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国有土地法律法规范文1
1、土地产权制度存在缺陷
土地产权制度缺陷是影响土地出让市场发展的首要因素。土地出让市场运行状况，取决于土地市场机制能否发挥作用及其发挥作用的程度。城镇土地使用制度改革以来，城镇土地产权制度由土地产权行政化向市场化转变，形成土地行政划拨制与土地批租制并存的二元体制。这种城镇土地配置方式既是一种进步，但这种产权制度存在缺陷，并阻碍了城镇土地出让市场的快速健康发展。城镇土地产权缺陷主要体现在以下几个方面：
（1）城镇土地产权的权能空间和利益大小不明确
第一、产权的排他性体现不足。
依据《城镇国有土地使用权有偿出让和转让暂行条例》第四条规定“土地使用者获得的土地使用权可以出售、交换、赠予、出租和抵押”，这意味着“土地使用者在获得使用权的同时，亦获得该土地的某种处分权，土地使用权在一定情况下包括了所有权的占用、使用、收益三项权能，具有十分明显的土地财产权属性和广泛的使用范围”。即出让土地使用权包含了土地的部分处分权，可见城镇土地产权权能空间界定不明确，与产权的有限性和排他性属性不符。
第二，城镇土地产权的利益大小不明确，收益分配不合理。
虽然法律规定通过出让方式获得土地使用权应支付土地出让金，但对出让金的性质和数量未曾规定，使城镇土地收益不合理分配不可避免。在土地收入分配中，常常是地方政府占大头，中央占小头，体现在哈尔滨市，就是区县政府占大头，市政府占小头。根据《哈尔滨市国有土地使用权有偿使用收支管理办法》规定，区县土地出让的收入80%以上归区县政府所有，市政府获得的土地收益十分有限，尤其是新征用农村集体土地为国有用地出让的，在收入分配上市、区县政府比例为1:9，如此的收益分配不合理，导致地方区县政府存在短期利益冲动而违规供地和违规批地。
（2）城镇土地所有权行使主体不明确
城镇国有土地所有权行使主体不明确，主要表现为城镇土地所有权主体缺位。我国《宪法》明文规定城市土地属国家所有，新修订的《中华人民共和国土地管理法》第一章第二条和第五条同样规定了“国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”，“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作”，虽然规定了国务院代表国家行使土地所有者身份，但没有具体界定中央、省、市、县各级政府的城市土地所有权。现实中，国有土地所有权的主体由中央人民政府和地方城市政府构成，中央政府名义上拥有所有权，而地方政府通过对国有土地产权的实际控制，形成了事实上的所有。地方政府特别是县级以上政府实际在行使土地所有权，掌握着国家土地的处分和收益权。这种不合理的土地管理政策，刺激了地方政府多卖地、低价卖地行为的大量发生，导致大量耕地流失。同时，国有土地产权在中央政府与地方政府之间缺乏明确的划分界定，上下级政府各自在土地资产上的事权、财权模糊不清，演化出上下级政府之间的权利之争或讨价还价，人为地加大了交易成本。
（3）土地产权没有完善的法律保障
到目前为止，我国城镇土地产权分配还缺乏正式的法律形式，导致土地产权没有形成完善的法律保障体系。在此背景下，土地寻租机制便发育起来。对于寻租者来说，一旦获得了排他性的土地产权，实际上就得到了一种类似法律上的垄断产权，这种垄断产权可以通过交换而获得巨额租金。政府部门在进行土地产权安排和重新分配的过程中，往往通过寻租活动来追求自己的利益。从这一角度来看，设租者即政府部门本身也是寻租者，他们可以从自身利益出发视不同的对象来设定租金水平，目前，城镇土地出让领域的寻租活动主要表现在以下几个方面：一是在土地出让活动中，尽可能采取协议方式，以便在政府价格和市场价格之间设定租金。二是由于上下级政府和同级政府不同部门对国有土地产权的权利界定不清，现实中大量存在为获得土地审批权和土地出让收益而进行的各个利益团体的寻租活动。三是地方政府从地区利益出发，利用对土地产权的实际控制权获取实物地租，或压低地价甚至“零地价”以吸引投资。寻租既得利益者的阵容不断扩大，增大了产权市场化的阻力。
2、土地出让制度不完善
尽管近年来我国己制定了一系列相关的土地出让法律法规，也对土地市场的健康良性发展起到了重要作用。但是由于立法本身具有其滞后性，加之土地出让制度在立法上的不完善，以及人们对于客观事物的认识有局限性和逐渐深化过程，使现行的土地法律法规还难以适应土地资源市场化配置的要求，从而亟待加快立法，并修订已有的法规。
目前，与土地出让相关的全国性高层次法律法规有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等法律法规。但这些法律法规对于规范和发展土地出让市场，还是远远不够的。对于一些具体问题，法律规定尚不够明确，比如只规定土地出让的最高年限而没有具体年限，对于不同地块采取不同的出让方式也只是笼统的规定，虽然有条件具备的土地应用招标拍卖方式、条件不具备的可用协议方式等条文，但所谓“条件具备与不具备”则法律未作规定，这是立法不严密所致。因此如果不将例外适用的条件具体化，容易使一些人钻制度的空子，造成不必要的损失。
3、土地税制不健全
国有土地法律法规范文2
关键词：国有土地使用权；出让；民事合同；行政合同
近年来，由于我国土地资源的有限性和经济高速发展的要求不相适应，导致土地市场因用地而引发的纠纷不断增加。其中因土地使用权出让而产生纠纷占了相当比例，主要表现为国有土地使用权出让合同纠纷。而解决该纠纷的第一步就是确认国有土地使用权出让合同的性质①。
一、 产生背景
土地使用制度改革以前，用地者依靠政府单纯的行政划拨从国家手中取得土地使用权。划拨国有土地使用权是指县级以上人民政府依法批准、在土地使用者依法缴纳补偿安置等费用后，将该土地交付其使用或无偿交付土地使用者使用的制度。毋庸置疑，在这种体制下，国家与用地者之间形成的完全是一种行政法律关系。
从1982 年起，土地使用制度开始改革，1987 年国务院正式批准在深圳、上海、广州、厦门、福州等城市开展土地使用制度的改革试点。1990 年施行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》），规定了土地使用权出让应以拍卖、招标、协议的方式进行②，且要订立出让合同，即在国家完全垄断供应市场的条件下，土地使用权在一定范围内公平竞争，以期获得有限的土地使用权，并就出让金数额、出让期限、土地用途、转让条件等事项与代表国家的土地行政主管部门协商签订合同。以这种方式取得土地使用权的克服了行政划拨的种种弊端，更显科学、合理。国有土地使用权出让合同由此产生。
二、 法律关系分析
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）等有关法律法规规定，国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
在该法律关系中，主体包括出让方和受让方。依据《条例》第十一条，出让方是指市、县各级人民政府的土地管理部门。土地管理部门在该合同中既是合同的签订者，又是合同履行的监督者。依据《条例》第三条，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定之外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。由此可知，受让方包括境内外的公司、企业和其他组织和个人。在该法律关系中，客体是一定期限内的国有土地使用权。
三、 关于该合同性质的争议
目前，无论在理论界还是在实务界，对该合同的性质并未形成一致意见。通说主要有四种观点，即民事合同、行政合同、双重性质的合同和经济法合同。下面将对四种通说进行简要的介绍。
（一）民事合同
认为国有土地使用权出让合同是民事合同，主要理由如下：
1.原则：《条例》第十一条，土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。平等、自愿、有偿的原则是民事合同的基本原则。这表明出让合同双方应是平等民事主体的关系，而国家在进行土地使用权出让行为时，其法律地位只是一个特殊的民事主体。
2.主体：土地行政主管部门在出让合同法律关系中，只是代表国家作为土地所有人，并不是以土地管理者的身份出现。
3.目的：签订出让合同的最根本的目的是在土地所有权上设定用益物权，使其作为一种特殊的商品进行流通，从而实现土地资源配置的优化和土地效益最大化。
4.法律责任：《条例》第十四条，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。由此可知，受让方也享有平等的解除权，并可以要求出让方给付违约赔偿，这是民事合同的显著特征。
（二）行政合同
认为国有土地使用权出让合同是行政合同，主要理由如下：
1. 《条例》第一条 规定为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。
土地行政管理部门代表国家出让国有土地、签订国有土地使用权出让合同时，是为了履行其行政职责，贯彻该条例的相关规定。出让合同一方固定为土地行政管理部门，符合行政合同的主体恒定特征。
2.出让合同的内容主要是行政上的权利和义务。通过规定土地使用者未按合同约定进行开发建设，出让方可以采取纠正、罚款、收回土地使用权等行政制裁措施；为公共利益、实施城市规划进行旧城区改建等需要使用土地的，出让方可以依法收回土地使用权等内容体现该合同的行政色彩
3.《条例》第十七条，规定土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。土地管理部门在合同履行的过程中，享有监督权、处罚权和单方解除权，这都是行政优益权的具体体现，具有明显的行政合同特征。
（三）双重性质说
认为该合同兼具民事合同及行政合同的双重性质。主要理由如下：
1.从现行土地出让实践来看，出让合同兼具民事属性和行政属性双重法律性质。从现行法律法规，《暂行条例》更突出出让合同的民事属性，《城市房地产管理法》则在这方面有所弱化。
2.合同目的
土地管理部门作为国家土地所有权的代表，通过出让合同在土地所有权上设定土地使用权，实现土地所有权的民事目的。同时其作为国家土地资源管理部门，通过出让合同实现土地高效集约、用途管制、土地市场调控等行政目标。
这种双重性质说虽避免了对合同性质判定的争议，但却会给司法实践带来一系列难题。首先导致同案不同判的结果；其次会给法律适用带来困难；再次是影响出让合同价值的实现；最后不利于行政责任和民事责任的区分，也不利于明确规划部门与土地管理部门之间的职责权限。
（四）经济法合同说
持有此观点的学者认为：土地是承包经营、房产建筑的基础。计划经济时代土地为国家和集体所有，其利用效率和层次低造成国有资源的浪费。市场经济要求将土地的使用从传统的束缚中解脱出来，通过出让使用权实现土地的最大利用。
法律一方面要求出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则订立，违反合同义务的一方应当承担相应的责任；另一方面依靠土地管理部门对土地使用权的出让、转让、出租、抵押进行监督。无疑将土地出让合同归入民事、行政都会出现“公法遁入私法”“私法遁入公法”的局面。
合同中政府既需要以平等的身份与个人、组织订立出让合同，又需要以管理者身份扮演监督者的角色。经济法律关系以经济职权和经济职责、经济权利和经济义务为内容，既包含了“平等性”的内容，同时又对“隶属性”内容做出了规定——突破了民法与行政法的局限性。
四、纯化合同性质，完善相关制度
目前关于该合同的性质并未形成统一的意见，而司法实践中此类纠纷是不可避免的，这就导致了同案不同判的司法窘境。泰丰大酒店有限公司诉大同市土地管理局土地出让纠纷案、山东省烟台市国土资源局与山东烟台长城科工贸集团公司等土地行政处罚决定纠纷上诉案、湖北省武汉市国土资源局与武汉兴松房地产开发有限公司行政纠纷上诉案等案件中，司法机关对国有土地使用权出让合同的性质认定不一。理论界在讨论该合同的性质时，也是各抒己见，意见不一。
在对该问题进行理论探讨时，要从应然层面出发，审视和质疑现有的法律法规，找出现行法律法规的漏洞，进一步指明应该如何完善该制度。笔者认为应将该合同的性质纯化为行政合同。
行政合同是一种柔和的、富有弹性的行政管理方式。其政策依据是党的十三大报告中：“无论实行哪种经营责任制，都要运用法律手段，以契约形式确定国家与企业之间，企业所有者与企业经营者之间的责权利关系，都要通过竞争产生合格的经营者。”
行政合同，在我国行政管理领域应用较为广泛。主流观念行对政合同的定义采取的是德国模式即主体兼目的说。体现在在行政合同的主体上，行政合同必须有一方是行政机关；行政合同是行政主体与行政相对人之间经过协商而达成的一种协议；行政合同是行政机关为了实现行政管理目的和行政职能；最后是行政优益权，行政合同贯彻行政优益权原则，这也是行政合同与民事合同最大的区别。
国有土地使用权出让合同之所以称之为合同，就是因为它吸收了民事合同的一些特征，诸如平等、自愿、有偿的原则、受让方的合同解除权、受让方的违约损害赔偿等。但是采纳民事合同的一些特征，只是为了更方便的进行土地行政管理，并不能因此改变合同的性质。
将国有土地使用权出让合同纯化为行政合同是具有重要意义的。
1.符合行政管理的发展趋势。我国经济体制改革的推进促进了行政命令向行政合同方式的转变。在土地出让过程中，采用行政合同的方式，明确双方的权利义务，比单纯的采用行政命令的方式，更易于使当事人接受，更易于使当事人支持土地行政管理的工作。
2. 便于行政相对人寻求救济
（1）举证责任。在民事合同中，举证规则是谁主张谁举证，在这种举证规则下受让方明显处于劣势地位。如果认定为行政合同，那行政部门就要对其行政行为的合法性承担举证责任，行政相对人只需对行政结果承担举证责任。因而将国有土地使用权出让合同认定为行政合同更有利于保护行政相对人的权益。
（2）法律统一。在诉讼过程中人民法院依据法律法规，参照规章，可以在裁判文书中引用合法有效的规章及其他规范性文件。因而保持了审判与行政部门执法时法律适用的一致性。
3. 便于行政管理部门行使管理职责。在行政合同中，行政机关享有行政优益权，有权对相对人进行监督、指挥；依照规定单方面变更或解除合同，对相对人的违约行为进行制裁。这样更能发挥行政管理快捷、高效、经济等的优势。
五、总结
从以上分析可以看出， 尽管土地出让合同具有民事合同的基本特征， 但无法掩饰其深深的行政烙印。将其纳入民事合同， 既可能造成理论上的混乱， 又无法解决由此引发的在实践中存在的问题。
总之， 土地出让合同作为一种行政合同， 既是政府对土地市场进行干预的行政手段， 又是公民对政府权力进行限制的方式。随着民主政治进程的加快， 政府行政管理手段的强制性色彩不断弱化，越来越多的体现相互服务与合作、民主与沟通的行政法人文精神。国有土地使用权出让合同正是行政法将行政权力因素与契约精神有机结合， 运用到土地管理中的一种表现。将国有土地使用权出让合同认定为行政合同更够能好的维护受让方的合法权益，同时也可以使政府更好地发挥其土地管理职能。（作者单位：巫山县人民法院办公室）
注解：
①法院在审理国有土地使用权出让纠纷时首先要确定适用民事讼诉程序还是行政诉讼程序，所以确认该合同的性质就成为关键的一步。
②《条例》第十三条土地使用权出让可以采取下列方式：
（一）协议；
（二）招标；
（三）拍卖。
（四）依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
参考文献：
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国有土地法律法规范文3
关键字：土地权属登记；国有土地；乌鲁木齐
1 引言
“劳动是财富之父，土地是财富之母[1]”，土地对于一个国家经济发展与社会综合水平提升的重要意义。随着我国改革开放进一步深化，人民对于国家经济建设与财富积累的重视程度也在不断加深，相应地引发了人们对土地利用规模与利用强度的扩张[2]。其中“国有土地”作为我国土地权属类型中的一个重要组成部分，在具体的利用过程中面临着很多问题，其中影响最大的当属国有土地权属纠纷问题[3]。在这个纠纷解决过程中，合理“国有土地权属登记”是解决这个问题的一个重要手段[4]。国有土地权属，包括国有土地的所有权和使用权[5]。国有土地权属登记制度，即各省、市（县）的土地管理机构通过规范化的规则、流程以及资质审批要求，对其辖区内各土地的所有权、使用权等进行明确的产权登记，确定其属于国家、个人或者公司团体等等，从而确认各个社会成员对土地的所有权限，避免出现争端，同时也实现切实有效的管理。
乌鲁木齐市作为新疆维吾尔自治区的首府城市，在国有土地权属登记方面尤为重要。自1994年“乌鲁木齐市第二造纸厂不服乌鲁木齐市政府确定土地权属决定案”审理结案以来，人们对于政府、企业与个人间的土地权属问题的关注力度不断加大，并对其权属确立的关键――“国有土地权属登记”也进行了重新的认识与重视。本文通过调查问卷的方式（在本论文中未得以体现），研究了乌鲁木齐国有土地权属登记存在的问题，针对这些问题，提出了相应的对策措施。
2 乌鲁木齐国有土地权属登记存在的问题
为了更好的研究乌鲁木齐土地权属登记的执行现状，进一步的分析乌鲁木齐国土权属登记所存在的问题，笔者根据实际情况，将问卷选点区域分布在乌鲁木齐市内的7个行政区域，选取典型样本，进行问卷调查。调查问卷主要包括乌鲁木齐土地权属登记初始登记以及变更登记、办证持有的资料是否熟悉、登记的基本原则、对于乌鲁木齐土地权属登记的执行效果、土地权属登记申请原则等方面的问题。从实地调查分析中，本文发现乌鲁木齐土地权属登记中存在如下问题。
2.1 权属制度缺失，土地登记效力不明确
我国现行房地产权属登记法律制度存在着一些不足之处，主要反映在登记部门不统一，土地监管部门和房产管理部门分别主管土地权属登记和房屋权属登记，有时候登记信息不统一；既有全国性的法律，又有当地政府行政部门规定的地方性规章制度；房产权属法律有的时候往往会为政令让路等等，这些问题都给房产权利人及时有效的保护其合法权益带来了不便。
2.2 土地登记责权不明，监管职能失灵
土地登记权责不明确主要表现在土地用途不明确，或者土地使用人不明白土地是要按规定使用的。监管职能失灵表现在土地管理部门监管不到位，在土地使用权所有者在变更土地用途的时候，相应部门没有及时监管。乌鲁木齐市出现过很多房屋买卖与土地买卖相交织的问题。由于人们对土地用途的轻视，以及土地登记责权不明晰，导致人们在房屋买卖的时候，连同土地也卖了出去。买都手的土地，买者随意改变土地的用途，将农用地用作建设用地，违反了土地法的擅自改变土地用途的规定，这样的案件屡见不鲜。这样案件的出现不仅仅是土地登记责权不明确，还有就是土地部门监管不到位。
2.3 立法冲突，土地登记法律不完善
《合同法》、《民事诉讼法》《城市房地产抵押管理办法》等涉及土地方面的法律存在冲突的地方。关于优先受偿权的各法律的规定存在不一致的地方。有些法律规定某些权利拥有优先受偿权，有些法律规定正好相反。比如乌鲁木齐市国有土地，在未支付土地出让金300万元的情况下，就已经颁布了土地使用证，土地使用权人却用该宗土地作为抵押，从银行贷款，贷款到期无法偿还。法院要求市国土局协助调查，以促进银行工作的实施。但国土局认为，过户可以，但应优先清偿欠缴的土地出让金，土地出让金为政府收益。然而银行和法院认为土地出让金属于一般债权，不能享有优先权。不同的法律对土地优先受偿权有不同解释，这说明了土地登记法律的不完善之处。
2.4 绝对公信不当，土地登记程序不完整
乌鲁木齐西山的一个煤矿工人李某从事深部煤炭开采工作。当初国家为奖励高危作业工人，出台奖励性农转非政策，李某及子女就地转为非农业人口，获取粮油计划供应资格及国家安排工作待遇，但仍在原籍从事农业生产。在2004年，村委会以李某和他们的孩子都是非农业人口，不是本村村民为理由，收回李某承包的土地，另作他用。这个事实说明了土地登记程序的不完整性，若是当时在李某农转非的时候，办理相关手续，不至于出现这样的问题，也不至于导致人们对政府绝对公信力的怀疑。
4 乌鲁木齐国有土地权属登记问题的解决措施
针对以上出现的乌鲁木齐国有土地权属登记中的问题，本文提出以下四个方面的解决措施。
4.1 强化国土权属登记政策的申请制度
规范乌鲁木齐土地登记行为，提高乌鲁木齐土地登记公信力和权威性，是保护乌鲁木齐土地权利人的合法权益，促进乌鲁木齐土地市场健康发展和公民物权保护的重要手段之一。从现实来看，随着物权法的实施，乌鲁木齐市民的权利意识日益增强，乌鲁木齐土地登记工作中不规范的问题凸显。现就乌鲁木齐目前国有土地登记制度存在的问题，提出了强化国土权属登记申请原则这一解决方案，主要包括以下两个方面：
4.1.1 登记申请强化
强化乌鲁木齐土地登记制度建设是规范乌鲁木齐土地权属建设的首要任务。针对以往乌鲁木齐土地登记工作中存在的一些弊端，专门制定乌鲁木齐土地登记工作制度，提出具体要求，规范乌鲁木齐土地登记工作程序。具体的可以依照《乌鲁木齐土地登记规则》要求，在乌鲁木齐土地登记的申请受理、土地权属审核、注册登记、核发或变更土地权利证书的各个环节，都进一步规范细化，明确告知权利人办理程序，防止权利人有漏洞可钻。
4.1.2 提倡主动登记
本文认为提高乌鲁木齐土地登记服务水平，必须要提倡主动登记制度。建立首办负责制、限期办结制、服务承诺制和过错问责制等落实措施。严格整顿窗口办事人员工作作风，通过转变工作方式，实现廉洁服务和高效服务，提高土地登记公信力，更好地保障权利人的合法权益。
4.2 提升国土权属审核力度
还需要苦练内功，加强乌鲁木齐土地管理相关部门的学习，提高乌鲁木齐土地登记人员业务素质，提升对乌鲁木齐国土权属的审核力度。要认真组织学习《物权法》、《土地管理法》、《行政许可法》、《政府信息公开条例》、《乌鲁木齐市土地登记办法》等法律法规规章，提高乌鲁木齐土地登记人员的业务能力，要严格实施土地登记持证上岗制度，对申请土地权属登记的一定要严格按照土地审核的规章制度来执行。对未取得《土地登记上岗资格证》的人员，调离土地登记岗位，严禁无《土地登记上岗资格证》人员从事土地权属审核和登记审查工作。
在适当时机，组织相关部门对国有土地的具置以及大小用途做一次全方位的统计调查，并在此基础上大力宣传土地权属登记的优势，对已经办理土地使用证但是缺失相关材料的要及时申报重审，分情况作出注销登记或完善资料的处理；对未办理或者正在办理的，督促当事人尽早去申请，从而全面建立相关土地使用档案，消除隐患，排解纠纷，促进乌鲁木齐地区社会和谐稳定。
4.3 重视权属提前公告的作用
建章立制，全面落实乌鲁木齐土地登记信息公开制度是土地管理之根本。本文认为，乌鲁木齐国土资源部门应根据《行政许可法》、《乌鲁木齐土地登记办法》、《政府信息公开条例》、《土地登记资料公开查询办法》等法律法规规章规定，将行政登记的条件、程序等向社会公开，接受公众查阅；严格按照《乌鲁木齐土地登记办法》、《县级以上地方人民政府土地登记用章管理办法》之规定，对确认达到“权属合法、界址清楚、面积准确”标准的，在办理土地登记手续前，报县政府批准。全面保障物权法的实施，认真落实不动产登记制度，严格审核和核发土地他项权利证明书，避免承担国家赔偿责任，妥善保管土地登记档案材料，充分发挥土地登记簿在化解纠纷等方面的作用。
4.4 规范乌鲁木齐国土权属争议处理制度
规范乌鲁木齐国土权属争议处理制度，严格按照法律、法规和土地管理规章执行，从实际出发，尊重历史，面对现实是土地管理的具体要求。建议对于区级以上国土资源行政主管部门负责土地所有权调查和调解纠纷，法律规定之内的要依法作出决定，拟定处理意见并做出决策，并指定专门机构或人员来处理纠纷的相关事宜。个人之间，个人和单位之间，单位和单位之间存在的有争议的土地资源，则由当地人民政府受理和处理。
乌鲁木齐国有土地权属登记制度及其实施中存在的问题是基于我国漫长的客观社会土地制度发展过程而逐渐生成的。在看到这些问题的同时，我们应该看到问题背后更深刻的社会问题背景。因而，解决该问题的过程，也是解决旧的社会制度的遗留问题的过程。我们只有切实根据乌鲁木齐人口、社会形势以及人口与土地的客观关系等各方面的特点，因地制宜，在制度问题上不能一刀切，而是根据客观国情以及地区、人民的实际需求，建立适用的土地权属登记制度，才能逐渐将当下存在的问题慢慢解决，它需要乌鲁木齐人民、政府乃至整个国家各界的通力合作。
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国有土地法律法规范文4
关键词：城市土地储备 发展模式探析 创新发展
中图分类号： TU98文献标识码： A
主要内容：
经济发展已经成为国家建设的主要话题，而在我国的现有经济建设的架构中，土地资源无疑是最为重要的基础要素。它既是各种经济形式的承载体，也是资金流转和固定资产的主要形式，在当前甚至是未来很长一段时间内，土地资源都将是社会经济发展中最为重要的关键组成。我国的城市化建设速度日新月异，城市人口和城市规模的急剧扩张，需要大量的城市储备建设用地，在原有的城市储备用地的相关法规条例的规定下，城市建设用地已经存在很大的土地缺口，城市土地的集约化利用效率很低。我国的城市土地资源中，公共用地、居民土地和流转土地是三个主要的组成部分，在当前的土地买卖市场中，由于房地产市场的火爆发展，大量的公共用地以建设招标的形式转让出去，这就使得原有的城市建设规划的执行效果大打折扣，如何进一步的优化城市土地储备制度，发展新型的土地储备模式将成为一个可行的方向。
一、城市土地储备制度概述
土地在城市建设中的重要性和不可替代性已经无需赘述，城市土地储备制度是国家为了应对城市化建设和发展对土地需求的一个前瞻性政策，它涉及到了国家土地政策的诸多方面，也牵扯到了相关的技术理论基础。首先是土地产权划分问题，土地产权的明确是保障土地交易合法性的先决条件。土地产权是指存在于土地中的排他性的完全权利，包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权、地上权、发展权等。通常来说涉及到土地交易的土地产权主要是土地使用权和土地所有权。由于城市是国家公共建设的主要部分，因此城市土地产权集中归国家所有，这是有别于其他土地形式的，土地经营权、土地使用权和土地所有权构成了土地权利的三个核心。土地租让是土地使用权转让的一种形式，国家对于城市入地的租让收入主要有：土地出让金、土地租赁收入、场地使用费、土地转让、出租与转租收入等。土地作为一种最为重要的资产结构，已经超出了固定资产的范围，在资本市场也扮演了重要角色，国家通过调控土地政策可以有效的实现投资调整，与此同时城市储备土地也是城市市政公共管理的核心内容。
二、我国城市土地储备发展模式
通过分析我国当前的城市土地储备的发展现状，我们可以发现在当前的城市土地储备中，仍然存在着许多亟待解决的发展桎梏。
2.1我国城市土地储备弊端分析
自我国建立具备国家职能部门性质的土地收购储备机构之后，土地储备制度已经在全国各大中小城市中得到了广泛普及。但是在实际的城市土地储备操作中，我们可以看到问题仍然是层出不穷。1）土地作为当前资本市场最为主要的运作内容，已经成为了资本调控的首选要素，各级城市政府通过城市经济发展预算方案，制定相适应的土地储备机制，通过预先确定的土地收购支出和土地租让、出让收益分成，可以对城市建设预算进行合理的分配。这种模式虽然能够充分发挥市场的主观能动性，但是由于政府行为很难形成较好的强制性，使得土地租让和转让的实际效果难以预判，土地带动经济的最终效果还需要政府更强有力的控制。2）政府作为土地产权交易的中心，可以合理的规划土地储备、出让和开发的分配量，土地管理部门的作用得到发挥，但是这极大的限制了土地的交易价值。3）混合型的土地储备模式综合了两者的优势，但是也不可避免的存在着共有的缺陷。
2.2完善我国城市土地储备发展模式
1）完善土地储备管理机制，提高市场参与度。土地储备涉及到的职能部门众多，从城市总负责人到土地监管部门，重大土地储备政策的出台往往需要城市各个部门的集中参与才能制定具体的方案，这大大限制了土地储备方案的灵活性和市场灵敏性。因此，采取责任划分和总负责相结合的形式，结合国土部门、土地储备管理部门、市政机关的职能特点，对土地储备的具体细节进行职能划分，采用问责制和总负责制度，将权利逐步下放到区一级的土地管理部门，提高城市土地储备的灵活性。建立企业性质的城市土地储备管理机构，对土地储备进行企业化管理和业务拓展，扩大土地储备管理的市场参与力度，综合考虑土地储备市场经济效益、市政建设效益和城市建设预算方案，综合决策土地储备的实际政策。
2）明确土地储备形式，优化储备结构
土地资源的经济效益的增长来源于灵活多变的土地流转。针对不同的储备对象采用不同的储备方式，包括实物储备(熟地储备)和红线储备(生地储备)，不能单纯用一般商品库存的概念来理解土地储备。针对城市土地中的集体土地，要强化土地开发力度，提高土地利用的整体经济效益，缩短土体储备周期；对于国有土地，土地产权集中，就要综合考虑城市建设的长远需要，提高土地储备的预算周期。以此优化城市土地的整体结构，实现经济效益和城市建设需求的双赢。
总结：
土地收购储备己经成为政府调控城市土地市场、促进城市土地优化配置和保证国有土地资产保值增值的重要举措。本文立足于我国现有的土地法律法规和土地储备现状，分析了我国土地储备存在的主要问题，着重探讨了我国土地储备的未来发展模式，为土地储备的创新发展提供了新的建设思路。
参考文献
国有土地法律法规范文5
6月13日，《人民网》和《中国经济周刊》同时报道，山东济宁北湖景区湿地公园里秘密建造了一个名为北湖壹号俱乐部的高尔夫球场。据了解，该高尔夫球场从3年前就开始建设，占地2000余亩，国际标准18洞，目前已经建好了9洞，还有9洞正在建设中。此外，球场规划的五星级酒店与会所已开始动工。下一步，高尔夫别墅项目也将启动。
如此大规模占用原本就十分稀缺的土地资源，当地的北湖新区管委会竟然表示“并不知情”，涉事的高尔夫球场负责人倒是故作镇定地声称：“建设高尔夫球场是我们企业自己的行为，现在高尔夫球场的相关手续正在办理当中，确实有很多手续还没有办完”。
我们不禁要问：难道开发商想建高尔夫球场就可以擅自“圈地”修建吗？为何国家三令五申暂停新建高尔夫球场的政策禁令在某些地方变成了一纸空文？为何最严格的土地管理制度在某些地方总是不能落地贯彻？
且不说早在2004年，国务院办公厅就下发了《关于暂停新建高尔夫球场的通知》，其后我国针对高尔夫球场的禁令先后下发过十多个；这些禁令明确规定，地方各级政府、国务院各部门一律不得批准建设新的高尔夫球场项目。
单从土地管理方面来看，《土地管理法》第43条明文规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。换言之，没有土地管理部门的批准，任何单位和个人都不得擅自占用土地搞项目建设。即使个别地区个别项目侥幸未批先建，也绝无可能长时间逃避土地管理部门的执法处理。
近些年来，国土资源部每年都要搞一次覆盖全国的土地卫片执法大检查，据说已经用现代技术手段在土地报批、供地、用地、违法违规用地查处等环节建立起了“天上看、地下查、网上管”的监管系统。
我国的土地管理制度体系，堪称世界上最为严格的。对于土地违法违规行为，有着明确的追究行政责任和刑事责任的规定。但一些地方在一些具体的土地执法实践中，确实存在地方保护主义、有法不依和执法不严等问题。近年来，针对土地违法违规行为，土地管理部门多次通过卫片执法、“百日行动”、检查督察问责等形式进行查处，但其中大多数的处罚结果仅仅停留在党纪、行政处罚上。土地违法违规行为责任追究的“尚方宝剑”，更多时候都处于一种高高举起、轻轻落下的状态，这又反过来助长了土地违法违规行为的滋生蔓延。
俗话说“牛栏里关不住猫”，解剖上述土地管理法规制度执行不到位、土地管理制度本身有漏洞是济宁高尔夫球场得以“隐身建设”的根本原因。
因此，解决问题的关键在于筑牢土地管理的制度樊篱，才能关住像济宁高尔夫球场这样违法违规用地的“大猫小猫”，才能真正做到“十分珍惜、合理利用土地”，才能真正做到节约集约用地。
二、完善土地制度的几点建议
筑牢土地管理的制度樊篱，首先是将现行土地管理法规制度执行到位，在土地执法上做到有法必依，执法必严，违法必究。在《土地管理法》没有修改、废止之前，现行土地法律制度还有效的情况下，土地管理的法律就必须得到尊重，土地管理的制度规定必须不折不扣地执行。这是法治国家起码的要求。
国有土地法律法规范文6
[关键字] 土地 隐形市场
[中图分类号] F3
[文献码] C
[文章编号] 1000-405X（2012）-10-24-2
我国从99年《土地法》重新修订和实施后，施行的土地管理制度已根据经济体制的转变，在逐步实现着从计划经济体制下的土地管理方式向社会主义市场经济体制的土地管理方式地转变，控制土地供应总量，实现土地粗放型管理向集约型管理转变。对城镇建设用地、农村集体建设用地，进行无偿使用变有偿使用、无流动变有偿、有流动、有限期使用方式的改革，改革了土地使用制度。几年的实践，使土地从总量供应上得到了控制，从土地存量上盘活了闲置土地，乱占、乱开发耕地的现象得到了遏制，闲置和不合理利用的土地得到了清理。
但由于历史的积淀和随着经济发展而产生的市场需求等因素的作用，在土地市场上也慢慢形成一股因经济利益驱动而涌动的暗流--土地隐形市场。
1 土地隐形市场的现状
土地隐形市场通常是没有法律规定，为了各自的经济利益，违反国家法规进行土地交易，手段多种多样，大致有以下几种表现形式：
1.1 变相出租、买卖土地使用权
我国的法律规定行政划拨的国有存量土地是不允许非法出租、买卖的，在农村集体土地也是不允许非法出租、买卖的，但房屋买卖在我国的法律上是允许的。因此一些单位和个人以出租、买卖房屋为名，将地价隐含于房价中，变相出租和买卖土地，即买卖土地使用权。如：在城镇中，一些单位和个人利用划拨的国有土地的地理位置不同，产生的地价有高低之别，所以出租和买卖的房屋价格也不同，这其中的房屋价格不同，实际上是土地区位因素决定了土地的价格不同而形成的。在农村出租和买卖房屋，实际上也是将地价包含在其中，也是随着土地地理位置的不同，而出租、买卖房屋的价格有所不同。
1.2 直接出租和买卖土地使用权
在城镇，由于过去土地使用权是无偿划拨取得的，土地利用不是很合理，有的单位苦于无地扩大生产经营，有的单位却有大量的闲置土地，这样供求双方达成私下交易，以土地使用权获取租金或转让费。在农村为了获得更捷径的，更快的经济利益，将一些土地甚至耕地，通过非法手段进行出租甚至买卖，获取租金和非法的地价款。
1.3 联建分成
这种方式是以出租、转让土地使用权，通过实物来收取土地转让费。它是将行政划拨而来的国有土地，部分出租、转让给新的用地单位和个人，假以联合建设开发为名，实由用地单位完成一定的工程或通过分得联建房屋来收取地租或转让费。这种方式一度很流行，你出地、我拿钱，工程结束后，三七分成或四六分成，使国有资产非法地流转了。
1.4 联办企业入股分红
这种情况多发生在农村，城市中也存在极少一部分。如：甲企业经济状况不好或其他原因，通过引资与乙企业联姻，那么甲方以房屋、土地作为股份入股，乙方出资，两家联办企业，年底抽红。这种形式从表面看，似乎土地使用权未发生转移，但原土地使用者以土地入股分得了红利，即土地使用权租金。这部分收益应为国家所有，但通过多样的渠道流失了。
1.5 其他土地收益流失形式
土地使用权收益流失还有很多表现形式。如：签订真假协议，隐价瞒租，明借暗租，明赠暗卖，逃避政策法规的管理；以取得土地使用权为目的的合并、兼并，是为了取得廉价的土地，象征性的交一点费用，便将土地使用权划转过户；企业改制中，对土地资产模糊处置，既不设立国家股，又不受让成为企业股，企业依旧用地，获取收益；以土地使用权抵押债务，不办理任何有关手续；集体土地变相使用等等。
2 土地隐形市场引发的问题
2.1 导致土地资产的大量流失
国家作为土地的所有者，理应获得土地的收益，但无偿无限期的使用制度淡化了国家与用地者之间的这种利益关系。用地者可以凭借手中的土地将本应归政府所有的地租占为己有。更为严重的是，一些用地者将国家无偿提供的土地私自转让，获取大量的土地收益，扭曲了土地经济关系，造成政府投入越多，负担越重的不合理局面。如：地处繁华的老单位，其用地多是无偿划拨得来的，且大都面积较大，他们利用优越的位置和富余的土地进行出租，大量的土地收益据为己有。而繁华地段政府的基础建设投资也远高于一般地段，但作为土地所有者的政府却分文不得。
2.2 造成管理秩序的混乱
一些用地单位和个人，不经土管部门的批准和办理权属变更手续，通过公开和隐蔽的房屋交易改变了土地使用权权属性质，导致土地权属管理混乱，变相买卖或非法转让土地等违法占地现象屡禁不止，严重影响了正常的土地管理秩序。
2.3 妨碍城镇建设良性循环
城市土地的增值效益，通过隐形交易源源不断的流失，使国家和地方政府不仅没有因对土地的大量投入而获得直接经济效益，相反的还在城镇配套设施上背上了沉重的包袱，影响了整个城乡经济的建设发展 ，造成了城镇建设的恶性循环。
3 土地隐形市场产生的成因
3.1 城镇土地隐形市场的成因
（1）直接原因。建立土地市场相关法律法规的滞后与经济发展要求土地进入市场的矛盾是形成土地隐形市场的直接原因。随着改革开放的不断深入和经济的迅速发展，商服业不断扩大，人口不断增加，加之企业的兼并扩建，迫切要求对地理位置优越的住宅、办公等用地改变用途和进入市场流转。而我国1988年以前土地使用权的转移是法律禁止的，1988年《宪法》和《土地管理法》修改以后，允许土地使用权可依法转让，并在1990年公布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对土地使用权的出让和转让作出了具体规定，但仍然规定通过行政划拨手段获得的国有土地使用权不准出租、转让。到1999年《土地法》再次进行修改后，使国有土地实行有偿使用制度，在小范围内实行行政划拨。因此，土地市场法制建设建立的滞后，与经济发展需求之间的矛盾，成为土地隐形交易产生的直接原因。
（2）客观原因。存量土地不能进入市场与市场对土地流转需求的矛盾是形成土地隐形市场的客观原因。我国现行土地配置运行机制，是行政划拨和有偿出让"双轨"并行，法律规定只有以出让方式取得土地使用权，土地才能进入市场转让、出租。但我国以出让方式提供的土地数量相对较少，近年来才不断加大土地的出让工作，经济欠发达地区以出让方式提供的土地更少，还是以行政划拨方式提供的土地占主要地位。因此，法定可以进入市场的土地数量极少，与经济发展需要进入市场的土地数量相对较大之间的矛盾，就成为土地"隐形"进入市场交易的客观原因。
（3）内在原因。城市土地的商品属性和级差收益的扩大是引起土地隐形流转的内在原因。土地具有使用价值，城镇土地凝结了一定人类劳动和资金投入，因此城市土地具有一般商品的属性--具有使用价值和价值，即土地可以像商品一样进入市场流转（土地的永久性使用使土地作为商品进入市场流转的只能是一定年限内的使用权）。但城市土地的有限性和固定性使之随着经济发展，城市人口增加和用地需求的增加而级差地租的收益不断扩大。因此，通过土地流转和改变土地用途，追求更高的土地级差收益的目的与土地不允许非法流转的矛盾，就成为土地隐形流转的内在原因。
3.2 农村土地隐形市场的成因
（1）非法将集体所有的土地转为非农用地。在农村，一些单位和个人将集体所有的土地通过审批或者不审批的方式来获取土地，在没有严格监督的情况下，自行的进入了非农用地的流转。这种地没有付出任何补偿费用，而将土地推入土地市场流转，自然获取的利益也是非常客观，但同时又伤害了农民集体的利益。
（2）传统观念传统认识，造成对土地的认识不清。在我国法律上规定，土地所有权属国家和集体，单位和个人只能拥有土地的使用权，使用权的处置是有许多法律规定的。而在广大农村地区，由于传统观念和传统习惯，认为土地是自己承包的或土地使用权是自己的，便可以自由处置土地，这种对土地法律的认识不清，造成了土地私有意识的形成，使农村出现了很多将土地私下承包、转让的现象，从而造成土地与经济发展不协调的混乱局面。
（3）对宅基地的控制不严。由于政府部门乃至乡、村的管理控制不严，使得本应是一户一份的宅基地，在农村一部分地区，有些人巧立名目地获取更多的宅基地，然后变卖、赠送，加大了人与人之间的矛盾和人与地的矛盾。
4 土地隐形市场的清理整治
隐形土地交易的存在，有其客观必然性，但同时带来诸多社会和经济问题，因此治理是刻不容缓的。要通过强化所有权，搞活使用权的基本思路，运用行政、经济、法律的综合手段，强化土地资产管理，培育完善的地产市场。
4.1 转变观念，整治隐形
由于长期施行土地的无偿使用制度，许多单位和个人把土地当做私产，随意处置，既伤害了土地所有者的经济利益又扰乱了土地经济关系，所以要对土地隐形市场进行整治。土地从无偿到有偿的使用制度改革，冲破了土地无价的束缚，在此基础上应加大改革的宣传力度，使土地管理从单纯的资源管理思维向资源与资产并重的观念转变，让土地市场合法化、公开化。深化土地使用制度改革，发展社会主义市场经济，加强土地资产管理的手段，彻底解决城乡土地依法统一管理的问题。
4.2 加强执法，清理整顿
中央多次提出土地使用制度改革的重点，是抓清理整顿土地的隐形市场和加强原划拨土地使用权的管理，并以此为突破口来加快土地使用制度改革的步伐，推进国有土地使用权的流转，扩大土地有偿使用的主体和范围；严肃执法，对未批准发生土地流转的使用者，除没收违法所得外，应处以重罚，并收回其土地使用权；要抓典型，以点带面推动整体。隐形市场目前局面的形成，从更本上讲，是由于执法不严、行政干预和地方保护思想造成的。今后要在土地流转的过程中严肃执法，本着既有利调动转让、出租者的积极性，又有利于国家地租收取的原则，掌握好出让金分配的尺度，按转让用途的不同确定不同的比例，让土地使用者和承租者也获得利益，这样才能消除抵触情绪，同时兼顾国家和转让、出租者的利益，逐步规范划拨土地使用权的管理。
4.3 强化地政、地籍、产权变更登记等薄弱环节
健全和坚持变更登记制度，要花大力气抓跟踪检查，凡发生土地使用权流转的，不管以任何形式发生的和正发生的，都要在补办出让手续，补交出让金的同时，向土管部门申请权属变更登记手续，更换或重新颁发土地证书。
4.4 加强土地的流转管理，实行农村土地与城市土地市场接轨
国家明确规定：农村集体土地不能直接进入土地市场进行交易。从市场调查分析，农村土地已是土地"隐形"交易的源头之一，而且面积相当大，特别是耕地的数量。因此，加强对农村土地流转的管理，使农村土地的使用与城市土地市场接规，堵截土地交易的暗流。土地部门要严把审批关，杜绝各种名目的非法交易，审慎对待集体土地的流转，也是我们"保住生命线"的重要任务。
4.5 优化和完善企业改制中的土地资产处置方式
目前土地资产的管理主体代表还有点不明晰，土地收益分配扭曲，一方面使土地资源逐年被蚕食；另一方面土地增值部分被其他主体侵吞，形成土地隐形市场的大主流。应建立规范化的改制企业土地资产管理体制，借鉴成功经验，加强改制企业土地资产评估的管理。结合本地实际，根据企业自身状况，建立一个合理的、规范化的地租与股息标准，分别采取出让、承租和设立国家股等形式，或者综合形式，并妥善处理好土地资产进入股份企业的收益管理问题，来搞活土地资产的经营，明晰企业资产。
4.6 建立完善的土地中介服务
