前言：中文期刊网精心挑选了房产企业会计核算范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房产企业会计核算范文1
关键词：房地产企业；会计核算；特点；措施
一、房地产企业生产经营的特点
近年来，我国房地产市场的火爆，房地产企业也成为研究关注的重点。作为经济密集型行业，房地产企业生产和开发的产品具有自身的特点，这使得房地产企业的经营与其他企业相比有一些区别。房地产企业商品开发周期长，涉及各方面的往来比较复杂，需要大量的资金，因此进行项目建设前需要进行详细的计划。这些行业特点决定了其会计核算在开发成本、收入、税金、利息支出方面具有一定的特殊性。
1、对开发成本的核算
这方面主要表现为核算对象具有复杂性和重复性。房地产的每一个项目都涉及大额资金，成本构成也比较复杂，需要计算土地出让金、拆迁补偿费、基础设施费、各项税费及项目开发建设过程中不可预见的费用，这就导致房地产企业的核算对象非常复杂。而开发成本的重复性，则是指在项目开发经营的全过程需要多次计算开发成本：房地产行业高风险的特点决定了在投资每个项目前都要慎重分析和考察，因此企业在作出投资决策前需要通过各种方法进行可行性研究和分析；决定投资后进行项目规划时，财务人员也需要对成本进行初步核算；当项目正式开展实施后相关会计人员则需要随着项目的进程及时进行会计核算，本着客观、真实的原则，准确核算项目各项成本。最后在项目完成后，财会人员还应就房地产企业的流程进行成本核算，归集项目开发全过程发生的直接费用和间接费用，分类计入相关账户，结转已完工项目的实际成本，完成核算工作。
2、对收入的核算
房屋同其他商品不一样，基于其风险高、价值高的特点，在收入确认上有一定的特殊性，销售方式一般是预售。房屋预售前要获得相应的销售许可证，然后签订预售合同、交付预收款项，在项目竣工验收合格后，再根据实际情况与客户签订正式的销售合同，收取尾款，办齐各项手续。这种特殊的收入确认程序直接影响了企业财会人员的成本核算，预收账款应当计入当期还是签订合同收取房款的那一期，这成为会计工作中的难点。虽然我国会计制度对销售收入确认的时点也作出了相关规定，以风险和报酬是否转移为界限，但是各个房地产企业对转移的具体时点把握有差异，无法完全统一起来。
3、对应缴税款的核算
我国房地产企业需要缴纳的税种主要有：营业税、城建税、城镇土地使用税、契税等，有的是该行业独有的，有的是同其他行业一样要缴纳的。而在上文已经提到我国房地产企业采用预售的方式销售房屋，按照税法的规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，纳税义务产生的时间为收到预收款的当天，房地产企业应该以当期取得的预售收入为依据计算和缴纳税金，但是不按照预收款计提税金，只在应交账户的借方反映已缴纳的税款。最后在年末的时候将满足收入确认条件的预收款项记为企业收入，按配比原则计提应缴税金，这样房地产企业当年实际缴纳的税金不等于按利润表中收入计提的税金，使得房地产企业税金核算区别于其他行业。
4、对利息支出的核算
在利息支出方面，我国税法和企业的规定有所不同。税法规定，从事房地产企业开发建设借入的资金产生的利息费用，在完工前应计入相关房地产的开发成本，完工后这部分费用计入财务费用。但企业会计制度则规定利息支出计入财务费用。可见区分开发项目是否竣工完成是这两者的契合点，然而界定项目是否完工却没有统一的标准，这就使得这部分利息支出不确定，使财务人员产生困扰，可能计入开发成本、也可能计入财务费用，这便是会计核算在利息支出上的特殊性。
二、房地产企业会计核算存在的问题
很长一段时间里，我国房地产企业仍然执行着计划经济体制下的制度，毫无疑问计划经济体制在过去的几十年里发挥过巨大的作用，但是随着市场经济的发展，房地产行业间竞争日益激烈，房地产企业管理方面出现越来越来越多的问题，尤其是会计核算方面，具体表现为以下几点。
1、会计科目设置不科学、不合理
当前很多房地产企业会计科目的设置不合理、不科学，缺少专用会计科目且现行会计科目混乱。在新会计准则中列示了一百五十多个会计科目，包括银行、证券公司、石油公司等各行业的专用科目，但是专属于房地产企业的却一个也没有。房地产业会计科目的设置没有统一的标准，各企业只能根据自身情况自由设置，却并不全面。由于采用一般企业通用的会计科目，导致房地产企业部分会计科目使用混乱。比如在建筑工程和安装工程中使用的“在建工程”科目，虽然新会计准则中为其明细科目进行了扩充和说明，但是明细科目过多而乱无法应用到大型项目的会计核算中。另外，由于房地产企业项目开发周期长的原因，建设过程中为在建工程，跨越几个会计年度后才能竣工验收，成本结转以项目的建设周期为准，而按照记账方式通常都是在年终结旧账建立新账，这就使得一个项目分别记在几本账上，严重增加了财会人员的工作量，也不利于投资分析。
2、会计信息风险披露不足
房地产企业开发建设过程中会面临多种风险，有政策风险、项目开发风险、土地风险等，这种高风险的特点要求房地产企业相对于其他行业要更充分地披露风险。然而从当前我国的会计制度来看，缺乏针对房地产企业提取质量保证金的有关规定。虽然我国证监会也对质量保证金的提取及其核算方做了一些规定，但是仅限于抵押贷款的担保风险，从实际情况来看，房地产企业基本没有披露质量保证金的问题，无法真实地反映企业的财务信息。
3、房地产企业商品成本与售价不配比
首先，房地产企业开发建设的周期比较长，从开始到完工验收短则一至两年，长则四五年，在这段期间资金投入也是不同的，比例不协调。项目开始和建设期间需要投入大量资金，发生大量费用，由于项目尚未竣工，即使产品都预售出去了，预售款项也无法确认为收入，这就给配比原则造成了困难。其次，房地产企业开发商品的成本载体是整个工程，而销售时是按照楼层或户型为单位，受朝向、楼层等因素的影响，楼层和户型的售价与成本不配比。比如同一栋建筑，低层建筑的施工成本低于高层的成本，但实际销售价格却高于高层建筑。在计算销售成本的方法上，通常房地产企业结转时按照竣工后的总成本除以总开发建筑面积，计算得出每平方米的成本，再乘以销售的面积就能得出本期的销售成本。这样平均分摊的方法虽然有一定的优点，但是忽略了楼层、采光等因素，核算结果不真实。
三、加强房地产企业会计核算的措施
1、合理设置会计科目
科学、合理的会计科目是企业有效开展会计工作的前提，因此房地产企业应该结合自身特点，根据企业项目的数量、规模和管理要求开展会计核算工作。若公司的下属单位不独立核算，便不用单独设立间接费用账本，只需要在成本栏内增加管理费用和利息栏，这样能节省工作量，提高工作效率。在实际工作中，房地产企业完全可以根据工作需要建立台账，对不同的核算对象设置不同的成本卡片，完整地记录项目开始到竣工验收的发生的所有成本费用，到年末只需要将已结转项目归档就可以了。
2、加强现金收付的实现功能
收付实现制与权责发生制不同，它以现金收到或付出为标准记录取得的收入和发生的费用，这就将收入和费用的归属期同现金流动密切联系起来了。根据我国企业会计准则，企业应该使用权责发生制的核算基础，但是鉴于房地产企业的特殊性和会计工作实践来看，收付实现制更合适。因为房地产企业采用权责发生制有一定的缺陷：一是很容易人为操纵利润，弄虚作假，使得会计信息失真，资产流失，加大了舞弊的风险；二是权责发生制不能客观、真实地反映企业实际收入，资金无法正常运转，虽然签订了很多销售合同，但应收账款也随之增加，导致资金更为紧张。另外，收付实现制大大弥补了上述缺陷，它不仅符合会计上的谨慎性原则，还能直观、准确反映企业资金流动情况，有利于会计核算工作的开展。鉴于以上原因，房地产企业可以尝试这两种核算基础并存，在分期销售的情况下使用收付实现制，一般的销售行为仍然采用权责发生制。
3、扩大房地产企业信息披露范围
一是要注意加强对土地成本和储备量信息的披露。在房地产开发成本中土地成本占了很大的比例，能否拥有土地尤其是优质的土地在一定程度上决定了企业发展的前景，因此在财务报告附注中要客观披露土地储备量和成本。二是在报告中要增加分项目现金流量信息的披露。也就是说要具体到企业每一个建设项目，对于开发建设过程中形成的经营活动现金流量包括销售商品取得的现金，购置设备、工程物资支付的现金及支付工资付出的现金等都要披露，以提高信息的有用性。三是要注重披露质量保证金及其风险。针对房地产行业风险高的特点，充分披露质量保证金是十分必要的。因此，房地产企业应该根据项目的具体特点建立科学、合理的质量保证金制度，提高房地产开发商品的质量，有效地规避风险。
4、完善房地产企业收入核算
一方面要明确房地产收入的核算范围。房地产企业的销售收入不仅包括销售房屋的收入还有转让土地的收入、配套设施的收入等。周转房出售、拆迁改造中取得的拆迁面积的房产权款以及新增住房面积的款项也都应该通过销售收入核算。另一方面要明确收入的确认标准。只有商品所有权上的主要风险和报酬都转移到买方那里才能确认收入，否则即使已经收到款项也只能作为预收款处理。
参考文献：
[1] 郭耿霞：试析房地产企业会计核算的问题与对策[J].时代金融，2012（11）.
房产企业会计核算范文2
(一)收入核算的复杂性
房地产开发企业的收入有一定特殊性，这也导致其收入核算上的困难。一般说来，房地产开发企业收入来源有自行销售、租赁房屋以及代建工程收取的价款等，考虑到房地产开发周期长且耗资大，对于自行开发销售的房屋，房地产开发企业常常采用预售的方式，这就导致销售收入的确认标准存在争议，有的观点主张在签订预售合同、取得预售房款时即确认为收入，因为房地产开发企业取得预售许可证时各种条件已经基本确定，再加上房屋销售合同不可撤销，因而预收房款的收入取得基本是可以确定的，有的观点却反对预收房款即确认收入，而主张根据施工进度确认收入，另有观点从谨慎性出发，认为收取的房款应该作为预收款进行反映，自工程交付后才从预收款项转入收入，此时收入才满足成本可靠计量（竣工结算）以及风险报酬已转移（办理产权转移手续）等会计准则中确认的原则，收入标准的不确定性无疑为收入核算带来了困难。此外，代为开发工程时，工程量增加、材料和人工成本的上涨等因素会造成实际价款与约定的合同价款存在差别，在这种情况下，企业就需要考虑增加的工程是否属于新增项目，增加的收入是否符合确认的标准等，这些情况也增加了收入核算的难度。
(二)成本核算难度大
由于涉及土地的开发以及各种基础设施的建设，加上开发项目周期长以及竣工决算手续的繁杂等情况，房地产开发企业的成本核算包含的内容十分丰富。首先，在成本核算对象上，划分方法不一，目前主要有按照项目区域划分、按照产品形态或者把整个开发项目作为核算对象等方法，但是现在房地产项目越来越复杂，涉及的产品形态丰富，确定核算对象愈发成为一个难题；其次，在确定核算对象之后，一些成本费用的分摊问题又摆在企业面前，譬如一些拆迁补偿款、公用基础设施费用等间接费用该按照何标准进行分摊最为适宜，但是无论是会计还是税法，都没有对分摊原则进行一个唯一、明确的规定，因此分配的标准也需要企业根据实际情况判断，这也增加了成本核算的难度；此外，由于房地产开发周期长，工程量大，核算的周期也是一个不容忽视的问题，有的项目是分期建设的，如果按照整体项目建设周期作为核算周期明显不合适，这就需要企业根据项目的情况对核算周期进行划分；最后，要获得准确的成本数据，及时进行竣工决算十分必要，然而，由于决算需要诸多审批，有时企业出于资金或者其他问题的考虑，导致竣工决算不及时，阻碍成本核算的准确，也为成本的管理和控制带来了不利影响。
(三)借款费用资本化的确定
举债来筹集开发资金是房地产开发企业的日常活动，而债务的举借到归还通常历时较长，加上利息金额巨大，同时涉及不动产的建造，如何恰当处理借款费用成为房地产企业需要重点关注的问题。在实际情况中，借款费用的资本化和计算又面临诸多细化的问题，首选，企业需要确定借款为一般借款还是专门借款，各个项目动用的资金涉及哪些性质的借款；其次，企业需要结合实际情况判断是否已满足会计准则中规定的资本化条件，这是进行资本化的标准；最后，在项目建造过程中，企业要结合实际情况判断借款费用的资本化是否需要暂停和中止，这些情况都会导致借款利息的核算是否准确，最终对成本的确定和利润的计算产生影响。
(四)预交税费的处理
相对来说，房地产开发涉及的税种较多，除去日常的营业税及附加、所得税等，还有土地增值税、房产税等税种，纳税时间也稍有不同，房地产开发企业收到预付的房款后，往往按比例预缴营业税及附加、企业所得税，然后在房屋竣工交付之后进行统一结算，因而税收的账务处理属于一个较为重要而又特殊的问题，一方面企业要进行正确的会计核算，准确计算当期应纳税额并及时缴纳税款，另一方面也需要适当得进行税收筹划，提高资金的使用效率，避免过多占用资金导致的经营收益下降，这也对会计核算提出了新的要求。
二、针对房地产开发企业会计核算准确的建议
(一)完善收入核算与结转标准
根据收入确认的相关会计准则，只有在满足了风险报酬已转移、企业没有保留商品的管理权和控制权、以及收入与成本可以可靠计量等条件的情况下，才能确认收入，从这个角度考虑，对于企业自行开发、销售房地产取得的收入，可以考虑与房地产项目的竣工验收结合起来，在取得预售许可证、工程竣工、验收报告以及竣工验收备案证明书等证件且进行交付使用之后，才能进行收入的确认，对于竣工前取得的预收款项，由于其管理权和控制权仍在房地产开发企业的手中，加上销售合同中往往对建筑面积差异、建筑质量等有一定的要求，风险并未完全转移，建议将此部分预收款项作为负债处理，在项目大体完工，相关的成本也能可靠计量时再进行收入确认。而针对代为开发的项目，企业可以考虑按照完工百分比法结合合同约定价款进行收入的确认。另外，房屋销售收入的确认还需要考虑付款方式是按揭贷款、一次性付款还是约定分期付款，付款方式的不同会影响销售收入的确认时点，比如按揭贷款要在贷款划转到账而非支付首付时确认收入，合同约定分期收款并明确日期的，企业要按照确定的日期分期进行收入的确认，所以在制定收入核算标准时，付款方式也需要考虑在内。
(二)加强成本核算
首先，企业可以综合考虑开发项目的规模、产品类型开发周期等因素，确定成本核算对象，譬如对于开发期长、规模大（通常涉及多期开发）的项目，可按审批的总平图确定的开发期数为核算对象，分期进行成本归集，对于产品形态多样化的项目，可以考虑按照产品开发形态进行核算，使得成本具有可比性；其次，对费用的划分就需要企业确定成本费用的分配标准，譬如采用个别认定法、价值分配法、占地面积比例、预算造价比例等作为分配标准，具体使用方法需要企业结合实际情况进行考虑，如果开发产品完成后整体进行出售，企业就可以考虑使用面积比例作为划分标准，如果开发产品多样化且价值不一，那么企业可以考虑采取价值比例进行成本的分配……方法不一而足，但是标准的确定和修改必须纳入管理制度中，一经确定就要保证其核算的前后一致；最后，企业要重视成本费用记录的全面性和科学性，对于以竣工甚至交付使用的项目要及时进行决算。
(三)明确借款费用资本化标准
鉴于一般借款与专门借款在利息的核算上存在差别，企业首先要区分各个项目使用的借款属于何种性质，这个一般根据借款发生的初衷可以进行判断；其次，根据借款费用资本化的条件，企业需要明确进行资本化的标准，例如何种情况下满足资产支出已经发生、构建活动已经开始，且资本化标准还要包括开始、暂停以及中止资本化的时点和条件，与此同时，企业在建筑过程中还要关注各个项目的进展情况，一旦出现暂停或中止资本化的情况时要将正确进行账务处理。
(四)提高税费的会计核算，恰当进行纳税筹划
为避免税收风险，房地产开发企业要加强税费的会计核算，多与税务机关进行沟通，设置适当的会计科目，及时进行税款的计算和缴纳，如企业可考虑按照税种类别设置二级明细，并通过账务处理体现税款的计提和缴纳（计提时作为负债反映，缴纳时冲减负债）。此外，为增加资金的使用效率，企业还可以仔细研读相关的税收条款，恰当进行纳税筹划，如将房屋的附属设施分离出来，降低房产价格以达到减小土地增值税和营业税税基的目的，选择将闲置的房地产投入企业获得收益而非出租，降低税款的缴纳等。
三、结束语
房产企业会计核算范文3
关键词：房地产企业会计核算；会计信息失真；问题；对策
一、引言
房地产开发企业具有资金投入量大、投资时间长、投资风险偏高的特点。从生产经营角度而言，房地产开发企业开发周期长、环节多，开发投入大，风险高。表现在会计核算上，成本的结转期以开发项目的建设周期为准，这就要求要在会计核算上做好谋划，精打细算，以配合项目开发成功；从产品角度而言，房地产开发企业产品具有高价值性，销售往往采用预售和分期付款销售的办法，在会计核算时，收入的确认同一般生产企业相比具有一定的特殊性。房地产企业投入产出比例阶段性不合理，业绩波动较大，信息披露容易不足。目前适用于房地产开发企业的会计规范有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》，如何在门类众多的制度，准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，使会计人员提供的会计信息更加真实、可靠，是目前亟待解决的关键问题。
二、房地产开发企业会计核算存在的问题
1 房地产开发企业收入确认的复杂性
房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式，在会计实务中房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。房地产开发企业会计制度和《企业会计准则一收入》在商品房所有权上的重要风险和报酬是否转移问题上存在分歧。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，《企业会计准则――收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入。
2 房地产开发企业商品成本与售价的不配比性
房地产开发企业的生产周期较长，在开发过程中，由于项目尚未完工或即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。一般商品的售价总是围绕其成本上下波动，而开发产品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时，低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。通常房地产开发企业的成本结转方法是：按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。
3 收益评价指标不能真实反映企业业绩
房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大，不适用一般的公司业绩评价指标。因此，评价一个房地产开发企业的业绩，不能以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等。
三、完善房地产开发企业会计核算的对策
1 正确确定和应用收入确认标准
房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标准。法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标准：如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的，未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合法律标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认，法律标准是专业标准的前提条件。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收人确认标准。专业标准的收入确认是以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，在实际操作中有很大的困难性。
销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，企业不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据，对于签订正式房屋销售合同，由于商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则一收人》的有关规定，也不能确认收入，购买方取得商品房产权证时确认收入，会导致收人滞后，不符合收入确认原则。因此，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。
2 引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比
引人计划销售价格的概念，解决与销售收入不配比的情况。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准，以实际开发成本除以计划销售总额的出计划销售成本率来进行商品房成本的结转。在实际工作中，视开发规模大小，还可以分为实际售价成本率结转法和计划售价成本率结转法。实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少下作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。
3 扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
(1)应增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展，而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。
(2)应增加分项目现金流量信息的披露。以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金，以此提高其现金流量信息的有用性。
(3)重视质量保证金及风险的披露。房地产开发行业具有高风险的特征，企业应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险，而不应仅限于抵押风险，即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明，提高风险的透明度。企业还应建立质量保证金制度，为房地产商品的质量提供保证，但鉴于房地产商品的长期性、高价值性，房地产开发企业的质量保证金与一般工商企业产品质量保证不同之处在于其保证金的数额更大、保证期限更长。
房产企业会计核算范文4
关键词：房地产企业 会计核算 规范化管理
近年来，我国的社会经济水平在很大程度上得到提升，房地产企业在经济市场中的结构处于不断完善与深化的过程中。为了能够适应新时期的发展，房地产企业业务不断朝着商业地产、住宅地产等多元化的方向发展，甚至有些房地产企业涉及物业、商业经营等业务，这就要求企业会计核算工作必须能够与其进行良好的匹配。虽然我国企业已经跨入了全球经济一体化的进程中，但是房地产企业内部的会计核算工作并不能够良好的适应这一发展趋势，还存在着一系列的问题，这严重影响了房地产企业在国内外市场中的竞争力。
一、管理问题
现阶段，房地产企业在会计核算管理中存在许多问题，例如：缺乏严格的监督管理机制、缺乏完善的会计核算制度、会计账簿的建立不规范、缺乏高素质专业会计人员，笔者将一一分析。
（一）缺乏监管机制
目前，大多数房地产企业监督管理工作仅表现于表面形式，企业的会计核算人员在监督企业内部的经济活动时经常被企业领导干预，因此房地产企业的会计核算工作就会根据企业领导的意愿进行，使得企业的监督管理机制存在漏洞，降低企业财务管理工作的质量，同时也致使房地产企业财务存在重大风险。特别是中小型房地产企业中，企业的领导忽略了企业会计核算的重要作用，随意把控财务，甚至任意抽调企业资金，使企业的监督管理机制失去其执行的能力。房地产企业管理层对会计监督功能不重视，使企业的会计核算结果不能准确的反映企业的经营情况，会计系统不能为企业管理层决策提供正确的方向，导致企业发展方向存在决策性错误，甚至致使房地产企业倒闭。
（二）缺乏完善的会计核算制度
在新时期这一背景下，对会计核算制度进行不断创新与完善不仅是建立现代化企业制度的客观需要，而且也是具体落实会计准则的重要前提。就我国现阶段的房地产企业会计核算制度体系来看，大部分房地产企业均缺乏一套科学化、规范化、合理化的会计核算制度体系。
目前我国许多房地产企业的信息采集核算系统不完善，科目的建立及使用不规范，使企业的账目混乱无序，不能为企业提供准确的、完整的、真实的会计账目信息，使企业会计核算的管理存在众多的问题，企业会计核算的管理不当，容易使内部监管失控，被不法分子利用，以获取个人私利，给企业的发展带来严重的损失。
（三）缺乏高素质专业会计人员
如今，在很多房地产企业，会计核算人员的专业水平与职业素质较低，使得企业会计人员在核算时出现各种失误，导致企业的会计核算结果不准确，不能为企业制定决策提供正确的依据。
二、管理措施
（一）健全监督管理机制
会计监督职能是会计工作中的一个主要组成部分，是否能正确发挥会计监督的职能，关系到现代企业会计信息的合理性、真实性、准确性、科学性，也P系到现代企业会计行为的合法性、合理性。对房地产企业来说，完善的会计监督制度对会计核算管理起着关键性作用，所以，房地产企业要建设严格的监督制度，以此保证企业行为的合理化与合法化。对于内部监督管理，房地产企业应当加强对会计核算工作的重视，通过监督来提升会计工作人员的整体素质；对于外部监督管理，企业可以引入外来机构监督企业的相关税务、大小财务事项，以此来确保现代企业不出现违纪违法的情况。此外，内部审计与财务部门应当定期检查会计核算账目，以此保证工作人员认真、仔细的投入工作。在保证内部监管的同时，房地产企业还应加强外部监管，使其能够更高效、更快速地推进会计核算工作向着正确的方向发展。
（二）完善会计核算管理制度
房地产企业要完善会计核算管理制度，确保企业会计信息的准确性和完整性，并且惩罚企业会计核算中的违法违规操作，以此调动企业遵纪守法的进行会计核算工作。房地产企业管理层要严格监管会计核算人员，对会计核算工作中的失误及不准确结果进行责任追究。对固定资产、无形资产进行科学归类，建立符合原则的建帐流程，整改与完善不标准的制度等，由此实现会计核算工作的高效性。另一方面，房地产企业应当实行强有力的控制制度，建立可操作性强的成本核算制度、计量管理制度、财务收支审核制度、财务监督制度、财务清查制度、财务牵制制度等，对会计工作人员形成一定的约束，以保障会计核算工作的规范化执行。
（三）提高会计核算人员能力
现阶段，社会信息化水平不断提高，房地产企业的生产经营活动也朝着多元化的方向发展，对房地产企业会计核算人员的业务素质水平要求也越来越高。所以房地产企业要有意识将会计核算人员的业务素质与水平提高，对其进行专业化的业务培训。为了能够将房地产企业会计核算人员的素质以及业务水平提高，应该从以下几个方面着手：将房地产企业会计核算人员的职业道德素质提高，确保其能够对自我进行严格要求。将房地产会计核算人员的会计核算能力与业务素质提高，促使其能够对国家会计制度中的会计核算标准进行熟练掌握，并且对自身的会计核算行为进行严格规范。对会计核算人员进行企业管理模式、理念以及方法的教育，帮助其对企业管理领域中的新模式、新方法以及新知识进行深刻的体会。除此之外，还要在房地产企业内部打造一支专业的、具有较强综合能力、高水平的会计核算人才队伍，以此来推动企业的长久稳定发展。
三、结束语
企业的会计核算对房地产企业的发展起着重要的作用，为了减少风险与成本，保证并推动房地产企业经营收益的发展，房地产企业应正确开展会计核算工作。国内房地产企业中的基础建设项目的核算有一定的专业性与综合性，只有持续完善相关制度，提升会计工作者的综合素质，才可提升房地产企业中的会计核算质量及水平，从而推动这些企业的长远发展。
参考文献：
[1]祝晓辉.房地产开发企业会计核算中的问题及对策探讨[J].财经界（学术版），2011
房产企业会计核算范文5
一是成本核算的特殊性。房地产开发企业成本核算方面的特殊性主要表现为核算的复杂性及核算的重复性。就核算的复杂性来讲，房地开发产企业每一项工程的资金投入很大，成本所涉及的内容和计算过程也相对复杂。首先，成本项目构成复杂。房地开发产企业的成本包括“开发成本“和“期间成本”。开发成本包括：土地成本、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。期间成本包括：与开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用、与转让房地产有关的税金。其次，成本核算过程复杂。其顺序如下：（1）将开发过程中的费用归集在开发项目的“开发成本”科目中，（2）将“开发成本”合理计算出“在建成本”和“完工成本”，（3）将“完工成本”合理计算出“固定资产”（自用部分）和“开发产品”，（4）将“开发产品”合理计算出“销售成本”和“未售成本”。第三，成本核算量大。房地产开发企业一般是以工程出包的方式进行项目建设，对于规模较大的房地产项目，一般进行分期建设。有的房地开发产企业化整为零，将工程内容零散出包，导致施工单位和施工合同的数量较多，工程款核算的量大而复杂。成本核算的重复性，主要是指房地产开发企业在项目开发经营中要对开发成本进行两次计算：其一是由于房地产开发项目高投入、高风险性的特点，决定了项目投资决策都必须具备一定的科学性和可行性，因而在项目的投资规划阶段，相关财会人员需要对项目的成本进行初步的核算及估计。成本管理部门还要编制工程总预算。其二是在项目真正投入实施的过程中，相关财会人员需要随着项目工程的推进对开发成本进行及时核算，这一成本核算行为不是估算，而是按照《会计法》、《企业会计准则》进行真实、完整的会计核算，对项目发生的各项开发费用按期、按成本项目进行分类归集，在结转收入时，再按配比原则结转销售成本。
二是收入核算的特殊性。房地产开发企业的收入包括土地转让收入、房屋销售收入、配套设施销售收入、出租商品租金收入等各种收入，其中房屋销售收入是主要收入来源，但是房屋销售收入的确认存在一定的特殊性。原因是房地产开发企业开发的商品具有周期长、资金占用量大的特点，房地产开发企业在取得预售许可证后通常采取先收款后交房的预售方式进行销售，交房时间一般是在项目竣工验收合格之后。《企业会计准则》对企业的商品销售收入进行了相关界定，将风险和报酬是否转移作为收入确认的标准，但是不同的房地产企业对风险和报酬转移的把握还存在一定的差异。实际操作中，一般在预售房屋“完工”后确认收入，“完工”的标准按以下三个条件中孰早的原则确定。原则一，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 原则二，开发产品已开始投入使用。原则三，开发产品已取得了初始产权证明。
三是税务处理的特殊性。依照我国税法规定，纳税人在转让或者销售不动产时，凡采用预收款方式进行的，纳税人收到预付款的同时其营业税及附加、土地增值税（预缴）的纳税义务随即产生，所以房地产开发企业应当按照预收款金额进行税金的计算与缴纳，但是不按照这部分预收款进行税金的计提，只是在“应交税金”账户借方中对已缴纳的税款进行反映。一般情况下，房地产开发企业在年末时将满足收入确认条件的预收房款转为企业的销售收入，按照相应的配比原则进行销售税金及附加的计提，然后由会计人员编制会计分录，如此一来，房地产企业在当年所缴纳的税金通常不等于按照利润表中销售收入进行计提的税金数额。根据国税发[2009]31号文，房地产开发企业在企业所得税的计税收入和计税成本方面与其他行业相比，也存在以下特殊性。（1）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入。（2）房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。（3）可以预提以下成本：其一，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。其二，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。其三，本该向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
房产企业会计核算范文6
（一）积极影响
首先，在实施营改增以后，所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。企业新建或是购买办公用房及厂房，以及厂房修缮、道路绿化等都可以作为进项税抵扣，这有助于加速各个行业对不动产投资改造的步伐，激发对于商业地产购买的需求，有利于商业地产的去库存化。对从事商业地产开发的企业来说，便于向下家转移税负，从而降低自身税负水平。
其次，营改增的实施有助于房地产企业在经营过程中，对重复征税现象进行避免。增值税在征税过程中，是以不同环节增值额作为依据的，而征税过程中以销售额为依据是营业税的主要特点。房地产企业经营过程中，由于会涉及到大量的土地、建筑材料等成本内容，而材料成本事实上已经缴纳过税收，如果房地产企业在进行销售的过程中，还需要继续缴纳这部分税负，则将产生严重的重复征税现象。营改增的有效实施，可以避免这一问题的产生。房地产企业只需要依据自身生产经营各个环节进行缴税即可，同时抵扣也可以在建安成本、材料成本等增值税发票中实现，因此能够极大地避免重复征税问题的发生。
再次，在实施营改增的过程中，对于明晰房地产企业财务与业务部门之间的职责分工具有重要意义。在原有营业税的基础上，业务部门人员将取得的发票单据交由财务部门进行报销，并不对单据进行审核及归类，导致财务部门工作人员在日常工作中需要承担繁重的工作任务及较大的风险。如果企业经营过程中，产生了重大的项目金额，那么会拥有相对简单的财务数据形式存在于财务部门中，但是，却拥有杂乱无章的内容。在营改增有效落实的基础上，在报销过程中由于只有取得进项税发票的支出才能抵扣，这就要求业务人员对普通发票和增值税专用发票进行归类审核，促使业务人员在与业务单位往来过程中更加注重票据的合规性和及时性，在这一过程中，房地产企业的财务部门仅需审核增值税发票的真实性和准确性即可。由此可见，房地产企业在经营过程中，通过深入落实营改增，实现科学整合业务财务票据的目的。
（二）消极影响
首先，营改增在实施过程中，有可能对房地产企业税负产生一定的影响。一方面，在计算企业所得税时，原营业税作为价内税可以作为营业税税金及附加在计算企业所得税时进行扣除。而在实施营改增以后，由于增值税是价外税，无法在企业所得税前扣除。另一方面，营改增后，房地产开发企业的增值税率确定为11%，虽然理论上相应的进项税额可以抵扣，但是只有与一般纳税人合作才能取得足额的增值税专用发票进行抵扣，一定程度上限制了合作公司的选择范围。同时也面临着上游建安公司向房地产企业转移税负提高价格的问题，此外房地产开发成本中也有很大一部分支出无法取得增值税专用发票进行抵扣，如劳务费等，由于不能获得足额有效的进项抵扣，加之税率升高，一定程度上增加了房地产开发企业的实际税负。
其次，消极影响产生于营改增下的财务报表中。首先，资产负债表在实施营改增以前，购置不动产支付的价款全额计入固定资产的入账价值，而在实施营改增以后，购置的不动产支付的价款需要价税分离，相应的增值税进项税额是能够进行抵扣的，从而导致固定资产入账价值的降低，并使企业资产负债率提高，对企业融资产生一定的负面影响。
二、“营改增”后房地产开发土地成本税务筹划的必要性
（1）土地成本占房地产企业开发总成本比重大，进行税务筹划符合企业收益最大化原则。伴随房地产行业市场竞争愈演愈烈的趋势，各地不断涌现新的“地王”，巨额的土地成本已经成为房地产企业经营成败的关键因素之一。增值税下，企业支付政府部门土地价款高低，最终会以杠杆原理的形式影?项目开发经营的整体税负。因此，土地成本税务筹划工作必然是房地产企业内部管理的重点。
（2）基于财政部、国税总局的财税[2016]36号及国税总局的2016年第18号公告等文件，各地国税局相继出台具体实施办法，基本上明确了房地产企业增值税销售额计算中允许扣除的土地价款只限“向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地出让金”。然而，实际操作中企业支付政府部门的市政配套费、政府主导收取并统一支付拆迁户的拆迁费等其他成本费用，金额大且取得的合法凭证基本上是国家财政部监制的资金往来结算票据或地方政府（非税收入）票据，增值税下无法取得进项抵扣或销项抵减，造成企业实际税负仍然很高。
三、增值税下房地产开发土地成本核算会计分录设计及实务案例
土地成本依据“价税分离”原则核算入账。根据国家税务总局2016年18号文件规定：适用一般计税方法计税的房地产企业，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应土地价款后的余额计算销售额，即土地价款抵减销售额而减少销项税。根据财政部的《关于印发的通知》（财会[2012]13号）规定：一般纳税人提供应税服务，试点期间按照营业税改征增值税有关规定允许从销售额中扣除其支付给非试点纳税人价款的，应在“应交税费-应交增值税”科目下增设“营改增抵减销项税”专栏，用于记录该企业因按规定扣减销项额而减少的销项税额，同时，“主营业务成本”等相关科目应按照经营业务种类进行明细核算。
（1）支付政府土地价款时。房地产企业支付政府土地价款时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“其他应收款-营改增抵减销项税额”科目，按实际支付与上述增值税额的差额，借记“开发成本-土地购置成本-土地出让金”，按实际支付金额，贷记“银行存款”。
案例1：甲房地产企业2016年5月5日支付政府3.5亿元获取了一宗土地，用于商业、住宅混合型开发，并取得财政部监制的资金往来结算票据，该房地产企业采用一般计税方法计税，会计分录处理如下：因土地价款抵减销项税=35000÷（1+11%）×11%=3468.47万元，开发成本入账金额=35000-3468.47=31531.53万元；借：开发成本/土地购置成本/土地出让金31531.53；其他应收款/营改增抵减销项税额3468.47；贷：银行存款/人民币35000。
（2）企业当期结转并确认收入时。根据国家税务总局公告2016年第18号规定，项目结转当期确认销项税时允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款，从而减少增值税销项税额，借记“应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额）”，贷记“其他应收款-营改增抵减销项税额”科目；期末，当期销项税额扣减当期允许抵减销项税额和预缴税款后的净值大于当期允许抵扣进项税额，则借记“应价税费-应交增值税（转出未交增值税）”，贷记“应交税费-未交增值税”。
案例2续案例1，甲房地产企业2016年11月达到预售条件时，总可售建筑面积120000平米。11月份前累计取得可抵扣增值税专用发票进项税额200万元。11月份预售建筑面积为1200平米，预售价款5550万元，预缴增值税额150万元，均未开增值税发票。2016年12月25日将11月份预售的房屋交房，当月建筑主体工程取得可抵扣增值税专用发票进项税额50万元。税务处理及会计处理如下：①交房结转收入并确认销项税额=5550÷（1+11%）×11%=550万元，收入金额=5550-550=5000万元。借：预收账款5550；贷：主营业务收入5000；应交税费-应交增值税（销项税额）550。②根据结转收入对应建筑面积，确认当期允许扣除土地价款抵减的销项税=1200÷120000×3468.47=34.68万元；借：应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额）34.68；贷：其他应收款-营改增抵减销项税额34.68。③计算2016年12月应交纳增值税（次月申报未交增值税额）=550-34.68-200-50-150=115.32万元；借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）115.32；贷：应交税费-未交增值税115.32。④2017年申报交纳上期未交增值税；借：应交税费-未交增值税115.32；贷：银行存款115.32。
（3）土地成本核算不考虑“价税分离”。根据国家税务总局2016年18号文件规定：一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。而且财会[2012]13号是截止目前财政部统一规范企业“营改增”后会计处理的唯一文件，时间较早，参考价值有限，有关房地产企业“营改增”后会计分录的设计空间仍然较大。在满足项目结转确认收入时，仅按照对应比例确认当期允许抵减的土地价款而计算当期销项税，不再使用“应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额）”、“其他应收款-营改增抵减销项税额”等会计科目，减少核算中繁琐环节。
综上案例1、案例2，税务处理及会计处理如下：①支付政府土地价款：借：开发成本-土地购置成本（土地出让金）23000；贷：银行存款23000。②项目结转并确认收入，计算当期销项税=（5550-1200÷120000×35000）÷（1+11%）×11%=515.32万元，当期确认收入金额5034.69=5550-515.32；借：预收账款5550；贷：主营业务收入5034.69；应交税费-应交增值税（销项税）515.32。③计算2016年12月应交纳增值税（次月申报未交增值税额）115.32万元=515.32-200-50-150。借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）115.32；贷：应交税费-未交增值税115.32。④2017年申报交纳上期未交增值税：借：应交税费-未交增值税115.32；贷：银行存款115.32。
四、增值税下房地产开发土地成本税务筹划实施方案及建议
（一）实际谈判中，扩大“营改增”政策中“支付土地价款”的界定范围
根据2011年1月21日国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”。因此，有关拆迁系列成本费用纳入目前增值税下只允?S销项抵减的“土地出让金”提供了可能。企业在签订土地出让合同时，应争取将涉及项目有关拆迁的费用一并纳入“土地价款”合计金额中，加大了未来增值税下销项扣除基数，从而合法有效地降低企业税负。
（二）合理控制拿地成本在开发总成本中的比例，收窄企业收益流失范围
财税[2016]36号文件中明确规定土地出让金可以增值税下抵减销项税，据此模拟测算，若企业在同样开发规模、同样设计规划条件下，获取不同价格的土地，企业可根据自身发展战略不同做出合理选择：
（1）追求营业收入规模最大化的企业，在同样售价水平下，合理利用土地价款杠杆作用，将因此所抵减的销项税转化为营业收入。根据国税总局2016年第18号文件，销项税=（全部价款和价外费用-允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%，从而可确认营业收入=全部价款和价外费用-销项税，相比提供货物销售行业，房地产企业核算所确认的收入中因土地价款抵减销项税而有所增加，具体金额=土地出让金×（1÷（1+11%）×11%）。
（2）兼顾收入、利润规模双赢的企业，应优先选择供不应求的市场获取土地，同时应考虑市场环境中客户积极接受因土地价格转移到销售价格的能力，如果可消化价格差，应优先在该市场拿地。由于土地价款将所抵减的增值税销项税转化为营业收入，并且除附加税外，增值税不纳入税前利润扣除项。因此，企业在获取较高价格土地的同时，可以较低增长幅度提高销售价格，同样可以在不减少利润总量的情况下，获得收入、利润规模双赢的效果。
