前言：中文期刊网精心挑选了房地产的资产管理制度范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房地产的资产管理制度范文1
关键词：房地产公司；财务管理；问题；对策
随着市场经济的不断改革发展和变化，我国的房地产企业不仅仅面临着一些来自于房地产企业内部的压力，而且也面临着来自于一些客户、竞争者和法律法规方面的压力，尤其是在财务风险方面更为严重。因此，在当前这样的经济环境下，我们有必要对房地产公司的财务管理体系做出优化，以便于其适应当前的社会发展。
一、房地产公司财务管理的特点
在当前环境下，房地产公司的财务管理特点主要体现在两个方面，一方面是房地产公司所面临的财务风险更大了，另一方面是房地产公司的财务管理难度增加了。
1.房地产公司所面临的财务风险加剧。近些年来，我国的国内经济在不断地发展着，这也使得我国的城市化水平有了显著的增加。因此，房地产行业获得了十分显著的发展优势，这促使房地产企业的资金投入增大，筹备物资的资金增多，造成财务管理的周期延长。在这样相对较长的开发经营周期当中，会使房地产的经营管理面对着诸多的不稳定和不确定因素，这也使得房地产企业的经济效益和投资项目都面临着多重的结果，也使得房地产的开发所面临的风险加剧。
2.房地产公司财务管理的难度加大。在当前环境下，关于房地产的开发主要涉及到了来自很多方面的问题，所以这就导致了房地产公司财务关系也面临着一些复杂性和多样性的选择。通常债权人、债务人、投资人、公司内部职员、被投资的单位和开发公司之间的关系都属于房地产公司财务关系范畴之内。除此之外，房地产公司内部的各个单位之间或者和上级单位以及各个管理部门之间的关系也属于房地产公司财务关系，具体来说表现在很多的方面，比如被拆迁单位或者居民住宅，勘察设计等，这些都和房地产企业的大量的、频繁的资金交往存在直接的关系。由此看来，在当前这种环境之下，房地产企业的财务管理难度是有所增加的。
二、房地产公司财务管理的基本现状分析
1.房地产企业管理制度存在漏洞，不够合理。房地产公司是资金密集型的一类公司，对资金的流动性要求比较高。但是在实际房地产公司中，基本的管理制度不够规范，在财务管理环节尚未形成有约束力的标准。这方面的原因主要如下：部分房地产公司规模较小，由于自身的实力较弱，在公司制度建设方面投入不足，公司缺乏明确清晰的管理制度；一些房地产公司制定的管理制度缺乏实际的灵活性，操作性很差，在涉及到资金管理时财务管理部门受公司高层领导影响较大，缺乏一定的独立性；公司的长期战略规划不清晰，在财务处理方面有时过于看重短期利益而忽视对长期公司战略发展的考量。
2.成本管理和财务预算的意识淡薄。一般来说，房地产公司在开发项目之前要对项目的营利性做一定的评估调查，要对整个项目的资金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面细致研究分析，这是做好预算资金安排的前提。但是现实中一些房地产公司，限于自己的资金实力较弱，在项目开发前期做得财务预算工作不到位，没有深人详细的可行性调查研究报告，缺乏一线的具体资料，导致预算资金与实际项目投资出现较大偏差，影响了公司的现金流。
3.房地产公司融资困难。房地产企业为资金密集型的、高风险性的行业，资金周转周期长，在遇到资金困难的情况时，必须要通过融资扶持企业发展。但是在实际融资中，很多公司的融资渠道相对来说比较单一，往往主要依靠银行贷款。在新形势下，公司的融资会面临困难，因为随着国家宏观调控房地产的政策的出台，银行融资监管进一步趋紧，尤其是对于中小企业而言，国家政策根本无法满足于企业融资需求。
4.财务管理人员的素质不高。一些中小型的房地产公司财务管理人员的专业水平不够高，在涉及复杂的财务处理方面略显经验不足。还有就是诸多的管理经营者如出纳、家族式管理、会计等都是用自己的亲戚来做，涉及到现金管理的工作都是交予自己的亲属去做，这样难免会出现管理的漏洞。财务管理水平不高，已经是影响房地产公司融资的主要障碍，投资者在投资时会根据公司的现金流情况、偿债能力、公司发展前景等考察公司的基本情况，而财务管理水平的高低直接影响相关财务指标的优劣。
三、房地产公司财务管理工作的优化措施
1.健全财务管理体系。房地产企业要建立完善的财务管理制度，具体可以从以下方面入手：一是要从企业自身实际出发，将企业的成本管理、预算管理、财务分析、资产管理等各个方面融入到财务制度中，确保财务数据的统一性；二是要设立相应的财务管理机构，规范财务管理制度：如建立相应的报销制度、采购制度、现金制度、稽核制度，充分实现财务管理的制度化和规范化；三是建立健全的考核制度，根据企业各岗位的需要，明确工作人员的责任和义务，强化监督机制，强化财务人员的责任心，规范财务行为和工作程序,提高会计质量。
2.提高决策者的财务管理意识。房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。企业领导要加强自身的管理技能学习，通过参加管理培训班来提高经营理念和管理水平，也可以通过和同行业人士的交流来学习和提高管理水平。
3.扩大房地产公司则务管理的资金筹集。如果想要在当前环境下促进房地产企业的更好发展，必须要结合当下房地产行业发展的现状对整个房地产行业做出分析，经过分析之后，我们可以得出，房地产企业必须要具备有足够的资金来作为维持房地产企业正常运转的基本保证。因此，对资金的筹备工作是应该摆在第一位需要解决的问题。具体来说，需要从四个方面进行：第一，依托银行贷款并将其作为资金筹备的主要方式，在此基础上拓展其他形式的金融业务，比如商业汇票和保函等；第二，要制定出一种合理有效的打入资本市场的途径，比如发行股票或者债券进行融资；第三，房地产公司需要对外筹集资金，以此方式来加大本企业的市场占有份额，扩大企业在市场上的竞争实力；第四，对融资左式进行创新，可采取多种方法进行。
4.提高财务人员的综合素质。房地产公司应该以不断夯实财务管理为基础，切实规范财务管理和财务基础，努力把财务管理水平提高到最佳。财务工作是一项专业性比较强的业务工作，因此在房地产企业进行财务管理人员的招聘时要选择既会财会知识的人员，又对各项会计法规较为熟悉的人员。同时还要考核员工的职业道德和专业胜任能力，要求员工不仅要具备优秀的专业胜任能力，而且还要有良好的职业道德修养。
5.加强风险控制。房地产公司财务管理中的风险控制主要从以下方面入手：一是要了解当下的法律环境，尤其是在现有的市场环境下，企业必须要以法律为依托，规范各项业务活动和经济活动，科学进行利润分配，强化企业理财职能；二是要了解企业所在的经济环境，要以我国国民经济为导向，深入公司体制改革，适应我国的市场经济体制，一切从实际出发，及时调整公司的经营方式，以此来提高自己的市场应变能力。
参考文献：
[1]田林永.房地产企业财务现状及管理建议[J].上海房地,2011(5).
[2]田林永.当前房地产企业财务现状及管理建议[J].中国住宅设施,2011(7).
[3]钱剑.我国房地产企业财务管理存在的问题与完善对策[J].中国总会计师,2010(2).
房地产的资产管理制度范文2
一、高校固定资产概念和分类
固定资产是高等学校国有资产的主要组成部分，是开展教学、科研、生活服务工作的重要物质基础。如何做好高校固定资产管理工作，最大限度地发挥资产使用效益，更好地为教学、科研、生活服务，是摆在我们面前的一项重要课题。
根据《高校会计制度》和《高等学校财务制度》规定，高校固定资产是指一般设备单位价值在500元以上，专用设备单位价值在800元以上，使用期限在一年以上，并在使用过程中基本保持原有物质形态的资产。单位价值虽未达到规定标准，但耐用时间在一年以上的大批同类物资，作为固定资产管理。
学校固定资产分为六类：（1）房屋和建筑物，包括教学用房、行政用房、后勤用房、业务辅助用房、学生宿舍、教职工宿舍及土地等资产；（2）专用设备，包括电脑设备、打字复印机、电教设备及文体设备等；（3）一般设备，包括仪器仪表、机电设备、电子设备、印刷机械、卫生医疗器械、工具量具器具、家具、行政办公设备、被服装具、标本模型及车辆等设备；（4）文物及陈列品；（5）图书；（6）其他固定资产。
二、高校固定资产管理现状及存在的问题
目前，高等学校取得固定资产资金的来源渠道开始增多，投资方式灵活多变，出资主体不断地增加。除了国拨经费外，主要集中在贷款、学费中的一部分、国债建设投资，等等。最近几年高等学校用于校园、校舍、实验室和仪器设备等固定资产的投入，还有相当部分用于学生宿舍、学生食堂等后勤社会化的建设主要依靠贷款资金，这与以前形成的固定资产在产权性质上相比较是有差异的，不同投资形成的资产差异构成了高校资产的多元结构。
高等学校固定资产的快速增长、取得途径的重大变化及其在高校发展中显现出来的重要作用，使更多的相关机构与部门关注这些资产的使用和管理状况信息。教育主管部门根据固定资产信息（如生均教学行政用房、生均教学科研仪器设备值、生均图书、生均学生宿舍面积），衡量与评价高校办学条件是否满足要求；财政部门、国有资产管理部门根据固定资产信息，对高等学校国有资产保值、增值情况作出评价与判断，银行要考核固定资产的管理水平和使用效益，并对提供的担保资产进行估价、考评。高等学校自身也开始注意到通过合理有效地使用固定资产能够做到既满足开展教学科研活动的需要，又节约资金，避免浪费。只有在对固定资产进行了科学、合理、高效管理的基础上，才能提供真实、可靠、全面、完整、有用的信息资料，以满足各方面对高等学校固定资产信息的需要。当前，高等学校固定资产的管理水平比较落后，究其原因，主要体现在以下几个方面：
（一）账实不符问题。账实相符是确保会计信息质量真实、准确的基本要求。账实不符主要表现为有账无实、有实无账和账实不匹配。造成账实不符的原因，一是固定资产采购项目的计划指标被挪用， 形成固定资产虚列；二是利用账外资金越权违规购建固定资产，但为逃避监管而不入固定资产账或部分入账；三是会计差错，即已报废、盘亏的固定资产未及时进行账务处理。账实不符问题来源于多年的积累，并未得到根除。
（二）固定资产年度计划执行的偏差问题。固定资产购建资金计划作为进行管理与控制固定资产增加的工具，是指令性指标，必须做到层层负责、不得突破。但一些部门在计划实际执行的过程中，执行的结果与执行的目标出现了偏差，具体表现为超计划执行、计划被挪用、擅自购建新项目、擅自换项目等。上述种种计划执行偏差现象使计划失去了严肃性与指令性， 管理机构的管理意图未被落实，造成了固定资产计划管理的失控，严重时还将影响到高校的正常经营。
（三）房地产未确权问题。高校要进行强强联合，要实现双赢目标，就必须保证其资产的产权清晰，固定资产中涉及产权问题的项目主要是房地产。由于历史上高校办公用地多采用划拨形式、管理制度的松散造成房地产购建资金来源多元化以及办证意识淡薄等原因，高校内部无论是正常入账还是账外并账的一些房地产项目存在房产证、土地使用权证等证照不全的现象，即未做好房地产的确权工作。这些房地产长期归高校使用，虽然不存在第三方对其产权进行要求，但为了保证固定资产的安全、完整，这些房地产须补办相关证照，这往往需要一笔不小的税费支出。
（四）基建项目竣工决算造价不完整问题。基建项目的竣工决算代表了基建资金循环的终结，决算造价是基建项目成本的准确反映，是入账原值的确定依据， 因此，高校内部都有一套完整的竣工决算审批操作规程。但在实际工作中，经常出现已经办理竣工决算的基建项目仍需要追加投资的现象，主要分为两种情况：一是主观方面的原因，在利益的驱使及基建项目主管机构的干预下，一些独立审计机构违背职业道德，出具虚假的审计报告，掩盖基建项目中存在的或有债务（如税务机构口头承诺的税费减免），将决算造价从表面上控制在批准的预算总投资内，以逃避监管，可一旦或有债务发生，高校必须面临付款问题；二是客观上的原因，近年来，国家逐步推行国有土地使用权有偿使用制度，一些基建项目靠行政划拨方式取得的土地使用权，面临着支付土地出让金的局面，从而需要追加投资。
（五）责任人处罚机制不到位问题。根据固定资产管理制度规定要求，高校应该对造成上述违规现象的责任人进行处罚。但实际上，这种处罚的权力集中在人事部门，而一些责任人往往是现任或曾担任过领导职务，由于人际关系等因素的影响，对其处罚往往是象征性的，或者根本不处罚，造成一些责任人长期逍遥“法”外，有关制度成为一纸空文，这也是高校监管不力的通病。由于责任人的处罚未得到彻底落实，容易造成有关负责人责任意识差，对固定资产的管理工作不重视，结果形成恶性循环，产生更多的违规现象。此外，责任人处罚不到位问题也影响到了基建项目决算、闲置固定资产处置等业务的审批。近年来，随着高校内部控制制度的完善及国家的三令五申，已逐步将固定资产违规现象与有关负责人的职位升迁挂钩，这种情况已有所好转。
（六）闲置固定资产的处置问题。高校的闲置固定资产是指不需用固定资产，主要表现为闲置房地产及闲置电子设备。闲置固定资产的产生主要源于以下三种因素：一是高校内部流程整合产生的闲置，造成了撤并机构房地产闲置；二是科技进步造成固定资产过早淘汰而产生的闲置，这在电子设备的更新换代上表现得尤为突出；三是违规途径产生的闲置，购建账外固定资产却未实际发生使用效益。这些闲置固定资产属于不需用资产，占用了高校大量资金，需要积极加以盘活处置。在处置的过程中要确保程序的公开、透明，最大限度实现资产保值、增值，严防资产流失。
三、加强固定资产管理的对策
（一）切实提高对固定资产管理工作重要性的认识。学校分管校领导和固定资产管理部门都要高度重视固定资产管理，要广泛宣传，认真贯彻国家对固定资产管理工作提出的各项要求，进一步加强对固定资产管理工作重大意义的理解和认识，把固定资产管理提高到关系学校教学、科研和产业等工作顺利开展、关系学校生存和发展的高度来认识。只有管理意识提高了，才能管好、用好固定资产，使其保值、增值，发挥其最大的使用效益。
（二）建立健全规章制度。建立高效、合理的固定资产管理体系，既要有完善的宏观管理法规制度，又要有适合各高校实际情况的内部规章制度。教育行政主管部门、国有资产管理部门、财政资金管理部门和外部债权单位均要求高等学校固定资产存在良好的管理机制，确保资产信息真实，强调信息披露的相关可比性、管理的科学有效性，进而可以对各高校的固定资产状况有比较清晰的认识，合理评价固定资产使用效果与管理效率。同时，各高校又存在个体差异，固定资产的类别差异很大，在遵循统一管理制度的基础上，结合自身特点，制定本单位操作性较强的管理规章。
（三）加强固定资产审计，发挥审计监督在固定资产管理中的作用。由于固定资产在高校资产总额中所占的比重较大，固定资产的安全与完整对一个学校的发展影响极大，因而加强对固定资产管理的审计监督，保护学校资产的安全、完整，维护学校的合法权益，实现固定资产的保值增值是学校内部审计的一项重要工作。审计部门、财务部门、国资管理部门、资产使用部门要对固定资产进行定期清查盘点，对于盘盈、盘亏的固定资产要查明原因及时进行账务处理。在审计过程中要着重对固定资产管理中内控制度的健全性和有效性进行符合性测试，检查内控制度的落实情况，以保证固定资产账实相符，账账相符、账卡相符，促使学校固定资产管理水平不断提高。
（四）实行固定资产有偿使用管理，提高固定资产利用率。要改变固定资产部门所有、重复购置、使用效益低、积压浪费等现象，要做到：（1）学校加强调控、统一规划、合理布局，打破院系、部门、学科、专业的界限。根据各学科、专业的教学、科研任务，把相近的实验室进行分类、合并、重新组合，建成跨学科、专业的实验室，充分利用现有的固定资产。（2）发挥经济杠杆作用，在现有的条件下，实行固定资产有偿使用。既可节约资金，又减少了固定资产重复购置和闲置浪费问题，提高了固定资产利用率。
房地产的资产管理制度范文3
【关键词】宏观调控；房地产企业；变革；创新
在宏观调控政策不断持续深入的形势下，我国大部分地区的商品房市场交易持续低迷，多数中小房企将要被迫出局。在如今的严峻的形势下，房地产企业要想求得生存与发展，就要顺应调控形势，且不断改革创新。
1 房地产企业应在变革中求发展
从统计数据上看，2003年以来，全国各类房企超过6万家，其中近九成的开发企业规模小且品质低劣。要想渡过眼下的难关，必须以产业变革积极应对，充分调动内生动力，通过机制大调整，在市场大洗牌中获得“新生”。
1.1 机制大调整
当前，在增加供应与调整需求的双管齐下，房地产业要继续发展，必须顺应形势，进行机制大调整，通过法律、制度、产权三个层面的改革，推动房地产行业合理有序的健康发展。
1.1.1 法律是转型的推力
法律，具有针对企业的规范力和约束力，既能规范房地产业在发展过程中的行为，为行业健康运行提供法律保障，又能迫使开发商创新和转型，以好的产品赢得市场。在今年两会上总理提出，要利用法律手段规范开发商经营行为；今年8月，住房城乡建设部关于《房地产开发企业资质管理规定（修订征求意见稿）》通知中提出，要全面提升房地产开发企业的资质认定。可以看出政府对房地产业法律规范的重视。此外，还需用法律手段抑制投机性住房；对技术创新（住宅产业化、绿色住宅、环保地产）、金融创新、盈利模式、营销创新等也急需法律上的固化，促使住宅建设及其产业化在法律框架下有序发展。
1.1.2 制度是转型的合力
法律的有效执行，需要一个良好的制度作保障。完善的制度能促进房地产企业在未来发展中做出全面、科学的规划和规范，防止宏观与微观政策的波动给企业带来的影响，及时调整好企业的经营战略和产品定位。例如根据国家土地管理制度、房地产价格统计制度和方法、税收制度、土地招拍挂制度、房地产登记等方面制度的不断完善，合理调整好企业的管理制度和销售制度，积极维护消费者合法权益。
1.1.3 产权是转型的动力
产权是信任的载体，是企业自主经营的内生动力，是创造品牌和信誉的坚实基础。拥有实际产权的企业以及处于完善的法人治理结构内的员工，为了长期利润会精心经营其品牌和信誉，会用自己的诚信对消费者负责，这也是一些民营企业往往能迅速成长的原因所在。数据显示，2010年我国房地产业10强名单中，民企就占了6家。相比之下，一些大型国企以及企业员工并不实际拥有产权或享有权益，缺乏创新的内在动力，甚至产生人利益，出现道德问题，导致国有资产流失，成了国企转型的绊脚石。
1.2 市场大洗牌
伴随着调控政策的不断深入，上市房地产企业销售业绩出现首次下滑，房地产业的洗牌运动正在悄然进行。万物“适者生存”，房地产企业也是如此。一方面并购潮已成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷之路。数据显示，2011年上半年，房地产业并购案例持续增加，已完成并购57起，同比增加27起。另一方面去房产化风潮涌起。比如江苏舜天出售旗下地产公司全部股权，此般“割爱”，实属无奈；绿景控股去年开始着手转型经营高端酒店、写字楼；爱建股份今年变更经营范围，去掉“房地产开发、经营及咨询”经营项目；泰达控股打包转让旗下两地产公司股权；约有六分之一的房地产企业在上半年涉及矿产业务。
1.2.1 金融倒逼
在抑制通胀的背景下，国内信贷继续紧缩，货币紧缩的基调难以改变，房地产业融资环境仍然偏紧。与此同时，房地产信托发行也愈发困难，融资成本节节攀升。目前，我国房地产行业80%中小房企都面临着不同程度的资金紧张现象。上半年，上市房企整体资产负债率上升了3.58个百分点，达到72.25%。负债总额突破万亿元，达到10921.43亿元，同比上涨41.29%，这无疑倒逼房企转型加速，大企业扩张和小企业被兼并将成为常态。
1.2.2 环保倒逼
一方面，民用建筑在建材生产、建造和使用过程中，能耗已占全社会总能源消耗的49.5%左右。我国现有的430亿平方米建筑面积中，95%为高能耗建筑。有关数据表明，我国住宅建设用钢量平均每平方米为55公斤，比发达国家高出10%～25%，水泥用量为每平方米221.5公斤，每一立方米混凝土比发达国家多消耗80公斤水泥。另一方面，环境问题也在不断加剧：一是全国90%以上城市水域污染严重，城市生活垃圾以每年8%～10%的速度增长，50%的垃圾处理率中只有10%达到无害化处理；二是建筑在全生命周期中排放出的二氧化碳总量占全球碳排放总量的40%。如果城镇化污染持续恶化，房地产业的发展也备受限制。
1.2.3 内生倒逼
地产创新是未来城市小区的发展方向。受调控政策影响，迫使开发商要么背离房地产，要么倒逼转型，除此之外别无他法。如南京卧龙湖国际社区项目，曾经处于无法运转的尴尬境地，但开发商自给压力，最终仍将卧龙湖打造成为休闲度假的绝佳胜地。
2 房地产企业应创新产品品牌
通过这次楼市调控，房地产市场将面临由低端到高端的转折，创产品品牌将越来越被重视。住房不再是“钢筋+混凝土”的避风遮雨的陋室，而是价值和品质的体现。开发商必须在品牌建设与技术开发方面下功夫。
2.1 品牌大比拼
树百年品牌，做百年企业，取决房地产企业是否将核心竞争力的品牌价值予以充分发挥，将更多的精力投入到产品品质的提升上。
2.1.1 舍得投资
房地产企业在打造品牌方面要舍得投资，精于投资，既包括工程质量，也包括规划设计质量、环境质量、配套质量和物业管理服务质量。
2.1.2 追求百年
“树百年建筑”应成为推进住宅产业化发展的动力。我国的住宅产业化进展比较缓慢，原因在于粗放式的建设长期得不到改变。许多耗资巨额的建筑寿命不过十几年，“保量不保质”，很难创造百年建筑，更谈不上企业自身的百年大业。
2.1.3 人性为本
房产企业的产品规划必须优先考虑人性为本。现代人买房是购买一种生活方式，一种人居文化，满足对住所的物质文化和精神需求。企业应针对不同群体，根据他们的生活习惯、功能需求、空间需求，创造提供小区环境的文化、教育等条件，做到人、自然和社会的和谐统一。
2.2 技术大转换
在当前宏观调控下，粗放式的房地产开发模式终将终结，绿色人居将登上市场舞台，未来房企的盈利模式将更趋向于高端化、科技化；更偏向于技术、品质、人文、环保的复合化。
2.2.1 品质要独创
目前，国内的住房“千城一面、千房一面”，产品同质化严重。因此企业应注重打造独具企业特色的产品，与企业品牌相辅相成！
2.2.2 技术要适宜
要因地制宜、因时制宜。不同的时间和地点，对创新的需求是不同的，正如前工业时代与后工业时代对房地产产品的技术支持有很大差异一样。处在一定的历史时期，不能超前也不能滞后，在不同的时间和空间应对房地产的技术创新有不同要求。
2.2.3 应用要客观
目前，开发商对于住宅新技术的利用和推广仍停留在主观层面上，改变这种状况，需要技术创新，更需要客观应用，防止应用只是技术的简单叠加。
2.2.4 内外要大气
过去，有些开发商过于强调容积率和外在的形式美。随着消费观念越来越趋于理性，企业想要生存下去，必须对住宅的“销量”和“品质”做出抉择，做到以品质及舒适度赢得销量。
2.2.5 创新要全面
房地产业的创新，需要多种形式的创新。如产品创新、土地获取模式创新、开发模式创新、管理服务创新、机制体制创新、技术创新、营销创新，甚至是公益创新等。只有摆脱原来单一的创新模式，才能带来产业的全面发展。比如，探索实行以商业代建为主体的开发模式变革，转型成为房地产投资商、运营商和服务商；用资产管理业务来开拓新的盈利源泉，重点加强基金的募集能力，提高融资能力和独立投资能力；开创集“商业百货、文化娱乐、电影院线”为一体的商业发展模式，以养老为目的的地产项目等。
房地产的资产管理制度范文4
第一条 为完善广州经济技术开发区房产和土地使用权抵押管理制度，保护抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国国民法通则》和广州市人民政府的《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让和转让办法》等有关法律与规章，制定本规定。
第二条 本规定适用于广州经济技术开发区（以下简称开发区）辖内的房产和土地使用权（以下简称房地产）抵押。
本规定所称房地产抵押，是指抵押人以其合法拥有的房产、依法取得的国有土地使用权向抵押权人提供担保，藉以取得抵押权人提供的贷款或向抵押权人保证履行债务。
本规定所称土地使用权，不包括地下资源、矿产、埋藏物、隐藏物、市政公用设施等的开发、使用与利用。
第三条 开发区房地产抵押的登记注册、核发核销权属证书等行政管理工作，由开发区管理委员会（以下简称管委会）房地产管理局（以下简称房地局）负责。
第二章 房地产抵押的设定
第四条 凡在开发区辖内依法取得房产所有权和土地使用权的国有企业、内联企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业以及其它经济组织和个人，均可依照本规定，以其房地产设定抵押，成为抵押人。
第五条 凡依照本规定接受开发区房地产抵押的境内外的金融机构、公司、企业或其他经济组织及个人，均可成为抵押权人（债权人）。但未与我国建立外交关系或未在我国设立商务代表机构的国家和地区的金融机构、公司、企业、经济组织与个人除外。
第六条 下列房地产可设定抵押：
（一）公司、企业、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆等建筑物；
（二）属境外个人所有的自用住宅；
（三）依法有偿受让，并在有效使用期限内的国有土地使用权。
第七条 下列房地产不得设定抵押：
（一）公共事业单位和行政机关的房地产；
（二）职工宿舍、食堂等公益福利设施；
（三）房产或国有土地使用权属不明或权属尚有争议的；
（四）已被依法查封、扣押或被施以其它司法保全措施的；
（五）其它依法不得设定抵押的。
第八条 以房产设定抵押时，应连同该房产坐落的地基及附属场地的使用权同时作价抵押。
以整体楼宇中的部分房产设定抵押时，应按抵押房产建筑面积在整体楼宇的建筑面积中所占比例，折算出抵押房产在整体楼宇用地（包括基地和附属场地共用部分）中所占份额，将该份额的土地使用权与房产同时作价抵押。
第九条 凡有上盖的土地，不得单独以土地使用权设定抵押。
尚无上盖的土地，以其土地块使用权向中国境内银行及金融机构申请抵押货款时，该地块必须是业经开发，并已投入不少于土地使用权出让金25％的建设资金者。
第十条 抵押人以共有房地产设定抵押，须征得其他共有人书面同意；以共有房地产中本人所占有的份额设定抵押的，应书面通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有的部分设定抵押。
第十一条 以已作抵押的房地产再作抵押的，须征得在先的抵押权人的书面同意。
第十二条 以已出租的房地产设定抵押，抵押人应将出租事实预先通知抵押权人，抵押成立后，原租赁合同继续有效，并由抵押人将抵押情况，书面告知承租人。
第十三条 内联企业、中外合资经营企业，中外合作经营企业未经中国注册会计师验资证实各方投资份额已缴足的，不得以企业的房地产设定抵押。
第十四条 依法取得开发区内房地产的境外公司、企业、经济组织或个人必须按规定在开发区申请成立企业，取得中国法人资格，方可以房地产设定抵押。但以个人的住宅设定抵押的除外。
第十五条 国有企业以房地产设定抵押，需经国有资产管理行政主管部门批准。
第十六条 内联企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业以房地产设定抵押，须经董事会或联合管理机构成员一致同意，形成书面决议。所设定的抵押期限不得超出企业合营或合作期限。
第三章 抵押合同
第十七条 房地产抵押必须签订书面合同。抵押合同可单独订立，也可在其它经济合同中订立抵押条款。
订立抵押合同应对拟抵押之房地产进行估价。抵押房地产估价，可由抵押人和抵押权人协商确定，亦可委托业经广州市或开发区的房地局资格审核认可的评估机构或人员进行。
国有企业、以及占有国有资产的其它企业与境外抵押权人签订的抵押合同，其拟抵押的房地产的估价，必须由广东省、广州市的国有资产管理行政主管部门认可的评估机构进行评估。
第十八条 房地产抵押合同除应具备一般经济合同的必备款外，还应具备有下列内容：
（一）房地产的名称、编号、处所、面积、四至及数量、权属；
（二）所担保的债务内容、范围、数量、质量、期限、履行方式、履行地点及与该债务内容相关的其它事项；
（三）房地产的作价及抵押率；
（四）房地产的占管维护、风险责任，处分方式、处分费用的承担及受偿方式；
（五）抵押权消灭的条件；
（六）其它应规定的内容。
第十九条 与境内金融机构签订的抵押贷款合同，应根据国家法律、法规和中国人民银行及各专业银行的贷款规定签订。
第二十条 开发区外商投资企业以房地产设定抵押与境外金融机构签订抵押贷款合同，按国家有关外商投资企业境外贷款的规定执行。
第二十一条 国有企业、内联企业与境外抵押权人签订抵押合同，涉及外汇的，其规定应以偿债储备基金的外汇平衡能力为限，并由管委会向国家外汇管理局广州分局申报有关审批手续。
第四章 抵押登记
第二十二条 房地产抵押合同签订之日起三十天内，抵押人和抵押权人应一起向开发区房地局申请抵押登记，也可委托人申请抵押登记。未经登记的房地产抵押行为无效。
第二十三条 申请房地产抵押登记，应按抵押物类别向开发区房地局分别交验下列文件：
（一）《房地产抵押登记申请表》；
（二）《房地产抵押合同》正本；
（三）《房地产所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋共有权保持证》等权属证书；
（四）申请人或人的资格证明；
（五）国有资产管理行政主管部门、企业主管部门和外商投资企业权力机构同意设定抵押的文件，中国注册会计师验资报告及其它必要证件、文书、契约、附件、图纸及资料。
第二十四条 开发区房地局应在收到房地产抵押申请的全部文件后十天内办完《房产所有权证》、《国有土地使用证》等权属证书的注记手续，核发载明抵押权的《他项权证》。
《他项权证》由抵押权人领取及持留，经注记的《房产所有权证》、《国有土地使用证》等权属证书交由抵押合同规定的一方保管，抵押合同没有规定的发还抵押人保管。
第二十五条 抵押合同的变更或解除，应经原批准机构书面同意，并自变更、解除事实发生之日起十五日内，由双方一起向房地局申请办理变更或注销登记手续。
抵押合同因履行完毕终止时，抵押双方当事人应自终止之日起十五日内一起向开发区房地局办理注销登记手续。
第五章 抵押物的占管
第二十六条 已作抵押的房地产由抵押人占管，未经抵押权人同意不得以任何方式或理由交由他人占管。
抵押人在占管期间应维护已作抵押的房地产之完好。抵押权人有权监督并督促抵押人切实履行该义务。
第二十七条 已作抵押的房地产因抵押人之过失或故意行为而遭毁损、灭失或价值减少，不能或不足以担保债务时，抵押人有义务重新提供或补加担保，以弥补不足。
第二十八条 设定抵押时，抵押人和抵押权人应在抵押合同中明确占管期间因不可抗力及其它不可归责于抵押人的原因而致已作抵押的房地产意外毁损、灭失和价值减少时的风险责任；依约需要保险的，由抵押人向中国人民保险公司广州经济技术开发区支公司投保。
若抵押合同未明确风险责任，上款风险事故发生时，抵押权人可就抵押房地产之残余价值及抵押人所得补偿请求受偿。
第二十九条 已作抵押的房地产在抵押期未满前如需转让，抵押人应事先取得抵押权人书面同意；对扣除应纳税费后之转让所得，抵押权人享有优先受偿权。在同等条件下，抵押权人对拟转让之抵押房地产有优先购置权。
第三十条 已作抵押的房地产发生继承、遗赠时，继承人、受遗赠人应及时以书面告知抵押权人。
已作抵押的房地产发生赠与时，抵押人应事先征得抵押权人的书面同意。抵押权人同意赠与后，抵押合同解除，但原抵押债务仍由抵押人在约定期限内清偿。
已作抵押的房地产发生转让时，原抵押人应向受让人提交抵押权人同意其转让之书面意见的副本或复制件，并将转让成交情形及时以书面告知抵押权人。
上述各当事人应自继承、遗赠、赠与、转让事实发生之日起三十日内一起向开发区房地局办理产权过户、抵押变更或注销登记；在继承、受遗赠事实发生之前，抵押权人未依本规定第三十二条第二款要求处分抵押房地产的，原抵押人对抵押房地产的权益及占管义务和风险责任由继承人、受遗赠人承担，但继承人、受遗赠人的偿付义务以其合法继承、受遗赠所获房地产的实际价值为限。当被继承、受遗赠的房地产不足以清偿全部抵押债务时，抵押权人可就抵押人的其它遗产受偿。
第三十一条 抵押人若将已作抵押的房地产出租，除承担本规定第二十六条、第二十七条之义务外，应事先书面告知抵押权人，且租期不得超出抵押期，非经抵押权人事先书面同意，租期不得延长；否则，抵押权人有权追究抵押人之违约责任。
第六章 抵押物的处分
第三十二条 遇有下列情形之一，抵押权人有权向开发区房地局申请依法处分已作抵押的房地产：
（一）抵押合同期及宽限期满（包括分期偿还每期届满），抵押人未依约偿还债务的；
（二）抵押人死亡、被宣告死亡或被宣告失踪的；
（三）抵押人被宣告破产或解散的；
（四）其它损及抵押权人正当权益、足以妨碍抵押合同正常履行的。
本条第（三）款情形发生时，已作抵押之房地不列入破产清算财产，但其价值超过抵押债务的部分除外。
第三十三条 处分已作抵押的房地产可采取下列方式之一：
（一）拍卖；
（二）招标转让；
（三）协议转让；
（四）其它经开发区房地局同意的方式。
第三十四条 抵押权人处分已作抵押的房地产之申请应以书面方式提出，并将副本同时抄送抵押人或其继承人、受赠人、受让人，已作抵押的房地产为共有、出租或委托其他人代管的，还应同时书面通知共有人、承租人和代管人。
开发区房地局在抵押权人的处分申请后，应在三十天内决定准许与否。抵押当事人不同意房地局决定的，或者房地局逾期不作答复的，抵押当事人可向管委会申请复议，也可直接向人民法院起诉。
第三十五条 处分已作抵押的房地产由抵押权人委托开发区房地产交易所或经开发区房地局同意的其它机构主持进行。
第三十六条 已作抵押的房地产处分成交前出现下列情形之一，应中止处分：
（一）抵押权人要求中止；
（二）抵押人请求中止，表示愿意并确能即时清偿债务；
（三）其它应中止的情形出现。
第三十七条 处分已作抵押的房地产所获价款由主持处分之机构依下列顺序分配：
（一）支付处分费用；
（二）扣除涉及抵押标的之应纳税款和土地增值费；
（三）偿还抵押权人债权本息及罚息、罚款；
（四）所剩余额退还抵押人。
第三十八条 处分已作抵押的房地产之所得不足以抵偿押债务时，抵押权人有权追索不足部分。
第三十九条 已作抵押的同一处房地产，有若干抵押权人的，其优先受偿顺序以在开发区房地局抵押登记顺序为准。
第四十条 处分已作抵押的房地产，在同等条件下，购买人按下列顺序享受优先权：
（一）共有房地产的其他共有人；
（二）已出租房地产的承租人；
（三）开发区管委会；
（四）抵押权人；
（五）其他应享受优先权的人。
第四十一条 处分已出租的抵押房地产，如租期（含住宅租赁期可延续的时限，下同）未满，取得该房地产的新产权人应继续履行租赁合同，并在办理房地产过户登记的同时，办理租赁合同变更登记。租期届满，新产权人如继续出租时，在同等条件下，原承租人有优先承租权。
第四十二条 已作抵押的企业房地产被处分时，企业生产、员工安置等事宜由抵押人负责，抵押合同另有约定的，从其约定。因抵押房地产的处分致使企业解散的，由抵押人按国家有关法律、法规和企业合同、章程的规定清理或清算，办理企业歇业手续。
第四十三条 经处分而取得抵押房地产权者，应照章向开发区税务局和房地局缴纳各项税费，办理过户登记，领取《房产所有权证》、《国有土地使用证》等权属证书。原有的房地产权属证书缴回发证机关注销。
第七章 附 则
第四十四条 建立开发区房地产抵押偿债储备基金，以用于开发区的国有企业和内联企业因房地产抵押而发生的外汇不足之调剂，及其它特殊需要。基金来源及提取比例是：
（一）从土地使用权出让的留成外汇收入中提取百分之十；
（二）国有企业和内联企业抵押房地产所获境外贷款，预提1％。此款项及其利息在抵押期满，并已偿还贷款后付还企业，利息按中国银行同种外币存款利率计算。
第四十五条 有关本规定之事项的争议及纠纷，当事人应及时协商解决。协商不成，任何一方均可向工商行政管理部门或开发区房局申请调解或仲裁，亦可直接向人民法院起诉。
当事人一方或双方是境外法人或个人的争议，当事人不愿协商调解的，或者协商调解不成的，可以依据抵押合同中的仲裁条款或事后达成的书面仲裁协议，依法提交中国仲裁机构或其它仲裁机构仲裁。抵押合同中未订立仲裁条款、事后又没有达成书面仲裁协议的，可以向有关管辖权的中国法院起诉。
第四十六条 违反本规定者，开发区房地局有权视情节注销其登记、注销其权属证书或不予发证、宣布有关合同无效并责令责任方赔偿经济损失或予以罚款。
第四十七条 开发区房地产抵押管理，除适用本规定外，适用广州市人民政府的《广州经济技术开发区土地使用有偿出让和转让办法》和广州市人民政府制定的其它有关规定。
本规定倘与中华人民共和国国家或上级部门嗣后的法律、法规和规章有抵触之处，概以国家和上级部门的法律、法规和规章为准，但此前依本规定订立，尚未履行完毕之抵押合同仍视为有效，并照本规定执行。
抵押房地产的估价、登记、处分以及偿债储备基金的动用审批手续等具体规则，由开发区管委会另行制定。
房地产的资产管理制度范文5
一旦融资问题解决，整个商业地产链条将得到缓解，商业地产的活力将被激发，真正进入良性循环。REITs机制的优势将从融资环节传导至物业管理、消费、税收等一系列环节，包括对持有型物业可以保有统一的管理权，这种情况下，物业形象会越来越好，业态越来越合理，就业率越来越高，对提高税收、促进经济都是有益的。因此，从长远来说，如果要提升商业地产的品质，一定要把商业地产后面的融资平台打开。
REITs的价值，还在于它对整个房地产市场起到了一个平衡器的作用。在房价过低的时候，它通过一个公共的资本品，形成一个价值标杆，传递出房价过低的信号，并显现套利机会；如房价过高，REITs的定价模式和产品本身也能有一个定价标杆的作用，提示投资型的投资者，甚至投机型的投资者，现在价格太高。REITs的发展，将会对企业资产尤其是房地产资产的定价模式产生深远影响。
但这种对房地产业健康持续发展具备如此重要意义的REITs，在国内一直难产。近期，具有试点意义的“中国式REITs”即将走向前台，但仍没有完全摆脱纠结的局面。
“中国式REITs”和“美国式REITs”异同
美国式REITs模式
REITs并非新鲜事物，至少在世界范围来看是如此。早在1960年美国就出台了《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》，创设了房地产投资信托。REITs的发展已经超过40年。目前，全球22个国家推出了REITS产品，全球市值超过6050亿美元。美国是全球发展REITs最早、最成熟的市场，有超过300多支REITs，市值达到3000亿美元；其次是澳大利亚，发行了64只REITS，市值达到780亿美元；再次是法国，市值达730亿美元。“美国式REITs”代表了国际通行的REITs模式。
REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。它可理解为是一种直接投资于不动产的基金，也可理解为一种投资于房地产投资信托产品的基金。
REITs的特点是其主要收入来自租金，因此收益较为稳定，派息率远高于市场上的一般股票。一般而言，REITs的风险与报酬约居于股票与公债之间。
REITs最早在美国是按照缴税不同的档次进行归类，公司、合伙、信托，有不同的征税方式。上世纪60年代，为了鼓励商业地产的发展，美国给予商业地产持有运营商一些税收优惠，鼓励开发商能够持续拥有和经营REITs。
按资金的投向不同，REITs可分为权益型、抵押型和混合型三种类型。其中，权益型（股权型）指REITs可以直接投资并拥有物业资产，抵押型（债权型）指REITs募集资金用于发放各种抵押贷款，混合型指上述二者的混合。国际REITs中的绝大部分是从事资产类投资，占所有REITs的90%以上。
“中国式REITs”模式
在中国，极具本土特色的“中国式REITs”已开始尝试。近两年全国保障性住房建设规划规模巨大，需要数万亿元的资金投入，如此巨大的财政投入，各地政府完成规划的能力有限，利用REITs方式引入社会资本参与保障房的建设亦成为政府的考虑之一。在这种背景下“中国式REITs”——仿REITs模式的尝试拉开序幕。
目前国内的REITs试点，有两种模式，分别由央行和证监会牵头。2009年，央行颁布了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿，央行的REITs方案为偏债券型，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。受益券为固定收益产品，在收益权到期的时候，委托人或者第三方应该按照合同的要求收购受益券，作为结构性产品，可以按照资产证券化的原理，通过受益权分层安排，满足风险偏好不同的委托人与受益人。
而证监会版REITs则是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有REITs份额间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易并且机构投资者和个人投资者均可参与。
目前，京、津、沪、粤等地区的REITs试点将主要投向像保障性住房建设，但是试点工作均未真正开始，进展也有所不同。上海杨浦区已经开始通过海通证券房地产信托基金进行试点；天津版REITS试点方案或仍采取“以售养租”的政府补贴方式；北京将以政府持有的廉租房、公租房资产和房租收益委托设立房地产信托，在银行间债券市场发行受益券的方式进行融资；广东省政府印发《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》，其中提到要积极创造条件支持以开展政府出资与社会筹资相结合的公共租赁住房股权信托基金融资试点，探索运用房地产投资信托基金加快推进公共租赁住房建设。
上述国内REITs的“银监会版”和“证监会版”，就代表着REITs的两个方向：前者是以债券类产品的方式组建REITs，发行受益凭证，地产公司继续持有物业的所有权，REITs在银行间市场交易，主要参与者是机构投资者；后者是以股权类产品的方式组建REITs，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，地产公司与公众投资者一样通过持有REITs股份间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易，机构投资者和个人投资者均可参与。
从目前国内状况来看，债权型REITs由于受到政策及体制的限制较少，将会先于股权型REITs推出。而从国际经验来看，虽然股权型REITs目前遇到政策和体制（尤其是税收方面）的限制，但它更能代表未来发展的方向。
“中国式REITs”目前面临的问题
虽然国内对REITs做了大量的本土化尝试，但中国式的REITs在国内推行也存在很多问题，仍然面临着纠结的局面。
政策协调问题。REITs的概念内涵简单，但如何套用在国内现行法律法规框架下，并在现有资本市场体现下运行，就需要一定的智慧和技术手段——落地的技术。首先是REITs的法律载体问题，是采取公司、合伙、信托还是其他形式，尚是法规空白，行业分业监管更加剧了这一问题；其次是REITs的管制结构问题，外部管理还是内部管理，从经验上看，资本市场初期相对严格的外部管理更有利于风险控制，但这就涉及到REITs管理公司的金融牌照和管理资质问题。除此，还有诸如登记制度、税收制度等问题，需要进行大量的协调和细致的修订工作。这些严格上并不是一个创新工程，但的确需要很大的政治智慧。
基础资产问题。REITs作为一种稳健投资产品，有其恪守的投资原则，其投资资产必须满足核心资产的要求。REITs一般不做开发，不投资尚未成熟的物业。不管其投资的是零售商业、工业仓储、办公楼还是公寓，都必须满足成熟核心资产的要求，其实质是稳定的现金流，这直接为REITs的投资限定了方向。具体到一些可量化的标准上：第一，物业位置，核心城市的核心区位，保证了物业在配套基础设施上的满足和长期区位优势，包括升值潜力；第二，物业品质和体量，其硬件水准和楼宇体量决定了后期运营维护成本，从而直接影响到收益水平；第三，租金、租约和租户结构，对收益的稳定性和持续性、对物业管理的品质都存在重要影响；第四，法律权属的完整性。如按上述标准进行甄选，国内目前大部分物业，或者由于物业先天硬件条件不足，因建筑质量缺陷导致维护成本过高，或者后期运营管理差导致租户质量低下或产权分散混乱，所以真正能称为核心资产的物业并不多见。可以说没有高品质的物业，就没有真正低风险的REITs。目前，国内物业形态复杂，很多物业产权不完整，尤其是二三线城市的商业地产，往往租售并举，开发商只是持有一栋楼的部分物业，其他销售，无法拥有一栋楼的完整产权。而单一的物业形态，比如单一的商场、酒店更能获得投资人的认可，国内正缺乏这种类型的商业物业。
税收环境的障碍。在现行的税收制度下，REITs在国际上通行的收益率标准7%～8%的水平难以得到满足。按现行税制，收取租金，需缴5.5%的营业税和12%的房产税，在之后还要交25%的所得税，一般估算，最终实得只有租金的60%～70%，如果REITs要求的投资回报率是7%～8%，难度可想而知。国际上REITs一般的分红比例超过90%，这也就意味着，在相关的免税政策没有出台之前，REITs很难得到规模化的发展。这也是为什么在REITs发达的美国，REITs在结构、组织、投资范围，收益分配等的发展都会围绕着税法的变更而展开。
法律环境问题。当前国内相关法律法规对REITs发展构成障碍。现行《信托法》中关于信托投资融资规模的限制的问题不解决，房地产信托投资基金无法真正发行；关于信托凭证流通的限制和信托产品宣传的限制也制约了REITs市场的发展。
配套制度环境问题。其中最关键的是登记制度，信托登记的缺位，对于REITs是一个致命的问题。信托登记权属问题，是制约REITs产品能否在证券市场流通的关键，如果可以确定信托产品的权属，则其市场流通也不再是问题。关于信托登记，《信托法》第十条规定：“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。”但是由于我国尚没有具体的登记制度，所以上述规定在实践中也无法操作。
机构投资人和资产管理人的准入问题。一方面，是合格机构投资人的准入，保险、社保等资金是REITs的理想投资人和重要资金来源，从趋势上看，这些投资限制正在逐步放开。另一方面，是合格资产管理人的准入，REITs是房地产和金融能力的结合，金融的作用在于通过流动性放大，创造规模效应降低运营和资本成本，而房地产能力就在于识别细分市场的机会和商业模式，通过运营创造现金流价值。这就要求REITs的管理人具有充足的房地产资产经验，细致的风险识别能力。而当前，有国际化经验又熟悉本土市场的团队并不多见。
宏观环境问题。当前的房价和宏观调控问题成为REITs推出的最大影响，监管部门担心REITs的出现会进一步推高房价。事实上，REITs提供的是商业地产的长期资金，和短期住宅投机资金有着本质的区别，相反，REITs的出现反而给予了一个基于现金流真实价值的定价模型，更有利于价值的回归和价格的理性。当然，宏观上房地产的过热也给REITs的推出造成不小的压力，国内商业地产投资回报率不能满足要求，尤其是近年开发的物业，高昂的土地成本和建筑成本无法与租金收入相匹配，资产交易价格过高使得REITs很难达到收益率要求而无法获得发展。但是低迷的市场环境往往蕴育着机会，日本等国的REITs就是在地产低迷阶段推出的，因为这个阶段更有利于收购资产。
走出纠结的路径选择
为REITs市场发展构建完善的法律体系
要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的，必须将法律制定工作细化、完备化，还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对产业投资基金发展的《产业投资基金法》、《REITs条例》等法规。其次是制定出REITs的专项管理制度，如投资资格的审定、投资方面的限制、投资比例的确认等，以促进REITs的规范发展。除此之外，还应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场，使REITs的资金运用与回收机制更为完善。
创造必要的法律环境
REITs要在中国生根发芽，相关的法律法规还要做出适当的调整。首先，现行《信托法》中关于信托投资融资规模的限制的问题不解决，房地产信托投资基金无法真正发行；其次，关于信托凭证流通的限制和信托产品宣传的限制要放宽或取消。目前我国现行信托法规中关于信托合同份额的限制，给REITs融资造成困难。因此完善法规并与国际接轨已成了发展REITs业的当务之急。在国内，REITs立法客观上要跨越多个部门法，从节约立法成本的角度，应该借鉴美国资本市场的立法经验，为房地产投资信托制定专项法，确定信托投资主体发起人、受托人、托管人等相关主体之间的权利义务，对于本国REITs所采取的组织形式、产品的交易结构、投资管理资产的方式和范围、负债比率交易流通安排与信息披露等进行详细规定。
明确法律载体，完善落地机制
在国内现行法律法规框架下，REITs以何种形式的法律载体“落地”是基础问题。基于目前国内房地产和资本市场的法律制度，中国在REITs市场发展的初级阶段，可发展三种REITs形态，即：集合资金信托计划、封闭式产业投资基金和公司型REITs。其中发行信托计划是当前阶段最常用形式；公司型REITs模式面临的制度障碍相对较小、未来可能较大发展空间；封闭式产业投资基金虽有合伙企业法等参照，但仍无明确法规支持，其操作缺乏充足依据。
完善配套制度
首先，建立信托登记制度，确定信托产品的权属，将《信托法》中“办理信托登记”的条款演化为操作细则。建立全国的信托信息登记中心，同时在特定市场进行信托凭证发行与交易的尝试，消除REITs的市场流通制度障碍。
其次，建立严格的REITs公开发行信息披露制度，而不局限于我国现行信托计划发售时较为简单的信息披露。
对REITs的税收采取区别化的政策
房地产的资产管理制度范文6
岁末年初，新的一年即将来临，现将过去一年的财务工作进行总结，为即将到来的一年财务工作进行计划，明确工作的发展思路和方向。
第一章 2021年度工作回顾
目前财务职能主要有会计核算、资金管理、财务分析、预算管理、税收管理、团队管理等方面。现就这些方面，对本年度财务工作做一个回顾。
一、会计核算工作
会计核算是财务最基础的工作，是各项财务工作的基石和根源。随着集团业务的不断扩张、精细化管理对财务信息的需求，如何加强会计核算工作的标准化、科学性和合理性，成为财务部向上进阶的新任务。为努力实现这一目标，财务部主要开展了以下工作：
1、建立会计核算标准规范，实现会计核算的标准化管理。根据房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要、根据资金预算的需要，设计了一套会计科目表，制定了详细的二级和三级明细科目，并且对各个科目的核算范围进行了清晰的约定。保证了会计核算口径的统一性、一贯性和连续性，按照设置的明细科目和项目辅助核算能直接快速地计算出某个房开细项的收入、成本、费用，相关税金，迅速地计算出土地增值税的增值额，使得土地增值税和所得税清算工作变得轻松、快捷、明了。
2、重新对原有的会计核算流程进行了梳理和制定，优化后流程更加突出了内部控制，明确了各个流程所占用的时间，对什么时候出什么表、出什么账、出什么凭证，凭证如何传输都做出了明确清晰的规定。保证了财务信息能有序地、按时、按质地提供出来。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各岗位的矛盾和扯皮现象减少了，财务报告的及时性得到了有效地保障。使项目公司上报集团财务的各类财务数据的及时性和准确性均达到管理的要求。
二、资金管理工作
资金对于企业来说，就如“血液”对于人体一样重要。特别是房地产业进入了新一轮行业周期的历史时刻，国家为调控房地产的经济泡沫，通过各种货币政策、信贷政策、税收政策、土地政策来进行宏观调控，目的就是为了抬高房地产业的资金门槛，对整个房地产业进行重新洗牌。随着集团的高速发展，对资金的需求也日趋提高。如何做好资金预算？如何做好资金管理成了财务部摆在第一位的头等大事。为此，财务部也投入了大量的时间和精力去做好相关资金管理工作。
1、逐步落实预算制度，明确具体的收支项目及用途，并对支出项目实行效果评价制度，确保资金使用效果，日常活动中实行零现金管理制度，实行收支两条线，收支款项均通过银行进行结算，有效地保障资金在日常使用中的安全。
2、充分使用承兑汇票，降低资金使用成本。2021年共办理承兑汇票15笔，充分利用银行的授信额度，降低了资金成本，保证了资金使用的时效性。
3、加强与监管银行的往来合作，充分利用监管资金，保证项目日常运营资金能够得到充分的保障。
4、按月编制资金计划，提供资金方所需支付凭证，确保资金随工程进度按时支付，日常费用足额支付。
三、财务分析
财务分析是以财务报告资料及其他相关资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业等经济组织过去和现在有关筹资活动、投资活动、经营活动、分配活动的盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价的经济管理活动。它为了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来，做出正确决策提供准确的信息或依据。
随着企业的规模的壮大，资金调度也越来越大，如果没有财务分析对企业的运营状况进行一个理性的评价和分析是非常危险的。公司领导对此非常的重视，对财务分析工作也寄予了殷切的期望。有要求才有提高，财务部在编写财务分析资料不足的情况下，在网上大量收集相关资料，包括房地产的相关经济政策，对比分析各房地产上市公司的财务报表，在2021年度定期撰写各类财务分析报告，完善内部的管控指标。
四、预算管理
在集团下达的可控费用额度内，实现限额支出，每月向关联部门发送预算额度指标，提前2-3个月实现费用预警提示，协助预算额度的追加，提供费用支出明细，做到既不突破预算额度，同时确保项目运营费用得到保障的服务工作。
五、税务管理工作
房地产企业涉税环节特别多，相关税收政策也非常繁杂，征税较重，这使得纳税成为企业的一项重要成本支出。在国家税收法规的规定下进行合理的纳税筹划，减少纳税支出，是财务部税务管理的首要工作。这要求财务在事先、事中对各项经济业务进行审核、筹划将各项纳税支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低纳税支出的同时还要规避税务风险。实现公司经济业务的涉税低风险甚至零风险是税务管理的另一项重要工作。
1、审核各类收入和付款合同。由于将财务审核加入到了各类经济合同的签订环节，使得财务在业务发生之初就能进行纳税评估和纳税筹划。
2、建立自查与主动申报的双向防范机制。积极与征管税务局沟通，取得征管税务局的理解和帮助，建立了良好的人际关系。争取税务部门对企业的理解和支持，为企业缓交税款提供外部政策支持。
3、加强税务管理的资料收集和档案管理工作。在岗位职责中加入了税收政策的收集、整理、汇编工作，每月定期到税局网站上更新下载与房地产有关的税收政策，并进行整理汇编。为以后进行税务管理时提供一份原始参考资料，也为了以后新的财务管理人员能够快速地了解了公司的相关税务管理工作提供备查。
六、团队管理与员工学习成长
在这个充满着激烈竞争的市场经济环境下，如果不能及时更新自己的知识结构和思想意识，就将面临被这个社会遗忘和淘汰的危险。公司组织安排了一堂堂精彩生动的培训课程和户外拓展课程，使我们能以更积极的工作态度、更睿智的管理思维和更有效的管理工具开展工作。
1、通过坚苦的导入实施培训，使我们更加清晰地了解了企业管理的深厚内涵，对管理的认识也从中层执行层面上升到企业战略层面的高度。通过制定出企业远期的战略目标就使得公司各级员工具备更充足的动力为实现企业战略目标而努力工作。通过实施对日常工作进行考核，提高了员工完成各项工作的紧迫感，加强了工作的执行力度，提高了工作效率，保障了各项工作的有效实施。各项工作也渐渐步入轨道，开始进入一个高效、良性的循环。
2、财务中高层管理人员参加了集团组织的培训活动，通过培训让我深刻地体会到一个职业经理人应具备的职业态度和素养，了解到如何打造一个合格的管理团队。先从管理人员的管理意识上开始转变，最后带动整个团队朝职业化团队进行转变。一个高效、和谐的职业化团队应该是建立在尊重和信任的基础上的，这也是集团财务2022年的努力方向，那就是打造一只高效、和谐的职业化团队。
第二章 加强管理不断改进
虽然财务部在2021年有了不少收获、进步和成绩，但还是有一些方面需要注意、改进和加强。
一、 财务团队离职业化团队还有一定的距离，在应付一些高强度和高负荷的工作任务时团队的配合和协作不够顺畅，会出现一些执行偏差。
二、 合同管理台账有待加强。
三、 成本管控力度还不到位。
四、 全面预算工作没有开展。
五、 各项财务分析工作尚处于起步阶段，急需立即开展。
六、 基础工作繁重，集团流程变化频繁，难以开展全面的财务工作。
总之，在2021年，我们做了大量卓有成效的工作，新的一年里，我们要更加努力工作，发扬成绩，改正不足，以勤奋务实、开拓进取的工作态度，为集团的发展贡献我们的力量。
第三章2022年工作重点
根据目前的行业形势、根据公司的发展战略，财务部重点将在以下几个方面开展工作：
1、全面推行预算管理，把有限的资金用在刀刃上
全面推行预算管理是财务工作未来的努力方向。一个成功的公司，无一不是在筹资、融资、内控、提高资金使用效率和节约成本方面是卓越的。未来的全面预算要立足于公司各部门的当年的工作计划和具体安排，财务测算汇总以后，制定全年的财务预算。在预算执行过程中，对重大、紧急的事项允许采用特批手续办理，审批程序按规定办理；由于这项工作没有现成的模式，预算的编制、执行和管理还需进一步研究探讨。有些问题在今后的工作中逐步加以解决，使之更加完善。
2、加强财务分析工作，为领导决策提供参考
财务分析工作虽然已经开展了，但仍处在账面上说明分析，就事论事，分析的深度不够。今后，我们要把财务分析纳入日常工作中去。要求财会人员做好分析资料的收集和整理，每月、每季的财务报表都要进行分析。比如对资产结构变动的分析，对资产负债的分析、流动性和变现能力的分析、长短期负债和偿还能力的分析，对资产分布和资金营运是否合理、资本结构的是否正常、盈利能力和资产管理水平、是否存在潜在的财务风险进行评价。还有对损益情况的分析；成本、费用支出的分析；融资贷款情况的分析；往来情况的分析；税赋的分析，等等。
3、积极应对税务稽查
今年以来，税务部门对公司的纳税情况进行了数次现场检查，财务积极配合和应对，对其提出的涉税问题，给予一一的解答，有些问题我们还同税务部门进行了广泛深入的探讨，取得谅解，达成共识，从而化解了矛盾，维护了公司的利益。从长远来看，仅仅疲于应付是不够的，应着眼于未来，做好日常税务风险防范机制。
4、财务管理方面
根据目前的行业形势、公司的发展战略，财务部重点将在以下几个方面开展工作：
一、春节前筹集并支付各建筑施工单位的工程款资金，保证公司顺利渡过年关。
二、追缴集团各子公司的抵房的欠款，扣除业务单位的各类欠款。
三、尝试以项目为周期编制项目预算，通过推行项目预算加强成本管控力度。
四、不断修正工作流程和完善内部控制。提高财务部门对各类经济业务的监督力度。
五、会计重心转移，从业务处理到决策支持；强化会计的“算账”职能，改变过去只算死账不算活账，算小账不算大账的静态观念，从算财务账到算业务账；强化会计数据的“分析”功能，正确理解和应用会计数据，重新设计报表数据分析模型，改进财务报表分析方法，优化财务分析管理机制。
六、加强财务员工素质建设和业务培训。争取在2021年打造出一支高素质、骨干成员稳定、职业化的财务团队。
综上所述，新的一年，财务的重点工作将立足于资金管控、税务管理、财务分析及内部控制上，可以看出，未来的任务会更重，但是我们要把压力变为动力，积极进取，开拓创新，按照集团的战略部署和安排，认真组织落实，坚信一定能取得优异的成绩。
第四章 结束语
如果说2021年是财务转型的一年，那么2022年将是财务部昂首迈进的一年，财务全体员工将继续艰苦奋斗、努力拼搏，充分发挥财务管理在企业管理中的核心作用，以更成熟的管理水平和更饱满的工作热情迎接2022年，为企业的发展壮大做出新的的贡献！
