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养老机构的市场前景范文1
任何产业的发展都离不开资金的支持，养老产业作为新兴产业对资金更是有着巨大的需求，充裕的资金投入是养老产业快速发展的前提。目前,河北省养老产业尚处于初级阶段，财政拨款、社会捐助和单位自筹是发展资金的主要来源，通过金融渠道融通的资金非常少,仅限于少量的银行贷款。这种以政府投资为主,金融市场融资为辅的融资机制,尽管在养老产业的启动阶段能有一定的影响，但随着养老产业的发展,该模式已越来越显示出了其不适应性，财政拨款受到政府有限财力的限制，社会捐助时间长，单位自筹渠道有限，传统的模式不可能在老龄化程度不断加深的大环境下，一力承担越来越重的养老负担。虽然政府的投入也在逐渐加大，但毕竟很难满足养老产业迅速发展的需求。
河北省养老产业发展所面临的最大瓶颈之一就是资金短缺。根据发达国家的成功经验,在高效的产业融资机制创建过程中,财政拨款、自筹资金等融资方式只能发挥辅作用,处于主导地位的核心机制则依赖于金融市场的创新与发展。这是由金融市场独具的融资规模大、速度快、信息广且持续稳定等优点所决定的。总之,要解决河北省养老产业发展资金短缺问题,确保资金投入到位,就必须改革现有的融资机制,逐步建立起以财政拨款为引导、社会资本投入为主体、金融市场融资为核心,多形式、多层次、多渠道的新型融资机制。
另外，迅速增长的庞大的老年人口群体和随之快速增长的老年人购买力,无疑会促成一个更为广阔的老年消费市场。在这一充满发展前景的新兴市场上,将蕴涵着养老产业前所未有的机遇,也孕育着商家们千载难逢的商机。对金融业而言,老年人对保险产品的需求、银行服务的需求、投资理财的需求以及整个养老产业发展的融资、结算和咨询需求都无不蕴藏着巨大的市场开发潜力。通过挖掘这些潜力,扩大金融部门的业务范围，优化业务结构,分散经营风险,提高经营效益。21世纪是人口老龄化的世纪,金融只有率先支持养老产业发展,抓住机遇，才能为自己赢得广阔的发展空间,实现长久繁荣发展。
二、金融支持养老产业的思路
对于河北省而言，金融支持养老产业的首要任务就是融资，只有率先解决资金的瓶颈问题才能促成养老产业的规模效益，其次应该注重老年产品的巨大消费市场，设计出独具特色的老年金融产品，具体内容如下：
（一）“倒按揭”模式又称以房养老，是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、期望余命、房产现值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，以年金的形式每月给房主一笔固定的钱。一方面，该模式为养老者提供了经济保障，另一方面，它也为金融机构带来了盈利业务，从而可以吸收资金进入。该模式是一种能有效结合养老与房产因素的养老新途径，也是一种将房产价值提前变现以提高老年人生活水平的新型金融产品。倒按揭的开发和实施，是对养老与金融的结合，也是对二者的创新与发展。它不仅能提高我国的金融创新水平，而且也有利于我国养老观念的改革。因此，借鉴国外先进经验并结合我省实际情况开发适合我国的倒按揭金融创新产品具有非常重要的意义。中信银行在北京最早实行倒按揭，到目前仍处于试验阶段还没有推广开来，对于我省来说更是一个崭新的概念，无论在学术界还是实践中均存在不少争议。发展模式的选择、法规的完善以及配套机制的建立健全等问题是我省开发倒按揭过程中亟需解决的问题。只有在对发展模式进行理性选择后在现有法律基础上不断完善相关法规并进一步建立建全倒按揭的配套机制，才能够最终实现倒按揭在我省的开发与推行。
（二）养老产业基金模式该模式以中信信托云南“嘉丽泽国际健康岛”运作模式为原型，首先选择政府引导基金或大型投资机构作为项目的主导方，并且加入专业医疗健康服务提供商，提升养老产业整体运作效率和专业化服务水平。该模式资金来源主要为国开行等机构，由信托、私募等金融投资机构设立，随着运营条件稳定后可以准入少量个人投资者，同时引入专业医疗健康服务提供商作为战略合作伙伴。选择健康产业基金作为养老产业基地的运营主体，负责产业布局及基地总体规划，医疗健康服务提供商辅助基地管理运营，并逐步引入其他优质的健康养老服务机构加入。项目运营后，运营主体整合相应资源，更可以吸引大量消费资金，此模式后续发展空间巨大。
（三）综合融资平台模式通过保险公司、信托业积极参与，建立多渠道融资平台。对于房地产、医疗保健和其他需要长期大量投资的行业要发挥不同金融机构优势，构建多种投资模式。例如股权投资、股权合作、全资投资、发行类REITs投资计划等。商业银行借此机会利用他们的渠道，基金账户托管、客户资源，保险，产品创新等提供专业化的服务。不仅能扩大行业范围，同时也有利于丰富产品种类，增加在行业内的竞争优势。
（四）建立专业的金融扶持养老产业园随着政府逐步降低社会资金参与养老产业设施建设的门槛，社会力量正逐渐成为养老服务供给的主体，社会资金通过整合社会资源，抓住京津冀协同发展机遇，发挥我省环京津区位优势，建设一批功能突出、辐射面广、带动力强的集休闲养生、老年教育、老年体育、特色医疗于一体的养老服务基地和产业群，打造养老产业品牌。吸引养老服务企业入驻，培育养老服务产业链。形成一批竞争力强、有实力的养老服务企业集团，兴办连锁化、品牌化、规模化养老服务机构。提供专业的金融支持和专项的产业扶持基金，为夕阳群体打造带有创新金融特色的朝阳产业园区。
（五）开发老年旅游保险产品保险公司应抓住人口老龄化的机遇，充分重视老年保险消费市场，及老年人的特殊需求，为老年人量身打造更多的保险产品，弥补市场的空白。如开发老年旅游保险产品。老年旅游已成为旅游客源市场的一大热点，正在呈现快速增长的势头。据国家旅游局统计，当前全国老年旅游者已经占到全部旅游者的30%左右，仅次于中青年旅游者的比例，老年旅游群体已初步形成规模。该类产品在为老年人提供保障的同时，也能促进新型保险产品的研发，丰富保险产品市场，优化保险产品结构，创造保险收益。
三、金融支持养老产业应注意的问题
养老产业作为新兴产业，国内许多省市不断加大对其的扶持力度，养老产业市场的发展趋于细分化，产业化。该产业以旺盛的生命力展现出朝阳产业的势头。但是对于河北省而言，供给市场存在较大缺失，仍处于发展的初期阶段，尚未形成规模。另外为防止不法商家利用法律漏洞牟利，给养老产业带来毁灭性的打击，对金融支持养老产业发展的探索道路需持谨慎态度。河北省养老产业未来的发展，总体而言既有优势也有劣势，既存在挑战也面临机遇。在面临广阔市场前景的同时，河北省各市县也存在着经济状况发展不平衡，资源分布不均衡等问题。在受到诸多因素干扰的情况下，综合考虑河北省经济状况及人口结构，对于养老产业的发展可探索公司化，特色化，品牌化的研发方向，形成全面、独特、专业的养老产业布局。各市因地制宜，发挥优势，合作互补，在社会转型和经济结构调整的大改革背景下探索出一条新兴养老产业化道路。
四、结语
养老机构的市场前景范文2
行业状况：过去的一年，我国电子商务服务企业超过1万家，电子商务市场交易额已逾5万亿元。行业整体保持稳定的发展态势，前景诱人。
推荐理由：
①市场需求大。据中国电子商务研究中心的《2010年中国电子商务市场数据监测报告》预计：在未来两年内我国网上零售市场交易规模将会步入全新阶段，每年交易额有望首度突破10000亿元，约占全年社会商品零售总额的5％。
②风险投资关注度高。高速发展、高成交额吸引不少风险投资机构关注电子商务，很多风险投资机构已经将电子商务视为门户网站、搜索引擎后第三大WEB2.0“金矿”。
零售服务业
市场前景：2011年1～9月，全国城乡居民收入进一步增加，居民消费能力进一步增强。据国家统计局最新数据显示，去年前9个月中国社会消费品零售总额逾13万亿元，同比增长17％。
随着基本养老、医疗和失业保险的覆盖人群不断扩大，低收入人群的社会保障在不断完善，未来这部分人群的消费意愿和能力将逐步得到释放，这将为零售业带来广阔的市场空间。
推荐理由：
①增长空间大。商务部公布《“十二五”电子商务发展指导意见(征求意见稿)》，提出到2015年，网络零售额相当于社会消费品零售总额的9％以上。统计显示，2011年上半年，我国电子商务交易额近3万亿元，其中网络零售额为3500亿元左右，相当于社会消费品零售总额的4.7％。2015年，社会消费品零售总额有望达到35.4万亿元，如网络零售额占到其中9％以上，将意味着3万亿元的市场规模。
②投资渠道多。创业者可根据自身实际，选择投资项目，如夫妻百货店、社区便利店或服装店等。
③前景好。行业处于成长期。从行业周期来看，我国零售行业还处于成长期，并且我国零售行业产业集中度目前仍旧偏低，因此其外延、内生增长的空间仍旧很大。
餐 饮 业
行业状况：餐饮业仍是被看好的大众化创业行业。据权威部门统计，2011年上半年，我国餐饮业的零售总额达到9579亿元，同比增长16.2％，上半年餐饮业的零售总额占社会消费品零售总额的11.16%。■
推荐理由：
①餐饮是与人们生活息息相关的，是永续产业。不管外界如何变化，餐饮总是处在一个比较重要的地位。
②餐饮由于行业特性，在正确选址的前提下，如果能巧妙吸引顾客，同时做出特色，培养出忠诚的顾客，就能持续实现盈利。
③专家分析，现阶段最具赚钱潜力的餐饮项目，当属早餐店、休闲饮品店和中式特色小吃店。
教育培训
行业状况：据中国社科院公布的数据显示，教育已经超过养老和住房消费，成为居民储蓄的最大目的。据估计，全国居民教育消费额每年约2500亿元。英语培训、婴幼儿教育和计算机培训是教育培训产业的三大支柱。随着市场竞争的加剧和大学毕业生失业情况的增多，越来越多的上班族感受到了前所未有的压力。越来越多的成年人加入到在职教育中，周末培训班、夜校“充电班”等成人教育行业正日益壮大。
推荐理由：教育培训业市场巨大，投资门槛平均10万元，较适合开在办公商务区等商圈。师资是教育培训制胜的关键，只要打出了口碑，生意就会源源不绝。
美容健身业
行业状况：美容业正成为中国继房地产、汽车、旅游和电子通讯之后的第五大消费热点。据行业协会统计，中国目前美容行业市场每年约3000亿元，美容经济平均以每年15％的速度递增，递长率远远超过GDP的增长率。
推荐理由：高额的利润、庞大的市场，每年都有难以计数的美容新产品、高科技护理仪器和高科技瘦身设备等问世；为美容行业带来了巨大的商机。
一般来说，目前一家较规范的瘦身美容院投资成本30～50万元，正常运营后一年半内可收回投资。
老年用品和服务行业
行业状况：按照国际标准，60岁以上老年人口达到10％、65岁以上老年人口达到7％即进入老龄化社会。目前，我国已成为世界上老年人最多的国家，60岁以上老年人口达到1.4亿，占总人口的11％。
我国老年用品和服务的市场需求为每年6000亿元，但目前每年为老年人提供的产品和服务不足1000亿元，供需之间的巨大差距让老龄产业商机无限。
推荐理由：据调查，目前我国城市60～65岁的老年人口中约45％的人还在就业；而城市老人中有42.8％的人拥有存款。老年消费市场是一个现实存在的巨大市场。
目前我国的老年用品和服务产业才刚刚起步，涉及养老机构、医疗保健产品、旅游和房地产等领域，在各方面的专项产品及服务都还亟待开发。
服 装 业
市场前景：服装与纺织是每年为中国提供9％以上GDP和25％以上外汇收入的一个支柱产业，中国纺织服装出口额占世界纺织服装出口总额的1/5。据纺织工业协会统计，2011年上半年，在内需市场拉动下，纺织工业内销实现稳定快速增长，1-5月规模以上企业内销产值达1.6万亿元，同比增长32％，增速高于同期社会消费品零售总额6.9个百分点。
推荐理由：
①从个人投资创业的角度而言，在服饰行业创业途径多。一是可以办服饰加工厂或工作室，进行服装加工。二是可以做服装的市场销售，批发或零售皆可。
②对于资金少的创业者而言，开家服装零售店以完成原始资金的积累，是迈向成功的第一步。而有一定资金量的创业者，可以开销售小公司做服装生产商的销售，或进入服装批发市场。
家装行业
行业状况：中国住宅装饰装修行业市场巨大，据测算，全国人均收入每增长1元，将拉动1.48亿元建筑装饰需求；房屋竣工价值每增加1亿元，将拉动0.92亿元建筑装饰需求。未来的15年间中国需要新建住宅204.71亿平方米。预计2012年，家居装饰业将实现年总产值210OO亿元，年均增长率达到21％。与之相对应的家居相关产品产值更为庞大，预计将接近32000亿元。
推荐理由：
①投资范围广。
养老机构的市场前景范文3
应该看到，我国养老机构在发展过程中还存在着一些问题，比如养老机构缺乏准确定位，为追求经济利益，不正当地赚取利润；同业内相互拆台、恶性竞争；养老机构风险和法律意识不强，牵扯养老机构的诉讼案件近年逐渐增多，等等。我们认为就养老机构如何保持健康持续发展谈几点认识。
一是养老机构必须面向中低收入人群，坚持福利型、公益性的发展方向。
受身体和经济收入等方面的制约，老年人是公认的社会特殊群体。目前，提供养老服务的机构，从设立主体和资金来源上看，一部分是国办社会福利机构。
二是养老机构要进一步拓宽服务范围和覆盖面，扩大服务对象，拓展服务内容。
在人口老龄化快速发展的趋势下，包括选择几个养老的群体在内的广大老年人的养老服务需求也日益多样化。首先，养老机构要切实以入住老人为本，在做好基本的膳食、护理、康复服务的基础上，要重视对老年人的精神赡养和心理慰籍，采取多种方式丰富老年人的文化生活和体育休闲内容，积极开展兴趣培养班、专门知识讲座等老年教育。其次，养老机构要面向社区内的居家老人、残疾人和有需求的家庭开展多种服务，比如入户服务、紧急援助、日间托老赵亮、日常生活照料、医疗保健康复、心理咨询、临时看护以及陪同购物、散步和聊天服务等等。在我国许多城市，如今大多数家庭是双职工家庭，白天上班，无暇照顾老人，而有些仍居住在家庭中的高龄老人、病残老人，生活完全不能自理，需要有人看护。针对这种情况，养老机构投资人和经营管理者可以发挥机构的专业优势，主动介入，在社区内开办托老所。实践证明，社区托老所建设投资少，入住花钱少，便于管理，适合我国老年人口众多、老龄化速度快和经济尚不发达的国情，也适合中国注重家庭、家族的传统文化习俗。
三是养老机构要进一步增强品牌意识，注重连锁经营，规模求胜。
当前，为加快推进社会福利社会化进程，促进老年福利事业的发展，民政部在全国范围内开展了养老服务社会活动，这既为养老服务业的发展提供了有利环境，客观上也对养老机构的竞争力提出了新的要求。在养老服务市场前景普遍看好的同时，老年人的养老服务需求日益多样，选择也更加趋于理性和冷静。因此，面对激烈的市场竞争，要想在养老服务业中占有一席之地，养老机构就必须增强品牌意识，将个性化的养老服务软件打造成一个知命度高、信誉度强的硬件产品，做到人无我有，人有我优，人优我特，人特我强。走以服务求生存，以质量占市场的发展道路。
四是养老机构进一步规范服务，严格管理，节约资源。
选择机构养老的群体中，高龄老人、介助老人、介护老人占有相当大的比重。一方面，入住对象身体状况的多样性和复杂性，增加了养老机构的护理压力。另一方面，养老服务从市场的角度讲，是一个新生儿，此前并没有更多的管理经验可循。比如同入院老年人或其亲属、单位签订的入院协议书的全面、准确和公平问题，签约后是否具有法律效力问题，因管理不善造成智残、痴呆或患有精神病的老人走失问题，是否按照国家颁布实施的现行法律法规和标准提供规范化服务的问题，等等。随着社会的进步，人们的法律意识在不断增强，为了尽可能不出现自身管理入手，采取有效措施规避风险。一方面，要切实提高护理人员的业务素质和能力水平，加强他们的职业道德建设，增强其责任心和爱心；另一方面，制定岗位职责，严格规范操作流程，避免失误和事故发生。
养老服务业是微利的，风险也不小。如何既能够以价格低、服务优赢得具有养老服务潜在需求的老年人的青睐，又能够降低经营成本、保证资金运作通畅、促进机构的良性运行和发展，对养老机构的经营管理者来讲，是一个十分现实的挑战和检验。养老机构要增强成本核算意识，注重投入产出。机构建筑和内部设施设备既要符合要求，功能齐备，又不要贪大求洋，过于豪华。养老机构有自身特点，在人力资源和设备配置上不要一味同医院相比，尤其是内部的医疗设备尽量依靠社会化。真正做到人尽其才，无尽其用。此外，由于部分地区和相关部门对养老机构特别是民办养老机构在养老服务事业发展中的地位和重要性认识不够等原因，部分养老机构没有完全享受到国家的相关优惠政策。甚至个别地方的养老机构还被征收了各种名目的不合理费用，增加了机构的负担，影响了其正常运转。对于这种情况，养老机构要勇于维护自身权益，积极反映问题，争取完全享受到国家的各项优惠政策。
养老机构的市场前景范文4
关键词：养老地产产业链老龄化
随着我国老年人口的不断增加，老年人口的需求日益受到人们的关注。人口老龄化的加剧为我国养老地产的发展带来了难得的机遇。但我国养老地产尚处于起步和探索阶段，规划设计不合理、盈利困难、产业链条断层以及配套服务设施供给不足等原因限制了养老地产的发展。因此，深入分析我国养老地产现状以及存在的主要问题，提出相应的解决对策，对推动我国养老地产的可持续发展具有非常重要的理论价值和现实意义。
一、养老地产发展现状
（一）多方投资主体参与，专业优势突显
从投资主体来看， 养老地产作为新兴产业，市场前景广阔，因此也吸引了大量的投资主体。这些投资主体主要有房地产公司、保险机构、养老服务机构及其他投资机构等等。总的来说，不同投资主体参与养老地产的不同业务，如房地产公司主要进行养老住宅的开发以及养老服务设施的建设，养老服务机构则负责管理养老地产的日常运营与服务工作，保险机构将养老地产与保险、理财产品相结合，并为一些项目提供资金支持。不同的投资主体结合自身优势，合理分工，相互合作，既降低了风险，又推动了养老地产的顺利发展。
（二）[JP3]产品多元化模式初步形成，基本满足不同养老需求[JP]
从产品结构类型来看，我国养老地产产品多元化模式已初步形成。产品类型多种多样，适应于不同年龄阶段的老年人群，基本满足不同的养老需求。如根据老年人身体健康状况以及老年人自身意愿将养老地产分为老年养生社区、老年公寓、养老院、独居式住宅、护理院等，根据居住时间长短又可分为常住型和候鸟型。候鸟型一般适用于高等收入养老人群，而常住型更适用于一般收入人群。
二、存在的主要问题
（一）规划设计不合理
顾名思义，养老地产是养老服务业和房地产业的交叉产业。而目前许多养老地产项目，只谈“地产”，不谈“养老”，实质上仍是追逐经济利润的房地产业。许多养老地产项目进行规划设计时并没有真正顾到老年人的特殊需求，只是一般性的地产规划设计，住宅功能的配置、专业的护理等各方面都不完善。如今的养老地产更注重“以人为本”，满足老年人的实际需求，从居住、餐饮、医疗、护理等各方面进行量身设置。不仅仅是基础服务设施的人性化设计，更需要考虑很多细节，比如卧室中床铺的高度、大小、软硬度，插座和开关的位置等等。
（二）盈利困难
首先养老地产不同于普通地产，不仅投资回收期长，而且资金周转慢、风险大。因此，投资主体多为保险公司，开发商则小心翼翼，谨慎投资。其次，现有的养老地产项目中，公办性质的养老机构收益高于私营B老机构，也更受消费者喜爱。最后，目前我国的养老地产运营模式主要有租赁模式、出售模式以及租赁+持有模式，各种模式均有自己的弊端和风险。缺乏有效的运营模式也使得养老地产盈利更加困难。
（三）产业链条断层
养老地产最为核心的就是相关的生活、娱乐、以及护理配套服务。当前我国的养老地产仍处于产业发展的初期阶段，很多针对老年人的的产业如适合于居家使用的诊断设备以及康复设备、针对老年人的娱乐设施还没出，完整的产业链条尚不具备。
（四）缺口大，配套服务设施供给不足
目前我国养老地产处于供不应求状态，存在很大的缺口。一方面养老地产总量不足，养老地产无论在数量还是质量方面都需要进一步提升。另一方面养老地产大多面向较高收入人群，中等以及中等以下收入人群则基本享受不到服务。并且养老地产地区分布也不均衡，东部沿海发达城市养老地产市场发展较快，而中西部养老地产则发展较慢。养老地产除了硬件系统不完善之外，专业的管理、运营人才也比较缺乏，配套服务设施供给相对不足。
三、推动我国养老地产发展的对策
（一）运用PPP模式发展养老地产
运用PPP模式发展养老地产即将政府资金、良好的信誉与私营企业先进的技术、经营经验相结合，取长补短，从而促进养老地产的快速健康发展。在项目融资时期，由政府制定相关资金优惠政策，同时对养老地产服务和运营效果进行监控。在项目建成后的运营时期，发展全方位一条龙服务。运用PPP模式发展养老地产，既使政府节约了成本，也使企业降低了风险，在实现双方利益的最大化的同时促进养老地产的稳定发展。
（二）加强自身服务能力建设
养老地产不同于普通地产，在设施和服务方面需要投入更多。因此，养老地产业应加强自身服务能力建设，提供更多先进的设施设备，打造专业的服务团队。在后期的服务管理方面，根据入住人群的特殊需求，在医疗保健、餐饮娱乐、以及信息咨询等方面提供全方位系统的服务，从而提高入住人群的生活质量。
（三）加快行业标准建设与监管
目前，我国养老地产市场监管比较混乱，统一的行业标准也未建立。因此，政府应组织有关专家、学者加快制定养老地产行业标准，包括市场准入标准、验收标准以及相关的惩罚措施，并加大对养老地产的监管力度，同时联合相关企业与公众构建三级监督体系，创造良好的产业环境。
参考文献：
[1]何锦荣，吴苹，黄伟破局养老地产[J]上海国贸，2014（10）：92―93
养老机构的市场前景范文5
关键词：反向抵押贷款；以房养老；人口老龄化；银发经济；养老服务
中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2014）08-0044-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2014.08.08
在我国人口老龄化日益突出的背景下，老年人的养老问题成为众多学者关注的焦点。2013年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出将在2014年试点住房反向抵押贷款，实现以房养老的目标。该文件的一石激起千层浪，引发国内外学者与广大民众的讨论。本文对反向抵押贷款的相关文献进行梳理与总结，以期通过文献述评的形式更加系统全面地描述反向抵押贷款的中国化道路。
一、反向抵押贷款在中国的发展与争议
（一）反向抵押贷款的引入与定义
胡江涛和曾祥瑞（1997）是最早将反向抵押贷款的引入中国，通过以美国发展成熟的反向抵押贷款产品为依托，详细地介绍反向抵押贷款的构成要素、产品分类、市场需求、风险防范[1]。杜娟、陈茗（2003）则引入“住宅期货”的概念对反向抵押贷款定义[2]。反向抵押贷款的称谓来自时任中房集团董事长孟晓苏（2002）的倡议，其最早提出开发反向抵押贷款产品：投保人将房屋产权抵押给保险公司，继续终身使用该房屋；保险公司则按月向投保人（受益人）支付给付金，直至投保人亡故，保险公司将该房屋收回处置[3]。蔡清（2003），柴效武、岑惠（2004）则通过比较住房抵押贷款与反向抵押贷款的异同来定义反向抵押贷款，即反向抵押贷款目标群体是老年人，通过将自有的房屋作抵押，从金融机构获得一笔或多笔款项，主要用于生活或其他费用，客户可以选择在死亡前通过出售房产或其他资金来源返还所借本息，或选择死亡时将房屋的所有权转给金融机构[4]。在此过程中，反向抵押贷款本金、利息总额随时间延长、分期放贷而增长，自有资产减少，其现金流方向与住房抵押贷款相反，故名反向抵押贷款[5]。与孟晓苏的定义不同，该定义丰富了反向抵押贷款的经营主体与产品形式，更深层次的展现了反向抵押贷款的本质。柴效武（2004）还更为通俗地阐述反向抵押贷款的概念――“以房养老”，通过明确反向抵押贷款的作用，使反向抵押贷款与社会保障体系紧密相连，大大增加社会对反向抵押贷款的关注[6]。反向抵押贷款从单纯的理论界研究逐步向政策制定与大众视野迈步，理论研究也不再局限于经济领域。鲁晓明（2006）从法律的角度，认为反向抵押贷款是住房所有人以自有住房作担保借款，出借人依据对预期寿命、住房价值、市场风险等多方面因素的判断确定整体贷款水平，分期放款，待条件成就时一次偿还的一种担保方式[7]。从普通民众的角度，反向抵押贷款更多的表现为居民晚年增加收入的途径，或是家庭理财的一种手段[8]。
（二）争议中反向抵押贷款的是与非
早期国内理论界对反向抵押贷款的引入呈现积极态度。孟晓苏（2002）从老年人、保险业、社会三方面阐述反向抵押贷款的优越性：对老年人，反向抵押贷款可以增加老年人收入，提升老年人生活质量；对保险业，可促使保险公司资产额迅速增加，实现保险产品多元化；对全社会，反向抵押贷款可以改变我国储蓄率过高的现状，扩大居民消费拉动内需来，实现国民经济持续发展[9]。李雅珍、邹小（2005）从市场供求角度分析反向抵押贷款的前景，认为反向抵押贷款在我国有可观的市场规模，风险可控，收益对等，法律可行，是寿险公司亟待开拓的领域[10]。肖隽子、王晓鸣（2006）认为我国人口老龄化与其他国家不同，人口基数大、增长快，未富先老，社会保障程度低等因素促使反向抵押贷款与“以房换养”相结合，因此必须建立中国特色的反向抵押贷款体系[11]。李时华（2007）认为我国已进入老龄化时代，必须开发“银发经济”，住房反向抵押贷款通过改变居民养老和消费观念，减少老年贫困人口，促进老年居民消费结构优化升级，完善农村养老体制，是扩大老年消费需求的新途径[12]。在2011年多省出台“以房养老”提案后，对于反向抵押贷款的呼声随之增长，更多领域的学者参与到反向抵押贷款的讨论中。周子渊（2013）从房产税收视角分析认为反向抵押货款可以帮助老年人规避国家税收政策带来的房产价值减损，有利于活跃二手房市场，促进房地产市场尤其是二手房市场的发展，对提高老年人生活质量，减轻国家和家庭养老负担有重要意义[13]。
但在我国部分地区实行“以房养老”试点之后，批评反对之声随之高涨，2013年9月13日，国务院颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》后，质疑之声更是不绝于耳。最极端的说法是反向抵押贷款是政府在养老金亏空后逃避养老责任不作为的噱头，在政府出面辟谣之后该说法才有所收声。其实反向抵押贷款为居民养老提供了不同的选择，但在我国社保体系不健全的背景下，居民对晚年生活的担忧容易对其造成曲解。另一种质疑的说法是认为反向抵押贷款无法在中国实现。这类学者认为反向抵押贷款本身的实施就需要严格、苛刻的条件，无论从宏观视角还是微观视角，其注定是一种小众的金融安排，在基础条件差的中国，注定只能是概念性的规划设想。支持此种说法的李心愉（2013）曾明确指出：反向抵押贷款在我国实施必须具备两个基本条件：一是充分的业务量使保险公司经营有利可图，二是稳定的房价上涨预期支撑房产的估值与交易。但上述条件与中国传统人伦观念与国家房价宏观调控相悖，目前反向抵押贷款在我国不具备可行性[14]。
二、“中国式”反向抵押贷款实施的阻碍因素
（一）金融机构信心不足，配套政策亟待完善
反向抵押贷款引入初期，柴效武、徐智龙（2004）就认为反向抵押贷款与众多保险相似，存在“柠檬市场”问题。在买卖双方信息不对称的情况下，卖方只能按照预期的平均寿命，向寿命长与寿命短的两类客户进行等额支付，长久之后寿命短的客户退出反向抵押贷款市场，留下寿命长的客户，造成房产价值余额不足，卖方巨额亏损。因此他们得出反向抵押贷款的运作须由国家强制进行，即购房机构产生的亏损完全由政府给予补贴[15]。不过这种做法也存在缺陷，当前我国最被看好发展反向抵押贷款的政府机构是养老基金。但是由于社保双轨制与现收现付制的原因，我国养老基金缺口较大，入不敷出，无法对反向抵押贷款运营机构进行相应补贴。另一方面，王永杰（2013）指出，我国房价下行空间大；配套养老设施不健全，床位少，收费高，服务差是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题，直接导致金融机构预期不佳，信心不强，开展反向抵押贷款积极性不高[16]。王云斌（2013）则将反向抵押贷款产品开发与我国的利率市场化相联系，在未实现利率市场化的前提下，利率不稳定因素会增加反向抵押贷款双方的借贷风险，使房产价值与借款人到期累计还款本息总额发生偏差。当利率过低，贷款机构的风险将增加；利率过高，将增大借款人的成本，影响借款人的积极性[17]。从法律层面来说，我国缺乏对反向抵押贷款的相关立法，仅以文件形式做出规范，法律空白之处较大。而在美国，不仅对反向抵押贷款的贷款方有详细的约束，对于借款方也有明确的规定，在借款方无法支付房屋保险与房产税时，贷款方有权要求其提前支付[18]。完备的法律体系成为美国反向抵押贷款健康稳定运行的有力保障。
（二）现有住房体制制约
我国现有居民住房也是制约反向抵押贷款发展的重要因素，首当其冲的便是现有住房产权制度。根据我国现有的《城市房地产管理法》，住宅的土地使用权只有70年，而国外的房产则拥有永久土地使用权。这就意味着土地使用权到期后，国家有权无偿收回土地及其附着建筑物，土地使用续期须重新申请批准。虽然2007年《物权法》规定住宅用地使用期满自动续期，但是实际中并未对具体操作成本做界定，因此金融机构也无法对此做出承诺。在面临拆迁补偿时，土地使用权同样存在争议，而农村的宅基地不允许抵押，更是将反向抵押贷款排除在占据我国四分之三人口的市场之外，诸多因素都导致金融机构对开办反向抵押贷款业务心存疑虑。以陈鹏军（2013）还提出我国现有的商品住宅形式也限制反向抵押贷款的发展。与国外独门独户或独栋院落的住宅不同，我国现有商品住宅多为单元楼房或公寓式住宅。因为公寓式住宅可供盘活、回收资金的空间较小，基于风险控制国外明确规定公寓式住宅不能办理反向抵押贷款[19]。
（三）房地产市场不健全
我国房地产二手市场不发达，金融机构在接受老年人住房之后如何买卖流通，规避房产价值贬损风险，存在较大不确定性。房地产市场的不确定性并不局限于此，王静、王俊霞、荐家壮（2013）认为限购令、保障房、房产税、物业税及国家宏观调控手段和力度让房地产市场变数增加，使金融机构疑虑重重[20]。房价过高则使老年人参与反向抵押贷款能力下降，据测算，双职工家庭利用住房公积金购买100平方米社会平均总价的首套自用住房，北京家庭还清贷款需要27.25年，上海市家庭需33.3年，杭州需15年，南京和广州分别需要25.1年和32.65年。除了未来居民自有住房率会大大降低，老一辈的住房也会成为子女的指望，导致老年人参与反向抵押贷款的可能性降低。房地产中介机构不发达，尤其是房地产评估机构数量有限，存在整体素质不高，评估程序不规范的现象。房地产评估机构缺乏有效监管与约束，对于弱势的老年群体，很难保证评估结果公正合理，严重影响反向抵押贷款的实施与运作效率。
（四）传统道德观念的束缚
目前我国“养儿防老”的观念依然存在，尤其是在农村，由于养老保险覆盖有限，大部分居民仍采取养儿防老的方式。王伟、焦芳（2011）认为老年人晚年生活主要依靠子女，房产作为其一生心血所得，希望由子女传承下去。另一方面，老年人“以房养老”与年轻人遵循的“孝道”紧密相连。从传统观念来看，老年人把住房抵押给金融机构，造成养老责任的转移的表象，将使子女背上“不孝”的罪名。出于对子女的爱护，多数老年人宁愿自己过得清苦一些，也不愿子女承受“不孝”的压力，子女也惧怕传统道德的约束，极力劝说父母不要进行房产抵押。就整个社会来说，反向抵押贷款也没有良好的舆论环境[21]。在欧美国家，居民房产每年都要征收房产税、老人去世后子女继承房产也需缴纳房产税。在此经济环境下，子女对父母参与反向抵押贷款基本无异议，社会养老机构与主流舆论也会倡导建议老年人采取反向抵押贷款提高生活质量。
三、反向抵押贷款的国际经验与“中国化”实践
（一）反向抵押贷款的国际经验总结
反向抵押贷款在国外不外乎政府开办型、政府支持型、私人开办型3种模式。美国涵盖全部3种，日本、新加坡是政府支持型，加拿大则是私人开办型，结合我国实际情况，童汇慧、柴效武（2010）认为我国宜采用福利模式与市场模式结合的模式，既推出政府保障式的反向抵押贷款产品，又鼓励商业部门开发多样化反向抵押贷款产品[22]。随着欧美经验在国内的实践遭遇挫折，近年来许多学者相继引入与中国大陆传统文化相似、经济水平差距较小的香港经验。不少学者认为反向抵押贷款在香港的成功实施，与其完备的法律制度组织框架密不可分。老年人、贷款人（银行等金融机构）、保险人（政府或另外的金融机构）、咨询中介（法律顾问和经纪公司等）和监管方这五个环节的共同参与，使香港的养老按揭特别“接地气”，反向抵押贷款市场结构合理，避免了过度竞争。
（二）反向抵押贷款的中国实践
董建平、韩清河、潘振华（2013）分析总结了反向抵押贷款在中国的5次实践，分别是南京“以租换养”模式、上海“住房自助养老”模式、北京“养老房屋银行”模式、杭州模式以及中信银行“以房养老”倒按揭贷款，指出在上述5种模式中，较为成功的是杭州模式，其成功的主要原因在于将房屋产权是否变更、如何变更、老人养老居住地等问题交由老人自己决定，确保其能够根据自身需求和偏好选择适宜的养老模式。其余模式则由于观念束缚、公信力不足、门槛较高而无人问津[23]。但是这并不说明反向抵押贷款在我国不具备实施条件，王洪卫、石薇、谷卿德（2013）以上海模式为例，认为当前失败的原因在于 “操作断层”：符合条件的老人参与率低，金融机构有参与意愿，但出于政策风险顾虑，真正实施的很少。从根源上说，制度保障缺位是最大障碍，必须以此为突破口开展“以房养老”试点[24]。郝前进、周伟林（2012）则认为大部分实践失败的原因是许多学者将反向抵押贷款简单等同于一般住房抵押贷款，政策制定中将反向抵押贷款实践变成了纯市场行为，对于反向抵押贷款制度本身的高风险，及其运行所依赖的制度保障缺乏足够的重视。倘若政府通过无负值权益担保和住房资产权益保证的制度来降低借款人和放贷机构的风险，住房70年产权和住房资产价格波动都不会成为反向抵押贷款实行的障碍[25]。
（二）反向抵押贷款“中国化”的设想及规划
尽管反向抵押贷款在我国成功实践的案例较少，但并未减少各省市尝试反向抵押贷款的热情，各地学者相继进行实地调查与可行性研究。范雪蕾、高子建（2009）通过问卷调查发现，我国社会养老方式正不断转变，93.55%被调查者愿意到环境较好的外地养老（如到较为温暖的地区养老），以房养老和异地养老各有所长。两者结合：一方面老年人晚年拥有充足的收入，另一方面能为老年人提供舒适的养老环境，一举多得[26]。朱劲松（2011）对我国开展“以房养老”影响因素的实证分析，得出违背传统观念是响老年人参与“以房养老”的最主要因素的结论， “以房养老”能否广泛开展，关键在于如何处理好老年人与子女的关系，其他因素均不起决定性作用[27]。罗莉、王亚萍、徐洋（2012）对武汉市老年居民住房与养老状况进行调查，“以房养老”模式有潜在市场需求和明朗的前景。当前反向抵押贷款发展的困境在于其作为新生事物并挑战传统观念，在我国不容易被接受。只要加大对反向抵押贷款的宣传及完善配套服务，符合我国国情的“以房养老”模式将迅速推广[28]。张茜（2013）在单生命和双生命状态下分别对有赎回权、无赎回权的反向抵押贷款做出定价，对反向抵押贷款在我国的实施提供了理论及技术支持[29]。
对于我国反向抵押贷款的发展规划，国内外学者各抒己见。由于老年人的风险承受能力较弱，反向抵押贷款的实际操作中必须严格控制房产价值波动风险，因此有学者建议在办理反向抵押贷款之初应将10%左右的房产价值作为风险拨备，降低房产价值波动造成的不良影响。与年轻人相比，老年人由于金融财务知识不足，政府须制定通俗易懂的反向抵押贷款条文并切实保障老年人合法利益，反向抵押贷款产品的设计必须重视老年人对现有居住环境的眷恋，不改变老年人生活习惯，使其能安享晚年[30]。以傅鸿源、孔利娟（2009）部分学者认为作为在职职工的财产，现有住房公积金不应参与反向抵押贷款运作，须由政府主导另建机构承担反向抵押贷款的运作职责[31]。陈杰（2013）从反向抵押贷款的政策属性来研究其实施路线，其认为出台反向抵押贷款政策的属性依次是房地产政策创新，金融政策创新，刺激经济增长政策创新，最后才是养老政策创新。因此承办部门应该是住建部来牵头，银监会、保监会来共同设计制定反向抵押贷款产品及其违约保险的规章制度，建立监管体系，民政部在参与其中[32]。陈静（2012）认为构建我国住房反向抵押贷款体系的主要涉及五大功能主体（市场）：政府管理机构及贷款保险机构，反向抵押贷款申请人，合格抵押贷款机构，贷款二级市场，合格独立咨询机构和房产二级市场[33]。此外，反向抵押贷款的开展必须同步设立贷款机构退出机制，防止贷款机构经营恶化对老年人晚年生活造成冲击并隔绝风险传染引发的市场动荡[34]。
四、简评与研究展望
反向抵押贷款的中国化道路经历了曲折的发展过程，在此过程中我国多地进行反向抵押贷款试点，但效果平平。开辟反向抵押贷款的中国化道路需要立足于我国国情，但目前我国对反向抵押贷款的研究还局限在传统理论领域，缺乏必要的定量分析与技术支撑。在反向抵押贷款实施可行性方面，制度化建设则是反向抵押贷款的中国化道路的关键。上述问题均是国内外学者未来将加以深入研究之处。
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养老机构的市场前景范文6
【关键词】老龄化居住；空间结构框架；老年住居体系；房地产
一、老龄化趋势及其引发的社会问题
按照联合国的有关规定，一个国家60岁及60岁以上人口占总人口的10%，或65岁及65岁以上人口占总人口的7%，即可视为老龄社会或长寿社会。继1851年法国成为世界上第一个老龄社会国家之后，世界性的人口老龄化和人口向城市集中的情况越来越呈现增速趋势，而且老龄化正在快速地从发达国家向发展中国家转移。
与世界发达国家自然老龄化相比，我国老龄化增长速度比率要快得多。据第五次全国人口普查证实：到2000年底，我国65岁以上的老人达8811万人，占总人口的6.96%，我国已进入老龄化社会，而且正处于人口老龄化快速发展的阶段。因此，这种加速的老龄化，必然引发众多的严峻社会问题：
第一，物质上，老人的社会保障的费用大幅增加，年轻人的抚养比扩大，老人设施和服务体系的普遍缺乏。
第二，精神上，代际冲突烈度加大加深、老人普遍的孤独感、无助感等等。
可见，老龄化问题是涉及政治、经济、文化和社会诸多方面的十分复杂的社会系统工程和重点课题，牵动着整个社会结构体系的各个层面。
二、建筑老年居住体系的意义
老年住居问题，实质上就是一个重要的社会保障问题，不仅是体现国力和物质文明的重要方面，也是当今崇尚“人本主义”的社会精神文明水平的重要标志，直接影响到社会的稳定与发展。可以说，老年居住体系结构的改善与建立，是提高老龄人群的生活状态和生活质量的重中之重。
作为建筑师，以切实可行的方式，探讨新世纪如何挖掘房地产市场开发潜力，积极建立规划适合老年人居住的建筑网络，规范老年人居住设施配置标准，为调动老年人的潜能，发挥老年人的主动因素，提高老年人的社会参与行为，使老年人在安全、舒适、便捷的居住环境中，真正做到老有所养、老有所为、体现全社会对老年人的关心和关怀，已经成为我们所面临的，迫切需要考虑的问题，具有重要的社会意义。
（一）观念和模式上的转化分析――系统化、层次化的长寿社会框架
1.养老观念转化的原因：
（1）客观上说，“少子老龄化”的家庭结构新变化，使老年抚养系数增大，传统的单纯家庭养老模式已显得力不从心。
新世纪我国将面临着一对夫妻赡养4个老人的局面，一个上有老下有小的中年家庭的赡养功能越来越弱，必将面临着极大的压力和负担，只有更有效地借助社会养老系统，才有可能为老年人创造真正健康的养老环境。
（2）主观上说，社会精神文明的不断提高，老年人自主自立自我意识的不断增强，对于不同年龄层次、文化层次和健康层次的老年人，其自身的养老观念也已经呈现出多元化、多层次的发展趋势。尤其自身及社会保障能力较高群体，对子女的期望已开始明显降低。
2.养老观念转化的结果。养老观念的转化必然带来养老模式的转变。在新的养老观念下，传统的单一的在家养老或集中养老模式都已无法适应新的需求，必将被以离散型为主，社会集中型和传统型为辅的综合养老体系所取代。本着优势互补的原则，建立系统的、综合的、多层次的社会――家庭相结合的高效能社会化养老体系，成为适合我国国情的历史必然。
（二）变挑战为机遇，建立积极的健康的房地产开发和投资体系
1.中国老龄化居住体系的市场及投资
在市场经济条件下讨论老龄化问题，经济因素不能不是一个基础性问题。探讨适合中国的老龄化居住模式，首先需要探讨老龄化居住体系的市场和投资问题。脱离了这一点，在纯技术上的探讨就只能是纸上谈兵。只有对现有市场做出实事求是的评析，才能找到适合中国的老龄化居住模式，并切实付诸实施。
2.充分挖掘老年人房地产市场的开发潜力，带动我国的房地产市场
随着人们养老方式的转变，以及国家相应社会保障政策的出台，良好的市场环境正在逐步形成。老年人房地产开发产业蓄势待发，即将变“夕阳产业”为“朝阳产业”。新世纪，正是我们把握时机，变挑战为机遇，利用老年人这一庞大的消费群带动起一个巨大的市场，最终获得经济和社会效益双赢的大好时机。
老年人房地产市场的开发潜力主要表现为：
第一，方式的转变为房地产市场提供了需求潜能。
养老模式变化直接针对城市老年人居住现状和需要间的矛盾，尤其是城市老人住宅需求实现不均、“空巢家庭”要求转换居住模式的矛盾，带动了居住模式的多元化。包括：两代完全同居型和半分离型家庭居住模式、混合型老年居住模式，即两代家庭混合居住的网络型家庭住宅群、以老人公寓为主的社会集中居住模式等。
它引发的城市老年人对社会养老机构的潜在需求表明，中国在这一领域的开发上还有巨大的市场。因此，总结本国实践、借鉴他国经验，切实根据老人的实际需要开发老年公寓，是很有市场前景的。
第二，收入多元化和社会保障为房地产市场提供了消费潜能。
房产与金融密不可分，一项有效的金融工具能全面启动一个市场。随着“金融先行”政策的实施，目前，我国城市老人居住群的经济收入已呈多元化趋势，存在着巨大的消费潜能。由城市中老年人离退休保险福利费的较大幅度的增长、再就业收入从1990年的15.51元上升至1998年的57.34元、具有较强的购买力和较高的生活需求的高收入亚老人群体的出现可知，我国城市老年人已有较强的经济实力来实现自身晚年居住需求的转变。
【参考文献】
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