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房产法律论文范文1
关键词:小产权房;法律问题;宏观调控;利益平衡
一、引言
宋庄画家村案——一个具有标志性意义的判决。
宋庄画家村聚集了来自全国各地很多不乏名气的画家。2006年,随着宋庄被规划为北京市十大文化产业集聚区之一,地价也水涨船高,村民基于自身利益开始画家,要求他们退还已出售的小产权房,其中就包括马海涛诉李玉兰案。审理李玉兰一案的北京市二中院认定马海涛与李玉兰所签的《买卖房协议书》无效,判决画家李玉兰在90天之内腾房,马海涛补偿给李玉兰九万余元。
这是一个具有标志性意义的判决,它在更深层次上触及了中国集体土地制度和农村宅基地流转的现行法律制度,同时对政府在房地产市场宏观调控和兼顾社会各方利益平衡中如何扮演好自己的角色提出了挑战。
二、小产权房的概念和历史发展
(一)小产权房的概念
“小产权房”(或乡产权房)是指在农民集体土地上,由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋[1]。这种房屋的权属证书没有房管部门盖章,仅有乡镇或村委员会盖章以证明权属,故称为“小产权”或乡产权房。目前政府出台的所有法律、法规中没有所谓“小产权”或乡产权的概念,“小产权房”只是社会上对这种没有取得完全所有权房屋的一种约定俗成的叫法。
(二)小产权房的历史发展
1.小产权房“十年磨一剑”,小产权房的出现并非近一两年,而是已经十年有余。北京市的小产权房大概从20世纪90年代中期开始陆续出现。然而,从2003年开始,随着建设部的购房风险提示和北京市国土资源局的禁令接连出台,小产权房法律问题才开始频频出现在公众的视野之中。值得注意的是,如果从20世纪90年代中期算起,北京市小产权房的历史已经有十余年,为何直到今天才有相关部门发出这样的风险提示和禁令?有专家认为,小产权房出现这十几年,相关管理部门一直监管不力。正如北京我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖指出的,“小产权房恰恰处在政府各职能管理部门的交叉点上,表面上看很多部门都在管,实际上却是谁都没有真正管。”小产权房“十年磨一剑,霜刃未曾试”,形容其尴尬处境名副其实。
2.小产权房目前的发展现状。小产权房在十多年前还只是星星之火,如今已在全国的“城中村”遍地开花,呈现出燎原之势。就全国范围来看,小产权房在城市房屋开发中,占了相当大的比例。调查显示,北京地区小产权房已占房地产市场的20%,西安占到25%～30%,而深圳有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋,占全市住房总量的49%[2]。可见,小产权房发展到今天已呈难以遏制之势,政府相关部门加强对小产权房的调控和监管已迫在眉睫。
三、“小产权房”的合法和非法化论争
学界对于小产权房的合法、非法化论争存在已久,很多学者和专家也就小产权房存在的利弊进行了深刻的分析。“小产权房”的实质是违法建筑没有完全所有权的房屋,那种认为“小产权房”既有益于农民利益又能实现城乡一体化的观点忽视了“小产权房”背后的一个至关重要的“大问题”——民生问题[3]。从眼前看,农民可以获得部分利益,但长期看来农村集体经济组织趋于利益诱惑势必会将更多耕地变成宅基地来建造“小产权房”,后果很可能是若干年后城市郊区的农民丧失了土地和生活保障。将小产权房认定为,非法化是秉承中国长期以来实行的农村土地(耕地)保护政策,有利于社会经济可持续发展和保护农民的长远利益。
四、小产权房的风险提示和法律处理
(一)小产权房的风险提示
透视小产权房热卖的背后,其实暗藏了其尴尬地位注定存在的高昂风险。根据目前法律,小产权房不能在市场上自由流通,一旦买卖,买卖合同即被认定为无效,正如宋庄画家村李玉兰一案,画家最终不得不将房屋退还给农民。小产权房在房屋配套设施、物业管理、水电等方面都可能存在问题。此外,破坏中国耕地保护制度,在基本农田上违法建筑的小产权房还存在被的风险。还有人提出,“小产权房”存在“链首”(建设环节是否符合规划审批的风险)、“链身”(购买者主体不适格,房屋买卖合同不受法律保护的风险)、“链尾”(权属无法登记,产权不能明确的风险)三个环节的“风险链”[4]。可见,高房价催生下的小产权房,风险重重,城市居民为了自己的切身利益,必须对风险有一个清醒的认知,不要购买小产权房。
(二)小产权房的法律处理
目前,中国政府相关职能部门纷纷诸如通知、规定等文件,对“小产权”房进行法律规制。拉伦茨教授说过,“当抽象、一般概念及其逻辑体系不足以掌握某生活现象或脉络的多样表现形态时,大家首先会想到的辅助思考形式是‘类型’。”[5]我们要根据目前小产权房存在的情况、不同的类型,找寻不同的解决途径。如对于占有耕地开发、建设的小产房应该严格制止,。对于别墅等休闲型以及投资型的小产权房,则应严格限制或者严禁开发、建设。具体处理如下:(1)已经开发而未建的“小产权房”,直接确认为违法,要求停工停建,恢复土地的本来用途;(2)已建未售的“小产权房”区分两种情况,符合土地利用规划、城镇规划的,政府可以考虑收购其上面的“小产权房”作为经济适用房、廉租房,同时由国家管理部门为此类房屋颁发相关的权属证书;未经审批,不符合土地利用整体规划的,对于这种类型也应该确认为违法建筑物加以拆除。(3)已建已售的“小产权房”可以参照情况二处理。
五、小产权房折射出的法律问题分析
(一)注重政府对房地产市场的宏观调控
目前房地产市场呈现比较混乱的发展局面,主要是由于政府在体制和政策上缺乏对房地产市场的有效干预和宏观调控的失衡造成的。一方面,政府缺乏对房地产市场的供求平衡的预测能力,没有充分考虑到城市中低收入家庭和失业家庭对攀升的商品房价格的实际承受能力。另一方面,近十年来的房改政策失当,政府对“廉租房”和“经济适用房”的建设仍然滞后。近年来,国务院办公厅下发的国八条①和国六条②不仅没有稳定住房价,相反出现了中国最高的城市化速度伴随最高的城市房价的奇怪现象。因此,要从根本上解决小产权房法律问题,政府还应该从源头做起,加强和完善对房地产市场的宏观调控能力,加大对廉租房和经济适用住房的建设力度和供应能力。因为只有调整住房供应结构,增加社会保障性住房的比例,改变中国商品住房占大头,经济适用住房不经济,廉租房僧多粥少的住房供应结构,才能从根本上切断小产权住房的供应渠道。
(二)兼顾政府自身利益和社会各方利益的平衡
房产法律论文范文2
随着社会经济水平的提高，我国城镇化的水平持续提升，不断有大量人口涌向城市，尽管这作为国家达到现代化水平的重要标志，以及社会进步的重要因素之一，但是城市化快速发展客观上使得城市用地紧张，而且日益增加的房屋需求量不断推动房价上涨，所以对于很多人来说，拥有一套属于自己的房产变得更加困难。因此，在离婚案件中涉及到房屋产权分割时，夫妻双方都会对家庭共有房屋产权存在客观需求，而且婚姻关系结束更增加了对房屋的需求量，所以如何公平地分割夫妻共有房产成为离婚案件中财产分割的焦点。
二、我国离婚诉讼中房产分割现状和问题的原因
（一）我国离婚诉讼中房产分割现状和问题的立法原因
第一，相关法律规范不完善。
婚姻法调整的对象是婚姻家庭关系，而婚姻关系区别于其他社会关系，具有其特有的特征。如何处理离婚诉讼案件中涉及的不同房产类型，以及如何分割能更利于家庭生活的稳定及和谐，应当作为立法者们首先重视的问题。但是上述问题并非主观凭空想象得来的，更不是主观臆造的，它需要从现实生活中的体验中得出。所以在立法过程中，广泛采纳民众的意志应用到立法，是法律工作者需要做的重要工作。
第二，相关法律规范的更新速度不够及时。
由于我国社会快速发展，不断出现一些新问题，这就要求婚姻法作出相应的与时俱进的变化，特别是针对离婚诉讼案件中对于房产分割的相关法律规范。尽管婚姻法已经对婚姻家庭关系存在期间的家庭共有财产作了相应规定，但是随着我国社会经济的快速发展，家庭共有财产的形式日益丰富，如按揭房、房改房、拆迁安置房、婚前购房婚后获得房产证等多种情况不断涌现，亟待对此作出相应的法律规制。
（二）我国离婚诉讼中房产分割现状和问题的司法实践原因
第一，法官的主观认同不一致。
因为婚姻法的相关规范不够完善，使得司法实践中对于离婚诉讼中房产分割的诸多疑难问题缺乏相应的法律依据，这就需要法官在受理案件时，依靠自己的工作经验，主观理解与判断。所以，法官的个人综合素质直接影响到其受理的离婚诉讼中房产分割的公正性。
第二，传统婚姻家庭观念的影响。
衣食住行是人们生存的基本物质需要，加之我国传统的家庭观念中，认为住有所居是家庭存在的重要前提，因此房产成为当前绝大多数家庭的重要物质资源，难免在离婚诉讼案件中重点考虑房产分割问题，所以房产带来的压力是当前各种生活压力的重要来源。
三、应对我国离婚诉讼中房产分割的建议
（一）夫妻离婚时房屋分割的价值取向
1.男女平等原则。
在受理离婚诉讼案件时，夫妻双方是作为平等的民事主体来解决夫妻共同财产的分割问题。从另一个角度来看，平衡夫妻双方利益的重要途径就是男女平等原则。这一原则是解决我国婚姻家庭关系中各种问题的根本。我国《婚姻法》对此作出了相应的规定，夫妻双方有平等处理共同财产的权利。所以应当将男女平等的原则作为公平解决离婚诉讼案件中房产分割问题的重要前提。
2.照顾妇女、儿童原则。
在离婚诉讼中，妇女、儿童通常属于弱势群体，而保障弱势群体的利益是我国传统文化中的重要思想，因此在离婚诉讼案件中，要实现利益的平衡，就需要在利益分割时对于妇女和儿童的利益进行适当的倾斜。
3.尊重当事人意愿原则。
受理离婚诉讼案件时，涉及房产分割，需要遵循夫妻双方自愿达成协议则通过协议来分割，由此能更尊重双方当时的意志。但是，夫妻双方针对家庭共有房产的协议不能违反相关法律规定，即协议必须合法，由此才能保障离婚诉讼案件中房产分割时保障当事人的合法权益不受侵害。
（二）完善相关立法规定
房产法律论文范文3
【关键字】旅游房地产；选址；定位；品牌；管理
前言：旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游兼居住的功能。包括利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区等地优越的自然条件、地理位置开发具有较高投资回报和多种功能的住宅项目，如景区住宅、海景住宅、风景名胜区度假村、民俗度假村等，以满足人们休闲度假旅游的需求。
1 项目基本概况
九锅箐森林公园占地9430亩，位于重庆市万盛区境内，是重庆能源集团旗下南桐矿业公司经营的资产。该公园是万盛区五大景区之一，同时也是能源集团重点打造的会议中心和疗（休）养基地。为提升景区价值、完善旅游配套设施和实现资产的有效增值，在区政府的大力支持下，南桐矿业公司决定开发与旅游配套的商业性用房和具有度假居住功能的产权式住房。规划的九锅箐休闲度假村项目位于已形成经营规模的九锅箐宾馆附近的地块上，用地面积约180亩，一期拟开发建筑面积26万平方米（住宅约500套），远期规划开发住宅5000套。
2 项目论证之优劣势分析
2.1 主要优势分析：
（1）区位优势。项目位于九锅箐森林公园内，是真正意义上的森林公园地产项目。其地理位置、环境资源优越，距重庆主城区车行两个小时左右，交通便捷，是主城及周边区县人们休闲旅游的好去处。
（2）森林和土地资源优势。公园占地面广、植被层次丰富、树木茂密，拥有天然的森林氧吧资源。公园内现有景点较少，公共配套设施还不完善，拓展延伸旅游景点的空间巨大。九锅箐林地资源产权属于南桐矿业公司所有，适合做低成本的旅游地产开发。
（3）符合当地招商引资方向。随着煤炭资源开采的日渐枯竭，万盛区城市功能转型已迫在眉睫，为加快区域旅游休闲度假基地建设战略的实施，区政府已明确承诺给予本项目各种优惠政策和支持。
2.2 主要劣势分析：
（1）景区季节性强，居住适宜期短。九锅箐海拔1000多米，气候特点以寒冷、潮湿为主，是著名的茶叶种植区。因其气候特点，适合居住、疗休的时间短，多为每年的7-9月份，冬天太寒冷不宜久居，作为旅游地产开发将面临一定的市场风险。
（2）基础设施配套不完善。本项目开发最大的制约因素是道路交通、给排水管网等市政基础设施配套不完善。一是目前从万盛城区到九锅箐只有一条低等级的上山道路，道路陡峭弯道多，路面狭窄，行车条件不太好；二是供水问题，目前山上还未接入市政供水管网，生产生活主要靠山中蓄水供应，大规模的旅游接待和地产开发在道路交通、供水等方面需要有要较大投入。
（3）项目开发缺乏品牌效应。南桐公司尚不具备独立开发本项目的实力，同时也没有同等规模的旅游房地产开发成功经验和人才储备。因此，要实施该项目南桐公司必须做好合理定位，寻找有一定品牌效应、资金实力以及具备成功开发业绩的开发商进行合作，借助其成熟的品牌效应和管理团队，才能有效规避项目开发风险，获得自身的预期收益。
因该项目是集团论证的一个典型的旅游+地产项目，并且具有得天独厚的资源优势和当地政府的大力支持。本人参与了该项目的论证工作，根据工作实践对此类项目论证中的关键问题进行了深入思考并总结如下。
3 旅游房地产项目开发的几个关键问题
3.1 选址问题
从中外旅游度假市场发展趋势来看，度假更注重的是在固定旅游目的地的停留，人们可以通过参与旅游地的娱乐、休息、运动、文化等度假方式来获得一种愉悦的心理体验，因此对住宿及功能配套设施的要求较高。具备恢复个体健康功能，具有主题性和满足高端客户文化需求的度假区是多数项目未来的发展方向。因此，既然是旅游房地产项目，项目的选址是核心问题,由区域到区位再到具体的落地点范围由大到小逐一斟酌考察比选。此阶段应重点考察项目所选地址的区位优势、旅游资源和建设条件。
项目区位的选择应该以区域旅游业发展及资源深度开发拓展空间为背景。由于成本关系,旅游房地产的选址不宜在城市中心,但必须位于大城市近郊,与市区距离不宜过远,应居于该城市的门槛值范围之内；同时要了解当地的季节气候特点以及常年适宜居住时间等问题，要注重良好的自然生态环境，要求项目所在地及周边自然生态较好,环境破坏与工业污染较少；在地形地貌上,旅游房地产项目要求有丰富的自然山水元素等资源,如果自然景观不佳,则应按照规划要求进行适当的造景,通过开发河、湖,或在湖中堆砌岛屿等措施,使其形成起伏有致、高低错落的地形地貌。
项目建设条件（主要是市政条件）的考察也是重点。如果选址周边的市政基础设施和旅游业配套的公共设施比较成熟，那势必可用于综合开发的用地较少，地价水平较高；如果是新的旅游景区开发或者道路交通、供水供电以及通讯等市政基础设施配套不完善的地方，就需要重点测算此类基础设施建设的投资规模、投资总额等情况以及出资方式。如果在享受当地政府招商引资各种政策支持的前提下，由地产开发商独自承担，需考察项目自身的承受能力或者与当地政府协商解决资金问题。
3.2 开发项目的合理定位
