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房地产评估法律法规范文1
关键词:房地产估价行业现状发展对策
一、房地产估价行业的现状
我国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期。由于行业起步较晚及我国的特殊国情,整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态,因而具有浓厚的行政色彩,其应用范围也相对狭窄。近年来,房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资本市场的结合日益频繁,房地产估价业务得到了广泛的拓展,服务对象和服务形式也日趋多样化,使得房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁、课税等经济活动中小可缺少的基础性工作。
我国的房地产评估从无到有,已发展为一个富有生命力的朝阳行业。2008年,我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人,取得房地产估价师资格的人员约3.7万人,约3.3万人注册执业,房地产估价机构近5000家,其中一级资质房地产估价机构168家,一批具有高素质的房地产评估师队伍已经基本形成,估价机构的业务活动也进入了市场竞争。
但是,由于我国房地产市场发展速度较快,估价机构和从业人员的素质还不能完全适应社会的需要,一些非市场化和有悖于估价独立、客观、公平原则行为的出现,制约着房地产估价行业的发展。
二、房地产估价行业存在的问题
(一)有关房地产估价的法律法规和管理体制建设尚不健全。
目前在房地产估价中存在许多行业的估价机构,一些估价机构并没有完全走专业化的道路,一些估价机构和从业人员缺乏自律和执业能力。国家虽然制定了一些相关的法律法规,但基本上是针对供给主体的约束,对估价市场构成中的需求和协调等主体的约束性法规尚未建立。而目前需求主体对房地产估价市场的影响较大,因而只约束供给主体,不但无法维护正常的市场秩序,反而会给供给主体增加许多麻烦,以致影响房地产估价行业的发展。
(二)行业监管不力。
审批管理部门把关不到位,流于形式。不少从事业务的估价机构,工商局未经严格审查随意发放《营业执照》,缺乏规定数量的专职估价师,估价师在注册时开具虚假的劳动人事档案虚假转移证明和社会保险证明,只要估价师数量达标,均许可通过其资质,而且长期缺乏业务监管,造成“非法”的估价机构数量泛滥,具有执业资格的估价师通过挂靠形式沦为“假”估价师。
(三)房地产估价市场不规范。
目前部分脱钩改制的评估机构凭借与原管理部门的关系,同时兼营事业性评估和中介性评估,背离了脱钩改制的目标而一些行政部门则对执业活动进行行政干预,与之产生了权钱的交易,超出了行政机构本身的行政职权,引发了市场的不公平竞争。
由于估价机构的“非法”成立、估价师的非法挂靠,导致出现“印章随便盖、签名随便代”的虚假估价报告。为了迎合委托方的不合理要求,《房地产估价规范》形同虚设,估价机构普遍存在重视业务招揽、忽视报告质量的情况,歪曲甚至捏造事实的“客户定价法”成了估价方法中无奈的方法。
同时也有一些估价机构为了多争取业务,估价机构之间往往在评估结果和收费上大打价格战、关系战、回扣战,形成了估价机构的恶性竞争,导致估价收费越来越低,回扣形式的商业贿赂戏愈演愈烈。
三、房地产估价行业的发展建议
(一)完善法律法规体系。
完善法律法规体系,并且法律法规的建设要有利于房地产评估业的长远发展。当前我国的房地产评估行业的各个方面的法律法规都不太健全,某此领域甚至是空白的。为了我国房地产评估行业能够健康的发展,应该颁布相关的一此法律规范,从而解决房地产评估的管理问题,实行统一管理;解决房地产评估行业的竟争问题,实现真正的政企分开,使评估行业健康有序地竟争;解决房地产估价师职业道德不高问题,提高房地产估价师的责仟感和风险意识;解决房地产评估结果客观合理问题,规范房地产评估力一法和程序。
(二)建立健全行业协作,共同监管体制。
由于受我国体制所限,房地产估价师、资产估价师、土地估价师各出自不同的行政主管部门,房地产估价师主管部门是建设部,资产估价师主管部门是财政部,而土地估价师主管部门是国土资源部。尽管“三师”各自主管部门不同,但“三师”的职能却有许多共同之处,估价业务领域没有非常明显的分界线,相反“三师”间估价业务的相互渗透日益加深。这种各管各摊的方式容易造成混乱局面,给估价执业人员的管理带来了不小的难度,所以我们应尽快促使房地产估价师行业组织、资产估价行业协会及土地估价师协会三会联盟,相互协作,共同监管。这样不但可以有效杜绝一部分估价师挂靠现象,还能进行相互间技术交流,促进行业稳健发展。
(三)培养高素质人才,提高执业水平。
房地产估价行业的发展壮大,要求执业人员整体素质不断提高。房地产估价师应积极提高业务素质,在理论研究、实务分析、政策法规、学术与国外动态等力面进行培训和学习,还应强调的是,作为房地产估价师,不应仅仅钻研业务知识,还应强化法律意识,严格把握合法与违法的界限。
参考文献:
[1]杨希琴.刍议房地产估价行业现状及发展趋势.建设科技,2010,(2).
房地产评估法律法规范文2
【关键词】房地产评估；常规问题；解决措施
1引言
房地产评估工作服务于房地产交易，房地产交易主要包括房屋租赁、房产投资、房屋贷款抵押等。当前，我国房地产行业仍然处于迅猛发展的阶段，地产开发商数量越来越多，随之而来的就是房地产交易活动的日益频繁。在这样的背景下，房地产评估工作的开展越来越受重视，房地产评估的结果已经成为房地产交易的最重要依据。近年来，我国出现了不少的房地产评估机构，从事房地产评估工作的人员已经超过700万，实现了房地产评估业的快速发展[1]。虽然房地产评估业拥有十分广阔的发展前景，但是仍然不可忽视其中存在的问题，如评估法律制度建设的问题，以及从业人员素质的问题等。房地产评估的重点在于保障评估结果的真实性、客观性和有效性。因此，要从行业发展的角度入手，重点解决房地产评估工作中存在的常规问题。
2房地产评估存在的常规问题
2.1房地产评估法律法规不够健全
目前，我国的房地产评估工作主要依据《城市房地产管理法》中的评估许可和标准来执行，但是只是来表明房地产评估机构及其管理人员的法律地位，没有明确和具体的评估操作规则[2]。这就导致在房地产评估的流程上存在一定的不确定性和不规范性，尚未形成行业标准和道德规范，使得具体的评估行为难以进行有效的法律界定和法律保护。在这样的情况下，房地产评估师缺乏独立性，可能与房地产开发商沆瀣一气，导致评估结果失真。
2.2房地产评估方式单一
在进行房地产评估的过程中，存在评估方式单一的问题。目前的房地产评估方式大多是进行内部的评估，很少考虑到外部因素对房地产价值的影响。内部评估多是采取利润法，根据房地产项目的区位条件、设计风格、公共设施等来对房地产进行基础的价值评估，从用户利益的角度入手进行评价。但是房地产评估还要考虑到外部的市场风险、竞争风险、政策风险等，否则会严重影响评估的科学性和有效性。
2.3房地产评估人员的专业能力与综合素质有待提升
随着房地产评估行业的快速发展，更要重视行业人才的建设，提高从业人员的专业能力和综合素质，以更好地适应房地产评估业的未来发展需求。但是就实际情况来看，现有的房地产评估人员要么缺乏专业的理论知识，没有从业资格证书，要么理论知识丰富但实践经验不足。可见，房地产评估机构缺乏完善的选人和用人标准。同时，评估机构忽视对人才的系统性培训和科学管理，导致其缺乏工作的积极性和主动性，影响评估工作的质量和效率。
2.4房地产评估市场环境不规范
随着市场经济体制的日益完善，市场的开放化、自由化程度越来越高，房地产评估机构之间也存在着激烈的竞争，为获取更多的客户资源，有可能采取违规操作等方法进行不正当竞争，使得房地产评估市场比较混乱[3]。再加上房地产评估机构的业务质量参差不齐，缺乏必要的风险管理意识，都会影响评估效果。因此，要实现房地产评估工作质量和水平的提升，就有必要进一步强化市场监管，优化市场环境。
3针对房地产评估常规问题的应对之策
3.1健全和完善房地产评估的法律体系
健全和完善房地产评估法律体系是实现房地产评估行业健康发展的重要保障。首先，相关政府部门要在原有的《城市房地产管理法》的基础上，就评估工作的执行增加具体的操作规范和细节流程，包括评估时效、评估认证以及每个评估环节的标准化费用等。其次，要强化房地产评估机构的独立性和自主性，减少评估机构对房地产商的依赖，制定必要的违规惩罚举措，合理界定评估行为，尽可能减少压价、收回扣等现象[4]。最后，要完善行业道德标准体系，实现道德层面与法律层面之间的相互配合，促进房地产评估行业的健康长远发展。
3.2优化和改进房地产评估的方式方法
在开展房地产评估工作的过程中，要注意对评估方式方法的优化和改进。要充分考虑到外部因素对评价结果的影响，采取市场分析法、市场比较法以及风险预测法等的方法来执行相关的评价工作。同时，随着信息时代的到来，市场信息环境更加开放，房地产评估机构要建立评估信息中心，投入资金和技术搭建房地产评估的数据平台，实现对评估信息的高效、集成处理，实现对市场公允价值信息的收集和调查，提升评估质量和效率。
3.3提高房地产评估工作人员的专业能力和综合素质
要实现房地产评估工作人员专业能力和综合素质的提升，首先，要完善对相关从业人员的资格认证标准。专业的房地产评估师既要具备必要的理论知识，同时又要有着足够的工作经验，精通财会技术等，通过制定相关的人才选拔标准，严格市场准入，提高职业规范[5]。其次，房地产评估机构要进一步强化对现有人才的培训和考核，定期组织评估工作人员进行培训学习，了解最新的行业动态和政策法规，提升自身的适应能力。同时健全人才激励与考核机制，鼓励评估工作人员发挥自身的主观能动性，提出问题、解决问题，制定详细的员工奖励标准，提高人才的积极性，为房地产评估行业的可持续发展奠定重要基础。
3.4加快制度体系建设，进一步规范评估市场环境
要提升房地产评估工作的质量和发展水平，还要加快制度体系建设，进一步规范房地产评估的市场环境。首先，要建设房地产评估行业的内外部监督体系。房地产评估贵在真实性和客观性，评估机构要格外重视自身的社会信誉，通过内外部监督体系的建设，有效防止扰乱市场和行业秩序的问题发生。在行业内部，机构与机构之间要互相监督，在外部要依靠政府部门进行监督，建立投诉机制，对于房地产评估中的不规范行为及操作进行严肃处理[6]。其次，要优化当前的市场环境，一是重点解决经验不足的问题，提升风险管理意识，借鉴国内外的优秀案例，学习成功经验和模式，提升房地产评估的专业化、规范化、市场化和标准化水平。二是弱化房地产评估机构与政府部门的联系，调整监督管理机制，由物业评估行业作为主要监管者，政府部门只是进行外部监督，不干预行业内的操作，确保各评估机构之间能够公平参与市场竞争。
4结语
房地产评估中的常规问题无外乎法律法规、市场环境、人员素质这几个方面，针对评估工作中存在的问题，要从制度建设、环境建设、人才建设入手，完善房地产评估工作体系，促进行业健康发展。
【参考文献】
【1】王斐.房地产评估存在的常态问题简析[J].绿色环保建材,2021(01):145-146.
【2】童玲.房地产评估机构的风险预防与控制[J].商业文化,2021(03):104-105.
【3】张丽娟.房地产评估中的风险与控制对策[J].大众投资指南,2021(01):55-56.
【4】刘降斌,刘琼琼.房地产评估中的区位因素影响研究[J].商业经济,2020(12):167-168.
【5】李珏,李炜娟,邓敏慧.产教融合视角下房地产评估课程教学改革研究[J].现代商贸工业,2021,42(02):136-138.
房地产评估法律法规范文3
首先，从机构管理上来看，美国政府没有专门设立房地产估价管理部门。房地产估价管理工作主要是由政府授权，并由行业协会和民间组织来完成，这种模式也是市场经济背景下，房地产估价业发展的必然趋势。在美国，评估机构从事业务范围分为商业物业评估机构和居民住宅评估机构，较大的评估机构兼营两类物业的评估，房地产评估机构除从事估价业务外，还从事房地产顾问、咨询等业务，房地产顾问咨询业务主要包括：最高最佳使用分析、市场分析、销售分析、价格及租金预测研究、吸纳率分析、可行性研究、经济基础研究、消费者描述研究、土地使用策略研究及其他经济特性研究、开发项目风险分析、房地产投资研究等。
其次，美国政府对行业内部从业人员有较为细致和严格的分级并采取分级管理的模式。美国房地产估价协会和组织主要有：美国不动产估价者协会、不动产估价者学会、美国估价者学会、美国估价协会、估价基金会等。这些协会和组织都是以提高估价人员的地位为存在目的的，为达到这种目的主要通过以下三种途径：一是发展有能力的估价人员作为会员，并授予各种资格；二是制定伦理章程以规范估价人员的行为；三是制定有关估价业务基准及发展估价方法与技术，研究有关估价问题。其中“不动产评估者协会”和“美国估价者学会”对其准会员就要求有大学学历；而“美国不动产估价者协会”则要求其候选会员具有四年制大学毕业的学历；由“美国不动产估价者协会”和“不动产估价者学会”合并成的“美国估价学会”对其较低级的会员则要求有受承认的教育机构颁发的大学学位。估价人员一般由州政府负责管理，取得从业资格必须具有实践经验并达到教育要求，美国估价师执照的取得一般要经过下列程序：实习估价员阶段、30个月的实践经验，参加教育和考试，考试通过后即可取得执照，执照取得后必须参加一定学时的继续教育。美国各州对估价师执照根据估价人员接受教育和实践能力状况分级管理，一般为3级。其中C级执照必须有180小时理论学习和3000小时实践，可对任何物业进行评估；R级执照必须要有120小时理论学习和2500小时实践经验，可对20万元以下的商业物业和居民住宅评估；L级为有限执照，可对一定金额以下的物业进行估价，具体金额由各州自行确定。美国法律没有禁止估价师在多家机构同时执业，但估价师自身会从信誉和工作精力的角度考虑，也不会同时在两家机构工作。
美国的民间协会组织对其会员也实行分级管理。例如，美国最权威的房地产评估行业组织美国估价学会（Appraisal Institute），对其会员授予的专业资格称号有两种：一是高级住宅估价师（Senior Residential Appraisers Membership，简称SRA），另一种是估价协会会员（Membership Appraisal Institute，简称MAI），后者较前者资深，也是美国房地产估价行业中最高的专业资格，高级住宅估价师是授给那些在居住房地产估价中有经验的估价师，而估价协会会员是授给那些在商业、工业、住宅及其他类型的房地产评估中有经验的估价师和在房地产投资决策中提供咨询服务的估价师，估价协会会员所能承接的估价业务范围更广。
房地产评估法律法规范文4
[关键字]房地产估价；市场比较；研究
文章编号：2095-4085（2015）03-0095-02
房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学估价方法，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。我国目前房地产估价师都是经过全国统一考试，取得产地估价师《执业资格证书》并注册登记后才从事房地产估价活动的。可见我国对房地产估价方面的重视，对房地产估价的市场比较法研究对我国的房地产发展具有重大意义。
1 我国现今房地产估价行业的发展现状
我国的房地产估价行业在近十年里都在健康发展着，这是无数的国家房地产主管部门和房地产估价师们所共同创造的。其成果突出表现在多方面，主要有下面几方面：
（1）制定了有关房地产评估的法律规章。
（2）确立了房地产估价师职业资格证制度
（3）制订了有关房地产估价的技术规范
（4）形成了良好的房地产估价市场和房地产估价行业标准
（5）扩大了房地产估价的服务领域
2 我国房地产评估行业中存在的主要问题
房地产行业是影响我国现今经济技术发展的重要行业之一，我国现今房地产行业也存在一些问题。
2.1 房地产评估机构产权不明晰
房地产评估机构的产权问题主要表现在：第一，估价人员的人事关系在委托到当地人才交流中心的过程中人事合同的认定不够规范。第二，估价人员没有真正独立，还在原来的主管部门任职。第三，估价机构的主要业务源还是原主管部门。第四，由于估价机构与主管人员之间存在多年的同事或者上下级关系，估价师在工作中难免会对其给予照顾。
2.2 行业的法制建设落后
中国现今还没有类似于已有的《律师法》和《注册会计师法》之类的《估价师法》。虽然我国现在已经根据房地产估价发展的要求，制定出了一些规章制度，初步形成了房地产估价法律法规体系，但是还仍然缺失有关房地产估价的各项法律、法规和规章制度。
2. 3 估价人员的整体素质不高，不能满足行业的发展需求
我国现今的估价师考核几乎只是注重理论方面的考核及学历高低，因此，我国现今通过考试的人大部分是大学毕业生，其工作经历几乎为零。而许多拥有丰富经验的多年从事评估事业的人却由于欠缺理论知识而通不过考试。除此之外，估价师的再教育严重缺乏，以至于不能满足行业发展需要。随着我国经济的不断发展，对房地产评估的要求也不断的增加，因此，估价师需要定期接受专业知识的培训，积极学习国内外的先进技术，使得其技术能满足行业的发展需要。
3 房地产估价的市场比较法
在我国长期的房地产估价发展中，市场比较法是最主要、最常用也是最重要的方法。随着市场比较法的理论探索与实践应用，市场比较法也在逐渐完善。
市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。这是一种技术上成熟、比较贴切实际的估价方法。其原理主要是替代原理，将替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引、趋于一致的。最常用的估价公式是：估价对象价格一可比实例价格*交易情况调整系数*交易日期调整系数*房地产状况调整系数。当然，房地产估价师仅仅运用这些公式是远远不够的，其要想在估价过程中充分运用市场比较法，需要注意以下几点：
3.1 选取可比实例
虽然在进行实例选取时，没有充足的房地产交易案例供选择。但是，房地产估价师在选取可比的实例时，可供选择的案例还是多多益善，原则上选取的案例要与估价对象尽可能接近，越接近越好。由于房地产行业的不确定性，在选取案例时，可以通过一些因素来参考，比如时间因素，一般情况下估价点相差一年以上的不宜采用。其次，在确定案例的相似度时，房地产估价员不应该加入太多的主观因素而根据自己的个人经验来选取，这会严重影响估价结果的准确度。
3.2 调整修正系数和调整系数的倾向性
在估价实务中，由于交易情况价格影响修正、交易日期价格影响一般估价师习惯采用的数学公式或模型加以量化的方法难以判断。这就要求房地产估价师通过其专业分析和判断来确定，从而进行倾向性选取修正系数和调整系数，对估价结果进行人为主导和操控。
3.3 对可比实例缺乏调查
现今的房地产估价市场由于缺乏可比实例的充分调查，造成了市场比较法中房地产状况调整在很大程度上就难了很多。为了解决这个情况，在实际的房地产估价中应该要充分了解市场，比如做市场调查等。除此之外，还应该注意交易案例市场化、调整项目缺失等问题，在房地产估价师应该要综合考虑上述问题，在实际的估价过程中，尽可能地做出准确的估价。
4 结论
我国经济科技都在竞争中快速发展着。房地产行业也应该对我国的经济发展做出贡献，这对房地产估价工作又提出了更高的要求。为了提高房地产估价的技术水平，房地产估价的市场比较法是其中非常关键的方法。希望在未来，我国的房地产行业能够发展的更加迅速，房地产估价工作能够更加有效率。
参考文献：
[1]杜葵，陈玉梅，市场比较法应用的难点及完善措施――兼论层次分析法在市场比较法中的应用[J].中国房地产.1997（05）.
房地产评估法律法规范文5
关键词：房地产典当；风险；防范
中图分类号：F83文献标识码：A
随着我国房地产市场的日趋活跃，房地产典当业务也日益火暴。2006年全国房地产典当业务平均占总业务量的50%，2007年突破60%，2008年初更急剧上升，部分典当行甚至达到80%。但受2008年楼市低迷影响，从10月开始，京城等主要典当行为降低风险，纷纷下调房地产评估价和折当率，对房地产典当的评估审查力度也大幅加强。由此，房地产典当业的风险防范再一次成为业界关注的话题。
一、房地产典当业的风险
房地产典当是指房产所有者或土地使用者以其所拥有的房地产作为抵押向典当行借款，并在约定时间内付清本息、赎回房地产的融资行为。典当人并不需将房地产移交典当行占有，典当行也无权使用、收益该房地产，而仅是限制其产权转移，将其作为清偿本息的财产担保，房地产仍归其产权人所有。其风险主要有：
（一）绝当风险。绝当风险是典当行面临的最大经营风险。当客户违约，不能按期足额偿还贷款，房地产成为绝当，难以变现时，势必占用典当行大量资金，造成资金短时间无法收回，资本周转困难；同时增加典当行的营业成本。一般来说，作为二手房地产，销售变现的渠道相对狭窄，销售过程将占用大量人力、财力，成本较高。
（二）道德风险。道德风险主要是指由于信息不对称，典当行面临客户骗取当金的风险。因为房地产行业信息透明度不高，典当行难以了解到房地产公司的真实底细。一些省市就出现过典当行被骗案例，开发商拖欠施工单位工程款，在拿到销售许可证后，到典当行圈走一笔钱，再继续低价卖房，最后同一房产形成多方债主，典当行难以收回当金，遭受损失。2008年9月全国典委会秘书处接到宁波典当有限公司友情提醒，请全国典当同仁提高防范意识和识别能力，防止假房产证典当，有人曾拿假房产证去典当房产（身份证是真的），假证的制作水平达到以假乱真的地步。
（三）操作风险。操作风险是指办理房地产典当业务过程中由于内控制度不健全，监督机制不完善，内部工作人员错误操作而导致直接或间接损失的风险。比如，对客户的房产和提供的证件考察不实不准；对涉及房地产占有、使用、收益、处分和共有问题审查不严；对抵押人的信誉、偿还能力未认真了解；操作中只收下房地产证而不去登记；房地产估价不准，等等，这些极易引起法律纠纷和骗当绝当的发生，造成抵押放款的损失。
（四）法律规章冲突风险。目前，典当业只有作为部门规章的《典当管理办法》（效力低于法律效力），一旦引讼，典当行依据《典当管理办法》提出诉讼请求，与其他法律法规相冲突时，法院优先以《合同法》、《担保法》、《物权法》等法律法规为依据进行判决，典当行的利益将得不到根本的保证。比如，《破产法》规定企业欠税和所欠工程款先于抵押权受偿，这将使典当行受偿的风险大为增加；《物权法》规定，建筑物与该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，如果出典人凭房产证抵押贷款，而将房屋所占用土地使用权另行抵押登记，“一女二嫁”，将使典当行难以完全实现自己的债权；按照民事诉讼法强制执行的有关规定，被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，法院不得拍卖、变卖或抵债，导致典当行变现房产受阻；如果房地产典当所约定的息费率过高（没有违背《典当管理办法》的规定），法院认为违背《民法通则》公平的基本原则，则典当行应收未收的大额息费将无法收回。
除上述几个方面之外，房地产典当业还面临因不可抗力带来损失的自然风险，如洪水、地震、火灾等自然灾害带来的典当房地产受损或损毁的风险。
二、房地产典当风险的防范
典当行面对诸多风险，必须加强防范，采取多种措施，尽可能地避免风险的发生。
（一）完善规章制度，加强内控建设。借鉴银行的内控制度，办理房地产典当业务时实行分级审批制度、差错事故责任追究制度、岗位责任制度，强化内部监督制约，通过制度来管理和约束每个员工、每道工作环节，减少人为因素的干扰；规范业务流程，加强业务技能培训和职业道德教育，落实严格、审慎的房地产评估机制，避免估价过高；强化内部稽核，及时发现经营操作中的漏洞和薄弱环节，减少各类问题和事故的发生。以制度的完善来实现风险的事前防范。
（二）关注经济形势及宏观政策，明晰典当行业走势。房地产市场受国家宏观经济及政策影响较大，一旦宏观经济形势出现较大变化，房价产生波动，房地产行业的系统性风险将增大，当户违约现象将增多。在进行房地产典当时，一定要认真分析当前的宏观经济形势和国家可能出台的经济政策，从而明晰房地产典当业的大势，进而对房地产的折当率和估价政策进行适时调整。当前，我国经济增长放缓趋势的基本明确，人们继续看淡楼市的心理预期，房地产价格下跌空间及变现难度的担忧，促使典当行下调房产评估价和折当率，以规避风险。
（三）对出典人进行分类，加强事后监督。根据出典人的资产质量、资信状况、借款用途、还款来源、利润效益等，对该项业务及出典人进行信誉评级，区分优质客户群、一般客户群和风险客户群。对资信状况良好的优质客户可以适当提高折当率及当金，对抵押房地产区位偏僻、变现能力差、借款用途不明确的业务，当期过长及借贷资金过大的业务，则要重点加强监督。在分类的基础上，转变不问用途的传统观念，加强事后监督。贷款以后，应保持与当户的联系，深入了解当金的用途是否符合合同约定，当户的生产经营、资金回笼、经济效益等情况；一旦发现当户逾期未付息而有意躲避、尚未绝当但已经多次续当、逾期未赎当等情况，应加紧对当户进行跟踪，并要求其定出还款计划，加强催还力度，防患于未然。
（四）完善二级市场，拓宽绝当房地产变现渠道。绝当品的处理中，二级市场发挥着重要作用，直接决定着变现速度，尤其在房地产这类不动产典当业务中，直接影响着大额资金的回笼。典当行与拍卖行联合，建立定期有效的拍卖机制，将绝当房地产尽早脱手；与二手房中介机构合作，构建针对绝当房地产的房交会市场，同时信息共享，加快房地产流转变现；利用网络系统和知名拍卖网站开设淘宝专区，房产供应信息，进行销售；对竞拍成功却难以一次全额付清房款的客户，推广竞拍融资业务，促进房地产拍卖顺利进行。通过上述措施，可以为房地产典当业提供良好的流通环境，减小缺乏流动性造成的损失。
（五）分散资金，客户多元化。房地产抵押所占用的资金比例较大，如果资金集中投放于某一大项目，会使典当行潜在风险趋于集中。因此，要防止资金集中投放造成“一损俱损”的风险，尤其不能只追求做大业务，对资金链薄弱的中小企业投放大笔贷款。应该分散资金，实现客户多元化，突出优质项目，兼顾一般业务，以民房为主，以量取胜，稳健经营，避免因个别大客户发生财务危机给典当行带来沉重的包袱。
（六）呼吁国家尽早出台典当业相关法律。现代典当业已经成为主流金融业的有力补充，作为“第二银行”，对房地产和中小企业融资更是起到了独特的作用，这其中房地产典当业务所占比重最大。典当业的不断发展，必然要求提升和完善典当业的立法层次，出台具有法律效力的典当业法律法规，避免诉讼过程中国家法律与行业法规相冲突的矛盾，明晰责任与权利，减少纠纷，规范典当行为，为从根本上保障典当业尤其是房地产典当业的合法利益提供法律依据。
房地产评估法律法规范文6
【关键词】收益法；3S技术；数字化房地产
一、前言
近年来，随着计算机软硬件技术的飞速发展，3S（GIS、RS、GPS）技术对于空间数据实时、精确的获取以及一体化的管理有显著的优势，将其应用于房地产评估系统中，可以大大提高其评估结果的动态性和可靠性。本文研分析了基于3S技术下的影响太原市收益性房地产价格的主要影响因素，以求为建立高效、经济、适用的房地产动态数字化系统提供建议。
二、太原市收益性房地产经营收益的影响因素分析
1、太原自然和地理环境因素
（1）太原市的地理位置对不同类型房地产的影响
地理位置对商业的影响尤为明显，目前太原市的商业非常发达：高、中、低档的商场完备，从现有的商业分布来看，城市的各个区域都有适合该区域档次的商场，高档商场主要集中在柳巷、开化市街、钟楼街等市中心一类地段，商场的规模一般都很大，基本都采用豪华装修；中档商场对地段的要求不高，主要体现在规模和档次上以及高档的装修；低档商场一般地处城南、城西等二、三类地段。太原市中心的柳巷、解放路、开化市街、钟楼街周边收益性是最高的。实际在数字化房地产系统中，利用遥感技术（RS）进行太原市房地产信息采集；再利用全球定位系统（GPS）从遥感图像（像片）中提取的信息进行定位，赋予坐标，使其能和“电子地图”进行套合；最后利用地理信息系统（GIS）进行信息管理。可见，利用数字化房地产系统可以很容易确定房地产的地理位置。
（2）太原市的地质条件
太原市位于太原盆地西缘、交城断裂的转折部位，是山西地壳结构最复杂、沉降幅度最大、磁异常与重力异常最显著、地震活动频度最高的地段。地质条件对于住宅的影响尤为明显。在数字化房地产系统中，利用遥感技术进行太原市房地产地质信息采集；再利用全球定位系统使其能和“电子地图”进行套合；最后利用地理信息系统进行信息管理。可见，利用数字化房地产系统可以很容易确定太原市房地产的地质条件。同时遥感技术可用于灾情评估。
2、太原市的人口因素
房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对收益性房地产的需求就会增加，房地产净经营收益也就会上涨；而当人口数量减少时，对收益性房地产的需求就会减少，房地产净经营收益也就会下落。比如太原市市中心相对于郊区而言，人口密度大，对收益性房地产需求大，房地产净经营收益高。
3、太原市经济环境因素
影响房地产净经营收益的经济因素，主要有经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支及金融状况，利率，物价（特别是建筑材料价格）、建筑人工费，居民收入。这些因素对房地产净经营收益的影响都较复杂。经济发展预示着投资、生产活动活跃，对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时物价变动，房地产净经营收益也随之变动，如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产净经营收益变动的百分比，而两者的动向也应一致，表示房地产价格与一般物价之间的实质关系未变。此因素可以在数字化房地产估价系统中进行参数设计，根据现状实时更新数据。
4、太原市的城市规划和税收政策
影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素，主要有城市发展战略、城市规划、税收政策、交通管制。
（1）城市规划
城市发展战略、城市规划、土地利用规划对房地产价格都有很大影响，太原市的城市规划是“南移西进”，受此影响，太原市南部房地产需求增大，房地产净经营收益增加。
（2）房地产优惠的税收政策
调整房地产交易环节税收优惠政策，涉及土地增值税、契税、印花税多个税种。受此影响太原市房地产净经营收益增加。
5、太原人的心理因素
心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个：一是太原人的时尚风气；二是讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等。三是太原人的“恋家”，太原人是比较恋家的，一般，太原人愿意在太原市或者附近的城市买房，愿意呆在山西。影响房地产经营收益增长。
三、总结与展望
收益性房地产之所以会成为亮点，这与它具有高收益的特点是密切相关的。建立基于3S的收益性房地产动态评估系统，不仅具有研究的理论价值，而且具有广阔的应用前景。收益法是房地产评估时采用的一种重要方法，在数字化房地产系统进行设计时，收益法是必不可少的。进行经营收益影响因素的讨论，对数字化房地产评估系统中收益法的实现与改进有着积极的作用。但是，为了更加完善太原市3S的不动产动态评估系统，还有待于深入研究收益性房地产影响因素。
参考文献：
[1]张前勇，马友平，常胜.3S技术导论[M].武汉：中国地质大学出版社，2006
[2]赵华平，张所地，吉迎东.动态地理信息系统的构建及其在地产评估中的应用[J].太原科技大学学报，2006，（03）
[3]范文兵.“3S”技术在城市规划及建设中的应用[J].安徽建筑，2006，（1）：16-17
