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房地产企业的税收筹划要点范文1
（西安市房地产经营二公司，陕西 西安 710003）
[摘要]随着经济的发展，我国房地产行业也得到了很大了发展，近年来，房价突涨，致使一些工薪阶层住房困难，房地产企业税负过重是一个重要的原因，而土地增值税又是其中重要因素。本文主要阐述房地产企业土地增值税纳税筹划的相关要点。
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关键词 ]房地产；企业纳税；企业税；税率
随着经济的发展，人们住房需求的提高，我国房地产行业得到了很大了发展，近年来，房价突涨，致使一些工薪阶层住房困难，除了土地成本快速增长以外等因素，房地产企业税负过重也是一个重要的原因，而土地增值税又是其中重要因素。
1房地产企业土地增值税概念
土地增值税（land appreciation tax ），是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
2房地产企业土地增值税筹划现状
我国土地增值税自从开始征收到现在，虽然总额不是很大，但是增长的速度却是非常之快。据有关资料调查表明， 从1994 年到2006 年这十二年间，我国土地增值税的平均增长速度为每年百分之九十一。仅2006年～2008 年两年时间里，我国土地增值税收入就从原来的231 亿增长到537 亿元。从以上数据可以看出，土地增值税的缴纳存在很大的弹性。在当前大环境下，土地增值税清算工作障碍重重，不少地方政府出于一些小的个人的利益而忽略了大局，他们只想着自己的政绩和效益考虑，所以在清算意愿和执行力度方面存在着很大的问题。另外一方面，土地增值税存在征管难度大、税收成本高的问题，对过往楼盘土地增值税历史追缴的问题尚不明确，导致土地增值税征管效果不甚理想，也给房地产企业带来了很大的税收隐患。为了解决这些问题，近年来国家税务总局相继出台了一些相关的税收政策，使得与房地产企业相互配套的税收法律法规日趋完善。特别是近些年政府不断出台新的法律法规规范房地产行业的纳税行为，许多原来合法的筹划方案成为违法行为，使纳税筹划的空间进一步缩小。
（1） 众所周知，过去我国大多数房地产企业都是采用设立项目公司方式进行经营，为了达到躲避税收目的，往往采用土地进行投资或联营。但是自我国于2006 年3 月颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21 号）法规，其中就有明确规定，房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。
（2） 第二个普遍运用的筹划方式就是一些房地产单位利用借款费用资本化进行加计扣除的方式减少土地增值额。我国于2009年了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号），根据规定，公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，作为房地产开发费用扣除。
（3） 第三类房地产企业普遍采用的躲避土地增值税方式是将开发的一部分房地产转为自用或用于商业型地产之后，把该部分房产的产权通过关系办到自己名下，从而达到免交土地增值税目的。但是随着我国法律不断完善，我国于2006年又频法了相应的法规，根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31 号）的规定，对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理，计算缴纳土地增值税和企业所得税。
3我国房地产企业税收筹划的发展
在我国，企业的税收筹划活动还刚起步，一些理论还不够成熟，一些人士对税收筹划存在着一些不正确的看法和认识，总以为税收筹划等同于偷税。对一些概念的理解也有不同的看法和观点。同时，我国企业层次不均，企业财务管理水平也不一样，这些因素都使我国企业税收的筹划发展受到严重制约。所以，在一定程度上影响了企业竞争能力的提高。随着我国经济的高速发展，社会主义市场经济的进一步发展和完善，国家税后体系的日趋完善，企业税收筹划有了越来越重要的地位。我国房地产企业涉及的税种多、税负重，税收的现金流及税收成本很大程度上影响到企业的利润，税收筹划也成为房地产企业财务管理的重要内容之一。另外随着跨国房地产企业不断涌入中国市场，这给国内房地产企业带来很大的冲击力，90 年代后期到本世纪初更是发展迅速。
在现代社会经济生活中，房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一。随着国民经济的持续增长和居民消费水平的不断提升，这为房地产企业的发展提供了一个很好的一个机会。另一方面，在我国大环境的影响下，国家对房地产企业进行的宏观调控也使我国房地产企业面临更加激烈的竞争，房地产企业暴利的年代已经一去不返了，所以运用税收筹划科学合法的降低税收负担，，通过科学的税收筹划避免企业财务风险和实现利润最大化，已经成为我国房地产企业在市场经济中加强自身竞争力的重要手段之一。
4进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策
4.1房地产企业应树立正确的纳税筹划观
将税收筹划认识贯彻到整个公司管理层，并上升到公司的决策层。房地产企业纳税应是企业领导层的一项决定，在纳税筹划过程更重要的是公司管理层的决策过程。房地产企业领导在做决策时要注重规范性、战略性的筹划，千万不可为单纯追求节税收益的增加而导致开发或经营成本的上涨。因此，房地产企业在纳税筹划时，企业管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项，而且还要关注企业经营和战略管理的各个方面。
4.2加强税务学习、做好培训
企业在发展过程中，我们知道在大多数企业经营管理中都存在各种各样的问题，并且都与税收有一定关系。在现代企业中，有一大部分员工对税法是有些了解的。可绝大多数企业职员并不了解税法。所以，这就要求我们企业要定期的对员工进行税法宣传和税务培训。根据经验，通常我们对职工进行培训要经过这三个方面：（1）针对全体财务人员要进行定期的税法培训，一般每季度进行一次，不断更新税法知识（2）针对企业管理层的税法培训，一般每年进行两到三次，强化管理层的税务理念；（3）针对企业全体员工的不定期的税法知识普及培训。综上所述，遵守税法，有法可依，依法办事，不仅仅是税务管理人员或者财务人员的事，而需要企业全体员工共同遵守，同时需要公司管理层的大力支持，才能有效的贯彻税务筹划。
4.3树立依法纳税理念
以法律为准绳。现代房地产企业应该在国家法律条文的允许下结合相关税收法规政策根据自身的情况进行合理筹划。房地产企业必须具有风险意识，注重税收筹划风险管理，同时要依法树立税收筹划理念，我们一般在不违反法律法规的前提条件下，要通过对自身经营方式和投资方式等涉税事项作出事先安排，一般在企业纳税行为发生之前进行财务预算，正确计算税额以及合理规划完税期间，以达到少缴税或递延缴纳以实现企业税后利益最大化企业，强化税收筹划不是进行偷税，而是尽可能做到不多交税、不重复缴税，进而达到合理避税的程度。
5房地产企业的经营特征及土地增值税筹划的重要意义
因为土地增值税税额较大，如果不能合理规划成本，尽可能增加成本扣除比例，或者合理确定销售价格尽量减少增值额，从而降低税率，合理规划缴税期间，企业将会负担很承重的土地增值税及资金成本。近几年来，国家为控制地价过高、投资过热、房价疯涨等问题，相继出现了一些宏观调控的政策，在这样的大环境影响下，房地产开发企业经营环境差、投资成本大，融资难，许多小型的房地产企业因为资金链断裂已经破产，产生了许多新的烂尾楼项目，形成了许多呆坏账，给社会带来了一些新的不安定因素。那么如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的纳税成本，通过合理的税收筹划，增加房地产企业的经营热情，使得房地产企业即能增加利润，实现利润最大化，又能依法纳税，承担社会责任，使得企业良性发展，对房地产开发企业而言具有更重要的现实意义，因此房地产企业通过合理合法的方式进行土地增值税纳税筹划变得非常重要。
参考文献：
房地产企业的税收筹划要点范文2
一、房地产业税收风险事前控制要点
一般来说，一个房地产项目按时间流程主要包括：土地获取、规划设计、融资、建筑施工、房屋预售、项目清算六大环节，房地产企业或多或少都存在有各种税收问题及风险，只是程度不同而已。据笔者的实践来看，至少涉及以下多个风险点。
1.在土地取得环节存在4个风险点：（1）佣金等支出没有取得正规发票，导致利润虚增，税负加大；（2）没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税；（3）虚增拆迁安置费，中介费逃避缴纳土地增值税和企业所得税；（4）以收购股权方式取得土地使用权时，溢价部分无法列支土地成本。
2.在规划设计环节存在3个风险点：（1）总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响；（2）虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；（3）境外的规划设计费没有代扣代缴税金。
3.在融资环节存在6个风险点：（1）向非金融机构（包括企业和个人）融入的高息资金利息支出无法取得正规发票，从而导致利息支出无法入账；（2）从信托或基金公司“名股实债”形式支付的利息，往往无法取得合法入账的凭据；（3）可控资金不够支付利息或其他开支；（4）支付的利息可能涉及代扣代缴税义务未履行；（5）与股东及其他关联方资金往来支付利息，存在偷逃税金问题；（6）借给自然人股东超过1年以上的借款，存在初认定为股息、红利分配需要缴20%的个税风险。
4.在工程建设开发环节存在4个风险点：（1）虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和企业所得税；（2）为少缴税，实际发生的工程支出，但不索要发票；（3）签订建安合同后未足额缴纳印花税；（4）不缴纳或者不足额缴纳，或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。
5.在房屋预售环节存在9个风险点：（1）取得预售收入（包括定金）没有按规定及时申报纳税；（2）没有按规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税；（3）预售合同没有足额及时缴纳印花税；（4）销售合同为阴阳合同，未如实申报收入；（5）售后返租时，按返租后金额确认收入纳税，对小业主的返租收入未代扣代缴税金；（6）返迁房未申报纳税，或未按市场公允价申报纳税；（7）以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税；（8）装修收入没有申报纳税；（9）卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。
6.在项目清算环节存在4个风险点：（1）取得发票不合规，比如发票出具方与合同方、收款方不相符；（2）购买虚假发票虚增成本；（3）企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税；（4）关联方交易定价不合理等。
二、规避房地产涉税风险的途径
一般来说，公司所有经济活动都会对公司税收工作产生影响。税务工作有两个过程，即税收产生的过程和税收缴纳的过程。很多企业重视税收缴纳的过程而忽视税收发生的过程。结果，往往是到需要缴纳几千万元税款，或者在税收出现问题可能被税务处罚的时候，才开始重视税务工作并要求财务人员想办法。可问题是，税收发生的过程在前，税收缴纳过程在后，“事后诸葛亮”往往成为“马后炮”。
那么，有没有一条既能规避涉税风险，又能减轻纳税成本的途径？答案是有的。那就是在项目前期进行整体系统的税收筹划。何为整体系统的税收筹划？就是在项目开始之前，决策者通过精心安排和统筹规划来防范风险，并获取“节税”收益。因此，最佳的筹划时机在项目前期，即在项目实施之前，企业负责人就必须做好税收筹划工作。比如，在房地产项目的规划设计环节，经常会碰到这样的情况：样板房既可以建在主体建筑里，也可以临时修建在主体建筑之外，规划时不同的选择将导致不同的税负。如果选择临时建在外面，项目结束予以拆除，样板房的修建装饰费用在财务上应计入营销费用；如果选择建在主体建筑里，样板房的费用可以计入到开发费用中。这两种做法，费用虽然都可以在计算企业所得税时扣除，但营销费用不能在计算土地增值税时扣除，而开发费用则可以扣除。
由于房地产开发企业的开发环节众多，拿地、拆迁、设计、土建、装修、营销等等，每一项经济行为的发生都会涉及税金，因此，房地产税收筹划必须结合以上各个环节，提前进行系统的规划。具体来说，房地产企业在各个环节开始之前，需要重点关注的筹划节点有很多。如在土地获取环节，企业取得土地的方式有招拍挂、股权收购、合作开发等，不同的拿地方式税负差异很大；如果存在拆迁成本，就有选择拆迁方式的问题，回迁、货币补偿还是土地置换，都是涉及税务成本。在规划设计环节中，企业须考虑产品定位与产品类型的选择，以及住宅、商业等项目如何配置，才能做到财税成本最优。
实务中，房地产项目开发周期往往很长，不少项目有一期、二期、三期之分，从成立公司项目立项开始，到最后的税收清算，少则三年，多则十年，甚至更长。时间一长，当初哪怕一个小小的错误决定，可能会酿成一个大的税务问题。因此，事前的合理安排对房地产企业规避纳税风险，降低税收成本，显得至关重要。
参考文献
房地产企业的税收筹划要点范文3
关键词：房地产 成本管理 成本控制
随着我国社会主义市场经济的不断发展和企业改革不断深化，房地产企业的市场竞争变得越来越激烈，如何加强房地产企业成本控制，切实降低房地产企业的开发成本，以低成本运营来保持企业的竞争优势，是目前房地产企业急需解决的问题。
一、强化成本管控对于房地产企业所具有的积极意义
第一，设定的利润目标，只有通过成本管控这一手段才能实现，如果成本管控不到位，利润目标的实现就无从谈起。只有加强房产企业的成本管控才能实现自身的利润目标。营业利润是收入抵扣成本、税金、费用以后的结余。从这个利润的公式，我们可以看到，在收入保持不变的前提下，压缩成本是确保利润空间的有效手段。只有确保一定的利润空间才能确保房产企业有足够的竞争力。因此，房地产企业自身所房地产企业自身所设定的利润目标，只有通过成本管控这一手段才能实现，如果成本管控不到位，利润目标的实现就无从谈起。
第二，只有加强房产企业的成本管控才能有效增强自身的竞争力并最终实现可持续发展。2OlO年5月31日公布的 国务院批转发展改革委关于2OlO年深化经济体制改革重点工作意见的知）中，“逐步推进房产税改革”这一表态，充分的说明了国家对于房产调控的决心与力度。今年以来金融机构频频颁布一些信贷制约措施，因此，可以肯定的说房产价格的适度回调
是在所难免的。在当前的经济形势下，加强成本管控才能从根本上提升房产企业的竞争力只有竞争力增强了，房产企业的市场份额才会进一步的扩大，房地产企业才能真正实现平稳、
健康、可持续发展。
二、房地产企业强化成本管控的对策与建议
房地产要做好成本控制，首先要树立“全成本观”，只有围绕成本的全生命周期进行精细管控，方能真正从各个环节管控成本，真正做到在满足产品品质前提下的处处节流。成本管理必须是基于“全成本视野”，即将整个成本的范围划分为控设计、控开发成本和控开发费用。
（一）控设计
房地产设计环节是实现成本“事前控制”的关键，尽管设计费占建筑工程总成本仅仅1.5%-3%，却直接决定了整个项目成本的70%甚至更多，因此专门针对设计进行成本视角的管控系统往往是房地产企业成本管理要点也是难点所在。房地产企业首先需要明确产品限额设计的关键技术经济指标，指标的数据化、明晰化往往能够使得成本、设计及其他相关部门统一语言，实现成本、设计深度沟通和有效协同。另一方面关键技术经济指标本身也是抓大放小、聚焦重点，相对容易推行和落地。其次房地产开发企业需要根据明确的关键技术指标分阶段进行落实和监控，在设计过程中选择合适设计单位并充分沟通和严格管控与评估，最终确保设计能够按照关键技术经济指标实现产品的限额设计。
（二）控开发成本
控制开发成本重点体现在目标成本的渐进明细的多版本管控、采购与供方的精细管控、合约执行的过程控制以及景观装修成本的控制。具体从以下几个方面进行管控：
1、建立目标成本
目标成本管理是成本控制的基础。目标成本是地产企业基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本目标。从测算成本开始，在方案设计、初步设计和施工图设计相应完成后，最终确定该项目的目标成本。
目标成本具体在什么阶段确定根据每个公司的管理水平而定。一般而言，大多数房地产企业都是在施工图纸出来之后确定目标成本；但一些管理水平比较高的企业也将目标成本的确定前置到了扩初阶段甚至是方案阶段，并在不同阶段形成不同的版本。
2、通过合约规划将目标成本分解
合约规划是指将目标成本按照“自下而上、逐级分解”的方式分解为合同大类，进而指导从招投标到最终工程结算整个过程的合同签订及执行。
通过合约规划，在项目启动阶段预计项目在开发过程中会发生多少合同大类和每类合同所发生的金额，后期在合同签订时，与合约规划金额进行对应，就能及时反映项目成本是否和目标成本有偏差。此时，成本控制载体由对明细费项的控制转为对合约规划对应合同的控制，合约规划成为连接目标成本和合同执行的枢纽。在做合约规划时，肯定有部分费用不明确，可以引入规划余量的概念，作为费项的蓄水池，可以随时在受控或经过审批的情况下用于其他金额不足的合同。
3、通过月度资金计划进行成本资金控制
地产企业月度资金计划的范围主要包含项目成本类的资金计划，即合同付款及其他费用计划。合同付款分为计划内付款和计划外付款。付款计划走月度资金计划，即计划内付款；付款计划没有走月度资金计划，直接走付款审批流程的就是计划外付款。
月度资金计划是成本实际支付的控制前提，只有和实际项目运作相关联并经过确认的付款计划，才会形成月度资金计划，经过对企业内部的资金进行有效预估和合理按排之后才能实际支付。月度资金计划是成本资金控制的关键。
4、通过动态成本执行对目标成本控制进行预警和强控
为了对动态成本的执行与目标成本的差异进行实时监控并干预，需要从总量上将动态成本与目标成本基准值进行对比，并在目标成本级别上设定预警指标和强控指标。预警指标是指，当该级别动态成本超过目标成本预警指标一定范围（比如2%或者某个具体金额）时，需要向相关负责人（比如项目成本经理）发出报警，但可以继续签订合同。强控指标是指该级别动态成本超过目标成本强控指标（比如3%或者某个具体金额）时，需向个关负责人（项目负责人）发出报警，并且经过审批流程调整目标成本后，方可继续签订合同。
企业一般可以采用绝对值和相对值两种维度对成本超额进行双重监控。通过预警或强控手段，项目各项成本管控就有了一道“高压线”。
5、做好成本月度回顾是成本管理保障
成本月度回顾是成本控制的重要保障。成本经理在月度总结回顾时，需要思考如下几个重要方向：动态成本有没有超标？未来发生的合约规划有没有问题？已经发生的合同成本会不会变化？成本需不需要追加？
每月成本汇报前，合同责任人负责对未发生合同进行清理、预估，对已发生合同金额调整（如合同预算调整、合同变更调整）进行确认，并汇总提交给项目成本经理审核，确保当期实施的合同所发生的金额、变更及签证以及预估变更和待发生的合约规划，必须及时反映在《项目动态成本汇总表》中。
成本经理每月最后一个工作日前，编制《项目成本月度回顾报告》，并将分析报告向公司管理层汇报，在企业内部设立相关审批流程，报相关领导审批确定。成本回顾时，对比、考核均以最新经过调整审批的目标成本为基准值。
（三）控开发费用
控开发费用也是全面成本管控的一个体现，房地产开发企业要针对营销费用、财务费用和税费三大环节进行管控。
营销费用占比销售额2%到5%甚至更多，但很多时候营销费用尤其是营销推广费用都存在很大程度的浪费，比如从所周知的广告投放中50%都是浪费的，营销费用管控中，可能需要针对销售佣金完善制度，做好规范精细的管控，针对因为卖场营造面修建的售楼处、样板间及展示区费用进行控制，而针对营销推广费用则需要通过注入到访成交率、单位到访交成本、单位成交成本等量化的推广效果指标实现营销推广费用每分钱都花得更合理、更有效果。
财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。因此应当通过分阶段控制开发强度、缩短开发周期、降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。
