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房地产开发企业会计实务范文1
关键词：房地产 综合验收 收入确认
房地产行业是一个横跨生产、流通和消费领域的产业，其经济活动存在于房地产的前期准备阶段、生产阶段和消费阶段全过程，加上房地产生产、流通过程长、消费过程更长的特殊情况，决定了房地产行业是一个生产周期较长，与多行业、多部门、多学科相结合的知识密集型产业，又是个资金占用量大且周转较慢的资金密集型产业，同时也是一个物业管理周期长、售后服务任务重的服务性产业。
一、房地产行业的特殊性
房地产项目的开发过程不同一般工业制造业，更不同于商品流通和服务行业，有着其特殊的开发流程或步骤。要准确把握房地产收入确认的关键时点，就必须对房地产项目的开发流程具有深入的了解。房地产项目的开发，除了前期需对包括项目周边环境及配套、居民的购买能力及消费偏好、项目周边的房价水平、项目成本及投资回报率情况、金融机构的支持力度、国家及地方政府的相关政策等房地产市场情况进行可行性分析研究，并在此基础上申请建设开发用地，取得《国有土地使用权证》外，项目开发流程还需经历六个阶段，如图1所示。
图1房地产项目开发流程简图
二、房地产收入确认的特殊性
根据《企业会计准则第14号――收入》的规定，一般企业销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认，具体分述如下：
1．企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。
2．企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。
3．收入的金额能够可靠地计量。
4．相关的经济利益很可能流入企业。
5．相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
上述收入确认的五个条件是指导会计实务中进行收入确认的总体性思路，统领我们应对会计实务中各种千差万别的情形。
由于房地产开发企业从取得建设用地开发权、进行规划设计等前期工程、开始建设到完全建成往往需要几年时间，与一般工业生产企业相比，房地产开发具有成片开发、开发周期长等特点，加之房地产销售一般要经过取得预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权过户等环节。因此，房地产生产经营的特殊性及房地产商品的特殊性决定了房地产开发企业会计核算上的特殊性。《收入准则》以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标志，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力；而《房地产开发企业会计制度》以结算账单提交买受人并得到认可作为房地产收入确认的依据，虽然比较简单而便于会计实务操作，但其未能反映销售的实质，且理论上缺乏合理性。在会计实务中，房地产开发企业究竟应在哪一时间点确认收入？本文认为，房地产收入的确认应考虑两个层次的标准，即会计专业标准和法律标准。
1．会计专业标准。会计专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准，如《收入准则》及《企业会计制度》的相关规定等。从一般企业收入确认原则的五个条件可以看出，收入确认以风险和报酬的实质转移为标志，理论上比较合理。但由于房地产商品交付约定方式的多样性和复杂性，致使在会计实务中难以判断房地产收入确认的关键时点。其焦点在于如何把握房地产商品所有权上主要风险与报酬的实质转移。
2．法律标准。房地产是不动产，因此，房地产商品的买卖在很大程度上依赖法律的制约和保护。法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件和标准：如房地产的产权归属应当清楚，并有合法的产权证件；经过改、扩建的房屋，产权所有者应在房地产行政管理部门办妥变更登记手续后，方能进行交易等；对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发（即属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的25%以上）的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，既使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬并转移了风险，也不能作为收入予以确认。
三、房地产收入确认的关键时点分析
在房地产会计实务中，不同的房地产开发企业对房地产收入确认关键时点的认定有着不同的理解和做法，主要可以概括为以下五种做法：
（1）以开发的房地产业经竣工验收合格时作为房地产收入的实现；
（2）以开发的房地产业经竣工验收合格并发出“入住通知书”时作为房地产收入的实现；
（3）以开发的房地产业经竣工验收合格并移交钥匙时作为房地产收入的实现；
（4）以开发的房地产业经竣工验收合格并办妥产权过户手续时作为房地产收入的实现；
（5）以开发的房地产业经竣工验收合格，办妥入住手续后，等工程造价结算审核确定时，作为房地产收入的实现。
由于房地产开发企业对上述因素影响的理解不一致，使得其对房地产收入确认关键时点的认定也千差万别，从而导致出现收入提前或推迟确认的情况，给房地产开发企业进行利润的操纵提供了机会。为了防止利润操控及规范收入确认，本文现就房地产收入确认关键时点的不同认定方法逐一进行剖析：
（1）以开发的房地产业经竣工验收合格，或/及发出“入住通知书”时作为房地产收入的实现。本文认为，房地产已竣工并业经综合验收（或分期综合验收）合格且面积已经有关部门测定，房地产开发企业与买受人签订了《商品房买卖合同》、收讫房款并开具了销售发票，但此时并不符合房地产商品所有权上主要风险和报酬实质上转移的法律标准。且当房地产开发企业出售的房屋存在延期交付、面积误差比绝对值超过3%、主体工程结构质量不合格等情况时，买受人即可以行使单方面解除合同的权利。这种情况的存在，使得以综合验收合格或/及发出“入住通知书”时作为房地产收入确认的关键时点显得很不合理。
（2）以开发的房地产业经竣工验收合格，房地产商品业经买受人验收并办妥入住手续（移交钥匙）时作为房地产收入的实现。本文认为，房地产已竣工并业经综合验收（或分期综合验收）合格且面积已经有关部门测定，房地产开发企业与买受人签订了《商品房买卖合同》、收讫房款并开具了销售发票，买受人办妥了入住手续（移交钥匙），此时既符合《收入准则》规定的五个条件，也符合房地产商品所有权上主要风险和报酬实质上转移的法律标准。但是在法规尚不完善、政府监管不力的情况下，买受人为了逃避营业税和契税或延迟缴纳各项税费等原因，往往不会及时办理入住手续。基于上述原因，以办妥入住手续（移交钥匙）时作为判定房地产商品所有权上主要风险和报酬实质上转移的唯一关键时点也是不合理的。这会造成房地产商品已销售完毕，整个房地产项目已结束，但尚不能对房地产收入进行确认的情况发生。
（3）以开发房屋竣工并验收合格、办妥产权过户手续作为房地产收入的实现，同样不符合房地产收入确认的法律标准。买受人取得商品房产权证的环节较为特殊，虽然房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但当签约双方当事人对不动产进行登记备案后，买受人实际上已取得了法律保障。对于按揭贷款购项，房地产开发企业尽管存在“自本合同签订之日起至借款人（买受人）之房地产办妥正式抵押登记，并取得房地产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止”的阶段性保证义务，但其责任次于被抵押房地产商品的履约义务。根据相关法律规定，因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。另外，法律规定：房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。由此可见，房地产开发企业在办理产权过户过程中只是提供相关资料，在相关手续的办理上仅仅是协助义务，是否办理还是由买受人自主决定；况且在办理产权过户会涉及财政部门、房地产管理部门、土地管理部门等政府相关部门，何时能取得产权证书并非房地产开发企业所能控制。因此，本文认为，当办妥房屋移交手续后，由于房屋毁损、灭失的风险也已转移由买受人承担，就可以判定房地产商品所有权上主要风险和报酬已经发生了转移。只有办妥产权过户才能作为房地产收入确认关键时点的做法是不可取的，这会导致房地产收入的滞后确认。
（4）以房屋竣工并验收合格、办妥入住手续、工程造价结算审核确定时作为房地产收入实现的关键时点，也不符合房地产收入确认的条件。根据房地产项目开发流程所述，竣工验收合格是房地产商品交付前的最后环节，一旦房地产项目所有工程，包括房地产商品、会所、道路、绿化等小区配套设施业经政府相关部门综合验收（或分期综合验收）合格，该项目的成本就已经确定；项目成本未经结算审核，并不是成本不能确定，其成本金额的计算只是技术上的问题。因此，不能以此作为房地产收入确认的关键时点，这同样会导致房地产收入的滞后确认。
房地产开发企业会计实务范文2
【关键词】企业 销售房产 会计核算 比较
房产是企业的不动产之一，但是由于企业的性质和房产在企业的用途不同，企业在对房产进行确认、计量、报告时亦有不同。房地产开发企业将其开发建成的商品房作为企业的存货、固定资产或投资性房地产予以确认、计量和报告；而非房地产开发企业则将其拥有的房产作为固定资产或投资性房地产加以确认、计量、报告，并且两企业在销售房产的过程中，涉及的会计核算区别很大，尤其是销售房产时涉及相关税费的计算与核算。
一、房地产开发企业销售房产的会计核算
虽然商品房的建设周期较长、价值较高，流动性相对较弱，但是房地产开发企业却将其开发的大部分商品房用于销售作为企业的存货予以确认，还有可以将开发的商品房自用作为固定资产予以确认和用于出租赚取租金的商品房作为投资性房地产予以确认。因此，商品房的开发建设与销售是房地产开发企业的主营业务，其销售商品房的会计核算主要按照《企业会计准则—存货》和《企业会计准则—收入》的规定予以核算。但房地产开发企业将已作为固定资产或投资性房地产核算的商品房出售，应遵循《企业会计准则—固定资产》（与非房地产开发企业销售房产的会计核算相同）和《企业会计准则—投资性房地产》的规定进行核算。
例1：位于市区的某房地产开发企业，将其开发的普通商品房对外出售，共取得收入4000万元，企业为开发该项目支付土地出让金600万元，发生的开发成本为1400万元，发生的开发费用300万元，其中专门为开发该项目支付金融机构的贷款利息120万元，当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5%计算扣除其他房地产开发费用。其销售房产业务的会计核算如下（以万元为单位）：
（一）确认销售商品房的收入并结转其成本
借：银行存款 4000
贷：主营业务收入 4000
借：主营业务成本 2000
贷：开发商品 2000
（二）计算应交的营业税、城建税与教育费附加
应交营业税=4000×5%=200（万元）
应交城建税=200×7%=14（万元）
应交教育费附加=200×3%=6（万元）
借：营业税金及附加 220
贷：应交税费—应交营业税 200
—应交城建税 14
—应交教育费附加 6
（三）计算应交土地增值税
转让房地产扣除项目金额=600+1400+120+（600+1400）×5%+200+14+6+（600+1400）×20%=2840（万元）（注：房地产开发企业销售普通商品房可以按土地出让金、房地产开发成本之和的20%加计扣除）
转让房地产的增值额=4000-2840=1160（万元）
增值额占扣除项目金额的比率=1160/2840=40.85%＜50%，适用的土地增值税税率为30%
应交土地增值税=1160×30%=348（万元）
借：营业税金及附加 348
贷：应交税费—应交土地增值税 348
（四）计算应交企业所得税
应交企业所得税=（4000-2000-300-200-14-6-348）×25%=283（万元）
借：所得税费用283
贷：应交税费—应交所得税283
二、非房地产开发企业销售房产的会计核算
非房地产开发企业拥有房产的目的是为企业的生产经营管理服务的，由于房产在企业使用期限较长、单位价值较高，因此将其作为固定资产进行管理。只有房产不能或不适宜为企业的经营管理服务时，企业才将闲置的房产依法有偿转让，这样不仅可以充分发挥房地产在社会上的有效利用，减少土地资源的浪费，而且还可以盘活企业的资产，促进企业经济效益的提高。非房地产开发企业销售房产业务的会计核算应遵循《企业会计准则—固定资产》的规定。
例2：位于市区的某工业企业将其闲置的一座仓库对外出售，该仓库取得时成本为160万元，已提折旧为110万元，未提取减值准备。出售取得收入100万元，存入银行，支付清理费用1万元。该仓库经评估机构评估确定的重置成本为200万元，成新度折扣率为40%。其销售房产业务的会计核算如下（以万元为单位）：
（一）将固定资产的账面价值转入“固定资产清理”科目
借：固定资产清理 50
累计折旧 110
贷：固定资产 160
（二）支付清理费用
借：固定资产清理 1
贷：银行存款 1
（三）取得销售收入，存入银行
借：银行存款 100
贷：固定资产清理 100
（四）计算应交营业税、城建税和教育费附加
应交营业税=100×5%=5（万元）
应交城建税=5×7%=0.35（万元）
应交教育费附加=5×3%=0.15（万元）
借：固定资产清理 5.5
贷：应交税费—应交营业税5
应交税费—应交城建税0.35
—应交教育费附加0.15
（五）计算应交印花税
应交印花税=100×0.5‰=0.05（万元）
借：固定资产清理 0.05
贷：库存现金（或银行存款） 0.05
（六）计算应交土地增值税
转让房地产扣除项目金额
=200×40%+5+0.35+0.15+0.05=85.55（万元）
转让房地产的增值额=100-85.55=14.45（万元）
增值额占扣除项目金额的比率=14.55/85.55=16.89%＜50%，适用的土地增值税税率为30%
应交土地增值税=14.45×30%=4.335（万元）
借：固定资产清理 4.335
贷：应交税费—应交土地增值税 4.335
（七）结转固定资产清理净损益，计入“营业外收支”科目
固定资产清理净收益=100-50-1-5-0.35-0.15-0.05-4.335=39.115（万元）
借：固定资产清理 39.115
贷：营业外收入—处置固定资产净收益 39.115
（八）计算转让该固定资产应交企业所得税
应交企业所得税=39.115×25%=9.77875（万元）
借：所得税费用9.77875
贷：应交税费—应交所得税9.77875
通过上述两种企业销售房产会计核算的比较发现，一是会计核算适用的企业具体会计准则不同，运用的会计核算科目也不同。房地产企业主要运用“开发商品”、“主营业务收入”、“主营业务成本”、“营业税金及附加”等会计科目核算； 非房地产开发企业主要运用“固定资产清理”、“营业外收入”、“营业外支出”等会计科目核算。二是影响企业会计报表的项目不同。在资产负债表中，房地产开发企业主要影响的是流动资产中“存货”项目；而非房地产开发企业主要影响的是长期资产中“固定资产”项目；在利润表中，房地产开发企业销售房产直接影响企业的“营业利润”项目，而非房地产开发企业则影响企业的“利润总额”项目。因此，相同的业务在不同企业进行会计核算时，应给予不同的关注。这样，既可以保证和提高企业会计信息的可靠性与相关性，同时，也可以加强国家对房地产转让的有效管理。
参考文献
[1] 中华人民共和国财政部.企业会计准则.北京：经济科学出版社，2006(10).
[2] 中国注册会计师协会.会计.北京：中国财政经济出版社，2009(4).
[3] 中国注册会计师协会.税法.北京：中国财政经济出版社，2010(4).
房地产开发企业会计实务范文3
【关键词】房地产行业；会计信息质量；对策建议
【中图分类号】F23 【文献标识码】A
【文章编号】1007-4309（2013）01-0124-2
房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。当前我国的房地产行业受到越来越多的关注，房地产行业的财务会计核算问题也引起许多专家学者的重视。由于房地产行业自身的经营特点，其会计核算程序以及方法与普通行业具有明显的差异性。尽管近年来，财政部和证监会为适应我国经济体制的改革，已经推行了一系列的会计制度改革，但是从在房地产行业实施的状况来看，仍然存在许多不完善之处。2006年11月财政部的一份会计信息质量检查公报，通报了39家房地产行业存在会计失真问题。面对我国房地产行业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实，我们不得不反思：我国的房地产行业会计存在哪些问题？如何才能解决这些问题？所以研究如何提高房地产行业会计信息的质量是会计实践研究和理论研究亟待解决的一个重大课题。
一、房地产行业会计信息质量问题
房地产行业自身的行业特点导致了其特定的信息质量问题。总结如下：
（一）房地产行业会计人员自身素质较低
《企业会计准则》和《企业会计制度》实质上就是会计信息加工和生成的技术性规范。然而，这些技术性规范是由会计人员来实施的，因此，会计人员对制度和准则的正确理解和把握是非常重要的。所以会计人员的职业判断力，也即会计人员根据已有的知识、经验合理选择会计原则和会计处理方法的能力直接影响会计信息质量。但现实中，由于房地产企业普遍只重视策划人员、工程人员等和项目直接关联的员工素质，对会计人员的业务素质并不重视，致使会计人员的素质差强人意。这些素质不高的会计人员即便遵守了会计法规，但由于受到自身素质的影响或其他原因，也可能使计量的信息与实际情况不符，致使会计信息失真。
（二）会计实务中销售收入的确认随意性较大
在房地产企业中，项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，一般开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则――收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认可能有多种方法：有的在签订预售合同后并收取预收房款确认收入，有的在签订预售合同后以合同金额确认收入，有的在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。不同的收入确认方法也使得会计信息失真，从而可能会误导信息使用者。
（三）企业各期的业绩信息可比性较差
房地产开发企业从土地开发至确认收入通常会跨越两个以上年度，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益；由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入。所以，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动相当大。例如某年A房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩就只会反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其他同类企业比较，失去了可比性。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观地反映房地产企业的真实经营情况。
（四）风险披露不足
房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括土地风险、政策风险、工程质量风险等。这种行业高风险性，要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示有关风险事项。虽然2001年中国证监会的《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号―从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》对房地产企业的风险披露做出了特别要求，但从近几年来看，执行情况并不太理想。
（五）房地产行业的会计体系不规范，会计法规制度不完善
一方面，我国房地产行业的财务会计体系仍然不规范，主要表现在商品房所有权风险与债务是否转移的问题上，许多房地产企业自身判断的结果与正规会计机构的判断不符；另一方面，我国的会计法规制度尚不完善，尤其是针对新兴行业的会计核算规定不明确，加大了会计核算工作的难度，从而导致房地产行业的会计信息失真。
（六）企业内部会计核算不完善
当前有很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度，使得现金流量统计不够科学。依据新企业会计准则的相关规定，企业现金流量表的编制主体是企业自身，然而，现实中房地产企业的现金流量与其他行业企业的现金流量存在明显的差异性。从现金金流量方面来说，房地产开发企业在筹资活动以及相关的投资活动中产生的现金流量是以企业作为基本单位的，而在另一方面，企业经营活动中产生的现金流量则是以开发项目作为基本单位的，由于房地产企业的开发期限较长，其经营活动所产生的现金流入与现金的流出具有更大的异步性。
二、提高房地产会计信息质量的对策建议
针对上述房地产行业会计信息质量中存在的问题，本文提出以下的对策建议：
（一）提高会计人员的职业素质
房地产会计人员作为会计信息的直接生产者，对会计信息质量的影响起着重要的作用。面对当前日益复杂及多样化的交易和事项，确认和计量对房地产行业的会计人员提出了更高的要求，这就要求他们应具备相应的专业素质、职业道德与专业技能。所以，房地产企业应认真贯彻财政部颁布的《会计人员继续教育暂行规定》，组织本企业会计人员继续学习教育，支持会计人员参加学习培训和职称资格考试，提高其专业素质，做到与时俱进。
（二）完善房地产行业的会计规范体系
我国现行的《企业会计准则》在构成上还较缺乏完整和系统性，其基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定，一些会计分支尚未纳入会计规范体系。随着我国改革开放的深化与市场经济的发展，会计学术界和政府财政部门已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支，对其进行完善。但是，目前房地产行业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，例如，目前学术界对《企业会计准则―――收入》中的四个收入确认原则在房地产开发企业的具体运用问题上，就还存在争议，使得该行业的会计核算不规范，极大地影响了房地产企业财务状况和经营成果信息的可比性和有用性。所以现在急需完善房地产行业的会计规范体系。
（三）完善配套工程的会计核算准则指引
我国在《房地产开发企业会计制度制度》中曾经对相关的配套设施费用的预提以及会计处理方面做了比较明确的规定，然而我们也应当看到现行国家统一的《企业会计准则》在对配套设施成本核算当面的指引不足，这使得不同房地产开发企业可以采取不一致的财务成本核算手办法，从而在很大程度上影响了房地产企业成本核算信息的质量与可比性。因此，我国相关的行政管理部门和立法机关必须完善相应配套的会计核算准则做指引，以此来规范房地产行业的会计信息管理。
（四）扩大信息披露内容
针对房地产行业风险披露不足的问题，房地产企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应增加企业的预售情况及政策信息、土地储备量及成本构成信息、分项目的现金流量信息、质量保证金及风险等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地产企业提供真实公允的会计信息，提高风险的透明度，为房地产商品的质量提供保证；另一方面可使投资者在财务报表信息不足的情况下，帮助他们更准确、全面地对企业的财务状况和经营业绩做出评价，额外提供具有可比性的资料，也是治理信息失真的重要举措。
（五）完善房地产企业内部会计核算
虽然相关法律法规已明确规定了内部会计监督制度，企业内部会计核算制度是会计信息监管体系的基础。但目前许多房地产企业只执行统一层次的财务会计规范，缺乏健全、完善的内部会计核算制度，对内部会计核算制度尚未足够的重视。因而房地产企业在执行国家统一的企业会计制度时，还应根据其管理要求和经营特点制定内部会计核算制度，以使企业的财务会计制度具有完整性和系统性。
【参考文献】
[1]张志达.房地产行业会计信息质量问题的分析与探讨[D].兰州商学院，2009.
[2]丁晓琳.房地产企业会计信息质量存在的问题与对策[J].华章，2013（3）.
[3]王晖.房地产行业会计信息质量的探讨[J].中国市场，2011（40）.
房地产开发企业会计实务范文4
关键词 房地产 会计核算 问题 对策
随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。
1 房地产开发企业会计核算存在的问题
1.1 房地产开发企业收入确认的复杂性
房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。
1.2 房地产开发企业商品成本与售价的不配比性
首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。
其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。
通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。
1.3 收益评价指标不能真实反映企业业绩
房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳，验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。
2 完善房地产开发企业会计核算规范的对策
2.1 正确确定和应用收入确认标准
房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。
(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。
(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。
笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。
2.2 引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比
建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。
(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。
(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。
2.3 扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
(1)增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来三到五年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。
房地产开发企业会计实务范文5
【关键词】房地产开发企业;会计核算;成本;特点
一、引言
企业自身的实际情况导致企业之间的会计是有所差异的。与其他的企业相比，房地产开发企业具有一定的特殊性。房地产行业是一个类似资本运作游戏的行业，所以，财务部门和会计部门对于房地产开发企业的重要性可见一斑。在会计核算方面，具有独特的会计成本核算的特点。
二、房地产开发企业经营活动的主要业务
房地产，顾名思义，是房产与地产的一个总称。房地产经营活动，不仅可以将房产与地产合起来开发，也可以将两者分开进行开发。房地产开发企业就是对房产与地产进行开发与经营的企业。房地产开发企业主要开展的业务如下：
（一）土地的开发与经营
房地产开发企业在对自己有偿获得的土地进行开发之后，主要有两种方式来经营：一种是有偿转让给其他的单位来使用，另一种是自己在土地上建造房屋或者是其他的设施，然后将其作为商品进行出售。另外，还可以开展一些土地出租业务。
（二）房屋的开发与经营
房屋的开发即对房屋的建造，房屋的经营就是对房屋的销售与出租等活动。对于房地产开发企业来说，可以在土地开发完成后继续对房屋的开发，房屋的开发完成以后就可以对房屋进行销售或出租等交易行为了。房屋按照用途来分类的话，一般可以分为商品房、周转房、出租房等等。
（三）城市基础建设与公共配套设施的开发
每个城市都会有一些基础设施建设，它们的存在，是为社会生产与居民生活来提供一些公共服务的，房地产开发企业的业务也包括对城市基础建设与公共配套设施的开发。
（四）代建工程的开发
有时候，房地产开发企业会接受一些来自政府或者是其他单位的委托来对土地进行开发，这种工程就是代建工程，也属于房地产开发企业的经营业务之一。
三、房地产开发企业的经营特点
（一）开发经营的计划性
房地产开发企业的经营是具有一定的计划性的，所有的开发项目，像企业征用的土地、建设的房屋与基础设施等等，都应该要控制在国家的计划范围之内。然后，要按照一定的原则与企业指定的计划进行开发经营。
（二）开发产品的商品性
要知道，房地产开发企业开发的所有产品，都是要作为商品来进入市场的。在市场环境中，企业要严格按照供需双方规定的价格进行销售或转让。
（三）开发建设周期长，投资数额较大
对土地的开发建设，都是要先进行一定的规划与设计，然后对其可行性进行研究，通过征地拆迁、安置补偿、六通一平、建筑安装、配套工程等阶段，才算完成一个建筑周期，时间少则一年，多则需要好几年才能够完成。除此之外，对土地的开发工程投资数额也非常大，需要不断投入资金。
（四）经营风险大
所有的行业都是存在一定的风险的，房地产业也不例外。对房地产开发的单位成本很高，而且建设周期长，在此期间会有很多不确定因素，所以，一旦出现了决策上的失误，销路不顺畅的话，很容易导致开发产品的积压与企业的资金周转不灵，从而使企业的发展陷入困境。
四、房地产开发成本核算
（一）开发成本
1.土地征用及拆迁补偿费。房地产企业在进行土地征用时，会产生各项费用，主要包括土地出让金、劳动力安置费、拆迁补偿费等等。2.前期工程费。即企业在前期工程中发生的各项费用，包括总体规划设计费、各项临时工程的费用等等。3.基础设施费。即建造各种基础设施所发生的费用。主要包括与开发项目有关的道路、供热设施、供电设施、供水设施、通讯设施、照明设施等等。4.建筑安装工程费。在建筑工程方面有两种施工形式，分别是外包和自营，建筑安装工程费即支付给外包工程或自营工程产生的费用。5.配套设施费。即为开发项目服务的一些不能进行有偿转让的公共配套设施建设所产生的费用。比如锅炉房、公厕、自行车棚等等。6.开发间接费用。即由房地产企业所属的开发部门或者是工程指挥部门为了对开发项目进行组织与管理而产生的一些费用，比如工资、差旅费、折旧费、劳动保护费等等。
（二）期间费用
1.管理费用。一般按照项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3％左右来进行计算。2.销售费用。即对开发项目进行销售时产生的各项费用，主要包括广告宣传费、销售费以及其他的一些销售费用。3.财务费用。即企业为了筹集资金而产生的一些费用，主要是一些借款利息与其他的财务费用。
五、房地产开发企业会计核算特点
（一）产成品的种类多，核算方法不同对于制造业来说，产成品主要是指那些已经完成全部的生产过程并且已经验收入库的产品。而对于房地产企业来说，产成品的内容就比较复杂了，主要有开发产品、出租所开发的产品、分期收款开发产品等等，这些产品既可以直接进行销售，也可以出租，抑或是作价转让等等。所以，在核算方法上，房地产企业的产成品与一般的产成品的核算方法是有很大不同的。
（二）产品成本的核算复杂
与制造业的产品成本的核算相比，房地产企业的产品成本核算方法是比较复杂的。由于房地产开发企业的生产经营活动具有一定的复杂性，所以，在开发过程中，会发生许多不同种类和性质的费用，企业只有合理的设置成本核算对象与成本项目，才能做好会计核算工作。
（三）经营收入及其相关税金的核算不同
对于房地产开发企业来说，其开发产品的价值比一般产品要高很多，而且生产周期也比一般产品要长，所以一般都是采取预销的方法，房地产企业要交纳的流转费主要有土地增值税、营业税、城建税等等。
六、结束语
现如今，房地产行业在市场中占有很大地位，房地产行业的会计核算也是一个比较热门的话题，做好会计成本核算，对于房地产开发企业的发展具有重要意义，同时这也是保证房地产开发企业能够持续良好经营的一个重要内容。
参考文献
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[3]阮旭华.简议房地产会计核算过程中存在的问题及改进[J].中国总会计师，2012（3）：140.
房地产开发企业会计实务范文6
一、界定投资性房地产资产要素的现实意义
随着经济的发展和投资观念的改变，对有关房地产或物业项目进行投资，渐成一种时尚。有的企业将房地产投资作为主营业务；有的企业在经营其他业务的同时，兼营房地产投资业务；有的企业投资房地产主要是为了房地产增值而盈利；有的企业投资房地产则是为了抵御通货膨胀的风险。目前，在西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已经是非常普遍的经济现象。在我国，近几年来，这种投资行为已逐渐在一些企业中流行，甚至成为了一些企业新的经济增长点。
与新形势不相协调的是，对这一新生事物在以往只是将其作为一般的固定资产或无形资产看待。但是，这种固定资产或无形资产的净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且经常高出其账面原值的数倍，甚至数十倍。另外，对房地产的投资一般金额大、周期长、流动与变现能力较差，往往具有高收益和高风险并存的特点。在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产或无形资产处理显然是不合适的；但是将它们按照流动资产以成本与可变现净值孰低的计价原则来处理，也是不合适的。因此，在新会计准则中，将“投资性房地产”单独予以界定是顺应经济形势发展的重要举措，对于规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露具有重要的现实意义和深远的历史意义。
二、投资性房地产计量模式的选择――公允价值模式
在会计实务中，一项房地产是属于一般固定资产或无形资产还是作为投资性房地产，其确认取决于其持有的目的。《企业会计准则第3号――投资性房地产》中规定：投资性房地产，是指为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的范围包括：1.已出租的土地使用权；2.持有并准备增值后转让的土地使用权；3.已出租的建筑物。显然，投资性房地产的持有目的是为了赚取租金或资本增值，或两者兼而有之；凡是符合上述确认条件的房地产均作为投资性房地产核算，否则，作为固定资产或无形资产核算。关于这一点，《企业会计准则第3号――投资性房地产》第四条规定得很清楚：下列各项不属于投资性房地产：
（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
（二）作为存货的房地产。
如果企业将一项房地产确认为投资性房地产，其会计计量模式将有两种选择，一种是我国目前经常采用的成本计量模式；另一种是目前国际上流行的公允价值计量模式。无论采用哪种计量模式，其初始计量都没有太大差别，差别主要在后续计量中。
关于投资性房地产的后续计量，《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定了两种计量模式由企业根据客观实际加以选择。一是成本模式，《企业会计准则第3号――投资性房地产》第9条规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号――固定资产》；采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号――无形资产》。二是公允价值模式，《企业会计准则第3号――投资性房地产》第10条规定：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的（即投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计），可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。显然，新会计准则为适应经济发展和会计实务的需要，对投资性房地产的会计处理不再单一地使用成本计量模式，同时引入了公允价值计量模式，由企业根据实际情况进行选择。笔者认为在投资性房地产的后续计量中使用公允价值计量模式核算更符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，能够为信息使用者提供真实的相关信息，以便信息使用者做出正确的决策。因此，企业应当在资产负债表日首选成本模式对投资性房地产进行后续计量。
三、在公允价值模式下，企业应当如何进行账务处理并进行纳税调整
在公允价值计量模式下，企业对投资性房地产业务的账务处理及纳税调整比在成本计量模式下复杂得多，因为税法仍然将投资性房地产作为一般固定资产或无形资产对待，成本计量模式下，该业务与以往处理没有区别，而公允价值计量模式下，会计法和税法对投资性房地产的界定有很大差别，导致业务处理比以往更复杂。下面笔者通过一个案例来加以说明。
（一）2007年1月1日，A企业（非房地产开发企业）将一栋新建成的厂房出租给某单位，该厂房实际建造成本为80万元。这时A企业应将出租的厂房确认为投资性房地产：
借：投资性房地产――成本800 000
贷：在建工程 800 000
（二）2007年12月31日，该厂房的市场价格为100万元。这时A企业应当按照《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定对投资性房地产的账面价值进行调整：
借：投资性房地产――公允价值变动200 000
贷：公允价值变动损益 200 000
（三）假设A企业2007年度共计实现利润100万元。这时A企业应当于年度终了计算所得税：
1.税法允许计提折旧（假设按20年直线法计提折旧不考虑残值），而会计准则不允许计提折旧，因此，多计纳税所得4万元
（800 000÷20），应当予以调整；
2.税法不确认公允价值变化所产生的利得或损失，因此，多计纳税所得20万元，应当予以调整；
3.厂房账面价值为100万元，而计税基础为76万元（800 000
-40 000），两者之间的差额为24万元（1 000 000-760 000）属于应纳税暂时性差异，应当确认递延所得税负债。
根据以上，企业应做如下账务处理：
借：所得税费用 330 000
贷：应交税费――应交所得税250 800
〔（1 000 000-40 000-200 000）×33%〕
递延所得税负债79 200（240 000×33%）
（四）2008年12月31日，该厂房的市场价格为90万元，假设以上其他条件不变
1.A企业应当按照《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定对投资性房地产的账面价值进行调整：
借：公允价值变动损益 100 000
贷：投资性房地产――公允价值变动100 000
2.A企业应当于年度终了计算所得税：
借：所得税费用330 000
递延所得税负债19 800 〔79200-（900000-720000）×33%〕
贷：应交税费――应交所得税 349 800
〔（1000000-40000+100000）×33%〕
（五）2009年12月3日，A企业将该厂房出售，取得价款120万元，假设以上其他条件不变
1.A企业取得价款：
借：银行存款1 200 000
贷：其他业务收入 1 200 000
借：其他业务成本 900 000
贷：投资性房地产――成本800 000
――公允价值变动100 000
借：公允价值变动损益100 000
贷：其他业务收入100 000
2.A企业应当于年度终了计算所得税：
借：所得税费用396 000
递延所得税负债 59 400 〔79 200-19 800-（0-0）×33%〕
