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关于物业服务的法律法规范文1
争执缘起不同的物业服务理念
从世界范围看，物业管理服务的产生以及快速发展的主要原因是现代建筑的兴起与产权结构的多元化发展。就我国物业管理服务而言，尽管产生的初期是由各级政府推动的，但其快速发展也归于与世界范围内相同的原因，而且在发展过程中也充分体现了服务商品交换的市场化。也就是说，物业管理服务商品是通过市场交换而产生的，只不过这种市场交换和其他消费品不同，体现的是集体服务商品的买卖，而非单个服务商品买主(即单个业主)与卖主(即物业管理企业)之间单个服务商品的交换，这种物业管理服务商品具有公共产品的性质，从一定意义上来讲，不具有分割性。正因为如此，我国《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。2007年修改后的《物业管理条例》第七条也规定业主应按时交纳物业服务费。依据这两部与物业管理直接相关的法律法规，当前大部分物业管理企业认为无论业主是否人住，无论业主拥有的物业是否投入使用，业主都有义务全额缴纳物业管理费。然而，就业主而言，以上两部法律法规并没有明文规定无论物业是否空置，业主都必须全额缴纳物业管理费，在现实生活中物业管理企业的强调全额缴纳的这种做法总让人感觉有些“霸王”。因此，对于大多数空置房业主，在缴纳物业服务费时，就选择了拖欠，甚至拒缴。
笔者在《武汉市物业管理条例》草案征集意见期间，曾对多个住宅小进行调查，其中部分空置房业主并非不愿交纳物业管理费，只是不愿交纳全额物业管理费；部分住宅小区物业管理公司对空置房物业费已经开始悄然打折。从全国范围来说，空置商品房物业费究竟该不该打折，在各地《物业管理条例》修订中都是一个备受关注的问题。
从理论上讲，对该问题的争执的起源是业主和物业服务企业在物业服务理念上的冲突，即物业服务的客体是业主还是业主所拥有的商品房，这是两种截然不同的观点。第一种理念认为，物业服务的客体是业主，物业服务是由业主延伸至房子。虽然房子在物业管理的小区内，但是由于业主没有享受到物业服务企业提供的全部服务，所以只应缴纳一部分物业费。物业管理企业主要为业主，而不仅仅是房子，提供越来越优质的服务，以便换取与其服务相称的物业费。而第二种理念认为，物业服务的客体是房子，物业服务应该是由小区的房子延伸至业主。既然房子在小区内，无论有没有人居住，理论上都享受了物业的服务，自然也就应该缴纳全额物业费。
成本与收益的比较
物业管理服务商品的交换是一种市场经济，市场经济存在的前提是参与交换的需求方和供给方都可以看作是一个经济人，都会从各自的成本收益角度去决定各自的经济行为。所以，不论前文所述关于空置商品房物业服务费缴纳的争执源于什么理念，最终的结果是由业主支付物业服务费，而不是空置商品房支付物业服务费。
由此可知，站在业主角度，根据成本与收益原则，业主认为没有享受全部的物业服务，物业管理企业要求缴纳全额物业管理费就成为不平等交易。因此，一些业主要么选择愿意支付部分物业管理费，要么选择拒绝缴纳物业管理费；即使有少数业主全额缴纳物业管理费，也是出于物业管理企业以业主拖欠物业费将进行民事诉讼为前提，非自愿缴纳。
那么，站在物业管理企业的角度，根据成本和收益原则，物业管理区域内的空置房的增加。尽管不能大幅度降低物业管理成本，但可以减少部分成本。目前，按照建设部、国家发展和改革委员会颁布的《物业服务收费管理办法》，住宅小区物业服务成本或物业服务支出构成主要包括九项，其中由于空置房的存在，可以减少部分开支，如清洁卫生费用、保安人员数量以及公共设施、设备日常运行、维修及保养费等。减少的这部分开支，无疑降低物业管理企业的成本。所以从成本角度看给空置房物业费的减免提供了可行的基础，当然，这也是业主不愿全额缴纳物业费的根本原因(同时也是部分物业管理企业在实际工作中降低空置商品房物业管理费的实际原因)。另外，对物业管理企业而言，对物业管理区域内的空置商品房采用各种方式催缴物业管理费，特别是采用法律诉讼的方式催缴物业管理费，实际消耗的人力和物力以及对企业造成的负面影响和与业主之间形成敌对的关系，都不利于企业今后的发展。即使现在可以通过法律诉讼提高物业管理费的收缴率，但从长期看，其实是增加了企业运行的成本，毕竟目前相关的法律法规并没有明文规定空置商品房必须要全额缴纳物业管理费。因此，在实际生活中，这也是部分企业通过主动降低空置商品房物业管理费，提高收缴率，最终获得收益的原因。
空与非空还需区别对待
从以上探讨可知，无论对业主还是对物业管理企业，无论是从物业管理服务商品的市场属性，还是从成本收益的角度，对空置商品房物业管理费的缴纳问题的解决，最合理、最适用的方法就是与已经入住的商品房物业管理费的缴纳有所区别。
但在实际生活中这种区别应如何落实?也就是说，空置商品房物业管理费具体要如何缴纳，按什么标准缴纳，什么情况下属于空置商品房，空置多长时间可以减免等，却又没有具体的标准。正是由于缺少标准，目前这类纠纷和争执在全国各地都存在，而且业主和物业管理企业也都寄希望于地方政府颁布的法律法规。
前文所述，石家庄市《物业管理条例》中规定的“连续无人居住、使用、装修空置三个月以上的，空置期间按20％缴纳物业费”，这一方案主要是按照空置房暖气费收取原则制定的，但这一标准对空置商品房物业管理费减免是否适用，还有待市场参与主体的多方评价。笔者认为这一标准有两个地方不适用于空置商品房物业管理费减免：第一，空置期为三个月的划分；第二是20％缴纳比例的确定。
就空置商品房物业管理费减免而言，目前矛盾和争执主要集中在已办理住房交接但一直未人住的业主或因害怕缴纳物业管理费而一直没有办理住房交接的业主和物业管理企业之间。从笔者调查情况看，凡是一经装修准备入住的业主，对使用期间的空置期内物业管理费的缴纳并无太多异议。更何况，对每年集中供暖期而言，三个月的空置期基本达到一半的时间，因此对空置房暖气费收取可以依照此原则，但对于物业管理而言，三个月的空置期相对较短，即使业主对空置物业的起止时间应事先和事后告知物业服务企业，并办理相关手续，也会增加物业管理企业的管理难度和工作量。因此，从比较实际的角度出发，笔者认为应分为两种情况，一是一直未人住的，空置期应从办理物业交接开始到办理装修手续为止，作为空置期；另一种情况是已经入住但中途空置的，以年度计费来算，空置期应达到连续六个月以上，计算空置期。
关于物业服务的法律法规范文2
[关键词]社区冲突；新市民社区；业主委员会；自治困境
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.16.168
[中图分类号]C916 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2015）16-0-03
1 新市民社区及社区冲突
新市民社区主要是指伴随经济性特区产业扩张与产业升级而吸纳的拥有资本与技术背景的新市民而形成社区形态，其人口结构主要是外来人口，一般已购买商品住宅且拥有当地户口。新市民社区中的居住群体不仅拥有较好经济基础，也拥有相对较高的自主维权意识，因此，业主委员会成为新市民社区的自治组织。
社区冲突是在社区这一人口高度聚集的地域空间内，以多数社区成员或社区内部的社会群体、社会组织为主体、对整体或局部社区生活能够产生一定影响作用的抵触、差异、对立、排斥等矛盾现象。新市民社区中，社区冲突大多伴随业主委员会的自治行为产生。业主委员会作为小区业主表达、维护自身利益的社区自治组织，在其自治过程中，无法避免与物业、业主乃至政府有关部门的利益对立及权力分配冲突。多方面社区冲突汇集也直接导致业主委员会自治行为的复杂化、困难化，致使社区治理成本上升。因此，应对新市民社区内社区冲突类型及其产生的多维因素进行深入分析，以实现冲突化解和业主委员会合理运作模式构建。
2 新市民社区冲突类型
业主委员会是小区内代表全体业主对小区物业进行自治管理的组织。其职能设定与权力范围划分的落脚点在小区内的物业管理及相关工作，其自治行为必然会和社区内其他涉及物业管理方面的治理主体间存在交集和重叠，进而引发不同形式的社区冲突。根据冲突主体和具体形式，将新市民社区冲突划分为以下几种。
2.1 业主委员会与业主的冲突
业主委员会与业主的冲突是新市民社区冲突的主要形式之一，具体冲突表现在以下几个方面：第一，业主委员会成立或运作操作不规范引发的业主对其合法性的质疑；第二，业主委员会工作流程和财务收支不透明，在缺乏有效监督的情况下难以赢得业主信任；第三，业主与业主委员会成员之间的私人恩怨冲突升级，最终上升到公共层面。
2.2 业主委员会与物业公司的冲突
物业管理是业主委员会和物业公司这两大社区组织职能、权力的着力点。因此，两者间的冲突也是新市民社区冲突的主要形式之一。此种冲突主要表现为以下几个方面：第一，业主委员会作为社区物业管理的监督者，物业公司作为社区物业管理的具体实施者，两者的委托关系没有理顺，导致立场对立；第二，物业公司提供的实际服务与社区业主追求的物业服务存在差距，引发业主对物业公司不满；第三，业主委员会与物业公司沟通不畅，导致两者的矛盾冲突加剧；第四，法律地位不对等，使业主委员会在与物业公司的维权对抗行为过程中处于劣势，其诉求难以实现，进而导致业主委员会采取更为激烈的对抗手段。
2.3 业主委员会与政府相关部门的冲突
相关条例规定，政府相关部门与业主委员会存在指导与被指导、监督与被监督的关系。虽然业主委员会与政府相关部门不存在直接对抗性冲突，但是，在实际运作过程中，两者间的矛盾导致业主委员会自治困难和对政府相关部门心理认同度降低。两者矛盾主要体现为两个方面：政府相关部门不作为，导致业主委员会自治行为缺乏有力支持；政府相关部门对小区事务的干涉及越位管理，导致业主委员会自身定位出现混乱，自治职能被削弱。
3 新市民社区冲突类型生成的多维因素
3.1 从业主委员会自身角度分析
3.1.1 相关法律法规不健全
业主委员会作为新型社区组织形式，其法律定位之路坎坷。业主委员会自诞生起，就存在性质模糊、法律地位不明确、权责界定不清晰等问题。法律地位的立法缺失，导致业主委员会在新市民社区治理过程中不能充发挥社区物业管理的主体作用，使其在自治或维权时，常处于一种“心有余而力不足”的尴尬境地。
3.1.2 成立的操作流程不规范
住建部《关于印发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》规定，业主委员会应于提出筹备申请之后的九十天内，在业主大会上由全体业主选举产生。但是，在实际运作过程中，却存在时间紧张、筹备仓促及业主参与程度不高的情况，甚至出现成立流程不符合相关法规要求，却依旧违规成立的现象。成立操作不规范，导致日后部分业主对业主委员会的合法性和代表性产生质疑。
3.1.3 业主委员会成员专业性缺失
业主委员会的成员一般都由推选出的业主兼职担任，因此，大部分成员素质较低，对《物权法》《物业管理条例》等相关法律法规及社区管理、物业管理相关知识不了解，导致“好心办坏事”的情况时常发生。此外，当业主委员会与物业公司或开发商产生维权纠纷时，业主委员会成员专业性的缺失，会使己方在斗争过程中处于劣势。
3.1.4 监督机制缺位
在新市民社区内，诸如管理小区公共维修资金、决定小区车位归属及选聘物业服务公司等权利较大的行为都归属于业主委员会自治范畴中。若此类行为在缺乏监管的情况下运作，极有可能出现贪污、公器私用等违规、不法现象。目前，我国法律法规对如何对业主委员会的行为进行监督尚未作出明确规定，业主委员会自身也尚未形成一套较为完善的监督机制，许多业主委员会成员不能主动接受业主监督，进行财务账目公开。总体来说，当前对业主委员会的监督还处于完全依靠成员自觉的阶段。
3.1.5 缺乏有效的激励机制
业主委员会作为一个民间非营利组织，具有业余性、公益性等特征，而这也决定业主委员会成员工作的公益性。但是，在业主委员会繁杂业务中，业主委员会成员承担大量的工作和责任，牺牲大量的时间、精力和金钱，其长期付出却难以收获些许回报。长此以往，只会导致业主委员会成员的热情逐渐冷却，工作积极性不断下降。
3.2 从业主个人角度分析
3.2.1 自治观念淡薄，参与度低
亚里士多德曾提出：“凡是属于最多数人的公共事物常常是最少受人照顾的事物，人们关怀着自己所有，而忽视公共事物；对于公共事物的一切，他至多只留心到其中对他个人多少有些相关的事物。”这一点在当前新市民社区业主自治过程中有明显反映，许多业主对小区事务不关心，也不愿承担业主自治行为带来的衍生成本。同时，在业主群体中还普遍存在“搭便车”的心理，希望其他人为集体自治支付相应成本，而自己却坐享其成。在这种状况下，业主委员会的成立及以后的自治行为得不到业主的充分支持，难以在社区内形成合力，导致其作用难以得到有效发挥。
3.2.2 对业主委员会认知偏差
《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主委员会的职责多与社区物业管理相关，基本未和其他小区事务有牵扯。而在现实中，部分业主对业主委员会的职能存在认知偏差，其认为业主委员会既然是由业主推选出来为全体业主服务，那么就应帮助业主解决各类困难。因此，部分业主向业主委员会提出超出其职能范围外的要求，并在问题难以得到解决的状况下对业主委员会产生不满情绪，更有甚者，会与业主委员会爆发出矛盾冲突。而双方在业主委员会职能认知上的思维差异，也导致两者难以形成有效沟通。
3.3 从物业服务公司角度分析
3.3.1 企业规模小，专业化程度低
物业管理产业是20世纪末在我国住房体制改革的浪潮中应运而生的。目前，我国物业服务企业普遍存在经济规模小，专业化程度低的状况。缺乏专业性的物业服务企业，使其难以在小区日常物业管理工作中，为业主提供满意的物业服务，导致业主对其满意度下降。
3.3.2 物业市场化进展缓慢，缺乏外在竞争
目前，物业服务行业中关于物业管理费的定价还处于政府定价阶段，行政化因素的融入导致物业管理市场化进程发展缓慢。此外，诸多物业公司处于依托房地产开发商而生存的状态，相应开发商建设的小区配套相应下属的物业服务公司，整个行业普遍存在“一个萝卜一个坑”的现象。在尚未成熟的市场体制下，难以形成充分的市场竞争，而市场竞争的缺乏，也导致物业服务企业在提供更好的物业服务上，外在动力不足。
3.3.3 委托关系未理顺带来的立场对立
业主委员会职责认定的法规条例明确指出，物业服务合同应由业主委员会和物业服务公司双方进行签订，同时，业主委员会还有监督和协助物业服务企业履行合同的职责，实际上，双方存在委托关系。作为物业服务企业，其对业主委员会监督者的角色相当抵触，其认为他们的实际服务对象是小区业主，而业主委员会的存在会对物业服务企业工作的正常开展产生制约。部分物业服务企业在潜意识中，已经将业主委员会放在社区物业管理事务的对立面。受这种先入为主的对立意识的影响，双方很难进行有效沟通。
3.3.4 法律偏向带来的强势地位
现存法律法规在业主委员会和物业服务企业间存在偏向性。当小区内产生物业维权纠纷时，物业服务企业往往占据强势地位。《物权法》强调的平等保护原则，在现实生活中难以得到真正体现。在现实情境中，时常出现物业服务企业伙同开发商乃至居委会、政府相关部门排挤打压业主委员会的状况，业益无法得到充分保护。由于业主委员会诉讼主体地位不明确，当出现业益受侵害的情况，业主将很难依法维权。
3.4 从政府相关部门角度分析
3.4.1 维稳考虑引发的行政不作为
《物业管理条例》明确提出：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”同时，相关规定也要求业主委员会诸多重大事宜的进行，都要在相关行政部门报送备案，政府相关行政部门对业主委员会的自治行为有极大影响。而在现实情境中，出于对业主委员会成立、业主自治权力扩大可能带来的社区物业纠纷迅速的担心，政府通常对业主委员会的成立和运作持谨慎态度。在此考虑下，备案变成审批，指导变成领导，监督变成操控。大量繁琐的审批操作使业主委员会的成立和运行工作步履维艰，政府相关部门的不作为也成为业主委员会工作的障碍之一。
3.4.2 基层行政化带来的越位管理
长期以来，中国“强国家，弱社会”的社会管理模式，使最基层的社区治理也存在浓厚的行政化色彩。在政府介入的社区治理中，部分政府部门经常出现约越位管理的现象。“中国城市社区从建立之初就长期处于国家权力领导下。即使是在社区自治呼声日益高涨的今天，国家权力仍然公开地或隐蔽地大肆侵犯者社区自治权。”在强行政化的社区治理环境下，政府仍然扮演着社区事务主导者的角色，过多进行越位管理，使业主委员会自治仍然只是一种形式，而非实质上的自治。
3.5 根本因素：利益的对立与冲突
归根结底，社区冲突实质上是新市民社区内多元主体对各自利益的不同追求。利益追求的差异与对立使业主委员会与社区内其他治理主体站在对立面。
业主委员会与业主个体的冲突，实际上是业主个人利益与业主委员会追求的社区公共利益间的冲突。虽然个人利益与公共利益间存在重叠，但当个人利益与公共利益产生冲突时，大多业主会毫不犹豫地选择维护自身利益。
业主委员会与物业服务企业间的冲突，实际上是业主委员会代表、维护全体业主的社区利益与物业服务企业追求的以获得利润为目的的商业利益间的冲突。作为公益性的自治组织，业主委员会自治行为的出发点和落脚点是实现社区物业良性管理，保障和维护全体业主利益；而物业服务企业作为一家商业性的公司，其根本目标是实现盈利和企业利润最大化。两者在考虑问题及作出决策时出发点不同，导致双方行为上的差异及冲突。
业主委员会与政府相关部门间的冲突，实际上是双方追求的利益差异带来的。无论何时，业主委员会的追求都是维护全体业主利益；而政府相关部门的工作宗旨虽然是为人民服务，但是，在实际工作中，具体工作人员或部门为维护本部门或个人利益，普遍存在“多一事不如少一事”的想法，不能及时处理业主委员会的诉求。
4 化解方案与对策
4.1 培养社区居民自治意识，提升社区居民参与意愿及能力
长期以来，强行政化的社会管理体制使公民缺乏基层自治实践，再加上公民自治意识的缺失及自制能力不足，使业主委员会在自治过程中遭遇重重困难。自治意识是社区公共事务管理和运作的基础，自治意识的缺失必然会导致社区治理缺位。因此，应鼓励新市民社区实施自治，培养社区居民自治意识，以保证公民广泛参与社区公共事务，支持业主委员会自治行为。同时，在小区业主群体中，普及和推广相关管理条例和规则，使业主能明晰自身及业主委员会的权利和责任，提升自治能力，更好地参与社区日常管理。
4.2 加强业主委员会自身体制建设
业主委员会作为新兴的社区自治组织，尚未形成成熟的管理运作模式，且缺乏完善的自身管理机制。因此，要从成员培训机制、对外沟通机制、保障激励机制和内外监督机制四个方面入手，加强业主委员会自身体制建设。
构建成员培训机制，实现业主委员会专业化运作。虽然业主委员会属于业余的社会组织，但是，其日常工作对专业能力有一定需求。但是，许多业主委员会成员在物业管理上专业知识不足，导致其在小区日常物业管理上难免会出现漏洞，难以对物业服务公司工作形成有效监督。在当遇到物业纠纷时，专业性缺乏也会导致业主委员会陷入难以应付的境地。因此，政府要定期组织对业主委员会全体成员的培训，就《物权法》等相关法律法规进行讲解宣传，就财务公开、账目审核等财务工作进行专业培训。同时，也要通过培训，加强各小区业主委员会间的交流，实现共同进步。从多方面入手构建业主委员会成员培训机制，使业主委员会成员提高专业素养，实现业主委员会自治有序运作。
构建对外沟通机制，实现新市民社区治理主体间有效交流。在以业主委员会为中心的社区治理过程中，与任何治理主体间的冲突都存在双方沟通不畅的原因。因此，应从业主委员会自身出发，构建有效的对外沟通机制。对业主委员会与业主而言，沟通缺乏必然会导致信任缺失，因此，应拓宽与业主交流的渠道和路径，在日常工作中注重加强与业主的交流，搭建QQ群、微信群等的网络交流平台，在促进业主间相互交流的同时，也实现业主委员会与业主的相互理解；对业主委员会与物业服务公司而言，两者在权责关系上处于对立位置。但是，在小区日常物业管理工作中，两者应是合作关系。因此，业主委员会要加强与物业服务企业的管理和沟通，定期交流，信息共享，实现在社区内部互惠互利，合理共存；对业主委员会与政府相关部门而言，业主委员会的成立和运行是在政府相关部门的指导、监督下进行的，业主委员会需要协助政府部门进行社区各类相关工作。因此，业主委员会应自觉接受相关部门及居委会的领导，积极与政府沟通，协助完成社区治理工作。
构建保障激励机制，提高业主委员会成员的工作积极性。业主委员会的日常运作离不开充足的资金支持，而业主委员会成员长期的无偿服务会导致其积极性和工作热情降低。因此，政府部门要构建激励机制，从小区公共维修资金或其他业主共同收益中抽取部分资金，设立业主委员会运作专项资金，在有效监督的前提下，使业主委员会工作得到充足的资金支持。此外，也可以按照按劳付酬的分配制度，给予业主委员会成员适当的报酬，以保证其工作的持续性，提高其工作积极性。
构建内外监督机制，实现业主委员会合法规范运作。目前，业主委员会的监督机制尚有较大空白，应从内部和外部两个层面加以完善。内部监督方面，业主委员会要自觉履行业主大会制订的小区议事规则和业主公约，接受全体业主和业主大会的监督，定期公开财务状况，做好业主公共账户管理，规范业主委员会的资金使用；外部监督方面，业主委员会要自觉接受上级主管部门的指导和财务上的监督与审查，设立财务审查公开制度，建立责任追索制度，在业主委员会内部实现权责与责任人一一对应，在出现问题时能追究到人，使问题得到有效处理。
4.3 推进物业管理市场化、专业化运作
物业管理专业化是市场化发展的产物，而物业管理市场化机制的不断完善能促进物业服务企业专业化管理。推进物业管理市场化、专业化应从以下几个方面入手：第一，协商或协调，以兼并、改组，调换物业管理项目，或由业主进行公开招投标，进行物业管理整合，形成集约化经营，降低管理成本，提高服务水平，走规模发展道路；第二，完善企业自身建设，加强企业文化和员工专业技能培训，培养高素质、高能力的物业服务团队；第三，推动物业服务企业独立经营，将企业从与开发商的利益纠葛中分离出去，真正实现物业服务企业独立自主运作；第四，完善物业管理市场机制，加强企业间的竞争，实现小区物业服务企业优胜劣汰，竞争上岗；第五，引入价格机制，将物业费用由现在的政府定价转为价格机制下的市场调节，实现基于不同小区背景的合理定价。
4.4 明确政府定位，实现基层治理职能转变
业主委员会的存在符合我国政府与社会关系由“大政府、小社会”的模式转向“小政府、大社会"的基本思路。因此，应对新市民社区内业主委员会的存在和运营予以肯定和支持。在建设服务型政府的要求下，应实现政府角色和职能在社区治理中的转变。在新市民社区多元主体的社区治理背景下，政府应引导和扶持各类社区组织发展壮大，充分发挥其对社区治理的积极作用。政府在业主委员会自治中，要成为业主利益的维护者，保护广大业主的根本利益；同时，也应成为业主委员会自治的孵化者和扶持者，主动帮助业主委员会完善相关自治规则；还应成为业主委员会自治过程中的服务者和护航者，在业主委员会遇到困难或维权纠纷时予以积极帮助，在业主委员会寻求帮助时，及时回应。
4.5 完善相关法律法规，搭建公平公正的社区博弈平台
目前，社区物业管理及业主委员会自治方面的法律法规尚不完善，《物权法》及《物业管理条例》对相关内容的解释尤其是具体实施细节还有所缺失。此外，法律法规尚未对业主委员会的诉讼主体资格和民事主体资格作出明确定义。平等保护原则在小区现实生活中难以得到真正体现，当业主委员会或业主运用法律武器来维护自身权益时，缺乏现实可操作性。诸多法律法规的漏洞都导致业主委员会在和物业服务企业及开发商的维权斗争中处于弱势地位，无法实现正常博弈，有效维护自身利益。因此，应完善相关法律法规，对现有条文中存在的争议、模糊之处进行明确认定；制定《业主委员会章程》，通过《业主委员会规程》明确业主委员会与业主的关系、正式成立程序、监督机制与报酬机制等，从而使业主委员会在成立和运行时有法可依；确认业主委员会的诉讼主体资格和民事主体资格，扫清业主委员会维权障碍。
关于物业服务的法律法规范文3
关键词 中职物业管理专业 校企合作办学 政府对策
中图分类号：G424 文献标识码：A
1 中职物业管理专业校企合作办学存在的主要问题
一是物业服务企业参与合作办学的积极性不高。企业作为市场主体，谋求利益最大化，不可能主动为社会培养技能性人才，甚至是与自己竞争的人才。企业参加合作办学支出的费用不能列入成本，不能减免教育附加税，也抑制了企业合作办学的积极性。另外，由于校企合作办学开展力度不够，校外实训基地建设不到位，从而造成学生实训只能在教室进行，这种封闭的人才培养方式势必造成职业教育内容与企业实践脱节，达不到应有的效果。
二是职业教育法律保障体系不完善。合作办学之所以不能很好地贯彻落实，其中一个重要原因是没有健全的法律体系加以保障。虽然我国《职业教育法》第20条和第28条规定了企业对于职工岗前培训和在职培训的责任和义务，但并未规定企业对于职业学校教育应承担的责任与义务，尤其是未规定企业必须参与学校的课程设计以及教学活动等。因此，无法约束和鼓励物业服务企业深度参与中职专业人才培养。
2 政府完善中职物业管理专业校企合作办学的对策
我国职业教育体系是学校为主导的合作办学模式。该模式下，企业参与办学的积极性决定着合作办学成功与否。而目前校企合作是在双方自愿的基础上开展的合作，需要有持续不断的推动力。建立动力机制，政府是关键，政府在校企合作上起着主导作用。尤其在立法方面，政府必须发挥其职能，通过修改和完善相关合作办学的政策和法律法规，提高企业参与的积极性。具体而言，政府在合作办学中的作用主要有以下几个方面：
2.1 建立和完善职业教育法律体系,为合作办学提供法律保障
目前《职业教育法》是我国仅有的一部职业教育法律文件，缺乏一系列与之相配套的法律体系，如地方法、行业法等，《职业教育法》很难真正贯彻执行到职业教育活动中。例如《职业教育法》中仅有“企业应当根据本单位实际，有计划地对本单位的职工和准备录用的人员实施职业教育”这类原则性规定，而企业应当如何开展职业教育，并享有哪些权利、承担哪些责任和义务、违者将受到怎样的处罚，在这部基本法中不可能做出详细规定，因此，国家需要尽快完善职业教育法律体系。这方面我们可借鉴德国的经验。德国“双元制”职业教育举世闻名，其法律基础的完善是至关重要的。德国于1969年开始实施《职业教育法》，适用于全德国的职业教育法律法规还有《职业教育促进法》、《劳动促进法》、《青年劳动保护法》、《企业法》、《手工业条例》、《实训教师资格条例》等，另外还有370多种职业培训条例，使得整个经济界各行各业有法可依。①
综观我国的职业教育法律和政策，1996年起中央陆续出台十几部重要的职业教育政策性文件，其中与中职教育相关的文件对职业教育的法律地位、总体目标、办学形式、管理模式和体制、资金投入、师资建设和培训、实训基地建设、就业准入制、企业合作、教学水平评估等方面都做出诸多规定，其内容的针对性、适用性和完整性远胜于我国现行的职业教育法律。实际上这些政策在职教领域成为真正指导的规范性依据。但是，政策毕竟不是法律，因此，国家应把这些政策性文件上升为法律，尽快建立和完善职业教育法律体系。
另外，我国职业教育法还应考虑增加：企业在职业教育中的法定义务和责任；政府在职业教育资金投入上的责任；职业教师资格和培训；有关职业培训的内容；就业准入制（或资格证书制度）；实训基地的建设和针对具体责任主体的罚则等相关内容。
2.2 加强职业教育法律法规的可执行性
国家和地方政府制定的职业教育法律法规和政策中，过于原则性，难以执行。例如《国务院关于大力发展职业教育的决定》明确规定：“企业要强化职工培训，提高职工素质。要继续办好已有职业院校，企业可以联合举办职业院校，也可以与职业院校合作办学。企业有责任接受职业院校学生实习和教师实践。对支付实习学生报酬的企业，给与相应税收优惠。”②对于如何给予相应的税收优惠却没有明确的规定。而与企业税收相关的政策只有《中等职业学校学生实习管理办法》第九条中提到：“企业接收学生实习并支付给实习学生的报酬，按照《财政部国家税务总局关于企业支付学生实习报酬有关所得税政策问题的通知》(财税[2006]107号)有关规定在计算缴纳企业所得税前扣除。”而查阅财税[2006]107号文却看不到任何“对支付实习学生报酬的企业，给与相应税收优惠”的内容。它只是提到税前扣除实习学生的报酬，却没有制订对接受实习学生企业的税收优惠办法。建议借鉴促进下岗失业人员就业的税收激励政策，制订明确的定额标准，研究出台激励企业参与校企合作的税收优惠政策，真正把职业教育法律法规执行下去，提高企业参与的积极性。
关于物业服务的法律法规范文4
【关键词】住宅小区；消防安全；管理
1居民住宅小区现状
根据调查摸底，笔者所在厦门市湖里区目前现有住宅小区共400余处，纳入物业管理的有330个小区，老旧无物业管理的小区约70个，全区成立业主委员会的小区有180个，仅占小区总数的45%。无物业管理的小区主要以早期安置房、拆迁房、单位职工宿舍、零星居民楼为主，这些小区主要由业主自管或由社区居委会代为管理。早期开发建设的住宅小区，大多存在停车位严重不足、配套消防设施不完善等问题，且随着使用年限增长，消防设施老化瘫痪、管道漏水等问题逐渐暴露，早期开发商很多未正式办理消防设施移交手续，没有首期维修基金，再加上小区物业单位更换频繁，几乎都未按照规定查验消防设施的情况并办理移交手续，发现问题互相推诿扯皮，导致火灾隐患久拖不改，渐成“历史遗留问题”。
2住宅小区消防安全管理问题分析
2．1小区业主消防安全意识和自治意识淡薄
很大一部分居民没有掌握必要的消防常识，没有意识到损坏消防设施器材、堵塞封闭公共疏散通道、占用消防车通道的行为属于违法行为且将威胁到公共安全。小区多数业主参与小区自治管理意识淡薄，不清楚成立业主委员会的重要性，对是否召开业主大会、选举产生业主委员会等漠不关心，一些小区甚至出现无人愿意参选业主委员会委员的情形。即便是已成立业委会的小区，又因业委会委员多是兼职人员，分布在各行各业，对物业管理相关法律法规缺乏了解，难以形成对物业服务企业的有效监督。
2．2物业服务企业主体意识和管理水平不强
一些物业单位大部分精力都放在了物业经营、代收代缴、环境卫生、治安防范和水电维修等方面，且由于内部消防安全制度不全、机构不明、职责不清，公共消防设施日常维护和消防安全日常检查等消防工作落实不到位，导致隐患不断累积。部分物业服务公司认为其为“服务”企业，在消防安全问题上“没有执法权”而“管不了”，一方面严重依赖建设单位对物业的保修和建筑消防设施维保单位的维护，另一方面又期盼业主能自治自律和行政部门能指导干预，出现问题推、拖，不能主动实施管理和积极解决问题，并将其归咎于“责任不清”。同时，物业单位从事消防管理的人员多由保安和水电维修人员兼职，对建筑消防设施的检查、维护、操作不够专业，而且由于物业服务人员工资低、责任心差、流动性大，导致消防管理成为薄弱环节。
2．3小区公共维护资金缺乏且动用审批困难
笔者初步统计了2014年和2015年被湖里区政府挂牌督办的重大火灾隐患单位，因消防设施故障、瘫痪原因挂牌督办的高层建筑、居民小区占政府挂牌督办重大火灾隐患单位总数的56.25%。《福建省消防条例》第二十五条规定了在对共用的消防设施、器材进行维修、更新和改造时的几种情形，如在建筑物保修期内的，所需经费由建设单位承担；保修期满后，业主与物业服务企业有约定的，从其约定；没有约定的，费用根据国家、省有关规定在专项维修资金中列支；未设立专项维修资金或者专项维修资金不足的，由业主按照约定承担；没有约定或者约定不明确的，由业主按照拥有的专有部分占建筑物总面积的比例分摊。目前，小区物业实施消防管理所需费用主要来自业主交纳的物业服务费，然而在实际生活中，业主常采用拒交物业费作为对物业服务不满意的维权手段。由此，专项维修资金虽可用于共用消防设施的维修、更新、改造，但大部分小区没有首期维修基金，且因日常物业收缴难，公维金缺乏，不足以维持日常的消防设施维修保养。再加上公维金使用条件和程序较为复杂，审批周期长，且时常因业委会成员自身综合论述消防安全意识淡薄，物业提出需要动用公共维修基金对公共消防设施进行维修保养时，业主委员会推三阻四，不予研究审批。
2．4法律责任追究和纠纷争议解决渠道不畅通
小区内建筑消防设施损坏、占用消防车通道、堵塞封闭楼梯等行为，违反了消防法律法规，应当追究行政责任。但很多行为确实不是物业服务企业直接所为，物业服务企业也对相关行为进行了劝阻、制止，只处罚物业服务企业似乎不够合理；而执法部门如果要对众多的业主或者物业使用者直接实施处罚又“心有余而力不足”。以小区停车难导致占用消防车道执法实践作为实例，相对日益增多的私家车，小区车位配套却明显滞后，有时物业不得不“网开一面”默许，引发了小区停车位占用消防通道的的群众投诉举报逐年上升。根据《厦门市物业管理若干规定》第四十九条规定，违规停放机动车不听劝阻的，物业服务企业应当向城市管理行政执法部门报告，由城市管理行政执法部门责令其改正，可以处以一百元的罚款；造成严重影响物业管理区域管理秩序后果的，城市管理行政执法部门可以将该车辆拖至指定的地点并告知物业服务企业，有关费用由违法行为人承担。在消防部门实际执法过程中，一方面督促物业对占用消防车道的行为进行劝导制止，但业主常常不听劝阻甚至与物业发生冲突，而物业对小区消防车道被占没有执法权，不能处罚业主，口头劝阻收效甚微，另一方面物业向城管部门报告后，城管部门人力不足，未能像110出警一样实时接警实时查处，并且停车流动性大，无法违规一起处理一起，取证难处理难。
3住宅小区消防安全管理问题破解对策
3．1健全机制，破解小区消防管理
“责任不清”小区消防安全管理责任涉及个人、单位和社会，必须明晰责任才能有效开展工作。对于提升广大业主的自治意识，要对业主委员会要统一明确职责义务，建立对业主委员会的监督约束机制，另外要将因占用消防车道被处罚且拒不缴纳罚款、不按规定缴纳日常专项维修资金的个人纳入信用系统。对于规范物业企业消防管理，要在地方法规中增设对物业管理企业的行政处罚罚种和力度，并以此推动物业消防工作的发展。对于加强物业企业行业管理，建设主管部门一方面要建立物业单位的准入、淘汰制度，对物业管理不善、安全隐患多的单位应坚决予以撤消、降低资质；另一方面在专项维修资金审批流程上，要建立大修基金启用绿色通道，将消防隐患整改纳入紧急启用大修基金的情形之一，建设、消防及属地街道的服务指导，对符合动用大修基金支付整改费用的项目，缩短整改启动时间，并通过工程竣工造价评审，确保资金合理、安全、高效使用。对于强化小区日常管理，要将街道、社区网格化管理工作机制应用到小区自身防火检查，整合保安、物管、消防志愿者等力量，结合入户访查、综治巡防、出租屋管理等工作，开展提示性、警示性、常识性宣传，及时发现和消除火灾隐患等不安全因素；公安消防机构、派出所要依法开展经常性的消防检查和宣传，督促和帮助小区物业管理单位落实各项消防安全职责。
3．2落实责任，破解物业消防工作粗放管理
强化物业公司落实消防职责是改善居民住宅小区消防安全环境的关键。首先在人员组织上，可依托保安队伍、值班室等设立小区微型消防站，配备一定数量的专（兼）职消防管理人员和必要的灭火和个人防护装备，并通过培训，使这些人员具备一定的防火灭火知识，熟悉《中华人民共和国消防法》和相应法律法规。其次在机制保障上，要建立健全消防管理制度，明确专（兼）职消防管理人员职责，物业公司定期对其落实职责情况进行考核，并与其收入或职场期望挂钩，奖优罚劣。最后在日常管理上，专（兼）职消防管理人员要定期对小区居民住宅楼的消防设施及公共消防设施进行检查和维护，对居民家用火用气用电进行防火检查和宣传，制止占用消防车通道和损坏消防设施的行为，组织协助组织开展消防疏散演练；对设有自动消防系统的小区，除物业服务企业具备相应维护保养能力外，应当委托具备相应资质和能力的消防维保单位对自动消防设施进行维护保养，并每月至少进行一次检查测试。
3．3堵疏结合，破解违法占用消防车道顽疾
在“堵”的方面，要从管理和执法两个层面来解决，管理层面上，物业服务企业应根据小区车辆保有量情况，统筹和引导业主有序停放，加强违规停放机动车的劝阻工作，经劝阻无效的，要及时报城市管理行政执法部门处理；执法层面上，城市管理行政执法部门可集中招录一批治理小区乱停车的协管员，配备专用拖车，加大巡查检查力度，像管城市道路乱停车一样，发现一辆处罚一辆或者将该车辆拖至指定的地点并告知物业服务企业。在“疏”的方面，要从建设和调配两个渠道来考虑，从建设渠道看，可在新居民区规划和建设中用超前眼光合理配置更多的停车库（位），对现有小区的部分道路进行拓宽或改建部分绿地作停车场地，有条件的小区采取新建或改建立体式停车位，改造资金由有停车需求的小区业主认购等途径解决，增加小区停车位；从调配渠道看，街道办事处、社区居委会、业委会与周边商务楼、办公楼等公共建筑管理单位协商，有偿利用其夜间空置停车位，同时积极引导小业主将车辆停放地下停车位，对闲置车位实施有效调剂，以减少地面的停车压力。
3．4以奖代补，破解小区消防设施缺损问题
针对老旧住宅小区消防设施瘫痪、日常管理滞后、整治经费欠缺、群众反映强烈的现实问题，政府将老旧小区消防改造作为“民心工程”，纳入“美丽厦门.共同缔造”项目，采取政府“以奖代补”和业主自筹共担相结合的方式，政府、街道和业主按比例承担改造费用。业主自筹费用的部分，对无物业管理、无大修基金、无业主委员会的居民小区，以鼓励业主自治自改为主，由业主所占建筑比例分摊整改费用；对在隐患建筑内入驻的单位，由行业主管部门约谈单位负责人，督促全面落实单位消防安全主体责任，由单位自筹整改资金；对在隐患建筑内的商业场所，按照先商业后住宅原则，督促商业部分业主先行筹资整改，以商业带动住宅。通过鼓励老旧小区消防设施改造，切实改善老旧小区的消防安全环境。
4结语
随着我国社会经济水平的不断发展，居民住宅逐渐向着现代化和高端方向建设，住宅小区消防安全管理面临着更为严竣的挑战和要求。居民住宅小区的消防安全需要居民、物业服务企业及政府部门共同努力，从源头上控制火灾发生的几率，保障居民人身和财产安全。
参考文献
[1]吴宝忠.浅析如何强化小区消防安全管理[J].消防科学与技术，2008.
[2]陈阳.现代高层住宅小区消防安全管理策略探究[J].消防科学与技术，2011.
关于物业服务的法律法规范文5
一、认为物业服务企业的安全保障义务为约定义务
持此观点的学者认为，既然物业服务企业和业主之间有关于提供物业服务的合同存在，物业服务企业的收费标准、服务项目、服务标准都由物业服务企业和业主自由协商，达成一致后方可成立，那么物业服务企业是否要承担安全保障义务，承担何种程度的安全保障义务，应当依据意思自治的原则，由物业服务企业和业主自行约定，如果合同有约定，那么物业服务企业就应当承担安全保障义务，反之，物业服务企业就不用承担安全保障义务。
二、认为物业服务企业的安全保障义务为附随义务
持此观点的学者认为，虽然业主和物业服务企业之间就物业服务企业的安全保障义务没有约定或者约定不明确，但是，由于两者之间存在物业服务合同，依据诚实信用原则，物业服务企业在依据物业服务合同履行物业服务义务的过程中，自然就包含着保障业主人身、财产安全的安全保障义务。
三、认为物业服务企业的安全保障义务为法定义务
持此观点的学者认为，安全保障义务是由法律通过强制性规范直接规定的义务人应承担的保护权利人人身、财产安全的义务。它的产生基于法律的直接规定，并不以权利人和义务人之间存在相关合同为前提。这种义务对于义务人具有普遍的适用性，违反此种义务即应当承担侵权责任。
笔者认为，关于物业服务企业的安全保障义务的性质，宜将其认定为法定义务。
第一，我国现有立法已经明确了安全保障义务的法定义务性质。《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第六条规定：“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。”此条规定，明确了相关场所的管理者、活动的组织者未尽到合理限度范围内的安全保障义务，造成他人人身损害，应当承担侵权责任。
而2010年7月1日起开始施行的《中华人民共和国侵权责任法》（以下简称《侵权责任法》）第三十七条第一款也明确规定“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。”可以看到，《侵权责任法》以国家立法的形式明确了相关公共场所的管理者和活动的组织者对他人具有人身和财产方面的安全保障义务。
那么，物业服务企业是否应当包含在《侵权责任法》中规定的“公共场所的管理人”内从而负有安全保障义务呢，法律没有明确这一点，学界也有不同的争论，对此，笔者认为，物业服务企业理应适用《侵权责任法》的相关规定，承担安全保障义务。
从我国目前的立法来看，可以发现安全保障义务的主体具有以下特征：（1）不管是经营活动的经营者、公共场所的管理人还是社会活动的组织者，无论是否具有交易经营性质，也不论其规模大小，其均对场所或活动具有事实上的控制力。（2）相关场所的管理人或者活动的组织者，都有能力制止或减少一定的风险的发生。（3）国家的相关规定对相应的经营者和活动组织者都有公共安全秩序方面的义务要求。如《旅馆业治安管理办法》第五条规定“经营旅馆，必须遵守国家的法律，建立各项安全管理制度，设置治安保卫组织或者指定安全保卫人员。”《娱乐场所管理条例》第二十条规定：“娱乐场所的法定代表人或者主要负责人应当对娱乐场所的消防安全和其他安全负责。娱乐场所应当制定安全工作方案和应急疏散预案。”《大型群众性活动安全管理条例》第五条规定：“大型群众性活动的承办者对其承办活动的安全负责，承办者的主要负责人为大型群众性活动的安全责任人。”
物业管理公司完全符合以上特征，第一，从进驻小区开始，物业服务企业就按照《物业服务合同》的约定，提供物业服务，物业管理的范围也覆盖整个小区的公共领域，从而对整个小区具备实际的控制力。第二，目前我国对物业服务企业实行等级评定分级管理的制度，所以，作为专业提供物业服务的公司，物业服务企业应当根据相关行业要求，配备专业的物业管理人员和技术人员，同时应当具备一定的制止或减少风险发生的能力。因此，物业服务企业有能力将对小区的控制力落到实处。第三，国家也对物业服务企业提出了在维护公共安全秩序方面的要求。如《物业管理条例》第四十六条规定“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”第四十七条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”第四，现实生活中，物业服务企业提供安全保障服务的水平以及对物业服务区域的控制力能力，也是业主在选择物业服务企业时考虑的首要问题。通过上面的分析，不难看出，正是由于物业服务企业对物业服务范围具有实际的控制力，并且是基于对物业服务范围的实际控制力来收取物业管理费用，因此，根据权责一致的原则，物业服务企业应该负有安全保障义务。
综上，笔者认为，《解释》和《侵权责任法》中的规定并不是完全列举，只是针对目前经济社会实际情况，而只是对其中典型的情况作出了列举，其他类似的经营者、管理者和组织者应该都包括在内，物业公司也应当包含在内。
第二，将物业服务企业的安全保障义务界定为约定义务或附随义务存在着缺陷。无论是认定物业服务企业的安全保障义务是约定义务还是附随义务，其都以业主与物业服务企业间是否存在 物业服务合同为前提，但现实生活中，双方未签订物业服务合同但业主遭受损害引发的纠纷、在物业服务区域外但物业公司实际控制区域内发生损害引发的纠纷以及小区业主访客发生损害引发的纠纷时有发生，面对这些纠纷，物业服务企业是否应当承担安全保障义务的问题无法得到解决。
此外，根据《物业服务合同》，物业服务企业提供物业服务的范围，以小区规划红线为界，但根据《解释》和《侵权责任法》的规定，可以看到，安全保障义务的产生主要取决于对场所的实际控制力，因此，只要物业服务企业对发生损害的场所具有实际控制力，即便此场所在小区规划红线以外，物业服务企业也应该根据法律的规定在合理限度内承担赔偿责任。将物业服务企业的安全保障义务认界定为法定义务，能够明确物业服务企业的安全保障义务的空间范围并不以物业管理场所为限，而主要取决于物业服务企业是否对场所具备实际的控制力，能够有效解决未签订物业服务合同时所致的损害，物业服务区域外物业公司实际控制区域发生的损害所涉及的纠纷。
关于安全保障义务的权利主体，我国相应法律并没有规定具体的范围，正是因为这个原因，业主同住人（配偶、父母、子女、近亲属）以及承租人、跟小区内居住的业主之间有着某些方面联系的访客等是否能够成为物业服务企业安全保障义务的权利主体成为诸多案件争议的焦点，如果根据约定义务说、附随义务说，答案显然是否定的，因为这些人与物业服务企业之间并没有物业服务合同存在，但这样的结论显然违反诚实信用原则与公序良俗，业主签订物业服务合同聘请物业服务企业进行小区管理，在期待其为自己创造一个良好、安全的生活环境的同时，本身就包含了对同住人、承租人和访客提供安全秩序的期待。根据法定义务说，安全保障义务的关键在于事实上的控制力，因此，物业服务企业的安全保障义务的产生，并不以交易关系为限，只要是处于合乎情理的方式进入可被物业服务企业控制的，对社会而言具有某种开放性的场所的人，同样属于被保护的对象，虽然其与物业服务企业没有物业合同关系，但是物业服务企业仍应当在其控制力范围内承担安全保障义务，《解释》和《侵权责任法》中明确规定的，住宿、餐饮、商场、银行、车站、娱乐场所等场所所应承担的安全保障义务也并不以交易、合同的存在为前提。将物业服务企业的安全保障义务界定为法定义务，不仅契合现有立法立法精神，也符合民法中诚实信用原则的要求，同时也能够督促物业服务企业在其实际控制力范围内切实履行安全保障义务，从而促进社会公共安全。
第三，将物业服务企业的安全保障义务性质界定为法定义务，并不妨害公民的意思自治。法律是最低限度的道德要求，尤其在民事领域，法律对某项事务做出的规定一般都是对该行为所做的最低的要求，当事人完全可以在《物业管理条例》、《解释》、《侵权责任法》等领域都对其做出了最基本的规定的基础上，就物业服务标准进行商定，做出更高的约定。当纠纷发生时，如果合同有约定，受害人有选择权，可以依物业管理合同以合同之诉请求物业公司承担违约责任，也可以选择依据侵权之诉请求物业公司承担侵权责任。如果合同没有约定或约定不明确，当事人则可以直接据侵权之诉请求物业公司承担侵权责任。
第四，将物业服务企业的安全保障义务界定为法定义务，有利于维护社会公共秩序，保护公民权利，促进物业服务企业健康快速发展。将物业服务企业的安全保障义务界定为法定义务，能够有效督促物业服务企业切实制定和落实各项安全防范制度，采取合理措施维护小区公共秩序安全，提高安全保障服务质量。目前，我国对物业服务企业已经有了相对完善的资质管理规定，物业服务企业有条件也有能力在合理的限度范围内控制危险的发生，因此，将物业服务企业的安全保障义务界定为法定义务不仅有利于保护公民权利，也有利于维护社会治安秩序，从长远来看，也有利于物业服务行业提高安全服务意识，形成更为完善的行业规范，进而促进整个物业服务行业的长足发展。
注释：
侯国跃.契约附随义务研究.法律出版社.2007 年版.第 148 页.
参考文献：
王利明. 违约责任论. 北京：中国政法大学出版社.1997.
奚晓明，王利明. 侵权责任法—裁判要旨与审判实务. 北京：人民法院出版社.2010.
关于物业服务的法律法规范文6
关键词：房地产；矛盾普遍性；成因分析
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
0引言
随着我国社会经济的持续稳定快速发展，城市化进程不断加快，作为城市化的基本标志之一，房地产的开发建设如火如荼，一个个新的住宅小区（本文主要以商品房住宅小区涉及的问题为研究对象）建成销售并交付使用。但是，在城市房地产开发建设和交付使用及管理过程中，房地产开发商（以下简称“开发商”）和业主地位不对称等问题，存在不少矛盾和纠纷，甚至引发不安定因素和，影响社会治安秩序，妨碍和谐社会建设，已成为新形势下影响城市社会稳定的一大隐患。因此，有关职能部门必须对这类问题予以高度重视，
认真履行职责，加强对城市房地产市场的监督和管理，尽量减少矛盾纠纷的产生;同时，要运用法律及其他有效手段，及时化解和处理矛盾纠纷。
一、城市房地产矛盾普遍情绪的原因分析
根据对近年因房地产引起矛盾普遍情绪的情况进行了专门调查，并对其中的原因进行了分析探讨，归纳起来主要有：
（一）相关的法律法规不够完善，操作性不够强。在我国《合同法》、《土地管理法》等法律、行政法规相继颁布施行后，法律体系已经初步形成。然而，由于我国处于社会的转型期，房地产市场发展迅速，运行机制复杂，利益群体出现多元化，现行法律法规日益显得不够完善，房地产涉及的需要调整的各种关系，并未能完全纳入法律规范之中。
（二）征地过程不透明，补偿不到位、被侵占挪用甚至贪污私分，补偿安置标准偏低，而且标准不一致，重复要求补偿现象突出。征地是房地产开发建设的首要环节，特别容易引发矛盾纠纷。补偿款，补偿款被侵占挪用甚至贪污私分，导致群众群情激愤[1]。
（三）行政管理缺位，有法不依或监管乏力。商品房是一种特殊的商品，涉及众多消费群体，对这一领域，行政的管理和指导必不可少。然而在施行管理和指导过程中，往往缺乏行政效率，甚至存在缺位的现象。
（四）开发商缺乏自律，违法违规操作。
相对而言，开发商和业主地位是不对称的，开发商是强者，处于强势地位，业主是弱者，是弱势群体。因此，开发商在房地产开发、商品房预售合同签订及其履行过程中缺乏自律，为追求最大的利益，甚至无视消费者的合法权益，违法违规操作，导致纠纷产生。主要表现在以下几个方面：
1．一些开发商违法开发、建设、销售商品房，使消费者无法取得合法房屋产权。
2．部分开发商擅自改变小区规划、小区配套设施和公用场所用途，引起业主集体采取维权行动，甚至引发其他社会问题。
3．开发商在销售宣传、合同签订及其履行过程中缺乏自律，甚至故意设计陷阱欺骗消费者，直接侵犯购房者利益。
（五）物业管理不规范。随着城市新建住宅小区的迅速增加，物业管理行业也方兴未艾。由于多种原因，物业管理企业与业主之间的纠纷频频发生。目前业主集中反映的物管问题主要是：开发商与物业公司存在“裙带”关系;物业管理收费缺乏透明度，执行的收费标准一律是物价部门指导价的上限;物业管理收费与服务不符，物业管理公司服务不到位;物业维修基金被挪用等[2]。
二、解决房地产矛盾纠纷的主要对策
城市房地产矛盾纠纷的存在是客观事实，而且纠纷一旦产生，由于利益关系复杂，涉及的人数多，持续的时间比较长，解决的过程也相对困难。因此，要努力探寻有效的途径和办法，使矛盾纠纷减少发生和把可能产生的危害最大限度降低。笔者认为，解决因房地产引发的矛盾纠纷，应注重从以下几个方面入手：
（一）完善房地产相关法律法规。随着房地产市场的进一步发展，房地产法制化建设必须加快进程，特别是对房地产权的保护是当前房地产法制建设急需解决的问题。
（二）制定征地补偿保护标准，提高征地透明度。按我国现行的法律规定和一般做法，农村集体土地并不能通过市场交易直接变为建设用地，必须先经政府征用，再行转让。在这一过程中，往往是政府代农民行使其权利。因此，政府理所当然地要承担起保护农民利益的责任，并应根据城市社会经济发展情况和当地居民生活水平，设置比较合理的征地补偿保护标准。
（三）强化服务意识，严格行政管理，加强信息公开。国土、房管、规划、建设和物价等行政部门严格依法行政，是房地产市场健康有序发展的重要保障。从我国实际情况看，保护消费者权益，相比司法途径及社会监督，行政保护的实际效果会更好。在进一步完善有关法律法规的同时，要充分发挥行政机关的监管职能。如房管部门统一制定的格式化合同要注意保护购房者合法权益;工商部门应依《合同法》赋予的职权，主动加强对房屋买卖合同进行监督管理，对不执行规定，侵害消费者利益的要予以严厉处罚;建设部门对擅自变更规划的行为要依法处理;物价部门对物业服务收费实行政府指导价管理的同时，细化物业服务和标准等。
（四）建立诚信监督机制，促进房地产业自律。有必要在政府部门指导下，通过房地产协会、物业管理协会等行业组织，建立行业诚信监督机制。具体措施包括：一是行业协会建立诚信评级制度，以此代替当前行政部门的资质等级评审制度，设立企业诚信档案，对故意侵害消费者全法者权益的企业，及时向社会披露。当前，房地产主管部门有必要对各小区物业管理企业的资质应进行一次全面检查审核，对不符合资质标准的物管企业，加以整顿或清除出市场，以消祸患。二是在行业内推行服务规范等级标准，使行业自律有章可循。三是在比较成熟的小区试行由业主评选开发商和物业管理企业的制度，促进开发商和物业管理企业真正树立以人为本的服务理念，提高服务质量。
（五）提高司法效率。随着各种涉及房地产开发、销售、管理等法律、行政法规的施行，当事人的合法权益有了基本的法律保障。事实上，开发商和业主之间的纠纷大多属于商业合同的纠纷，也是民事纠纷的一种，正常情况下，事主双方应该通过法律途径，将对方当事人的违约行为向人民法院提讼。但是，由于上法院打官司的诉讼成本较高，存在程序复杂、时间长、赢了官司执行难等问题[3]，使许多业主感觉得不偿失，望而生畏。于是，有的就干脆采取游行、示威、静坐等极端方式来向开发商、政府施压，在争取自身合法权益的过程中，却又触犯其他法律法规，破坏社会秩序，影响社会稳定。因此，应提高司法效率，采取一些切实措施（如建立巡回法庭，定期到各社区，特别是有房地产纠纷较多的社区处理法律纠纷），简化诉讼程序，深化执行管理体制改革，解决因现行法律欠缺而造成的执行难问题，努力提高执行效率，在群众心中真正树立起法律的权威和尊严，使当事人能自觉通过法律途径解决矛盾纠纷。
（六）强化社区居委会的调解功能，构建矛盾纠纷调解机制。在我国传统习惯上，当矛盾纠纷产生后，人们首先考虑的并不是通过法律途径去解决，而是求助于行政主管部门。因此，强化政府职责，构建矛盾纠纷调解机制是迅速化解矛盾纠纷的有效途径。政府要提高管理社会的能力，必须充分组织和利用好社区资源，强化社区居委会的功能作用，因为社区居委会是一个自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的基层群众自治组织。涉及房地产的政府各相关职能部门要积极参与矛盾纠纷调解机制的构建，加强社会监控，发挥职能作用，当前重点是要加强镇街综治维稳中心建设。
参考文献
[1]四川省公安厅.关于当前四川省征地拆迁引发的调查报告[J].公安研究, 2004, (1).
