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房地产税纳税筹划范文1
【关键词】房地产企业；土地增值税；纳税筹划；加强对
自2000年以来，我国房地产行业表现出了几次大起大落，尤其凸显在房价的涨跌中。导致房价高涨的因素众多，税负过重是其中较重要的一个因素。房地产行业涉及十多类税种，而土地增值税又是其中的重要税种，它税率高、税负重。2007年2月，房地产企业土地增值税由先前的“预征制”转为“清算制”后，使某些房地产企业利润受损，资金链受到更大考验。因此加强对土地增值税的纳税筹划，对减轻房地产企业的税收负担、改善其经营环境具有重要的作用。本文试就房地产企业土地增值税的筹划现状、筹划方法以及如何进一步加强筹划的对策谈些看法。
一、房地产企业的经营特征及土地增值税筹划的重要意义
纳税筹划是指企业在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规的前提下，通过对自身经营活动和投资等涉税事项作出事先安排，达到少缴税或递延缴纳以实现企业税后利益最大化目标的一系列活动。纳税筹划的形式有多种，本文的纳税筹划主要指企业利用税法规定不完善进行的非违法的税收筹划以及利用税法特例进行的节税筹划。与其他行业的企业相比，房地产企业具有如下经营特征：（1）开发产品的单件性及不可移动
性；（2）开发建设周期长、投资数额大、经营风险高；（3）开发经营业务的复杂性。经营业务内容复杂、涉及面广，经济往来对象多，因此开发经营必须具有计划性。
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依据规定的四级超额累进税率征收的一种税。增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用等。
近几年来，为控制地价过高、投资过热、房价疯涨等问题，国家陆续出台了对房地产业的宏观调控政策，使房地产开发企业的经营环境发生了不小变化。如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的纳税成本，增加营业利润，实现利润最大化，对房地产开发企业而言具有更重要的现实意义。因此房地产企业通过合理合法的方式进行土地增值税纳税筹划变得迫在眉睫。
二、房地产企业土地增值税筹划现状
土地增值税自开征以来，总额虽不大，增长速度却很快。1994年～2006年全国土地增值税平均增长速度91.27％，2006年～2008年全国土地增值税收入从231亿增长到537亿元。虽然增长速度很快，但是与房价的增长、房地产销售收入对比，征税过程中存在的漏洞还非常巨大。清算工作障碍重重，不少地方政府出于政绩和效益考虑，在清算意愿和执行力度方面存在问题。再加上土地增值税存在征管难度大、税收成本高的问题，对过往楼盘土地增值税历史追缴的问题尚不明确，导致土地增值税征管效果不甚理想。
从房地产企业角度看，随着房地产行业的快速发展，与之配套的税收法律法规日趋完善。近些年政府不断出台新的法律法规规范房地产行业的纳税行为，使许多原来合法的筹划方案成为违法行为，使纳税筹划的空间进一步缩小。
1．过去大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营，
以房地产进行投资或联营来达到规避土地增值税的目的。然而，2006年3月颁布的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）中明确规定，房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。
2．以前许多房地产企业将开发的部分房地产转为自用
或用于商业地产，把该部分房产的产权办到自己名下，从而免交土地增值税。但根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的规定，对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理，计算缴纳土地增值税和企业所得税。
3．以前可利用借款费用资本化进行加计扣除，减少土地增值额。但根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）规定，公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，作为房地产开发费用扣除。
三、房地产企业土地增值税纳税筹划方法例释
（一）利用土地增值税征税范围进行节税筹划
1．利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）中规定“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。”房地产开发企业可以充分利用此项政策进行纳税筹划。
2．利用代建房节税。房地产的代建行为是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，此项收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。
（二）利用销售收入进行纳税筹划
1．分散营业收入筹划法。房地产企业所负担的税收主要是土地增值税和营业税，而土地增值税的征收实行超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高。因此，如果有可能分解房地产销售价格，降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可将装修作为单独业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。
例如：某房地产公司出售一栋总售价为1000万元的商品房，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。土地增值率为：600/400×100％=150％。应当缴纳土地增值税：600×50％－400×15％=240（万元）。
如果进行纳税筹划，将该房屋的出售分为两个合同。房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元；房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。则土地增值率为：400/300×100％=133％（其中装修费用属于劳务收入，应征营业税，不用缴纳土地增值税），应该缴纳土地增值税：400×50％－300×15％=155（万元）。
2．合理定价筹划法。税法规定：纳税人建造、出售普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20％，应就其全部增值额按规定计税。因此可以充分利用20％这一临界点的税负效应进行筹划。
例如，某房地产公司建成并待售一栋商品房，同行业房价为1800～1900万元之间，已知为开发该商品房，支付的土地出让金为200万元，开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7％，教育费附加为3％，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的比例为10％。
筹划过程如下：除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（万元）。第一，公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.2848=1837.264万元（设全部允许扣除的项目金额为A，销售的房价总额为X，相应的销售税金及附加为：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，处于征免临界点时X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此时获利306.2万元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。当价格定在1800-1837.264万元之间时，获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。
第二，公司要适当提高售价，则提高的价格至少要大于138.853万元（1430×0.0971）（设提高价格Y单位，企业欲使提价后带来的收益突破临界点时，必须满足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X为增值率为20％时的售价，可以解得Y＞0.0971A）。即总房价至少要超过1976.117万元，提价才会增加总收益，否则提价只会导致总收益的减少。所以，当同行业的房价在1800～1900万元之间时，公司应选择1837.264万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1976.117万元的价格出售该商品房的话，所获利润将会进一步增加。
通过以上案例进一步说明，在出售普通标准住宅问题上，企业是完全可以利用合理定价的方法，使自己保持较高的竞争力，又可使自己获得较佳利润，但不可盲目提价，有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。如在上述纳税筹划案例中，1830万元的售价能获利299.35万元（1830－1430－1830×5.5％），而1840万元的售价只能获利216.16万元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），虽然售价提高了10万元，利润却减少了83.19万元。
3．不同增值率房产是否合并筹划法。由于土地增值税适用四档超率累进税率，其中最低税率为30％，最高税率为60％，如果对增值率不同的房地产合并核算，就有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的适用税率，增加这部分房地产的税负。因而，纳税人需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，以达到节税的目的。
例如，某房地产开发企业同时开发A、B两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售A房产取得收入300万元，允许扣除金额为200万元；销售B房产取得收入400万元，允许扣除项目金额为100万元。
第一，分开核算时：A房产的增值率=（300－200）/200×100％=50％，适用税率30％；应纳土地增值税为：（300－200）×30％=30（万元）；B房产的增值率=（400－100）/100×100％=300％，适用税率60％；应纳土地增值税为：（400－100）×60%－100×35%＝145（万元）；共缴纳土地增值税175万元。
第二，合并核算时：两幢房产的收入总额为：300＋400＝700（万元）；允许扣除的金额：200＋100＝300（万元）；增值率为：（700－300）/300×100％＝133.3％，适用税率50％；应纳土地增值税为：（700－300）×50％－300×15％=155（万元）。通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的。从上例可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。
（三）利用扣除项目进行纳税筹划
1．利息费用筹划法。房地产企业在开发业务中，一般都会发生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳土地增值税产生很大影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。
第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按银行同期利率计算的金额；其他房地产开发费用（房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5％以内）），按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5％以内计算扣除。
第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用（房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10％以内）），一并计算扣除。
以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府具体规定。这项规定为纳税人筹划提供了机会。房地产企业在进行房地产开发时，如果第一种情况利息支出大于第二种情况计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。
例如，某房地产公司开发一批商业用房，支付地价款600万元，开发成本1000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息100万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70万元时，又该如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5％和10％。
筹划过程如下：首先，计算。（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（万元）其次，判断。当允许扣除的利息支出为100万元时，该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除；当允许扣除的利息支出为70万元时，应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出。但要注意的是，税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则——借款费用》规定的核算利息支出，不按规定核算一律不得扣除。
2．充分加计允许扣除项目筹划法。为了抑制对房地产的炒买炒卖行为，《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20％加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。因此，当非房地产开发企业欲进入房地产行业时，应考虑新设一个独立从事房地产开发和交易的关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除，实现土地增值税的节税筹划，而且可以在今后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的筹划。
四、进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策
（一）加快完善对房地产企业土地增值税的征收管理
1．要进一步完善房地产税制，科学设立税种，合理确立土地和房地产业税负。变“多税调节”为“主税调节”，彻底解决税种之间相互交叉和重复的问题。同时，要简化土地增值税的清算和征收方法，充分发挥土地增值税的特殊调节功能。
2．要健全房地产评估机构，完善房地产评估规程，及时为税务机关征税提供真实可靠的评估材料。税务部门要加大对房地产业税源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理办法，落实土地增值税预征管理措施，理顺征收管理秩序。
（二）加大土地增值税清算工作力度
1．各地应强化房地产税收的一体化管理，强化相关政府部门对土地增值税征管工作的配合。
2．尽快建立一套简便易行的土地增值税清算实施办法，统一房地产土地增值税清算口径，明确清算时间、方法。
（三）房地产企业应树立正确的纳税筹划观
1．应坚持依法原则。在不违背国家的各项法律法规的前提下，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划。
2．应注重战略筹划。房地产企业的纳税筹划过程更重要的是公司管理层的决策过程，企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划，切不可为单纯追求节税收益的增加而导致开发或经营成本的上涨。因此在纳税筹划时，管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项，也要关注企业经营和战略管理的各个方面。
参 考 文 献
[1]江为凤．房地产开发企业的纳税筹划分析[J]．时代经贸．2008（19）：104～105
[2]李文．土地增值税纳税筹划——以房地产开发企业为例[J]．会计之友．2010（4）：40～42
[3]王小玉．房地产开发企业土地增值税的税务筹划[J]．经济研究导刊．2010（2）：87～88
[4]张玮．浅谈房地产企业土地增值税税收筹划[J]．财会之窗．2010（5）：173～174
房地产税纳税筹划范文2
关键词：房地产开发企业；土地增值税；避税筹划；措施
90年代初，国家开放了房地产市场，但最初几年一直处于摸索和调整的时期。到了97年，亚洲经济危机的爆发，使我国出口贸易出现严重的下滑，同时，内需也受到了极大的打击。为了刺激经济发展，从98年开始，国家开始致力于将房地产打造成为支柱产业，房地产开发在国民经济中的重要性越来越明显。据相关部门统计的数据显示，自1999年始，我国房地产开发投资始终占固定投资总额的25%左右，如果算上房地产行业带动的相关产业投资，这一比例已经超过固定资产投资总额的一半。可以说，自千禧年之后，我国经济就逐渐进入到房地产经济时代，经济的增长主要依赖房地产。随着国家对房地产市场监管和调控的力度越来越大，加之在市场经济体制下，市场竞争越来越激烈，导致房地产开发企业的经济利益越来越低。为了保持房地产开发企业的健康发展，应合理筹划土地增值税，为企业节省不必要的税费支出。据相关研究发现，目前我国地价和税费大约占据整体房价的一半左右，而国外的地价和税费只占据房价的20%，由此可见，较高的地价和税费是造成我国当前房屋市场价格居高不下的重要原因。对其进行合理筹划，在当前时代就具有十分重要的意义。
一、土地增值税简介
根据我国相关的法律规定，所谓的土地增值税，就是指单位或个人在转让国有土地的使用权以及该土地上的建筑物与附着物的过程中，取得的一定收入减去法定扣除项目，如开发成本及其它费用之后的差额，然后依法向国家缴纳的一种税赋。在实际生活中，根据我国相关规定，依法继承的房产或者是被赠予的房产，都不需要缴纳土地增值税。而且，根据相关法律规定，当前我国的土地增值税实行的是四级超率累进税率，也就是对土地增值率高的单位或个人征收较高的土地增值税，反之，就少征收土地增值税，如果没有出现差额或土地增值较少的不予征收（税赋征收率见表1），其中在第一级中，如果纳税人修建普通住宅后的利润低于扣除项目金额的20%，根据相关法律规定，不予征收土地增值税。根据我国相关专家预测，当前，我国房地产开发商开发的房地产项目，只要毛利率超过34.63%，都需要依法缴纳土地增值税。
二、房地产开发企业土地增值纳避税筹划的意义
所谓的纳税筹划，主要是指在国家法律法规以及相关税收规定允许的前提下，纳税人进行科学合理的筹划，在保证合法的基础上，尽可能降低应缴纳的税赋，从而提高自身的经济效益。即纳税人对自身的生产、经营、投资以及理财活动进行合法合理的筹划管理，合理避税，有效降低税赋，帮助企业实现经济效益最大化的行为就是避税筹划。正如笔者在前文所说，目前，我国地价和税费大约占据整体房价的一半左右，这一数额远远高于国外20%的比重，成为我国房价居高不下的重要原因之一。因此，对其进行合理筹划，降低其在房价中的比重，能更好地调控我国的房地产市场价格。同时，这样还能有效减少房地产开发企业的税赋，减少其纳税负担，提高相关企业的经济收益，从而促进我国房地产行业的健康发展。
三、房地产开发企业土地增值纳税筹划的具体措施
1.根据征税范围进行纳税筹划根据我国相关的法律法规，土地增值税征收有三个基本条件：一是国家掌握的所要转让土地的所有权；二是在转让的过程中，土地使用权、地上建筑物及附着物都必须进行物权的转让；三是转让的行为能够获得一定的收入。只有同时满足这三个条件，才会被征收土地增值税。因为，房地产开发商对土地增值税进行避税筹划时，就可以根据收税的范围，在合理合法的前提下，破坏征税的条件，以实现合法避税筹划。在实际操作中，可以采用如下几种方式：一是采用代为改造的方式，改变开发条件。即通过与业主签订合同，受其委托进行房地产开发。因为这种情况房屋产权没有发生变动，只能算作是一种劳务输出，从而有效规避了土地增值税的税收范围。二是采用合作建房的方式。因为根据我国相关法律的规定，如果是两个单位合作建房，由一方提供资金，另一方提供土地，当合作建成房产后，并不进行房屋出售，就可以免于土地增值税的缴纳。三是修建普通住宅。因为我国相关法律规定，如果纳税人购买土地后修建普通住宅，其土地的增值额就会远远低于国家规定的最低缴费额度，这样就可以获得免税。因此，相关房地产开发企业，只要将土地增值额控制在扣除项目金额的20%以内，就能有效避税。通过以上三种方式，能无形中帮助企业节省大量的资金，从而提高其经济效益。
2.借助特殊扣除税费项目进行纳税筹划随着我国社会经济步入发展的新常态，由高速度增长转变为高质量增长，加之政府在经济方面的研究日益深入，为了减轻纳税人的纳税压力，提高他们纳税的积极性，保证我国社会经济的健康发展，国家在土地增值税税收方面出台了一系列的扣除税费项目规定。因此，房地产开发商目前可以根据相关规定，借助特殊扣除税费项目进行合理合法的避税筹划。例如：根据我国相关规定，房地产开发期间费用，包括施工企业的管理费用、财务费用以及其它经营费用，都是以利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定的条件，然后，根据房地产开发项目直接成本的一定比例进行扣除的。因此，房地产开发企业就可以进行事前筹划，把期间费用转移到房地产项目开发的直接成本当中。比如，施工企业可以将总部的一部分工作人员安置到项目工程的管理岗位，这样，这部分员工的工资、福利、办公费以及业务招待等方面的费用，就可以分摊到房地产开发的成本当中，以此增加企业房地产项目开发的成本，增加相关可以依法扣除的数量，从而达到节税的目的。此外，房地产开发企业还可以根据相关规定，增加配套设施建设或公共绿化范围，从而降低土地增值税的税率，减少交税的额度，提高自身的经济收益，促使企业进一步发展。
3.利用分散经营收入进行纳税筹划除了上述两种纳税筹划措施以外，房地产开发企业还可以采用分散经营收入的方式合理合法地进行纳税筹划。因为我国相关税法规定：土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。如果房地产开发企业转让的收入越少，就表示土地增值额越小，自然缴纳的税赋就越低。在实际操作中，房地产开发企业可以分次单独签定合同。如：房地产开发企业销售的精装修房屋，市场售价约为1800万元（其中装修费用约为600万元），那么该企业就可以签定两次合同：当建成毛坯房后，可以先和业主签订l200万元的购房合同，然后，再签订一份600万元的装修合同，这样就可以依据第一份合同的金额缴纳一定的土地增值税，有效减少应纳税额，从而达到避税的目的。
房地产税纳税筹划范文3
关键词：房地产；增值税；纳税筹划
近二十多年来，如何合法合理的减少税负一直是房地产行业追求的目标，在房地产企业发展的道路上，过高的税负随时威胁企业利润增长，重则可导致企业现金流断裂，轻则影响企业的规模发展。增值税具有灵活多变的纳税筹划空间对房地产企业的发展具有较大影响，通过分解房地产行业的各个流程，结合增值税计算方式进行纳税筹划从而降低企业经营成本，寻找新的节约成本方式，获取更高利润，已经成为房地产企业日渐重视的财务操作。
一、前期准备阶段
(一)增加精装修房
精装修房需要房地产公司在原毛坯房的基础上装潢装饰后再出售。房地产公司装修时，需要外购装修材料、家装饰品及简单家电等，这部分材料器具作为流通商品，可以取得增值税专用发票进行抵扣，且抵扣税率为16%。因为政策规定“购买精装房赠送的家具、家电等物品，不按商品税率征收增值税，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税”，而销售不动产适用的增值税率为10%。因此销售精装房时，不仅仅有装潢装饰这一块的成本收入形成的利润，还有二者税率的差额形成的利润。因此，如果已在《商品房买卖合同》中注明销售精装商品房的时候，其中附带销售的家用电器、家具等，可以依照混合销售中的相关规定，按10%计算销项税额，按16%抵扣进项税额。因此，若房地产企业能将毛坯房精装修后再出售，不但可以提高销售价格，还可以取得随精装房采购并销售的装潢材料、灯具、洁具及简单家电16%的进项税额。
(二)合理规划住宅和商业的比例
由于购置不动产产生的进项税额较大，远远高于其他普通商品，因此“营改增”的规定购置不动产产生的进项税不能一次抵扣，需要分为两年抵扣。因住宅项目消费者大多为自然人，而增值税法律规定不允许为自然人开具增值税专用发票，因此自然人消费者难以承担房地产企业提高售价而产生的高税负。但是大部分商业地产如商铺、写字楼等业态的消费者都为企业，他们因自身发展情况需要自持商业地产自用或用于投资，当地产商品价格略微提高的幅度低于他们可取得的进项抵扣额，那么他们对购置不动产产生的进项税是需要的，他们可以对这部分进项税进行抵扣从而降低税负成本。因此房地产公司在前期规划准备时，可加大商业地产比例增加盈利空间，转移税负，调整产品结构，多业态并行。
二、工程建设阶段
(一)采取“甲供材料”方式
“甲供材料”就是由甲方(即房地产公司)提供的材料，提供的材料一般为大宗材料，包括：钢板、钢筋、水泥、管材等。采取“甲供材料”方式的，需要在甲方与承包方(乙方)在签订合同时事先约定。“甲供材料”这一部分属于甲企业采购材料，如果企业可以取得增值税专用发票，可以按采购货物来计算进项税额，抵扣率为16%；施工方购买材料并提供建筑劳务，因为工程支出只能统一按购买建筑劳务来计算进项税额，抵扣率为10%，前者要高出6%。所以“甲供材料”的方式能够给企业提供进项税额降低税负。虽然对于房地产公司来说，既能选择“甲供材”施工方式又能取得税率10%的增值税专用发票是最为利好的方式，但是建筑施工单位可能在自身利益的考虑下并不会完全满足房地产企业的要求。因此房地产公司需要根据自身条件优势，在与建筑施工单位签订合同时进行协商、博弈从而将公司利益最大化。
(二)科学选择施工企业
房地产公司在“营改增”后选择合作方的时候，有一个重要因素不可不考虑，就是对方能否提供增值税专用票进行抵扣。如果施工公司是小规模纳税人，即便他们申请代开专用发票也只能提供税率为3%的进项税。如果施工公司可以提供增值税专用发票，则房地产公司可以获得税率为10%的进项税。例如房地产公司和一般纳税人施工公司签订含税价为232万元的建设合同，那么施工成本是200万元，税率为10%的进项税为32万元。如果与小规模纳税人施工公司签订含税价为232万元的建设合同，那么施工成本是225.2万元，进项税为6.8万元。倘若与小规模纳税人合作，施工成本不仅增加，小规模纳税人因为只能提供低税率的进项税，还会使得企业税负增加。建议公司在往后的项目建设开发中，选择施工企业时不仅考虑施工企业的实力，同时也考虑施工企业的财务制度规范程度，倾向选择一般纳税人资质的施工企业合作。
(三)拆分配套业务的纳税筹划
目前项目楼盘都在走高端精品路线，越来越重视项目社区的环境建设和绿化，对项目的景观设计和绿化设计有一定的要求。景观绿化设计项目通常分为两个配套业务，第一是购进花草树木，如果房地产公司与销售绿色植物的公司合作，那么将取得16%的专用发票进行抵扣；第二是种植维护服务，如果房地产公司决定将该服务承包给服务公司来做，那么将取得6%的专用发票进行抵扣。然而在实际业务中，往往房地产企业不区分前面两部分的业务，直接全部承包一个公司。如果房地产公司决定将项目景观绿化设计统一承包给一个公司，那么该公司的主营业务的不同将影响房地产公司可以取得的进项税额。绿化公司主要是销售绿化植物也就是农产品销售，兼营植物售后种植，根据相关法规规定，该绿化公司可以提供16%的专用发票，房地产公司可以取得16%的进项税；如果绿化公司主要是种植维护也就是服务业，那么绿化公司可以提供6%的专用发票，房地产公司可以取得6%的进项税。通过以上情况的分析，如果支付的成本一样，则房地产公司应该选择主要业务是销售的公司，可以取得税率更高的进项税额；但是选择主要业务是服务的公司，那么需要将采购绿色植物和服务业务区分开来，以获得更为有利的进项税额抵扣。
三、项目销售阶段
(一)折扣销售的纳税筹划
根据房地产公司一般的销售政策，如果消费者一次性全款支付房款，则公司会在原价的基础上给予一定折扣。根据税法相关规定，房产原价与折扣金额应该在同一张发票的金额栏分别注明，这样才可以按照折扣后的金额作为税基计算销项税，否则将按照房产原价计算缴纳增值税。因此房地产公司在销售房产开具发票时应当关注这一点，避免增加销项税计算税基从而造成多缴纳不必要的税费。
(二)延迟纳税发生时间
根据相关的法律条文，房地产企业销售房产过程中收到预收房款，需要按照一定比例预缴部分增值税。而如果房地产以诚意金的名义向客户收取定金性质的费用，那么这笔诚意金不属于预收房款，也不必按比例预缴增值税，但是这个操作的前提条件是房地产企业尚未与消费者签订购房合同。因此，房地产公司可以根据这点规定，与消费者达成协议收取定金或诚意金，延后签订房屋购买合同，那么也就达到了推迟缴纳增值税的时间，企业货币时间价值得以增加。同时需要关注的是，当房地产公司与消费者签订购房合同的时候，那么诚意金就不再是定金性质，而是预收房款，房地产企业财务人员需要按时对此预缴部分预缴增值税，避免漏缴少缴的风险。
四、日常管理阶段
(一)积极取得增值税专用发票
根据税法相关规定，企业在发生采购成本时，只有取得合法的增值税专用发票，并且在规定的时间内认证发票和申报抵扣，那么该成本产生的抵扣进项税才可以真正的抵扣计算增值税。因此，选择供应商时的必要条件就是要求其可以提供增值税专用发票，如果供应商不能开具专票，也应该提供代开的增值税专用发票。这一方面要求企业采购人员在采购业务过程中，具有取得增值税专用发票的意识，这样才能取得合法且可以抵扣的发票。另一方面，公司财务人员应当把握好发票的认证期限，及时做好增值税发票认证、申报方面的工作。
(二)固定资产的购置
根据财税[2016]36号文的附件2规定：“营改增”后取得的不动产，其对应的进项税可以在两年内抵扣。不动产的购置金额较大，其进项税额的抵扣可以减少当期增值税额，但抵扣进项税额后，原来计入不动产及不动产在建工程的成本便降低了，这又导致最终转入固定资产后计提的折旧额减少，折旧减少后会引起利润总额的增加，导致企业所得税增加。所以，房地产企业在做固定资产的采购计划时，应当综合考虑对增值税和企业所得税税负的影响，做到合理规划，避免盲目通过采购固定资产来增加进项税额抵扣，而加大企业所得税税负。
(三)劳务外包
房地产企业主要的销售方式为：公司内部成立营销部门或委托专业的销售公司销售。如果公司成立营销部门，那么支付的相关的人工成本无法抵扣进项税。如果进行劳务外包，让专业的销售公司提供销售人员进行营销活动，在相同成本的情况下，不仅可以从销售公司处获取进项税额，还可以为企业节约销售成本。加之房地产公司销售楼盘是分时期销售的，如果只在集中销售期间内将销售业务外包给销售，已销售面积达总面积80%以上后，再聘用少数几名销售顾问进行销售，则企业成本将会更为降低。
房地产税纳税筹划范文4
关键词：房地产开发企业 土地增值税 纳税筹划
纳税筹划是指纳税人以税收政策为依据，在对企业发展战略和经营情况全面分析的基础上，从多种纳税方案中进行科学、合理的事前选择和规划的一种财务管理活动。税收筹划不等同于偷税和避税，偷税要受到法律制裁，避税要受反避税制约，而纳税筹划则不然，它是在国家税收法律允许的范围内实现纳税人税负合理化。随着我国市场经济体制的日趋完善，纳税筹划正成为企业经营不可缺少的重要组成部分。因此，房地产开发企业应根据自身情况和现行税收优惠政策，通过合理选择和运用纳税筹划策略，尽可能地节税，以提高税后收益。
一、开发方式的纳税筹划
1、以房地产进行投资联营
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以（房地产）作价入股进行投资或为联营条约，将房地产转让到投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税，对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
2、合作建房
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。例如，某房地产开发企业2010年欲征用甲单位总面积5万平方米商铺住宅开发，并且甲单位2011年打算购买其中的1万平方米商铺用来出租。
方案一：直接销售方式
房地产开发公司购买甲单位土地进行商铺住宅开发，并将其中的1万平方米商铺销售给甲单位，销售价款为4000万元，扣除项目金额2800万元，增值额1200万元，增值率30%，则销售甲单位商铺应缴纳土地增值税330万元（1100*30%=330万元）。
方案二：合作建房
甲单位与房地产开发公司签订《合作建房合同书》，合同规定：甲单位提供建房用地，房地产开发公司提供建房所需资金，甲单位与房地产开发公司双方按合建面积20:80的比例分成。按上述规定甲单位应分得商铺1万平方米，其属于按比例分房自用，根据合作建房优惠政策免征土地增值税。
两个方案比较，采用合作建房方式，房地产开发企业可节省土地增值税330万元，不考虑其他因素，应采用方案二。
3、企业兼并转让房地产
企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
例如，A房地产开发企业是内资企业，2009年为B公司开发3万平方米得商业大厦。
方案一：直接销售商业大厦
A房地产开发企业待商业大厦建成后销售给B房地产开发企业，销售额为15000万元，扣除项目金额为9000万元，增值额为6000万元，增值率为40%，则销售商业大厦应缴纳土地增值税额为6000*30%=1800万元
方案二：采用兼并转让房地产
A房地产开发企业将大厦建成后，首先分立一个C企业，而后，C企业被兼并到B房地产企业，B企业支付给C 企业的交换价款中，非股权支付额不高于股本账面价值的20%。根据现行税法规定，C企业通过上述兼并将商业大厦转移到B企业，不征收土地增值税，
方案二与方案一相比，A房地产开发企业转让商业大厦可节省税金为1800万元（1800-0=1800万元），不考虑其他因素，应采用方案二。
4、房地产的代建房行为
房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为，对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。
根据税法规定，如不采用代建房方式开发，则房地产属于该房地产开发企业，销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
二、房地产开发费用的纳税筹划
房地产开发费用，按《实施细则》第七条一、二项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同）计算的金额之和的5%以内计算扣除，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地厂开发费用按《实施细则》第一、二项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除，计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
1、纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）
2、纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%以内， 其中利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。#p#分页标题#e#
3、财政部规定的其他扣除项目（适用新建房地产转让） 从事房地产开发的纳税人可加计扣除）=（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）*20%
其中，此项加计扣除仅对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享有此项政策，取得土地适用权未经开发就转让的，不得加计扣除，扣除项目金额=扣除项目的总额*（转让土地使用权的面积或建筑面积 / 受让土地使用权的总面积）=扣除项目的总金额 * 转让比例。.
例如，某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳有关税金（营业税税率5%，城建税税率为营业税税额的7%，教育费附加征收率为营业税税额的3%，印花税税率为0.05%）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为12000万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%
1、确定转让房地产的扣除项目金额：
（1）取得土地使用权所支付的金额为3000万元
（2）房地产开发成本为4000万元
（3）房地产开发费用为：（3000+40000）* 10%=700万元
2、转让房地产有关的税金为：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825万元
3、转让房地产的扣除金额为：3000+4000+700+825=8525万元
4、转让房地产增值额为：15000-8525=6475万元
5、应纳土地增值税额=6475*40%-8525*5%=2163.75万元
如果进行纳税筹划，那么企业的增值税核算为：
1、确定转让房地产的扣除项目金额：
（1）取得土地使用权所支付的金额为3000万元
（2）房地产开发成本为4000万元
（3）房地产开发费用为：（3000+40000）* 10%=700万元
2、转让房地产有关的税金为：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825万元
3、从事房地产开发的加计扣除为：（3000+4000）*20%=1400万元
4、转让房地产的扣除项目金额为：3000+4000+700+825+1400=9925万元
5、转让房地产的增值额为：15000-9925=5075万元
6、增值额与扣除项目金额的比率：5075/9925=51.13%
应纳土地增值税额=5075*40%-9925*5%=1533.75万元
两种方案应纳土地增值税差额=2163.75-1533.75=630万元
可以看出如果开发房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例比较高，可提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现纳税筹划有很大的意义。
三、销售的纳税筹划
房地产企业纷纷打出精装修房的策略，来吸引购房者的目光。对毛坯房的纳税筹划关键在于遵循税法与企业会计准则的前提下，对毛坯房进行精装修再进行销售，以此尽可能减轻企业的纳税负担。根据税法规定，土地增值税实行预征制度，因此这部分装修收入在预征时要按一定的预征比例缴纳土地增值税。例如，某开发商开发一个住宅项目，为此支付的土地出让金为3.5亿元，含借款利息400万元，可售面积为10万平方米，单价19000元/平米，假设开发过程中各项费用支出为开发成本的30%，其他应交税金为营业税（含城建，教育附加）5.5%，如果毛坯房出售，那么总销售金额为19亿元
其土地增值税为：
1、取得销售许可证预征税费：190000*2%=3800万元
2、项目结算清缴时：
不含息建造成本=35000+50000-400=84600万元
扣除项目金额=84600*130%+19000*5.5%=120430万元
增值额=190000-120430=69570万元
增值率=69570/120430=58%
应缴土地增值税=69570*40%-120430*5%=21806.5万元
如果改为精装出售，精装标准为2000元/平米，销售单价上调至21000元/平米，那么总金额为21亿元
其土地增值税为：
1、取得销售许可证预征税费：2100000*3%=6300万元
2、项目结算清缴时：
不含息建造成本=35000+50000-400+20000=104600万元
扣除项目金额=104600*130%+210000*5.5%=147530万元
增值额=210000-147530=62470万元#p#分页标题#e#
增值率=62470/147530=42%
应缴土地增值税=62470*30%=18471万元
两种方案应缴土地增值税差额为21806.5-18471=3065.5万元
可以看出如果为精装销售，虽然在土地增值税预征中要增加2500万元的资金压力，但这毕竟是“预征”，在项目结算清缴土地增值税时却能够节省税费达3065.5万元。因此适度加大建造成本，提高房屋售价，使增加的建造成本得到补偿，可以降低土地增值税的增值率，在项目开发建设前，良好的纳税筹划可以使得土地增值税适用于较低税率，从而达到少缴土地增值随的目的，而不应该仅仅从销售单价上考虑。
纳税筹划的市场空间很大，理论空间更大，每个纳税人都应该加强对纳税筹划的关注，以实现企业的长远发展。
参考文献：
[1] 兰峰.房地产开发与经营[M] 北京：中国建筑工业出版社， 2008年
[2] 施建刚.房地产开发与管理[M] 上海： 同济大学出版社 2004年
[3] 中国注册会计师协会. 税法[M] 北京：经济科学出版社 2010年 243～246
房地产税纳税筹划范文5
一、营业税纳税筹划
企业应从影响营业税税额的两个因素，营业额、适用税率，人手寻求营业税的筹划策略。
(一)价外费用的筹划
房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费。这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收入的组成部分，而应作“其他应付款”处理。但在计算缴纳营业税时，仍需将其作为价外收费包括在营业税的计税依据之内。但是，专门成立物业公司，将这部分价外费用转由物业公司收取，这样，其代收款项就不属于税法规定的房地产企业的“价外费用”，也就不用征收营业税。
(二)利用税率不同的筹划
销售不动产适用的是5％营业税税率，房屋装修属于建筑安装业适用3％税率。税法规定，纳税人兼营不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额，并按各自适用税率分别计算应纳税额；未分别核算的，将从高适用税率计算应纳税额。若装修费用包含在总房款内，则按销售不动产的5％的营业税率征收营业税，而如果单独签订装修合同，分别核算销售不动产和装饰工程两种经营行为，则装修部分收入适用3％的税率。通过使用分拆法和税率差异法，对税基进行准确划分，分别适用各自税率，既准确反映了经营状况，又降低了税负。
二、土地增值税纳税筹划
土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。
降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。如将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价等。(2)增加扣除项目金额。如可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准等。
(一)设立独立核算单位的销售公司
通过控制和降低房地产的增值率来减轻税负的方法，其局限性在于往往要求企业制定稍低的价格，而扣除项目的提高也受到诸多因素的限制和制约。若企业将自身的销售部门分离出来，设立独立核算的房地产销售子公司，先将房地产销售给子公司，子公司再将其对外销售，在向子公司销售房地产的时候可以将增值率控制在20％以内，这样这个环节就可以免征土地增值税，而只就子公司的对外销售征收土地增值税。
(二)将销售和装修分开核算
在现实中，很多房地产企业在出售之前已经进行了简单的装修和维护，并安装了一些必备的设施。如果将房地产的装修、维护以及设备的安装作为企业单独的业务独立核算，则可以一举两得。一是可以合法地降低房地产的销售价格，控制房地产的增值率，从而减轻企业所承担的土地增值税负担；二是降低营业税额。
(三)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20％。
1 充分计划利息费用支出
现行土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种列支方法：一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除，同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和(以下简称“合计数”)的5％以内计算扣除；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述合计数的10％以内计算扣除包括利息在内的全部费用支出。
在实际操作中，以上两种方法计算的“房地产开发费用”必然存在差异。因为第一种方法中允许“据实扣除”的利息和第二种方法中合计数的5％(即因包括利息费用而增加的部分)不一定相等。如果企业进行纳税筹划，就要比较这两者的高低，选择其中扣除利息较高者对应的方法，作为企业的最后选择。如果允许“据实扣除”的利息费用较高，应选用第一种方法，单独计算利息支出；否则，应选用后一种方法，按合计数的10％扣除全部费用。
2 与建筑公司关联交易转移利润
开发企业建安成本所占比例较大，并且容易操作，可以通过向关联建安企业支付较高的建安成本(注意：因为是关联交易，定价要合理，否则存在风险)，转移利润，从而达到少缴纳土地增值税和企业所得税的目的。
(四)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20％以内，以获得免税待遇。要降低增值率，关键是降低增值额。纳税筹划的方法有两种：一是增加普通标准住宅的扣除项目金额；二是降低普通标准住宅的销售价格。
三、企业所得税纳税筹划
房地产开发行业作为国家宏观调控的对象，给予的企业所得税的税收优惠政策很少。从税率角度分析，房地产开发企业享受低税率政策的机会较小，而从所得额的角度分析，纳税筹划的基本思路是尽量降低应纳税所得额。主要有以下四种常用方法：
(一)销售收入调节法
缩小应税收入主要考虑及时剔除不该认定为应税收入的项目，或设法增加免税收入。在实践中具体采取的方法有：
1 对销货退回及折让，应及时取得有关凭证并作冲减销售收入的账务处理，以免虚增收入；
2 多余的周转资金，用于购买国债，其利息收入可免交企业所得税。或者将多余的周转资金直接投资于其他居民企业，取得的投资收益也可免交企业所得税。
(二)膨胀成本费用策略
1 分散利息费用
税法规定，纳税人在生产、经营期间向金
融机构借款的利息支出，按实际发生数扣除，向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。
企业向金融机构贷款的利息支出都可据实在税前列支。但有些企业融资困难，不得不向其他企业拆借或向非金融机构私下高息借款，也有些企业在企业内部职工中高息集资。以上高于金融机构同类同期贷款利率以外的部分利息支出，不得在税前列支。所以企业融资应尽量避免高息借款。若发生高息借款后，应考虑将高息部分分散为其他名目开支。按照现行税法和财务制度规定，利息支出手续费、汇兑损益等在财务费用中核算。金融机构手续费无限额开支。企业若是向非金融机构、向职工集资，部分高息可以转为金融机构手续费；或者在企业内部由工会组织集资，部分手续费等可分散至工会经费中开支；若是同行业互相拆借的高息支出，可转化为企业之间的业务往来开支，在产品销售费用中列支，从而扩大在税前扣除的支出范围。
2 分散业务招待费
企业所得税法实施条例规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60％扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的千分之五。超过列支标准部分，应于税后开支。企业应于申报前自行计算业务招待费。若超过限额，企业应自行调整，将开支的招待费转换为其他项目在税前扣除。例如企业赠送客户礼金、礼券等费用，可考虑以佣金费用列支，从而这部分也可以税前扣除。此外，企业还可以把招待费转换为会议费，通过“管理费用”科目在所得税前列支，同样可以节税。
3 合理安排工资及其他三项费用
企业所得税法规定：企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除；企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14％的部分，准予扣除；企业拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额2％的部分，准予扣除；除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5％的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。针对上述有关规定，企业从获取节税利益角度，可采取以下一些措施：
(1)适当提高职工工资标准，超支福利以工资形式发放。新企业所得税法取消计税工资的规定，但企业一定要注意合理性，注意同行的工资水平。否则，税务机关对不合理支出可进行纳税调整。
(2)加大教育投入，增加职工教育、培训的机会；
(3)兼任企业董事或监事职务的内部职工，可将其报酬计人工资薪金；
(4)持有本企业股票的内部职工，可将其应获股利改为以绩效工资或年终奖金形式予以发放。
(三)会计政策和会计估计选择法
1 合理预计企业效益和发展规模，合法调节固定资产折旧金额
如果预计近若干年内企业效益良好，则应以合理缩短折旧年限或以双倍余额递减法、年数总和法等其他的形式加速折旧固定资产，以抵减应纳税所得额；如果预计以后若干年后企业经营规模会扩大、效益会增加，则应适当延长固定资产折旧年限，并以平均年限法计提折旧，以递延固定资产折旧金额至以后若干期内抵减应纳税所得额。
2 合理摊销无形资产，调节各期应纳税所得额
税法规定无形资产摊销期限一般情况下“不得低于10年”。无形资产也可通过预计企业效益、适当缩短或延长摊销年限等方式，合法调节摊销额对应纳税所得额的影响；此外，通过合理控制无形资产的转让或受让的时间，也可对企业应纳税所得额产生影响。
房地产税纳税筹划范文6
关键词：房地产；纳税筹划
纳税筹划是指纳税人依据现行税法和国际税收惯例,在税法许可的范围内,对企业组建、经营、投资及筹资等活动进行的旨在减轻税负、有利于财务目标的谋划、对策与安排,在不妨碍正常经营的前提下,达到税负最小化,实现利润最大化的行为。其外在表现是使纳税人纳税最少,纳税最晚,即实现“经济纳税”。 纳税筹划是企业经营决策的重要组成部分，它是公民纳税意识提高的产物。近年来，房地产企业迅猛发展，已成为我国重要的支柱产业之一，也是国税和地税的纳税大户之一。一家房地产开发企业开发一个项目收入规模相当大，要上缴的各种税金少则上千万元多则上亿元，房地产开发企业纳税筹划运用虽然处于尝试阶段，但是作为纳税人的一种理财行为，有必要对企业的税收成本做出计划和安排。 当前部分房地产企业在纳税认识上存在误区；企业内部缺乏必要的纳税管理。导致很多房地产企业税负过大。因此，有效规避纳税风险，在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，实现企业利润最大化，对房地产企业具有重要的现实意义。
房地产行业纳税筹划现状及分析
目前在我国，能全面精湛整体论述系统纳税筹划方面的理论专著有限，实务方面的探讨也较为肤浅和缺乏，对于在实际工作中，房地产开发企业如何进行纳税筹划，采用哪些策划方法，以及需要掌握哪些节税点，目前我们国家的涉猎者并不多。在房地产行业，我国税收环境日益改善，已有诸多机构开始介入房地产开发企业纳税筹划，但是我国房地产开发企业现阶段的纳税筹划研究不容乐观，部分房地产开发企业对纳税筹划的认识不足。
一方面，由于国外的纳税筹划由来已久，所以我国外资房地产开发企业的纳税筹划意识和手段远比内资房地产开发企业要强；另一方面，对民营房地产开发企业而言，通过纳税筹划所获得的收益都是自己的，因而民营房地产开发企业乐于在纳税筹划上进行大胆的尝试，相反国有房地产开发企业则认为无论税负轻重都是国家的。因而不重视纳税筹划工作。
我们国家现行税制对房地产开发企业纳税筹划的局限性
我国现行税制对房地产开发企业纳税筹划的局限性主要体现在以下几个方面：第一，由于我国目前实行的税收法律制度是以流转税等间接税种为主体和侧重点的复合税制度，由于间接税种的税负具有可转嫁性，纳税筹划的操作空间不大，而房地产开发企业涉税比例最大的税种就是流转税中的营业税，这就使房地产开发企业的纳税筹划研究受到了一定程度的局限。第二，由于我们国家目前的税收体制尚不健全，我们国家尚未开征目前国际上大多数国家通用的诸如社会保障税、遗产税、赠予税等直接税税种，我国房地产开发企业的纳税筹划研究也因此而受到很大程度的局限。第三，由于我们国家目前的所得税和财产税的体系相对还比较简单，税收体制也还不够完善，也使得我国房地产开发企业纳税筹划的研究受到客观现实条件的制约。
房地产开发企业的税收征管水平还有待完善
我国目前由于税收征管水平的不足造成的税源或税基流失现象大为存在，也给房地产开发企业进行纳税筹划工作形成了障碍，税收征管水平的不足主要体现在以下几个方面：第一，在我国，现有的税收法律法规及税收政策还不够完善，这一不完善性也体现在税收征收法律方面，我国的税收征管与发达国家尚有一定差距，我国现有税收法规不完善，致使部分房地产开发企业在思想意识里认为偷逃税即使被查处了也是有利可图的，用不着进行纳税筹划。第二，由于税收征收管理人员素质、征管意识和技术能力等方面的原因，致使有的税务机关以组织收入为中心，税务人员过大的税收执法裁量权。使得征纳关系异化，导致部分税务执法人员与纳税人之间协调的余地很大，税收法规得不到有效执行，企业违法、违规行为得不到应有的处罚，当房地产开发企业的偷税收益大于纳税筹划收益和偷税风险时，房地产开发企业显然不会再去劳神费力地进行纳税筹划。所有这些，在一定程度上客观地阻碍了纳税筹划在我国房地产开发企业的普遍运用。
