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房地产风险管理范文1
房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动,同时也是一个高投入、高回报和高风险的事业。房地产的特性决定了它投资数额大,投资周期长,变现能力差,投资过程中既有经营风险、金融财政风险等有形风险,也有如政策变化等无形风险。众多的不确定因素,决定了投资效益的不确定性,从而使投资方案和决策具有一定的潜在风险。房地产经营风险管理是指房地产经营者对所经营的房地产客观上存在的经营风险的认识、处理与控制,以使风险损失减少到最小程度。由于房地产经营面临着各种风险,这就要求经营者增强风险意识,加强风险管理,把风险管理作为企业管理体制的一项重要的管理活动来抓。除了必须设立风险管理机构、培训和配备专业管理人员以外,还要认真研究各类风险从潜伏到发生和发展的运动规律,对风险的各个环节都能采取有效的措施,并对控制措施能做到有效的监控。如何有效地分析风险、避免风险事件的发生就成为房地产决策中的首要问题。
2 房地产投资风险
房地产投资风险概括讲包括经营风险、财务风险以及市场风险三方面内容。
2.1 经营风险
一般是指房地产投资开发项目经营管理不善而引起预期收入水平不能实现,或不足以补偿费用的可能性。一般来说,投资项目越大,对经营管理的水平要求也越高。尤其是错误预测了房地产投资市场,并造成决策的失误,将会对房地产投资造成很大的风险。
2.2 财务风险
一般是在贷款投资房地产时形成的一种极端的不确定性。也就是说,投资者以所投资的房地产作为抵押物,获取用于该项目投资的贷款时。便承担了一个如果不能按照抵押货款协议规定的期限还本付息时,其所抵押的房地产就会成为他人财产的风险。不贷款的投资者不会有财务风险,但也难以利用身外资金获取利益。房地产经营者应充分估计到企业筹资困难度财产状况不良对企业带来的有关财务方面的风险。
2.3 市场风险
一般是指由于国家或地区的政治或经济因素的影响,利率变化以及其他因素的影响,造成房地产市场购买力下降,价格跌落的可能性的由于房地产市场价格与通货膨胀趋于同步的增长,且从一定时期来看,房地产总体上是处于供不应求的局面。因此,房地产投资的市场风险,常常是比较小的, 但是当一个国家或地压的经济不景气时,由于房地产市场在一定时期内需求会骤然降低,房地产价格也可能会出现急剧下跌的情况。
3 房地产风险管理的策略探讨
3.1 加强对经营环境的研究。房地产企业和其它企业一样总是在一定的环境中开展经营活动的,环境既提供了机会也构成了威胁。企业的经营活动与外部环境的联系越来越紧密。外部环境的各种因素如经济因素、社会文化因素、家庭组成因素、政治法律因素、自然因素等都对企业的开发经营产生各种各样的影响,并且外部环境还处于不断的变化之中,这就要求房地产企业的经营者们把自己的企业看成是一个开放的系统,它不断地与外部环境产生相互的影响和作用。正视环境的影响和作用,把外部环境、内部条件有机结合起来,提出一个适合自己的科学的战略目标,潜心培养并提高自己的核心竞争力,并能审时度势、因势利导、灵活应变,不断地随环境的变化而调整企业的经营活动,这样对提高项目投资成功率,实现风险管理的目标定会有大的帮助。
3.2 加强对房地产市场调查与预测。实现从产品观念到营销观念的转变。房地产企业生产的产品是房屋,它具备一般商品的特征。随着市场经济的发展,人们生活水平的提高,消费者一些低层次的需求已得到满足,人们消费商品也越来越为了满足心理方面的要求,消费者在消费方面也日益呈现出个性化的特征。面对这些变化,房地产企业要改变过去那种我盖什么就卖什么的思想,现在人们购房已不单单是为了满足居住这个最基本的功能,房产商品除了具备居住这个功能外,还要具有良好的套型设计、漂亮的造型、优雅的环境、智能的设施、良好的物业管理等等。就房产这个固定不动的核心产品来说,房子与房子之间没有什么太大的差距,而现代产品概念的内涵和外延都扩大了。完整的现代产品概念应该包括核心产品、形式产品、无形产品三个部分。每一种商品这三部分都完全具备。对房地产品来说,恐怕大文章要做在形式产品和无形产品方面,因为只有这样,才能更好满足消费者审美观、舒适感、安全感、方便感、文明感、优雅感、人文观等方面的要求,也才能更好地适台消费者个性化的需要。现代房地产市场已经告别了卖方市场的时代。虽然这个市场的潜力巨大,但目前这个行业内的竞争却十分激烈,稍有不慎就会有面临失败的危险。开发商们煞费苦心的谋划,目不暇接的房地产广告,不断出新的住房消费新概念等足以说明这一点。
3.3不断提高物业管理水平。物业管理是改革开放、住房体制改革、房屋商品化的产物。它把专业化、社会化和企业化的运作机制引进了我国房地产的管理。物业管理是和房地产综合开发的现代化生产相配套的综合性管理。世界上许多国家和地区房地产的经验证明,一个优良的物业管理不仅是房地产成熟的标志,而且是本身获得长足、持续发展的强大动力。优良的物业管理有利于树立开发商的良好形象,也可以很好地满足人们物质文明和精神文明需要。随着市场经济的发展,人们的消费观念已有了改变,居住不仅仅是为了“栖身”,而且是为了满足人们的精神需求。卓越的物业管理所创造的“整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适”的居住环境,可以陶冶人们的情操,净化人们的心灵,提高人们的素质。同时,也有利于房地产公司的经营与发展,有利于提高房地产企业的档次,有利于降低风险。所以,房地产企业要克服前几年随着房地产业的迅猛发展而出现的“重开发轻管理”“、重销售利润而轻售后服务”的思潮给房地产业发展带来的约束,认真探索一条适合我国国情的物业管理之路 由于我国房地产改革与发展时间很短,物业管理方面的理论和经验还很缺乏,具体如何做,还要开发企业多实践、多探索、多借鉴。
房地产风险管理范文2
在房地产交易管理中，风险管理一直占据着十分重要的地方，是广大房地产企业在经营实践中的工作核心之一。本文以管理者的角度，探讨了房地产交易中的风险管理问题。
房地产交易风险管理防范
中国人自古以来都非常重视“家”的概念，而在现代社会，人们会选择购买一套商品房，建立自己的家。近年来，我国房地产的价格节节攀升，房地产市场发展迅速。与此同时，在房地产交易的过程中也暴露出一些风险问题。在当地产交易中，如果出现风险问题，不仅会给购房者带来巨大的经济损失，也在一定程度上影响了房地产行业的健康发展。对此，应该对这些风险有清醒的认识，并且有效管理风险，才能维护房地产交易市场的健康发展。
一、房地产交易的特点
房地产价格属于固定资产，其个别性强、差异性大。房地产交易是房地产所有权、土地使用权等相关权益的转让过程。不像其他商品，房地产的价值一般无法被衡量，并且房地产交易并没有一个固定的平台。并且由于其不能移动，房地产无法被即时买卖，不能做到“一手交钱、一手交货”。房地产交易所涉及到的金额巨大，权益转让的手续比较复杂。在我国，就有《商品房销售管理办法》、《城市房地产管理法》等法律来约束和规范房地产交易市场。一般来说，一套商品房从开发商到客户手中，中间要经历多个过程及中介，流程的复杂性也滋生了风险。
二、房地产交易中存在的风险
（一）因自然环境变化带来的交易风险
自然环境风险指的是发生海啸、地震等由于不可抗拒的因素造成的环境风险。房产与自然环境息息相关，一旦发生自然灾害，必然会影响到房地产的交易。如在2011年的日本大地震后，有调查显示购房者的购买意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水灾、台风等自然灾害有可能会对房地产本身造成一定的影响，给房地产企业带来不可估量的损失。
（二）因社会环境变化带来的交易风险
人们的“钱袋子”满不满、生活是否富足，直接影响到其购买房地产的意愿。在经济下行时，人们势必会减少商品房的购买。此外，国家的经济形势也在一定程度上影响到房地产的价格走势。最近一年来，政府出台了一系列的政策对商品房购买进行限制，从而抑制房价的上涨。诸如此类的政策对于房地产交易的影响不可忽视。
（三）房地产交易中的法律风险
法律风险指的是在房地产交易中因交易主体而发生的法律方面的风险。比如，若对相关法律不熟悉，或是审核不严密，则可能会造成无效的房屋买卖合同。我国《民法通则》中对于无民事行为能力人及限制行为能力人签署的合同都做了明确规定，此外在多种情况下，房屋买卖合同都可能无效，需要特别注意。又如，若在房地产交易前对房产的权利状况没有足够的了解，或者在办理房地产交易的过程中房屋受到了司法限制等，都会引起法律风险，造成一定的损失。
（四）房地产交易参与者的道德风险
房地产交易的参与者，包括房地产开发商、中介、购房者等都有可能产生道德风险。首先，一些房地产开发商向公众公布虚假和诱导性的信息，诱导消费者购买房地产。其次，当前房地产中介市场鱼龙混杂，一些非专业机构匆匆进入这个市场，却操作不规范，乱收费，以及向购房者夸大其词等，还有些中介甚至将已经卖出的房产再卖给其他消费者。最后，购房者也可能在房地产交易中产生道德风险。
三、房地产交易中的风险防范措施
（一）注重保险的购买和使用
在风险管理中，保险是非常重要的风险管理手段。风险管理的四种方式包括回避风险、预防风险、自留风险和转移风险，而保险就是转移风险的方式之一。房地产企业可以在开发房地产的过程中就为房地产购买保险，从而确保在外界环境发生变化的时候其损失能降到最低。目前，我国房地产行业相关的保险包括房屋建筑工程保险、房屋保险、房地产财产保险。房地产开发商应根据实际情况，选择合适的保险进行投保。
（二）健全房地产相关法规
近年来，我国经济的发展带动了房地产行业的飞快发展。在一些地区，房地产行业甚至成为了当地的支柱行业。但是由于发展速度太快，相关法律法规并不健全的问题逐渐暴露出来，许多房地产交易的风险正是因为法律的不健全而产生的。对此，政府首先要充分重视，发挥自身的主导作用，加快建设相关的法律法规，并督促各级地方政府尽快实施，从而为房地产交易提供相应的法律保障，逐步引导房地产市场走向健康发展的道路。此外，房地产开发商内部也应建立完备的规章制度，当问题和风险发生时，要依照规章制度追究责任，对违规行为严厉打击。
（三）加大诚信宣传力度
为了加强社会对于房地产交易的道德认识，政府部门可以利用电视、网络等媒介促进全民树立起房地产交易的诚信意识，在房地产交易中培养一个良好的分文，从而规范房地产交易。房地产开发商也要加大宣传力度，在设计广告时不能夸大其词。房地产开发商可以加强房地产公益宣传，培养购房者的风险防范意识，协助政府一道培养整个社会的购房诚信。
（四）增强工作人员的培训工作
房地产交易的过程中可能面临着各种各样的问题，房地产行业的一线工作人员必须具备良好的素质，首先应以诚信待顾客，其次也要能够有效分辨和预防风险。因此，要加强工作人员的培训工作，对其进行法律知识方面的培训，增强一线人员的法律意识，从而规范交易行为。此外，还要帮助一线工作人员树立正确的思想观念，在工作中能够站在客户角度为客户考虑，不要为了蝇头小利破坏与客户之间的信任，保持一个清醒的头脑，要抵制住诱惑，从源头上避免风险的产生。
四、结语
总而言之，在我国社会主义市场经济制度下，经济的腾飞带来房地产市场的飞速发展，取得了相当显著的成果。然而发展速度太快，市场交易不规范、法律不健全的问题也暴露出来。对此，要充分重视这些风险，根据房地产企业的发展实际情况，实施有效的风险管理措施，才能维持房地产行业以及行业内企业的稳定健康发展。
参考文献：
[1]刘宝文.房地产交易管理中的风险及规避策略分析[J].门窗.2015（9）：81-86.
房地产风险管理范文3
关键词：房地产企业 风险管理
房地产业在当前经济社会发展中起着举足轻重的作用，与国民经济高度关联。2009年，房地产业已占到国内生产总值的6.6%和国内投资总额的四分之一，与房地产直接相关的产业达到60个以上，房地产业的健康发展是整个国民经济又好又快发展的重要保障，有效的防范、应对和化解房地产行业的风险有助于行业的长期稳定健康成长，有利于中国经济社会的可持续发展。
近年来，不少企业和个人受利益驱动，忽视行业风险，缺乏对自身优劣势的权衡，盲目进入房地产业，虽然在此之前房市一路高歌做不好也会赚钱，但步入正常轨道之后，这种现象加剧了房地产行业风险，也给企业自身的发展造成了困惑。目前，房地产已成为中国风险最高的行业之一。
一、房地产企业风险管理的定义和特点
全面风险管理，指企业围绕总体经营目标，通过在企业管理的各个环节和经营过程中执行风险管理的基本流程，培育良好的风险管理文化，建立健全全面风险管理体系，包括风险管理策略、风险理财措施、风险管理的组织职能体系、风险管理信息系统和内部控制系统，从而为实现风险管理的总体目标提供合理保证的过程和方法。其主要特点为：有别于企业危机管理，预警管理等狭义的风险管理手段和方法，全面风险管理的“全面”体现在以下几个方面：战略性、系统性、专业性、全员性。
二、房地产企业面对的主要风险分析
房地产业所面临的风险是复杂多样的，其中一些风险与其他行业存在普遍共性，如债务风险、经济合同风险、信用风险等；有的风险则具有较为显著的行业特征。
（一）项目风险
项目风险是一种不确定事件或状况，一旦发生，会对至少一个项目目标产生积极或消极的影响。而对风险的识别是要确定风险管理的目标，如果风险识别做得不清晰、没有条理，那就会像一个很高明的将军，即使再高明，也无法让他去打无目标之仗。风险识别首先是识别风险事件，并进行分类、量化等工作。对于房地产企业，常见的几种风险为政策风险、决策风险、管理风险，具体表现在：
1、政策风险成为除了自然灾害之外的最大风险
政府作为保护广大人民的利益载体，在制定政策时，要充分考虑资源与经济的关系，要考虑土地利用问题、农业保护问题，还要房价不高，让老百姓能买得起房子！这其中的博弈甚是微妙，这也大概是前些天出现政策闹剧的原因，当然，还有政策的不连续性、突变性和漏洞的存在等等矛盾。而对于开发商来说，政策应该是一种约束和控制的行为，企业必须要遵守相关的政策法规，同时要制定对于相关法律法规进行补充和操作的部门管理规章制度和规范性文件以及强制性标准等。
2、项目决策风险
房地产项目决策风险，主要体现在项目的定位风险、创新风险等。
（1）项目的定位是决策层根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，包括项目的目标客户定位、产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，是指导项目设计、建设、营销策划方案等工作的依据。项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，基本上决定了项目的销售前景。如果项目定位不准确、盲目开始项目建设，带来的影响将是巨大的，也给管理控制带来的巨大的难度。这是项目开发过程中最大的风险，属项目的决策性失误风险，风险事件一旦发生，其管理非常困难，成本巨大，甚者能导致不可挽回的后果。
（2）不同的开发商风险喜好不同，采取的决策不同。有的房地产商喜好追求项目与其他项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，正常地创新本身就是有风险的，更何况是遇到不熟悉的领域，很多情况下创新便成了失败的同义词。曾经有个开发商本意为客户着想，采用轻质板墙以增加客户的得房率。尽管采用新型的轻质板墙前期也进行了考察、客户走访等，但是却忽略了南北方的气候差异，客户交房入住采暖季以后，在轻质板墙部位出现大量裂缝，致使客户满意率急剧下降，投诉率迅速上升，导致向客户赔款几百万。
3、项目资金风险
这是任何项目都要面临的风险类型，如果项目资金链出现问题，项目将会举步维艰。所以，项目可行性报告要体现项目的资金曲线，制定合理的资金控制计划，保证项目能够有充足的资金运行。但是由于项目的资金绝大多数来自于外部，如银行、合作伙伴、金融市场等，因为会受到金融市场的影响，在做资金计划时，要保证能合理规避这些外部金融风险事件。
4、项目管理风险
房地产管理是在房地产业务流程框架内进行的管理活动、行动决策，这些管理事务本身都能给项目带来致命的打击，而且是重量级的风险事件。如果管理不到位，带来的项目质量风险、进度风险、人力风险，还有前面的资金风险，都会因为管理对项目产生致命的伤害。房地产项目的项目特性非常明显，房地产商应该建立完善的项目管理体系，保证项目管理体系流程清晰、责任明确。同时要加强项目管理人员的项目管理知识。
（1）项目的质量风险：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过验收而造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题；处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者交房后给客户造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等
（二）政策风险
每个行业在一定程度上都会受到政策因素的影响。但客观地讲，关于房地产业的政策、法律、法规，及各种专项整治措施是最为复杂的，变化也是最频繁、最难以预见的。
（三）市场风险
对于一般行业而言，市场风险主要包括市场波动、竞争加剧、原材料采购供应失控等因素。除上述状况外，房地产业所面临最突出的市场风险是房屋销售价格巨幅波动。
（四）经营风险
房地产项目运作周期长，从前期策划、项目开发到后期管理的环节众多，尤其是一些关键环节，如土地获取、规划设计等，对整体运营有着“牵一发而动全身”的影响，这对企业的综合操控能力提出了很高的要求。然而实际情况是，有的企业对土地开发缺乏准确定位和全面规划，导致项目严重偏离市场需求；有的企业在土地获取过程中盲目跟风，抬高地价，致使产品成本过高，远远超出市场承受能力；有的企业在项目施工建设中自身管理能力不足，加上工程发包大部分受总承包方层层分包，造成实际施工队伍资质不符的严重影响。施工进度拖延、建筑质量欠佳、安全事故频发等问题时有出现，不仅给企业造成巨大损失，也影响到房地产业的健康发展和金融稳定等社会形象。
（四）是资金链风险
房地产是资金密集型行业，资金流动量大，运作周期长，对企业的投融资和资金管理能力
房地产风险管理范文4
近年来，房地产行业飞速发展，已经逐渐发展成为我国重要的支柱性产业之一，对经济的发展与社会的稳定起到了不可估量的作用。价格评估是房地产事业中的中介行业，在房地产的交易、保险、抵押、税收等各个方面有这种重要的作用。随着近年来土地使用制度与住房制度的进一步改革，房地产价格评估行业也需要转变自身管理模式，朝向房地产金融事业方面发展，并对我国金融事业的发展起到了积极的促进作用。文章就从抵押房地产价格评估风险的基本概念切入，着重探讨造成抵押房地产价格评估风险的原因，同时提出相应的管理对策，希望能够对广大同行起到借鉴与参考的作用。
关键词：
抵押房地产；价格评估；风险管理；交易
就目前情况来看，我国房地产行业的发展不断提速，这意味着房地产价格评估所覆盖的业务范畴进一步扩大，已经从传统的房地产交易、保险、抵押、税收扩展至房地产交换等。房地产评估作为一项科学严谨的工作，不仅需要有科学的理论基础，还需要有着足够的经验作为依托。因为大部分情况下，房地产价格的评估是在理论范畴内并与评估人员的经验相契合的。在大量的经济行为内，房地产评估的结果具有一定的法律依据，但是在快速发展的过程中，必然也会存在其相应的风险性。尤其是在现阶段房地产经营活动的风险被转嫁的情况极为普遍，这无疑影响了风险评估工作的开展。
1抵押房地产价格评估
风险国外学者A•H•威雷特认为，“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”。基于此可以看出，这种不确定性的损失就是风险的核心所在。抵押房地产价格风险评估，指在抵押房地产评估活动中，因为评估机构或者评估人员违反国家基本法律法规或者是因其他客观因素影响导致评估结果产生较大偏差，并且对于使用人的权益造成了巨大的影响，进而对于评估机构与评估人员产生的法律责任与经济、剩余方面损失的客观可能性。因为外部因素影响，或者评估机构、评估人员自身问题导致评估工作无法按时完成，都会产生一系列的房地产评估风险。因此对于房地产价格评估工作而言，需要做好事前准备工作，以尽可能的规避潜在风险。保证在抵押房地产价格评估的过程中，能够充分了解客户的基本情况，诸如房地产价格评估的基本条件完备与否、基本条件与评估独立性与客观性方面的影响程度等。
2抵押房地产价格评估风险的因素
2.1信息不对称
信息作为交易过程中的重要资源，对于抵押房地产价值评估而言有着重要的意义。但是在经济交易的过程中，如果有意委托人与人的信息不对成，会造成极大的房地产评估风险。作为信息优势方，与委托人进行交易的过程中，因为信息不对等的情况，委托人方在抵押房地产价值评估方面存在巨大的风险。委托方聘请的人在进行价值评估的过程中，需要考虑到客观因素的影响。不过从主观角度来看，委托人对于人的主观业务能力监控存在较大的难度。如果人无法达到预期目标，委托人也无法准确的判定造成这一结果的原因。另外信息不对称之下的委托关系，对于委托人而言也存在极大的风险。
2.2交易费用影响
在交易的过程中，降低交易费能够在一定程度上控制不必要的成本支出，提高经济运行效率。为了达到交易目标，需要从外部交易费用着手，这样能够在一定程度上规避交易风险。另外在降低这部分费用支出的时候，需要重视交易动机的转变，必须将交易的临时性与随机性方面转向为长期性。如果客户对于抵押房地产评估的主要业务范畴与内容不甚了解，那么在其寻找评估机构的时候会增加许多交易成本，诸如咨询费用、谈判费用等。在评估的过程中，客户能够通过提供抵押贷款方的银行中获得评估机构相关信息，诸如名单、资料、联系方式等，然后客户自身对评估机构进行选择。这种方式虽然能够在一定程度上降低不必要的外部交易费用支出，但是在这种情况下只能通过固定的评估机构生成的报告产生交易行为，无法细致的对问题进行全面考察与审核。虽然降低了信息费用，但是信息不对成的情况却更为严重。
2.3评估机构的利己主义动机
对于评估行业而言，其特性是低投入背景下带来的高回报。那么基于此，评估机构就会面临巨大的利益诱惑，在此阶段评估机构对于业务而言大多都会接受。但是缺乏足够的风险意识，尤其是对于部分虚假产权的文件骗贷情况较为普遍。
3抵押房地产价格评估风险管理对策
3.1协调信息不对称
可以考虑通过识别信号的方式预防逆向选择。评估机构需要建立正确的风险意识，然后不断的提升自身业务素质，保证提交的评估报告质量可靠。这样才能够树立自身形象，以吸引更多的客户资源，建立良性循环。为了降低信息不对称引发的评估风险，评估机构也可以根据客户提供的财务状况等一系列数据信息真实度进行考量。这样便可以最大限度的规避信息不对称引发的评估风险问题。
3.2交易费用的控制
在控制交易费用方面，可以选择项目投保的方式，这样能够在一定程度上转移风险。但是需要注意尽量选择范围较广的保险，可以在很大程度上降低评估风险。随之而来的费用增加也是必然的，做好合理的区分是关键。另外也可以通过与其它评估机构建立合作管理，分摊评估风险，不过这种方式影响费用的因素与时间、合作方式有关。
3.3改变评估收费方式
由于目前高估现象的频繁出现，改变评估方式对于降低评估风险而言有着重要的意义。评估方式的改变需要从政府指导价着手，也可以考虑通过双方当事人的协商确定，不过需要注意的事必须保证在收费标准以上。为了杜绝因评估人员自身主观因素引起的不公正评估，必须建立起完善的监督与激励体系，监督权由客户与机构领导部门保有，定期进行检查与分析。另外加强评估机构内部审核制度的建立，对评估人员的利己行为进行惩处，才能够保证抵押房地产价格评估风险的可控性。
参考文献：
[1]肖艳.我国抵押房地产价格评估风险及风险管理[D].重庆大学,2001.
[2]石薇.我国房地产抵押评估的风险管理[D].天津大学,2012.
[3]丁盼盼.房地产抵押评估风险分析与防范[D].长安大学,2014.
房地产风险管理范文5
【关键词】房地产 风险 防范策略
房地产风险通常是指房地产在开发经营过程中，由于影响开发经营利润的多种因素的作用，导致房地产开发与经营公司不能收回投入的资本或达不到预期收益而蒙受经济损失的机会与可能性。房地产风险涉及范围广，表现形式多样。因而房地产投资风险复杂，通常一旦发生风险，损失都比较惨重。
1房地产风险的渊源
影响房地产风险的因素，通常既有房地产商品自身特性方面的因素，也有环境影响作用和房地产开发与经营公司自身的缺陷。
1.1房地产商品的自身特性因素
一是位置因素。当发生不可抗拒的自然灾害或经济危机、政策调整等系统风险时，由于房地产商品位置的固定性，它就不能移动逃避，只能直视面对。
二是投资回收期长。由于房地产商品开发过程较长，这样，各种影响因素变化的可能性就大，且维修和管理费用也会与之俱增。还有，随着环境因素的变化，房地产经营者还面临房地产商品滞销或者租不出去的风险。
三是高投资额。房地产对资金额的要求很高，资金投入巨大，资金回收期较长，一旦项目资金链断裂而筹不到资金时，项目必然无法进行，房地产开发商和经营商必定蒙受巨大损失甚至破产。
四是高敏感性。房地产投资涉及众多环节要素，整个产业链上各个要素之间紧密关联，因而投资行为对风险因素具有很强的敏感性，一旦造成损失，产业链上各个参与投资活动的主体都将遭受很大影响。
五是市场因素。房地产商品交易的价格不能完全反映其实际价值，信息不足或信息不对称还容易导致不公平交易。
1.2环境因素
经济因素。资源（包括土地、建筑材料和人工费）涨价或者短缺，直接导致房地产工程成本的增加；房地产商品价格的下降以及房地产商品闲置；国家经济的整体走势、经济政策、居民收入水平、基础设施状况等，都构成了房地产风险的经济因素。
政策因素。可以引发房地产风险的政策因素包括国家调控、突发事件、战争、社会稳定、经济政策、土地和住房政策，以及产业政策的调整等，如果出现政策性变化，风险很大。
技术因素。技术的进步可能会导致房地产商品建筑材料、加工工艺、设计潮流的变化，导致房地产商品不能满足市场需求，甚至于必须改建或者重建，这样就增加了建造成本。技术进步一般包括机械设备技术更新、工艺流程变化、材料加工技术改进、技术方案的改进、技术结构、技术原理及相关参数等的改变。
人文因素。人文环境会影响购房者的消费行为。如人口数量、人口年龄结构、价值观、生活方式、地理位置等。城市规划要求、区域发展安排、社会治安状况以及公众对拆迁、噪音与污染等的干预，也对房地产商品的开发、销售或出租造成影响。
1.3企业因素
资金筹措能力。房地产投资者往往需要通过贷款、合资等多种方式来融资。充裕的资金是工程建设质量的根本保证，是整个房地产商品生产过程中的关键，资金链一旦断裂后果不堪设想。
项目施工能力。项目施工能力一般主要包括项目质量保障能力、成本控制能力、安全施工能力。项目质量是整个工程建设的最关键因素。项目施工涉及多流程、多劳力、操作较复杂，科学的管理流程和突发事件的应急处理能力，能够有效节约时间和成本。安全控制是施工管理中很重要的部分。此外，工程施工前期的勘察、设计和工程技术状况、材料设备供应、房地产商品的出售或出租等，都可能存在并且足以影响经济效益。
2.房地产风险的识别方法
幕景分析法。幕景分析法是借助计算机实现各种状态变化条件下的模拟分析，是一种用于辨识引发风险的关键因素及其影响程度的方法。当某种因素发生不同变化时，幕景分析法会展现对整个房地产市场产生的影响，以及影响程度和后果程度，以便分析研究和决策。
头脑风暴法。头脑风暴法是以小组会议为组织形式，通过相互讨论产生思维共振，不断激发与会人员的思维和灵感，进行相互的智慧补充和修正，以激发创新思维。
筛选—监测—诊断技术。筛选、监测和诊断是一个连续性的识别过程，筛选就是把具有潜在威胁的影响因素进行分类和选择。监测就是对每种危险因素进行监测、记录和分析，诊断就是根据症状来评价和判断缘由，并对可疑因素进行仔细排查。筛选—监测—诊断过程往往需要重复进行。
德尔菲法。也叫专家意见法，是一种通过匿名方式反复征求专家意见，以最终形成共识的风险识别方法。针对较为复杂的房地产风险，德尔菲法具有良好的效果。
故障树分析法。利用图解的形式把大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该方法能够把房地产市场面临的主要风险分解成若干细小的风险，一层又一层的分析原因，从而准确的找到对房地产市场真正产生影响的风险因子。
3房地产风险防范策略
3.1防范个人住房贷款风险
推动住房抵押贷款证券化，完善个人信用评级。通过一系列结构安排，银行可以向资本市场发行证券，把集中于自己的信用风险、利率风险、流动性风险和市场风险等各种风险进行再分配，把风险向具有更高风险承担能力的投资者转移。
既要保证贷款质量和规避违约风险，又要给贷款者提供人性化的服务。不断扩大住房储蓄机构服务范围和对象。有些房地产开发企业不认可购房者进行公积金贷款，为此，应进一步完善住房公积金贷款的法律保障体系。
3.2防范房地产开发企业的金融风险
提高银行等金融机构的信贷监管力度，银行信贷监管部门不仅要对房地产开发企业资质、信用、自有资金比例、完工比例等按照规范严格监督，更要严密监控资金流向，防止形成不良资产。
房地产开发企业应积极开拓融资渠道，努力寻求适合企业发展的融资模式。同时，要不断强化资金管理，最大限度地提高资金使用效率。
3.3健全房地产信用评级制度
住房抵押贷款证券化、房地产开发企业融资、个人住房抵押贷款等都需要与信用评级助密切配合与实施。
提高社会认可。要全方位提高全社会的信用评级意识，引导全社会重视评级结果。市场经济是信用经济，要不断培育完善的信用环境，并加强对信用评级的监管力度。
扩大业务范围。我国应采纳国外先进的信用评级办法，开拓思路、扩大业务，实现评级标准和法规建设与国际接轨。因为房地产行业开发、销售等都需要信用评级机构的支持。建立一套科学的适合房地产行业的评级系统，以助房地产和金融业健康发展。
大力强化内功。建立完善我国信用评级体系，强化内部控制制度，包括评级工作程序、岗位责任制、跟踪评级责任制、评级报告等，建立健全专业化的评级机构。
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5、张宁宁.房地产投资风险分析.鞍山科技大学.2006.
房地产风险管理范文6
我国的房地产行业尚处于产业发展的初兴阶段，许多房地产企业往往不重视风险管理。在理论研究方面，一些学者对房地产企业风险管理进行了探讨。唐秀丽等（2007）基于房地产项目生命周期对房地产项目投资风险进行了识别；魏巍（2009）分析了我国房地产企业所面临的主要风险及其成因。郭骁、夏洪胜（2007）运用非线性盈亏平衡分析法、敏感度分析法和事故树法三种风险测量和评估方法对中小房地产企业风险进行分析；张敏莉等（2012）利用模糊综合评价法对房地产企业投资风险进行了评价。高晓丽针对房地产企业面临的风险，指出房地产企业应当加强各个部门的协调合作、主动控制风险，提高房地产企业的抗风险能力和赢利能力（2011）。从相关研究来看，对房地产企业风险管理的研究更侧重于方法、策略等“硬因素”方面，而对房地产企业风险管理理念、行为、制度等“软因素”重视不够，导致房地产企业风险管理文化缺失。
近年来，文化对于风险管理的作用已引起一些学者的注意。Vuuren（2000）通过案例详细分析了文化对风险管理的影响；Kimbrough和Componatio（2009）结合文化测量和企业执行检测工具证明了企业组织文化对于企业风险管理具有显著的效果；在从金融风险管理领域提出的风险文化概念更是得到了较为普遍的认同，在金融风险管理实践中取得了较好的效果 。风险管理文化主要是指以企业文化为背景，通过在员工中培育、灌输风险意识和在风险管理活动中提炼、形成的集风险理念、风险价值观和风险防范的行为规范于一体的人文文化。风险管理文化作为企业文化的组成部分，是企业风险管理的“软实力”，弥补了风险管理“硬技术”的不足，对企业风险管理有着十分重要的影响。因此，将风险管理文化理念引入到房地产企业风险管理中，构建房地产企业风险管理文化体系，有助于提升房地产企业的风险管理能力，从而实现房地产企业风险的科学管理。
一、房地产企业风险管理文化体系
房地产企业风险管理文化是房地产企业在长期的风险管理实践中逐渐形成的风险管理意识、精神理念、价值观和行为习惯。它是根据房地产企业经营特点，将以人为本作为经营理念，以风险管理作为目标，从风险管理精神、制度、行为和物质四个层面构建的文化体系，具有系统性、共识性、功能性及共生性的特点。
1.风险管理精神文化
风险管理精神文化即风险管理理念文化，是风险管理意识与房地产企业特性相结合的一种群体意识，往往以简洁而富有哲理的语言形式加以概括，通过口号、标语或歌曲等形式表现出来。通常是企业全体员工一致认可、彼此共鸣的风险态度和理念。它是风险管理文化的核心，影响着企业部门和员工识别和防范风险的意识和方法，决定着企业日常的经营管理活动甚至是企业战略制定及执行中如何辨识和控制风险。
2.风险管理制度文化
风险管理制度文化是房地产企业风险管理过程中形成的各种规章制度、道德规范及职工风险管理行为准则的总称。员工的风险意识、价值观及行事风格各不相同，这些都影响着员工的风险管理态度，从而影响企业风险管理效率。风险管理制度文化是房地产企业为实现风险管理目标对员工行为给予一定限制的文化，它的特点就是强制性，可以有效的规范员工风险管理行为，引导和教育员工树立企业所倡导的风险管理理念。风险管理制度文化是房地产企业风险管理文化中最有活力和影响力的部分。
3.风险管理行为文化
在房地产企业的风险管理过程中，企业管理者和全体员工的风险管理行为都应有一定的规范。在风险管理规范的制定和对规范的履行中，就会形成一定的风险管理行为文化。风险管理行为文化直接关系到员工对风险管理工作的积极性，集中反映了房地产企业的风险管理作风、风险管理目标、员工风险管理素质等文化特征，直接影响着企业风险管理效率。
4.风险管理物质文化
风险管理物质文化是风险管理文化的物质表现形式，是房地产企业风险管理文化形成的重要载体，包括知识和实物两个层面。其中，知识层面是指房地产企业在风险管理过程中形成的技艺，主要是指房地产企业对风险因素的识别、评估、控制能力和风险收益权衡艺术，是房地产企业风险管理的智力基础。实物层面是指房地产企业在风险管理过程中形成的物质保障方式，例如相关的配套设施设备。
二、房地产企业风险管理文化体系的构建
1.树立正确的风险管理理念
房地产企业培养风险管理精神需要结合企业目前的风险管理环境，改变对风险的偏见，正确认识风险，根据企业的组织结构形式，建立相应的风险管理组织结构体系，实现风险管理与企业经营的并行管理。其中，董事会应通过提炼企业风险价值观念，为整个房地产企业风险管理文化的塑造定下基调，并在价值观的传播与沟通中保持足够的热情，还要直接参与风险管理，维护风险价值观的权威性。经营管理层要在日常的经营管理活动中贯彻宣传企业风险管理理念和价值观。风险管理部门推行适合企业的风险管理文化构建方案，促进风险管理理念在整个企业传播。风险管理部门还必须通过教育和培训的方式培养员工的风险管理理念，使企业的风险管理理念得到全体员工的赞同，使之成为每个员工的行为准则，将风险管理理念真正融入到其日常的每一项工作当中，建立上下一致的风险管理理念。
2.制定合理的风险管理制度
房地产企业自身经营结构复杂，涉及范围广，完善的风险管理制度可以提高企业风险管理水平和员工风险管理素质。房地产企业必须积极推动产品研发、成本控制、工程管理、营销、物业管理等部门建立风险防范制度和控制办法，逐步建立系统化的、上下联动的风险管理内控制度体系。
同时，合理的激励约束机制可以激励员工朝着企业需要的方向努力工作。房地产企业应立足于长期的风险管理绩效，避免给企业带来风险隐患的短期行为导向的激励措施，制定有效的激励与约束制度对员工的风险管理行为进行引导，提高员工风险管理的主动性和积极性，使员工的行为符合企业风险文化构建的要求。
3.规范全体成员的风险管理行为
风险管理理念和制度最终必须通过员工落实风险管理行为才得以发挥其效用。风险管理部门应根据企业的发展战略和经营目标，制定合理的风险管理目标，并将风险管理目标逐步分解到各部门及员工，使各部门员工明确自己的风险管理任务及相应的权利和责任。而且，通过风险管理目标制定详细的风险管理计划。同时，形成以风险信息收集、风险识别、风险评估、风险控制为主的风险管理流程，针对企业风险的特点，制定风险管理措施。
4.构建全面的风险管理知识体系
我国房地产市场发展时间短暂，企业风险管理水平相对比较落后。房地产企业应通过建立完善的风险管理知识体系促进风险管理物质文化的形成。首先，利用信息技术构建以风险监测、风险分析和风险信息反馈为主的风险管理信息系统，建立相应的风险管理数据库和风险信息报告体系。其次，建立良好的信息共享渠道，加强企业对宏观经济政策、市场走向、行业竞争者的研究和交流。最后，企业还应积极研究或引进国外与房地产企业相关的风险管理理论和技术，不断丰富企业风险管理知识体系。房地产企业风险管理文化体系构建图如图1所示。
房地产行业是高风险行业，风险管理文化可以有效提高房地产企业风险管理效率，有利于企业应对复杂的市场环境，将是未来房地产企业核心竞争力的一部分。将企业文化与风险管理相结合，从精神、制度、行为、物质四个层面构建房地产企业风险管理文化，可对房地产企业进行全过程、全方位的风险管理，实现企业健康可持续发展。
参考文献：
1.劳燕玲 李江风.房地产项目的风险管理探.前沿.2012.10
2.唐秀丽 杨子君 赵世强.房地产项目投资风险识别研究.建筑经济.2007.1
3.魏巍.我国房地产企业风险管理现状及对策研究.商业会计.2009.12
