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关于契税的法律法规范文1
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一、企业资产重组涉税处理
1、企业所得税
关于资产重组企业所得税的法规，目前主要是财政部财税〔2009〕59号《国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（下文简称《通知》）。资产重组是否涉及所得税，关键在于根据该《通知》的规定判断重组事项属于特殊性税务处理还是一般性税务处理规定的范围，符合特殊性税务处理的重组各方获得的股权或资产的计税基础，可以按照被转让资产的原有计税基础确定，即重组事项不涉及所得税；否则，则需要确认交易所得或损失，获得的股权或资产的计税基础要以公允价值为基础确认，即重组事项涉及所得税。
2、营业税
《国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第51号）规定：“自2011年10月1日起，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。同时应注意，即便企业资产整体转让符合不缴纳营业税的规定，但是资产整体出售时包含土地使用权的转移行为属于土地使用权转让，应按土地使用权转让的规定办理变更登记。
3、契税
《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕4号）规定：“自2012年1月1日至2014年12月31日止，公司在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。”同时第三条规定：“两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。”第四条规定：“公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。”第五条规定：“国有、集体企业整体出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。”
4、增值税
关于资产重组涉及增值税的最新税收政策为自2011年3月1日开始执行的国税〔2011〕年第13号文，原国税函〔2002〕420号文、国税函〔2009〕585号文、国税函〔2010〕350号文同时废止。
国税〔2011〕年第13号文对不属于增值税范围的资产转让方式做了进一步明确：“纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。”由此可见，资产重组中转让的资产是否属于增值税征收的范围，关键在于判断是否将与资产有关的劳动力和债权、债务一并转让，若包含劳动力则转让的资产不涉及增值税，否则需要交纳增值税。
二、案例分析：
2012年7月，上市公司A重大重组预案公告称，公司将通过定向增发股票，向该公司的实际控制人公司B（B为非居民企业）发行34，780万股A股股票，收购B持有中国境内有限公司C的50%的股权。增发价6.50元/股。收购完成后，C公司将成为A公司的控股子公司。C公司成立时的注册资本为615，754，200元，其中D公司的出资金额为153，938，550元，出资比例为25%，B公司的出资金额为461，815，650元，出资比例为75%。根据法律法规，B公司本次认购的股票自发行结束之日起36个月内不上市交易或转让。
1、税务规划前的税负分析：
此项股权收购完成后，A公司将达到控制C公司的目的，因此符合财税〔2009〕59号规定中股权收购的定义。尽管符合控股合并的条件，尽管所支付的对价均为上市公司的股权，但由于A公司只收购了水泥有限公司C的50%股权，没有达到75%的要求，因此应当适用一般性税务处理：
①被收购企业的股东：B公司，应确认股权转让所得。
股权转让所得=取得对价的公允价值-原计税基础=6.50×347800000-615754200×50%=1952822900元
由于B公司属于非居民企业，因此其股权转让应纳的所得税为：1952822900×10%=195282290元
②收购方：A公司取得（对C公司）股权的计税基础应以公允价值为基础确定，即2260700000元（6.50×347800000）。
③被收购企业：C公司的相关所得税事项保持不变。
2、税务规划方案
如果其它条件不变，B公司将转让的股权份额提高到75%，也就转让其持有的全部C公司的股权，那么由于此项交易同时符合财税〔2009〕59号中规定的五个条件，因此可以选择特殊性税务处理。
3、税务规划后的税负分析：
①被收购企业的股东：B公司，暂不确认股权转让所得。
②收购方：A公司取得（对C公司）股权的计税基础应以被收购股权的原有计税基础确定，即461815650元（615754200×75%）。
③被收购企业：C公司的相关所得税事项保持不变。
关于契税的法律法规范文2
笔者认为，办理不动产登记不需要提供（无）婚姻登记记录证明，理由如下：
一、要求当事人提供（无）婚姻登记记录证明，没有任何法律依据。结婚证、离婚证是证明婚姻关系存续或者终止的法定证明，即使要求当事人提供相关证明时，也只能是要求当事人提供结婚证、离婚证。
二、不动产登记实行的是依申请登记原则，《〈婚姻法〉司法解释三》不能成为登记机构要求当事人提供（无）婚姻登记记录证明的理由。当事人购买不动产时，可以根据当事人的申请登记在夫妻双方名下，也可以登记在夫妻一方名下。在当事人一方处分不动产时，如果不动产登记在双方名下，则需要另外一方同意的证明；如果当事人一方处分不动产时，如果不动产仅登记在其一个人名下，则不需要提供另外一方同意的证明，因为出现一方擅自处分夫妻共同财产的，登记机构也无法查明，因此责任应当由当事人自行承担。为了防止夫妻一方擅自处分不动产的现象，当事人购买不动产时就应当将不动产登记到双方名下，如果购买时登记在一方名下的，应当尽快变更登记到双方名下。2011年8月31日财政部、国家税务总局《关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》（财税〔2011〕82号）明确规定，“婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税”，也为变更提供了便利。
三、（无）婚姻登记记录证明已经被取消，当事人不可能提供。2015年8月27日《民政部关于进一步规范（无）婚姻登记记录证明相关工作的通知》（以下简称民政部《通知》）明确规定，“自文件之日起，除对涉台和本通知附件所列清单中已列出国家的公证事项仍可继续出具证明外，各地民政部门不再向任何部门和个人出具（无）婚姻登记记录证明”。2015年10月9日《国家税务总局关于简化契税办理流程取消（无）婚姻登记记录证明的公告》（国家税务总局公告2015年第71号），以下简称国家税务总局《公告》）规定，“纳税人在申请办理家庭唯一普通住房契税优惠时，无须提供原民政部门开具的（无）婚姻登记记录证明”。2015年11月27日《国务院办公厅关于简化优化公共服务流程方便基层群众办事创业的通知》（〔2015〕86号，以下简称国务院办公厅《通知》）再次要求 “坚决砍掉各类无谓的证明和繁琐的手续。凡没有法律法规依据的证明和盖章环节，原则上一律取消”。
实践中如果出现确需当事人提供婚姻情况证明情形的，不动产登记机构可以采取如下措施进行审查：
一是由当事人提供结婚证或者离婚证，并结合户口簿上的婚姻状况栏综合审查。上述国家税务总局《公告》就规定了“如果纳税人为成年人，可以结合户口簿、结婚（离婚）证等信息判断其婚姻状况……如果纳税人为未成年人，可结合户口簿等材料认定家庭成员状况”。
二是个人声明承诺。民政部新闻发言人陈日发在例行会上就建议采取个人声明承诺的办法来解决问题。国家税务总局《公告》就规定了“无法做出判断的，可以要求其提供承诺书，就其申报的婚姻状况的真实性做出承诺”。国务院办公厅《通知》也要求“各地区、各部门可结合实际，探索由申请人书面承诺符合相关条件并进行公示，办事部门先予以办理，再相应加强事后核查与监管，进一步减少由申请人提供的证明材料，提高办事效率”。不动产登记时，当需要查清婚姻状况而登记机构又无法查清时，完全可以采取当事人承诺的方式以减少当事人负担。
关于契税的法律法规范文3
随着我县房地产业的快速发展，房地产税收收入大幅增长，占财政收入的比重越来越大。但是房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较多漏洞。根据国家税务总局《关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发〔20*〕82号）及有关法律、文件精神,为进一步加强我县房地产税收管理,发挥税收调控职能,促进黟县房地产业健康发展,现将有关事项通知如下：
一、提高认识，加强管理
房地产税收是财政收入的主要来源之一，各乡镇和县政府有关部门要充分认识房地产税收的增长对黟县县域经济发展的重要性，积极支持并主动配合财税部门依法履行职责，做好房地产税收征管工作。财政、房管等部门要加强沟通配合，要以契税征管为抓手，全面掌控税源信息，严格执行“先税后证”的有关规定，把住房地产税收税源控管的关键环节，实现房地产诸税种间的有机衔接，堵塞征管漏洞，不断提高房地产税收征管质量和效率。
二、坚持依法治税，严格执行国家税收政策
财税等有关部门要严格执行《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国契税暂行条例》、《房产税条例》和《国务院关于加强依法治税严格税收管理权限的通知》（国发[19*]4号）等法律法规和文件精神，严格执行国家税收政策，做到依法征税，应收尽收，不得擅自越权制定出台违反国家税收政策的各种减免优惠政策，不得擅自变通国家税收政策越权减免房地产税收，不得随意越权批准缓税、欠税。
三、建立房地产税收联席会议制度，确保房地产税收征管取得新成效
为提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，县政府决定建立房地产税收征管联席会议制度，每月召开一次联席会议，通报全县房地产税收征收管理情况、土地审批用地与拟审批情况、房地产交易办证情况，及时研究解决房地产税收征管工作中存在的问题，从而实现对房地产税收的有效监控。具体分工如下：
发改委：定期按季反馈房地产企业开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资预算、项目选址等信息。
建设局：定期按季反馈城市拆迁、建设工程施工许可证号、建设单位、工程名称、工程地址、施工单位、监理单位、开工日期、合同竣工日期、工程验收证发放等信息。
国土局：定期按季反馈《国有土地使用证》发放情况及土地坐落位置、土地面积、建设工期、土地出让或转让金收取情况，同时在办理土地交易、产权变更时，负有检验是否完税（包括营业税、契税等）的职责，对未完税的土地不得办理有关产权变更手续，并及时通知税务、财政部门。
规划局：定期按季反馈房地产开发项目总体规划设计方案，包括开发项目名称、性质、占地面积、建筑面积、容积率、可售面积、公共配套设施面积等。
房管局：在办理产权变更时，应严格执行“先税后证”的办法，新房登记凭销售不动产发票，“二手房”过户凭地税开具的应税或免税审核表，并定期按季反馈房产登记或房产过户信息，着重审核过户时完税情况、过户时交易价格是否具中介机构出具的评估价格。
地税局：地税局是房产税的征收单位，定期反馈房产税的征收情况，主动加强与国税局及各协管单位的沟通与联系。
国税局：是新办房地产企业所得税的征收单位，及时整理汇总各新办房地产企业的涉税信息，加强对企业所得税的征管。
财政局：负责全县契税、耕地占用税的征管，定期按季反馈房地产交易契税征收信息。
关于契税的法律法规范文4
一、制约信托公司发展的法律政策瓶颈
(一)个别信托法规缺乏科学性和可操作性
如《中华人民共和国信托法》第十条规定“设立信托，对于信托财产……应当依法办理信托登记”。而直到目前，由于缺乏配套的登记机制，信托财产登记始终无法实施；又如《信托公司集合资金信托计划管理办法》规定“委托人为合格投资者”，而合格投资者定义为“（一）投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织；（二）个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；（三）个人收入在最近三年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。”目前，由于我国信用体制尚未建立，在实际操作中对自然人取得“真实的”收入证明难度很大。
（二）集合资金信托业务的发展受到营销政策和营销渠道的限制
根据调查情况来看，信托公司集合资金信托业务的发展在政策方面，主要受到信托合同份数、金额起点和营销渠道、营销方式等方面的制约。
（三）金融机构间信托业务监管政策各异，使信托公司代人理财的本业优势受到了侵害
目前，我国金融机构从事信托业务的不仅有信托公司一家,商业银行、证券公司、保险公司纷纷推出了“委托贷款”、“集合资产管理业务”、“开放式投资基金”、“分红保险”等一系列不同形式的理财业务品种。这些业务虽然名目繁多，但究其实质，都是地地道道的公募信托业务。由于监管部门之间的沟通、协调不足，银监会、证监会、保监会对各自的监管对象分别制定“游戏规则”，对同质信托业务实行尺度各异的监管标准，不同金融机构在信托市场上难以公平竞争。由于监管政策的不同，同样是代人理财业务，市场准入政策明显不同。
（四）信托财产登记制度和信托产品流动机制的缺失，制约了信托公司业务开拓
由于信托法规配套制度的不健全，致使信托公司业务发展缺乏制度保障。最突出的就是信托财产登记制度和信托财产流通制度的缺失。如在办理信托财产登记中，由于没有明确相关政策规定，致使充当信托财产的股权、设备等无法登记，这使得原本是信托公司优势业务品种的财产信托难以发展。根据现有法规，信托受益权是以信托合同形式存在的，而信托合同不能分割，只能整体转让。一些融资规模大的集合资金信托项目，寻找交易对手的难度将更大。由于信托产品流动性差，不仅影响了信托产品的创新、升级，也严重影响和制约了信托公司业务的进一步发展。
（五）对于各类损失准备,银监会、财政与税务相关政策不协调，信托公司纳税负担过重
一是对于计提的各类损失准备税务部门不允许税前列支，需进行纳税调整，从而造成信托公司税负过重。根据《金融企业呆账损失税前扣除管理办法》（国家税务总局令2002第4号）第5条“允许在税前扣除的呆帐准备＝本年末允许提取呆账准备的资产余额×1％－上年末已在税前扣除的呆账准备余额”，即，对信托公司提取的专项损失准备，税务部门只允许税前提取风险资产的1％，剩余的各项专项减值准备必须进行纳税调整，即需要缴纳33％的所得税。即提的准备金越多，缴纳的所得税就越多。二是税收政策不明确，重复征税问题突出。目前，我国信托业务重复征税主要有以下两种情况：一种是按照《信托法》和现行的税法，在财产信托中，委托人将资产委托给信托公司，伴随着产权的转移，信托公司要交纳一定的契税、营业税、印花税。而当信托合同终结，作为受托人的信托公司把资产还给委托人时，再次发生了产权转移，又需缴纳一次契税、营业税、印花税；另一种是信托公司营业税中已包含给付信托受益人的收益部分，但在完税中却存在重复纳税问题。
（六）信托业务监管收费不尽合理，信托公司负担过重
目前，金融监管部门对信托公司分别按资本总额、自有资产总额和受托管理的信托资产总额征收监管费。按照《国家发展改革委员会、财政部关于银行业机构监管费和业务监管费标准的通知》（发改价格［2004］1663号）精神，“收取的银行业机构监管费和业务监管费收费标准为，机构监管费按被监管机构上年末实收资本的0.08％收取，业务监管费按被监管机构上年末资产总额分档定律累加计收”。信托公司认为，信托资产属于受托代管的资产不应列入收费范围，监管部门擅自扩大了收费范围。
另外，即使征收监管费也不应与其他金融机构一刀切，应该实行差别收费标准。因为，目前就银行最新利率计算，一年存、贷款存利差为3.33％(4.14-7.47)，而信托公司实现的信托利润90%以上分配给了委托人，扣除发行成本以外，信托公司所剩无几。在信托利润率极低的情况下，与商业银行实施相同征费标准，明显有失公允。
二、改善信托公司规范发展法律政策环境的几点建议
(一)从科学发展观出发，制定出符合信托公司实际的法规制度
国家有关部门和银监会在制定信托法律法规时要从信托公司的实际出发，改变政策法规由上而下制定的通行做法，一项法规政策的出台要反复听取基层监管部门和信托公司的意见，特别是要客观地对待各地信托公司的差异性和特殊性，要做必要的可行性论证，要维护信托法规制度的科学性、严肃性和权威性。同时，要建立政策调整机制，增强政策的动态自我修复功能，即政策要根据市场的变化作出相应调整。
（二）实施科学分类，给予资质优良的信托公司以广阔的业务发展空间
目前，信托公司面临的监管政策总体偏严，这虽然与个别公司的不规范经营有关，但决不能由于个别公司的违规经营给正在发展中的整个信托业带来信任危机。要改变以往“一人感冒，全家吃药”的做法，切实做到“扶优限劣”。当前，监管部门最主要的任务是解决好信托公司规范与发展的关系问题，要兼顾信托业的生存、发展和创新，树立“以人为本”监管理念，以科学发展观统领监管工作。要按照“分类监管、区别对待、扶优限劣”的原则实施科学分类，为资质良好的信托公司“松绑”，出台实质性的优惠政策，为其提供宽松的业务空间和创新空间。
（三）因地制宜地实施区域监管政策
金融的发展离不开经济。就目前全国信托公司情况来看，54家经营正常的信托公司发展极不平衡。经济发达地区的信托公司受当地经济的影响发展较快，中西部地区信托公司发展则较差。在此情况下，实施同一监管政策就不够客观公正。目前，国家的总体经济发展规划无不体现着因地制宜的区域性政策。据此，我们建议银监会和国家有关部门，对少数民族、边远等经济欠发达地区的信托公司实行区域优惠政策，适当放宽市场准入条件，并实行税收减免等优惠政策，并根据经济环境的变化适时调整、更新。以给经济欠发达地区信托公司以休养生息的机会。
（四）银监会要加强与国家财政、税务、工商等部门的沟通，减少信托法规在实际操作中的障碍
一是针对信托公司目前发展状况，适当减免信托业务监管费。二是针对信托公司专项准备计提比例高、金额大的问题，协调税务部门，对信托公司计提的专项准备金全额予以税前扣除。三是协调税务部门制定和完善与中国信托业特点相适应的税收法规制度，明确每一信托环节的纳税主体，避免对信托业的重复征税。四是要协调工商管理部门解决信托财产登记问题，创建信托产品交易平台和流通机制，增强信托产品流动性。
（五）放开自然人人数、金额起点等政策限制
对于信托公司开展集合资金信托业务是“公募”还是“私募”，“一法两规”并没有明确规定，我国目前尚未正式制定相关法规明确关于私募和公募性质信托业务的不同监管办法。因此，为了体现“扶优限劣”的监管原则，我们建议在监管分类的基础上，允许分类优良的信托公司突破合同份数和金额起点等限制，并实行公募和公开营销宣传。同时，放开信托公司设立分支机构的政策约束，以利于信托公司进一步开拓信托业务。
（六）要加强对信托理论知识的普及和宣传，克服信托公司被社会边缘化的危险
一方面，地方政府、监管部门要积极引导社会各界认识信托公司、熟知信托业务，允许信托公司加强信托知识的普及和宣传，提高投资者对信托知识的认识，努力培养信托客户群和合格的投资者，以促进信托公司全面发展。另一方面，信托公司要利用信托的功能优势，积极为地方经济建设服务，广泛宣传信托知识，努力提高自己的知名度和社会地位。
（七）建立统一的市场准入监管制度
针对各金融机构开展的同一理财业务在准入制度各异的现状，建议银监会沟通不同的金融监管部门，建立联席会议制度。统一信托产品准入和监管标准，使不同的金融机构在开办同质业务时，处于同一监管框架和监管标准下。从而使各类金融机构的理财行为能够统一规范，竞争公平有序，确保我国金融业的和谐发展。
（八）建立化解信托业务风险的基金和保险制度
关于契税的法律法规范文5
合资、合作建房由来已久，但上述登记问题一直未能得到明确解决，各地的认识与做法也不尽一致。《城市房地产转让管理规定》将“一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的”作为转让的一种方式，《房地产登记技术规程》则将“合作（联建）协议和产权分割清单”作为初始登记的收件材料。因此，有必要对合作、合资建房的登记问题进行深入的分析研究。
一、合资、合作建房的表现形式
合资、合作建房，主要是指两个以上的自然人、法人或者其他组织，通过共同出资的方式取得土地使用权，或者一方提供土地使用权，一方提供资金的方式，共同建造房屋，并按照协议约定对房屋进行分割。
合资、合作建房的表现形式主要有以下几种。
1.合资、合作开发房地产。目前一般均以项目公司的形式出现，且以销售为主要目的，本文对此不作探讨。
2.一方提供土地使用权，一方提供资金。这种形式较为普遍，单位、个人自有土地使用权，但缺乏建造资金，与他人达成协议，由他人提供建造资金，房屋建成后，按照约定进行分割，归双方各自所有。
3.多方共同出资，以出让方式取得国有土地使用权后，共同建造房屋。这种形式在乡镇较为普遍，房屋规模一般较小，几方联合出资，通过招、拍、挂的方式，取得土地使用权后申请规划许可，建造房屋后按照约定进行分割。
4.多方在集体所有的土地上，共同建造房屋。这种形式在农村，特别是在一些地方，为集约土地，大搞“中心村建设”，不允许农民独立建房，房屋的设计、建造、分配一般是由集体经济组织统一实施，又称为“村民联建房”。
5.多个自然人共同出资，通过委托咨询机构全权运作、银行监管资金、房地产开发机构进行开发的方式建造房屋供自己居住的一种新型合作消费模式。2010年后，在北京、广州、温州等地先后出现，其发展引起了社会各方的关注。
二、合资、合作建房的权属分析
合资、合作建造的房屋竣工时，权属归协议各方所有，还是归规划等相关许可文件载明的主体所有，可从以下几个方面分析。
1.关于合法建造人的问题。《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。所谓合法建造，就是按照法律法规的规定，办理了建房的相关批准手续。目前，批准文件主要为建设用地使用权证明文件和建设工程规划许可文件，达到一定规模的房屋还需要提供施工许可文件及竣工验收文件。相关许可文件载明的权利人以及建设单位（人），就应当推定为合法建造人，自房屋建成时合法建造人就取得该房屋的物权。
2.关于合资、合作建房协议的效力。当事人之间关于合资、合作建房的协议，只要不违背法律法规的强制性规定，自成立时生效。当事人关于产权分割的约定，对各方当事人均有约束力。但该协议并不必然产生物权的效力，只能作为将来取得物权的原因文件。如果某合资、合作方并未在相关批准文件上载明，他们之间的协议不会产生对抗第三人的效力。要取得物权，还需要被批准单位（人）的配合并申请相关的登记。只有登记到合资、合作方名下后，才能真正受到物权的保护。
3.关于实际出资问题。合资、合作方是否提供资金，是民事上认定权属的重要依据之一，“谁出资、谁所有”也是民事审判认定权属的基本原则。人民法院行使司法审判权，可以对出资情况进行审查，并据此作出判决。对于房屋登记机构而言，既无法进行审查，也没有审查的职责，无需进行审查。
4.关于生效法律文书取得物权问题。物权的取得有原始取得、继受取得两种。人民法院在审理合资、合作建房纠纷时，也应当遵循《物权法》相关物权取得时点的规定，对于合法建造人可以直接确权，对于依照协议要求分割产权的，应当判决被批准建造人协助履行转移登记手续，而不宜直接确权。但大部分人民法院在处理此类案件时往往只重结果，而不注重说理分析。有的调解案件甚至只有调解结果，而无任何事实方面的描述。
三、合资、合作建房的登记问题
通过对合资、合作建房的权属分析，对于登记机构而言，只要把握“合法建造主体”这个关键，即可顺利进行登记。
1.对于一方提供土地使用权，一方提供资金的合作建房的，因为土地使用权属于其中一方，相关的规划等许可文件也只能属于该方。登记机构只能为相关文件载明的建设主体办理初始登记，再根据双方的申请办理相应的房屋转移到另一方名下的转移登记。
2.对于土地使用权为各方共有、各合作方均为建设工程规划许可证载明建设主体的，可以依据合资、合作协议为他们直接办理初始登记。
3.对于新型的个人合作建房模式，由于一般是委托房地产开发企业进行，仍须按照房地产开发的模式办理相关登记。对合作人来说，享受的仅仅是价格方面的优惠。
因此，对《房地产登记技术规程》中合作（联建）房屋办理初始登记要作全面的理解，不能理解为合作（联建）房屋只能办理初始登记，只有一定条件下，经批准的合作（联建）房屋也就是土地、规划文件中的主体就是合作各方的前提下，才能为他们直接办理初始登记。
另外，合资、合作建房的登记中，还需要注意以下几个问题：
1.基本单元问题。当事人对于房屋的分割约定不一定符合房屋基本单元的规定，当事人应当对原约定进行变更，以满足登记的要求。对于无法分割的房屋，可以依约定登记为按份共有。
2.转移登记的税收问题。财政部、国家税务总局[2000]4号批复明确，“甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税”。对于登记机构而言，应当要求提供契税完税凭证，至于如何征收、征收多少，由税务部门依法核定。
关于契税的法律法规范文6
德国房地产立法严格而又完善，德国应对住房短缺的有效税法措施、极为严格的应对住房高额利润与暴利的法律措施，使德国在确保住房供应充足、维护住房供求平衡、平抑房价、限制和处罚住房暴利等方面独具特色，给中国房地产立法提供了有力的借鉴意义。
关键词：
住房；税法；高额利润；暴利
中图分类号：D9
文献标识码：A
文章编号：16723198（2012）24019801
1德国、中国应对住房短缺的税法措施及其借鉴意义
1.1德国应对住房短缺的有效税法措施
德国在1989年柏林墙倒塌后，面对突如其来的严重住房压力、住房短缺，德国推行了“建房资金免交企业、个人所得税”的政策，使得住房供需失衡问题得以逐步解决，德国政府还动员所有公司修建居民住宅，房屋建设投资全额免交所得税，甚至还提供部分建房补贴。德国联邦统计局的数字显示，2007年以来，每年新竣工的公寓数量仍保持在20万套左右，充足的供应有效地稳定了房价。德国应对住房短缺的这些税法措施在很大程度上抑制了房价的上涨，确保了住房供应充足，以达到住房的供求平衡；德国房地产在价格上的相对稳定，已经成为世界公认的事实。
1.2中国应对住房短缺的税法措施及德国的借鉴意义
中国经济的高速发展和城镇化进程的快速推进，也导致了中国出现城市住房较为短缺的现象。而中国应对住房短缺的税法措施与德国相比，则大相径庭。我国现行的房产税税收法律制度，一是以行政法规、规章条例等较低层次的法律形式予以规定的，缺乏一定的权威性和约束力；二是我国房产税法律规范均是由国务院以条例的形式，在执行时由国务院联合相关部门以补充规定、临时政策的形式对相关问题加以弥补，房地产税法存在缺乏连贯性的弱点；三是中国房地产法律法规及其相关规定，中国与房地产相关的税收种类繁多，主要包括：房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、销售不动产营业税、土地增值税等税收项目，此外还存在名目繁多的与房地产相关的费用，例如：房地产交易费、市政公用建设费、用来新建水和供气等服务设施费等，与德国的做法相比，中国应对住房短缺的税法措施除了权威性和约束力不足、缺乏连贯性等弱点外，现行税法措施实质上给住房建设投资设立了各种税费，增加了房屋建设投资的难度，抑制了建房投资，从而使得住房供给不足，供求失衡，从而导致中国的房地产市场因需求过旺出现快速上涨。鉴于中国的这些问题和德国实施的平抑房价、确保住房供应充足、维护住房供求平衡等税法措施，笔者认为，在中国，须大幅降低房屋建设投资的税费负担，快速增加住房供应量，尽快使中国的房地产市场符合最简单的经济发展规律的要求。
2德国应对住房高额利润和暴利的法律措施及其对中国的借鉴意义
2.1德国应对住房高额利润和暴利的法律措施
德国制定了极为严格的法律应对住房高额利润和暴利，德国法律对房产商卖房、炒房、房租中可能出现的种种高额利润或者暴利等行为予以法律严惩，对高额利润、暴利等行为的利润空间予以限制和处罚。德国政府为不同地段、不同类型的住房，确定了具有法律效力的政府指导价。德国《经济犯罪法》明确规定，如果地产商制订的房价超过政府指导价的20%为“超高房价”，地产商就构成了违法行为，购房者可以，如果房价不立即降到政府指导价的范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”，便触犯了《刑法》，构成犯罪，出售者将遭受更高额的罚款，以及最高被判处三年徒刑的刑罚。为了遏制炒房者通过炒房获取高额利润，德国法律规定买卖房屋获得盈利，要交纳15%的差价盈利税。为了遏制房屋出租者通过出租获取高额利润，德国制定了严格的租房法，租房法着重保护房客的利益，明确规定三年内房租的涨幅不可超出20%，否则构成违法；并且规定超过5万人口的城市要确定 “租房价格表”，每两年更新一次，如果房东所定的房租超出“合理房租”的20%，则作为“房租超高”论处，会遭到巨额罚款，超出50%者则构成“房租暴利”，与“房价暴利”一样，也构成犯罪。租房法还规定自有自用房屋的出租，除缴纳不动产税外，出租获取的租金收入还应该交25%的资本利得税。
2.2中国应对住房高额利润和暴利的法律措施及德国的借鉴意义
在应对住房高额利润和暴利的立法方面，中国也有一些地方性立法尝试，但是局限于两个一线城市的立法试点和个别省份的地方性法规，全国实行的统一性立法措施还是一片空白。中国的地方性立法尝试如下：
第一，为了应对住房高额利润和暴利、合理调节居民收入分配、正确引导住房消费、有效配置房地产资源，中国对个人住房征收房产税进行了立法实践，2011 年 1 月，上海、重庆相继实施《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》、《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征征收管理实施细则》，揭开了中国个人住房房产税立法的序幕，但是在两地开展立法试点后，迄今还没有其他城市予以立法。
第二，个别地方性法规首次对地产商的利润进行了明确和限制。中国陕西省住建厅和省物价局在2012年10月作出了：要求各地分区域测算住房项目成本、公布区域住房销售价格区间、控制房地产利润在10%左右的规定，中国除了陕西省的规定外，在应对住房高额利润和暴利的立法方面还没有全国实行的统一性立法。
由于上述地方性立法的效力范围只局限于两个试点城市或者个别省份，因此，对中国住房高额利润和暴利的遏制作用十分有限。而德国通过法律对房产商卖房、炒房、房租中可能出现的种种高额利润或者暴利等行为予以严惩的做法，不仅极为有效地打击了国内房地产领域的投机行为，而且还有效抵制了国外炒房团干扰国内房价市场稳定的投机行为，有效地遏制了房产商卖房、炒房、房租中出现的违法行为，德国的这些做法，对中国国内日益盛行的房地产暴利、炒房等投机行为的立法具有极为重要的参考价值和借鉴意义。
参考文献
