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土地方面的法律法规范文1
关键词：矿山土地复垦；问题；对策
一、矿山土地复垦的历程
1. 国外矿山土地复垦的历程
人类进入第二次工业革命以后，由于新机器、新技术、新发明等不断出现，许多国家开始了对矿产资源的采掘，这使土地遭到了大量的损坏，同时出现了一些修复采矿破坏土地的措施，这是土地复垦的萌芽。20世纪初，美国、德国、英国和澳大利亚等国政府官员和学者们意识到土地破坏问题的严重性，开始着手对矿区废弃土地进行研究，提出了土地复垦及一些针对土地恢复使用的措施建议。早期的土地复垦工作比较简单，一般是对整个污染矿区进行覆土，或者是对废弃土地进行局部修复。
到20世纪70年代，由于对矿产资源的需求急剧增长，各国对矿产资源进行了大规模的开采，整个矿区大量的土地遭到损毁，生态环境遭到严重的破坏，矿区土地复垦因此被重视起来。这时美国、苏联、澳大利亚等国相继开展了土地复垦工作的研究，提出土地复垦概念并在复垦作物选择上作了相关研究，法律法规开始出现，土地复垦技术有所提高，相继出现了土地平整、裂缝填充、植树种草等。
20世纪70年代以后，随着环境问题的日益严重，矿区的可持续发展也受到了极大地关注，冲沟生态系统的要求受到重视，矿区损毁土地的复垦方向逐渐转为生态复垦。美国、前苏联等国相继修订和颁布了有关矿区土地复垦方面的全国性法规，有了相关法律的约束，土地复垦工作逐渐步入正轨。
2.国内矿山土地复垦历程
我国土地复垦最早是在20世纪50、60年代，起步比较晚。当时，由于矿区土地紧张，一些矿区自发地在排土场、尾矿库上垫土种植粮食和蔬菜，用以克服自然灾害带来的吃粮问题。由于我国人多地少，所以早期的矿山土地复垦主要是将废弃地改造成为可耕地，采用填埋、剥离、覆土等简单措施。我国早期的复垦没有相关的理论指导，矿山土地复垦没有得到足够的重视，复垦率很低。
改革开放以后，随着经济的快速发展，社会对煤炭、铁矿等矿产资源的需求不断加大，矿产资源大肆开采引起的环境问题逐渐显现，我国政府开始重视矿区的生态环境及可持续发展问题，国务院、国土资源部、原煤炭部等先后制定了与矿区土地复垦、环境保护等相关法律、法规和规章，如《中华人民共和国土地管理法》、《土地复垦规定》、《土地复垦技术标准》（试行）等。其中《土地复垦规定》明确提出了“谁破坏、谁治理”的原则，使得土地复垦工作有法可依。这些法律法规颁布以后，一些地区开展了一些土地复垦工作，其中由白中科教授亲自主导的山西平朔安太堡露天煤矿土地复垦方工程为我国以后土地复垦工作的开展树立了榜样。这期间，一些学者也进行了大量的研究，引入了一些生物、化学等技术。2006 年国家《关于加强生产建设项目土地复垦管理工作的通知》， 指出应该加强土地复垦的前期管理工作；2011年3月5日《土地复垦条例》公布，明确了土地复垦责任主体，敦促他们自觉履行土地复垦义务，加强了对土地复垦义务人的监管；2011年5月20日《土地复垦方案编制规程》，为指导和规范土地复垦义务人编制土地复垦方案、履行土地复垦义务、落实土地复垦责任提供了技术依据。
二、山西省矿山土地复垦的现状
1.复垦面积大
近几年，在山西省，虽然一些大型的国有煤矿集团已经进行了大量的复垦，效果很明显，但是由于历史遗留问题，山西省还有许多中小煤矿被关闭、兼并重组以后复垦义务人没有确定下来，所以山西省矿山要复垦的土地面积还很大。
2.土地破坏严重，复垦率低
据山西省国土资源厅最新的一份矿山地质环境调查结果显示，全省因采矿活动引发的崩塌、滑坡有754处，影响面积14万亩，而地面塌陷更是多达2976处，影响面积100多万亩。全省累计堆存矸石山10多亿吨，矿山采空区超过5000平方公里。山西省的煤矿以大同、晋城、阳泉、吕梁、太原、临汾等为主，但是这些地区的土地复垦率只有10%左右，并且复垦周期长，平均需要30年。山西省的4个大型国有矿区已治理矸石山的面积占总面积的1/4，煤炭矸石综合利用率还不到总量的30%，山西省的土地复垦工作任务艰巨。
三、山西省矿山土地复垦存在的问题
1.土地复垦法律法规不健全
最近几年虽然国家相继出台了不少土地复垦方面的法律法规，如《土地复垦规定》、《土地复垦条例》等，完善了我国土地复垦在法律法规方面的不足，为我国土地复垦工作的开展奠定了良好的基础，但是每个地方有每个地方的特色。山西省是一个矿产资源大省，尤其是煤矿资源的储量非常大，每年因矿山开采破坏的土地面积相当大，与之配套的矿山土地复垦方面的法律法规还不健全，有待于进一步完善。
2.矿山企业土地复垦意识不高
随着我国《土地复垦编制规程》的出台，凡是新建煤矿和已经开采的煤矿都必须编制土地复垦方案，否则不予颁发采矿许可证和进行采矿证年检。一些煤矿企业为了获得采矿证和进行采矿证年检，请一些中介公司为自己编制土地复垦方案报告，有的负责人都不知道土地复垦是干什么用的，他们对土地复垦方案报告中的土地复垦服务年限、土地复垦质量、土地复垦投资等一点都不了解，只是注重眼前的利益，缺乏长远的眼光。
3.土地复垦方案不科学
随着山西省最近几年煤矿兼并重组工作的胜利和后续五项工作的开展，编制土地复垦方案成了后续五项工作中非常重要的一项。土地复垦方案的编制是非常复杂的，涉及农业、地质、林业、财务等许多专业方面的知识，不是一个人所能完成的，它需要有掌握不同专业知识的人共同完成。一些中介公司为了及时完成矿山企业的任务，编制人员到矿山企业只进行粗略的调查就进行方案编制，并且方案的编制往往由一个人来完成，缺乏专业的知识。这样难以保证编制出科学、合理的土地复垦方案，不利于土地复垦的实施。
4.缺乏完善的监管机制
大部分矿山企业编制完土地复垦方案以后，对后续的土地复垦资金提取和复垦报告的实施缺乏足够的重视。矿山企业没有设立专项的账户，对土地复垦资金进行有效的提取。一方面由于国土资源管理部门工作重心的原因，加上人员配备少、机构不健全，严重影响了土地复垦工作的监督管理。另一方面，要进行矿山土地复垦的实施，如对土地复垦的设计、土地复垦工程的组织实施、复垦后的土地验收等，这些工作都需要一些专业的中介服务机构，但是这些专业的机构比较缺乏，国土行政主管部门也没有精力开展繁琐的事务性工作，进一步影响了土地复垦的开展。
5.土地复垦理论研究和技术研究落后
最近几年，山西省矿区土地复垦工作取得了很大的成就，但是理论落后于实践。没有结合当地的自然条件，只是进行单一用途的土地复垦，没有考虑到生态环境的多样性，导致土地复垦缺乏一定的盲目性，如一些地方塌陷以后，进行简单的填埋，然后种上单一的树种。还有就是土地复垦技术研究注重工程方面，在生物技术方面缺乏充分的研究，导致一些复垦的土地质量低，土地肥力恢复比较慢。
四、完善山西省矿山土地复垦的建议
1.完善土地复垦方面的法律法规，提高可操作性
山西省政府应结合地方特色，出台一些相关的法律法规，为下一步土地复垦工作的开展奠定良好的基础。同时结合国外先进国家在土地复垦工作中的经验，如对土地复垦资金的提取、复垦后土地产权处理、土地复垦工作的监管等，建立与之相配套的法律法规，为土地复垦后续工作的开展奠定坚实的基础。
2.提高矿山企业的土地复垦意识
土地复垦工作最终的效果如何，主要取决于矿山企业，他们是复垦工作的执行者，所以必须提高矿山企业土地复垦的意识。首先政府应该不断加强土地复垦法律的宣传，使矿山企业意识到土地复垦是一项利国利民的好事。其次应加强对矿山企业在土地复垦方面的培训和提出一些税收方面的优惠政策，这样既可以提高他们在土地复垦方面的业务知识，也可以提高矿山企业土地复垦的积极性。
3.加大评审力度，提高编制土地复垦方案的质量
为了提高土地复垦方案编制的水平，一方面国土主管部门应聘请在土地复垦方面有造诣的专家，针对土地复垦涉及的各个方面对中介机构的编制人员进行培训，增加编制人员的专业知识。另一方面，在对完成的方案进行评审时，专家应该从自己的专业角度结合矿区的实际情况提出一些实际性的问题。土地复垦方案涉及许多如环保、采矿、地质、财务等不同的专业知识，中介机构应该聘请一些不同专业的人才，每个人结合自己熟悉的专业知识编制属于自己的一部分，这样方案的质量就提高了，为后续土地复垦工作奠定扎实的基础。
3.加强对矿山土地复垦的监管
土地复垦是一个漫长的系统工程，在实施的每一个阶段，国土资源主管部门要进行一系列的监督和检查，建立一整套的资金保证制度，确保复垦资金的合理使用和专款专用。从省到县，在国土部门中设立专门的监督执法机构，投入大量的人力和物力，对进行土地复垦的矿山企业定期或不定期地开展土地复垦专项执法活动，使土地复垦的管理工作日常化、经常化。
4.加强土地复垦的理论和技术研究
土地复垦的质量和效果取决于土地复垦技术的水平，要从根本上改善矿山企业土地复垦的现状，必须加大土地复垦技术的研究和推广。矿区生态环境比较脆弱，应更加重视生物技术的应用，结合当地的自然气候条件，考虑草种和树种的抗寒性、耐贫瘠性、生长发育速度和土壤改良作用，选择一些适合当地生长发育的植物。同时我们应该借鉴国外一些土地复垦的经验技术，如微生物复垦技术、土壤培肥技术和3S技术等。
参考文献：
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土地方面的法律法规范文2
与土地管理法律不衔接。现行土地管理法律对使用土地、土地登记等方面都作了明确规定。土地调查是查清土地资源和利用状况的基础和必要手段，海域使用权证书换发国有土地使用权证书如果没有经过土地调查，就无法准确确定填海形成土地的面积和四至范围。填海后形成的土地就是现有土地的一部分，需要在土地利用总体规划中确定其地类，需要明确其用途。利用填海形成的土地用于非农业建设如何纳入土地利用年度计划统筹安排，需要慎重。建设项目可行性研究论证时，需要土地主管部门审查，提出建设项目用地预审报告；供地方案经批准后，需要市，县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书，使用国有土地的，需要签订国有土地有偿使用合同或由土地行政主管部门核发国有土地划拨决定书等等。这些问题没有解决，法定程序没有履行，决定了海域使用权证书难以直接换发国有土地使用权证书，说明了海域使用管理法律法规与土地管理法律法规存在明显的脱节。更何况，海域使用权证书与国有土地使用权证书的取得要件，取得方式明显不同，《海域使用证》与《国有土地使用证》证书本身载明的事项有很大的差异性，这也决定了两证无法简单换发。
与《物权法》没有衔接。《物权法》第137条规定：工业，商业，旅游，娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标，拍卖等公开竞价的方式出让。填海造地主要是为了将土地用于工业、房地产开发等项目，依法应当以招标、拍卖、挂牌等公开竞争方式出让国有土地使用权，如果将海域使用权证书直接换发国有土地使用权证书，实际上绕开了国有土地使用权出让的有关规定，土地使用权的取得方式也就无从谈起。这不仅不利于优化市场对资源的配置起基础性作用，而且也明显违反了不动产物权取得原则，引致土地管理的混乱，对原海域使用权人合法权益的保护也十分不利，如转让、抵押土地使用权和处置地上建筑物就缺乏依据了。
与《城乡规划法》没有衔接。城乡规划法第38条规定：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置，使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。在签订国有土地使用权出让合同后，才能领取用地规划许可证。第39条规定：规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件。
签订国有土地使用权出让合同是国有土地使用权出让、取得用地规划许可证的必经程序，是以出让方式取得国有土地使用权的前提，根据城乡规划法规定，没有明确规划条件是不能签订国有土地使用权出让合同，不能出让国有土地使用权的。不能取得国有土地使用权也就是不能取得国有土地使用权证书。海域使用管理法第32条第2款直接规定海域使用权证书换发国有土地使用权证书的简易程序，既没有规定取得国有土地使用权的方式，也没有规定取得国有土地使用权证书应有的要件和程序，与城乡规划法的规定完全割裂，省略、模糊了取得国有土地使用权证书依法应当具备的要件和必经的程序，造成人们对相关法律条文的理解存在差异，同时还使换发证书工作处于被动状态。
在海域使用权证书换发国有土地使用权证书问题上，除了要明确换发要件、程序和适用的法律法规外，还要梳理一些看法，澄清一些认识：
依法管理不是附加条件。有人认为，海域使用管理法第32条第2款规定非常明确，依法应当直接换发，如果附加各种前提条件，不仅违反海域使用管理法，也违反《行政许可法》关于行政许可设定的原则，属于增设行政许可行为。
应当看到，按照土地、规划等法律操作，并非附加条件，而是日常管理的需要。之所以出现问题，实质是海域使用管理法第32条第2款的规定没有保持好与其他法律之间的相互衔接，导致实际工作中相关事项无法操作。从上面相关法律的规定看就可以知道，海域使用权证书直接换发国有土地使用权证书不仅不符合土地管理法律、物权法、城乡规划法的规定，在实际工作中也无法实施。
新增加的土地也要依法办理。有人认为，填海形成的土地不是天生的，也不是通过征收农民集体所有土地成为国有土地的，这种土地是新增加的，是新出现的问题，既然是新增加的土地，就不能利用已有土地管理的模式进行调整。我们认为。通过填海造地，已经使海域改变了自然属性，成为土地的组成部分。既是土地，就要按照土地管理法律法规来调整。
土地方面的法律法规范文3
[关键词]土地评估 分析 SWOT分析法
[中图分类号] F301.2 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2014）-3-340-1
0引言
土地评估的发展程度是土地市场化高低的一个重要的衡量标准，对于土地的利用以及土地市场的运行起着十分重要的作用。SWOT 是优势（Strengths）、劣势（Weaknesses） 、机会（Opportunities）和威胁（Threats）这四个单词的缩写，在战略管理中，SWOT分析法是一种比较常用的分析方法，对于决策的制定和管理都有十分重要的作用。SWOT分析是通过对研究对象的内部和外部的因素进行全面分析，制定相关的解决措施的过程，SWOT分析法根据研究对象的特征，可以为问题的解决提供多种解决方法。本文利用SWOT分析法针对我国土地评估行业发展进行全面分析。
1土地评估的优势分析
当前，土地评估行业中，具备一定的优势，主要有以下几个方面。第一，土地评估具有较高的科研水平。当前，我国土地评估的相关专业在教育和科研方面，是顺应土地有偿使用制度进行推进和发展的。在科研教育方面，我国的土地评估相关专业已经进入了全日制教育的阶段，当前很多学校都开设了土地评估的相关专业，与此同时，还有高效的专业教师队伍作为保障，为土地评估的科研教育提供一定的帮助和保障。在土地评估中，还建立了完善的行业组织，根据《中国土地估价师协会章程》，中国土地估价师协会的成立，为土地估价的行业组织提供了一个平台，可以协调全国的土地评估人员和组织进行自我管理和提升，引导土地评估的相关人员按照法律法规进行工作。另外，行业组织还不断完善各地的行业自律管理规章制度、组织土地估价师的资格考试和再教育等工作，为土地评估行业的发展提供了一个良好的保障。
2土地评估的劣势分析
土地评估行业的发展，具备一定的优势，但同时也存在一些问题。第一，当前的土地评估企业一般规模都比较小，当前我国从事土地评估工作的企业一部分是由原国土行政管理部门的评估所改制而成的，另外的则是社会上相关的企业构成的，由于土地评估行业的发展时间并不长，在很多方面也还有缺陷，因此对土地评估企业的发展有一定影响，导致土地评估企业的发展受到阻碍，大多规模比较小。第二，当前很多土地评估企业在竞争中存在恶性竞争的现象。据调查，当前我国从事土地评估工作的企业大约有两千多家，土地评估行业中受到土地数量的影响很大，在供求关系上一般都是供不应求的现象，加上当前对于土地评估方面的法律法规还不够完善，很多企业在市场运营的过程中为了保证自己的利益而采用各种竞争方式，存在一些恶性竞争的现象，而且这种现象还有严重的发展趋势，对我国土地评估行业的发展有十分重要的影响。第三，土地评估行业的诚信存在问题。土地评估行业的诚信问题一直都是行业发展的一个难题，诚信问题的产生有两个方面，一是行业内部的，还有一个是行业外部的。当前我国土地评估行业的法律法规体系不够健全，企业在经营的过程中会以利益为导向，导致诚信问题频出，对土地评估行业的发展带来很大影响，因此，要加强法律法规的不断完善，规范土地评估企业的操作手段和方法，提高企业的诚信度，促进土地评估行业的快速健康发展。
3土地评估的外部机会分析
外部环境对土地评估行业的发展有十分重要的影响，在当前土地评估行业中，外部机会主要有几个方面。第一，当前的市场经济体制不断完善，为土地评估行业的发展带来一定的机遇。土地评估行业是具有一定中介性质的，在推动市场经济发展的过程中占据重要地位，而且该行业是以市场为基础进行发展的，市场经济以法律为基础，所以，经济的发展会促进法律的完善，从而对土地评估企业的发展提供相应的保障。第二，当前我国的土地使用制度在不断改革。土地评估的对象就是土地，所以土地制度的不断改革，对于土地评估行业的发展也有一定影响。随着的不断深入，土地评估企业也在不断发展，经过几十年的改革，我国的土地制度已经形成，土地评估行业的发展具有稳定的外部环境基础，给土地评估行业的发展带来了更多的机会。第三，当前房地产市场的快速发展，为土地评估行业的发展奠定了基础。房地产和土地的管理，促进了我国土地评估制度的完善，尤其是近年来房地产行业的不断发展，土地的交易市场也逐渐活跃起来，这为土地评估的发展奠定了坚实的基础。
4土地评估的外部威胁分析
外部环境给土地评估的发展带来了一些机遇，但同时外部环境存在的一些威胁也会给土地评估行业的发展带来一定的挑战。土地评估的外部威胁主要有几个方面。第一，当前外部的法律法规不够健全，法律法规体系的缺失对于土地评估行业的发展而言是一个重要的难题，不健全的法律法规环境容易导致土地评估行业的无序发展，在行业中形成多头管理的局面，难以满足当前行业发展的需求。第二，当前的土地评估发展中，行政干预的现象还比较严重。土地评估企业的发展应该是独立的、客观的，但是当前很多行政部门对于土地评估行业的发展还有一定的管理和控制，虽然当前一些土地评估企业是经过改制的，但仍然有利益关系，同时地方土地行政管理部门对土地的评估报告还有一定的审核权利，因此行政的介入和干预对土地评估行业的发展带来很大影响。此外，当前土地评估行业还和其他的评估行业之间存在一定的隔阂，使得土地评估行业会与其他评估行业进行竞争，比如在市场份额和技术认定方面进行竞争，障碍不利于行业的稳定发展。
5结语
随着我国市场经济以及房地产行业的发展，土地的交易变得频繁，从而也加快了土地评估行业的发展，土地评估行业在发展的过程中，面临了一些优势和劣势，外部环境对土地评估行业的发展也有很大影响。本文利用SWOT分析法对土地评估行业的发展面临的外部环境、优势和劣势等方面进行分析。
参考文献
[1]张昊.浅析SWOT分析法在房地产开发中的应用[J].东方企业文化，2007（03）.
土地方面的法律法规范文4
【关键词】农村土地纠纷；新农村建设
中图分类号：S-9
文献标识码：A
文章编号：1006-0278（2013）03-019-01
一、经济原因
社会经济的发展，土地增值效益的大幅提升，是土地纠纷案件增多的直接原因。
1 在工业化、镇化加快的情况下，占地过多过快，征地补偿仍然是城乡二元化的，这不仅加剧了城乡收入差距，而且造成了农民心理不平衡，导致农民与政府、与开发商之间的矛盾。现行征地办法，基本都是给予失地农民一次性补偿。集体土地被征收以后，往往能为征地一方带来很大的增值收益，而被征地一方所获得的补偿相对较少。集体和农民土地增值收益分配比例不断降低，直接原因在于征地补偿标准提高幅度远跟不上上涨幅度。依照我国现行《中华人民共和国土地管理法》规定，征用耕地的土地补偿费，由三部分组成：一是土地补偿费，标准为该耕地征用前三年平均产值的6-10倍；二是安置补助费，为该耕地年产值的4-6倍；三是被征用土地上附着物和青苗补偿费以及当地政府以国有土地有偿使用收入所做的补贴，总和最高不超过具体地块平均亩产的30倍。但因农地产值相对不高，导致补偿费用偏低，按照法定标准计算出来的补偿费有限，抗风险能力差，难以解决失地农民的长远生计，而且相邻地块的征地补偿往往因用途不同而相差很大。宅基地的补偿则没有明确的统一标准，在实践中，有些地方按着附着物补偿，而有些地方则单独补偿。
2 土地既是农民的生活资料，也是生产资料，如果土地不被征收，农民可以自己耕种，还可以得到国家补贴，取得不错的收入。而土地被征收，征地补偿费用仅考虑被征收的土地原用途和原价值，不考虑土地本身的价值、增值价值及预期收益，补偿标准过低，计算依据不合理。
3 政府征用土地时，土地补偿费集体占了大多数补偿款，由集体统一支配。而政府对集体如何使用土地补偿款缺乏细化，缺乏可操作性的规章制度，致使乡、村层层克扣现象比较普遍，再加上缺乏严格的财务监管监督机制，补偿款发放存在漏洞。
二、政策及法律法规，现行有关土地方面的政策及法律制度设计缺失，是土地纠纷产生的根本原因
（一）政策调整
农业政策的调整，是导致农民收益的变化的根本原因。改革开放后农村实行了，农民承包土地30年、50年不变的政策已深入人心，但在政策执行过程中各级政府提高征收各种税费标准，加上物价上涨等因素，农民种地无利可图，打击了农民生产的积极性。国家适时进行了政策调整：让农民重新看到了种地的益处；免征各种税费，提高农民生产积极性，对种地农民实行政府补贴，提高种地农民待遇。加上粮食价格的提高，外出务工农民即使不出家门，土地也会给自己带来比较满意的收入。
（二）法律、法规频繁修订
法律和政策的契合不协调是纠纷产生的法制性根源。自实施到现在，国家有关农村土地承包问题的政策、条例、法律法规不断出台，如《中华人民共和国土地管理法》、《农业法》、《民法》、《土地承包法》等，有关的政策条例不胜枚举。由于国家整体处于社会转型、经济转轨过程中，使得已有的法律、法规很难适应现实的变化，经常被补充和修订。如《中华人民共和国土地管理法》在1988年、1998年、2004年被三次修订，每次都有新增添的内容。法律、政策的灵活性和多变性与土地变动滞后性和缓慢的过程产生矛盾。针对这种情况，即便是专门从事土地问题研究的人员也难以完全理解法律的真正意义。
三、社会保障缺失
“地不要人”是不少地方的征地补偿方式。被征地农民一次性拿到补偿款，如同国有企业职工买断工龄一样，实质上都是失业，但是工人享受社会保障，被征地的农民却没有。在城市化进程中，出现大批种田无地、上班无岗、社保无份的“三无”农民，他们失去了生存、就业、养老的根本保障，没有办法融入城市，也没有生活的最低保障，从而引发社会问题。
四、征地理由不充分
政府在对农村集体土地进行征收时，利用“公共利益”一词的模糊性，随意将征地原因解释为“公共利益”。没有及时向农民宣传好相关的法律法规，不能将补偿标准及办法及时公开的向被征地农民展示。按照现行法规，土地使用权归农民，而产权属于村集体，在征收及补偿的程序上不完善，农民缺乏有效的参与。在“双主体”制度下，强势“集体”往往会导致失地农民“被代表”。
土地方面的法律法规范文5
一、城市政府经营者角色及其影响
分析中国城市旧城改造项目的常见流程，可以发现在土地出让之前，社会资本等开发力量很少介入，城市政府在近乎封闭的环境下进行工作，体现出“全能政府”的状态（见图1）。
旧城改造项目需要大量的资金投入，主要包括前期研究费、拆迁补偿费、工程建设费等，其中拆迁补偿费用占据了50%以上（见表1），而这些都需要政府先行负担。国内大部分城市的财政无法支撑旧城改造的资金需求，为了有效缓解资金的不足，城市政府往往采用将辖区内的土地使用权由政府回收后再向银行进行抵押贷款的模式来进行融资（见图2）。因此，在旧城改造项目中，城市政府要充分考虑项目盈利和贷款偿还等问题。这一系列过程使得城市政府不可避免地扮演了经营者的角色。
作为城市管理者，城市政府的首要职责是维护城市内各主体的利益及合法权益，努力维护城市发展的公平与效率，即扮演“守夜人”的角色。城市政府的经营者角色，实际上使政府参与到旧城改造的利益分配中，以“经济人”的角色与开发商、被改造者、公众等利益主体产生博弈。这势必会造成与政府主要职责的矛盾，产生一定的负面影响。
首先，一些城市政府出于对经济效益的追求，往往将土地较多地用于商业、居住等用途，同时尽可能提高建设的强度，以达到可出让、更高价出让的目的，使得道路、公园、学校等公共设施得不到保障，城市交通负荷、环境容量等远超合理值。旧城改造中大拆大建模式造成对城市肌理、历史文化的破坏，其根本原因也在于对经济效益的短视追求。
其次，城市政府在前期规划、指标测算等方面过于偏重经济效益，造成隐含的市场风险，一方面，一旦土地的“招拍挂”收入不及预期，城市政府将面临很大的负债危机；另一方面，容易造成价高者得现象，开发者能力、资历匹配度不受关注，风险向开发者转移后，项目不成功造成的各种后果将由城市政府来承担。
再次，城市政府一般成立国有开发平台公司具体负责旧城改造项目，存在国有企业效率低下、市场适应能力差等问题；平台公司因为经济效益的羁绊，对其他更应该关心的环境、社会问题既无精力、也无动力。另外，还可能带来政府与开发商“合谋”剥夺公众利益、权利寻租等一系列其他问题。
二、城市政府经营者角色根源分析
由上可见，城市政府在旧城改造中扮演的经营者角色，对旧城改造造成了诸多不利影响，是一个亟待解决的关键性问题。深入分析问题产生的根源，主要有以下三个方面：
第一，法律法规方面。国务院590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定政府是拆迁主体，开发商及建设单位禁止参与拆迁。同时国家土地储备制度规定，土地储备只能由国土资源部门进行，政府基本垄断了土地一级市场，社会资本一般只能通过“招、拍、挂”的途径获得土地。这便从法律法规层面决定了政府在旧城改造项目中的主导作用。在此格局下，在项目前期决策和土地整备等阶段，社会力量基本被排除在外，从而使前期的资金压力、市场风险主要由政府来承担。
第二，财政体制方面。城市政府对于经济利益的追求，主要原因是财政收入无法满足城市发展对资金的需求。我国采用中央和地方政府分税的财政管理体制，税收由中央和地方政府按一定比例分成。对于地方政府来说，缺乏税源广、税基厚的主体税种，存在财权和事权不统一的矛盾。在“土地财政”难以为继的大背景下，这一矛盾将越来越突出。
第三，考核机制方面。考核可以有效影响各级政府的行政行为，是不容忽视的方面。当前考核指标存在经济指标权重偏大，社会、环境等指标权重偏小的问题，特别对于旧城改造项目相关部门、人员来讲尤为突出。这一现象固然有社会环境指标难于定量等原因，但根本还是在于政府观念的转变。
三、优化改进措施
如前所述，法律法规、财政体制、考核机制是旧城改造中城市政府的经营者角色问题产生的最根本原因。相关问题的破局和完善，应重点围绕此三个方面展开。
法律法规方面是解决问题的重点和难点。法律法规具有稳定性和权威性，同时也综合考虑了各方面的平衡，是较长时期需遵循的框架，轻言突破是不合理也不现实的选择。在保持现有法律法规不变的前提下，本文认为可以从以下两方面加强探索：一是充分利用土地协议出让的方式，出台有针对性的地方法规，使社会资本参与到旧城改造的前期工作中来。旧城与城市发展新区不同，其土地面临的实际上是已有权属的土地置换、改性的问题，这给土地协议出让提供了可能性。二是充分利用“PPP”模式，为旧城改造项目带来资金活力。以往政府在“PPP”模式中，往往进行补贴性引导，在财政紧张的情况下，这种模式仅应用于个别示范性项目，政府的积极性不强。不妨多加强“私-私（Private - Private）”合作，政府专注于政策、办法，真正成为“促进者”和“协调者”，调动各方的积极性，减轻政府负担。为体现公平，减少寻租空间，以上两方面措施都可引入竞争机制，加强公众参与，公开比较整体改造方案的合理性。同时注意竞争的前置，即在旧城改造项目启动和决策阶段引入，以充分发挥全社会的智慧。
财政体制方面，在肯定分税制合理性的前提下，对中央和地方的税费比例进行适当调整，以加强地方政府财力；同时可借鉴英国等国家做法，中央对于地方建设实施专项资金管理，给予适当的补助（见表2）。此外，合理、稳步开征房地产税等也是可能的措施。
考核机制方面，从本源来说，旧城改造是为了让市民生活更好，是为人服务的。政府需改变旧城改造中“见物不见人”的状况，体现服务型政府的作用。物质空间的改造仅是旧城改造的一部分，应降低经济性指标的考核力度，加大社会、环境、文化等方面指标的考核比重。对于旧城改造项目的评价，也应建立社会、经济、环境、文化等综合评价体系。
以上提出了相P措施的主要着力点和方向，每条措施还需以社会经济数据为基础，结合理论研究与实践经验，各级政府与社会团体、机构密切结合，提出细节性的政策、程序、规章等，是一项考验政府行政能力与智慧的工作。
旧城改造将在未来较长一段时间内，成为中国城市发展建设的主要方面。而城市政府在旧城改造中的经营者角色，是造成目前旧改开发容量过高、公共设施配套不足、城市肌理破坏、文脉断裂等一系列问题的关键性因素。城市政府经营者角色由法律法规、财政体制、考核机制等三方面主要原因造成，在现行背景条件下具有一定必然性。然而，在现有法律法规、分税制财政体制不变的前提下，通过土地协议出让、PPP模式的应用以及竞争机制的引入，中央、地方分税比例的调整，新税源税种开辟，考核机制改革等措施，可以使城市政府在旧城改造项目中，逐渐从对经济效益的追求中解脱出来，从而真正成为城市公共利益的维护者，各方利益冲突的协调者，多方力量的引导者以及各方行为的监督者的角色，回归到“政企分开、政资分开、政事分开、政社分开，建设职能科学、结构优化、廉洁高效、人民满意的服务型政府”的目标上来。
参考文献：
1.陈江红.城市房屋拆迁中的利益冲突及其调整机制研究.南京工业大学.2005
2.彭慧.旧城改造中城市政府的角色定位分析.理论月刊.2007.12
3.生伟.地方政府在棚户区改造过程中的角色初探.吉林大学.2008
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土地方面的法律法规范文6
20世纪90年代以来，受种田劳作辛苦、收入相对低下等客观因素的影响，很多地区大量农民进入工厂工作，并将各自的耕地抛荒或闲置。为解决这一问题，不少村委组织就将农户抛荒、闲置的分散土地集中起来，集中成片地转包给其他愿意承包经营的农户，同时约定原承包土地上的义务也由现承包人来承担。
这种做法对维持农业生产的稳定起到了一定的积极作用，但是在审判实践中，存在土地流转操作程序不规范、对承包经营权流转管理缺位以及种植行为受经济利益驱动等诸多问题，导致土地承包经营权流转纠纷不断增加，且不少纠纷棘手难处，需引起关注。
引发土地承包经营权流转纠纷的主要原因
1.土地流转协议对所种植的农作物约定不明。比如，原本双方合同中约定种植的是水稻，但随着经济产业结构的调整，承包方改种水蜜桃、葡萄等其他经济作物，由此产生不同的经济收益，引发纠纷。
2.土地第一次流转后未经发包方同意而转包。许多农民认为土地承包下来后自己就可以随意处分，根本不经过发包方同意就转包，导致土地多次流转，中间环节复杂，参与者甚多，极易产生纠纷。
3.要求终止未到期合同。许多农民只注重眼前利益，认为种地没“钱途”时就随意处置土地，但当看到国家政策变化，发现种地有利可图时，又强拿硬要，即使合同未到期也想尽办法要回土地。
4.要求提高土地租金。随着各项生产生活的成本不断上涨，农民以各种理由提高租金，承包方一旦不按照要求提高租金，发包方就不出租土地，承包方只能依靠诉讼来维护自身权利。有的地方有的干部容易陷入两种工作误区。一是一心想抬高租金标准，美其名曰是维护流出方农民利益。另一种是一心压低租金标准，美其名曰是便于招商以促进土地流转。其实这两种心态都不可取。我们的地方领导一定要客观公正地正确评估当地土地收益，让流转双方在真实客观的前提下，自愿签订土地流转合同。
5.合同到期后土地复耕问题约定不明。在签订协议时仅仅约定到期时间，很少考虑到期返还土地后的复耕责任问题，到底由谁来承担土地恢复到可利用状态大多未予明确，导致纠纷频发。
规范和加强土地承包经营权流转的对策建议
1.加强土地流转的规范管理。土地流转涉及土地所有者、土地经营者、承包者等多方面的利益，流转必须按规范的操作进行。流转双方要签订流转合同，明确流转的形式、数量、年限、条件及双方的权利、责任、义务等。合同要经过有关部门的鉴证，确保合同的规范性和有效性。相关职能部门应进一步建立健全农村土地流转登记制度，使流转管理工作正常化、规范化。村委会要根据各自区域的实际流转情况进一步梳理，对已流转的农田情况做一次全面清查，并将流转情况进行登记、备案，进行有序管理。
