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房地产开发商业模式范文1
关键词：房地产；开发模式；城市运营
中图分类号：F712.9 文献标识码：A
文章编号：1009-0118（2012）08-0152-02
我国的房地产开发在经历过20年左右的市场历练之后已经取得了长足发展，并且作为一个能够集纳多个行业的重要产业在国民经济与人民生活中都扮演着越来越重要的角色。目前，在中国城镇化飞速发展过程中，城镇化的发展也进入了一个从规模扩张到品质提升的整体转型时期，迫切需要解决诸如城市的战略定位、城市规划、城市公共产品短缺、城市运行效率低下、城市环境污染、城市民生、人口的素质提升等一系列问题。
如果说最初的房地产开发还只限于满足人们基本的居住需求的话，那么今天的房地产开发无不在沿着住宅地产、商业地产、城市综合体和产业地产的路子在走。而从项目的开发到一个片区乃至新区的城市运营才是房地产开发中的更高的层次，也是一种具有开拓性的尝试。
一、城市运营的理念和意义
（一）城市运营的理念
城市运营，就是站在更高的角度，通过先进的定位、科学的策划、产业整合，强调产业合理布局，提升城市功能和效率，实现城市的效能优惠和土地价值提升，实现经济效益和社会效益同步增长。
城市运营是房地产商主动适应当前城镇化和城市发展的需要而形成新的房地产运行模式。房地产开发商由传统房地产商转型为城市运营商，必须自觉围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使其开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分。
（二）城市运营的目的和意义
城市运营商不是以单个地产项目为基础发展堆积木式的项目管理，也不是通过简单的项目叠加来实现短期盈利；城市运营模式，更像一个价值藤，围绕区域经济藤，逐渐深度植入不同产业，房地产业是主要支藤，在协同发展中，逐渐与其他产业彼此给养，共同造血同生，最终使得价值藤整体成长茁壮。正如中国城市发展研究院常务副院长章惠生所说：“城市运营模式的出发点是将地产资源与其他的资源整合，把土地开发升华为区域经济增长点的培育。把政府给的土地，用来孵化出一些先导产业的实体来，带动相关产业的发展，提升经济水平才是我们真正要搞城市运营的目的。”在此基础和前提下，实现土地价值提升和企业效益增长也就顺其自然了。
城市运营商可以有效的实现居住价值、产业价值与城市价值三者的统一与良性循环，促进房地产投资向产业运营方面的转化，促进房地产资本转化为实体资本和产业资本，促进房地产开发商提升区域运营能力和产业运营能力，抵御政策的周期性风险。通过对与城市发展紧密相关、与产业升级相关的旅游、文化、教育、养生、养老、酒店等产业项目进行整合，为城市发展做出贡献。
二、城市运营与传统房地产开发的区别
城市运营比单纯的二级房地产开发要复杂、要艰难，前期的论证更系统，后期的运营也要认真筹划，不是一个简单的设计、建造、销售、后期物业管理的过程。它涉及到更多的科学定位、产业支持，资源整合更艰难、规划设计更广泛、营销推广更综合。如果说二级开发的产品是房子，那么城市运营的重点是土地本身即土地上所需要引进的产业，其难易程度、专业化水平、综合统筹能力等要求差别巨大。
（一）项目选择原则不同
一般住宅及商业地产通常选择成熟区域尤其是城市，商业地产讲究地段、地段还是地段，但如果城市运营亦按此原则选点布局，要么土地容量不够，要么成本高，要么缺乏旅游支撑资源，失去整体运营的意义。城市运营对于区域的选择针对不同的模式有不同的核心点，通常不会选择城市已经成熟的板块，因为其讲究的是先期低成本控制资源，然后运作资源整合，产业导入提升区域品牌与价值，逐步进行开发，最终获得超值利润；讲究的是资源占有及最终价值，前期小资金占有大资源是综合运营首要考虑的因素，否则就失去了运营的价值。
（二）城市运营行业跨度大
二级地产开发行业链清晰而简单，从论证拿地到开工建设周期很短，涉及的产业基本为设计、建造、销售、物管等单一产业链上的过程，而城市运营属于复合开发的大范畴，但比复合开发更为复杂，不仅要考虑企业运营的部分，还需要考虑社会运营的部分，是以土地为载体，整合多种产业，是一种全新的经营模式。其涉及的产业几乎涵盖一个城镇建设的全部进程，行业跨度大、运营复杂程度高。产业与产业的复合能够达到协同效应，这样的效应也才是城市运营所追求的。
（三）城市运营运作周期长
二级房地产项目通常要求运作周期短、资金回笼快，这与房地产特性相关，即自有资金与信贷资金结合的特性。而对于城市运营来说，其定位论证、资源控制、配套建设、资源整合、前期营销等都将花费非常长的时间，这个时间一般不低于3年，先控制资源再逐步开发是城市运营后期是否可控的主要因素，由于开发面积大、产业多，且后期不仅仅涉及房地产物业管理，还涉及资产运营和区域管理，其开发周期比单纯二级地产要长很多。
房地产开发商业模式范文2
地产电商基本概念
经过探讨和研究我们总结出了地产电商的模式，所谓的地产电商就是房地产业与互联网电子商务的有机融合。为什么我们要关注地产电商？第一是国家现在政策上大力支持电子商务，各地政府也相当重视；第二是互联网是不断发展的新技术，这些技术打通了过去房地产业信息的不对称；第三是我们的销售，产品这块我们之前考虑的都比较少。而地产电商就是基于转型创新的市场与格局，以房地产业为核心，以大数据和云计算为链接，以移动互联网无所不在为场景，以电子商务为平台，以电商产业园、O2O 商业综合体、智慧社区等为实现方式，以智能化、差异化、个性化的设计为体验，以商业地产保值增值为目的的商业模式。
房地产业互联网化的实践
房地产已经步入平稳期，具有先见意识的地产企业将目光投向了电子商务产业园、O2O 商业综合体和智慧社区。
现在说到电子商务产业园，就不能不谈岭南国际电子商务产业园。它是由广州市岭南电子商务产业园有限公司重点打造的现代化国际电子商务集散地，是由传统鞋商转型而成的电子商务产业园区。岭南国际电子商务产业园利用自身的地理优势及硬件优势，集“办公、仓储、物流、信息流”为一体，通过产业集群的方式，大力推进电子商务行业和各行业经济产业的升级，解决商家“货源、培训、推广、招聘、采购、创业、拍照、设计、仓储、金融、市场咨询”等问题，形成电子商务企业的综合平台。
而商业运营环节的互联网改造则是商业地产商最为关注的领域，因为商业地产关注的就是客户的持续消费。很多客户主要来源于周边 3 公里到 5 公里范围内的办公楼和社区，如果能把这 3 公里到 5 公里范围内的客户通过互联网搭建一个立体的销售网络，然后根据不同需求进行商业服务组合和运营，就能保证商业地产在此地区稳步增值。现在流行的“O2O”商业模式就是打通“线上 + 线下”渠道，增加客户体验环节而形成立体销售网络，引发商业运营模式的新变革。
最后是互联网思维与社区紧密结合。对于地产开发商而言，智慧社区也是打造产品差异化的未来趋势。智慧社区是利用物联网、云计算、移动互联网、信息智能终端等新一代信息技术，实现对社区居民吃、住、行、游、购、娱、健等生活的数字化、网络化、智能化、互动化和协同化管理，将社区建设成为政务高效、服务便捷、管理睿智、生活智能、环境宜居的社区生活新业态。近年来，我国开始有系统地建设智慧社区。
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【关键词】房地产 现状 发展 趋势
伴随着经济的改革，我国房地产业有了飞速的发展。房地产业的发展，对拉动经济增长发挥了很大的作用。但是我们也要看到，受各种不利因素影响和制约，我国的房地产业在发展过程中同时也会存在一些比较突出的难以解决的问题。对此，国家曾几次出台了一系列的调控政策进行调控，虽然这些政策起到了很好的作用，但也有不少问题没有解决好。
1、房地产开发现状和问题
经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业"市场类型和消费者"产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。
（1）现状
房地产开发市场是构架起土地市场与销售市场的一道桥梁，没有房地产开发，自然也就谈不上销售。有关统计数据清晰地显示，房地产开发投资已经成为固定资产投资的一个很重要组成部分，且所占份额不断加大，在国家的经济发展中占有越来越重要的地位。从2000年到现在，如果我们把全国房地产开发投资额与固定投资总额作一下比较的话，房地产投资增长速度要明显快于固定资产投资的增长速度，房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重也在不断加大，这一点显得越来越明显。
房价收入比就世界各国来说，是一个广泛使用的判断房地产价格的重要指标。世界银行普遍认可的标准是5：l，联合国确定的标准一般是3：1，日本则是4：1，美国所占比例是3：1，而在中国，据初步测算，这一比例严重失去平衡，大约在10～15：1。一般说来，住房消费超过收入30%的家庭，我们就可以说是过度负担。我国主流媒体的一项调查显示，目前，32.9%的购房者购房月供已占到月收入总和的50%以上，这些已大大超过国际上公认的住房警戒线，应引起我们的重视。
住房消费上也存在一些问题，消费者与消费者之间买卖房产和房产商品的投机性趋势在不断加大。很多人买房是为了投机，而不是为了居住，这就造成我国部分地区房屋空置率居高不下，已大大高于15%的警戒线。截至2010年4月，我国空置一年以上的住房超过50%，就不良资产而言，居我国各行业之首。
（2）问题
我国的房地产金融 信贷风险在不断增加。这具体表现在，部分房地产开发商在购买土地开发的过程中，自筹方面的资金有些不足，为了筹资，于是千方百计从银行取得贷款，这样就会一定程度上导致银行的金融信贷风险不断扩大。有的个人则是利用银行提供的个人购房贷款，购买多套住房，从而囤积房源，对房产进行炒作，这也会导致房地产业泡沫的产生，从而加剧信贷风险。
纵观我国房地产的发展历程，在每一次房地产市场的升温背后，都是由于经济的高速发展而催生的。现在，中国经济受到金融危机影响之后，经济开始全面复苏，这也会带来房地产的进一步繁荣。随着经济的复苏发展，这样就会对工业用地、写字楼物业的需求有所增加，市场需求就会受到更大刺激；同时，伴随着经济的持续增长，人民的收入会不断增加，使得这些潜在的对住房的需求逐步转为实际有效需求，影响着人们的购房需求。
在获取国有土地使用权时时有违规现象发生，就是在出卖土地方面，也存在滥用土地资源、非法侵占农业用地，这样就会致使房地产开发加快。尤为严重的是，有的开发商使用暗箱操作的手法，通过种种方式，低价获得国有土地使用权，造成土地资产的不断流失，扰乱了法律框架下的招标购地秩序，助长了行贿受贿不正常的风气，更重要的是损坏国家的土地储备，进而危害整个国民经济的可持续发展。
2、房地产企业发展趋势分析
企业逐步走向民营化。近几年来，由于我国买方市场的全面形成，其他实业领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大、获利高，加上政府的一系列鼓励措施，所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势，发展相对缓慢。
实现法制化正规化。制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是中国房地产企业发展的未来趋势。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求，完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。
行业发展追求专业化和品牌化。目前，我国许多房地产企业既做房地产，又作地产，而且不分档次、不分区位、不分用途，什么项目都做。更有开发企业提供“ 一条龙”式的服务，即材料销售、建筑施工、装饰装修、物业管理都自己做，甚至包括了中介、设计，企业向大而全、小而全发展。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，以核心竞争力和综合素质的外部表现，是市场经济发展和市场竞争的必然产物。
3、改变房地产市场现状的应对措施
税制结构要尽量简单、明确、确定。一个明确的税制可以让房地产投资者更放心地投资，因为明确税制可以帮助房地产投资者在作可行性研究的时候，准确地估算这些支出。税制也要简单，对于各种税项要根据其内在联系和计征方便与否，加以归类和合并。当前应解决有些地方房地产税不统一的问题。另外，税制还要保持相对稳定，不能朝令夕改，不能随意增加，以体现税收的严肃性和权威性，当然稳定并不等于一成不变，在税制不变动的前提下，税率应随着社会经济的发展作动态调整。
（1）必须从以前简单的房地产开发转向房地产开发和全程运营
商业地产的操作成功，最重要的是前期定位规划，及后期的运营管理，至于中间环节的招商是非常简单的。因此，中小型商业地产开发商在战略方针制定的早期，就必须意识到：需要花大力气锁定长期的商业地产专业操盘团队，或者建立自己的商业运作团队。让专业的商业地产操盘团队参与整个企业的前期项目地块价值评估、项目市场定位、策划规划、设计施工、招商运营、资本运作等阶段。
（2）要从以前靠关系拿地转向靠成功商业模式拿地
在中国房地产行业大家都知道很多的房地产开发企业，在起家的地区都有相当的人脉关系，在拿地方面自然也就有一些独特的优势。不过我们也真实的看到在近几年与大开发商的角逐中，无论是实力、品牌、资金等方面都占下风。仅有的地方关系优势，并不能确保其成功拿地。
（3）必须从以销售为主要目的转向以经营增值为主要目的
在中国很多的中小型房地产开发商，由于资金链的压力，往往采用各种手段，进行商铺销售以回笼资金。虽然近年由于通货膨胀及投资渠道窄等现状不少项目的商铺销售形势还不错，但单单只顾销售的方式，必然很难顾及未来项目的持续经营。长远来看，无论对开发商的企业品牌、项目的发展命运，都是非常不利的。必须以通过专业的经营管理来获取稳定增长的现金流，从而带动项目和周边地价的增值为主要策略。
【总结】
从总体上讲，我国的房地产形势看好，房地产企业有较好的生存环境。我国的房地产企业要在市场中站稳脚跟，牢牢把握好市场开发方向，提高自身素质，与时俱进，把握机遇，才能出其不意，战胜对手，立于不败之地。还必须有国家政策的正确指导、政府部门的大力配合，以及政府与企业对消费者需求的准确把握及合理引导。
【参考文献】
巴曙松；王淼，《房地产企业需要个性化的融资模式》，载于《中国房地信息》，2006.4
房地产开发商业模式范文4
社区O2O开启的新时代
在房地产领域，历史演化的逻辑有四步。第一步是有了“商品房”的概念，单纯为了满足人们“住有所居”的需求。第二步是有了“社区商业”的概念，以5分钟步行为范围，将人们的购物形态从大商场转换为邻里型购物，房地产行业进入一个拼“配套”的时代。第三步是O2O概念的提出，同样源于美国，让互联网成为线下交易的前台，房地产行业进入一个拼“以人为本”的时代。第四步是伴随着移动互联网的发展，社区O2O以互联网思维的形式全新出现，房地产行业将进入一个拼“服务体验”的时代。影响将如何？至少目前彩生活明确提出了“零物业费”的理想，房地产不得不重视“大数据”“众筹”这些新玩意儿了，大商场这一诞生于20世纪50年代的商业神庙也正在持续衰亡……
人类每一次的时代转换，都是以科技的重大发明为标志。一方面，科技的重大发明促进生产力的巨大发展，物质财富进一步丰富，人的需要层次进一步提升，“社区商业”时代满足的是人们的生理需求，O2O时代满足的是人们的心理需求，社区O2O满足的将是人们的精神需求。另一方面，“科技延伸媒介，媒介更新人文，人文重塑商业规则”，移动互联网将使终端网络、内容网络、关系网络、服务网络互连互通并基于这种连接社会协同，包括人在内，所有的一切都既是终端，又是内容、关系和服务，时代变换加速进行，产品对产品的颠覆、行业对行业的颠覆，最终必将演进为时代对时代的颠覆。互联网巨头、商业巨头、房地产巨头为何纷纷都加入对社区O2O的角逐，只因为这将是一个新的时代。在这样一个新的时代，再谈论商业地产、商业综合体、购物中心等实体商业，似乎就有点“土鳖”了。
？社区O2O对商业模式的冲击，我们只需要看美国著名的百货零售集团梅西百货的“攻略”就会明白传统商业的“无奈”：支持Apple Pay、当日送达、线上购买线下取货、专职建议师、现场互动屏幕直接下单、购物App、图像搜索、手机钱包、RFID应用和扩展、Shopkick？逛街应用、智能试衣间、梅西数字出版、梅西桌面搭配……在本质上，梅西百货的这些并不是创新，而是为了生存而不得不采取的融入社区O2O的对策。移动互联网时代，“社区”早就超过了社会学的概念，但“社交”的本质没变;社区O2O的“线下的商务机会”也将不再局限于物理的“社区”。有多少种契合人性的“社区”创意，就会有多少种社区O2O的商业模式，但毫无疑问，未来一定是属于社区O2O的。
房地产转型的机遇
对于电商来说，“社区”可买的东西显然不止“油盐酱醋茶”，凡是居家需要的、个人生活需要的，都会是畅销的。一个城市的三口之家，每年消费的佣金提成最低300元，那么，圈住10万户，就能赚3000万元，这还没算平台衍生出来的众多收益，那么，如果圈住100万户、1000万户呢？可见，社区O2O是一个多么大的“金矿”！
2014年12月末，中国社科院的《社会蓝皮书》显示，“90后”大学毕业生可能成为不买房一代。很多人吐槽“不是不买房，是买不起房”，但这确实可能是“老眼光”：“买不起房”是因素之一，但更重要的是“不是不买房”，而是“为什么要买房”“买什么样的房”，所以《人民日报》这次说对了，“是观念进步”。“90后”是谁？他们是数字世界的“土著居民”，是生存需求已经不再强烈的一代，互联网思维已经内化到他们的骨髓，没有理由不享受生活。租房为什么不能是一种更好的选择？我国也必然逐渐像美国一样，随着经济新常态的持续，除了买房时的成本与税费，买房后的房产税、保险、社区费等都可能随之而来;随着新型城镇化战略的实施，租售比也必然下降，租房比买房更便捷，面对高房价，喜欢“隔段时间就换换空气”的年轻人，买房为什么还要成为首选呢？
理论上，房地产业是介于第二产业和第三产业之间的、具有复合特征的产业。但在长期“买地―盖房―卖房―赚钱”的模式下，房地产业主要是以第二产业的面貌出现的。但是，当社会进化到“不买房一代”成为社会主流的时候，第二产业的模式还能奏效吗？即使是物业出租，如果不考虑生活的便捷性，不真正将房屋设计为“数字土著”的家，能吸引得到租客吗？作为第二产业的房地产的“黄金时代”的终结，是不可逆转的趋势。“上帝关上一扇门，必然会为你打开一扇窗”，卖房赚钱的门越来越窄，但植入互联网思维之后，依靠“运营+服务”的第三产业的“黄金时代”必将开启。房地产业从重到轻，彻底变为服务业，这就是生存之道、发展之道。
社区O2O的转型实验
互联网的精神就是开放，社区O2O的想象无限，也对一切创业者开放着，易居中国与新浪、微博、分众、申通联合推出了社区增值服务品牌“实惠”;顺丰大面积铺设名为嘿客的线下连锁店;还有以社区001、小区无忧为代表的社区O2O平台在资本的助力下迅速崛起。然而，房地产与“社区”有着天然的“血缘”关系，房地产开发商凭借其强大实力，以互联网思维孵化的每一个项目都可能独当一面，特别是房地产开发商自带的物业公司，更是社区O2O的天然入口，网上缴纳物业费、网上报修、物业投诉、房屋出租等，一项服务就可将居民拉上社区O2O的“贼船”。更重要的是，物业公司是互联网时代居民最便捷、最值得信赖的“落地点”，所以不惧互联网龙头掌握了大量客户资源，不惧互联网龙头控制了多数用户的流量入口。社区O2O时代，物业公司将不再是鸡肋。
房地产商当然难以戒掉“卖房”的瘾。要想将房子卖给“不买房一代”，谈何容易。幸运的是，房地产遇上了众筹。目前，房地产众筹大约有三种模式，一是投资理财型，大家有钱赚，本质是推广;二是营销推广型，朋友圈营销传播品牌;三是金融产品研发，分解购房者的首付压力。然而，置于社区O2O的概念之下，这三种模式都因为风险太高，现在的火爆避免不了终将沦为噱头的必然。众筹指的是在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。如果从卖房的角度，房地产众筹应该回归互联网思维，是基于共享、参与、掌控基础上的“自建住房”，应该是买房者先选地、先设计、先出钱，房屋还没开建就已经卖出去了。居住地产如此，养老地产、旅游地产也都应该如此。对开发商来说，房地产众筹不仅是一个“自建住房”的过程，更是构建社区O2O的天然过程。
从运营、服务的角度，彩生活毫无疑问具有代表性，花样年的总裁潘军甚至说“只做两件事”：一是提供专业服务、二是搭建社区平台。“未来，我们希望能免除业主的所有物业费，并在海量业主用户群基础上，通过增值服务创造一种全新的物业公司盈利模式。”因为“在业主和物业管理公司之间有太多的服务可以深度挖掘，像购物需求、理财需求、租售需求、支付需求、咨询需求、社交需求、管家需求等，这些需求仅其中一个或许就是一个巨大的宝藏”。目前，彩生活不但推出了涉及物业缴费、维修、社交、餐饮等服务于一身的彩生活网站，更在国内465个住宅小区内推行其彩之云App应用，全面贯通社区的O2O业务。
社区O2O不仅仅是商业模式
纵观人类社会的发展史，商业对社会发展的推动作用有目共睹。因为商业能够创造利润，所以技术推动社会进步往往选择以商业模式为起点。购物空间立体化、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化，移动互联网时代消费者购物的四个新特点，催生商家集群效应的社区化商业将向社区O2O的商业模式发展。目前，完成社区O2O交易闭环的路径，虽然都以社区为单位，以家庭为入口，但有两种探索模式，一种是以小区无忧、社区001、叮咚小区为代表的“线上社区+线下整合”顺向实现O2O的模式，另一种是以刚刚获得6000万元天使投资的新潮小区为代表，走的是“软件+硬件”“广告+服务”模式，通过线下的LED屏进行强势推广，向线上软件导流，通过线下到线上逆向实现O2O。
房地产开发商业模式范文5
一直备受青睐的房地产众筹，近期突然被一些地方紧急叫停。深圳市互联网金融协会和广州金融业协会、广州互联网金融协会、广州市房地产中介协会不久前相继发文，要求全面停止开展首付贷、众筹购房等金融业务。
此次叫停事出有因。2015年下半年开始，深圳市房价迅速上涨，房地产市场过热导致各种投机行为异常活跃。为响应中央对楼市的去杠杆措施，规范金融杠杆，防范投机泡沫，深圳和广州开始打击以“首付贷”为主的房地产场外配资业务。房地产众筹涉及提供众筹炒房业务，也被纳入清理范围。
众筹是指在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。房地产众筹作为互联网众筹在房地产领域的细分，凭借大众筹资、低投资门槛和低交易成本等特点，在线上平台集合大众资金参与房产投资，规避房地产的高投资门槛，缓解了房产投资的一大“痛点”。 在发展的初始阶段，国内房地产众筹被开发商当做一种概念和噱头用来炒作，借用众筹的名号为楼盘营销。
实际上，房地产众筹起源于美国市场。2012年12月8日，美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。Fundrise提供住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目，投资门槛只有100美元。
美国的房地产众筹是作为房地产开发商的一种融资渠道存在，通过众筹平台对接项目和投资人。它多是以股权和债权的融资形式为融资者提供资金支持，大致可分为两类：产权型（Equity）和债务型（Debt）。产权型，即投资入股时，便自动拥有了产权;债务型，通常对当初的投资金额进行锁定，并以加付利息的方式，在盈利后进行利益分配。
筹款人在不确定风险或认为风险较大时，往往会选择保守的产权型，其获利后按照当初投资的份额，按百分比分钱。筹款人对该投资胜券在握或认为风险较小时，往往倾向于选择债务型，以债务买断加支付利息的形式筹集资金，盈利后，归还当初融资本金加利息即可。
2014年，随着万科和搜房网推出国内第一单房地产众筹项目，房地产众筹才被正式引入国内。
国内房地产众筹的兴起，一方面得益于互联网金融的迅速发展，债权众筹、股权众筹“野蛮生长”和“跨界融合”的发展方式，使众筹触及到各个投资领域;另一方面，也从侧面反映出国内的“资产荒”：国内流动性泛滥、投资渠道受限和投资回报率持续下降，使得房地产行业在经历了十多年的极度繁荣后，依然是资金追逐的目标。
不过，国内的房地产众筹在发展内涵、商业模式、交易结构等方面，与海外的房地产众筹存在巨大差异。
在发展的初始阶段，国内房地产众筹被开发商当做一种概念和噱头用来炒作，借用众筹的名号为楼盘营销，这类房地产众筹被业界归类为“营销型房地产众筹”。
随着各类房地产众筹平台的成立，房地产众筹模式推陈出新，如平安好房网、团贷网“房宝宝”、中筹网金等各种众筹平台涌现，各平台的众筹模式、交易结构都各具特色，甚至同一平台不同项目的模式都不尽相同。
除了模式众多，国内房地产众筹还经常被套用概念，似乎只要是满足公开向大众融资、项目涉及房地产这两个条件，就可以打着“房地产众筹”的旗号，其发展已经与房地产众筹的本质渐行渐远。
例如，万达集团利用旗下的第三方支付平台“快钱”发起商业房地产众筹项目――“稳赚1号”。该项目是以万达广场作为基础资产向投资人融资，投资人获取万达广场的收益权，房地产信托投资基金（REITs）是其退出的主要方式之一。其实，“稳赚1号”的实质就是REITs的互联网版本，只是这一交易结构被披上了“房地产众筹”的外衣。需要说明的是，笔者并不否认“稳赚1号”的创新性，在目前的金融环境下，“稳赚1号”对国内REITs发展有一定的推动作用。
实际上，业界也不认为“稳赚1号”是房地产众筹。根据众筹家的《2015年度房地产行业众筹发展研究报告》，2015年中国房地产众筹实际融资为6.52亿元;中国房地产众筹联盟披露的数据显示，2015年底，中国房地产众筹资金累计为20亿元。而“稳赚1号”仅第1期的募资金额就达50亿元，显然，该项目并未被业界纳入房地产众筹融资的范围。
再如，众筹炒房，这是针对房地产高投资门槛和一线城市的限购政策推出的众筹产品。连炒房都借用众筹概念，不知是炒房者的投资意识强，还是“众筹”一词无限地激发了国内大众的创新意识？
总体来看，国内房地产众筹的模式复杂多变，开发商肆意借用房地产众筹概念进行炒作，投机者则利用众筹规避投资门槛，这导致国内房地产众筹逐渐偏离众筹融资的本质。
房地产市场过热，“首付贷”和众筹炒房等投机行为，加大了市场风险，导致房地产众筹被全面封杀。但政策针对的毕竟是众筹炒房，与房地产融资相关的众筹业务，多少是被“误伤”。
事实上，目前国内房地产众筹的发展规模还很小。2015年，房地产众筹成交金额不过20亿元，这样的规模只相当于一线城市的一个住宅小区的市值，而中国房地产市场的资产规模是几十万亿级别，取缔房地产众筹，对房地产市场的影响几乎可以忽略不计。
若认可其发展，监管层需要特别制定行业规则和指导政策，同时，为规范一个只有20亿元体量行业的发展，还要耗费一定的监管成本。
这意味着，房地产众筹的未来发展前景将完全取决于自身发展，只有不断提升市场规模，扩大行业影响力，才能保证行业的基本生存。
首先，房地产众筹应回归融资的本质。只有在此基础上对众筹模式和交易结构进行创新，降低融资成本，服务于开发商和购房者，房地产众筹才能成为传统融资渠道外的有益补充。
房地产开发商业模式范文6
【关键词】宏观调控；房地产企业；发展战略
一、国家宏观调控下房地产开发企业的现状与问题分析
（一）房地产投资迅速扩张，造成热点地域房地产价格过快增长
当前我国房地产在局部地区存在过热发展的局面，因此价格增长过快的现象影响了房地产业健康稳定发展的局面，需要采取积极有效的措施解决局部地区房地产价格增长过快的问题，才能有效地保证我国社会经济健康科学稳定发展。发展房地产行业需要和国家经济发展总体目标结合在一起，形成动态发展机制，全面提升房地产行业社会效益，为国家经济社会发展做出重要贡献，对社会经济发展会产生重要的影响。从近几年全球经济的发展情况看，全球经济发展处于放缓的状态，但是我国经济仍然实现了8%左右的高增长率，其中投资贡献率已经达到4%左右。我国正处于产业结构调整的关键时期，房地产投资占整个固定资产投资的比重呈现上涨的态势。因此从一定程度看，弥补了传统产业投资下降对整个经济增长的影响。从总量情况看，我国房地产行业发展需要进行多方面控制。从我国房地产发展过程中的投资热点分布看，其主要集中在上海、广州和北京等大中城市群。房地产业投资的过度集中局面，导致了局部地区出现房价过快增长的态势，地产巨头圈地的现象经常发生，导致地价越抬越高，势必导致区域性房地产价格增长过快的现象。
（二）房地产企业主要依赖信贷资金，融资渠道处于单一化状态
从我国房地产政策优化的模式看，需要从单一化融资渠道向多元化融资模式转变，形成战略发展新局面。从我国房地产企业发展情况看，能够公开发行股票融资的企业很少，一共只有300多家，只占到房地产企业总数的1%。股东融资对很多房地产企业来说只是一种奢望。因此房地产企业发展过程中离不开银行信贷的支持，房地产企业在中开发期依靠开发信贷，而在销售期主要依靠资金信贷，期房销售的开发商主要是利用按揭资金滚动开发。当前银行资金占整个房地产资金链的比例达到70%。从整个融资理财角度分析，高收益性企业如果采取大量债务融资模式，可以形成避税效应，对整个企业的协调发展是有利的。但是企业在发展过程中如果受到国家紧缩货币政策的影响，那么企业的发展会受到重要的影响。当前央行加强了房地产信贷管理的力度，因此对房地产企业的开发进度、开发周期、购买力、授信额度、开发区域、经营资金和销售价格都会产生一定的影响，因此房地产企业的正常经营同样会受到影响。
（三）我国房地产企业起步时间较短、内部治理结构需要不断完善
我国房地产行业经过十几年的发展，因此现代企业管理制度还存在不完善的地方，需要在发展过程中不断总结经验，提升房地产企业的科学发展水平，才能真正保证行业处于健康稳定的发展状态。我国房地产企业内部治理结构不完善，是当前距离现代企业管理制度、海外资金和资本市场要求最远的一个行业。房地产企业以往单一依赖银行债权式资金支持，因此股东和股权观念薄弱，内部几乎都是专权式和封闭式管理。房地产企业封闭式发展过程中存在不同行业的企业进入房地产领域，因此房地产项目的产品定位、市场调查、规划建设、营销策划、园林景观、物业管理等方面都要借助专业的力量，此种发展模式对房地产企业健康稳定发展会产生一定的影响。
二、国家宏观调控下房地产企业发展的战略重点分析
在全球经济处于大调整的关键时期，我国城市化和工业化进程在加快，这为房地产企业快速发展提供了新的机遇。我们不仅是未来城市的开发建设者，同时也是未来城市和地域空间的设计者，房地产企业在发展过程中不仅给人们提供实物资产和价值载体，同时还需要提供一种全新的生产生活方式，最终还需要提供一种的新技术。
（一）房地产企业需要属于城市运营商的意识
房地产企业在发展过程中需要树立为城市建设服务的思想，从当前来看，能否经营好城市的土地是城市科学发展的关键。因此房地产企业与城市经营之间产生了关系。我国房地产企业在此过程中获取难得的发展机遇，同时也面临严峻的考验。城市运营商是市场和政府之间不可缺少的中间环节，需要按照国家宏观政策的具体要求对城市进行区域统一性规划和布局。通过整合各个房地产开发商在经营、投资等商业模式打造一个新的区域城市，对整个社会经济发展会产生积极的影响。房地产在国家宏观调控政策的影响下需要把发展模式向城市运营转变，最终把经济效益和社会效益有机统一起来，从而保证房地产开发企业获取更多的发展空间。当前房地产企业的发展处于一个关键的时期，树立经营观念超前的意识，可以为企业带来潜在的收益，缺乏此种悟性的房地产开发商在竞争过程中会处于劣势地位。
（二）宏观调控下房地产企业需要实施低成本、规模化发展战略
房地产企业在发展过程中单独依靠圈地就能获取暴露的时代已经过去，因此低成本的策略将是保持企业具有核心竞争力的一种重要策略。针对开发周期长、资金流量大、流程多的房地产企业来说，需要拥有严格的成本管理制度，制定科学合理的管理方法和管理程序，特别注重规模经济发展对降低企业成本的重要影响。因此房地产企业
在发展过程中需要准确掌握国家宏观调控政策，在市场推广的过程中需要发挥规模发展的优势。从而能够促使房地产保持一个比较低的成本销售，企业能够获取客观的目标利润，同时还能促使房地产行业健康稳定发展。
（三）宏观调控政策下房地产企业运营模式实质性转型
我国房地产企业发展过程中需要像家电、电讯等开放式行业发展一样，实现资源的有效整合，通过向资本专业力量和金融领域靠近和沟通，可以真正实现开发商向投资商和企业家方向转变，发挥房地产行业的优势，推动运营模式转变，为企业提升核心竞争力，优化投资发展环境具有十分重要的意义。在国家宏观调控政策影响下，房地产企业需要进行一次大的改革，提升企业抗风险能力，同时需要不断提升盈利能力，把其市场竞争力提升。同时需要高效利用信息化手段，发展信息化技术和资本。新经济的本质是信息与资本的完美融合，房地产企业在宏观经济的影响下，需要发挥技术手段优势，建立完善的资金流和信息流推动行业健康稳定发展。
（四）宏观调控政策下房地产企业需要运用品牌开拓市场
房地产企业在宏观经济的影响下，需要把信息管理作为一种重要的经营活动，通过建立新的技术、资金、市场、客户、成本等管理运营模式，实现信息与信息之间的畅通。需要不断的把住宅商品房推向市场，因此存在品牌等方面的问题。房地产企业在项目实施过程中需要注重小区生态环境建设。建立配套工程齐全、售后服务信誉好、工程质量优质的品牌项目。房地产企业在发展过程中需要具备超前的眼光，及早掌握城市规划的基本方向，房地产行业发展需要和国家的战略仿真紧密结合在一起，从而能够创造出更多的精品房源，为整个社会经济发展奠定重要的基础。
参考文献：
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