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商业地产的盈利模式范文1
关键词：创新理念；房地产；营销模式
随着我国经济的快速发展，商业地产企业如雨后春笋，在我国大量出现，国内商业地产行业一度出现过热的势头。为了控制商业地产业过热的情况，国家实施了多次宏观调整的政策。2011 年，国家新 “国八条”出台，之后，国内众多城市又颁布了“限购令”。此外，居民对房地产营销服务的质量和要求越来越高，使得房地产行业的形势越来越严峻。因此，为了重新使房地产焕发活力，人们将视线转向了对营销模式的创新。
一、我国房地产发展的现状
1.投资方面。当下，我国商业地产在投资方面存在以下这几个特点：1）投资增加速度减缓。2）投资结构发生了改变，中东部的房地产投资速度加快。3）对银行的依赖程度依然很高。
2.营销方面。虽然近年来我国商业地产行业的发展速度很快，出现了大量的商业地产企业，但是由于国内商业地产行业起步晚，所以在很多领域还相当不成熟。在商业地产行业众多的问题中，营销方面的问题非常突出，亟待解决。我国房地产企业中普遍存在营销理论和营销实践缺乏良好互动的情况，不能相互促进，导致了很多不成熟营销理论的产生，如地段论、广告致胜论以及价格致胜论等等，而实际上，这些营销理论都是经不起推敲和琢磨的。
二、商业地产营销模式的创新
在当下商业地产行业不景气的背景下，进行营销模式的创新显得尤为重要，只有这样才能让房地产企业在残酷的市场竞争中争得一席之地，求得生存和可持续发展。
1.差异化营销模式。差异化营销是指房地产企业应该在房屋的质量、设计、小区的环境、服务和安全等方面下足功夫，使本企业建筑的房屋由于其他企业，从而造就更好的营销业绩。这样，消费者在看房的过程中，对企业工作人员的服务、小区建设的质量、设计、环境等都非常满意，并留下深刻的印象，企业就完成了营销的第一步。然而，这对房地产企业的要求非常高，具有很大的挑战性。企业要增加资金的投入，使生产成本大大提高，而且还要建设和不断完善企业文化。企业文化是区别不同企业的要素之一，是各个企业的特点，很难被同行模仿。
2.体验式营销模式。体验式营销是指让消费者亲临现场，参观样板房，并在样板房中切实地经历生活的细节，如坐沙发上聊天，在厨房做饭等等。这种让消费者真实体验新房中生活方式的模式可以不仅让他们感受到房地产企业的诚意和用心，更重要的是让他们尽可能地感受到房屋的巧妙设计和采光条件等因素。当消费者体会到了公司诚挚的服务、优美的小区环境和巧妙的房屋设计时，就离销售成功不远了。
3.网络式营销模式。对房地产的网络营销的定义，目前还没有公认的比较规范的说法。周游、赵炎认为，网络营销是借助现代信息技术来实现营销目标的一系列市场行为，它可以视为一种新的营销方式，但它并非要替代传统营销方式，而是迎合信息科技的发展，来创新与重组营销方式。网络营销模式是依托互联网技术实现产品、服务等的交换，以最大程度上满足客户的需要。与传统的营销模式一样，它以盈利为目标。
（1）网络营销的推广模式。房地产网络营销推广模式的运行流程包括提供信息、服务顾客、加强与消费者的关系、增加购买。企业通过在网络上最新的一手房或二手房房源信息、楼市动态、行业政策等，为消费者查询相关的信息提供便利，同时加强与顾客的互动和联系，培养潜在的客户群，最终提高房地产的营销额。房地产网络营销的手段有很多，目前存在以下营销推广手段，包括企业网站营销、搜索引擎营销、电子邮件营销、网络广告营销等。
（2）网络营销的拍卖模式。网络营销拍卖模式的运行流程包括提供拍卖信息宣传造势获得消费者认知吸引消费者参加竞拍。企业将要拍卖的房源的介绍，包括拍卖时间、拍卖场所等详细信息到网络上，吸引消费者参与拍卖。网络拍卖不但方便了房地产信息的流通，为消费者提高了便利，宣传了企业的品牌，而且取得了提高业绩的真实效果。然而，由于我国拍卖历史较短，对拍卖相关问题的掌握还不是很全面，导致网络拍卖效果并不是很好。
（3）网络营销模式的优势。网络营销借助计算机网络传播范围广、速度快、无时间地域限制、内容全面详尽、多媒体传送、形象生动、双向交流、反馈迅速等的巨大优势，将各个主体连接在一起，为客户和企业自身创造更多的交换机会。相对其他营销模式而言，网络营销模式能够打破信息传递过程中时空的限制，营销手段千变万化，能够进行即时互动，极大地满足了客户的个性化需求，同时又大大降低了营销成本，是一种十分有效的营销模式，其他方式不可替代。
三、结语
论文分析了时下国内房地产行业的现状，提出了三种创新型的营销模式：差异化营销模式、体验式营销模式和网络化营销模式，同时解析了这三种创新型的营销模式的优势，希望能为房地产营销模式研究领域提供借鉴和帮助。
参考文献：
[1]王海忠.中国消费者世代及其民族中心主义轮廓研究.管理科学学报， 2009： 88-96.
[2]屈云波，郑宏，张平淡.《营销方法》. 北京： 企业管理出版社， 2009.
商业地产的盈利模式范文2
关键词：零售行业 盈利模式 信贷风险 风险防控
中图分类号：F837文献标识码：A 文章编号：1006-1770(2011)04-040-04
自1852年第一家百货商店在巴黎诞生之日起，世界上共爆发了八次零售革命，分别是百货商店、一价商店、连锁商店、超级市场、购物中心、自动售货机、步行商业街和网上商店。在中国，自1900年中国第一家百货商店秋林公司诞生之后，在长达90年的时间里中国零售业没有任何革命性变化。在20世纪后期，外资连锁企业大举进入国内市场，当时中国并没有大的零售连锁企业，外资连锁的进入带来了新的业态和经营机制。中国当时的零售业作为弱势群体，无论在资本、管理和经营模式上都远远无法和外资零售企业竞争。在外资的猛烈进攻中，有很多本土企业倒闭，也有一些企业迅速成长壮大，中国零售业发生了翻天覆地的变化，几乎同时完成了西方世界150多年中发生的8次零售业革命，表现为规模迅速提升、新旧业态并存发展、市场集中度和零售业现代化水平不断提高等特点。
零售行业发展的经济基础是居民消费的增长。一般而言，影响消费增长的因素主要包括经济增长、居民收入水平提高、人口、通胀、社会福利及保障五个方面。中国经济仍然保持着平稳较快的增长速度，消费者的信心大幅提升。再加上中国的新能源产业、3G产业、家电下乡、汽车下乡等刺激消费的政策，2010年，全国3000家重点零售企业销售额同比增长18.1％，比上年同期提高10.6个百分点。我国零售行业正处于黄金发展阶段，强劲的居民需求预示着未来几年，零售行业有望保持高速增长。中国的零售行业前景广阔，但是随着内外资企业的较量， 3G、电子商务的快速发展所带来的居民消费行为的变化等，零售行业正在不断发展、创新、演变，激烈的竞争使得每个零售企业在分享行业盛宴的同时也面临着较大的危机。
一、零售业态的细分及盈利模式
商店分类的专业名称是零售业态，是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。其中每个业态都面对着不同的细分市场，即特定的目标消费群体。譬如，超市以满足日常消费为主；大卖场以一站式购物的方式满足消费者对经济和快捷的追求；便利店是满足消费者紧急购买的需要；大型专业店集中经营同一品类商品，在同一品类商品范围内提供最深化的选择和最低价；而折扣店则向家庭主妇们提供最低价格的商品。
2004年，商务部出台《零售业态分类》标准，按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所等因素将零售业分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等17种业态。
（一）百货店盈利模式
百货业的盈利模式“联营+自营+租赁”。“联营”是指以招商的方式，引知名品牌进店，由各品牌生产商或商分别负责具体品牌的日常经营，店方负责商店整体的全面营运管理，除收取与面积有关的场地使用费、物业管理费等固定费用外，同时推行保底抽成的结算办法。自营是百货店从生产商或批发商（简称供应商）手中购入商品，按一定比率加价卖给消费者的经营模式；“租赁”模式即以出租场地所取得的固定收入作为利润来源。
百货零售商联营方式中扣点率取决于商场谈判能力，一般在20%以上，扣除员工成本、销货成本和折旧摊销等，其百货经营毛利率可达20%左右，净利率一般在5%左右。
对比自营模式，这种盈利模式对管理能力要求较低，具有很强的安全性和收益的稳定性，可将大部分经营风险转移至上游供应商。其商品、促销员由供应商提供、柜台装修由供应商负责、销售完毕1个月-2 个月左右才正式结算，存货基本由供应商管理，零售商只具有象征意义的库存，商品一般都有退换条款，零售商基本不承担存货风险。百货店商品通常采取的经营模式见下表：
（二）家乐福模式
一般来说，零售企业盈利有三个方面：一是进销差价；二是降低成本；三是向供货商收取各种费用，即“通道费”。家乐福即主要靠向供应商收取通道费用来盈利。这种模式基本不靠商业毛利赚钱，主要是靠营业外费用即通道费用。据核算，家乐福向供应商收取的各项费用，占其营业额的36%左右。
家乐福在对供应商的管理上坚持强势风格。比如采用承兑汇票结算，占用供应商的流动资金，收取高额的通道费等。但因家乐福在压下供应价格的同时提高一次性采购量，为了维持市场占有率和企业的生存，并进而通过家乐福的全球采购系统进入国际市场，供应商也只好接受。目前家乐福模式已经成为了国内连锁超市的行规。
（三）沃尔玛模式
沃尔玛的盈利来源与家乐福不同，它主要来源于前两个方面即进销差价和降低成本。这种模式的特点是，零售商按照较大的毛利率来与供应商签定合同，商家一般可获取20%-25%的商业毛利，但除此之外没有其它费用，比较规范、透明。
沃尔玛拥有自己的商用卫星，实现了信息系统的全球联网。通过这个网络，全球4000多家门店可在1小时之内对每种商品的库存、上架、销售量全部盘点一遍。内外部信息系统的紧密联系使沃尔玛能与供应商每日交换商品销售、运输和订货信息，实现商店的销售、订货与配送保持同步。在美国，沃尔玛高效的信息系统配合高度自动化的物流系统，帮助它最大限度地降低了商品库存和在途时间，有效地压缩了营运成本。而现阶段中国的商业环境束缚了沃尔玛高效信息系统优势的发挥。国内的网络环境目前远不及美国，大多数供应商也没有完全实现业务活动的数据化。另外，由于受政策上的限制，在中国沃尔玛的卫星通讯系统不能发挥作用，使中国沃尔玛不能有效共享全球采购系统、物流系统，也使得后台物流系统各环节不能做到像在国外那样严密配合，因此沃尔玛当前在中国开店的盈利模式还不能做到仅靠差价盈利。
长期以来，我国零售企业多采用联营或引厂进店经营方式，由于失去了对经营商品的所有权，降低了对经营商品的话语权。一方面造成供零关系紧张，大品牌商制约小牌零售企业，而大牌零售企业又制约小品牌商；另一方面弱化了零售企业传统功能，影响了零售企业自主扩张、创新的能力，削弱了对消费者的服务。这种经营模式，随着市场环境的变化，使零售企业经营的风险逐步增大。一些零售业已开始加大自营商品的比重，走上向自营化回归，向赚取进销差价回归之路。而目前，电子商务快速发展、市场更加细分化的环境，将加快零售企业从联营方式向自营方式回归的步伐。
不过当前我国流通业瓶颈现象仍然十分严重，上游制造业的繁荣和自由竞争，商品供过于求,制造商严重依赖于零售商的渠道价值，零售业的强势地位没有改变，零售商无成本占用供应商资金的经济基础依然存在。因此在我国无论何种盈利模式的零售企业普遍采取占用供应商短期资金支撑规模扩张，或投资于非主业领域谋取更高利润水平的发展模式。
二、零售行业特征及其信贷风险
通常零售商业企业资金流量数额巨大，包括供货商货款、门店间资金往来、银行贷款等，反映在银行账面上，某一时期的存款规模增加迅速，业绩斐然。加之不断开店，容易给基层银行造成财务实力雄厚，流动性好的假象。出于对存款需求和网银交易量、发卡量等中间业务的考虑，基层行对零售企业授信的积极性较高。但对于银行而言，零售行业贷款的风险却是较大的，因为一旦零售企业出现资金危机,多米诺骨牌效应会使企业瞬间垮塌，银行损失惨重。历史数据也显示银行零售行业信贷资产质量低于平均水平。
零售行业对于银行而言是一个高风险行业，这主要是源于该行业自身的三个特征：
（一）规模经济特点及连锁经营方式
商业零售是一种规模经济，没有规模，就谈不上市场优势、渠道优势、货源优势，规模是零售商核心竞争力中的要素之一，没有足够的规模很难在竞争中处于强势地位。连锁经营是零售企业实现规模的主要手段，但同时也对内部管理控制提出了很高的要求。
连锁经营可以促使零售企业在品牌、商品、服务等方面标准化，最终形成统一的经营理念、统一的企业识别、统一的商品服务、统一的经营管理、统一的扩张渗透。因此，零售企业一方面可以通过连锁经营模式进行简单复制、快速扩张，以实现大规模化零售；另一方面，零售企业形成规模后，连锁经营模式可以帮助其实现规范经营、集中采购、统一配送，进而形成成本优势和价格优势，攫取更多的规模效益。
零售连锁成功的关键在于连锁企业内部管理控制与管理模式的可输出性，同时通过集中采购、统一配送控制成本。连锁经营的三大核心技术是商品采购技术、物流配送技术和信息技术。这些都是极为浓厚的经营管理技术，每个企业都要不断的实践开拓符合自身实际需要的管理模式。连锁零售业，有一个规模临界点，规模到了这个临界点，整个销售网络才能采用更先进的技术，才能降低成本，增加效率，让整个网络盈利，让1+1大于2。例如，配送中心的货必须在72小时内分配到所有的店中，否则就被视为积压和库存。这种物流管理体系和供应链是连锁零售业的精髓。如沃尔玛在20世纪60年代的前8年，开店速度是每年2家－3家，目的是磨合出一个成功的零售业态模式；在70年代初期通过上市积累了扩张的资金，沃尔玛每年平均开店26家；80年代实行购并和自建店两条腿走路的方针，每年平均开店100余家；90年代完善了仓储店、购物广场业态、信息系统和物流系统，每年平均开店200余家。
（二）类金融的财务特点
零售企业对上游供应商采用压期支付货款，对下游消费者采用直接现金交易，商品的快速周转使得零售商账面存在大量现金。虽然其在资金来源、用途和信用基础等方面与银行等金融企业存在不同地方，但这种财务杠杆高、进出资金量大、浮存现金多、存在较大财务风险等特点使得零售商与银行等金融企业存在很大的相似性，称为“类金融”模式。
零售企业的这种圈钱能力是与其规模成正比的，规模越大，能够占用的资金就越多，这就极大地激发了零售企业规模扩张的动力。通过占用供应商的资金来开店，开出新店后可以占用供应商更多的资金，零售企业在扩张中获得一种循环“经济”的好处。另一方面规模扩张的加速造成国内零售商资金需求日趋强烈。由于自身盈利水平相对较低，依托自身利润增长无法支持其快速规模扩张需要，而融资渠道相对较少，且成本较高，又成为我国零售商占用供应商资金维持其规模扩张的内在根源之一。
调查显示，零售商目前开店资金的80％―90％，都来自于占用供应商的货款。零售企业通过占用供应商资金进行规模扩张的方式具有不稳定性：零售商占用供应商资金扩张的模式是以新开门店能够实现预期销售为前提，若新开出的门店销售下降，则无法支撑采购量扩大和返利的实现，也就无法占用供应商新的资金来偿还旧资金。一旦资金链出现断裂，或供应商追讨资金，停止供货，整个企业将无法运营。
（三）类商业地产的特点
商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。零售企业开设的店面往往需要地处城市中心商业地段，物业稀缺，因此零售企业网点购置时自然具有地产和投资的特性。近年随着商业地产增值空间加大，零售与商业地产投资商开发商业地产的积极性继续增加，购置物业已经成为零售企业扩张发展的新趋势。在零售同质化竞争太过激烈的情况下，零售企业倾向于购买物业，利用地产增值提高资产质量、降低经营风险。目前有些外资零售企业正在实践以商业地产运作结合零售经营的盈利模式，即依靠品牌优势，从地产商取得廉价的租金，承租一到两倍的卖场面积，通过低毛利率经营商品，高价转租卖场以外的经营面积，实现卖场内高销售、低毛利，卖场高租金。
零售行业对规模经济的需要以及类金融的特点和类商业地产的特征使得它在财务上自然呈现出“短贷长用”或是长期资产占压短期负债的特征，当规模扩张后，后续的经营创造现金的能力跟不上，加上无法及时获得其他长期融资资金，必然很容易引发财务上的流动性风险。其二，零售业是一个高市场风险的行业，宏观经济因素的变化、业态发展，消费者购物习惯的变迁都会影响到企业的发展，此外市场完全开放，同业竞争激烈，行业盈利水平较低；其三，该行业是高经营风险行业，连锁经营的管理难度很高，必需达到物流、信息流的协调高效运作，才能取得规模效益，提高竞争力。
三、零售行业信贷风险的防控要点分析
一家开业正常运营的零售企业如果不扩张门店，本身的经营应无资金缺口。因此商业零售企业银行融资的真正需求必定是由规模扩张引起。规模扩张是零售企业发展的必经之路，没有规模的零售企业就没有竞争力，而过度扩张的风险又是不言而喻的。
那么银行信贷部门应如何选择客户把控信贷风险，笔者认为主要考虑以下六方面：
（一）充分考虑企业所处区域环境和地区内同业竞争格局。了解当地经济发展水平，人民的消费习惯，认可的主要业态，行业的集中度等对企业发展的影响；零售行业是一个竞争极为激烈的行业，淘汰率很高。企业所面临的竞争环境在一定程度上决定了它的前途，如果企业所面对的竞争对手过于强大，胜算的可能性就很小。新的有实力的加入者对现有竞争格局的冲击也会对企业造成较大影响。因此企业所在区域和业态的竞争格局对研判企业未来发展前景极为重要。
（二）关注经济外部环境的转变。人们消费对经济环境变化非常敏感。今后一段时期, 经济增速放缓和通货膨胀可能会对消费者购买力,消费行为和信心产生一定负面影响,如果行业景气度下降, 家电类公司的内生增长将放缓,且新开门店的培育期会加长。因此要关注经济环境变化对消费的影响趋势，进而预判对零售企业所在业态的影响。
（三）分析零售企业细分业态，盈利模式，规模状况，了解它的网点布局，市场份额，战略定位，经营管理模式，营运能力，比较竞争优势。零售商业绩增长的驱动要素主要来自两个方面：外延门店扩张和内生持续增长。外延门店的扩张取决于市场容量的大小和公司的开店能力，同时需要辅以领先的供应链平台作为快速发展的有力保障。内生增长方面，主要是单店收入的增长和规模经济效应，即在规模基础上由供应链优化带来的管理集约和盈利能力上升的态势。
分业态来看， 百货业特征是：异地扩张较难，资本开支大，新店培育期长，规模效应不明显，内生增长较强，盈利增长稳定。一但开店成功，防守性也强，短期内，竞争对手较难夺取成功门店的客流量。家电连锁业特征：拥有较强门店复制能力，存在显著的规模经济，同店增长不是主要驱动力。随着行业的发展，商业模式不断升级演进以及市场饱和度的提高，零售商业绩驱动要素可能会有所转换（比如10年以后家电连锁可能会更依赖门店的内生增长和供应链领先）。
（四）财务分析重点关注营业收入增长率，资产负债率，固定资产，应付账款总量和周转率，毛利率，净利率，经营活动现金净流量等指标。其中分析零售企业主业创造现金能力是重点，零售企业经营活动现金流规模与其收入规模要匹配和稳定。每年的经营活动现金流一定为正数，如果持续下降，下降幅度过大或为负数，说明企业主业经营必定出现问题，易引发资金危机。零售企业财务分析还需结合它所经营的业态，不同业态的企业盈利模式不同，资金营运方式不同，自营比例不同，财务指标差异较大，行业内横向比较时要注意区分。
（五）关注企业负债规模和结构。自发性融资和银行融资是零售企业负债的两大基本来源。自发性融资的成本低，但是稳定性不足，很多零售企业最终都因过度拖欠供货商的资金而引发流动性风险。因此需特别关注企业应付账款周转天数的变化趋势，如果该周转天数持续延长将是一个引发流动性风险的危险信号。
（六）深入掌握企业自有商业地产的情况，分析对负债的保障程度。详细了解他行的授信总量、期限、担保条件、企业现有的资产质量、可变现能力（包括抵押融资、变卖、被并购等），评估对负债的保障程度。零售企业一般拥有较多的商业地产，变现能力较好，摸清企业自有物业的资产规模和抵质押情况，对比企业真实的可变现的资产状况和负债规模，或争取优质商业物业的抵押能有效地控制授信风险。
参考文献：
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2.2010年零售业发展关注的新趋势 中华商业信息网
3.中国国内零售市场发展状况 中国经济信息网
4.寻找新的经济发动机，商业零售业发展与投资机会 诺安基金 中财网
5.张琦《从业态的盈利模式看零售行业》 光大证券 行业分析 2005-8-22
6.李骏阳：《先做大还是先做强――论中国零售业发展观》市场营销导刊 2006年5期
商业地产的盈利模式范文3
开发模式的缺点
开发模式的转变是影响商业地产发展的决定性因素。近两年推向市场的商业地产项目，多数采用“产权式商铺全零售”模式或“主力店租赁+商铺全零售”模式。在一些已开业的项目中暴露了许多问题，比如各租户都重视自家营业面积内的形象，却忽视了公共空间的重要性、项目整体推广后劲不足、业态调整与品类调整引发纠纷等等，很多项目南于这类短期操作模式而停止营业。另外，有的开发商承诺将售出的商铺从投资者手中回租，整体交由有实力的商业经营主体进行运作，并给予投资者一定的回报，即返租。客观地讲，返租在收益性物业销售中确实能起一定作用，但我国内地商业地产市场发展还很不成熟，这种策略不能兑现的情况时有发生，结果使个人投资者蒙受巨大损失，也对开发商造成重大伤害。
伴随中国城市化和住宅商品化的进程，南房地产开发商或地方政府主导开发的商业街、SHOPPINGMALL、社区底商以销售为日的，普遍在规划设计乃至施工阶段并没有确定日后的经营企业。这种地产开发与商业经营完全脱节的模式是造成上述问题的根本原因。由此不难发现，由出售向持有经营的开发模式转变是产业发展和市场优化的必然趋势。
同时，现代商业地产是与各种零售业形态充分结合的高专业化产业，应该是多功能相协调的。但目前国内绝大多数商业地产项目采用了所谓“模块化”的运作模式，即简单地把整个项目分割成若干模块再进行叠加，放弃了统一规划和专业化的开发操作程序，导致模块之间、商业项目与零售业态接口出现偏差，削弱了整个商业，项目规划的合理性，严重制约了商业地产的正常发展。
商业面积不均衡
与发达国家相比，我国目前人均商业面积仍然不足1平方米，中西部地区人均商业面积相对东部沿海地区较少，城市人均商业面积相对农村而言较少；就城市而言，城市中央商业区商铺过剩，而区域性商业中心，特别是新兴城市社区商业网点相对不足；从供给而言，粗放型店铺较多，许多店铺可以用来卖什么都可以，而精细化的专业型店铺不足，许多商铺不适应商品的特性，需要重新装修。商铺表面上供过于求，而实际情况是过剩与不足同时存在。一方面表现为产权式商铺的过剩，城市中央商业区商铺的过剩；另一方面仍存在不足。虽然我国现有近1800万个商家，但相对而言，渠道并非较宽，多渠道并没有完全满足，具体表现为农村商铺结构的不合理与不足并存，城市社区商业网点不足和一些业态空白的存在。
长期以来，我国人均商业面积不足0.7平方米。这种现象随着20世纪末外资的进入开始改观，大量外资进入中国抢滩，引起内资商业企业也纷纷圈地，从而带动了商业地产的迅速发展，在发展过程中，某些城市出现商铺过剩现象，如大连人均3平方米商铺，北京人均2平方米商铺。在一些一二线城市，尤其是东部沿海地区存在局部、短期的过剩现象。但从总体上看，我国商铺面积仍然不足。
商业地产开发过量
商业地产的盈利模式范文4
杭州的文三路聚集了以浙江大学、学军中学为代表的近30所大中院校，这种高等人才聚集的环境正是IT等高新技术产业成长的摇篮。于是，颐高顺理成章地在这里诞生了。
2002年，颐高在文三路上开了3家数码卖场的，一跃成为这条路上的领军者，并以把文三街打造成全国一流的电子信息一条街作为奋斗目标，最终得到了当地政府的认可。颐高在电子信息街的建设中扮演了“政府搭台，企业唱戏”的主角。
有了良好的开头，在之后的短短几年间，文三路聚集了以高新数码城、西溪数码港、颐高旗舰广场、颐高数码广场、高新电脑城等为代表的五大IT大型卖场，以颐高集团、东方通信、阿里巴巴为代表的近千家高新科技企业，以颐高创业大厦为代表的40幢高档商务写字楼，以东部软件园为代表的7大创业园区，以及遍布着2000多家IT经销商……
这时，颐高人又先一步想到，这条拥有高新区、软件园、电脑卖场、写字楼、高校、西湖风景区并存一条街的电子信息街，应该可以产生更大的效益。于是，颐高开始发展基于文三街IT业的商业地产，其将IT和房地产地无缝链接了起来。
IT商业地产的价值增量是巨大的。基于这样的判断，颐高凭借文三街的成功经验，进军全国，参与了广州天河路科技街、青岛辽宁路科技街，合肥金寨路电子街等7条电子信息街的建设，并陆续在全国拥有了十多栋自有物业卖场和大厦。
数码巨头跻身商业地产
一个急剧上升的数码连锁巨头，何以在本非它所熟知的商业地产领域跻身并得以生存呢?许多人难免有这样的疑惑。然而，颐高恰恰凭借在IT数码连锁卖场8年间的专注发展，逐渐形成了包括商圈选址、商业建筑与规划、招商、整合营销、精细化经营、团队、盈利模式等环节的系统竞争力。此外，颐高依靠其持续稳定的商业运营能力向地产端延伸，最终构成了从事商业地产的核心竞争力。
每个行业都有其各自的机遇与局限，颐高所处的连锁平台也是如此。每当竞争处于白热化的时候，物业经营成本的骤然提高势必影响着商业的利润， “二房东”的尴尬处境，一度让不少专业市场运营商陷入困惑。
从2001年开始，颐高把拥有商业物业作为努力的方向，而颐高所创立的商业地产的实质就是数码连锁品牌与商业地产项目相结合。
2002年8月，颐高集团完成了对杭州“西溪数码港”商业地产的收购，这是颐高商业地产的雏形；2004年，浙江颐高置业发展有限公司成立，房地产业成为了颐高集团核心支柱产业之一。
不到三年的时间，颐高便完成了上海杨浦孵化基地一、二期综合大楼，广州天河壬丰大厦、合肥颐高数码广场、杭州西湖创业大厦的开发及收购。
颐高还成功地操作了不少因为运营失败而产生的“烂尾楼”。如广州天河壬丰大厦、宁波亚细亚数码港等原先都是多年无人问津并几经转手的烂盘，而今却成了黄金地块，投资的业主也拥有了稳定的收益。
在业界看来，颐高或许是一个意外的“闯入者”，但如今，颐高确实已经从一个纯粹的卖场租赁连锁企业转化为以自有物业为主、租赁物业以及其他合作方式为辅的综合商业平台，并将高速增长的IT行业背景与商业地产运作结合形成了“IT商业地产”的创新模式。
谱写蓝色地产畅想曲
在快速发展的过程中，颐高一方面依托于自身力量开发地产项目，进驻连锁品牌，另一方面也积极地与有实力的地产集团广泛合作，共同开发物业，或者并购、租赁物业。目前，颐高已经与青岛颐中集团、大连万达集团、大连亿达集团等大型商业地产开发公司形成了战略合作伙伴关系，推广其数码连锁品牌与商业地产的合作模式。
在2006年年中，由商务部、信息产业部和国家质检总局、中国电子商会共同的中国电子行业企业品牌价值榜上，颐高集团以42．35亿元的品牌价值成为电子卖场行业中惟一入榜企业。
商业地产的盈利模式范文5
关键词：绿色建筑；房地产开发；盈利模式
中图分类号：TU2文献标识码：A
绿色建筑开发的发展现状
我国目前正处于工业化与城镇化的快速发展阶段，建筑行业保持了较高的发展速度。根据国家统计局的数据[1]，过去7年的年度新开工面积年均增速达到了13.4%。2011年，年度新开工建筑面积达到了42.7亿平方米，竣工面积29.2亿平方米，竣工产值6.2万亿元。与此同时，按投资额计算，2011年全球建筑业的平均增长率仅为0.5%。根据蔡伟光[2]的研究，截止2009年，包括建筑材料生产、新建建筑生产及建筑运行等方面的我国宏观建筑全寿命周期能耗总量约为12亿吨标准煤，占全国能源消费总量比重为39.5%，是我国最大的能源消费部门。而在我国已经建成的建筑物中，根据住房与城乡建设部的测算，到绿色建筑所占的比例尚不足1%。
为了进一步提高资源利用效率，应对全球气候变化，实现可持续性发展，国务院办公厅于2013年1月1日以 〔2013〕1号转发国家发展改革委、住房城乡建设部制订的《绿色建筑行动方案》。在该方案中，提出了我国在“十二五”期间的绿色建筑发展目标。其中，完成新建绿色建筑10亿平方米，到2015年末，20%的城镇新建建筑达到绿色建筑标准[3]。各地方政府也纷纷根据当地的实际情况制定了相应的实施方案。
与各级政府对发展绿色建筑的积极态度相对照，作为发展绿色建筑的实际执行者的建筑行业的态度却相去甚远。尤其是作为商业开发类建筑的主要运作者的广大房地产开发商来讲，绝大部分都只是被动的去适应政府部门对绿色建筑建造的最低要求，而只有很少一部分会主动的选择开发绿色住宅。究其原因，主要是而绿色建筑建设成本较普通建筑高，而全社会的环保消费意识不足，消费者对绿色建筑的需求弹性大；同时政府对绿色建筑开发的补贴或奖励也无法完全覆盖成本的增额，开发商无法凭借建造绿色建筑而获得更大的收益，故缺乏动力去进行绿色建筑的开发。因此，要实现绿色建筑建造的目标，推动社会的可持续性发展，除了政府从政策层面的鼓励与要求之外，最重要的是要寻找到建造绿色建筑的创新性盈利模式，从而充分的调动以开发商为首的建筑行业各参与主体的积极性，使建造绿色建筑成为建筑业的内生性需求。
二、当前建筑开发盈利模式解构
盈利模式是企业在市场竞争中逐步形成的企业特有的赖以盈利的商务结构及其对应的业务结构[4]。如图1所示， 也可以认为盈利模式指的是企业的收入结构与成本结构以及相应的收支方式。各类企业在生产运营中均有自己的商务结构和业务结构，但并非所有的企业均能盈利，故并非所有企业都有盈利模式。只有当企业能够持续的盈利时，其所采用的成本与收入结构才能称为盈利模式。
图1. 盈利模式构成框架图
由于我国的房地产业形成的时间尚短，绝大部分开发商的盈利模式具有高度的趋同性。由于在盈利模式中的成本结构是为收入结构服务的，也就是说在对盈利模式的研究中，最重要的是寻找其收入结构。在某一确定收入结构之下选择成本最低的成本结构便构成了一个盈利模式。对于房地产开发商来讲，根据其开发的房地产产品不同，其收入来源主要分为两大类，一类是出售房地产产品获取销售收入，另一类是将建好的物业长期持有并出租获取租金收入。
在我国当前的房地产市场中，采用第一类方式获取收入的开发商，其基本盈利模式中的收入结构如下：
以普通消费者或物业投资者为主要交易对象，以某一套住宅、某一间商铺或一定面积的办公物业的产权（房屋所有权及国有土地使用权）为交易内容，以置业顾问或销售中介采为交易渠道，采用一次性出售的交易方式获取收入。
其成本结构为：投资部门首先通过各种渠道筹措开发资金，然后购买土地，委托设计单位进行设计、施工单位进行施工，再通过聘请中介机构或自身的营销部门进行销售。
对于采用第二类收入来源的开发商，其基本盈利模式中的收入结构如下：以某一间商铺或一定面积的办公物业的使用权为交易内容，以长期出租为交易方式获取租赁收入。收入结构中的其它要素的内容与搭配基本与第一类相同。
而该类盈利模式中的成本结构与第一类盈利模式相比，多出了对物业的运营管理部分。
绿色建筑开发盈利模式创新思路
在目前的房地产开发盈利模式框架之下进行绿色建筑的开发，对于开发商来讲将导致其成本结构中的设计、建造的成本的显著上升。正如前面所分析的，由于目前国内消费者的环保意识不足，对绿色建筑的消费弹性大，因此开发绿色建筑所能带来的收入结构的变化仅仅只是在收入来源中多出了政府的补贴或奖励，以及在营销中相对竞争项目拥有一定程度上的宣传优势。对于开发商来讲，开发绿色建筑除了体现出企业的社会责任以外，并不能为企业带来更多的盈利，甚至会损害既有的盈利。因此为了使开发绿色建筑成为开发商的自发性选择，最佳的办法就是寻求盈利模式的创新，让开发绿色建筑变成有利可图的活动。
图2 盈利模式分类图
依据前述的盈利模式构成框架，可以利用图2中由朱武祥、魏炜提出的分析工具[5]，按照不同的收入来源与成本来源的组合划分为十二个区域，所有的盈利模式都处于其中的某一个区域中。对于传统的房地产开发，其盈利模式属于“盈利模式0”，即由开发商完全支付成本，并将产品出售给直接顾客获利。对于绿色建筑的开发，则可以认为政府的奖励或补贴是第三方伙伴在支付一部分成本，故属于“盈利模式3”。由于政府的奖励或补贴往往只占到绿色建筑投资增加的10%左右，大部分的成本仍然是由开发商来承担。上述分析工具为绿色建筑开发的盈利模式创新提供了以下的思路：
（一）寻求更合理的成本分担机制。
房地产开发作为一项资金密集型的商业活动，其对融资的需求本身就非常强烈，要进行绿色建筑的开发，完全让开发商独自承担增加的成本及风险，其开发意愿将会非常低。因此，可能的解决思路是开发商利用自身作为房地产开发中的核心企业所具有的较高议价能力，将增加的成本在绿色建筑开发的价值链上进行重新分配，使价值链上的各参与主体都分别承担与其收益相匹配的一部分成本，从而降低开发商的资金压力及开发风险。对于绿色建筑开发所增加的成本的分担机制的设计，可以分别对图3中的房地产开发基本价值链中所涉及到的各参与主体进行具体的分析。其中涉及到的对成本影响较大的参与主体包括：设计单位、施工企业、材料供应商、设备供应商等。
图3. 房地产开发基本价值链图
另外，由于绿色建筑的一大特点是前期投资较大，而全寿命周期的成本较普通建筑低。因此，利用合理的金融产品，对绿色建筑的成本进行时间上的调整，将前期投资分配到建筑的整个寿命周期，可以有效降低开发商的前期投入，使开发商的开发成本得到进一步降低。
（二）创造更多收入来源。
如前所述，传统房地产开发的收入来源都较为单一，即房屋产品的销售或出租收入。如此单一的收入来源，在开发绿色建筑时，由于成本的上涨，开发商为了维持自身的利润率，势必提高产品的售价或租金。而如此一来，势必使消费者对绿色建筑的接受程度大大下降。解决这一问题的思路则是通过利用金融创新方案、开发延伸产品、提供解决方案和授权许可等方式拓宽开发商的收入渠道，使绿色建筑产品的销售价格或租金水平与传统建筑基本持平，甚至略有下降。
绿色建筑开发企业盈利模式建议
在成本分担机制设计中，对于设计单位，除了可以将目前已经大量用于工业和政府投资项目的能源管理合同（EPC-Energy Performance Contracting）应用于住宅、商场及写字楼等商业地产开发之外，还可以通过利用保险等金融产品，使其共同分担开发风险。对于材料、设备供应商，可以通过设备租赁或以购买功能代替购买实际产品的模式，使供应商承担绿色建筑开发中大部分的成本增加。另一方面，为了
而在创造新的收入来源方面，可以尝试将绿色建筑项目中的能源供应系统单独打包建立服务公司，通过提供能源服务代替产品销售，以此获得稳定的长期收益，同时将该收益权作为公司资产进行证券化，从金融市场获取流动资金进行新的投资。同时，由于绿色建筑的后期物业管理具有较高的技术含量，开发商可以考虑成立专门针对绿色建筑的物业管理公司，通过管理绿色建筑获取超出普通物业管理公司平均收入水平的收益。甚至开发商可以与设计单位合作，建立各种绿色建筑技术在建筑中应用的接口标准，通过向绿色建筑技术供应商收取授权费的方式获取收入。
不同的房地产开发企业具有不同的资源优势。因此，在开发绿色建筑时，不同的开发企业能够选择的收入与支出结构相互之间往往是有较大区别的。本文并不试图提出一个适合于所有开发企业的盈利模式，而是根据前述的盈利模式创新思路，寻求一些具有一定可操作性的方法，供开发企业在开发绿色建筑时参考。
参考文献
[1] 中华人民共和国国家统计局. 中国统计年鉴[J]. 2012
[2] 蔡伟光. 中国建筑能耗影响因素分析模型与实证研究[D]. 重庆大学博士学位论文:2011
[3] 国家发展与改革委员会.住房与城乡建设部. 绿色建筑行动方案[Z]. 2013
商业地产的盈利模式范文6
【关键词】 商业地产 概念 价值 机遇 挑战 对策
随着房地产调控的深入，中国大型住宅开发商纷纷开始介入商业地产，其中包括长期以来坚持只做住宅的万科。调控政策对住宅市场的挤压显而易见，这就给商业地产带来了跳跃式发展的机遇。同时，由于这是非正常的快速膨胀，一线城市的市场快速趋于饱和，二、三线甚至四线城市的商业地产很快成为各路资本竞逐、机遇与挑战并存的新热土，进入还是观望？这考验着开发商们的智慧和胆识。
1. 商业地产的概念
商业地产是一个颇具中国特色的概念，理论上并没有统一的定义。狭义的商业地产是指用于批发、零售、餐饮、娱乐、休闲等生活服务类经营业态的不动产；广义的商业地产还包括写字楼、连锁商务酒店、营利性的养老院、教育、展示等具有商务运行属性的不动产。从形态上区分，商业地产包括城市综合体、大型购物中心、大型专业市场、商业街（区）以及其它泛商业地产。
2. 商业地产的价值
商业地产具有营运价值和物业价值双重价值。出售型的商业地产能较快地实现物业价值，保证企业现金流的畅通；而持有型的商业地产则能享受营运价值和物业价值双重价值，但要求开发商要有很强的资金实力和商业营运能力。
3. 当前环境下商业地产的机遇
3.1调控政策的挤压效应。由于房地产市场调控政策的持续加力，商品住宅的投资性需求收到严重挤压，大量资金和人才被迫向商业地产转移。从去年9月份开始，北京、上海等一线城市的住宅交易量与商铺的交易量比例发生明显变化，商铺的交易量开始高于住宅交易量，说明调控政策正在对商品住宅市场产生挤压。
3.2我国城市化空间仍然非常巨大，商业业态升级的需求也非常迫切。根据中国社科院的报告，中国城市化率已达50%，而西方发达国家城市化率一般在70%-80%，相比之下我国还有很大的空间，同时由于我国人口基数非常大，未来农村人口向城市人口转移的总数量还非常庞大。发达国家一般千人拥有商业网点12-14个，拥有营业面积不少于8000平方米，人均1.2平方米，而我国还未超过0.5平方米，商业提升的空间还非常巨大。
3.3我国国民经济经过30年的高速发展，居民储蓄额持续增加，根据央行数据，截止到2011年底，金融机构居民存款余额达到35.2万亿元，消费潜力巨大。随着国家拉动消费政策的落实，居民的消费潜力将被释放，消费将在政策的引导下逐步成为拉动国民经济的主力之一，从而带动商业地产的繁荣和发展。
3.4随着调控的深入，开发商资金链日趋紧张，将有一批实力较弱的开发商转让其资金量占用大的商业地产项目，这给资金充裕、专业能力较强的大型专业开发商提供了大量低价并购的机会，商业地产将向专业化、规模化发展。
4. 当前环境下开发商进入商业地产面临的挑战
4.1开发商进入商业地产面临的最大挑战来自于资金压力。商业地产资金投入大、回报周期长，是一个进入门槛很高的产业。全世界房地产开发商只有2%左右专门做商业地产，在中国的比例更少，而且国内开发商融资渠道比较单一，如果没有好的融资平台吧沉淀的资金置换出来或加以放大，必然存在非常大的资金压力。
4.2专业的门槛。商业地产的产业链极其复杂，定位、规划设计、招商、营运、管理等各个环节的专业要求都非常高，对人才的要求高、需求大。我国商业地产发展的时间还很短，人才缺口非常大，营运管理系统水平低，还没有形成适合中国商业环境的商业管理系统，特别是具有自主知识产权的管理软件，管理能力与发达国家相比差距还非常大。
4.3竞争白热化。竞争主要来自于三个方面，一方面是来自于传统成熟商业区的竞争，中国的城市几乎都有较成熟的传统商业街（区），这些传统商业街（区）占据了先入的优势，也就是房地产界常说的“地段”优势；第二方面来自于同行，特别是房地产“大鳄”的竞争，他们有着明显的资金、人才和品牌优势；第三方面的竞争来自于大型跨国零售商进入国内商业地产，着手在中国购地自建商业项目，如特易购（TESCO）等，随着对中国房地产市场的了解和熟悉，这些跨国公司将会更多地考虑自建项目，毕竟在中国地价快速飙涨的情况下，自建项目不仅能获得营运的利益，还能坐享物业升值带来的收益。
4.4市场的压力。一线城市商业地产已基本饱和，二线城市正趋于饱和，大型专业商业地产商已进入布局三线甚至四线城市。三、四线城市的市场容量、消费能力与一、二线城市不可同日而语，将面临更大的市场压力。
4.5互联网突飞猛进的发展冲击传统商业业态。随着带宽的增加，传统城市综合体中的商业行为都可以通过互联网实现，购物、订餐自不必说，你甚至可以在家中拍婚纱、看院线电影。基于云技术的智能手机的发展，更是使得人们能随时随地“逛商场”。可以想象，随着熟练应用互联网人口规模的不断扩大，基于互联网的商业业态将爆炸式发展，从而严重冲击传统商业业态。
5. 对策
5.1加强合作，取长补短，分散风险。培养稳定而优质的客户资源保证商业项目在立项之初就提前完成了招商，有利于业务的复制和扩张，这些主力客户往往都有自己独特的需求和发展战略，像家乐福、沃尔玛等大型零售企业，对商场规划都有严格要求，需要为其合作定制，在这方面万达做得比较成功。另一种合作途径是与有意自建的跨国零售企业合作开发，可以缓解资金压力，分享管理经验。
5.2拓展融资渠道。完全依赖银行和信贷来进行商业地产操作是不现实的和危险的，还可通过发行企业债券、PE私募股权投资基金、REITs投资信托基金（一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金）、CMBS（商业不动产抵押贷款支持证券）、分拆上市、借壳上市等多种手段来解决商业地产融资难题，商业地产应该有一个多元化的融资渠道。
5.3把握政府发展规划，准确定位，以定位指导项目的规划设计。政府的规划（包括城市规划和社会发展规划）对项目的成败至关重要，应顺应其目标和方向做出决策。定位包括营运模式的定位、规模的定位、形象的定位、客户群的定位等几个方面。营运模式分为销售型和持有型两种，营运模式的选择取决于开发商的资金实力（融资渠道）和机会成本（资金是否有更好的投资方向），从国际成熟经验来看，由于有健全的金融体系支持，商业地产运营商在完成商业地产的开发后通常都是自己持有物业、只租不售。国外商业地产的收益主要来自于物业销售和租金的收益，商业地产运营商更看重的是长期利益，他们通过长期持有物业，使物业持续增值。
5.4制定合理的价格。销售型商业房产的价格透支一般不要超过5年（即按预计5年后的销售价格销售），以免挤压投资人的回报率，降低投资意愿。持有型的商业房产租金则需要根据不同经营阶段采用不同的价格策略。
5.5扩展盈利点和盈利模式。现代商业已经不仅仅是一个购物场所，而是一个社交平台，在这个平台上人们需要的不光是购物、用餐等物质层面的需求，还需要更全面的体验，这就给经营者创造的新的商业机会。
