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农村养老商业模式范文1
关键词：养老地产；发展现状；对策
中图分类号：F299.23；D669.6 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）009-0-01
一、前言
近年来，养老问题日益突出，尤其是老年人的住所问题。通过了解目前我国养老地产的发展现状，以及我国养老地产应该发展的商业模式，提出合理化的建议，促进我国养老地产的发展。为更多的老年人解决住所的问题，使得他们能够拥有安静舒适的晚年生活。
二、政策环境下加强养老地产的积极意义
养老地产的理念最先产生在上个世纪八十年代最先进入到老龄化的发达国家。狭义的定义是指直接将地产的理念融进地产开发项目中来满足日益增长的市场需求，广义的定义则是包含了居住、服务和养老这几大功能。
到了21世纪之后，我国也开始步入了老龄化社会，政府开始加大了老龄化产业的投入力度，早在2009年，我国政府就推行了养老保险制度，目前已经有百分之十的农村60岁以上的农民已经能够领到国家的基本养老金，大部分城市80岁老人每个月都可以领取基本津贴，养老院和养老机构已经有将几千家，十万多的老年人都可以接受养老护理，全国养老护理组织工作得到了一定的保障。此外，政府也开始加大了养老地产的投入，来妥善解决有房无钱老人的后期的养老问题，对于和养老地产相关联的土地、税收政策要加强联系。
养老地产的模式主要是以家庭养老为主的，营造一个符合我国发展国情的养老布局。也就是我们通常所说的9073，90%是家庭照顾养老，7%是社区帮助养老，3%是养老机构帮助养老。从目前的发展来看，虽然政府的养老工作未从根本上解决养老问题，很多工作也是在摸索阶段，但是却传达了积极的理念：我国政府已经开始重视养老问题，相关的产业也在积极推进，政策等各方面都开始逐渐成熟。
另一个方面，最近几年房价涨幅较大，为了抑制房价，房地产开始了几项重大变革，多元化的房产结构也给地产产生了极其深远的影响，传统地产还有将近20年的时间要开发，买房主要集中在70、80后，90后的长大了之后，家里都有自己的房子，房子的需求量不大，我国在这个时候也进入了老龄化阶段，养老地产也必将成为之后的主要部分，养老住房开发工作不能只靠未来，现在也应该紧抓。只是因为关键的金融、土地政策还没落实到位，也不够成熟，一旦落实到位，就会呈现爆发式增长态荩现在房地产的开发商要做好前期准备工作。
和发达国家优秀的经验相比，再结合我国的实际国情，确定了两种模式：第一种是养老机构开发出来的模式，养老和保险基金，功能较为齐全，建设标准高，投资相对较大，但是是有国家补贴的，第二种则是房地产开发商配套的老年住宅，分布面相对较广，可以和子女就近居住，这也和中国的传统紧密相连，但是因为其复杂性，所以它的可行性有待研究。
三、养老地产开发的商业模式分析
1.“出售”模式
出售模式是一般最为普遍的模式，养老住宅的开发商将房子建设好之后，直接进行房产品的销售，再从销售的房子中间赚取利润，就完成了整个销售的过程。实现了房产成本的回收和利益的获取。
2.综合性的销售方式
对于直接的房产销售来说，综合性的销售方式也是存在的。因为不是所有的人都能够直接的购买养老房子，这种综合性的销售方式，能够将购买的压力进行暂时的缓解，实现暂时的房产拥有。这个时候就需要相关的机构提供更多的帮助。这种综合性的经营模式，对于养老地产的开发商来说，可以实现房子的快速销售，还可以给老年人提供更多的服务需要。
四、加快养老地产发展的相关建议
养老地产的发展是社会发展的需求，也是解决我国老年人养老问题的重要内容。对于目前养老地产发展的现状来说需要采取相关有力措施，加强养老地产发展的商业化模式。
1.加强以房置换形式的发展
对于目前的老年人来说，单独的买一套新房是一件非常苦难的事情，为了使得更多的老年人能够买得起养老型的住宅，可以实现以房置换的形式。老年人一般来说都会有自己的住宅，可能年代比较久远，房内的设施也比较老旧，还可能缺少一些适合老年人居住的设施。因此，将原来的老房子换新房子不论是对老年人来说具有好处，对于开发商来说也能够加快养老住宅的销售。
2.政府加大支持力度
对于养老住宅的发展，需要增加购买人群，才能够促进养老地产的商业化发展。因此，对于养老住宅的相关融资产品应该加大推广。例如，可以允许老年人将购买的老年人住宅进行投保，然后以养老金的方式实现资金的反馈。这样可以实现老年人住宅问题的解决，同时还能够帮助老年人解决生活费的问题。这个房产的所有权应该归属于房产保险公司。政府需要保证保险公司的安全正规化经营，不能够出现欺骗的现象。
3.创新融资方式，扩大融资渠道
随着我国房地产业的发展以及不断受到宏观政策的调控，其对资金的依赖性越来越大，而且养老地产的产业链长，整合的资源多，需要的资金量巨大，传统的依靠银行借款方式可能不能满足对资金的需要，亦可能累积风险，增加风险隐患。2012年2月28日国务院会议决定设立温州金融综合改革试验区，试行金融改革方案，允许发展民间金融组织，将民间资本正式纳入正规金融体系。这为吸纳海外基金、REITs（房地产投资信托基金）、保险公司、养老基金等资金，拓宽融资渠道，满足养老地产对资金的需要提供了可能。
4.积极探索有效的运营模式
传统的住宅经营模式是销售和出租，并以销售为主，这种模式资金回笼快，周转速度快，可以实现滚动开发，而养老地产的利润重心从销售转为对物业的长期持有经营，投资回收期相对较长，而在开发过程中面对现金流压力。因此，售出加持有的模式，即养老地产的部分产权出售给消费者，再收取服务费提供专业养老服务的一种形式，是一种相对理想的运营模式。但销售与持有的比例以及对持有的部分如何管理需要针对不同的项目而采取不同的模式。
五、结语
总而言之，养老问题是一个不能够忽视的问题，养老问题的解决是社会发展进步的重要内容。政府对此应该引起足够的关注，加强我国养老地产发展的步伐，使得我国的养老地产能够趋于商业化的方向发展。就目前而言，我国养老地产的发展还需要进一步的加强研究，必然会有更为广阔的发展空间。
参考文献：
[1]李铎养老地产运营中的战略联盟模式研究[D].西安建筑科技大学，2016.
农村养老商业模式范文2
关键词：养老产业发展回顾供需分析对策建议
从产业经济角度看，任何一个产业都具有生命周期，都必然经历形成、成长、成熟和衰退四个时期。研究产业发展阶段转换的规律及特征，及时制定并实施适宜的应对策略，有利于产业健康快速发展。随着我国人口老龄化的加剧，养老产业的发展越来越受到重视。研究我国养老产业形成与发展的外部条件及阶段特征，把握产业发展的内在规律，实施有效的产业政策，有助于加快构建一个与经济发展水平和人口老龄化程度相适应的养老产业体系。
一、养老产业概念及特征
“养老产业”的概念起源于西欧发达国家，通常以产品消费对象的指向性类群作为界定依据和标准，一般定义为以满足老年人物质和精神需求以及其他特殊需求为目标，向老年人提供a品和服务的相关营利行业的总称，亦称老人福利产业、老龄产业，银色产业等。[1]回顾世界各国养老产业发展历程，大多建立于工业化中期或者工业化后期。这一时期，人们的物质生活条件明显改善，生育观念发生变化，出生率下降与人口平均寿命延长共同作用导致老年人口比例持续攀升。老年人口的增加以及社会分工的深化，创造了一个老年产品及服务的需求市场，养老产业开始萌芽。
与其它产业形成与发展相比，养老产业具有以下几个特点。一是形成方式独特。产业形成方式通常有新生、分化、派生和融合四种。从产业形成的方式看，养老产业并不是一个新生产业，而是对原有产业分化、重构和融合。纵观发达国家养老产业，其涵盖范围非常广，与第一、第二、第三产业都存在交集，大多领域是按照老年人的消费习惯及生理特征对一些现有产业进行分化形成的。分化的过程是改进和特性化的过程，使之更符合老年人的消费需求。比如老年地产（老年公寓），其本质仍然属于房地产业，创新的核心在于适老化设计，并配套护理、医疗、康复、健康管理、文体活动等功能。二是产业发展较慢。受经济条件和人们观念的影响，养老产品及服务的供需市场的形成需要一定的时间。早期的老年消费市场需求较弱，带有公益属性的老龄事业扮有重要角色，还不能形成一个有效的需求市场。随着老年人口的增长，政府养老支出快速增长，财政负担加重，政府及社会各界才开始重视养老产业的发展。此外，由于养老产业投入较大、周期长、资金回报率较低，加之初期没有完善的配套政策支持，导致社会资本投资养老产业的积极性并不高。三是产业生命周期长。与其它生活必需产业和基础产业相比（如果粮食产业、纺织业、服装业、建筑业、电力产业、邮政业），尽管养老产业形成时间较晚，但从生命周期看，也属于漫长型产业生命周期产业。其发展速度和规模与人口规模及老龄化程度有密切关系，与工业化进程同步发展，但不一定出现衰退。四是具有微利性。微利性是指从事养老产业的企业在养老市场的单项产品或单项服务中获得的平均利润率与从事其他产业相比相对较小。但需要注意两点，首先，其微利性是就单项产品或服务的平均利润率而言，但由于养老市场的容量大，从事养老产业的企业的总利润可以较高；第二，养老产业的微利性并不排斥其市场性，这也是养老产业在市场中不同于其他产业的特殊之处。[2]五是受政策影响大。一是老年消费市场的繁荣离不开一个具有较强购买能力的老年消费群体，老年群体大多已经退休，经济来源主要靠养老金，如果没有一个健全和完善社会保障制度，老年群体的购买力将不足。二是养老产业本身具有一定的公共性和福利性，一些弱势群体养老服务需求要靠政府出钱购买养老服务。三是由于养老产业是微利行业，需要政府在土地、财政、税收等方面给予倾斜和优惠。
二、我国养老产业发展历程及供需分析
（一）发展历程回顾
我国养老产业形成阶段（1990―2010）。形成基础包括两个方面，一方面是受人口生育政策的影响，这一阶段我国的人口结构开始发生变化，老年人口比重开始增加。特别是2000年我国老年人口比重超过国际公认老龄化水平线，全国60岁以上的老人达到13亿，之后以年均05%的速度增长，到2010年老年人口达到178亿。另一方面，改革开放之后我国经济进入高速增长时期，人们的生活水平及城乡居民收入不断提高。老年人口的快速增加、老年人购买力的逐渐增强，使我国的养老产业需求市场开始形成。这一时候我国养老产业具有以下特点：一是养老产品及服务进入商业领域，开始突破养老事业的范畴，且能为当时的经济和社会条件下的部份老年消费者所接受。二是开始向专业化迈进，包括专门的养老产品设计、专业的养老产品生产企业、专业的养老服务技术及管理人员等。三是产品及服务水平不断提升，但由于没有严格的技术标准和规范，养老产品及服务市场良莠不齐，处于无序发展状态。四是发展具有盲目性。部份企业对老年人的购买力、消费习惯和消费特征分析不够，一哄而上，推出一些老年产品不适应市场需求，最终以失败退出市场，供需市场在繁荣一段时间后开始低迷。
我国养老产业成长阶段（2010至今）。随着老龄化程度的加深，庞大的老年群体加重了各级政府社会管理和公共财政支出负担。为积极应对人口老龄化，以及金融危机后经济转型升级的挑战，“十二五”期间国家对养老产业的发展更加重视，先后出台了《社会养老服务体系建设规划（2011―2015）》、《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》、《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》等文件，鼓励社会力量积极参与养老服务业发展。从产业发展的视角看，我国的养老产业进入了成长阶段，主要有以下几个特点：一是养老产业营利模式以及入住养老机构养老逐渐被社会接受，养老需求市场进一步扩大。二是养老产品及服务商业模式基本定型，标准化程度进一步提高，大容量的养老机构快速发展，市场供给增加且趋于多元化。三是以信息化为支撑的虚拟养老机构成为一种新的养老服务模式，社区和居家养老服务越来越受到重视。四是随着我国服务业的进一步开放，外资开始进入我国养老产业领域，养老服务业的标准化水平进一步提升，逐步与国际标准接轨。五是经济发达地区养老产业发展较快，已经建立起养老产业链和产业集群，形成了一些在全国具有一定影响力的老年产品及服务品牌。
（二）我国养老产业市场供需分析
与发达国家成熟的养老产业市场相比，当前我国的养老产业供需矛盾比较突出。中国老龄委的资料显示：2012年养老产业的市场需求约为1万亿元，而实际供应仅满足1000亿元，占需求的10%；2014年全国养老机构床位数为4937万张，平均每千名老年人拥有床位仅244张，与国际标准每千名老人拥有的床位数40―50张相比，差距很大。导致供需严重失衡原因主要有以下几个方面：一是市场供给不足。养老产品和服务市场上，出现两个极端，一方面是过于高端，价格昂贵，超过绝大多数老年人的购买能力；另一方面过于低端，质量差，用户体验差，大多数老年人不愿意购买。对大多养老机构而言，服务内容比较单调，一般仅限于满足吃、住等基本生活需求，缺乏特色和个，对老年人的精神慰籍、文化娱乐、身体康复等更高层次的需求缺乏相关服务。老年用品市场还没有形成规模，大城市购物中心、商场设置老年用品专柜的较少。老年批发市场品种单一，质量参差不齐。[3][4]二是消费需求有待进一步释放。当前我国老年产业市场不仅存在供给不足的矛盾，同r也存在需求不足或者供需不匹配的矛盾。有效需求不足的原因主要有以下几个方面。一是受观念影响，部分老年人对商业化的养老还不能接受，不愿意在养老服务上花钱。二是与发达国家相比，我国的社会保障水平较低，特别是农村老年人和企业退休人员的养老金较低，无力消费。三是人们对外资、私立养老机构等不信任，更愿意入住公立养老机构，导致养老床位供需失衡。以上原因导致老年人潜在需求没能转化成有效需求。三是要素投入受制约。一是土地制约。目前，大多数城镇规划中没有明确专项用于养老服务业的土地指标，用地指标更多地投入商业开发和工业用途，导致民间投资很难获取土地。即使以“招拍挂”方式获得，也因土地价值高导致前期运营成本高、盈利很难，影响了民营投资的积极性。二是成本制约。除土地成本之外，养老项目前期基础建设投入相当大，加之养老市场还不成熟，运营初期床位空置率高，导致投资成本回收缓慢，短期内难以盈利。三是扶持政策。政府对社会办养老机构的床位建设补贴、床位运营补贴、税费减免等方面出台了优惠和减免政策，但落实不够好，一些政策没有落地。四是产业标准和市场规范还不成熟。任何一个产业的健康发展都必须要有统一的产业标准和市场规范。当前我国养老产业市场标准化建设刚刚起步，行业监管不到位。对于养老保健、老年旅游、老年教育等行业，欺骗行为时有发生，严重影响老年人的消费积极性，导致老年人对相关行业产生信任危机。目前，对于养老服务机构，也缺乏统一完善的标准和规范，导致养老机构的设施还不能满足老年人的特殊需求。[4]
三、促进养老产业成长的对策建议
在今后一段时间内，我国的养老产业将进入一个快速成长期，市场需求会进一步扩大。据预测，2030年中国60岁及65岁以上人口比重分别为2234%和1521%，2040年分别为25%和20%。到2030年中国将进入“超老年型”社会。到2050年，60岁以上的人口总数将达到4亿左右，占总人口的比重将超过25%。届时，每4个中国人中间就有1个老年人，中国将成为高度老龄化的国家[5]。为加快构建一个与经济发展水平和人口老龄化程度相适应的养老产业体系，现阶段可以采取以下对策，促进我国养老产业快速成长和扩张。
（一）提升老年人的购买能力
一是以机关和事业单位养老保险制度改革为突破口，进一步健全和完善我国社会保障制度，逐年上调企业退休人员养老金和农村老人基本养老金，增强老年群体的购买能力，促进养老产业的繁荣。二是进一步深化收入分配改革，推进“橄榄型”社会建立，逐渐形成一个庞大的、观念现代又具备消费实力的中产阶段群体，这一群体退休后将成为养老产业需求主体。
（二）引导消费和投资观念转变
养老产业是经济社会发展到一定阶段的产物，是社会化大分工的必然结果，是被发达国家证明切实可行的应对人口老龄化的重要举措。因此要加大宣传力度，引导老年人的消费行为；同时，要引导投资人转变观念。我国养老服务业是朝阳产业，而不是暴利产业，民营投资人要有长线投资的思想准备。随着老年人口逐渐增加、人们收入的不断提高和养老观念的转变，养老服务市场需求会得到极大释放，从长远看具有较好的投资回报率。
（三）创新养老产业商业模式
一是创新养老机构建设、运营机制，大力发展公建民营养老机构，也可以与民营资本、外资共同出资建立混合所制养老机构，实行风险共担、利益共享。二是对目前床位空置率较高的民办养老机构，政府可以向其购买养老服务，缓解公办养老机构一床难求的局面。三是促进信息产业与养老产业的深度整合，培育新业态、新的服务方式（比如医养结合、倒按揭等），提升养老产业的信息化水平。四是推动养老保险产品创新，加快养老保险产品体系建设，促进商业养老保险发展。
（四）培育养老产业集群
一是围绕老年人的“衣、食、住、行”，大力培育发展龙头企业，以此带动产业的扩张以及产业的衍生和裂变。二是依托产业园区，围绕养老产业链建立信息、人才、技术、资金等公共服务体系，搭建产业发展公共服务平台。三是延伸养老产业，与健康产业融合发展，构建一个集养老、养生、保健等功能为一体的大健康产业。四是完善相关产业政策，增强政府在研发设计、标准制定、质量检测和人才培训等方面的服务功能。五是完善市场规范和行业标准，营造安全、便利、诚信的消费环境。[6]
（五）加快养老产业对外开放
美国、德国、日本等发达国家在其发展的过程中同样面临着人口老龄化问题，实践证明，大力发展养老产业是应对人口老龄化的有效之举。当前，可以借助我国服务业市场的进一步开放，大力吸引国外资本进入养老产业领域。外资进入不但可以解决养老产业资本投入不足的问题，更重要的是能够从发达国家引入先进的发展理念、管理运营模式和行业标准。这对引导人们转变观念、推动养老产品和服务的标准化、促进养老产业快速成长具有重要作用。
参考文献：
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[5]吴玉韶（主编）中国老龄事业发展报告[R].北京：社会科学文献出版社，2013
农村养老商业模式范文3
海南已经进入了老龄化社会，也日渐成为老龄化中国的休闲养老基地。虽然它自身的“为老”产业人才不是太过紧张，但因为“休闲养老”产业预见的规模以及人才培养的周期性，政府相关部门必须为此提早布局。未来海南“为老”产业所需人才，大致可以分为非核心人才和核心人才，现有的两类人才都呈匮乏状态，现有的教育和人才布局远远不够，相关政府部门必须采取必要的措施。
关键词：
海南；“为老”产业；非核心人才；核心人才
因为中国是一个发展中国家，财富的增长是这个国家的第一要义，所以过多的人才都集中在能增加社会物质“财富”的产业。又因为二十世纪初“进化论”进入中国以来，“弱肉强食”的“社会达尔文主义”深入人心，中国的教育变得很“功利”和“实用”，其顶层设计，没有过多考虑弱势群体的利益，比如残疾人和老年人等“社会边缘人”。因为传统“孝道”文化百多年来的不断流失、现代知识的不断更新、老人的“社会负担化”等，就顶层设计而言，中国现有的教育模式已经肩负不起培养“为老”人才的重任。而教育水平相对落后的海南，更没有能力和可能去为现实和未来的经济发展制定具有自身特点的教育发展规划。为了谋划未来海南“为老”产业发展，我们必须对海南“为老”人才培养进行研究，进而在此基础之上，完成本省内人才培养顶层设计。
一、海南“为老”人才培养现状
北纬18度至19度的地域区位、纯净湿润的空气、四季如春的绿色植被、干净的水源、山河湖海城一体的景色，海南已经成为中国最优质的养老基地。就休闲养老而言，海南之于中国，正如夏威夷之于美国、梅诺卡岛之于西班牙、科西嘉岛之于法国等。在国际旅游岛建构的大背景下，海南的休闲养老功能已经越来越被国人和国际人士所认可。当全国的房价都有下行压力和趋势的时候，海南特别是三亚的房价依然坚挺，就是一个明证。如果你去过海南，坐过东线高铁，沿途可见高楼林立，一派欣欣向荣的地产镜像。拿三亚来说，开发的楼盘已经从原来的三亚湾、大东海、亚龙湾向较为“边缘”的海棠湾和崖州湾延伸。如果你从三亚的凤凰机场沿凤凰路—迎宾大道一线去亚龙湾，可以看到沿途几乎已经没有多余的土地，不是被高楼所占据，就是已经圈了起来，迎宾大道边剩有的一点点花圃，给人一种残喘之感。
从三亚地产业的运行分析可知，不用多少年，海南的地产经济将会进入“后地产经济”时代，特别是海南的人口规模受水电供应量的严重制约。2014年以来，海南的主要市县如海口、三亚、琼海等供电量已经普遍出现了庞大的缺口。据报道，海口2014年底的电力缺口为20%，三亚缺口达9.3万千瓦，皆属Ⅰ级特别严重缺电，当地政府只能实行有序供电。也许长远分析，海南电力供应不足还不是主要问题，供水不足将会成为海南人口增长和经济发展的最大“瓶颈”，因为海南的饮用水主要靠雨季降雨，但“全省区域性、工程性缺水”的问题尚未得到根本性解决，如果大量引进移民、一旦出现缺雨的年份，海南将会成为中国缺水的重灾区之一。
“休闲养老、短期移民”已经成为“海南人口战略”、“后地产经济”的主要策略。三亚市政府出台政策“禁止建80平米以下小户型住房”，就蕴含此未来的人口和经济发展策略。海南为了适应未来的经济发展，必须为未来“后地产经济”发展准备相应人才。对于海南经济发展来说，人才是产业发展的关键。因为海南地理位置特殊，它的经济高速发展，不可能从大陆引进各种大量人才，特别是在地产价格暴涨之后，许多大陆人才因为在海南很难落地生根，只能“望而却步”。未来海南的大量“为老”人才必须让“在地”的地方高校培养。我们可以理性地预见，在不远的将来，海南的“为老”人才需求，会出现“井喷”，从现在起，政府就必须要为此着手准备。做好这一准备的战略决策就是，提前为“为老”产业培养人才，制定地方高校“为老”人才培养规划。因“为老”人才的“公益性”和当下“为老”文化的缺位，政府部门有必要采取有力措施制定相关扶持政策，比如省教育厅出台相关人才“招生降分”政策、省民政厅出台相关人才培养“学费补贴”计划等。
二、海南“为老”产业所需“非核心人才”
就海南的“为老”人才而言，可分为两类，一是非核心人才，如研究专家、管理专家，以及营养师、厨师、财务人员、理疗师、心理咨询师等等。二是核心人才，主要指“医疗护理”人才。我们先来分析非核心人才的需求。
（一）理论型人才一般来说，我们可以把养老的人才分为“务虚型人才”和“务实型人才”。所谓“务虚型人才”就是我们所说的理论型人才。而在理论型人才之中，又可以分为纯理论型人才和研发型人才。所谓“为老”纯理论型人才，就是围绕“为老”产业进行纯粹学术研究型的人才，比如养老文化建构、养老立法和政策研究、养老产业人才培养的教育设计、养老产业的顶层规划、养老产业的地方特色、中西方养老产业的对比等研究课题，都需要学术型养老人才来担当。而所谓研发型人才，包括养老产业的具体商业模式和盈利模式研究开发等。海南作为未来中国老龄化社会的“后花园”其相关的学术研究严重滞后，如海南养老环境优劣、海南在国家养老战略中的地位、国外海南雷同区域的养老现状比较、海南“为老”产业的未来发展、海南休闲养老商业模式、海南休闲养老盈利模式等都没相关的研究报告。海南的养老理论整体上看，还囿于地方养老的水平，缺乏一种国家战略眼光。但现实中已经有大型养老企业入驻海南，准备在未来海南的“为老”产业中“切糕”。海南的“为老”产业，呈现出一种学术理论与社会实践严重脱节现象，理论研究严重滞后。
（二）管理型人才跟管理有关的人才很多，但挂上“老年”二字的在海南所有高校中，至今没有。“为老”产业的管理人才囿于现在的高校专业设置，都属于“后进人才”，即非学历教育培养出来的人才。就海南现实中的“为老”管理型人才而言，最少可以分为经营型人才和营销型人才。经营型人才重点要解决的是企业的正常运营问题，主要包括决策层和管理层，他们需要要肩负起企业规划、日常管理、企业人事、服务总量、资源配备、运营成本核算、盈亏测算、盈利模式、收费模式、市场营销、处理“边缘性”事件等。而营销人才，主责拓展市场、创新服务品种等，使企业有一个大的前景，占据更大的市场份额等。经营型和营销型养老人才所需的多寡，具有与实践同步的性质，因为当下海南养老产业远远没有达到规模经营的程度，所以也难以大规模的出现，但随着中国老龄人口越来越多，北方环境恶化日渐见重，海南的冬季外来“候鸟”人口会越来越庞大，经营性与销售性人才的匮乏会日渐显示出来。反过来说，经营性和营销型人才的匮乏，又阻碍了海南“为老”产业的规模发展和品质提升。由于海南休闲养老经营型和营销型人才“后进性”的现实，教育界必须配合政府对于此类人才的进入，设立“准入制度”，设置进入门槛。这样，一方面是会有力促进“为老”人才的健康发展，推动“为老”产业的市场化行为，繁荣“为老”产业；另一方面也可以避免劣质人员的进入，毁掉这个“朝阳产业”。
（三）非核心实践型人才此类人才包括除“老年护理”之外的其他实践型人才，具有“后进”性与流动性，包括保安、保洁、行政、财务、社工、理疗、健康管理、理财、心理、律师、营养、厨师、地产、旅游、产品设计等等。我国各类学校的学历教育，有护理、营养、心理、康复、旅游、产品、地产、医学等专业，但是只要前面冠上“老年”两个字，就会如管理专业一样，一片空白。这是整体中国教育的现状，海南也不能例外。这类人才同样具有“后进性”与“流动性”。也有待政府的“准入制度”。
三、海南“为老”产业所需“核心人才”
“为老”人才的需求跟具体的养老模式息息相关，虽然“休闲养老”、居家养老、一般公益机构养老等模式需要的人才不一样，但“医疗护理”人才却是所有“为老”人才中一线之“一线”，核心之“核心”。当代中国一共有110多所有开设有护理专业的高等院校，其中有70多所迎合老龄化趋势、赶时髦似的，开设了“老年护理”课程。而因为这些毕业生后来真正从事“为老”产业的很少，毕业后或为各大医院“高大上”的护士，或转行，或考公务员等。所以各类学校开设的“老年护理”课总学时一般都很少，多为30多课时，而其中理论课又可占到25学时以上，实践课仅个位数，这样的体系怎么能培养出“老年护理”实用人才呢？当然这还主要指的是中国大陆“老年护理”人才培养情况。如果把镜头转到海南，开设护理专业的学校不少，如海南的四大卫校——位处海口的“海南省第一卫校”、位处五指山市的“海南省第二卫校”、位处琼海市的“海南省第三卫校”、位处海口市的“海南省农垦卫校”。比较这四所卫校，可以看出，“护理专业”是它们的第一品牌，所开设课程也基本雷同，如课程一般包括药物应用护理、心理及精神护理、护理学基础、护理礼仪、内科护理、外科护理、急救护理、妇产科护理、儿科护理、五官科护理、社区护理、中医护理、健康评估等。但是，在四大卫校中，我们居然看不到冠以“老年”二字的任何护理课程。
就海南目前养老机构的护工而言，无论是居家养老、社区养老、休闲养老还是机构养老，一般是以50、60后人士为主，70后都不多。一般都是小学、初中毕业，甚至文盲。海口目前的居家养老服务人员大多来自农场、林场及农村，大部分是城镇下岗人员。她们大多热情高也能吃苦，作态度也不错，但是，终究没有经过正规专业培训，服务技能较弱，对老年人的生理、心理等多方面需求了解不够，客观上影响了为老服务的水平和质量。此外，受经济收入较少、社会地位较低、为老年人服务风险高等因素制约，为老服务机构目前很难留住骨干服务人员和吸纳专业护理人员。一线养老护理专业人才不被当下的“社会达尔文主义”现代文化所认可，社会地位低，没有发展前景，也是我们不得不面对的社会问题。“为老”人才的生成，有其生成的土壤和市场。政府作为社会规范的制定者和社会发展的决策者与引领者，必须以预见性的措施促进该行业的顺利发展。一个行业的繁荣离不开人才，囿于人才培养的周期性，海南必须提前为这一行业制定“准入制度”，并在地方高校中设置相应的专业，培养未来需要的各类人才。这是一项紧迫任务。
参考文献：
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农村养老商业模式范文4
关键词：老龄化；养老服务业；必要性；问题；建议
据国家统计局资料显示，截至2014年底，我国60岁以上老年人口已经达到2.12亿，占总人口的15.5%，到本世纪中叶老年人口数量将达到峰值，超过4亿，届时每三个人中就会有一个老年人。当前，我国老年人口数量大，增速快，且高龄化发展趋势明显，老龄化带来的社会压力已经迫在眉睫。因此，发展养老服务业具有必要性和紧迫性。
一、发展养老服务业的必要性
（一）发展养老服务业与人口老龄化迅速发展密切相连
我国21世纪面临的重大任务是：到21世纪中叶，在经济和社会发展方面达到中等发达国家水平，同时保持经济、社会、人口、环境的可持续协调发展。人口问题是一个重大的问题。2000年中国60岁以上人口所占比例达到10.3%，超出国际标准的10%，65岁及以上人口所占比例达到国际标准的7%，说明从2000年开始我国已经步入老龄化社会。进入21世纪，人口老龄化以更快的速度发展，到本世纪中叶，60岁以上老年人将达到4亿多，占全国总人口比重的近30%。同时，人口老龄化伴随着人口高龄化，长寿老人也会越来越多。庞大的老年群体和众多的高龄老年人不仅需要提供大规模的经济保障，也需要大量的日常生活照料帮助，这为发展养老服务业奠定了基础。
（二）发展养老服务业是家庭养老功能趋于弱化的客观需求
随着人民生活水平的不断提高，我国老年人口的平均寿命逐步延长，但是健康状况却不容乐观，高龄、生活半自理和不能自理的老人快速增加。而随着市场经济的发展，社会运转频率明显加快，年轻人出行多，在家少，照料老年人的机会大大减少。目前，我国大多数家庭为“4-2-1”结构，独生子女既要挣钱养家又要照顾老人，往往应接不暇，另外，空巢家庭（子女不在老人身边）也在逐渐增多，进一步弱化了家庭的养老功能。可见，传统的“养儿防老”家庭养老模式已很难适应现代社会经济发展的需要，老年人养老服务需求与供给之间的矛盾日趋尖锐。借助于家庭以外的力量养老是老年人的普遍需求，这一客观现实，迫切要求社会加强老年人的照料服务功能，弥补家庭养老功能的严重弱化。所以，我国发展养老服务业，有着浓厚的时代背景和社会基础，它是社会主义市场经济和人口老龄化、家庭小型化发展的必然结果和客观要求。
（三）发展养老服务业是国民经济增长的新动力，是促进就业的重要保障
我国的养老服务业是新兴产业，它是集生产、经营、服务于一体的综合性产业，是社会经济发展各链条中的重要组成部分，在经济建设、社会发展和扩大就业方面发挥重要作用。一方面，养老产业是极具经济价值和开发潜力的“朝阳产业”。除了传统意义的老年生活照料、康复护理、专项用品开发等外，养老服务还包括老年食品、用品、保健、保险、旅游、文化、教育等诸多产业。我国老年人口基数大且增长快，由于老年人生理和心理条件的变化，必然对老年人用品及服务提出大量需求，使老年市场蕴藏着巨大的商机，养老服务产业的市场份额将不断上升，发展前景广阔，有助于推动国民经济较快发展。另一方面，养老服务业属于第三产业，是现代服务业中的重要组成部分，涉及的领域广（如家政、医疗保健服务等），大多属于劳动密集型行业，能够吸纳更多的劳动力，促进外来务工人员和城镇下岗失业人员的就业和再就业，缓解了就业压力。
二、我国养老服务业发展存在的问题
（一）养老服务业的行业标准不完善，市场保障机制不健全
目前，国家非常重视养老服务业发展，并出台了《老年人社会福利机构基本规范》，但很多都是一些原则性的要求，缺乏具体配套的政策，养老服务业在服务内容、收费标准、经营管理、卫生条件等方面的行业标准还有待完善。由于缺乏对相关企业的生产与经营活动在法律或行业政策上的保护和监管，致使难以对其所提供的服务质量进行检测和监督，使养老服务业处于无序状态。尤其在市场培育和开发方面，缺乏具体配套的政策和相关产业规划指导，使养老服务业处于盲目发展状态，在很大程度上限制了社会力量的积极参与。因此，我国的养老服务产业虽然前景好，但在当前的政策与市场条件下，仍处在高度分散化的初级发展阶段，缺少成熟商业模式的支撑，处于“叫好不叫座”的尴尬境地。
（二）护理人员流动性大，护理专业人才严重匮乏
护理人员数量不足、分布不均、服务质量不高等问题，严重制约了养老服务行业的良性发展。如今在一线护理岗位上工作的大多是女性，以农村年轻人和下岗人员居多，她们专业化程度不高，加上待遇偏低，很多优秀人才干一段时间就跳槽了，护理人员流动性较大。目前接受过专业培训的护理员严重不足，养老护理员缺乏专业的医疗护理知识，持证上岗率低，护理专业人才严重匮乏。在数量上，社会养老服务专业人员也远不能满足需求，据估算，中国目前需1000万养老服务人员，但全国所有养老机构的人员只有22万，其中符合资格的仅2万人。同时，由于照护人员紧缺，不能安排合理的人员轮流值班，使得护理机构维持运转十分困难。
（三）老年人的养老需求与社会供给不足的矛盾突出
我国养老服务产业起步晚，发展相对滞后，老年福利设施服务功能单一、设备简陋，目前还停留在单一的社会救助式的收容性养老服务，无法为老年人提供多元化的生活和护理服务。同时，养老服务市场发展不平衡，公办养老机构一床难求和民办机构床位闲置现象并存。公办养老机构有国家投资，管理规范，老年人排队等床位；而民办养老院开办前期投入大、运行风险高，只能将成本转移到价格上。很多新建的民办养老院都在郊区，价格高、位置偏，路途远，老人感觉孤独寂寞不愿意住，子女们也不放心。因此，在逐渐解决供需平衡问题的基础上，如何适应市场发展趋势，创办具有特色和个性化的养老服务项目，真正满足老年人精神生活和物质生活需求，仍是一个巨大的挑战。
三、我国养老服务业发展的对策与建议
（一）发挥政府主导作用，营造良好市场环境
首先，要加强行业规范和相关法律法规建设。我国的养老服务业涉及到民政、财政、税收、国土、城建、卫生、质检等多个部门，致使养老服务业政令繁杂且缺乏统一的领导。可以借鉴西方发达国家的经验，设立专门的老年管理机构，专门负责养老产业的顶层设计、产业规划与政策协调等。这样不仅能简化行政手续，提高政府参与效率，还能进行有效的扶持和监管，制订相关行业标准和法律，保障机构和老人的权利和义务，提高行业的正规化、科学化水平。其次，统筹发展营利性和非营利性养老机构。对于营利性养老机构，政府应为其提供良好的市场竞争环境，充分调动其灵活性，使其不断创新和完善多样化养老服务项目；而非营利性养老机构，除了政策扶持，也需自身积极寻找成长方式，不断进行公益性创新，探索“社会企业”模式，持续提高养老服务的供给能力。总之，政府应使二者相互补充、协调发展，共同促进我国养老服务业的有序、健康发展。
（二）加强养老专业人才培养和基础设施建设
一是依托各类院校培养。一方面，依托高等院校和职业院校，培养行业发展所需的各类知识型和中高级技能型人才，如老年护理专业人员和运营管理人员；另一方面，院校通过培训，将部分城镇下岗职工、农村剩余劳动力，重新培训上岗，以解决护理人员严重不足的难题。二是加强基础设施建设。建设一批城乡养老服务站，实现老年人活动中心等服务设施全覆盖；在农村社区建立包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点，努力实现每千名老人拥有养老床位30张的目标。
（三）推进多元化进程，拓宽养老服务发展渠道
一是养老模式多元化。我国目前基本形成了以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，日托式养老、“候鸟式”养老等多种新型养老模式为补充的养老服务体系。对于社区、居家养老，应当调动各类社会资源，形成具有区域特色的多样化社区居家养老服务网络。如，积极组织和串连起社区、行政村或较大自然村范围内的养老服务机构、养老服务型社会组织、社区卫生服务中心、小型托老所等，为老年人提供就近、方便、实惠、快捷的养老服务，鼓励农村探索自助式、互助式养老服务机制。同时目前各地涌现出了许多新型的养老服务模式，例如日托式养老、“候鸟式”养老等，国家应从政策上予以扶持，从资金、税收等方面给予照顾，鼓励多种养老方式共同发展。二是资金来源多元化。养老服务业的发展离不开大量的资金支持和投入。政府可以通过购买服务、消费补贴、引入保险制度等方式，进行一定程度的财政支持。同时，还可以通过政策支持，吸引社会资本和国际资本的投入。
（四）借鉴国外先进经验，中外合作，鼓励和引导境外资金进入养老服务业
近年来，根据我国的国情，学习借鉴国外的有益经验，我国不少地方出台政策措施鼓励外资进入养老服务业，引进国际养老服务业的科研和实践成果，鼓励境外有实力的养老服务机构到国内投资，结合中国老年人的精神文化、生活习惯等，创新发展出丰富多样的养老服务产品。鼓励境外资本进入的政策，也引起国外养老服务机构的关注。目前，中国有与德国、日本、美国、瑞典、澳大利亚、意大利、韩国等国家合资建设的养老机构和服务机构，有合作生产老年用品的企业。同时，还引进了国外养老服务业的先进管理手段和服务理念。在日本等一些发达国家，就有专门的机构和服务人员为行动不便的老人提供洗浴服务，他们的精细化服务令人赞叹。外资进入我国养老服务业是瞄准了中国巨大的养老市场。相当一部分国外养老机构定位于我国中高端客户群体，有助于满足国人日益多层次、多元化的养老服务需求。
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农村养老商业模式范文5
关键词： 广义虚拟经济；养老地产；案例分析
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1674-1722 （2016） 02-0005-xx
Creative Economy In The Perspective of Generalized Virtual Economy： A Case Study of YMCXM Pension Real Estate Project
WANG Qing-de1 YAN Yan2
（1.School of Humanities and Social Sciences， Beihang University， Beijing 100191， China；
2. University of Chinese Academy of Sciences， School of Management， Beijing， 100080，China）
Abstract： Under the circumstance of population， economy and policy in China， pension real estate gains a promising expectation. By the case study of YMCXM pension real estate project， from the perspective of the generalized virtual economy， this article opened a discussion about how pension real estate， which is a part of creative economy， breakthroughs its operational limitations and gains virtual value. This article concluded that following elements feature a success pension real estate project： systematic ideas， which are in accordance with local culture and are suitable for the consumers' mental demand， and R&D of facility and service well-focused on those ideas. From the operating perspective， positive cooperation among different kinds of developers of pension real estate entails orderly operation and in turn gains virtual value from their projects.
Keywords： Generalized Virtual Economy， Pension Real Estate， Case Study
一、广义虚拟经济、创意经济与复合地产
（一）广义虚拟经济和“二元价值容介态理论”
成思危（2008）对虚拟经济的内涵作出界定。虚拟经济一词，脱胎于马克思提出的“虚拟资本”概念。虚拟资本是既不具有实物形式、又不具有货币形式的、价值不确定的、但可以产生利润的、基于信任关系形成的资源。它们可以用来获得实际资本的使用权，但是它要承诺给实际资本的所有者以一定的回报，或与实际资本的所有者共担风险并且共享盈利。所有权证的出现实现了资本的所有权和使用权的分离，从而导致了虚拟资本的诞生。虚拟经济是与实体经济相对应的一种经济活动模式，是与虚拟资本以金融平台为主要依托所进行的循环运动有关的经济活动，以及其中所产生的各种关系的综合[1]。林左鸣（2011）进一步基于马克思“生活对象化”人类活动的思想，将同时满足人的生理需求和心理需求并以心理需求为主导，以及只满足人的心理需求的经济的总和定义为广义虚拟经济，指出虚拟价值（信息态） 是广义虚拟经济产生的源泉[2]。
林左鸣（2010，2011）提出二元价值容介态的观点，二元主要指物质态和信息态，当一种状态不断容纳入新的信息介质时，整个状态自身不断发生质的变化（进化）运动。所以，容介态即是质变或进化的状态，是以信息变化为基础的质变或进化现象。指出“二元价值容介态”是虚拟经济不断发展的机理[3]。
（二）创意经济
创意经济的概念最早在英国出现，指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力的企业，以及那些通过对知识产权的开发可创造潜在财富和就业机会的活动。季昆森（2008）把对创意经济的理解概括为四句话：“发掘深厚文化底蕴，运用先进科技手段，融入新奇怪特创意，创造巨大财富价值”。创意是核心，文化是创意的依据，科技是实现创意的手段，而文化、科技、创意的有机结合，必将迅速形成社会生产力，创造巨大财富价值。林左鸣（2010）指出，创意经济属于广义虚拟经济范畴，它通过现有科技和文化资源的有机结合，并以人文创新为基础实现“容介态”进化，催生出新的产品、服务和业态，满足人的全面需求特别是心理需求，促进人的全面发展。人们对美好生活、心理满足、虚拟价值的无尽追求，为其发展提供了不竭动力。由于侧重人文创新、虚拟价值创造和心理需求满足，创意经济能突破传统物本经济的稀缺性约束，减少资源环境消耗，促进经济持续增长和人类可持续发展。
近些年来，随着移动互联网的迅速普及，创意经济发展一日千里，推动了科技与人文的结合，重塑了传统产业，创造了新的生活。在后危机时代，用创意经济开拓心理需求的广阔"蓝海"，是全球经济复苏的有效途径。
（三）复合地产
创意经济包括很多不同的类型，其中，复合地产也是创意经济的一种，复合地产是指传统房地产业与其他产业在功能组合与产品形态上渗透和互动，它是一种泛地产，通过资源整合创造出更大的居住价值与商业价值。比如“地产+教育”诞生了教育地产，以碧桂园为代表；“地产+运动”创造了体育地产，以奥园为代表；“地产+文化创意产业”成就了文化创意地产，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化创意园为代表。复合地产还包括旅游地产、艺术地产、科技地产、养老地产等。
根据林左鸣（2010）提出的二元价值容介态的观点，任何一种商品应该既满足人的生理需求，也能满足人的心理需求，商品包含物质态和信息态。传统商品只是满足人们的生理需求，如传统不动产只有物质态。随着社会的进步，不动产的功能和定位逐渐细分，即注入用途的信息，不动产房屋可分为居住用的住宅、经商用的商铺、做工用的厂房等。近年来，人们对不同大类的房屋又有了新的需求和功能定位，例如，住房虽然都是用于居住，但是又根据需求分为别墅、学区房、海景房、休闲养老地产等，也就是说，根据客户的不同需求，将不同的需求信息注入到基本用途一样的地产中，房产又进一步细分，进而提升价值。
将养老概念注入到地产中，也就成了养老地产，养老地产作为一种“养老+地产”的复合地产开发模式，将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。
二、国内外养老地产研究综述
目前国内外学者在养老地产领域均有所研究，但由于行业发展程度的差异，不同地区的学术研究深度广度和侧重点并不相同。美国日本等一些经济发达的国家拥有历史悠久业态成熟的养老地产行业，进而针对其展开的相关学术研究更多聚焦其运营模式、融资模式和盈利模式等方面进行深入分析。
严跃进（2013）、饶霞飞（2013）通过对不同典型国家的对比分析，发现养老地产的经营模式受社会文化影响而在经济水平相当的不同地区体现出显著的差异性。美国完善的社会福利衍生出持续照料退休社区模式―CCRC （Continuing Care Retirement Community）；英国和德国普遍施行“以房养老”，主要表现为“倒按揭”模式的应用；日本则是以“两代居”家庭养老模式为主[4，5]。
国外学者对CCRC和“倒按揭”制度的讨论较多。Garland（2012）和Thompson（2012）指出CCRC本质上是一种老年社区，将服务对象分为不同健康状况并相对应地提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使其在自身状况不断变化的情况下可以持续在熟悉的环境下居住[6，7]。Marx和Burke（2011）认为成功的CCRC建设通常在自然环境、医疗设施和生活服务方面都对开发者和经营合作方有较高要求，通过为入住CCRC的老年人两大好处提供安逸舒适的生活和丰富而适合的社交活动来创造价值[8]。同时Toczek（2008）和Marx（2011）也指出该模式会员生活成本高昂、没有实质为老人提供便利等弊端[9]。Kelly（2005）指出“倒按揭”本质上是一种“以房养老”。老年人将属于自己的房子抵押给银行获取每月的钱款作为养老所需，待其死亡之后房子归银行所有[10]。Bethfranklin（2009）对其对老年人生活质量以及社会福利体系的改善作出具体分析[11]，同时Salter（2012）也指出倒按揭成本过高、条件苛刻以及风险控制不足等弊端[12]。
孙秀娟（2011）对养老地产融资模式做了总结[13]，英美国家主要通过资本市场融资，新加坡等国家主要靠政府资金支持，而日本则兼顾两方，政府既引导民间资本，自身也参与投资建设。在盈利模式与竞争力分析方面，武甲晓（2012）通过对美国养老地产的分析，总结养老地产的成功需要政府支持、按需开发、人性化设计理念、“以房养老”和养老咨询业的协同发展[14]。杨红旭（2013）对比分析了多国养老地产的经营建设情况，认为多样化产品，专业化管理和标准化建设是成功的先决条件，社区配套设施的建设也是成功的一方面[15]。
养老地产在国内还是一个新的概念，一些国内学者也就我国产业发展现状进行了针对性的讨论。田冬炜（2013）尝试对养老地产的内涵进行界定，并提出养老地产具有复合地产、金融、服务和人文四种经济属性[16]。对于我国相关产业发展面临的问题，裘旭波（2013）、赵晓（2013）等学者分别指出：我国养老地产存在法律、政策支持不足，融资渠道不畅、项目多元化不强、盈利模式不清晰面临同质化竞争等问题[17，18]。
目前学界对如何建立适合中国国情的养老地产机制提出了诸多建议。潘素侠（2013）认为应建设多元化融资渠道解决养老地产融资难题，如BOT模式、PFI模式和联贷联保贷款等债权融资模式、组合式融资模式及开发商与保险公司强强联合的模式[19]。吴新坚（2013）指出，养老地产开发者应权衡“长期持有”与“出售”的程度，选择符合自身竞争优势的盈利模式[20]。陈首春（2013）指出，房地产企业开发养老地产在多方面存在先天不足，市场应培育更多元的主体参与建设[21]。周申龙（2013）等学者也从政策法律角度出发为养老地产在我国的发展提出建议[22]。同时一些学者也展开了对国内养老地产开发实践研究。张敬岳（2013）对国内参与主体进行分析，认为政府升级版养老项目、地产企业养老地产项目和医疗机构增设的养老服务项目是目前主要业态[23]。在盈利模式上，于洋（2013）认为，租售并举和会员制是当前养老地产盈利的主流模式，北京太阳城和上海亲和源，则分别代表了当前养老地产的这两种盈利模式[24]。
三、中国的人口老龄化现状与养老服务需求
根据1956年联合国《人口老龄化及其社会经济后果》确定的划分标准，当一个国家或地区60岁及以上老年人口数量占总人口比例超过7%时，则意味着这个国家或地区进入老龄化社会。以此为标准，我国自2000年已进入老龄化社会，以60岁及以上占总人口比例的数据为参考，此指标从2002年的7.3%上涨至2014年的15.5%。截至2014年底，全国60岁及以上老年人口21242万人，占总人口的15.5%，其中65岁及以上人口13755万人，占总人口的10.1%，老年抚养比已达到13.32%。根据联合国的预测，中国的老年人口将以每年800万人的速度增加，到202050年老年人口占比将达到30.8%，约4.3亿人，80岁以上老人将达到1亿人。预计平均老龄化速度为3.3%。在我国进入老龄化社会的同时，老年人口还呈现出基数大、增速快、高龄化、失能化、空巢化趋势明显的态势，再加上我国“未富先老”的国情和家庭小型化的结构叠加在一起，养老问题异常严峻。
资料来源：联合国人口署：《2014年社会服务发展统计公报》，德勤分析
早在2011年2月，民政部《社会养老服务体系建设“十二五”规划》，其中提出“9073”的养老方针，也反映出了我国以居家养老为主体的现状：90%居家养老，7%社区养老，3%机构养老。2013年公布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》指出，发展养老服务设施，是发展养老服务业的主要任务之一，《意见》要求2020年末全国社会养老床位达到每千人35-40张，比当前水平增加一倍，2050年全国社会养老床位要保持这一标准不变，若以2.6以老年人口的预测值计算，至2050年中国新增养老床位潜在需求约为390-520万张[25]。
纵观全球，机构养老是国际上解决养老问题成熟而完善的模式。美国集中式养老社区以成熟的运营模式和持续为老年人提供服务而闻名。养老社区大多在近郊或郊外小城，主要照顾自理或半自理的老年人。这种集中式养老社区是集合居住、医疗保健、休闲娱乐和老年大学等功能，让老年人生活在城中可以不感到孤独，获得丰富的精神及身体活动。例如，美国太阳城社区（Sun City Centre），是位于美国亚利桑那州著名的退休养老社区，社区内包含多种类型的居住公寓、工艺设施、邮局、宾馆、商业中心和大型专为老人服务的综合性医院、心脏中心、眼科中心以及数百个诊所。日本早在 20 世纪 70 年代就已进入老龄化社会，现在是世界上人口老龄化最突出的国家之一。日本高端养老机构Sun City 株式会社（横滨太阳城）是由100 家在日本有着良好信誉的企业共同注资设立的，Sun City 旗下共有养老地产项目13个，10个项目对完全自理的老人开放，并随着老人的衰老逐步提供护理服务，另外3个自建项目在老人入住初期便可提供护理服务，即吸纳所有类型的老年人。
与发达国家相比，我国“未富先老”，养老机构数量严重不足，养老床位极度匮乏。民政部《2014年社会服务发展统计公报》显示，2014年我国各类养老床位577.8万张，每千名老年人拥有养老床位27.2张，虽然近年来这一数据持续增长，但是仍然低于发达国家的一般水平。在荷兰，每千位65岁以上老人所拥有的机构养老床位接近90张床；排第二位的是瑞典，有87张；美国为40张左右，英国大概为35张。此外，针对我国超过40000家养老机构的调查显示，大部分养老机构服务质量有待提高；有的养老机构虽然环境设施不差，但是服务上存在短板，老人的康复健体和精神娱乐需求不能得到满足。由此可见，设施完备、服务专业的高端养老机构成为了养老市场的稀缺品。
四、YM・CXM养老地产案例分析
正是在这样的大背景下，中国的养老产业悄然兴起，各房地产开发商、保险资金纷纷建设养老机构进军养老地产。2013年初，中国人寿作为公司第一大股东的YM地产正式成立“YM养老运营管理公司”，并引进美国连锁经营、规模最大的养老服务机构Emeritus，创建全新养老品牌“CXM”，同年7月，YM首个养老产品“CXM”在北京亦庄投入运营，第二个项目位于双桥，即将试营业。
（一）YM・CXM的基本情况
YM・CXM地处北京东南部的亦庄，位于YM地产高端住宅项目YM天著小区内，是第一家YM地产的社区嵌入式养老产品，是中国第一家拥有养老服务营业执照的外商投资企业，是第一家社区内引进三甲医院门诊的养老机构。该项目建筑面积约6400平方米，以20-40平方米的开间和一居室为主，拥有89间房，110个床位。2013年7月3日取得北京市民政局颁发的《北京市养老服务机构执业许可证》（许可证编号1100100001），是新修订的《中华人民共和国老年人权益保障法》正式施行的首个取得执业许可证的养老服务机构，在北京乃至全国都具有很强的典型示范效应。
YM・CXM组建了“乐享365”服务体系以及专业的服务团队，由拥有15年日本、中国养老运营经验的高鹏先生担任首席运营官，礼聘来自美国的资深专业培训师、三甲医院的资深护士长以及专业护理院校的养老护理员和中华养生菜大师李铁钢，从“医、食、住、行、护”多维度提供专业保障。目前出租率达到35%以上，每个房间的月租金在万元以上，具体如下：
我们将YM・CXM服务特色总结如下：
YM首创“乐享365”的服务精神理念，提出“快乐的享受CXM度过每一天”。在“乐享365“理念中，定制了乐趣（文娱活动）、乐和（社交活动）、乐观（心理辅导）、乐活（基础服务）、乐享（增值服务）、乐园（硬件设施）六大专属服务体系，让每位长者在此拥有“健康、快乐、安心、有尊严”的生活。
YM・CXM提出“鼓励―指导―协助―替代”渐进式的服务模式：随着长辈护理程度的不断加深，护理深度从鼓励到指导，再到协助，最终发展到替代。在CXM的长期目标和短期目标指导下，长辈的身体状态将会变得越来越好，或是保持在一个良好的状态当中，也是一个逆向的从“替代”到“鼓励”的过程，在这里，通过详尽的护理计划和生活计划，长辈们的自理能力不断提升。在条件允许的情况下，甚至可以达到或是无限接近正常人的水平。此后便可以享受丰富多彩的文娱活动。
YMCXM利用互联网平台，关注老年人的用户体验，用大数据对产品进行精准定位从而有效投放市场。2014年，YM地产官方微博被新郎乐居北京房产官方微博评为“北京房企最具影响力微博”，YM地产官方微信在“中国地产企业微信影响力排行榜”位列第五位，YM地产注重大数据平台建设和数据分析，分析老年人住房、护理、心理等各方面的需求，为长辈提供完善的医疗保障、康复训练、精神娱乐活动。
CXM试图描绘一幅以‘乐’为核心的画卷，以乐趣（文体活动）、乐和（社交活动）、乐观（心理辅导）、乐活（生活照料）、乐享（增值服务）、乐园（硬件设施）六大主题为轴线的生活场景。快乐的生活，是CXM的中心思想，在为高龄者提供必需的生活照料、康复训练、护理服务之外，CXM提供丰富多彩的文娱活动、趣味性的益智活动和社交互动类活动，让长辈们感受到“退而不休”的充实和满足。
（三）YM・CXM的社会评价与发展前景
YMCXM是国内第一家社区嵌入式养老产品、第一家中国获得LEED认证的养老社区、第一家社区内引入三甲医院门诊部的养老机构。美国驻华大使骆家辉先生曾评价：“YMCXM拥有正确的理念，引进了先进的服务体系，塑造了服务标准，对于整个养老地产而言，具有标杆性的示范作用。同时，CXM将造福更多长辈，让他们健康、快乐、安心、有尊严地享受生活。”
未来，CXM将面向全龄老年群体，开设椿萱生活、椿萱保障、椿萱天使、椿萱照料、椿萱园丁、椿萱营养、椿萱家园等多种服务类型。从城市协助型养护公寓核心区到一站式颐养公馆社区，再到嵌入式长者中心，YM养老地产的规划在逐步进阶。
（四） YM・CXM的经验总结
YMCXM是创意经济在养老地产的成功运用的范例之一。YMCXM充分挖掘中国老年人的需求题材，借助商业模式创新建立一套新的供给组合，成功实现住房实物价值和养老虚拟价值的有机整合，项目所提供的硬件设施与软件服务并非孤立割裂，而是围绕以‘乐’为核心的旨在让老年客户安度晚年的理念进行的系列创意实现。
CXM项目的主要开发商YM地产在项目运营中注重取长补短，资源整合。引入美国先进的运营管理经验及服务体系，借助其丰富的市场经验和产品开发能力为高龄者提供全方位高水平服务，关注消费者体验细节，最大限度满足老年人的情感诉求，得到客户认可，打造了品牌形象。
广义虚拟经济范畴内，企业只有创意出最大限度满足消费者心理需求的体验价值形式，才能创造出高于产品使用价值数十倍甚至上百倍的虚拟价值。而专注于用户体验的“体验经济”之所以能创造出超越一般物质的价值，完全在于它给客户提供了超值享受这样满足心理需求的体验效果。
五、研究结论
中国改革开放三十多年来的发展历史表明，凡是和广义虚拟经济范畴有关的产业或市场，它们的发展无一不是靠在一个个扣人心弦的生活题材上塑造概念，实现新
如上表所示，多方合作的养老地产项目将会成为趋势，至于不同类型的发起人应当如何发挥自身优势，打造具有独特虚拟价值的养老地产项目的管理经验，还有待于在我国养老地产行业发展的不断摸索中进一步提炼。
综上，我们将用“泛文化产业”开拓人们心理需求的新“蓝海”。当今世界，社会生产力空前发达，人们不再只满足于物质需求，而是更多地追求精神满足，人的全要素生活成为了财富源头。在社会总需求中，人们对各种各样非物质性的需要、愿望、企盼和追求的比重日益增长，体验、服务、品牌、人气、信心等泛文化内涵已与物质商品浑然一体，世界经济正在向服务化、虚拟化转变。YM地产用创意推动养老产业与传统地产的有机融合，加快养老产业的服务化转型，开拓心理需求的新“蓝海”，用创意经济转变发展方式，拓展增长空间。
广义虚拟经济萌生于企业经营这种微观经济的运作实践中，正是众多企业在产融结合的基础上努力开拓的满足人们心理需求的经营范畴，构成了今天市场无限的“蓝海”。非物化的价值细分带来的商业模式创新，使得大量虚拟价值进入交换领域，为企业创造了新的价值空间。
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农村养老商业模式范文6
关键词：消费；需求；市场；发展
今年1-2月份，受市场需求转变、经济下行压力加大、原油价格持续低迷等因素影响，全市线上消费品市场延续了去年的下滑趋势，在线下消费品市场拉动作用下，全社会消费品零售总额保持稳中趋缓的发展态势。
一、当前消费品市场运行情况及特点
1-2月份，在线下消费品市场的拉动下，全社会消费品零售总额同比增长7.8%，低于全省1.9百分点，低于去年全年1.8个百分点。其中，线上消费品市场零售额56.45亿元，同比下降4.2%，增速回落5.5个百分点。
线上市场运行特点：1、从消费区域看，乡村市场增长较快，城镇市场回落较大。乡村线上市场零售额1.84亿元，同比增长9.4%，增速比上年同期提高11.3个百分点；城镇市场零售额54.61亿元，同比下降4.6%，降幅扩大6.1个百分点。2、从行业结构看，批零住餐行业发展差距进一步扩大。线上批发业零售额7.09亿元，同比增长9.5%，增速比上年同期提高7.5个百分点；餐饮业零售额2.49亿元，增长5.3%，增速提高6.6个百分点。零售业零售额46.64亿元，同比下降6.1%，住宿业零售额0.23亿元，下降11.7%，降幅分别比上年同期扩大7.4和13.4个百分点。数据表明，线上消费品市场不同行业发展速度相差20多个百分点，差距比上年同期扩大17.9个百分点。3、从商品类别看，往年热销商品降温，半数商品消费下降。线上23类商品类别中有12类商品消费下降，降幅最大的5类商品是金银珠宝类、家具类、石油及制品类、书报杂志类和家用电器和音像器材类，同比分别下降25.0%、22.4%、12.5%、12.1%和8.7%，分别比上年同期回落10.6、48.8、3.5、3.6和8.6个百分点。
随着我市经济社会的发展和居民收入水平的提高，居民的消费需求不断升级，消费形式不断发生转变。从需求方面看，居民消费从以衣食为主的生存型向文化、娱乐、旅游、教育等享受型、发展型转变，从侧重数量型消费向侧重质量型消费过渡，居民消费正趋向于更加重视安全、环保，更加追求个性化、多样化商品。从供给方面看，市内新业态、新型商业模式不断涌现，现代流通方式蓬勃发展。1-2月份，全市通过互联网开展销售业务的线上贸易企业已有19家，淘东营、金钊源等O2O电子商务交易平台快速发展，线上购物，线下仓储、配送、售后等功能日趋完善，电子商务产业园建设不断有新突破，入驻企业已达60家。全市现有城市商业综合体4家，在建2家。贸易连锁企业22家，门店总数达431家，比去年增加76家。
二、消费品市场运行存在的问题
（一）油品零售额下滑拉低线上零售额。受国际大宗商品价格（尤其是油价）持续走低和小规模加油站分流线上加油站销售量影响，全市线上成品油零售额大幅下滑。1-2月份，全市石油及制品类商品共实现零售额8.46亿元，占线上零售额15.0%，同比下降12.5%，降幅比上年同期提高3.5个百分点，拉低线上零售额2.1个百分点。
（二）传统消费热点降温。受消费政策退出、市场有效需求饱和等因素影响，拉动市场增长的热点如汽车、家电类商品明显降温。1-2月份，全市汽车类商品实现零售额13.71亿元，同比下降5.2%，降幅比上年同期扩大14.0个百分点，拉低线上零售额1.3个百分点。家电类商品零售额1.57亿元，同比下降8.7%，降幅扩大8.6个百分点。
（三）重点企业经营形势下滑。消费方式转变下，居民购物有了更多选择，电子商务、商业综合体等发展如火如荼，严重分流了传统实体店的消费群体，首当其冲的是大型商场超市。1-2月份，中心城区8家大型商超共实现零售额13.59亿元，占线上零售额24.1%，同比下降6.1%，拉低线上零售额1.5个百分点。其中下降最明显的是服装类和日用百货类商品。
三、发展趋势及展望
2017年是“十三五”的关键之年，在全市经济改革不断推进，社会保障体制日趋完善，扩大内需鼓励消费政策不断发挥作用下，市场消费领域的利好因素仍然较多。一是按照国务院印发的《关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供给新动力的指导意见》，推动服务消费、信息消费、绿色消费、时尚消费、品质消费、农村消费等六个消费升级重点领域，将对全市消费市场起到一定推动作用。二是“互联网+”创业的带动，以京东、淘宝等为依托的电子商务产业园已初具规模，以及农村电商的发展，将是拉动我市批发零售业发展的重要增长点；三是市委市政府着力打造旅游城市，全市大力发展旅游经济，目前我市正加快推进黄河口生态旅游区创建国家5A级景区，打造一批乡村旅游亮点，旅游经济的发展也是带动全市消费市场繁荣的一个重要力量；四是在国家扩大总需求去产能去库存政策的作用下，房地产等行业将逐渐回暖，带动相关类行业增速回升。展望2017年，我市消费市场发展将继续保持稳中趋缓的增长态势。
四、促进市场发展的建议
（一）提升居民消费信心，增强居民消费能力。积极推动就业创业，稳步提高最低工资标准，千方百计增加城乡居民尤其是低收入群体的收入水平，增强居民消费能力；继续提高城乡低保、农村五保供养标准，完善城乡居民大病保险制度，落实被征地农民保障政策，不断提高社会保障能力，解除居民消费的后顾之忧；加快开展“拆违治乱、打霸治痞”专项行动，优化消费环境。
（二）引导企业转变思路，积极应对市场变化。商贸流通企业要根据市场形势及时转变经营思路，在调整经营范围、提高服务质量、满足大众个性化、多样化消费等方面下功夫，积极与需求端对接。政府要引导传统商贸企业加快经营模式转型升级，扶持一批商业企业做大做强，特别要鼓励和支持一些大型商业企业依托优势开展连锁经营、依托品牌发展电子商务以及特色商品专营；鼓励中小企业开展线上线下相结合的营销策略，积极尝试发展02O模式，推动实体商业创新转型。
（三）顺应消费升级趋势，壮大新兴消费热点。政府要进一步完善养老、健康、教育、文化等服务消费政策；加大旅游产业开发力度，扩大旅游消费；加大对新型电子产品、绿色智能家电和新能源汽车、环保家具建材的补贴力度，加快新能源汽车充电设施建设，继续促进绿色消费。使新兴热点商品尽快形成有效、持续的拉动力，推动市场发展。
参考文献：
