理论依据为：1.税收调控理论与税收筹划税收调控理论认为政府利用税收调节经济实质上是通过税收利益差别来引导纳税主体行为使之产生正向影响，实现一定的社会、经济目标。正是这种税收调控使得税收产生利益差别，从而使得税收筹划成为减轻税收负担最有效的途径。税收调控纳税主体行为是通过弹性税负来诱导纳税主体行为的，因此在税收负担有差异或有弹性的领域，税收筹划是可行的。2.税收价格理论和税收筹划。现代财政理论认为税收的本质是国家提供公共产品的价格。因为公共产品的提供需要支付费用，政府就需要通过向社会成员征税来补偿。由于公共物品具有消费的非排他性，纳税人即使想拒绝该商品是不可能的，所以纳税人总是试图以尽可能低的价格来购买该商品。所以纳税人的税收筹划活动就自然产生了。3.企业契约理论与税收筹划。科斯的企业契约理论认为:“企业实质是一系列契约的联结”企业与政府间的税收契约就属于其中之一。”企业逐利性和契约的可策划性下，作为契约关系人一方的企业就有动力和机会进行一些安排，以实现企业的价值或税后利润最大化的目标。
三、房地产开发企业进行税收筹划的部分方法
房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税等，房地产业的税收筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的税收筹划。在现行政策下，房地产开发企业如何能够实现良好业绩，获得企业的利润?除了进行合理的价格策略外，进行合理的税收筹划方案也起着至关重要的作用。下面简要介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的几种方法:
1.利用公司的组织形式进行税收筹划，设立销售公司。目前我国的土地增值税采用的是四级超率累进税率，而且对于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值税。因此，纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，可以适当考虑增加销售环节，将高增值额分解成低增值额，从而降低增值率和土地增值税的适用税率。增值额如果被分散的次数很多，就可以享受到起征点带来的税收优惠。因此，在实践中，房地产开发企业可以将企业的销售部单独设立具有法人地位的销售公司。房地产开发企业通过合理的定价将房地产项目转让给销售公司，再由销售公司进行第三方销售，从而能够人为地调节房地产开发企业和房地产销售公司的增值率，通过筹划使得企业承受较低的土地增值税。2.利用公共配套设施投入扣除《土地增值税实施细则》规定:可以对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和加计20%扣除。在市场接受的范围内适当的加大公共配套设施的投入，用以改善环境，增加卖点，提高产品的竞争力。同时也能够提高销售价格。比如:可以在小区内有限的空间内增设体育设施，可以让人们足不出户就可以享受到锻炼的乐趣;也可以设立会所和在顶层设立游泳池等。这样既可以娱乐，又能够休闲，相应的隐私也能够受到保护。这些项目均可以列入到开发成本里进行加计扣除。
四、充分关注税收的筹划风险
风险管理是经济主体通过对风险的确认和评估，采用合理的经济手段及技术手段对风险加以控制，规避或减少风险损失的一种管理活动。税收筹划风险是指房地产企业涉税行为因为没有正确遵循税收法律法规的有关规定，使得房地产企业没有准确和及时的缴纳税款，从而引发税务机关对企业进行检查、调整、处罚等等，最后导致房地产企业经济利益的损失。税收筹划面临诸多的不确定性和不断变化的规则约束，因此其风险更难于掌握，所以，在进行税收筹划时，企业可以通过采取以下措施加强风险管理：1.正确区分违法与合法的界限，树立正确的筹划观。2.关注税收政策的变化趋势。由于企业经营环境的多变形、复杂性及不确定事件的发生，税法常随经济情况的变化或为配合政策的需要而不断修正和完善。企业在进行纳税筹划时，应充分收集和整理与企业经营相关的税收政策及其变动情况，在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后作出正确决策。3.聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性，可靠性，科学性。税收筹划是一项高层次的理财活动和系统工程，是一门综合性学科，涉及法律、税收、会计、财务、金融、企业管理等多方面的知识，具有很强的专业性和技能性，需要专业技能高的筹划人员来操作。4.力求整体效益最大化。筹划时，不能仅仅紧盯住个别税种的税负高低，而要着眼于整体税负的轻重。一项成功的税收筹划方案必然是多种税收方案优化选择的结果。优化选择的标准不是税收负担最小，而是在税收负担相对较小的情况下，企业整体利益最大。
参考文献
1 李大明,论税收筹划的税收理论依据,财政研究,2003年第5期.
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【关键词】税收筹划；纳税最小化；理论
税收筹划是指纳税人在税法的规定和许可的范围之内，通过对公司财务中涉及到税务方面的活动合理的筹划和安排，充分利用政府部门和税法中提供的优惠政策和可以选择的条款，来减轻公司税收负担的行为，也被称为纳税筹划。
1 企业税收筹划理论的起源
目前在发达国家中税务筹划已经十分普遍，已经成为企业的经营和发展的重要组成部分。据记载，税务筹划的诞生追溯到19世纪的意大利，但是现代税务咨询成立于1959年的欧洲税务联合会，这是由从事税务方面的专业人员和团体组成，其联合会成员遍及欧洲各地国家。欧洲税务联合会提出在联合会中的税务专家是以事务咨询为中心开展税务方面的服务，因此在税务方面真正形成了税务筹划的出现，从而不断地发展起来的。而在我们国家，税务筹划方面的发展较晚，其发展速度比较缓慢。随着经济的发展税收才在不断地担负起组织财政收入和调节人们收入分配的职能，也是税务筹划的概念在企业中运行，为企业的良好发展起到了重要的作用。
2 企业税收筹划理论的发展现状
在20世纪90年代以前，我国关于税务筹划方面的理论研究很少。这主要是由以下二方面的原因造成的：一方面，在以往的计划经济体制下，企业为国家或集体所有，企业的经营自受到极大限制；同时，企业每年为国家所贡献的利税作为国有企业考核的一项重要指标，因此，企业没有税务筹划的压力和动力。另一方面，由于社会上对税务筹划存在错误认识，特别是税法详细地规定了纳税人的纳税义务，却很少、甚至没有规定纳税人的权利，这使很多人把税务筹划与偷税、漏税等同起来，使纳税人从事税务筹划承担了过高的涉税风险，因此阻碍了税务筹划理论的研究及其实际应用的发展。随着经济的不断发展税收筹划受到了重视，企业税务筹划的理论与实务研究悄然兴起并得到社会的认同，对其研究的成果日渐增多。
我国税务筹划的相关文献基本上是在20世纪90年代以后才逐渐出现的。《税收筹划》是我国第一部关于税务筹划方面的专著，《避税与反避税全书》中谨慎地介绍了避税和反避税的一些技术。随后，关于税务筹划理论和实务的相关著作才大量出现。其中，影响比较大的有：《现代企业的合理避税筹划》、《纳税筹划宝典》、《国际税收筹划》、《公司避税节税转嫁筹划》、《税收筹划与企业财务管理》、《税收筹划原理与实务》，全国注册税务师执业资格考试中用到的每年的指定教材《税务实务》等等，这些著作主要从理论的角度谈论了关于税务筹划的技术、企业税收优惠政策、分税种税务筹划等内容，个别著作还从企业的业务环节的角度对公司税务筹划进行了探讨。此外，《中国税务报》筹划周刊也对我国税务筹划的发展起到了很大的推动作用。《房地产开发企业理税顾问》中采用分税种的结构，详细地讲解了房地产开发企业应该纳什么税，应该交多少税，各种特殊情况的处理方法，如何计算应纳税额，纳税申报的途径，怎么样才能享受到那些税收优惠政策，如何才能申报办理享受税收优惠政策的手续等内容。该书的目的是能够帮助各类企业事业单位的管理人员、财务人员以及社会上的个人和家庭学习和掌握税法知识，正确履行依法纳税的义务。张美中（2005）的《最优纳税方案选择―房地产开发企业》中，从税收实务的角度分析，书中是以房地产开发企业所涉及到的主要税种为主线，依次介绍了房地产开发企业在营业税、所得税、个人所得税、土地增值税、房产税、契税以及其他税种纳税方案的选择；同时并在介绍每一种税的纳税方案的选择时给出了案例和对案。贺志东（2002）的《房地产开发企业纳税筹划》中，主要从分税种的角度来介绍了税收要素的基础上对房地产企业在各个环节中所涉及到的税收方面的优惠政策进行了纳税筹划的提议。文中对房地产企业所涉及到的营业税、土地增值税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、契税和其他税种的涉税环节进行了纳税方面的提议。梁云凤（2006）的《房地产企业税收筹划》中，通过介绍房地产行业中涉及到的税收政策的基础上，用案例分析的方法对房地产企业业务流程中涉及到的税收筹划进行了一些探讨。
3 企业税收筹划理论的不足
从以上对税收筹划方面的研究现状的回顾我们可以知道，尽管国内在20世纪90年代以后对企业税务筹划方面的理论研究已经比较全面，在房地产开发企业的税务筹划研究方面也有所涉及。但我们也发现，现有的研究存在着以下几个方面的不足：首先，更多的是从宏观经济学的角度对税务筹划进行探讨，而不是从微观经济学的角度来展开；首次，在税务筹划的制度基础方面，仅局限于对税收政策的介绍，没有从更深层次的、从法系的角度进行分析，这可能使税务筹划的理论与方法得不到很好的理解；最后，现在的研究大多没有从企业战略或财务战略的层次来讨论企业的税务筹划，而仅仅从企业经营的层次来讨论税务筹划，这可能使企业税务筹划的效果存在一定的涉税风险。
【参考文献】
[1]丘艾莉.企业税务筹划理论与实务研究[D].广西大学，2004.
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(一)控制增值率绩效纳税筹划
土地增值税的税率由于是超率累进制，可以通过控制房地产或者土地转让中的增值额进行纳税筹划。增值额通常是指转让所取得的收入与可扣除项目的差额，这就衍生出收入与成本两方的筹划。收入筹划并不是简单的降低收入金额，而是通过对收入的进行分散，把一些收入从整个房地产中分离，如随着精装房的增多，房地产公司可以事先设立一家装修公司。与购房者签订合同时稍加变通则可获得意想不到的效果，如与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，房屋总售价是不变。则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。成本方面的筹划主要是通过合法的手段，扩大成本的支出，降低整体的增值额。如房地产开发企业可以通过利息的支出，增加房地产开发中的成本。利息扣除情况：
(1)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
(2)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
(3)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(1)、(2)项所述两种办法。
(二)利用减免税优惠进行筹划
一般减免税规定：如纳税人建造普通标准住宅，增值金额没有超过扣除项目20%的，予以免税，其中的普通住房不包括别墅、高级公寓等。在进行土地增值税筹划时，要结合项目的增值金额，如果项目的增值金额介于20%~50%之间，就要考虑是降低增值额、把整体的金额控制在20%以内，还是不进行筹划缴纳土地增值税。总之，企业要研究最新的法律法规，结合自身的情况，利用税收优惠政策进行纳税筹划。
二、土地增值税中利息筹划案例分析
例如，某开发项目取得土地使用权成本为20000万元，开发成本10000万元，其中，开发成本----开发间接费用利息支出200万元。项目开发期间的财务费用----利息支出为100万元，其中向关联企业借入资金的利息支出为60万元，借款利率不超过同期同类银行贷款利率。开发项目规定的开发费用扣除比列分别为5%或10%。由于利息支出不可以作为开发成本直接扣除，也不允许加计扣除，故可以作为土地增值税扣除项目的开发成本为1000-200=980（万元）按照方法1可扣除开发费用=（200+100-60）+（20000+10000-200）*5%=1730（万元）。方法2可扣除开发费用（20000+10000-200）*10%=2980(万元)）故开发企业可以用不能全部提供金融机构利息证明为事实依据，商主管税务机关同意后采取上述第二种方法进行开发费用的计算扣除，从而达成一个有利结果。
三、企业进行土地增值税筹划的建议
(一)树立依法治税的意识
税收是企业在生产经营中无偿向政府支付的一种费用，具有强制性和无偿性，企业作为独立经营的主体，可以在合理合法的前提下，尽量减少纳税额，使税收负担率达到最低。税收筹划作为企业经营活动的一项重要活动，是在一定的客观条件下存在的。首先依法治税是进行税收筹划的前提，税收筹划是以现行税制为基础的，如果某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依据，而是以其他类似收入指标的因素为依据，那么进行税收筹划也就失去了实际意义，这是企业进行税收筹划时应该注意的重要问题。其次，由于税法作为一种法律既有稳定性，也有一定的灵活性，所以进行税收筹划应该时刻关注税法的变化。在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的阶段，这点尤其要重视，因为税法一旦调整，税收筹划的依据可能消失或改变，筹划的结果就完全可能与当初进行筹划的预期相反。所以，企业的决策者和财务人员应当重视税法的变化及调整，并据此相应调整税收筹划的策略和方案。任何一个税法的调整，其内容本身就是新的税收筹划的基础。
(二)增强纳税筹划风险管理能力
纳税筹划面临着风险，在房地产企业进行土地增值税纳税筹划时也无法避免的面临着风险，因此，企业必须格外重视纳税筹划的风险管理。由于房地产开发企业所面临的环境十分的复杂，纳税风险来源较多，这就要求产企业全面的进行统筹规划。首先，房地产企业要建立风险防范机制，建立纳税筹划风险管理体系，由专人负责纳税筹划方面的风险管理工作。房地产开发企业纳税筹划的风险预警，可以从两个方面进行，即风险识别、风险评估及量化，通过这两个环节，能够较为完整的对财务风险进行预警与管理。通常风险的识别是预防的前提，只有准确及时的风险识别，才能够为风险应对提供有用的信息。房地产开发企业在进行土地增值税纳税筹划时，需要尽可能的考虑到风险的所有潜在原因，包括筹划过程、法律法规、外部环境等。对于已经识别出的潜在风险，及时制定策略，进行风险防范。
(三)适当延迟纳税，获取货币时间价值
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房地产行业在国民经济发展中处于基础地位，属于先导性既支柱性的产业类型，而房地产中的土地增值税的税收问题对房地产企业的良性发展有着重要的影响，因此，在房地产企业，需要对土地增值税进行合理的税收筹划。如何制定良好的税收筹划措施，其中最关键的就是逐渐减轻企业的税收负担，本文主要对房地产企业土地增值税的税收筹划问题进行了探讨，就相关房地产企业的税收筹划策略进行了简要的论述。
关键词：
土地增值税；房地产；税收筹划
国家可以通过土地增值税的征收来对房地产行业展开宏观调控，房地产企业的税收成本是企业整体成本费用中最重要的组成部分，在很大程度上影响着房地产企业的经济效益。而土地增值税作为房地产企业的主要税种，房地产企业应该对土地增值税的税收进行科学合理的筹划，只有这样才能够降低房地产企业的成本，有效控制和预防企业风险，提高企业的经济效益。
一、房地产企业土地增值税税收筹划的重要意义
1.有利于适应日趋激烈的市场竞争在当前日趋激烈的市场竞争条件下，房地产企业进行土地增值税的税收筹划不仅可以合理地设置企业的相关税费制度，而且房地产企业在逐渐激烈的竞争中可以更好的对市场环境进行适应。近些年，国家对房地产市场进行了有力的宏观经济调控，这使得房地产企业的税收成本不断增长，而利润空间却不断下降，激烈的市场竞争又大大降低了房地产企业的可持续发展能力，而进行合理的土地增值税税收筹划可以有效降低房地产企业的税收成本，从而提高企业的市场竞争能力。
2.有利于提高房地产企业的财务管理水平与创新随着国家对房地产市场宏观调控力度的加大，房地产企业的财务管理状况变得更加困难，而进行土地增值税的税收筹划能够在很大程度上提高房地产企业的资金利用效率，改善企业的现金流，从而有效提高房地产企业的财务管理水平。另外，在房地产行业纳税筹划不断发展过程中，相关的研究逐渐增加，在未来的发展中还需要进一步的完善，促进有着普遍意义的筹划模式的形成，改善原有的单一的以整体税负为研究内容的情况，提升税收筹划的针对性，使房地产企业在缴纳土地增值税方面获得更多的实际效益。
二、房地产企业土地增值税的税收筹划策略
1.利用临界点与分散收入的手段开展筹划工作原有的税收筹划重点普遍放在了土地增值税方面，而针对这一税收开展的筹划工作则主要目标就是使增值率获得降低，这样就可以在税收中减少土地增值税的缴纳甚至不缴纳。一方面的方法就是利用临界点，企业在运营中可以根据税法的相关规定进行自身开发方案的制定，使得增值率低于起征点就可以避免缴纳增值税。另一方面，在土地增值税中，扣除的项目金额假如是固定的，那么转让的收入减少，土地增值额也会相应的减少，税率和税额就会降低。所以使用这种分散转让房地产的方法就属于合理降低土地增值额的有效措施。而在分散收入方式方面，一般的方法就是将能够分开进行处理的环节从整个房地产中划分出来，进行分次地单独签约，达到节约税费的目的。
2.利用增加可抵扣项目开展税收筹划房地产企业在开展土地增值税的税收筹划中，可通过增加合理的利息支出扣除项目金额来降低增值率，使其适用较低的税率，达到降低税收负担的作用[1]。在土地增值税的相关规定中，相关政策明确的指出了利息支出扣除项目的相关细节内容，这为房地产企业开展土地增值税税收筹划提供了一个有利的途径。房地产企业在开发中，如果借款增加，利息偏高，则需提供金融机构的相关贷款证明，进行利息支出的分摊，达到利息的正确扣除。如果借款较少利息也较低，就不需要对利息支出进行分摊计算及出示贷款证明，从而有效提高房地产企业的经济效益。
3.利用建房的方式进行税收筹划在税法相关规定中部分建房行为不属于土地增值税的征收范畴，可以避免或减少土地增值税的缴纳。一方面是代建房方式，主要指的是房地产企业代表客户进行房地产的开发[2]。在代建房过程中，房地产企业增加了经济方面的收益，但房地产产权并没有产生任何变动，企业获得的收入是劳务性质的收入，因此只需要缴纳营业税。相对于土地增值税而言，营业税的比例较低，选择代建房方式可以有效降低房地产企业的税费负担；另一方面是合作建房的方式。合作建房方式是指，在土地开发过程中，一方负责土地，一方负责资金，双方进行合作建房。我国有关土地增值税的规定中表明，资金与土地由两方各自承担的，进行的合作建房之后按比例分房自用的，可以不征收土地增值税。建成之后如果进行转让的，则需要收土地增值税。这样，如果房地产企业购买了一块土地来修建房屋，这一企业就可以预收购房者的购房款来作为建房的资金，使得资金与土地的负责人进行分离，在剩余的住房出售前，企业就不需要缴纳土地增值税，只有在转让房地产企业负责部分的住房时，要缴纳缴纳特定部分的土地增值税。
4.利用统筹的手段开展税收筹划房地产行业土地增值税的增值额与增值率是不尽相同的，这是因为相同的房地产企业其经营的房地产在档次以及规格上都存在差异，而且客户及价格也不同，地区间的房地产开发成本会受到许多原因的影响产生差异。房地产企业在降低土地增值税税费负担方面，可以采用统筹全局的手段，使其中不同价位的房地产的销售收入进行合并之后再向上级申报，这样可以很好的适应土地增值税税率的降低；根据实际情况调整单个土地开发项目极其成本，这样可以促使不同的项目开发之间的增值率相互一致，实现节省税款的目标。
三、结束语
综上所述，面对当前阶段我国产企业结构的调整，决定房地产企业长久发展的重要措施就是采取科学合理的土地增值税的税收筹划措施，为企业达到节税目的，房地产企业应该通过合理增加扣除项目、利用国家税收优惠政策以及利用土地增值税的征税范围，制定税收筹划方案，有效发挥土地增值税税收筹划的作用，为房地产企业赢得更大的利润空间，从而促进房地产企业的良性发展。
参考文献
[1]胡艳.房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].辽宁工程技术大学学报（社会科学版），2014（，4）：360-366.
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【关键词】 房地产企业税收筹划土地增值税所得税
一、纳税筹划及其内容
纳税筹划，是指通过对涉税业务进行策划，制作出一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税的目的。任何纳税筹划行为产生的根本原因都是经济利益的驱动，即经济主体追求自身经济利益的最大化。纳税筹划的内容包括避税、节税、规避“税收陷阱”、转嫁筹划和实现零风险五个方面。
1、避税筹划。避税筹划是相对于逃税而言的一个概念，是指纳税人采用不违法的手段，利用税法中的漏洞、空白获取税收利益的筹划。因此避税筹划既不违法，也不合法，而是处在两者之间，是一种“非违法”的活动。对于这种筹划，理论界有一定争议，很多学者认为这是对国家法律的蔑视，应该一棍子打死。本文认为，这种筹划虽然违背了立法精神，但其获得成功的重要前提是纳税人对税收政策进行认真研究，并在法律条文形式上对法律予以认可，这与纳税人不尊重法律的偷税、逃税有着本质的区别。对于纳税人的这种筹划，税务机关不应该予以否定，更不应该认定为偷税、逃税并给予法律制裁。国家所能做的应该是不断地完善税收法律规范，填补空白，堵塞漏洞，避免类似的情况再次发生，也就是采取反避税措施加以控制。
2、节税。节税是指纳税人在不违背税法立法精神的前提下，利用税法中固有的起征点、免征额、减税、免税等一系列的优惠政策和税收惩罚等倾斜调控政策，通过对企业筹资、投资及经营等活动的巧妙安排，达到少缴国家税收的目的。这种筹划是纳税筹划的组成部分之一，理论界早已达成共识，国家也从各方面给予了扶持。
3、规避“税收陷阱”。规避“税收陷阱”是指纳税人在经营活动中，要注意不要陷入税收政策规定的一些被认为是“税收陷阱”的条款。如《增值税暂行条例》规定：兼营不同税率的货物或劳务，应分别核算，未分别核算的，从高适用增值税税率。如果人们对经营活动不进行事前的纳税筹划，就有可能掉进国家设置的“纳税陷阱”，从而增加企业的税收负担。
4、税收转嫁筹划。税收转嫁筹划是指纳税人为达到减轻自身的税收负担，通过对销售商品的价格进行调整，将税收负担转嫁给他人承担的经济活动。由于通过转嫁筹划能够实现降低自身税负的目标，因此人们也将其列入纳税筹划的范畴。
5、涉税零风险。涉税零风险是指纳税人生产经营账目清楚，纳税申报正确，税款交纳及时、足额，不出现任何税收违法乱纪行为，或风险极小，可忽略不计的一种状态。当谈及进行纳税筹划，一般人都认为是指企业或个人运用各种手段直接减轻自身税收负担的行为，其实这种认识是相当片面的。因为，纳税人除了减轻税收负担之外，还存在不会直接获得任何税收上的好处，但可以避免涉税损失的现象，这也相当于实现了一定的经济收益，这种状态就是涉税零风险。本文认为，实现涉税零风险也是纳税筹划的重要内容。
二、纳税筹划在房地产企业财务管理中的运用
1、选择合适的建房方式。大部分房地产企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的纳税筹划空间较小，若用代建、合建等方式则筹划空间较大。首先，代建方式。这种方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。其次，合作建房方式。根据《营业税问题解答（一）的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税，企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。
2、进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。
3、充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与超过“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。
4、房地产企业营业税的筹划。合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。另外，房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种，可以将精装修房的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，可节约2%的营业税。
5、迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009]31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。
6、变房地产销售为投资。按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税。而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，也不再缴纳营业税，这种规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑采用先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。例如：甲房地产开发企业，2007年商品房销售收入为2亿元，按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元，如果直接出售需要缴纳土地增值税1200万元，缴纳营业税1000万元，城市维护建设税和教育费附加100万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以2亿元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地免除1000万元的营业税和100万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以作出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款1100万元为限。
7、房地产企业纳税筹划应遵循成本收益原则。房地产企业进行税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。以房地产企业增值税筹划为例，合理合法地控制、降低增值率对房地产企业具有重要的意义。从计税原理上讲，控制、降低增值率有三个办法：降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算低增值率业务，同时这些做法会造成收入减少或者其他成本、税负的上升，企业应着眼于总体税后净收益最大化，对筹划方案进行综合考量。红星房地产开发公司开发一批普通住宅，销售价格共计3100万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。该企业应缴纳土地增值税计算如下：增值额=3100-2500=600万元，增值率=600/2500=24%，取第一档税率30%，应纳土地增值税额=600*30%=180万元；如果该公司降低商品房售价，按3000万元的价格销售这批商品房，其他条件不变，则纳税情况为：增值额=3000-2500=500万元，增值率=500/2500=20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业收入减少100万元，应纳税额减少180万元，所得税前实际收益反而增加80万元，税收筹划的效果显著。假定其他条件不变，商品房价格仍为3100万元，红星房地产开发公司增加商品房内部设施，使其可扣除项目增加为2600万元，则应纳土地增值税情况为：增值额=3100-2600=500万元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业不仅提高了房屋质量，还减少了净支出，获得了净利益的增加。这种筹划使商品房买卖双方均受益。在增加可扣除项目时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%，而各省市在10%内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。
房地产开发环节的税收筹划范文6
关键词：房地产；主要税种；税收筹划策略
一、引言
随着市场经济的不断发展，我国房地产行业也取得了巨大的成就，在推动国家整体发展方面做出了很大的贡献。房地产行业经过三十多年的发展，其投资总额在国民生产总值中的比重也在不断提高，据统计，从2008年至2012年的5年时间中，房地产行业的投资总额由3.12万亿元增加到了7.2万亿元。随着我国国际化步伐加快，国家宏观调控政策收紧，加上房地产行业投资大、风险高等特点，使得房地产行业的发展面临着新的挑战。由原来的“暴利行业”转变成了“平利行业”。就房地产行业目前现状来看，竞争比较激烈，行业整体利润率在下降，尤其是对于一些中小型的房地产企业，其面临的市场风险更大。而在房地产的成本中，其中有20%的为税收支出，因此，合理进行税收筹划是房地产企业提高利润的一条有效途径，房地产企业可根据自身特点，合理管理企业资金，通过税收筹划手段降低税负，进而达到降低成本目的。因此，房地产企业进行税收筹划，不仅有助于企业实现价值最大化的财务管理目标，而且很好的贯彻了国家宏观调控政策，有助于国家产业结构调整和企业资产优化配置。
二、房地产企业税收主要分布情况
（一）开发建设环节
房地产企业取得土地的方式有两种，一种是从一级市场通过招投标的方式取得土地使用权，另一种是在二级市场上通过转让方式取得土地使用权。不论是在一级市场，还是在二级市场上取得土地使用权时，房地产企业需要支付土地出让金，与转让方签订“产权转移书据”，相应的应该缴纳印花税、契税。如果房地产企业在开发房产时，占用了耕地面积的还需要缴纳耕地占用税。房地产企业在进行工程建设时，还会涉及到企业所得税、营业税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及附加等税种，因工程项目占用土地还需要缴纳城镇土地使用税。
（二）转让处置环节
房地产的转让处置主要包括销售房屋、转让土地使用权、赠与房屋或者土地、房屋抵债、股利分配等方式。按照营业税的征税管理可知，房地产企业销售房屋和转让土地使用权属于“销售不动产，转让无形资产”，应该征税营业税，相应的就应该缴纳城建税和教育费附加，而房屋销售又属于房地产企业的主营业务，因此还应该缴纳企业所得税，土地增值税等。将房地产作为股利分配进行处置时，需要缴纳个人所得税。
（三）持有使用环节
房地产企业的房屋使用环节主要分为出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地产企业出租房屋或者土地时，需要缴纳营业税、企业所得税、房产税以及个人所得税等，将房屋或者土地自用的，需要缴纳房产税和城镇土地使用税，房产税和城镇土地使用税的税负一般比较低。当房地产企业的房屋处于闲置状态时，一般不需要负担税收负担。总之，在我国，房地产企业的税收负担种类比较多。企业需要根据不同税种的特点进行合理筹划。
三、房地产企业主要税种的筹划策略
（一）营业税税收筹划
营业税是一种传统的商品劳务税，计税依据为营业额全额，一般不受成本、费用等的影响。对于房地产开发企业来说，营业税的税收筹划通常可以从三个方面进行规划，一是充分利用营业税的税收优惠政策，采用合作建房的方式进行税收筹划，一方提供土地使用权，另一方提供建房需要的资金，两方在合作的基础上进行房屋建造，对于建成的房屋，合作双方将按照投资比例分配的房屋价值，对于以土地使用权出资的一方，因为获得了部分房屋的所有权，应该缴纳营业税，而对于以资金出资的一方则无需缴纳营业税。二是利用建筑承包合同进行税收筹划。房地产企业在进行房屋销售时，一般会将房屋划分为精装修房和毛坯房两种，通常情况下精装修房的价格比毛坯房要高很多，因而房地产企业如果以精装修房进行销售，会增加其税收负担。如果房地产企业将房屋分为毛坯房销售和房屋装修服务两种，就可以降低营业税税负。对于毛坯房的销售，按照“销售不动产”规定，采用5%的营业税税率，对于房屋装修部分，按照“建筑业”规定，采用3%的营业税税率，这样可以节约2%的营业税。三是合理利用销售折扣。一般情况下，房地产企业销售楼盘时都会采取一定的促销政策，比如利用现金折扣等，如果房地产企业将销售价款和折扣额开在同一张发票上，就可以以折扣后的销售额作用营业税的计税基础，从而节省一定的营业税。因此，房地产企业为了降低营业税负担，就可以将楼盘销售价款和折扣额开在同一张发票上。
（二）土地增值税税收筹划
