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房地产公司财务分析范文1
【关键词】万科；房地产；财务指标
一、房地产行业现状
1988年中国住房制度改革以来，中国房地产投资额占GDP的比重越来越大，2003年房地产被国务院确立为国民经济支柱产业，2008年受国际金融危机影响，全国房地产投资额增长率开始下降，2009年国家为了应对金融危机，拉动经济发展，放宽了货币政策，房地产业出现投资加速、销售增加、价格快速上涨的情况，2010年，为了打击投机性购房行为，政府颁布了“国十一条”等严厉调控政策，随后又密集出台了信贷、土地、税收等政策，房地产市场开始降温，随后几年，政府相继颁布了“国八条”“限购令”等措施，坚决制止部分城市房价继续暴涨。
二、万科集团简介
万科企业股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市现代科教仪器展销中心，1991年l月29日公司A股在深圳证券交易所挂牌交易，是中国大陆首批公开上市的企业之一。
万科1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。过去二十年，万科的营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
三、财务指标分析
（一）偿债能力分析
企业的偿债能力是以资产变现能力来衡量的，资产按变现能力或流动性强弱分为短期资产和长期资产，因此，偿债能力也分为短期偿债能力和长期偿债能力。
1.短期偿债能力
流动比率与速动比率一起使用，用来判断和评价企业短期偿债能力。流动比率和速动比率越高，说明企业短期偿债能力越强。
近三年来万科的流动比率和速动比率都呈下降趋势，说明万科的变现能力和偿债能力都有所下降。而且与同行业保利地产相比其流动比率相差较大，万科的短期偿债能力显然没有保利好。
2.长期偿债能力
长期偿债能力是指企业偿还长期负债的能力，它不仅取决于企业在长期内的盈利能力，还取决于企业的资本结构。一般的长期偿债能力分析侧重于对资本结构的分析，即企业资产对其债务保障程度的分析。
主要指标：资产负债率、产权比率、有形净值债务率、现金债务总额比等。
以资产负债率为例，可以看到万科的资产负债率08、09年保持较低水平，之后逐渐上升，一直都保持了较高水平，属于较高的资产负债率水平，可见其财务风险较大。
（二）营运能力分析
营运能力指企业营运资产的效率与效益。营运能力分析是通过对反映企业资产营运效率与效益的指标计算与分析，评价企业的营运能力，为企业提高经济效益指明方向。营运能力体现了企业运用资产的能力，资产运用效率高，则可以用较少的投入获取较高的收益。
1.应收账款周转率
应收账款周转率越高，平均收账期越短，说明企业应收账款回收越快，企业在应收账款方面的管理工作效率越高，资产流动性越强。
2.存货周转率近三年来稳步上升，说明资金利用的效率提高，存货积压的风险降低。
（三）盈利能力分析
1.期间费用分析
期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平、产品设计、规模经济和对成本管理水平密切相关，13年与12年相比，营业费用增长率较大，其原因是销售规模增长。
2.盈利指标分析
尽管1354.19亿元的全年营收让其收入稳坐行业老大的宝座，但受到行业整体成本上涨等因素影响，其毛利率、净利率出现双双下滑的局面，而这可能也是房企未来共同需要面对的问题。虽然利润率进一步降低，但是万科全面摊薄的净资产收益率依然达到19.66%，与2012年历史最高位持平。
（四）发展能力分析
净利润的增长幅度较2012年下降了10个百分点左右，营业利润较2012年下降了15个百分点左右，说明企I的利润增长幅度回缓，已度过高速增长期，进入平稳发展期。
四、万科发展建议
（一）为了满足未来的资金需求，建议万科继续加快销售，增加经营活动现金流入；充分运用财务杠杆，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道。
（二）万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源，从目前万科管理现状来看，建议进一步优化存货结构，适度控制存货数量。
（三）在看到企业优秀的盈利能力的同时，也要高度重视现金的管理。
（四）做好财务预算和计划，严格控制各项费用支出，逐步降低建筑成本，提高营业额和营业利润。
（五）政策因素主导市场，房地产行业面临重大变局，万科公司应该密切关注国家政策，及时调整战略，顺应政策要求。
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作者简介：
房地产公司财务分析范文2
摘 要 财务风险是企业在经营、管理过程中必须面对和解决的问题，本文以房地产公司为研究对象，对其财务风险的高发环节及成因进行了分析，并提出了相应的应对措施。
关键词 房地产企业 财务风险 高发环节 对策
财务风险是指由于难以控制和预料的因素，使得企业在一定的范围、一定时期内所获得的财务成果、预期的经营目标发生偏差，导致企业蒙受经济损失或更大的收益的可能性。
一、房地产公司财务风险的高发环节
（一）募资环节风险
由于资金供需平衡、宏观经济环境发生变化，房地产公司筹资给财务管理带来了不确定性。筹资风险包括再融资风险、财务杠杆效应风险、汇率风险等。近年来，国际金融市场波动剧烈，国家的货币政策、宏观调控政策日趋从紧，房地产公司筹资结构不合理的情况也比较突出，导致房地产公司筹资困难，财务状况恶化，难以保证项目实施、偿还到期债务，影响房地产公司预期投资回报。例如，一些中小型房地产公司采用担保形式获取贷款，在外部条件影响下资金链断裂时，将导致公司面临较大财务风险。
（二）投资环节风险
房地产公司投入资金后，存在因市场变化造成实际收益和预期收益偏离的风险。投资风险包括再投资风险、汇率风险、金融衍生工具风险、违约风险等。房地产项目投资金额大、周期长，容易发生投资风险，由于前几年房地产市场的持续升温，政府接连出台了宏观调控政策，特别是2013年2月颁布的“国五条”，给国内房地产市场的发展带来较大的不确定性，造成房地产公司未来几年发生投资风险的几率较大。
（三）利率环节风险
随着国家加强对房地产行业政策调控的深化，从2010年开始明确了首次购房标准，2012年1月、2月，央行两次上调了存款准备金率，并将首套房的优惠利率由7折上调至8.5折，加强对房贷的风险防控，利率上调对房地产企业的经营影响较大，导致房地产公司的资金成本增加、预期收益相对减小，有可能造成房地产公司资金无法良性循环，也可能引发财务风险。
二、房地产公司财务风险的成因
对于企业来说，财务风险的产生是由多方面原因造成的，需要客观地分析财务风险的成因，从而采取有针对性的措施加以控制。
（一）资本结构不合理
在目前的经济形势下，国内大多数房地产公司资产负债率较高、资本结构不合理，企业对银行贷款的依赖程度较高、融资渠道相对单一，导致房地产公司缺乏抵御市场风险的能力，在市场发生波动、国家加大宏观调控力度的情况下，可能造成资金链紧张，引发财务风险。
（二）缺乏财务预算管理
预算管理是企业财务管理的核心环节，但部分房地产公司对全面预算管理认识不足，片面强调预算管理中对成本费用的控制，缺乏系统管理、价值管理的理念和措施，将预算和计划混为一谈，对预算的执行、监控力度不够，降低了房地产公司财务管理的质量，有可能引发财务风险。
（三）缺乏现金流管理
对房地产公司来说，净现金流是通过融资和销售房地产取得的现金流入，和购置土地、建设工程款、管理费用、偿还借款等现金流出抵消后的差额。房地产公司现金流量管理要求企业通过融资、存货和应收款项管理等措施，确保企业拥有正向现金流，能够满足正常经营和发展的需要，既要避免现金囤积、浪费，也要避免资金紧张影响经营。我国房地产企业的对现金流管理的重视不足，存在现金流管理和企业战略脱节、缺少全程控制等问题。
三、房地产公司财务风险的对策
根据笔者的实践经验，结合相关文献和研究成果，提出以下房地产公司应对财务风险的对策。
（一）优化资本结构
负债经营可以带来杠杆效益，但要控制好比例。对于房地产企业而言，必须严格控制负债规模，保持产权和债务的合理比例，优化企业资本结构，在充分发挥财务杠杆的作用的同时，有效降低筹资风险。
（二）加强全面预算管理
在市场经济条件下，完善资本运营、加强全面预算管理对房地产公司具有重要意义。科学的预算是筹集资金、贷款的基础，也是进行可行性研究、项目立项评估的重要依据，房地产公司要结合自身情况，建立完整的预算流程、编制合理的预算，加大内部财务控制和对预算执行、监控力度，降低企业财务风险。
（三）加强现金流管理
房地产公司要在对企业发展目标进行认真分析，深入了解外界政治、经济环境因素的基础上，根据自身的实际情况，制定科学、合理的企业发展战略，要实现企业战略和现金流管理相匹配，不仅要避免盲目扩张，也要避免固步自封。房地产公司在现金流管理中，还要考虑企业的生命周期，现金流管理要符合企业在不同发展阶段的特点。在日常的现金流管理中，房地产企业必须做好资金的流动性、收益性和增长性之间的平衡和调节，要从现金流的预算、现金收入管理、现金的支付管理、融资管理等方面做好现金流管理，保障企业实现战略目标。
四、结束语
当前阶段，国内的房地产企业在国民经济中发挥着重要作用，同时也面临着全球经济衰退、政府宏观调控的双重压力，针对财务风险的高发环节有针对性的采取防范措施，是房地产公司实现可持续发展的关键。房地产公司应该多优化资本结构、拓展筹资渠道、降低筹资风险、加强投资项目可行性分析、制定投资组合战略、加强全面预算管理、加强现金流管理等方面采取有效措施，切实降低企业的财务风险。
参考文献：
房地产公司财务分析范文3
【关键词】 房地产企业； 财务能力； 主成分分析； 评价
企业财务能力评价，与企业所处的经营环境有着重要的联系。不同的企业经营环境，企业的务活动的侧重点也各不相同。本文结合我国房地产企业的具体情况，以我国上市房地产公司中8家财务困境ST公司和8家财务正常公司为样本，选取了能较全面反映公司财务状况的10个财务指标为变量，采用主成分分析方法，从较多的财务指标变量中导出主要成分，进行房地产财务能力评价。
一、主成分分析法
主成分分析是通过对原始指标的相关矩阵内部结构关系的研究，找出影响某一状况的几个综合指标即主成分，使综合指标为原始指标的线性组合，综合指标不仅保留了原始指标的信息，彼此又不相关，使我们在研究复杂的问题时能够抓住主要矛盾。
具体方法是将原来众多的具有一定相关性的指标，比如p个指标，重新组合成一组新的相互无关的综合指标F1，F2，…，Fm（m≤p）来代替原来的指标，通常数学上的处理就是将原来p个指标作线性组合，Fi是与F1，F2，Fi-1…Fi+1，Fm都不相关的p个指标的所有线性组合中方差最大者。
这样决定的新变量指标F1，F2，…，Fm分别称为原变量指标的第1，第2，…，第m主成分。其中，F1在总方差（总贡献率）中所占的比例最大，F1，F2，…，Fm的方差（贡献率）依次递减。这些主成分之间不仅不相关，而且它们的方差依次递减，因此在实际工作中，就挑选前几个最大主成分。虽然这样做会损失一部分信息，但是由于抓住了主要矛盾，并从原始数据中进一步提取了某些新的信息，这种既减少了变量的数目又抓住了主要矛盾的做法有利于问题的分析和处理。
二、样本的选择
考虑我国房地产开发企业的具体情况和样本数据收集的可行性，本文选用上市房地产企业进行样本分析。同时，为了求得阈值点（分界点）进行模型有效性的检测及考虑到多元统计方法中强调样本配对的重要性，在样本的选择过程中尽量多地将被处以财务困境ST的房地产公司包含进样本。由于上市的房地产公司数目较少，样本的选择中选取了一些以房地产为多元化经营的公司。本文从上市公司中选取了共16家房地产公司，其中8家为ST公司，同时按照同行业、同时期、同规模的对应原则，选取相应的8家财务健康的上市公司作为匹配样本。
三、主成分分析阶段的变量
在选取财务比率作为变量时，应选取能反映财务能力的指标。本文主成分分析阶段选取了10个财务指标作为变量：净资产收益率（X1）、流动比率（X2）、速动比率（X3）、存货周转率（X4）、应收账款周转率（X5）、营业利润率（X6）、资产报酬率（X7）、资产周转率（X8）、净资产增长率（X9）和净资产增长率（X10）。选取的样本和变量数据如表1所示。
四、主成分分析结果
采用SAS软件的统计分析系统作为工具，对上述变量进行主成分分析，得到10个变量的主成分分析特征值、贡献率和旋转主成分载荷矩阵，见表2、表3。
根据表2，取累计贡献的75%~85%来确定主成分Prini，可取前面四个主成分，它们能够包含较多的信息。
由第一主成分F1可以看出，营业利润率X6和资产报酬率X7具有较大的载荷，而X6和X7都是反映企业的盈利能力，所以可以将F1视作是反映企业盈利能力的综合因子。
第二主成分F2中，存货周转率X4和净资产增长率X5具有较大的载荷，因此可以将F2视作是反映企业经营效率和成长能力的综合因子。
第三主成分F3中，净资产收益率X1和应收账款周转率X5具有较高的载荷，因此可以将F3视作是反映企业盈利能力的综合因子。
第四主成分F4中，资产周转率X8具有较高的载荷，因此F4和F2一样主要反映了企业的经营效率。
由此可以看出，影响企业财务能力的财务指标主要是反映企业盈利能力、经营效率和成长能力的财务指标。
五、评价房地产企业财务能力
表4为各房地产公司财务能力前4个主成分及综合主成分得分，综合主成分为前4个主成分与相应贡献率乘积之和。从企业在前4个主成分上的得分可以看出各企业在盈利能力、经营效率和成长能力等主成分上的优势和不足之处。从表4可以看出，深万科、光彩建设、陆家嘴的综合主成分得分最大，比其余企业值大得多，说明这3家财务状况最好；中华企业、世纪中天、新黄浦、星源、大菲综合指标接近，比其余8家企业的值大，说明这5家企业财务状况较好；最后8家企业财务状况较差。综上所述，综合主成分得分可以较好反映企业的财务状况。
六、结论
通过计算分析可以看出，影响房地产企业财务能力的财务指标主要是反映企业盈利能力、经营效率和成长能力的财务指标。房地产企业可以根据主成分得分认识自身财务能力优势之处和薄弱环节，并提出相应的策略。所采用的策略能有效增加综合主成分得分，为企业制定战略提供一条有效的途径。
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房地产公司财务分析范文4
关键词：会计政策 万科 财务
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的房地产公司，目前其主营业务包括房地产开发和物业服务。1991年1月，公司正式在深圳证券交易所挂牌交易，成为中国大陆首批公开上市的企业之一。本文通过对房地产业的风向标企业――万科的年报和附注等公开信息数据进行分析，剖析其主要会计项目与政策，以了解企业的行为动向。
一、会计政策应用与影响分析
（一）存货政策。存货是指企业在日常生产经营过程中持有以备出售，或者仍处在生产过程，或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等，包括各类材料、商品、在产品、半成品、产成品等。存货是房地产开发企业的一项重要资产，通常其价值占企业资产的比重较大且流动性较强。存货核算的内容基本涵盖房地产开发过程中的各项成本、费用支出，因此对其进行准确的确认和计量有着非常重要的意义。万科的存货按成本进行初始计量，并在资产负债表日按成本值与可变现净值两者较低者再次计量，对可变现净值低于存货成本的差额，计提存货跌价准备。可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。表1为万科近三年来存货跌价准备计提情况。
通过表1可以看出，房地产市场的降温给万科带来了不利影响。与同行业的保利地产与华夏幸福相比，万科在2015年对于存货跌价准备的计提比例较高，这样的差异一方面可能与公司的市场布局有关，另一方面也显示出万科更为审慎的财务策略。报告期内，万科根据测试结果与会计准则的要求，转销存货跌价准备4.5亿元，并增加计提了4.4亿元，增加部分在考虑递延所得税因素后，影响2015年税后净利润3.3亿元，影响归属于母公司所有者的净利润3.3亿元。
（二）投资性房地产政策。对于投资性房地产有两种计量模式――成本计量模式和公允价值计量模式。企业选择不同的投资性房地产会计政策，对其经营成果和财务状况会造成不同影响。近年来，国际会计准则及市场经济发达国家纷纷将公允价值计量模式作为基本的会计计量属性加以运用。随着我国市场经济的发展和资本市场的完善，未来我国的会计准则也将逐步与国际会计准则趋同。就现阶段来看，尽管会计准则允许企业选择公允价值计量模式来计量投资性房地产，但采用这一模式的企业却不多。据相关文献统计，截至2014年12月31日，沪深两市中存在投资性房地产的上市公司共1 145家，其中仅有56家采用了公允价值计量模式。导致这一现象的原因可能有两点，一是会计准则对采用公允价值计量模式设置了比较严格的条件，只有当有确凿证据表明能够持续、稳定地获取投资性房地产公允价值时，企业才可以采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，且一经采用不得转变；二是可能与企业谨慎的态度有关，我国房地产市场虽然经过了十多年的高速发展，但依旧不够成熟，市场还不够稳定，采用公允价值计量模式可能会使企业在不同年度的利润差异较大，影响投资者对企业的判断。
同大部分企业一样，万科对于投资性房地产也选择了成本计量模式，相对于公允价值计量模式，成本计量模式虽然不能反映资产的现时价值，但它更加谨慎，计量起来也相对方便。此外，对于用于银行借款抵押的投资性房地产，成本计量模式能更好地反映资产的抵债能力，降低了资不抵债的财务风险。
（三）应收账款政策。万科对应收款项的管理分为两大类：个别方式评估与组合方式评估。运用个别方式评估时，万科将应收款项分为两类：单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项和单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项。当应收款项的预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）按原实际利率折现的现值低于其账面价值时，万科将该应收款项的账面价值减记至该现值，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益。当运用组合方式评估应收款项的减值损失时，减值损失金额是根据具有类似信用风险特征的应收款项（包括以个别方式评估未发生减值的应收款项）的以往损失经验，并根据反映当前经济状况的可观察数据进行调整确定的。万科将不单独计提坏账准备的应收款项分为组合一和组合二。组合一按债务单位的信用风险特征划分，主要为经单独测试后未减值的应收款项，此类款项发生坏账损失的可能性极小，不计提坏账准备。组合二为除组合一及单项计提坏账准备的应收款项之外的应收款项，万科结合历史经验，采用账龄分析法对本组合的应收款项计提坏账准备。
通过与保利地产的会计政策进行对比可以发现，二者在坏账准备计提方面的政策类似，但在以下几个方面存在差别。首先，对于单项金额重大的应收款项的规定不同。万科将单项金额大于人民币1 000万元的应收账款，及单项金额大于人民币3 000万元的其他应收款视为重大；保利地产将单项金额超过10 000万元以上的应收款项认定为重大。其次，通过对财务报表附注进行分析可以发现，保利地产虽然也有三种坏账准备计提方法，但按账龄分析法计提的比例为100%，也就是说保利地产都是根据账龄分析法计提坏账准备的，而万科则采取几种方法组合的方式进行计提，避免了单种方法的不足，体现了其谨慎稳健的战略。最后，万科和保利地产采用账龄分析法计提坏账准备的比率不同，保利地产采用账龄分析法计提坏账准备无论账龄长短计提比率一律为5%，万科则根据应收款项的账龄不同采用不同的计提比率：1年以内（含1年）账龄的应收款项坏账准备的计提比率为1%，1―3年（含3年）的为5%，3年以上的为30%。通过比较二者的坏账准备计提比率可以发现，虽然保利地产的坏账准备计提比率没有随账龄的增加而增加，存在坏账被低估的可能，但是其总体的坏账准备计提比率却比万科要高，这可能与二者采取的公司战略有关：万科采取的是保守稳健的战略，而保利地产采取的是激进的战略。2013―2015年，万科的坏账准备占应收款项的比率分别为1.06%、0.82%、0.61%，保利地产的坏账准备占应收款项的比率分别为2.46%、1.65%、1.15%。从中也可以看出万科在应收账款方面的风险比保利地产要小，对应收账款的管理能力较好，再一次印证了万科财务战略的谨慎性。然而从财务报表的批注来看，万科也存在一些不足，比如针对应收款项，相对于其他房地产公司，万科没有列出比较重大的应收款项明细，这使得报表阅读者所获得的相关信息只是表面的，因为没有重大的应收款项明细，无法对应收款项的坏账风险有更深入的了解。
（四）收入确认政策。万科的收入来源主要有：销售商品收入、物业出租、提供劳务收入、建造合同收入以及利息收入，其中销售商品收入是万科主要的收入来源。同时满足收入的一般确认条件及以下条件时，万科确认销售商品收入：（1）万科将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方；（2）万科既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。万科按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明（通常是指收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排）时确认销售收入的实现。
房地产企业的资金循环周期比较长，多数楼盘的运作过程可能横跨两个甚至几个会计年度。因此，与普通企业的利润表不同，房地产企业的利润表中的利润反映的是前几年的经营成果和当年的部分业绩；单个年度的实际经营成果应当通过该年存货的变化量查看。另外，房地产企业的预收账款与营业收系紧密，因为很大比例的预收账款将在符合收入的确认条件后结转为收入，不是真正意义上的负债。在这项因素的影响下，房地产企业在预测未来经营业绩时，不能完全依赖利润表数据，应同时参考预收账款余额，比如2013―2015年万科的预收账款明显高于其他住宅类房地产企业，可以预测万科的未来收入情况比较乐观。
（五）折旧政策。房地产企业的存货和固定资产不同于普通企业，因而其折旧政策的影响显得更为重要。万科采用的折旧政策是，对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为公司提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，分别将各组成部分确认为单项固定资产，同时除非固定资产符合持有待售的条件，其他情况下都将固定资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在其使用寿命内按年限平均法计提折旧。在这种折旧方法之下，各个会计期间的折旧额相等，使得企业的收益比较平稳。万科各类固定资产的使用寿命、年折旧率和残值率如表2所示。
万科采用直线法计提固定资产折旧简化了会计核算，但是固定资产在使用前期操作效能高，使用资产所获得的收入比较高，根据收入与费用配比原则，前期计提的折旧额应该比较多，那么万科对于固定资产全部采用直线法而不采用加速折旧法是否合理？答案是肯定的，这与万科所处的行业有关。房地产行业的固定资产类型不同于工业企业，房地产公司的固定资产，如房屋建筑物、办公设备、电子设备、运输设备等，价值损耗都非常稳定，不像工业企业的机器设备那样价值磨损不均匀，需要使用加速折旧法，因而这种方法对房地产企业来说已能够反映其固定资产的折旧状况。
通过与同行业的保利地产相比可以发现，保利地a在2011年以前的折旧政策与万科类似，但在2011年保利地产变更了折旧政策，变更结果如表3所示。通过对比可以看出，保利地产在变更会计政策后增加了折旧的弹性，同时也增加了净利润的操作余地，也就是说存在盈余管理的动机。相比之下，万科一直没有变更会计政策和会计估计，从这一点可以看出，万科采取的是比较稳健的财务政策。
对于融资租赁固定资产万科也采用直线法计提折旧，从财务报表附注来看，租赁资产的折旧年限在租赁期与租赁资产使用寿命两者中选较短者进行计提。然而该方法的不足之处在于，在万科的年度财务报表中并未区分租赁期届满后企业是否能够取得租赁固定资产的所有权，而是一概而论，这有可能造成实际计提的折旧比应计的高从而降低净利润的情况，但也有可能只是附注披露不够完善的问题。
（六）税收优惠政策。2015年万科纳税金额单所得税一项就达145亿元，纳税筹划空间巨大；而所得税作为企业必须缴纳的最重要的税种之一，具有税基大、税率高、税负不易转嫁、计算环节复杂等特点，具备了税收筹划的必要性和可能性。政策方面，新会计准则规定企业所得税采用资产负债表债务法计算，减少了企业的选择空间，在所得税核算方面更体现了企业的实际状况。2008年1月1日起，原来享受税率优惠政策的企业也在5年内逐步过渡到统一的法定税率25%。所以万科目前的纳税筹划主要通过转换销售的方式，以精装房代替毛坯房；小股操盘，合作建房；企业联营，股权转让；捐赠和利息支出扣除的合理规划等进行。
（七）信息披露质量。通过对万科关键的会计政策和会计估计进行重点分析，可知2013―2015年万科的会计政策和会计估计稳定，并没有变更会计政策和会计估计，从这一点可以看出，万科采取的是比较稳健的财务政策，进而可以推断万科管理层利用会计政策或会计估计变更进行盈余管理的可能性不高，延续了以前的会计政策和会计估计，保持了公司会计核算的一致性和连贯性。
此外，在信息披露质量方面万科存在以下问题：（1）万科在存货相关会计政策中没有说明存货发出时如何计价以及采取哪种存货盘存制度，同时对存货跌价准备如何确定也没有详细说明；（2）万科对预收账款和主营业务收入的披露不详细，对于房地产企业来说，预收账款和主营业务收系紧密，正如万科在报表中提到的不符合收入确认的款项列为预收账款，但万科并没有详细说明在什么情况下预收款可以结转为主营业务收入。
二、结论
会计分析的主要目的是消除会计政策或会计估计对会计信息质量的影响。通过对万科存货、应收账款、收入确认等关键会计政策和存货跌价准备、固定资产折旧、坏账准备计提等会计估计的分析，可以看出万科的会计政策和会计估计具有一致性和稳健性，从而能够保证万科会计质量的准确性，同时由于万科近几年来都未变更会计政策，确保了公司的前期财报数据和后期财报数据具有可比性，为财务分析的对比奠定了基础。
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[5]王颖慧.哈佛分析框架下的我国房地产上市企业财务分析[D].对外经贸大学，2010.
房地产公司财务分析范文5
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有关企业财务风险的探讨
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转移定价税收筹划涉税风险及化解
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浅谈企业财务报表分析
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浅析电力企业预算管理与控制措施
加强通信企业成本费用控制浅论
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企业应收票据的风险管控
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我国民办高校财务管理的相关问题研究
房地产公司财务分析范文6
【关键词】基本分析；股票；政策；实战；应用
基本面分析是指通过对影响证券投资价值和价格的基本因素如宏观经济运行状况、行业结构、上市公司业绩、国家的政策法规等进行分析，评估证券的实际价值，为投资者的投资决策提供依据。从基本分析角度出发，影响股价的因素主要包括宏观经济因素，行业因素、以及上市公司本身的因素。选择基本面较好的股票投资，无疑是走好投资的第一步。
一、宏观分析在实战中的应用
宏观分析主要包括宏观经济因素分析和宏观非经济因素分析两方面。宏观经济因素分析主要从宏观经济指标和宏观经济政策两方面分析对证券市场的影响，如GDP、通货膨胀率、利率、汇率以及货币政策、财政政策等的变化都会影响证券市场价格；宏观非经济因素主要是通过影响宏观经济来影响证券市场价格的，如政局的变动可能引致经济的改变，从而影响证券市场价格，战争、动乱则通过影响宏观经济环境而导致证券市场价格变动。在证券投资领域中，只有把握住经济发展的大方向，才能把握证券市场的总体变动趋势，作出正确的决策。
首先，从政策对股票市场的影响看，2009年针对房价增涨过快的现象，国家多次采取措施来抑制投机性行为以控制房价过快增长，使得2009年下半年房地产股价一直处于下跌状态。尤其2010年以来，国家加大了对房地产行业的政策管制。2010年1月10日，国务院出台了“国十一条”，之后房地产股就不再出现大涨的趋势。
2010年9月29日，为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，国家有关部委分别出台五条措施，被业界称作“新国五条”；2011年1月26日，国务院总理******主持召开国务院常务会议，提出了“国八条”。4月13日******总理主持召开的国务院常务会议上提出要不折不扣落实房地产调控政策。国家频繁的出台了这一系列整治房价过快增长的政策，对房地产股产生了严重的负面影响，每一次调控措施出台后都会引起地产股明显的下跌，从而使一直处于较好涨势的地产股价格出现了连续的跌势，以至于2010年下半年至今，房地产股一直未出现较好的涨势。
其次，央行近两年提高存款准备金率和加息的举措也对股市产生了较大的影响。从2010年截至2011年5月4日，央行共九次上调存款准备金率、四次加息，其主要目的是抑制日益加剧的通货膨胀，这也直接影响到了股票市场。上调准备金率和加息会使得银行发放的贷款减少，对金融板块来说是利空。加息也引起了购房需求的减少，使得房地产公司效益降低，引致房地产股价格出现了一定程度的下跌。由于金融、地产等权重板块的持续下滑，使得上证A股和沪深300指数成分股整体静态市盈率下降，从2010年10月至今，大盘也跌了几百点，这主要就是经济通胀以及频繁加息政策密集出台引起的。如果通货膨胀状态好转，经济发展态势走好，股票市场就可能迎来一段表现不错的行情。总体看来，随着通胀压力加大以及在利率和准备金率政策双管齐下的影响下，我国股票市场短期来看，将处于以震荡为主的状态。
二、行业分析在实战中的应用
从证券投资分析的角度看，行业分析主要是界定行业本身所处的发展阶段以及在国民经济中的地位，同时对不同的行业进行横向比较，为最终确定投资对象提供准确行业背景的分析。行业分析的重要任务之一就是挖掘最具投资潜力的行业，进而在此基础上选出最具投资价值的上市公司。
一般来说，如果一个行业是符合国家发展方向、国家政策扶持的行业，那么它的前景比较看好，该行业未来的股票价值也相对高；如果一个行业的发展受到国家的抑制，那该行业的股票价格走势不会太好。行业分析主要从行业结构、行业景气、行业生命周期和产业政策等方面来分析。
中国的生物制药产业起步较晚，但在近些年仍旧取得了飞速发展，产业结构日趋合理化。随着行业整体技术水平的提升以及整个医药行业的快速发展，生物制药行业作为朝阳行业也是医药行业中最具投资价值的子行业之一，具备较大的发展空间。
首先，政策支持对该行业发展形成有利支撑。2009年政府出台了新医改方案，随后相继出台了许多配套文件，并将在三年内（2009-2011）投入8500亿元。2009年5月13日，国务院总理******主持召开国务院常务会议，会议认为，要以生物医药、生物农业、生物能源、生物制造和生物环保产业为重点，大力发展现代生物产业。这一系列利好政策都极大的促成了生物制药板块的不断上涨，2010年生物制药板块就取得了比较好的投资回报。
其次，医疗卫生水平的提高有利于生物制药行业发展。随着诊断在医学及其他方面重要性的增强，分子诊断药物行业也面临良好的发展环境，近年来某些恶性传染病的爆发对传统疫苗行业发展起到有利支撑而新型治疗性疫苗则为行业的快速发展注入新的活力。2009年6月份甲型H1N1型流感蔓延到我国，我国政府迅速展开预防整治措施，积极鼓励研制生产甲流疫苗。鼓励研发创新疫苗的举措迅速营销到了生物制药行业的发展以及其股票态势，从8月27日至31日，国内3家甲流疫苗生产企业华兰生物、天坛生物、海王生物连续三个交易日收盘价格涨幅累计超过20%，并一度出现停牌。在新医改推进、甲流肆虐的背景下，2009年医药股表现非常乐观，在132支医药股中，剔除11支09年才上市的新股和11支业绩差的ST股，有50余支医药股涨幅翻倍，其中海王生物涨幅超过400%，排名第一。医药指数在2009年11月份创出新高，超越大盘6000点时的估值水平，生物制药类的企业作为医药股的新兴主力，业绩更是有了很大的改善，股价也必然随之上涨。
三、公司分析在实战中的应用
公司面分析主要包括公司管理层分析和财务分析两方面。通过对这两方面的分析增加对公司的了解，进而判断该公司的投资价值。一般来说，公司基本分析着重于对公司经营管理能力和盈利能力两方面；公司财务分析着重于财务指标的分析。
公司管理方面的状况直接影响到其在市场上的竞争能力以及盈利能力。管理层行为的理性与否直接影响公司的未来走向。一般而言，在选股时我们注意看该上市公司的管理人员的管理创新能力、工作经验、专业技术能力等。一家良好的上市公司通过理性的投资取得较高的投资回报率，那么该公司的股价也会相应上升，利润回报日益增加，使得公司发展前景更加广阔。例如，苏宁电器，2004年7月21日上市。在管理者有效的管理下，苏宁电器通过细化市场定位、变联营为自营、推出自主品牌等一系列的创新，引领家电连锁营销新的变革，继而成为中国家电连锁零售行业的龙头和先锋，更是当之无愧的行业标杆。2008年半年报显示，2008年1-6月份，苏宁业绩继续保持稳健快速的增长，公司实现营业总收入259.19亿元，其中主营业务收入251.43亿元，比上年同期增长39.41%；实现净利润11.01亿元，比上年同期增长70.36%。经过多次派息、送股后，从2004年7月21日上市开盘价为29.88元一直运作到了2008年的74.84元，后期涨势依然喜人。苏宁电器具有高成长性和资本扩张的能力，2009年中国连锁百强榜苏宁电器位居第一。苏宁电器凭借优良的业绩，苏宁电器得到了投资市场的高度认可，是全球家电连锁零售业市场价值最高的企业之一。
在公司财务方面，通过对其资产负债表、利润表和现金流量表进行分析，从中提取有利于投资决策的信息。通过分析价值性比较高的财务比率指标来探究其盈利能力、偿债能力、投资收益等。公司盈利水平的不断提高，自然伴随着投资者收益的增加。一般而言，市盈率较低者比较高者的投资价值要高。例如，山东黄金，2008年动态市盈率仅12倍，09年市盈率为10倍，具有较高的投资安全边际，因此，这两年山东黄金发展趋势一直比较好，2010年全年业绩仍然处于持续增长状态，以至于其股票达到了历史最高值81元以上。上半年实现销售收入173.7亿元，同比增长68%；实现利润总额8.17亿元，同比增长19%；实现归属于上市公司股东的净利润5.72亿元；同比增加17.8%；基本每股收益0.40元；同比上升17.65%。虽然2010年山东黄金的市盈率较2008年和2009年增长了很多，但其发展状况仍被看好。
以上是我对基本面分析在实战中应用的一些见解，希望借此可以为投资者提供一些有价值的投资建议。当我们进行投资决策时，不要一味的跟风、听小道消息，这些并不能为我们带来切实的投资回报。只有通过对基本面进行全面的分析，抓住要点，对某一行业或某一只股票进行精确的判断与分析，才能做出良好的决策方案，进而取得更高的收益。
参考文献
[1]吕伟.我国上市公司的股票投资价值研究[J].对外经济贸易大学，2007(10）.
钱致昕.我国分行业上市公司股票投资价值研究[D].南京师范大学，2007(03).
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