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房地产商业税收筹划范文1
关键词：土地增值税 规划 节点
土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率，即增值率的大小按照适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理地增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中当增值率略高于两级税率档次交界的增值率时，可通过适当降低价格减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负二是增加扣除额，主要是通过加大投人来提高市场竟争力如加大公共配套设施投人，改善小区环境，提高房屋质量；调控土地增值税的扣除项目金额，杜绝违法虚开材料发票、建安发票、虚构零星工程项目和工程量等行为。
一、选择多元化方式处置开发产品
多元化方式处置开发产品的方式包括：销售、出租、先出租后销售、售后返租、股权投资、产权转让、转作经营性资产（开发产品自用自营）等。
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列人收人，不扣除相应的成本和费用。这标志着长期持有物业，开发商可免交土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。
房地产开发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的策划，降低土地增值税的税负或合理延迟土地增值税的纳税时间。
首先，将自己开发的房地产商品的用途改变为自用自营，即可享受不征收土地增值税的税收优惠据了解，有的公司可能讨划将一些项目的商铺留在自己的手里，不租也不卖，不形成收人，这样做既可以不超过85%以上已销售的门槛，还可以坐享房产升值二这一筹划思路首先要服从于企业经营规划和现实，不卖改自用、自营，这种情况在实际工作中可行性并不很强。
其次，要从延缓缴纳土地增值税的时间上考虑，因为对于房地产开发企业来说，自用房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税特别值得注意的是，这里既要考虑由此延缓缴纳土地增值税所获得的资金时间价值，也要预测资金的风险价值，同时应兼顾再转让时的房产市值以及旧房扣除额的收益等。
二、利用预提费用的税前扣除政策
税法允许三项预提费用预提时依法在所得税前扣除的规定对纳税人比较有利，也在一定程度上突破了以票控税的机械性规定。除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本：第一，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；第二，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用〕此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件第三，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金等物业完善费用可以按规定预提。但土地增值税清算时，不允许扣除任何预提费用，所有扣除项目必须提供发票或合法凭据。
三、地下停车场作为公共配套设施处理
当一个房地产开发项目存在地下车库时，地下室车位面积能否计人可售面积？实际中对此尚存有不同看法。有些地方税务机关认定，地下车库应计人可售面积，并且该项地下室成本并不能全部一次性结转销售成本，而是进人计算可售面积时单位工程成本的总成本，当期实际销售车位面积计人己售面积，结转销售成本，与当期实现的车位销作收人形成配比。
企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。而利用地下基础设施形成的停车场所，则作为公共配套设施进行处理。
四、利用税收优惠政策纳税筹划
随着社会的发展，城市的现代化，酒店及酒店式公寓、写字楼的业态开发越来越多，整体销售，资金回笼快，是开发商最希望采用的销售方式。这样就需要一个包括前期在内的整体纳税筹划。
例如：某房产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售给一外国投资者。开发成本20亿元，售价28亿元。按规定，此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约1.77亿元（计算过程略）。税法规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。依据上述规定，如果企业先投资成立一子公司"某某大酒店"，酒店固定资产建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税款。
五、结束语
随着社会的进一步发展，税收的各项法律法规日益完善，政府也加大对企业的税收的宏观调控，财政部门的执法力度也会越来越强，这些客观因素要求企业开发商形成迫纳税筹划的意识，切实落实好税收筹划工作，不但能够提高企业自身的经济效益，还可以进一步促进税制的完善，填补税法漏洞和缺陷，令税务工作和纳税筹划进入良性发展的轨道。
参考文献：
[1]杨建英.论房地产企业进行土地增值税纳税筹划[J]当代经济， 2011， （13）
房地产商业税收筹划范文2
1 部分房地产企业税务风险控制模式
以现代企业的管理理论和科学的管理手段，完善有效的税务风险防控体系，良好的税收筹划环境，实现企业税收管理的重要内容，也是企业实现经济效益最大化的重要管理手段。
1.1 风控模式一
中粮地产（集团）股份有限公司被审计曝光后，建立健全有效的科学的风险管理体制和考核机制，把加强内控机制建设、规范经营、防范和化解金融风险放在各项工作的首位，以培养员工具有良好职业道德与专业素质及提高员工的风险防范意识作为基础，通过加强或完善内部稽核、培养教育、考核和激励机制等各项制度，全面完善公司内部控制制度。
1.2 风控模式二
保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，业务涵盖房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售以及商业会展、酒店经营等相关行业。国家一级房地产开发资质企业，由于加强企业风险管理，建立企业科学规范的风险管理体系，较好地把控房地产企业各类风险与关键控制点，2013年荣获上市公司综合实力第二名，风险控制第一名。
2 房地产企业税务风险管理
我国税收制度的完善和征管制度的改革对企业税收遵从的要求越来越高的环境下，专业科学的企业房地产税务风险控制模式非常重要。
根据《关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发〔2014〕31号），房地产业再次成为指令性检查项目，房地产业已连续13年被国家税务总局列为年度专项检查的行业。
房地产税务风险管理的不良表现：
2.1 内部控制缺失或风险管理不健全
房地产经营业务多样，经营活动复杂，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门，不仅使房地产企业的财务日常处理的工作量大、成本核算也容易混乱，管理难度大。
2.2 税控风险管理手段相对薄弱，管理资源缺乏，管理环节滞后，实际纳税遵从度时有差异
国家税务总局稽查如隐瞒收入偷税、虚增供料偷税、虚列成本偷税、多列支出偷税、虚列成本偷税、多种手段偷税、虚假申报偷税、隐瞒二手房交易价格偷税等。
3 房地产开发企业税务风险控制模式的建立
企业日常的经营活动要及时、全面地了解有关税收法规，或对相关税收法规的精神准确把握，在主观上没有偷税的愿望，纳税时按照有关税收规定去做，避免事实上的偷税、逃税，从而被补税、罚款、加收滞纳金、刑罚处罚以及声誉损害等风险。房地产企业税务风险管理控制模式：制定税务风险控制方向、设置税务风险管理边界、组织税务风险控制活动、分配税务风险控制职责。使税务风险控制在有效的规范的房地产商业模式下。
3.1 外部风控模式的建立
国家税务总局对分管纳税人开展稽查管理，认为经常会出现很多问题。
3.1.1 房地产行业的收入虚假主要表现在销售价格收入偏低的问题
①未取得售房许可证收取定金，未按预收账款处理，隐瞒销售收入。
②关联交易销售款不结转或少结转收入。开具收款收据，隐匿收入。
③代建转开发，少申报收入，少缴税款。拆迁补偿收入不按规定确认收入。
④坐支售房款少计销售收入。税前超标准列支成本费用，减少应税所得额。
⑤银行按揭贷款资金不及时结转收入。委托销售房产不按规定确认收入。
⑥假承包经营少缴税。假联营将房地产对外投资入股分得利润逃税。
⑦工程尚未决算，长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额。
3.1.2 房地产行业的成本虚假主要表现为建筑成本偏高
①建安成本重复入账，甲供材重复进入开发成本。
②收入费用配比方面不合理，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费等。
③以假发票虚列成本。
④多结转成本等。
3.1.3 房地产行业的费用虚假主要表现各项成本的分摊费用的问题
①工资、福利费、业务宣传费超标准列支费用。
②税法不允许列支的项目。
例如，某企业开发项目当年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率20%，期间费用及可扣除税金150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元；次年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率15%，期间费用及可扣除税金200万元，当年缴纳企业所得税25万元。第三年项目竣工交付使用，实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本4200万元。
企业财务人员作账：项目竣工清算应补缴企业所得税258.5万元。
税务稽查：应纳所得税262.5万元。
3.2 内部风控模式的建立
3.2.1 一般房地产开发建设与经营的主要环节
3.2.2 涉及主要税种
分为土地取得、建筑安装和成品销售三个环节，牵涉到企业所得税、个人所得税、土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、契税、印花税等项税种。
3.2.3 房地产项目投入大工期长
有些项目由于工程款项拖欠、资金困难或者工程未结算等原因虽然已经完工，甚至已投入使用多年，但长期不进行工程结算，也不进行税款申报。
3.2.4 税务风险控制模式的建立
通过建立“基础管理信息+风险统计分析+纳税评估管理+应税稽查准备”税务风险控制模式，从信息管理到技术分析，精细化运营和精细化管理，实现科学规范有效的风险管控。第一道防控由业务运营和生产建设部门搭建，第二道防控由风险管理、合规管理、财务管理等部门搭建，第三道防控由稽核审计、统计部门搭建，第四道防线则由董事会和监事会搭建。
企业报表的基本信息来源以及账面数字的变动趋势，基础信息、涉税信息、财务信息 、运营信息，其相互关联性可以测定企业的经营效率和合理分布，有助于降低经营生产的风险。也是企业公司治理和风险控制的“目标责任书”。强化企业管理意识，特别要抓住关键的财务数据和相关指标，有针对性地研究企业公司税控管理和运营方略。
4 结束语
