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房地产行业财务处理范文1
[关键词] 房地产；财务；共享；服务中心
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2015 . 13. 036
[中图分类号] F232 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2015）13- 0058- 02
近20年来，房地产行业得到了快速发展，经营模式也实现了很大的转变，不但突破了业态、地域的局限，也实现了多层次的运行。这些经营模式对财务管理提出了新的要求。传统房地产行业资金需求大，往往需要占据较长的周期，且支付方式繁琐，需要支付的项目也比较多，进而导致了内部计算的复杂。如何有效管理财务合规及资金支付风险，提高财务效率，减少工作量，增加透明度，为企业在当前形势下提供及时的决策依据，这是目前房企的迫切需求。在这一背景下，我国部分大型房地产企业也开始尝试财务共享服务模式的创新。
1 财务共享服务中心的优势
1.1 支持企业的发展战略、加强财务管控
目前国内大型房地产公司的组织结构一般为3个层级，其中不但包括集团、城市公司，还包括项目公司。相应地，财务组织也分为集团公司财务部门、地区（城市）公司财务部门和项目公司财务部门。但由于各项目公司财务组织相对独立，其财务核算和财务处理存在不一致。就业态来看，房地产涉及的领域是比较多的，其中不但包括住宅、写字楼，还包括餐饮、购物大厦等。业态不同，核算的科目、特点也存在很大的差异，这就要求财务管理适应不同的核算方法，从而导致整个集团财务运作效率低下，资源配置协同难度较高。在财务共享服务模式下，通过制定统一的财务核算标准和核算流程，实时生成各分（子）公司的财务信息，并通过网络为各分（子）公司和集团总部的管理者提供监控。
1.2 降低成本
房地产的财会业务主要涉及以下几项：①收、退款业务；②支付业务；③资金内部划拨业务；④不涉及资金收支、需提供账务处理依据的业务。目前房地产企业每个层级的财务组织都有这些职能。在现有管理模式下，每个层级都须设置一定数量的财务人员，沟通成本、管理成本都比较大，由此造成的标准不统一、数据错漏、操作失误等问题也比较多。通过考察这些业务操作过程，可以看出，除收款、部分小额支付，其余的业务规范性比较好，是可以集中于共享服务中心操作的，也就是一个财务人员可以处理几个公司的相同业务，从而提高了处理的效率、减少了人员。笔者所在企业，采取了这种模式，同样工作需要的人员大大减少。
2 实施过程
财务共享服务中心的实施主要是将从事账务处理的财务会计工作与为企业提供决策、投融资控制的财务管理工作分开；将专业要求高、可实现标准化的业务，引入到中心的范畴之内。对地域要求较高的则不予变动，比较典型的有收款、付款审核、稽查等。
房地产企业“财务共享中心”建设的关键就在于集中，一方面要集中进行核算，另一方面要集中进行资金管理。这里所说的集中不但包括业务操作上的集中，也包括员工、地域上的集中。因此，需要对组织架构、业务流程、办公地点等做出重新安排。
2.1 财务组织架构、业务流程升级
按照专业化、标准化、流程化、集约化的标准来调整财务内部组织架构，将从事标准化工作的会计核算人员从成员单位中分离出来，并归属到财务共享服务中心，城市公司、项目公司的核算工作交由财务共享服务中心来完成，这两层次的公司只设置相应的对接岗位即可，诸如财务票据管理人员。这个岗位的人员主要是对票据合规性、合法性进行确定、核查，并将相关的数据上传到中心，这样就实现了核算工作的聚拢和集中。财务共享服务中心按专业岗位进行分工作业，一个会计人员可以处理几个单位或地区相同岗位的业务，实现集中处理各地所有项目的基础性核算服务，有效控制成本与风险。
2.2 财务系统升级
在组织架构调整之后，为了适应“共享服务中心”管理模式，一般须对公司财务系统进行流程、功能、性能方面的升级改造。对于现代企业中，财务系统平台的稳定性及功能能够满足业务运行要求是建设财务共享服务中心的必要条件之一，如果系统功能、流程、性能满足不了业务运行要求，财务共享服务将无法有效运营。
2.3 业务信息系统接口
房地产企业中，以住宅业态为例，涉及的业务信息系统也很多，其中不但包括人力资源管理系统、售楼系统，还包括停车系统等。这些系统中的收支业务都需要与财务共享服务中心的财务管理系统做好对接工作，以实现业务处理的自动化。
3 风 险
笔者认为，与其他行业相比，房地产企业实施财务共享服务还有两个风险需要关注。
3.1 税务风险
在税收管理上，我国执行的是属地原则。各个房企应该有相应的人员来与当地的税务机关联系，完成相应的税务事项。而建立中心之后，实行的是以专业岗位分工的方式，中心的人员不可能到全国各地去处理相关适宜，这就需要专门的对接人员。要完成这项工作，对接人员需要具备较高的素质，具体来说，要做到如下两点：①具备良好的沟通能力。能够根据地方税务事项，与中心人员进行高效的交流、沟通。②具备良好的分析把握能力。要了解公司的税务信息、成本等诸多内容，做到心中有数。
3.2 资金计划
从当前 []的情况来看，房企资金支付，一般都会采取如下3种方式，其中不但包括预算、现金余额，还包括制度支付。而中心的主要责任就是对款项进行审核，若是其符合支付制度，则完成付款和核算工作。但是，就目前的情况来看，房企的资金一般都较为紧张，支付也需要 对现有资金余额加以考虑，确定了现有资金余额，才能确定下一步的安排。至于具体的预算、现金控制工作，并不是中心人员来判断的，而是由那些非中心人员来判断。正因如此，若是项目公司不配备财务人员，这项工作就难以有效地完成。从这个角度来看，这种模式是不是能够减少支出，还有待进一步评估、商榷。
房地产行业财务处理范文2
房地产企业财务成本管理的现状分析
财务成本核算缺乏真实性、及时性,影响了科学决策①设立成本核算对象时不够规范,由于房地产产品规模大、生产周期长,往往成片分期开发,而且建筑产品是非标准产品,许多房地产企业没有能够根据产品特点合理确定核算对象;②建设部门和财务部门对建造成本的确认和计量存在着差异,造成了对成本管理财务账面与实物数量不符的现象;③成本费用分摊随意性过高,造成工程成本核算脱离了经营实际;④成本核算与施工进程不同步,造成核算结果滞后于工程进度,财务成本信息不够准确、及时,影响了决策者判断。
财务成本管理控制意识淡薄开发初期房地产行业的高额利润使管理者和员工忽视了财务成本管理的重要性,不论成本高低都能盈利,形成粗放经营的局面。从全局和战略的角度认识到精细化的管理模式,是未来房地产企业所必然经历的转变。
财务成本管理措施和管理方法落后房地产企业财务成本管理的方法分析,主要是利用财务管理部门的决算报告为依据。按照此方法即使分析过程中发现问题,由于项目已经实施,已经无法进行相关的弥补工作。不能及时进行事前预测和事中控制,财务成本核算显得很被动。如果财务成本在账面上出现失控状况,则无法挽回已经产生的损失,没有真正实现核算型财务成本管理向管理型财务成本管理的转换。
房地产企业财务成本管理及控制的方法策略
积极构建全面预算管理体系房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
全面预算模式根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
预算的编制与执行房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
预算的考核与分析房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
完善现有的财务管理体系
完善财务会计体系①科学设置会计科目。根据《企业会计制度》和管理控制要求,科学设置会计科目。如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于进行不同产品的盈利能力分析。②统一会计核算程序。企业的会计科目设置要保持统一,在此基础上增加适当的灵活性;会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;财务数据记录和归集程序、财务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序要保持统一。
建立管理会计系统建立管理会计系统的主要任务是设立责任中心。责任中心是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心、利润中心和投资中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别确定其绩效考核指标、标准、办法,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和每年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。同时,设置科学的管理会计报告体系,向管理层及时反馈销售进度、项目开发成本、项目管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。
健全预算会计体系,实现财务管理预算化房地产企业的预算会计体系主要包括项目预算与资金预算两项内容。项目预算是企业以开发项目为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行整体预算。资金预算是指公司在对各责任中心的资金需求和使用计划进行汇总后,根据资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的规划。企业财务部门应围绕目标利润编制预计损益表、资产负债表和现金流量表,构建企业财务预算指标体系。同时要加强管理,坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则,定期检查、严格考核、落实责任、兑现奖惩措施,形成以财务制度对经济行为定性约束、以财务预算为主对经济行为定量约束的格局。
强化资金管理在资金筹措方面,首先要加强企业信用管理,信用良好的企业将能获得条件优厚的长期低息贷款,企业将会有更多的资金开发经营更多的房地产项目,有利于做大做强。其次资金筹措要有计划,根据企业实际需要选择适合的资金来源。在资金使用方面要加强管理,加快资金周转。防止企业过度预支资金,否则一旦发生债务危机就会危及到企业生存。严格控制管理费用支出。
加强财务制度建设,完善内部审计制度房地产企业在制定财务会计制度时,应当遵循针对性、可操作性和强制性原则,制定一套符合企业实际的财务制度:一是要设立专门的财务管理机构,统一负责企业的资金融通、现金出纳、财务管理、工资核算、固定资产等的预算编制、决算实施工作;二是要制定相应的财务管理制度,如现金、采购、报销、稽核等制度,实行财务管理规范化和制度化;三是要具备相应的考核制度,强化监督机制。内部审计工作要从事后的财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预(决)算审计、专项审计等领域发展。要善于发现问题,及时提出解决问题的措施,从而提高整个企业的财务管理水平。
调整并优化资金管理体制,完善资金管理系统
房地产行业是资金密集度高的行业,加强资金管理尤为重要。资金管理体制的优化应当从资金预算管理、信息化管理以及资金筹集等工作的日常管理进行切入。将企业的一切资金收支都纳入到预算体系当中,并将不同的预算资金规划进行结合,通过对会计核算系统与网上信息系统的利用,建立起包含资金预算管理系统、资金结算管理系统、资金分析决策管理系统以及资金全程预警系统在内的信息化资金管理平台。首先应将资金管理纳入全面预算管理体系,通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算,可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度;通过对资金预算实际执行情况的分析,对房地产企业的资金使用进行及时反馈和修正。其次,建立适应于企业规模的资金控制模式,大型房地产企业、二级项目开发公司众多,会计主体数量较大,适应于资金调度中心模式;中小型房地产企业,则可选用资金监控模式。管理目标是提高资金利用效率,降低资金使用成本。
房地产行业财务处理范文3
一、房地产开发企业所得税征管中存在的主要问题
1.未如实申报收入少缴税款
（1）预收账款没有按规定申报纳税
一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入；二是用自收凭证收取预收房款，存入其它银行卡上。虽然开发商最终会因购房者需要开具发票而作收入处理，但明显减少了当期收入，减少当期应缴税金；三是将预收的定金以购房者的名义存入银行，不作预收款申报收入。
（2）隐瞒收入，私设小金库
房地产开发企业除自行开发业务外，还经营合资开发、委托代建、待售商品房出租等业务。由于这些业务不受国家规划制约，可操作空间大，成为房地产开发企业小金库收入的主要来源。比如，在投资比例分配开发产品的合资中，房地产开发企业往往对分回的开发产品不入账，而将其账外销售，收回销售收入账外存储，形成小金库；在委托代建业务中，房地产开发企业往往将代建工程收入不入账，资金体外循环，或只作往来核算，形成账内小金库；在待售商品房出租业务中，对收取的租金不入账，账外另存，形成小金库。
（3）收入直接抵减应付工程款，偷逃税款
房地产开发商因施工方延误工期等原因收取的罚款收入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少会计利润偷逃企业所得税。
（4）企业之间合作建房不按规定申报纳税
目前房地产行业已形成多种开发形式，有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或名义的代建房。按照税法规定，合作建房的双方属于发生了销售不动产和转让无形资产行为，应该申报纳税，但在实际上合作双方经常出现不申报纳税的行为。
有些开发商利用以合作建房名义销售商品房，其方法不是“以物易物”，也不是一方出地，另一方出钱，而是以共同购地共同建房的名义，只就其建筑营业税及附加结算缴纳到地税，而销售房屋，则视同自建自用未申报缴纳销售不动产营业税。
2.未按规定使用发票漏缴税款
房地产企业不按规定使用发票的现象非常普遍，开发商在预付给建安企业工程款时一般都没有按规定取得建安发票，而是以收据支付，这样既不能及时结转工程成本，又给建安企业造成了漏税。
再者是通过销售公司销售隐瞒销售收入。房地产开发企业与销售公司联手操作，将部分房款存到销售公司账上少开票作收入，价外收取的代收费用不符合代收代缴规定的，另用自制凭证收取，不入账或挂往来账上。
3.税收政策不完善
（1）目前税务机关对房地产企业的管理，主要依据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2009〕31号），开发项目位于省会城市及郊区的不得低于15%；地级市城区及郊区的不得低于10%；其他地区的不得低于5%。目前，北京市为了促进地方经济发展，将预计毛利率规定在下限15%的标准。但该文件的主要问题是预计毛利率标准偏低，计算的当期毛利额还要扣除相关的期间费用、营业税金及附加。企业通常通过一些手段加大期间费用的比重，从而减少当期预教企业所得税。
（2）开发企业需出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。执行中，对于中介机构的税务鉴定报告不准确、不够严肃、没有统一标准的格式，税务机关也缺乏有效的约束。
（3）房地产企业普遍存在工程款结算不及时的问题，滞后取得的以往年度的工程款凭证，是否准予扣除，在哪个年度准予税前扣除，都没有明确规定。
4.专业化征管水平较低
房地产行业是一个业务涉及面广、专业知识强、财务处理复杂的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识。目前，税务人员的业务素质相对不高且征管时间不长，同时，基层地税人员较为紧张，征管工作任务繁重，也使房地产企业所得税的征管质量得不到充分的保证。基层税务所的管理员管理的企业多，管理的幅度大，很难做到实时了解开发项目的建设进度等信息。管理员与开发企业财务人员掌握的信息不对等、对项目进展情况掌握不全面，也是导致征管工作处于被动地位的原因。
二、加强房地产企业所得税征收管理的建议
1.进一步完善房地产企业的征收管理
（1）加强内部管控，完善项目基本情况
应对房地产企业建立分户档案，实行全程跟踪管理，源泉控制。 建立房地产项目纳税登记制度，及时了解在建项目的基本情况、财务信息及纳税情况。如通过对项目的名称、性质、占地面积、建筑面积、预收账款、销售进度、收入、成本、合同金额、纳税申报、缴纳情况等信息的对比分析，可以及时发现企业的偷逃税行为。同时，对房地产企业的纳税申报管理，应作为分户全程跟踪管理的一项重要内容，经常进行税源分析，发现异常及时检查，涉嫌偷逃税款的，应转入税务稽查立案查处。
（2）加强各管理部门之间的协调配合，充分掌握税源信息
从房地产企业偷逃税款的手段和原因来看，纳税人偷逃税款发生在房地产开发的每一个环节。需要税收征管部门对房地产开发各环节进行跟踪管理，强化对房地产业的全程监控。加强部门配合，建立信息传递制度，掌握税源信息。房地产开发业务的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续，税务部门应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等行政部门和金融机构的联系，建立信息传递制度，及时全面掌握房地产开发企业的涉税资料。
加强与国税部门的联系交流。地税部门与国税部门之间要加强工作配合，互通营业税、所得税及其他税种的管理、评估、检查情况，共同加强发票管理，认真核实入帐票据的真实性及合法性，采取联合重点稽查等措施，有效遏制房地产开发企业的偷逃税行为。
2.加强票据审核力度
加大对房地产开发项目的成本和票据审核的力度，增加工程成本的真实性和准确性，尽量防止利用假合同、假信息虚增成本偷逃税款。加强对房地产企业销售环节的监管。房地产业的税收主要体现在销售环节，要通过核查销售票据、相关购销合同、实地查看等方式最大限度地掌握房地产开发企业的收入情况，据此审核企业纳税申报的真实性。
3.进一步完善房地产管理的税收政策
要提高预计税毛利率，增加税收成本，促使企业尽快结算工程成本款项、取得合法凭证、及时竣工决算，按项目汇算清缴、多退少补，这样税务机关可以提高税收征管效率。鉴于房地产企业每个项目都不可能在一个年度完成，应允许企业跨年度、按项目结束年度汇算清缴，使计税成本一次性准确结转，汇缴结束后不再准予补充申报抵扣项目工程的计税成本；要严肃税务鉴定报告制度，明确对不附送税务鉴定报告的房地产开发企业处罚依据，严肃查处虚假或错误鉴定报告造成的偷税行为；要明确滞后取得的以往年度的工程款是否可以做税前扣除以及如何进行税前扣除的相关政策规定。
房地产行业财务处理范文4
关键词：房地产企业；非预期损失；影响因素；量化核算
F293.3
1 非预期损失的概念与影响因素
房地产企业非预期损失是指与房地产预期损失相关联的经估算的超过上述平均损失以上的损失，它是对期望损失的偏差——标准差（σ），也可以表述为受随机变化的不确定风险因素影响，所引起的房地产市场收益偏离预期收益的程度。换言之，房地产非预期损失就是除期望损失之外的具有波动性的资产价值的潜在损失。
导致房地产非预期损失的影响因素主要是城市和土地利用发展战略及规划问题、市场主体本身的问题、政府相关房地产政策及其运作问题、宏观经济环境问题以及区域房地产市场本身的问题。
在风险的控制和监管上，意外损失等于经济资本，因此房地产非预期损失随房地产企业容忍度的不同，可以通过保有资本金承担这种预料外或由不确定因素造成的潜在损失，从而缓解非预期损失对日常经营活动的冲击。
2房地产非预期损失的原因
2.1城市发展战略、城市规划、土地利用规划问题
城市及土地开发规划缺乏高起点的、统揽全局的总体规划，对土地性质、功能等方面的定位比较模糊，功能分区混乱，基础设施建设无序，使开发商对滨海、城市的未来发展缺乏有效想像空间，难以根据土地规划把握开发热点和赢利机会。
很多县市的城市土地发展规划缺乏系统的、具体的控制性详细规划，加上房地产热过程中的盲目圈地，占地为牢，滨海、城市土地开发具随意性和低水平性，反复的推倒重建，既给滨海、城市的长远发展带来严重不利影响，又给开发企业带来它自身难以控制的系统风险。
2.2市场主体本身的问题
在暴利导向和信息不对称的情况下，房地产市场主体出现一些不讲信用的投机操作乱象：少数房地产相关政府部门以及相关责任人不作为或者乱作为；开发商违规操作；商业银行贷款“三查”不严，风险管控不足；职业炒家操控市场；购房者浮躁、恐慌、盲目跟风；部分媒体大肆炒作、片面报道，导致市场短期内出现供求失衡、房价大幅上涨的现象。
房地产市场主体中问题最严重的当属开发商，很多外来开发商跟随热潮来，却因为没有对市场的深入把握，新开楼盘规模偏小，这些反复的小规模房产开发商绝大部分资金都是依靠银行贷款和商品房预售款，一旦市场出现较大波动或开发商后续资金不能迅速到位，项目就有可能被搁置。
还有开发商针对本地环境，过多注重高价位楼房以及海景房的开发，照搬内地设计，没有充分结合本土文化和房地产项目低碳技术要求，导致品牌的应用效果不佳，存在一定的误区。
2.3政府相关房地产政策问题及运作问题
多年来一直是实行“重买轻租，透支消费”的房地产政策，缺少清晰、明确、适合房地产平稳发展的政策，房地产政策是一波三折，总是头痛医头，脚痛医脚，一轮后回到原点，旧的问题没有解决，新的问题又出现。
2010年配合国家宏观调控，政府针对房地产市场的宏观调控政策不断出台，通过采取控制土地、税收、紧缩贷款、提高首付款比例、限制购买第二套住房、提高房地产开发项目资本金占比、禁止别墅类高档住宅项目的支持、控制写字楼及商业用房项目支持以及不得向“圈地”“屯地”的开发企业发放贷款等手段，对房地产市场的供给和需求实施调控。
但是这些宏观调控政策却在某些县市相关部门、某些银行和某些房地产项目遭遇执行不力，政策效果打了一定的折扣，市场不可预期因素却在逐渐增加，——房地产行业面临全新的考验。
同时某些县市办事效率低、程序复杂、规则模糊等问题仍十分突出，房地产开发项目“关卡”很多，隐性运作成本较高，制约了外来房地产投资企业投资开发的积极性。
3非预期损失量化核算与控制
财务型方法是对无法控制的房地产项目投资风险非预期损失所做的财务安排，这种方法的核心是把消除和减少房地产投资风险的成本均匀地分布在一定时期内，以便减少因随机性的巨大非预期损失发生而引起财务上的波动。通过财务处理，可以把房地产投资风险成本降低到最低程度。
3.1经风险调整后的投资收益（RARI）
房地产投资的预期损失（ELI）为房地产企业投资风险资产的暴露部分，是企业从事房地产经营活动将承受的损失。因此，企业必须留存价值与预期损失相当的坏账准备以避免影响企业的正常经营。
如果企业的投资风险没有发生，风险资产的实际损失为零，则坏账准备可以计为企业的收益。房地产预期损失等于房地产企业的预期投资损失概率、既定投资损失率与投资风险暴露三者的乘积，是投资风险损失分布的方差。
ELI是计算投资风险调整后收益的核心，其基本含义是房地产企业在拓展投资规模的一段时期内，平均而言可以预期到的损失额度。
记V为房地产企业在一定分析期内受投资风险影响的资产价值，简称企业的风险资产暴露价值，EDF为房地产企业的预期投资损失率，LGD为在EDF下不能收回的那部分资产的价值（又称既定投资损失率），于是投资预期损失可表示为：
ELI=V×LGD×EDF（1）
由于本文研究房地产企业在投资活动中所面临的投资风险，可假定企业暴露在风险下的资产价值V为房地产企业全部投资额；既定投资损失LGD为房地产企业在分析期末即投资期满时损失的那部分投资。进一步记α为投资回收率，即投资期满时房地产企业能够收回的投资率，则既定投资损失率LGD为1-α（该指标可以利用房地产投资的历史数据估计获得，也可援用行业的平均水平）；EDF的估计可援用相应的投资风险评估方法。
由上述分析，可得房地产企业经风险调整后的投资收益RARI的计算公式为：
RARI=V×（1－LGD×EDF）-投资成本（2）
由于投资给房地产企业带来一系列应收账款，因此投资成本除销售成本外，还包括投资所涉及的其他成本（见图1）。
图1风险调整后的投资收益
3.2投资风险资本（CIR）
房地产企业的风险资产价值V通常随着投资的损失率和投资损失的非预期变化上下波动，本文称之为房地产企业所面临的投资非预期损失（ULI），采用当期风险资产价值V的标准差进行度量：
（3）
设随机投资损失变量L的密度为f（L），并假定导致投资损失的随机投资风险因素与投资损失变量L相互独立。设V0为初始风险资产价值，记 和 分别为随机投资损失变量L和投资预期损失率EDF的方差。由于
易得：
（4）
（5)
将（4）式和（5）式代入（3）式，即得：
换言之，随着投资的损失率和投资损失率的非预期变化，投资的非预期损失为：
若房地产投资损失是一个两状态事件，则投资损失概率即EDF的方差为：
若房地产投资损失是一个多状态过程，则需考虑投资风险等级转换概率，此时房地产非预期损失的表达式会复杂得多。房地产投资资产组合的非预期损失与预期损失不同，它不等于其所包含的各单个房地产风险资产的非预期损失的线形总和，包含N个房地产资产的资产组合的非预期损失为：
（8)
其中
（9)
联合投资损失概率P（Di．Dj)＝EDFi＋EDFj－P（Di+Dj)，P（Di+Dj)表示至少有一个房地产企业投资损失的概率。由于房地产企业之间投资相关系数的计算量极大，一般将房地产企业所属区域的相关系数作为房地产企业相关系数的近似。
由于投资的非预期损失是除投资预期损失之外的潜在损失，房地产企业必须为该不确定的潜在损失预留足够的资本，以便在损失真正发生时能够缓解企业的财务压力，维持其经营。称这类预留资本为房地产企业的投资风险资本（CIR），可用非预期损失ULI的倍数加以刻画，不妨记CIR=r×ULI，其中称r为投资风险资本乘数。
设ε为置信水平，则在投资期满时，企业预留的投资风险资本CIR应满足：
Prob（L≤CIR+ELI)=ε（10）
其中L为随机投资损失变量，ELI为投资的预期损失，又由CIR=r×ULI，（7）式又可表示为：
（11)
由（8）式可计算出在置信水平ε下的最小投资风险资本乘数r，进而得到企业为不确定的潜在损失应预留的投资风险资本CIR。
3.3经风险调整后的投资风险资本收益
根据前面的分析，进一步还可得到房地产企业经风险调整后的投资风险资本收益模型：
（12)
根据I-RROC值，房地产企业可以衡量每次投资业务给企业带来的投资风险资本的收益。由于上式中考虑了投资的非预期损失，企业在拓展业务或进行投资活动时将收益与风险完全匹配起来，从而使企业的经营更加稳健，对投资风险的控制更加完善。
4 房地产预期损失和非预期损失量化核算案例
假设某房地产企业的销售收入是100亿元，销售成本为60亿元，投资管理成本为10亿元；该企业的预期投资损失率EDF＝12%，σEDF＝0.318,2。
援用文献[3]中损失变量服从β,分布的假设，不妨设投资损失变量L服从参数α＝1和β＝9的β,分布，因为β,分布的均值和方差分别为μ=α/(α+β),σ2=α×β/[(α+β)2×(α+β+1)]，易得企业的既定投资损失率为LGD＝10%，标准差Lσ＝0.090,4。
由式(1)可得该房地产企业投资业务的预期投资损失为：
ELI＝100×0.1×0.12＝1.2亿元
由式(5)可得该房地产企业投资业务的非预期损失为：
5结语
在当前国际国内宏观经济、政策环境面临许多不确定性的情况下，各房地产市场主体应加强房地产投资风险和非预期损失防范理论学习，不要迷信权威专家和迷信媒体，从而规避房地产投资风险及其非预期损失，确保房地产市场健康可持续发展。
参考文献：
［1］迟国泰．基于银行贷款组合风险的经济资本计量模型［J］．管理评论，2007．
［2］于研．完善我国企业内部信用风险管理机制的思考［J］．上海经济研究，2004．
房地产行业财务处理范文5
央行《2016年一季度金融统计数据报告》显示，一季度人民币贷款增加4.61万亿元，同比多增9301亿元，同比增速为14.7%，超过2009年一季度4.59万亿元的历史最高值。与此同时，房地产贷款增加1.5万亿元，同比增速为22.4%，高于各项贷款7.7个百分点，占一季度贷款增加额的32.5%。个人住房贷款增加额占一季度贷款增加额的22%，比一季度贷款同比增速高10.8个百分点。也就是说，一季度贷款的三分之一流向了房地产行业，五分之一流向了个人住房贷款。
众所周知，2015年商业银行信用风险暴露压力持续上升，商业银行口径不良贷款余额增51%，不良率升至1.67%的高位。2016年一季度，这一趋势继续恶化，商业银行平均不良率已突破2%；尤其是房地产相关信贷的大量增长，可能为未来的新增不良贷款埋下伏笔。
对银行业而言，当前的核心问题是不良贷款存量压力依旧较大，银行为减少不良贷款以及利差下降等对利润增长的负面影响，可能会把业绩规模做大做快以实现短期收益，而此举亦与其长期风险的积累相矛盾。因此，如果这个问题未能实质性解决，则市场对银行信贷风险的担心始终挥之不去。
潜在不良风险一触即发
截至2016年一季度末，商业银行正常贷款余额为78.3万亿元，其中正常类贷款余额为75.1万亿元，关注类贷款余额为3.2万亿元；而不良贷款余额为1.39万亿元，较上季度末增加1177亿元，商业银行不良贷款率为1.75%，较上季末上升0.07个百分点。
整体来看，银行风险呈现可控状态，不过，由于之前部分产业转型升级过度产生了大量不良贷款，之后要进行的国企改革涉及的贷款处置量和规模仍然比较大，银行业潜在的不良贷款风险仍不可小视。
中信建投认为，我们可以用三个层级的数据来观察银行不良贷款的情况，它包括最大口径、一般口径和最小口径三种情况，结果显示，2015年名义不良贷款余额增长幅度超过40%，商业银行口径增幅达到51%。全口径不良率接近2%，商业银行不良率为1.67%。
首先，从最大口径即银行业金融机构口径进行观察，它包括商业银行、政策性银行、信用合作社等吸收公众存款的机构。银行业金融机构资产质量数据一般由银监会披露，但至今尚无定期披露机制。根据媒体披露的数据，截至2014年年末，银行业金融机构不良贷款余额接近1.48万亿元，不良率为1.60%；而截至2015年年末，银行业金融机构不良贷款余额接近2万亿元，不良率接近2%，整体不良余额增幅约为35%-40%。
其次，从一般口径即商业银行口径进行观察，它包括五大国有银行、股份制银行、城市商业银行和农村商业银行，以资产规模计大致相当于银行业金融机构的77%。商业银行资产质量数据由银监会按季度定期披露。根据银监会的数据，商业银行2015年名义不良贷款率、不良贷款水平继续双升，且上述两个指标均达到2010年以来的最高水平。
而且，商业银行名义不良呈现三个基本特征：1. 2015年不良贷款余额增幅继续加速，不良贷款余额同比增幅在2015年内持续保持50%以上，是本轮经济周期下行以来增速最高的年度。2.自2013年第四季度以来，商业银行不良贷款率连续10个季度上升，2015年第四季度升至1.67%。3.在经过核销、转售等财务处理之后，商业银行报表呈现的不良贷款结构基本稳定。
最后，从最小口径即上市银行口径进行观察，目前，在A股上市的银行共16家，根据监管要求，上市银行的披露周期是季度，其中细项数据的披露周期是半年度或年度。根据已经披露的16家上市银行2015年年报的数据，不良贷款余额在2015年内的增幅约为50%。
尽管目前上市银行的估值已处于历史底部，但市场认为银行业的不良贷款余额和不良贷款率指标相对静态，不能完全反映其资产质量的潜在发展趋势，基于此，中信建投提出三项替代指标作为“潜在问题资产”的度量方法。
第一项替代指标是“关注+不良贷款”，该指标可以修正银行在不良暴露层面的顾虑。以10家代表性的上市银行的数据作为参考指标，结果显示，2015年关注类贷款增长33%，年末关注类贷款占比3.50%，较年初提高0.6个百分点。在此基础上，关注+不良贷款累计规模在2015年增长37%，占比升至5.17%。
第二项替代指标是“逾期贷款”，该指标可以修正五级分类过程中的主观因素。10家上市银行逾期贷款增幅为45%，年末逾期率为2.64%，较年初提高64BP。
第三项替代指标是“核销前不良贷款”，该指标可以修正财务处理的影响。10家上市银行2015年大幅提高了核销规模，总计核销了2910亿元，同比扩大72%，据此推算核销前不良贷款在2015年增长了5851亿元，较2014年扩大了75%，相当于2014年年末账面不良贷款总额的96%。
从上述三个替代指标的情况来看，2015年以来，银行潜在信用风险压力并未减轻，多项指标增量和增幅均处于多年高位，尽管2015年全年信贷风险持续暴露，但2016年新增风险暴露的压力仍不可小觑。
风险跨部门小幅蔓延
如果对商业银行不良贷款细分结构的数据进行分析，可以得出以下结论：整体而言，银行业信贷风险存在从中小微向对公部门蔓延的趋势；从期限结构看，短期贷款不良升幅偏高，原因可能在于风险较高的中小企业、民营企业更多使用短期贷款；从行业分布来看，风险较大的仍然是制造业和贸易行业，商业服务业和个人按揭升幅较大但基数较低；从区域分布来看，环渤海和中西部不良贷款增幅偏高。
2015年，代表性银行对公不良贷款增幅提升至46%，四年来首次超过零售贷款不良增幅。我们对可获得较完整数据的工商银行、招商银行、中信银行历史分析显示，不良贷款在对公和零售两大类别上的分布主要体现为两个阶段：第一个阶段是2012-2014年，风险集中在小微贷款领域。上市银行零售贷款不良余额增幅较高，原因可能在于零售贷款余额增速较高（年化18%），以及零售项目下的小微企业和个人经营性贷款风险持续暴露；第二个阶段是2015年，风险蔓延至对公领域。对公贷款不良升幅跃升至46%，超过零售部门，这表明信贷风险向公司业务条线蔓延。
从期限结构来看，中小企业和民营企业短期贷款压力较大。2015年，代表性银行短期贷款不良增幅达到67%，明显超过中长期贷款的不良增幅。事实上，2013年以来，一直是短期贷款不良上升较快，尤其是建设银行和农业银行表现得更为明显，这里的原因可能包含多种因素，而且会因银行具体情况不同而有所区别，但至少说明在短期贷款里，中小企业、民营企业的占比较高，而这两类企业是本轮不良贷款上升的重灾区；与此相对应，中长期贷款中的国家项目较多，质量风险问题暂时尚未集中爆发；而短期贷款由于到期日较早，风险问题率先显露。
从行业结构来看，制造业与贸易行业仍是不良贷款的主要发生领域。2015年，代表性银行不良贷款在行业分布上继承了前期特征，制造业和贸易行业仍是主发生行业。从农业银行、中信银行、招商银行、民生银行、光大银行的不良贷款行业分布来看，主要体现出三个明显特征：第一，存量风险集中在制造业和批发零售业，上述5家银行合计分别为1090亿元和888亿元，这两类不良贷款在2015年增速相对较低，但仍然达到42%和63%；第二，增速最高的行业是商业服务业，达到246%，但该类贷款不良余额较小；第三，市场关注度较高的房地产行业和公共事业类贷款，余额规模中等，分别为126亿元和128亿元，增速均为74%。
从农业银行和招商银行的个人贷款来看，呈现出以下特征：第一，个人按揭贷款不良余额低基数高增长，2015年全年增幅高达80%，但余额仍然温和增长，为105亿元，不良贷款率仍远低于其他贷款品种；第二，信用卡和个人经营贷款不良升幅在70%左右，推测这两类贷款在经济形势低迷和前期扩张较快的背景下，未来将逐渐暴露相关风险；第三，个人消费贷款不良增幅相对温和。
从区域结构来看，环渤海与中西部不良贷款的升幅仍然较大。2015年，代表性银行不良贷款在区域分布上有一定程度的分化，根据中信建投对工商银行、建设银行、农业银行不良贷款区域分布变化情况的分析，可以得出以下两个基本判断：首先，上升较快的区域是较低基数上的环渤海，上述3家银行的数据分别是49%、110%、50%；其次是较高基数上的中西部，分别是48%、60%、88%。
此外，还有一点值得关注，即不同银行区域不良贷款率分化较大，其中工商银行较为平均，建设银行发达地区不良贷款率较高，农业银行发达地区不良贷款率较低，这可能与各行的资产结构有关。
关注类贷款迁徙率陡升
对资本市场而言，对商业银行资产质量变化趋势做出准确的前瞻性判断更有价值。这里可以提供几个观察切口，首先，占总贷款3.5%的关注类贷款向下迁徙压力明显上升；其次，逾期贷款年度增幅45%与不良贷款接近，逾期/不良指标在2015年基本保持了稳定，但逾期未减值贷款同比增长在50%-80%之间，这可能意味着未来资产风险暴露的压力仍未减轻；再次，考察“潜在问题资产”增量相对于拨备前利润的比值，2014年后明显上升，2015年则升至30%附近，意味着利润表的稳定性预期下降；最后，从企业偿债能力的角度分析，传统行业存在较大的融资性现金流压力。
从五级分类的视角来看，关注类贷款向下迁徙的压力较大仍是困扰银行业的心病。上市银行迁徙率数据显示，当前资产质量压力主要体现为前期关注类贷款风险暴露的压力。正常类贷款向下迁徙平均比率从2014年的3.3%升至2015年的4.3%，升幅相对温和，但考虑到正常类贷款基数庞大，这种上升趋势仍然值得警惕。
更令人担忧的是，关注类贷款向下迁徙平均比率从2014年的14.8%升至2015年的24.6%，增加了近10个百分点，较大的升幅意味着此前的关注类贷款有1/4在1年内暴露风险，这是新增不良贷款的主要贡献力量。而次级类和可疑类贷款向下迁徙比率亦有小幅提高，但这两项比率长期处于高位，年度变化的参考意义有限。
从逾期贷款来看，未下沉到不良贷款的部分亟待化解风险。逾期贷款在一定程度上可以视作不良贷款的先行指标，一般而言，多数贷款逾期一到两个季度后将被分类为不良贷款。2015年上市银行的数据显示，逾期贷款增幅与不良贷款接近，年度增幅在45%左右，表明（经过处置后的）不良贷款余额基本真实反映了逾期发生的规模；此外，逾期/不良比率大致保持了稳定（约为1.6倍），但由于两者规模同步增长，逾期-贷款差值规模继续扩大，将会在下阶段形成新增不良的压力。
根据中信建投对上市银行逾期但未减值类贷款的规模和结构的分析，结果显示：逾期未减值贷款总规模年度增幅在50%-80%之间，略高于逾期贷款规模，表明积累未暴露的不良贷款压力仍在上升。
如果把新增逾期规模和拨备前利润进行对比，可以发现，银行利润表的稳定性预期在下降。参考上述三个替代“潜在问题资产”的度量指标，考察一个年度内“潜在问题资产”增量相对于当期拨备前利润的比值，能够在一定程度上帮助评估利润表的稳定性。结果显示， 2014-2015年该比值上升较快，2015年逾期贷款增量已经占拨备前利润的22%，这表明在极端假设下（所有逾期的贷款都形成损失），银行拨备前利润需要折损22%。
银行信贷的主体是实体经济，银行信贷资产质量最终反映的是企业部门的真实盈利能力。2010年以来，一些传统行业的整体盈利能力出现明显下滑，但相关债务并未及时收缩（甚至还有进一步扩大），部分行业领域债务开始呈现庞氏特征。以上市公司分行业数据作为对象，可以对实体企业总债务水平和偿债能力的变化趋势获得更直观的了解。中信建投使用2015上半年的数据分析的结果如下：
首先，传统行业总债务水平持续升高，2015年中期，有息负债/所有者权益比值已经接近100%（相对于2000年的50%左右）；其次，2015年中期，传统行业经营性现金流对流动负债的覆盖能力、EBIT对总负债的覆盖能力均已经降至10%左右；第三，解决企业现金流成为现实问题，因此存在改善融资性现金流的必要。
从当前的金融形势来看，未来最有可能对商业银行资产质量形成跨界传染的风险主要有两类：一是债券市场，若刚性兑付打破的进程超出预期，可能形成债权型市场公允价值的较大波动；二是互联网金融市场，包括庞氏和高杠杆机构可能都面临风险暴露，商业银行已经开始主动进行风险隔离，但仍可能在行业出清过程中受到牵连。
长期以来，中国债券市场主流券种一直具有较强的刚性兑付预期，商业银行债券类资产配置风险权重较低，配置规模较大，特别是一些机构投资者通过回购等工具进行债券资产的杠杆投资。但在当前传统产业经营形势恶化、金融市场化推进、政企关系逐渐改革的背景下，一些债券品种开始出现违约迹象。2016年以来，违约现象从民企向国企蔓延，特别是4月央企中国铁路物资宣布相关债务融资工具暂停交易的信用风险事件对市场心理形成较大的冲击。
另一方面，在监管不断强化的前提下，民间金融的风险蔓延也值得警惕。当前互联网金融领域的核心风险在于市场存在庞氏融资但难以及时识别。尤其是部分杠杆较高的企业，由于流动性稳定性较差，存在信用风险向流动性风险演变的趋势。
房地产行业财务处理范文6
根据财政部颁布的《准则--投资》及其指南，股权投资差额是指采用权益法核算长期股权投资时，投资成本与享有被投资单位所有者权益份额的差额，用公式表示：股权投资差额＝投资成本-投资对被投资企业所有者权益×投资持股比例。股权投资差额的产生有以下三种情况：
第一，从证券市场购入某一上市公司的股票，购买价格高于或低于按持股比例的应享有被投资单位所有者权益的差额。
第二，投资企业直接投资于某非上市公司，投出资产的价值高于或低于按持股比例计算的应享有被投资单位所有者权益的差额。
第三，在会计政策不变的情况下，原采用成本法核算的长期股权投资，由于增资改按权益法核算时，由于被投资单位历年累积盈亏等所产生的，长期股权投资的账面价值与应享有被投资单位所有者权益份额的差额。
会计准则规定，股权投资差额按一定的期限平均摊销，分期计入损益。对于股权投资差额的摊销期限，合同规定了投资期限的，按投资期限摊销；没有规定投资期限的，投资成本超过应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，一般按不超过10年(含10年)的期限摊销，投资成本低于应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，一般按不低于10年(含10年)的期限摊销，同时摊销金额计入当期投资收益。
财政部印发的《合并会计报表暂行规定》中规定，母公司对于子公司权益性资本投资项目的数额与子公司所有者权益中母公司所持有的份额相抵销时发生的合并价差，在合并资产负债表中以"合并价差"项目在长期投资项目中单独反映。
从性质上说，合并价差的范围要比股权投资差额大。按照《合并会计报表暂行规定》，对于长期投资中内部债券投资与应付债券抵消时发生的差额，也应当作为合并价差。但从层面上说，股权投资差额的范围要比合并价差大，因为在不纳入合并的情况下的那些股权投资差额是不能称为合并价差。这就是它们两者之间的关系。
二、购前利润的会计处理
财政部财会字［1998］66号文《解答》中明确了股权购买的确认标准，即：(1)购买协议已获股东大会通过，并已获相关政府部门批准；(2)购买公司和被购买企业已办理必要的财产交接手续；(3)购买公司已支付购买价款的大部分(一般应超过50%)；(4)购买公司实际上已经控制被购买企业的财务和经营政策，并从其活动中获得利益或承担风险等。显然，由此界定的股权购买日必定迟于收购资产评估基准日。有关文件还规定，收购企业对收购日前被收购企业的利润不能并计自身利润。但是，对被收购企业从资产评估基准日至购买日形成的老股东不再享有的损益(以下简称购前损益)，收购企业如何进行会计处理?
对此，实务界有不同认识。有的认为，这是收购企业从收购业务中获取的额外收入，应单独结算，收到这部分利润，作营业外收入；也有的认为，这是被收购企业对收购企业的一种捐赠，应列为资本公积；更多的同志认为应作股权投资差额。我们倾向第三种观点。
按照《股份有限公司会计制度》规定，公司取得长期股权投资时，按其在被投资单位所有者权益中所占份额，借记投资成本，按实际支付的价款与其在被投资单位所有者权益中所占份额的差额，借记或贷记股权投资差额，按实际支付的价款，贷记银行存款。这里所谓公司取得长期股权投资时，按财政部财会字［1998］66号文《问题解答》要求，就是实现股权收购之日。因此，购前损益也就应当作一种所有者权益，从而构成股权投资差额的一个部分。
需要进一步探讨的问题有二：一是收购日往往不在月底或月初，月度中间又不产生报表，如何准确确定购前利润。从简计议，同时也便于实施，建议按就近原则以月初或月末确定收购日，从而便于确定购前利润。二是这部分利润形成收购企业的股权投资差额，根据现行会计制度规定，借方差额一般按不超过10年的期限摊销，贷方差额一般按不低于10年的期限摊销。这里的10年，收购当年可否不论月份，均作一年处理，抑或是从收购日之月起分10年摊销?显然前者操作简便，但后者更符合实际情况，也更严密。当然，如果收购之后不到10年又将此长期股权投资转让出去，则应按实际持有期限摊销。
三、审计被收购的制度基准
上市公司欲对某企业进行收购，按照现行证券法规的规定，需聘请具有从事证券业务资格的会计师事务所进行审计。这就引申出两个：
一是审计的会计制度基准问题。被收购企业如果不是股份有限公司，审计的会计制度基准是该企业原执行的会计制度，还是要按照收购企业的要求改为《股份有限公司会计制度》。我们认为，审计的会计制度基准是与委托审计不同目的相配套的，在被收购企业审计中应按照收购企业执行的会计制度确定其财务状况和净资产，以便于收购企业进行相关的决策。
二是调账问题。根据财政部有关文件规定，公司购买其他企业的全部股权时，被购买企业保留法人资格的，被购买企业应当按照评估确认的价值调账，被购买企业丧失法人资格的，公司应按被购买企业评估确认后的价值入账。公司购买其他企业的部分股权时，被购买企业的账面价值应保持不变。
四、以无形资产对外投资的会计处理
公司用自创的账面未记录的专有技术等无形资产对外投资，除了一般要经过资产评估、合资几方同意确认外，其作价比例还要符合企业登记法规制度的规定。对此，根据会计学的一般原理，以经过资产评估、合资几方同意确认的价值，借记长期股权投资，贷记资本公积。
在实务工作中，还有一种较为常见的现象，即用账面已有无形资产使用权去投资，如上市公司将专有技术使用权有偿转让给另一公司使用。实际上，这可以理解为专有技术等使用范围的扩大，是原公司专有技术价值的降低，对此，按照稳健原则，会计处理是：借记长期股权投资，贷记无形资产，即冲减原账面无形资产账面价值；之后，按冲减后的无形资产--专有技术账面价值摊销。假如投资价值大于摊余的无形资产的账面价值，其差额则列入资本公积。
五、所得税的有关问题
2000年1月11日，国务院颁发了国发［2000］2号文件《关于纠正地方自行制定税收先征后返政策的通知》，通知要求各地区自行制定的税收先征后返政策，从2000年1月1日起一律停止执行。
2000年10月13日，财政部印发了财税［2000］99号文件《关于进一步认真贯彻国务院〈关于纠正地方制定税收先征后返政策的通知〉的通知》。通知规定，对各地采取的对上市公司所得税优惠政策在一定期限内予以保留，即对地方实行的对上市公司企业所得税先按33%的法定税率征收再返还18%(实征15%)的优惠政策，允许保留到2001年12月31日。从2001年1月1日起，除和行政法规另有规定者外，企业所得税一律按法定税率征收。这就是说，上市公司所得税先征后返的政策允许执行到2001年底为止。
财政部在财会［2000］3号文《股份有限公司税收返还等有关会计处理规定》中指出，按照国家规定实行所得税先征后返的公司，应当在实际收到返还的所得税时，冲减当期的所得税费用，借记"银行存款"等科目，贷记"所得税"科目。换言之，在实行先征后返的公司中，返还的所得税应按照现金收付制确认。实务工作中经常遇到的另一问题，就是退补以前年度所得税的会计处理问题，根据前述文件精神，似应计入退补当年的所得税科目较为妥当。
六、住房周转金的处理
财政部财企［2000］295号文《关于企业住房制度改革中有关财务处理问题的通知》规定，取消住房周转金管理制度后，企业现有住房周转金余额调整2000年度报表期初未分配利润处理。由此造成期初未分配利润负数，年终经过注册会计师和会计师事务所鉴证后，报经主管财政机关批准，依次以公益金、盈余公积金、资本公积金以及以后年度实现的净利润弥补。这一规定要求从2000年9月起执行。
2001年1月7日，财政部又印发了财会［2001］5号文《企业住房制度改革中有关会计处理问题的规定》，要求企业从2001年开始，取消"住房周转金"科目，其余额全部调整2001年年初未分配利润，并按规定冲销有关所有者权益项目。上市公司尚需经股东大会审议批准。企业应在对外提供的2000年度财务会计报告中，将住房制度改革的有关会计处理作为资产负债表日后事项的非调整事项，在会计报表附注中予以说明。
由此可见，财政部前后两个文件对住房周转金结转净资产的执行时间要求是不一致的。我们认为，上市公司在2000年度决算中如已按财政部财企［2000］295号文的要求作了相应调整的，则从其处理，也无需在报表附注中作为资产负债表日后事项的非调整事项说明；上市公司在2000年度决算中尚未按财政部财企［2000］295号的要求处理，则可以改按财政部财会［2001］5号文规定执行，即在2000年度报表中住房周转金暂不结转，而是在会计报表附注中作为期后事项予以说明。
七、房地产行业的收入确认
按照《企业会计准则-收入》的有关规定，销售商品的收入，只有在符合以下全部条件的情况下才能予以确认：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制；(3)与交易相关的利益能够流入企业；(4)相关的收入和成本能够可靠地计量。
实务工作中，有人认为，在收到预售房款或签定正式销售合同后便可确认收入实现。我们认为，这种情况因不符合上述收入确认标准第一条的规定，不能确认，否则有提前确认收入之嫌。另外，还有的认为，只有产权过户后方能确认收入实现。对此，我们认为，产权过户涉及多个政府部门，产权过户仅具形式意义的收入实现，与真实情况也有出入，否则，有推迟确认收入之虞。为了正确、真实界定房地产企业收入实现，我们认为，房地产收入实现标准应具备以下四项具体条件：(1)工程已经竣工并验收合格；(2)具有经购买方认可的结算通知书；(3)履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；(4)成本能够可靠地计量。
八、软件企业收入的实现确认
由于软件不具有实物形态，不可触摸，不为人眼所识别，其销售收入实现的确认要比一般制造业、商业等行业困难些。根据《企业会计准则--收入》对收入实现确认标准的规定精神，我们认为，软件销售实现应同时具备以下四个具体条件：(1)该项软件已转让给购买方，并由购买方出具该项软件的验收凭证；(2)销售合同的有关条款(如安装、测试)已经执行，注册会计师采取函证方式获得购买方的销售实现的认可；(3)已经收到货款或取得收取货款的凭据；(4)相关成本能可靠地计量。
与此相关的是软件与开发费用的处理，实务中有二种：一是作为当期费用支出；二是转作长期待摊费用，待软件开发成功并实现销售分期摊入。在后者处理中，如若该项软件开发失败则一次计入损失。鉴于软件开发的技术密度和商业风险，按照稳健的会计原则，我们认为，软件的研究开发费用应计入当期费用为妥。
九、允许转增股本的资本公积项目
将资本公积转为实收股本是公司增加资本的主要途径之一。虽然将资本公积转为股本是公司所有者权益项目之间的增减变动，但由于其涉及公司实收股本的增加，所以必须具备增加实收股本的条件，并办理必要的手续。对于资本公积，虽然它和实收股本同属于所有者权益，但是资本公积有多种特定来源，有些资本公积项目可用于转增实收股本，而另一些资本公积项目不能用于转增实收股本。
记入"资本公积"总账所属以下明细账的资本公积项目(准备类），是不能用于转增资本的，如"接受捐赠资产准备"、"资产评估增值准备"、"股权投资准备"、"被投资单位评估增值准备"、"被投资单位股权投资准备"等。这些项目属于所有者权益中的准备项目，是未实现的资本公积，因此不能用于转增资本。
记入"资本公积"总账所属的"股本溢价"、"其他资本公积转入"、"外币资本折合差额"、"被投资单位外币资本差额"和"住房公积金转入"等明细账的资本公积项目，是所有者权益中的已实现的资本公积，可按规定程序审批后转增资本。其中"其他资本公积转入"项目，是指企业从前述各资本公积准备明细科目转入的已实现的各项准备的金额。
对于国家扶持基金，它不在《股份有限公司制度》及其补充规定所列的范围之内，但却是实务工作中确实存在着的，可否转增股本?从上说，将国家扶持基金转增股本合情合理，但从现行政策看，并无明确的规定。原国家国有资产管理局国资法规发［1993］68号文件《国有资产产权界定和产权纠纷处理暂行办法》规定："集体改组为股份制企业时，改组前税前还贷形成的资产家税收应收未收的税款部分和各种减免税形成的资产中列为'国家扶持基金'等投资性的减免税部分界定为国家股，其他减免税部分界定为企业资本公积金"。据此，对集体企业的国家扶持基金，可分为投资性的减免税部分和其他减免税部分来分别作出处理，前者不可转增股本，后者可以转增股本。而对于其他企业，我们认为，国家扶持基金虽然是已实现的资本公积，但税务部门减免税时，坚持企业将此列入资本公积下的"国家扶持基金"，在政策法规没有明确其可否转增股本之前，将其作为一项特殊的所有者权益项目看待，暂时不转增股本较妥。如要办理转增，也应取得主管财政税务或国有资产经营管理部门的有关批件。
十、资产减值准备的有关
按照现行证券、会计法规规定，上市公司在中期或年度报告中均应按照会计制度的规定，提取坏账准备、短期投资跌价准备、存货跌价准备，以及长期投资减值准备。对此，企业自身要本着审慎经营、有效防范化解资产损失风险的原则，建立健全有关资产减值准备的内部控制制度，经公司董事会审议通过后正式实施。公司经理应按董事会的要求提交计提资产减值准备的书面报告。公司经理书面报告应详细说明提取减值准备的依据、、比例和数据，对公司财务状况和经营成果的等。董事会应就公司经理报告中的各项逐项表决通过后实施，同时对计提资产减值准备是否符合公司实际情况作出评价。
已提取减值准备的资产确需核销时，公司经理应向董事会提交拟核销资产减值准备的书面报告。公司经理书面报告经董事会逐项表决通过后实施。公司经理书面报告至少包括下列内容：(1)核销数额和相应的书面证据；(2)形成的过程及原则；(3)追踪催讨和改进措施；(4)对公司财务状况和经营成果的影响；(5)涉及的有关责任人员处理意见；(6)董事会认为必要的其他书面材料。公司应在定期报告中披露各项资产减值准备的计提方法、比例和提取金额。如已提准备的资产在减值准备提取后，其价值又有较大变动，且对公司财务状况及经营业绩有重大影响，公司应及时作出公告。
十一、利润分配政策披露的特殊规定
