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房地产开发市场营销范文1
关键词：房地产项目市场定位
Abstract: The market localization's thought already obtained industry in value, but the concrete operation is also quite weak. This article the question which appears in view of the market localization in conducts the research, centers on the question which in the property development must solve to launch. For could the quite holonomic system's understanding real estate market localization, this article carry on the discussion to the property development localization operation principle, the utilization hard currency method, has constructed the property development market localization work content and the operation flow pattern.
Key word: Real estateprojectmarket localization
中图分类号： F293.35 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
房地产业经过二十多年的发展，已经成为了我国经济的支柱产业之一。当前房地产市场中商品房空置现象仍然存在而且还比较严重，这会制约房地产开发企业开发活动的持续性。我国当前房地产营销的水平还比较低，营销操作和理论研究还不成熟。论文从分析我国房地产营销的实际操作和理论研究成果入手,剖析当前房地产营销中存在的问题。
1 房地产基本含义
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物及房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖竞标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。每一类拍卖竞标的都有自己的特殊性，这种特殊性是与房地产的特性相联系的，房地产有以下几个特点：（1）位置的固定性和不可移动性；（2）使用的长期性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；（5）保值增值性。
房地产行业对国民经济的影响，主要体现在拉动经济与稳定经济。首先，从拉动经济方面来看，房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。同时，由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款，所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款，故保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。
2 房地产项目的市场定位
对于一个房地产开发公司来说，最重要的生产要素：一是土地，二是资金，三是人才；而最重要的生产经营环节：一是项目决策前的市场定位，二是项目实施后的市场营销。准确的市场定位和积极的营销策略是房地产项目开发和经营成功的前提。房地产项目的市场定位是明确项目面向哪类消费群体，进而在此基础上决定相应的户型、面积、成本和售价。房地产企业只有把握好了市场定位，使楼盘符合消费者的需求，才能顺利实现商品资本到货币资本的转变，最终实现企业的经营目的。若定位不准，目标客户不清造成销售不畅，必将使产品大量积压，影响企业资金周转，甚至可能变成烂尾楼盘。基于房地产项目市场定位的重要性，所以房地产公司在取得土地项目后，都十分重视项目的市场定位工作，但往往因企业自身或其他客观因素限制，致使房地产项目的市场定位工作产生了偏差。此时，就需要及时对项目进行重新的市场定位，并相应改变市场营销策略。
房地产开发经营是一项投资巨大、资金密集的系统工程。在这个系统里面，人员组织、资金筹措、产品定位、工程建设管理、营销策划等，每一个环节都要精心计划，环环相扣，互相保证。任何一个环节出现问题，都可能影响全局。特别是在工程项目开工以后，资金的筹措更是成为项目运作成败的关键问题。可以说 , 资金就是一个项目的“血液”，是企业生命力的源泉。银行或其他筹措资金充其量只是外部输血补充，关键是企业自身要有造血功能。而市场营销就是企业的造血机，这台造血机的性能如何又有赖于项目前期的市场定位是否准确，准确的市场定位是这台造血机是否能够高效运转的保证。企业的造血功能不足，说明造血机制（市场营销）有问题，而市场营销不力，说明项目的市场定位有问题。当企业对一项产品的原有市场定位不能适应市场需求时，就应考虑对产品的目标市场进行重新定位。重新定位对企业适应市场环境、调整市场营销战略，提高市场销售业绩是必不可少的。
3 房地产开发项目的市场定位
房地产市场定位的概念，是由市场营销学中的“市场定位”理论借鉴而来的。定位一词最早是在1972年由美国两个广告经理艾尔•里斯和杰克•屈劳特在《广告时代》杂志上发表文章《定位时代》时提出，并慢慢流行起来的。房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调研和分析的基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准。
3.1 房地产开发项目市场定位的基本程序和内容
房地产开发项目的市场定位包含项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择和开发项目租售价格的分析与选择等。具体来说，主要按以下流程进行：市场调查土地条件分析和确定潜在客户群产品定位（户型、面积、档次等）租售价格定位征询意见方案调整成本与费用测算预测租售收入和租售进度经济评价确定最后方案。
房地产开发项目市场定位的内容主要包括以下几个方面：①确立开发理念。基于企业的价值观，为体现企业文化，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设；②明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照最佳最优利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能；③筛选目标客户。在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作；④进行项目初步设计。在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，编制初步设计任务书，委托规划设计部门进行项目的初步设计，进一步确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容；⑤测算租售价格。参照类似房地产的市场价格，运用适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格；⑥根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。
3.2房地产开发项目市场定位中存在的主要问题及原因
一、市场定位工作的主体发生偏差。虽然市场定位的工作主体有房地产企业、中介咨询企业、高校和研究机构及个体业主等，但由于我国房地产咨询业还处于初创萌芽期，实际上这项工作大部分是由个人或少数与委托方有关联的咨询机构完成，缺少公正性、科学性，市场定位工作流于形式，更多的是为决策者的结论提供依据，工作一般仅限于房型的选择、租售价格的预测等部分内容，同时，从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要。
二、运用差异化战略“模仿有余而创新不足”。差异化包括产品差异化、形象差异化和市场差异化等，“差异化是房地产企业的第三利润源泉”的观点已渐渐为业内人士所认可。但在市场定位时，常常会出现这样两种情况；一种是过分强调“差异化”，脱离地块条件和区域环境，片面强调“个性化”，忽视区域房地产市场的物业特点、生活习惯，往往会导致滞销；另一种情况是“简单拷贝，适当修改”，从建筑立面、平面布置，到室外绿化、景观布置，从营销广告、营销策略，到开发理念、企业文化，往往都是房地产市场上以往一些热销楼盘的翻版，缺少创新，随大流。不同的仅仅是项目名称、建筑色彩、地段等，这样的市场定位形成了房地产市场的“一般化”局面。
三、偏离市场定位的理论和原则，片面强调“概念式定位”。部分房地产企业在进行市场定位时，不是根据市场定位的理论和原则进行工作，而是热衷于做概念，甚至出现了“软住宅”的定位概念。一条臭河浜成为“水景”，还未立项的地铁成为“交通便利”的工具，虚拟的“生活方式”成为卖点，“媒体炒作”成为市场定位的重要环节。在某种程度上，这种“虚、空、媒体化”的概念定位方式已影响到房地产市场的健康、规范发展。
四、目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。由于市场调查方法、调查范围和掌握资料不全面，对地块条件和区域环境分析不透，对房地产市场细分化认识不够，对开发能力和市场影响力估计过高，对房地产市场的“同质化”产品可能带来的影响度估计不足，对目标客户群动态变化的程度无法把握，同时对在一定经济条件下社会的消费趋势和消费能力的分析预测发生偏差，从而导致在市场定位时的目标客户群的筛选发生错位，不能形成有效客户群和有效供给。
3.3加强房地产开发项目市场定位工作的对策与建议
一、加强行业管理，进一步加快市场定位工作专业化、社会化的进程。房地产行业协会要从规范房地产咨询市场的角度出发，对从业人员、工作规范、程序和方法等制订必要的技术标准，做好理论先行和实践指导工作，进一步推进房地产业的“产学研一体化”进程，加强基础理论方面的研究。对市场定位实践中出现的新问题、新情况进行专题研究，广泛听取专家、学者及企业家的意见，提出指导性建议。
二、运用正确的市场定位方法和手段。在对国家、地区的房地产市场分析判断的基础上，结合区域特点，正确地对项目所在区域，房地产市场进行分析、预测和判断，对消费群体、消费需求、消费能力和类似物业供给状况等作出必要的定性和定量分析，对项目环境作出必要的评价，而这些就是市场定位时所必须要解决的问题。
三、在对所在区域物业研究的基础上，要解决房地产产品的“差异化”这个关键问题。参照已有或正在开发的物业品质、档次、房型、标准等要素，根据对房地产市场发展趋势的判断来确定本项目的要素特征，既不能是建筑风格、房型、环境的“简单拷贝”，也不能是规模、面积的“随意放大”，产品要创新，要体现较强的前瞻性和相对的稳定性。
四、功能、成本和效益三者如何才能协调和统一，是市场定位必须要解决的。必要的功能、适当的成本和理想的效益是房地产项目市场定位的指导思想，是需要重点分析、研究和落实的问题，其主要指标是功能配置、开发成本和租售价格等。
4 房地产项目在市场定位和营销策略上经常出现的偏差
4.1 项目的市场定位上经常出现的偏差
（1）项目往往模仿有余而创新不足。在项目产品的市场定位过程中，过于强调项目的“差异化”和“个性化”，只简单地模仿，脱离了项目地块的条件和区域环境、市场环境，虽可一时吸引市场眼球，但对市场认同和销售并无多大促进。 （2） 市场定位脱离现实基础，热衷于概念式定位。项目并无具体的实质性内容和标准，只是依靠媒体的炒作和渲染，让人感觉过于虚幻，不知产品为何物。（3）对项目的目标客户群定位不明确、不准确。由于市场调查不细和掌握资料不全面，对项目的开发能力和市场影响力估计过高，对目标客户群只简单地定位为某一群体，而忽略了潜在消费者，造成市场销售面的狭窄。（4）目标市场需求判断错误，对社会的消费趋势和消费者的消费能力的分析预测发生偏差，会让消费者望而却步。
4.2在营销策略和广告方面上经常出现的偏差
（1）营销方式单一，属被动式销售。专业售楼人员虽多，大部分时间是坐在售楼处等客上门。（2） 广告虽铺天盖地，但炒作味道太浓，空话连篇，都是在克隆其他项目的概念，并未突出本项目亮点和卖点。（3）空洞的广告内容和虚无的承诺与项目的实际形象不相符，破坏了企业信誉，从而产生了矛盾和纠纷。（4） 营销管理手段落后，考核办法不严格。较高的底薪和提成佣金、安稳舒适的工作养成了业务员的惰性。
5 结束语
近几年来，房地产市场的竞争越来越激烈，消费者也越来越成熟、理性，对房地产消费的需求日益多样化。因此，房地产开发企业都十分注重项目的市场定位和营销策略，许多企业甚至为此投入巨大资金，但还是有许多失败的项目。这主要是房地产开发企业特别是中小企业对房地产的市场定位和营销策划认识不足，流于形式。在市场定位时未进行充分的市场调查论证，也未进行目标市场的细分，未结合项目所处的地域条件、社会文化背景等，只凭简单的资料和一厢情愿的想象来定位市场 ; 在市场营销方面，更是跟风炒作，一味的卖概念、卖题材，太过于相信广告攻势的功能，最后连自己都不知是在卖房子还是卖什么。因此项目的结果也就可想而知了。
在市场营销方面，营销方式要求变、求新，只有创新才能有特色，也才会有吸引力；广告宣传要以诚信为基础，传递消费者真正需要的楼盘信息以吸引消费者，以宣传为辅，让楼盘自身说话，为企业建立良好的信誉和口碑；要重视老客户，做好与客户的沟通，做好客户的售后服务工作。
在我国，房地产业还处于一个不断发展和不断规范的阶段，影响和制约因素还很多，成功或失败，也许有偶然的因素。但市场是在不断地变化和发展，我们相信，在市场大潮的冲击下，最后的成功者一定是属于那些按市场经济规律办事，有先进的管理理念，不断创新的现代新型企业。
参考文献:
[1] 郭国庆主编：《市场营销学通论》，中国人民大学出版社2000年版
[2] 姚立新著：《房地产市场营销学》，厦门大学出版社1996年版
[3] 田金信：《房地产经营》，中国建筑工业出版社1997年版
[4] 陈蕾: 《当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考》，中国城市经济出版2007年版
房地产开发市场营销范文2
[关键词] 绿色建筑 房地产 营销策划
一、引言
近几年我国城乡建筑发展十分迅速，房屋建设规模日益扩大，建筑节能的问题成为了我国可持续发展道路上急需解决的首要问题之一。《绿色建筑评价标准》确定了与绿色建筑相关的一系列标准，它的普遍推行必将对现有的房地产开发各个环节带来一定的冲击。本文将集中分析房地产营销策划环节，探讨现有的房地产业向绿色建筑时代过渡期中的营销策划各个阶段的相应调整。
二、绿色建筑背景下房地产营销策划分析
我国房地产市场竞争的日趋激烈，房地产业的发展也越来越趋向理性化；与此同时，过去那种简单的楼市买卖观念已经不适应时代的需要；房地产市场营销模式也发生了变革，继而营销策划也随之调整。房地产营销策划的内容主要由三部分构成：项目判断、概念设计和广告媒体。
1.项目判断阶段
伴随着绿色开发标准的建立，可以预见房地产开发市场的准入门槛将会在现有基础上进一步提升，至于提升多大的幅度将首先取决于社会的整体经济发展水平。对于房地产的策划人员来说，在项目判断这一阶段对开发成本的预见性就显得尤为重要了，并在此基础上寻求市场定位。一方面，绿色建筑强调无污染。这必然对建材、建筑工艺、设计方案等的选择提出了更高的要求，所以使得绿色建筑的开发承载的责任与义务增多，成本相应提高。在项目开发阶段，必须要给予足够的重视；其次，绿色建筑又具有地域性特征，使得开发成本进一步增加。因此这一阶段直接影响着开发商的投资决策，决定着整个项目的成败。开发商应该在分析市场需求的同时，考虑社会效益，而且要更多的关注社会效益，不单单是为了一己私利。那么对社会效益的关注应该成为项目判断环节的一个基本准则。
2.概念设计阶段
概念设计是指运用崭新的设计理念将项目的最大价值诱发出来。对于概念设计来说，一方面，《绿色建筑评价标准》建立了一套完整的评价体系，能够为全行业提供一个协调行动的模板，加强对环境重要性的认同，引导开发商按统一标准去进行绿色开发。另一方面，这一标准不仅针对开发商，还面向消费者（业主）。这样就避免开发商鼓吹自己的产品蒙蔽消费者，完全做到了公开。同时在概念设计中，人们对于绿色的相关概念设计也更加清晰。随着消费者和开发商对绿色建筑的认同，将进一步促进绿色建筑的发展，而深化中的绿色建筑反过来又会给绿色建筑的标准化发展开辟道路。
3.广告媒体阶段
广告是联系开发商和消费者的桥梁，广告创意的成功与否直接关系着项目与消费者沟通的有效性。目前我国节能建筑市场不是很景气，其中部分原因是消费者建筑节能意识薄弱。业主对节能效益认识不够，不愿花费较高成本购买节能住宅，节能市场上缺乏需求动力，导致开发商做节能成本风险增大，从而形成节能消费市场恶性循环，给建筑节能发展带来了一定的阻碍。因此在大力发展节能产业和节能技术同时也要提高大众节能意识，合理引导消费者消费观，必须在广告与媒体阶段以恰如其分的方式让社会公众所深度认知，并进而建立广泛的社会认同。这就要求其完全有别于以往房地产市场广告策划中众多卖点的包装和修饰。它的公益性、开放性必须要在这一环节中给予充分的重视，加大力度宣传绿色节能建筑意识，加快绿色建筑的新技术、新产品和管理经验的推广。广告策划中市场推广的众多策略同样适用于绿色项目的推广，关键是要注意市场的创新，同时聚焦于如何引导消费者。进而推动绿色建筑差异化发展，并在产品实践中不断完善绿色建筑的开发结构，以适应更多建筑类型、更多社会人群的的使用需求，以规避国家强制规范导致千城一面的城市格局。
三、结论
高速城镇化和能源危机要求房地产业逐渐向低能耗发展模式的转变，在这一转变进程中，房地产营销策划也呈现了一系列规律和特征，在了解熟悉、运用上述规律的基础上，重视房地产营销策划中项目判断阶段的市场定位，做好概念设计阶段的信息整合，完成广告与媒体阶段的调整，对推动绿色建筑的顺利施行将起到积极的推进作用。
参考文献:
[1]住 宅:跨世纪发展热点聚焦.99中国住宅发展论坛文集[A].上海:上海财经大学出版社，1999
房地产开发市场营销范文3
为推动我县房地产业持续健康发展，根据县政协常委会2012年工作安排，6月中旬开始，县政协抽调部分政协委员和有关单位人员组成专题调研组，走访了县住建局、县国土资源局等部门和多家房地产开发企业，实地踏看了部分住宅小区，并外出宜丰、上高、武宁、龙游等兄弟县区学习考察，现将本次调研情况报告如下。
一、发展现状与特点
我县人口近30万，县城城镇人口约4万，居民户数约1.3万。2003年以来，全县共有房地产开发企业16家，分别在**、宣风、银河、万龙山等处建成商品住宅小区29个（不含经适房和廉租房），总供地面积2071.17亩,总建筑面积为198.1万㎡，总开发户数13185户。县城内共有13家房地产开发企业建设商品住宅小区20个，总用地面积1183.2亩，总开发户数9563户。概括来讲，主要呈现以下特点：
（一）全县房地产业投资强劲增长，产业地位日益凸现。统计数据表明，2009年-2011年县城房地产业累计完成投资8.27亿元，房地产业实现增加值3.72亿元，完成规费收入1002万元，土地出让金2.08亿元，税收收入1.02亿元，对全县经济增长的贡献率约为4.7%。房地产业投资的大幅增长，改善了城市面貌和居民住房条件，推动了城市基础设施建设的完善，也带动了建筑、建材、装修、家具、家电等相关行业的快速发展，增加了大量就业岗位。如表一所示：
2009年－2011年县城内房地产开况统计表(表一)
时 间
建筑面积(万㎡)
总套数
（套）
总投资额（亿元）
土地出让金（万元）
规费收入（万元）
税收入库
（万元）
2009年
7.95
587
1.57
3569.23
374．12
1843
2010年
14.27
1000
2.4
4244.67
276．39
3691
2011年
12.63
921
4.3
13010.4
352．23
4692
合计
34.85
2508
8.27
20824.3
1002.74
10226
（二）房地产开发主要以住宅开发为主，房地产消费基本本地化。房地产开发主要以住宅为主，近几年住宅建设的比例达到90%以上，而商业性物业不到10%。同时**外来投资和外来人口较少，历年推出的商品房93.3%是由本县区居民消费，仅有327户为外县来芦购房户，占销售总户数的6.7%。
（三）房地产业外观形象、楼盘设计、环境配套不断提升。如现代城别墅区、半山豪园和正在建设的新天地，较之早先开发的小区，无论在外观形象、楼盘设计和环境配套上都有明显提高。
（四）房地产价格连年攀升,小区空置率较高。据统计（见表二），目前县城区商品房销售价多层房均价为2480元/㎡，比2009年上涨近1倍；小高层电梯房均价2850元/㎡，最高3380元/㎡。县城20个小区已建成商品房5884套，已销售4833套，平均空置率约为18%，超过国际通用的10%的空置警戒线。
县城内各小区相关数据表（截止2012年6月）(表二)
序号
公司名称
楼盘名称
总用地
面积（亩）
已建
成面积
(万㎡)
销售均价
(元/㎡)
总户数（套）
已建户数(套)
已销售
户数
(套)
入住率(%)
容积率(%)
绿地率(%)
1
江西鑫海地产
有限公司
天灯柱、金茂、金惠
25.7
5.73
381
381
381
100
2
**宏祥房地产开发有限公司
金鹰小区
100
9.88
2230
740
400
380
65
1.66
39
3
**高强房地产开发有限公司
戏龙名苑
44.78
4.66
320
320
320
90
1.62
30.7
新天地
109.1
4.12
2850
965
394
136
1.56
34
4
**县溢源房地产开发有限公司
时代水岸
35.7
6.30
2580
400
380
304
70
1.98
34
时代经典
72
4.90
2600
576
341
297
15
2.00
38
丽景星城
35
4.70
2560
315
315
283
65
2.00
38
碧水华庭
36.5
4.96
2430
436
352
302
47
2.00
38
怡和源
70.5
2.78
2500
606
168
67
1.98
43
5
浙江龙游金峰房地产开发有限公司
现代城
109.6
10.2
2600
459
459
335
78
1.38
32
6
**汇天置业有限公司
美芦水郡
63.12
7.60
2780
450
367
337
75
2.00
33
7
宜春市金豪房地产开发有限公司
富祥花园
36
3.78
260
260
260
20
1.80
40
8
瑞昌市景泰房地产开发有限公司
锦绣家园
30
4.94
2200
354
354
280
45
1.90
28
9
**县永欣房地产开发有限公司
滨河名居
44.3
5.10
2500
512
338
263
47
2.00
35
10
**县鸿华房地产开发有限公司
蔗棚蔬菜批发市场
8.6
1.4
960
82
82
82
62
2.67
11
**大华房地产开发有限公司
金河湾
46.3
4.60
2400
304
247
205
45
1.56
33
12
****玉女山庄有限公司
半山豪园
284
36
2750
2123
678
572
13
1.89
38
13
浙江省义乌市中北房地产开发有限公司
财富广场
32
3.6
2800
280
48
29
2.80
33.2
县城城区合计
1183.2
125.25
9563
5884
4833
二、存在的主要问题
（一）房地产业呈现非良性发展态势。消费者、开发商和政府三方所得利益均不理想。第一，消费者普遍感觉购房负担较重。一套130㎡的住房价格达32.5万，以双职工家庭计算,2011年在岗职工平均工资为24000元，房价收入比达到6.8倍，超过国际惯例通用的4-6倍的标准。同时，商品房性价比偏低。我县县城商品房均价（2500元/㎡）与上高县（2800元/㎡）相差不大，但上高的商品房在环境、配套、物业等方面档次远高于我县。第二，开发商反映开发周期长，投资收益不高。因资金问题、拆迁困难、建设过程中阻工闹事多等原因，我县的楼盘开发周期大都在六年以上。一位开发商反映，虽然在**以20万/亩的价格购地，但开发周期过长，财务成本很高，平摊后年投资回报率并不高。而在上高等地以130万/亩的价格购到净地可以直接开工建设，三年之内完成一个楼盘的建设和销售，相比之下，年投资回报率还更高。第三，政府以低地价、低规费、优税收等条件进行房地产招商，减少了大笔财政收入。
（二）普通中低档商品房供大于求。我县县城商品房大多数都是120-150㎡的中等户型，中低档商品房市场目前趋于饱和状态。如表二所示,县城已动工的20个楼盘商品房总设计户数为9563套,已建成5884套,已销售4833套，已建待售1051套，已批待建3679套,以上二项合计已批待售4730套,以三口之家计算,还需增加14190人来县城定居。
（三）土地投放量过大，没有实行净地出让，土地出让价格低。一方面，商品房用地投放总量过大、速度过快。2003年以来，全县房地产供地共2071.17亩(见表三)。其中县城城区供地共1766.8亩，至今还有7宗未动工土地计351.88亩（见表四），如按照我县目前的建设模式,平均容积率1.8计算，这7宗土地还可以建设商品房420000㎡，约3100套。加上现有楼盘的已批待售商品房4730套，县城内已供地待售商品房合计7830套。另一方面，土地出让效益低。由于我县在土地出让时没有做好周边环境，大多没有做到净地出让，导致土地出让价格非常低。我县的土地平均价格为20万/亩，最高卖了87万/亩，而上高县采用先做环境再净地出让的做法，土地卖到130—400万/亩，经济效益可观。
全县房地产业供地情况表(表三)
年度
土地投放量（亩）
土地出让金收入（万元）
已开发面积（亩）
未建设面积（亩）
2003
219.15
219.15
2004
190.16
141.06
49.1
2005
42.3
2220.63
42.3
2006
666.43
13043.95
616.43
50
2007
250.03
2588.44
160.03
90
2008
57.95
1351.27
45.74
12.21
2009
177.5
3569.23
93.49
84.01
2010
213.42
4244.67
213.42
2011
217.11
13010.4
40.95
176.16
2012
37.12
3220
37.12
合计
2071.17
43248.59
1572.57
498.6
县城内房地产未动工楼盘土地情况统计表(表四)
序号
用地单位
宗地位置
供地
时间
供地
面积（亩）
备注
1
上高宏利房地产公司
日江路南侧
2008.2
13.77
未搬光缆
2
应小平
更田村
2009.9
84
置换土地
3
佳鑫房地产公司
更田村
2010.12
50.98
征地款未发到位
4
瑞联地产置业公司
更田村
2010.12
60.14
征地款未发到位
5
坤贤地产公司
古城管理处
2011.5
71.72
未交地
6
鑫海地产开发公司彭战胜
**镇潭田
2009
34.15
未建
7
创宇房地产开发公司
**行政路
2012.1
37.12
未交地
合计
351.88
（四）房地产开发水平不高。一是开发企业多、小、资质低。目前在县城区从事开发的13家房地产开发企业中，没有具备一级资质的开发企业，具有二级资质的2家，三级资质的5家，四级资质的4家,还有2家资质待定。全县所开发29个楼盘中，总建筑面积在10万㎡以上的楼盘只有7个，其余都是小型楼盘。由于房地产开发企业缺乏高资质和没有雄厚资金实力，无法完成具有较大规模、较高品质的楼盘建设。二是商品房开发水平不高，楼盘档次较低。开发产品以多层建筑为主，小高层电梯房建设刚刚起步，真正的别墅区还没有，开发商开发理念落后，品牌意识不强，市场营销观念不强，以卖环境、卖配套、卖功能、卖管理的“以人为本”的开发理念尚未形成趋势。
（五）配套设施不完善，物业管理滞后。部分开发商只顾片面追求增加建筑面积以提高自身效益，忽视项目配套设施建设，给消费者生活造成不便，也给社会管理带来隐患。如绿地、幼儿园、超市、停车位、社区服务等配套设施多数小区不完善或达不到要求。物业管理停留在初级的保安保洁水平，绝大部分住宅小区没有成立业主委员会。政府应做的市政基础设施不完善，如：垃圾中转站、学校、停车场、市场、公厕、供电网络等。
（六）房地产业发展环境不优。首先，因未能实行净地出让，造成房地产开发过程中征地拆迁难。如美庐水郡，仅40亩的土地，开发已经五年了，至今仍有一个养猪圈在小区中间，严重影响小区建设和居住环境。半山豪园也因为拆迁难而调整规划，留下一处败笔。二是建筑工程建设过程中“强揽工程、强买强卖、强行阻工”的现象时有发生。一些地头蛇采取强行强霸的手段，以高于市场的价格供应建材、参工参运。既扰乱了房地产开发施工市场，加大了房地产开发成本，更损害了投资环境，不利于引进真正有实力的房地产开发企业进驻**。
三、意见与建议
**发展房地产业有着独特的优势。一是生态优势。**有好山好水好空气，常年气温比**低3-5℃，全县森林覆盖率达67.4%。武功山是国家级重点风景名胜区，山口岩水库依城而建，山环水绕的**是名副其实的山水之城、宜居之城。二是区位交通优势。县城距**只有17公里，车程只有15分钟，自有**后花园之称。三是价格优势。**房地产均价在4500元/㎡左右，比**高出2000元/㎡，在**买一套房的资金在**可以买一套房（含普通装修）加一辆车。只要我们加强房地产业的引导，找准产业定位，理顺运作方式，**房地产业是大有可为的。基于此，提出如下建议。
（一）提高认识，高度重视房地产业的发展。**的房地产业不是不要发展、而是要如何发展、如何更好地发展的问题。房地产业关联度高、带动力强，涉及到40多个产业部门，是国民经济的支柱产业。据测算，每亿元房地产开发投资可以带动国民经济各部门的产出2.86亿元，可以增加就业岗位2000多个。就财政收入来讲，以年投放土地200亩，每亩均价100万计算，土地出让金收入为2亿（含成本）；按平均容积率1.6计算，建筑面积为21.34万㎡，按75元/㎡的规费标准计算，规费收入是1600万元；按均价3500元/㎡，平均税率12%计算，税收收入约0.9亿元；按以上几项测算，则200亩土地的房地产开发带来的财政收入合计3.06亿元。因此我们要把房地产业提升到事关**发展后劲的战略高度来抓，要下决心、下大力气像抓工业一样抓实抓好，让房地产行业成为支撑**经济社会新一轮发展的重要产业。
（二）找准发展定位，实现**房地产业的科学发展。
建议**房地产业今后一段时期的发展定位为科学规划，完善城市基础设施，引进高资质有实力的开发商，面向中高端客户，开发中高档楼盘，做到政府、开发商和消费者三赢，实现**房地产业的科学可持续发展。一是充分利用**生态优势，打造最佳人居环境，发展中高档旅游休闲房地产，将**建设成宜居宜游的休闲后花园。二是开发中高档楼盘，打造**品牌。中低档商品房已经供大于求，**的房地产业要发展好，必须定位在中高档楼盘。要瞄准**以外的高端改善房客户群，引导开发商更新理念，建设一批环境美、绿化好、文化浓、质量优、物业管理好的楼盘，以高品质的住房小区打造**房地产品牌，实现居者“有”其屋到居者“优”其屋的转变。武宁县建设旅游、休闲、养生城市，选择生态环境好的地段，打造“临街不建店面、地面不停车、物业智能卡管理、高层与多层并重”的高端纯住宅小区，成功吸引了大批创业成功人士前来消费，大大提升了武宁房地产升值空间。三是引进高资质开发企业。要提高房地产企业资质准入门槛，最好要引进三级以上资质的开发商。另外，要引导开发商加快楼盘开发周期，在签订合同时，可要求开发商的楼盘开发周期控制在四年以内。
（三）限量供应土地，实行净地出让。一是加强城市土地利用总体规划及实施，限制土地投放规模。武宁县为了消化2006年以前的空置土地，2007-2008年两年未对外供地。龙游县严格控制土地投放量，等到前一个楼盘开发到一定时期才开始供应下一个楼盘的土地。从**目前的实际情况出发，建议每年供应商品房用地200亩左右，土地拍卖价格定在100万以上。对闲置土地要按照国土资源部《闲置土地处置办法》的规定，采取适当措施予以处置（能收回的尽量收回），将现有的351.88亩完全未动工的土地用于中高档小区建设，不再进行低水平重复性建设。二是要坚持净地出让，完善市政基础设施，先做环境后卖地，以提升土地的价值。
（四）优化操作模式，实现房地产业的良性发展。建议县政府以城司为载体，通过城司这个平台，完成筹资、征地拆迁、基础设施建设，然后实现净地出让，获取差额利润，然后再投入资金征地拆迁、建基础设施，再净地出让，以形成一种良性循环。否则，**的城市建设、房地产业开发不可持续。武宁县和宜丰县的土地运作模式较为成熟，武宁县由城司负责筹资、基础设施建设和土地出让，国土局负责征收土地，房管局负责征收房屋，至今已储备土地1万多亩。宜丰县先由政府完成征地拆迁，再由城司以土地贷款修路，完善基础设施，之后才挂牌拍卖，土地卖到130-400万/亩。
（五）完善配套设施，强化房地产行业监管。一是城市基础设施该政府做的政府一定要配套完善好，该开发商做的政府部门一定要督促开发商做好。要科学规划城市医疗、教育、环卫设施、社区服务、市场、停车场等设施的布局，小区楼盘中的绿化、停车位、幼儿园、超市、休闲健身、排污系统等设施必须达到使用要求。二是要统一房地产业的税收和规费的收取标准，并做到统一征收。要加强对房地产业的管理，住建局要联合公安、城管等有关部门对房地产开发建设过程中的强揽工程、强买强卖、强行阻工等行为进行专项治理。
房地产开发市场营销范文4
关键词：房产投资；风险管理；措施
随着我国国民经济的快速发展，建筑规模不断扩大，房地产业逐渐发展为国民经济的支柱产业之一，但我国大部分房地产公司发展并不够成熟，对风险管理缺乏足够的认识，也没有设置专门的风险管理机构和配备专门的风险管理人员。加强对房地产开发项目的风险管理，引进先进管理方法和策略来减少风险，探索出必要的、合理的、有效的措施来规避风险，对于提高我国房地产开发企业的管理效益和经济效益尤为重要。
1 房地产项目投资的特征分析
1.1房地产项目的不可移动性
相对其他商品而言，房地产项目最重要的特征就是不可移动性，这一特征使房地产项目具有明显区域性和个别性，所以在很大程度上房地产项目会受到其所处的地理位置、环境条件、政治因素的影响。通常情况下，房地产项目的价值在很大程度上取决于它所处的地理位置，投资的效用则与其所处地段的社会经济有密切关系。另外，房地产项目投资还可能会承担部分政治风险。
1.2房地产投资周期长
房产投资的整个过程可以分为投资期、建设期、运营期三个阶段，通常会持续几十年。在整个房地产投资过程中，从获得土地使用权，到房屋的建设，再到后期的运营维护，都会受到来自土地市场、开发市场、建筑施工市场、房产市场等因素的影响。所以在房产项目投资过程中，时间是最主要的风险源之一。
1.3房地产投资活动的相关性
房地产项目投资的区域性和不可移动性决定了它的投资会受到所处地区的经济发展趋势的很大影响。由于开发周期长，房地产虽然对当地的经济形势十分敏感，但是对波动做出的反应和进行的调整却相对滞后很多。所以研究预测国家关于房产投资的开发与经营的政策变化趋势，对减少房产项目开发风险至关重要。
1.4房地产项目投资对专业管理的依赖性
所谓的依赖性是指房地产项目投资离不开专业化的投资管理，这种管理活动可以分为内外两部分，内部专业管理是指对投资者本身管理经验和能力的要求，因为在投资过程中，投资者本身需要有获取土地使用权、规划设计、项目融资、市场营销、工程管理等方面的能力。外部的依赖性主要表现在两方面：①项目要服从政府部门的土地、城建、规划、市政、环保等部门的专业管理；②对外部咨询和中介等机构专业指导的依赖性。若投资者没有以上的分析能力或者不遵守国家有关部门的专业管理，就会出现盲目投资、项目的不到批准或者因违反有关部门规定而面临处罚。
综上所述，面对房地产行业投资风险的问题，要提高投资水平和投资效益，对投资项目的风险分析和决策研究意义重大。
2 房地产项目投资阶段面临的风险
2.1地点选择风险
由于房产行业的不可移动性，所以投资地点的选择对房产投资影响巨大。从宏观角度看，在社会经济环境和政策偏向地区投资风险相对会减少。从微观角度来看，合适的地段选择是非常重要的，好的地段就要冒成本高和竞争激烈的风险，差的地段就有盈利低、甚至房产滞销的风险。所以说，要根据自己的实力选择一个适合的地段，保证投资效益。
2.2区域发展风险
所谓的区域发展风险是指房地产周围环境的变化影响房地产商品为投资者带来的风险。这有两方面的因素：①房地产项目邻近地区的社会经济等各项因素发生变化，这就是会给房产投资者带来风险。②房产项目所处的相类似的其他区域对房地产造成的影响。
2.3物业类型风险
物业是房产项目必不可少的因素，物业类型多种多样，包括公寓、别墅等的住宅类，商场、宾馆、酒店类的商业设施，仓库、厂房等的工业设施，电影院、体育馆等的文化娱乐设施，写字楼等。所以说，只有适合于市场需要的房产才能够顺利销售。
3 房地产项目投资风险管理重要性及目标
3.1房地产投资风险重要性
房地产投资的风险不只是指投资损失这一种情况，完整意义上的风险既包括损失也包括盈利，也就是说投资活动的结果与所期望值的任何偏离都是风险。房地产投资中风险管理不仅要降低损失发生的可能性，还有增大获利的可能性，当然，最基本的就是保证损失的最小化。近几年来，我国房地产项目投资管理体制有了很大的改进，推行了诸如项目法人责任制、工程项目招投标制、工程建设监理制等一系列制度，这在一定程度上对房地产项目投资风险起到了一定的控制作用，但是最主要的问题是目前投资风险约束体制尚未建立。在开放性的市场经济条件下，房产项目面临着种类繁多的不确定因素，而且这些因素关系错综复杂，这就使得房产项目风险发生的概率、致损的规模以及风险波及范围都会愈来愈大，而且目前的房产保险市场尚不完善，这些状况都迫切要求建立完善的风险约束机制。因此，研究分析决策理论对房产项目投资风险进行控制具有十分重要的意义。
3.2房地产项目风险管理目标
风险管理的目标是在投资中的损失发生前保证经济正常运行，在损失发生后的复原工作也要令人满意。基于这个观点，房地产项目投资风险管理的目标应该是尽可能最小的成本投入，最大的限度的减少风险带来的损失，以获得投资最安全的保障。一般来说，风险管理目标可以分为损失前目标和损失后目标两种。损失前目标指一个合理的风险管理系必须具备的目标，包括经济目标、承担社会责任的目标以及减少烦恼和忧虑的安全目标，这是风险管理体系需要具备的基础性目标，不受企业损失情况的影响。损失后目标指在投资前企业领导能够预见的最严重的损失发生后，企业根据自身情况在最低限度内可以接受的目标，它的内容主要有生产、持续经营、收益稳定以及发展的目标。
4 防控房地产项目投资风险的措施
4.1风险预测
由于房地产是一个高投资的行业，投资前对风险的预测非常重要。房地产项目一旦投资，就要面对一个相对狭窄的消费市场，具有很大的风险性。风险的预测指的是投资之前，投资者要对房地产市场的发展趋势和供求状况进行全面调查分析，然后选出能够获取较大收益的投资项目，投资前的预测对房地产投资项目的成功与否有着直接的影响。
4.2风险规避
在房地产投资过程中，通常会选择投资风险较小项目或者放弃投资风险较大的项目的方式来尽可能减小风险的概率，但是获得高投资额利润的机会也减小了。市场经济中的一个特定的投资规律就是预期收益值随着风险大小而增降。
4.3风险控制
风险控制表现在两个方面：①在风险发生之前，要通过控制尽量减少风险损失发生的机会；②风险发生之后，通过相应的措施来降低风险损失带来的严重后果，处理那些投资者不愿意回避和转移的风险。风险损失控制的目的在于要改变风险本身的特征。应该做到预防为主，防控结合。在风险控制中，进行损失和危险分析时，既要考虑直接和间接成本，又要考虑隐藏成本。
4.险自留
风险自留指的是指房地产项目参与方自己做好相应准备，主动承担风险带来的损失。在实践中，风险自留有主动与被动两种。主动风险自留指的是通过对风险的分析明确风险的预期损失和风险性质，在充分了解之后，投资者主动选择风险自留措施，做好相应的财务准备。与前者刚好相反，被动自留是指在风险带来的损失发生之后，参与者被迫承担损失的方法，这种方式往往以严重的财务后果为代价。
4.5风险转移
风险转移就是指房地产企业将自己的风险转移给别人的管理方式，包括保险转移和非保险转移两种方式。保险转移是指向保险公司投保，缴纳保险费，将风险转移给保险公司，由保险公司负责补偿损失。非保险转移是将风险转移给别人或者共同承担，这可以通过工程分包等方式转移风险。保险转移本身并不能消除风险，而是把风险管理的责任以及从该风险管理中可能获得的利益转移给了他人。
房地产开发市场营销范文5
一、第三产业发展现状
近年来，*区强力实施“工业强区、生态名区、物流活区、人才兴区”四大战略，推动了工业和商贸物流经济迅猛发展，拉动了第三产业快速发展。20*年，全区第三产业实现增加值5.5亿元，占地区生产总值的27%。全年完成税收4960万元，占全区税收收入的28.8%。全区物流行业实现产值2.5亿元，实现税收1100万元。物流吞吐量为460万吨，仓储面积13万平方米。全区物流企业17家，其中自开票企业11家。20*年税收在100万元以上的企业有4家（*市运输一公司、192万元，*市运输十分公司、160万元，*市运输十一分公司、164.8万元，宏刚运输公司、1*万元）。大华商贸城一期已经建成运营，目前，已实现销售收入1.16亿元，实现税收1150万元。大型商贸物流市场达到5个（*家俱中心、商贸城食品中心、*金属材料市场、*农贸市场、*废旧家俱市场），总占地面积228亩，建筑面积4.9万平方米，年营业额达4.4亿元，形成税收2500万元。汽车市场7家（*汽贸、*汽贸、*汽贸、*销售公司），总占地面积2*万平方米，年营业额达8600万元。全区社会消费品零售总额达到6.3亿元。其中批发零售贸易业37918万元，住宿餐饮业零售总额25280万元，餐饮服务网点达148个，营业收入17696多万元，实现税收708万元。房地产业完成房地产开发投资5.4亿元，其中住宅投资1.8亿元。商品房屋施工面积57万平方米，竣工面积14.6万平方米，销售面积17.9万平方米，实现销售额31039万元。
二、第三产业发展存在的问题
1、三产比重小、增速慢、贡献少。20*年全区第三产业同比增长14.8%，比二产增速低12.7个百分点，比三次产业平均增速低7.8个百分点。三次产业比重为6：67：27，三产占GDP的比重仅为27%，作为城区仅高于全市1.5个百分点。三产对经济增长的贡献率仅为24.77%。
2、新兴产业发展水平较低。传统产业比重偏大，新兴产业发育不足。商贸餐饮、运输仓储业比重大，旅游、文化等新兴的、高附加值的产业尚处在起步阶段，拉动经济增长的作用未能得到充分发挥。
3、物流仓储发展还处于低层发展阶段。物流仓储企业投入高、回报低，特别是土地成本高。如全区仓储占地面积18万平方米（267亩），实现税收570余万元，亩均税收仅为2.13万元，远远低于目前*区要求的亩均全额税收不小于8万元最低标准。
4、市场建设进展缓慢。目前全区新建市场不多，除东风金属材料市场为区划调整后新建外，其它市场均为原有市场。围绕1*国道的诸多门面房没有统一规划且档次低。
5、三产大项目少，进展不快。目前正在建设的三产大项目仅有大华商贸城二期，华强文化产业项目尚在前期运作阶段。
三、对第三产业发展的思考
1、*区三产发展的不利因素。一是城市人口只有6万人；城市建成区面积仅仅7平方公里。人口少、面积小，同时城市建成区道路等基础设施落后且不完善，商业不发达，不利于城市三产发展。二是*区农村地域面积广阔，农村人口相对较多，有16万人。但是人口不集中，小城镇建设落后，基础条件差，农村第三产业发展处于起步阶段。
2、*区三产发展的有利因素。一是辖区内有安烟、安彩、安化集团等省属大型企业以及*金铅、岷山公司、中原异型钢等重点企业，为发展交通物流提供了有利条件。二是1*国道、安林高速、省道303等公里穿境而过，梅东路、钢花路等道路正在建设，县乡公路日趋完善，基本形成了发达交通网络。同时*区地处市郊，发展交通物流和仓储有着较大优势。三是*区山水地貌风景独特，花木种植历史悠久，林果资源丰富，发展生态旅游业巨大的潜力和明显的优势。
3、*区第三产业有着很大的发展潜力。从*区三次产业比重来看：一是*区三产比重较低。20*年*区三次产业中三产比重为27％，比全国三产比重低12.1百分点。而发达国家的三产比重达到了60％以上，我国先进地区如广东、上海等地，三产比重也都达到了45％以上。二是*区三产总量小。20*年三产总量为5.5亿元，贡献率仅为24.77%。就我市而言，*区三产比重和总量都明显低于其它三个区。通过比较，*区三产总量小、发展差距较大，但也表明了*区三产发展有着较大的幅度空间。
4、*区加快三产发展的重点。从*区总体经济发展的情况来看：20*年*区二产比重达到了67％。工业经济发展快速，比重高，节能减排压力很大，结构调整任务繁重，要调整经济结构必须加快三产发展。工业强区是*区发展的主导战略，工业经济占主导地位，要加快经济结构调整，必须围绕工业强区主导战略，把生产业作为工业经济发展的一个重要延伸链条，大力发展生产业，才能尽快有效地缓解工业发展的压力和加快经济结构优化步伐，*区三产经济应该突出加快生产业发展。
四、加快第三产业发展的思路和措施
结合当前三产发展的形势，针对*区三产发展存在的问题，应该拓展空间，突出重点，抓住优势，转化劣势，挖掘潜力，加快三产发展，促进*区经济又好又快发展。
1、拓展空间，完善三产要素。针对*区三产发展的环境现状，加快三产发展，必须加快“三化”（城市化、城镇化、城乡一体化）建设进程，拓展三产发展空间，丰富三产发展要素。结合*区实际，要做好“三化”建设和三产发展规划，推动“三化”和三产融合、协调发展。当前重点要加快“一区”、“一口”、“一道”建设，以城市化促进三产快速发展。“一区”即建设*政治、经济、文化新区（区域总面积约5100亩）。要以党政综合办公楼建设为龙头，以梅东路建设和区域内商业住宅开发为两翼，采取市场化运作的方式，以开发促建设。“一口”即安林高速西出口工程。要积极配合市交通和规划部门搞好前期各项工作，加快项目工程进度。结合实际搞好沿线区域规划，总体上围绕生态建设，规划建设商业、住宅、仓储等区域，大力发展物流服务业。“一道”即1*国道（华祥路）改造。在1*国道两侧150米区域内，和市城市总体规划搞好对接，高标准规划建设物流、仓储、各类市场、商贸服务区。
2、突出重点，抓好交通物流。突出物流活区，坚持配套大工业、服务大工业的战略定位，以仓储、交通运输为重点，促进物流业规模化、专业化、集约化发展，建设生产业区域中心。根据物流经济现状，加大物流企业引进力度，整合运输散户，改造和组建自开票公司；重点围绕安彩、安烟和岷山集团、中原异型钢等企业，以市运输一公司、十公司和玻壳运输公司为龙头，改造传统仓储基地，发展仓储物流型园区。围绕安化集团，以安化集团运输公司为龙头，发展化工产品物流配送中心。围绕马投涧贺驼煤矿和四个洗煤厂、以贺祥运输公司为龙头，发展煤炭物流配送中心。围绕在建新王家岭煤矿、鑫盛机床铸造厂、红岩铁合金厂，整合龙泉运输企业，发展龙泉物流经济。围绕*金铅、在建三丰铜带等项目，发展田村有色金属物流配送中心。巩固改造文昌汽贸市场，提高档次，引进大型汽贸经营联锁，形成西部汽车商贸中心。加强1*国道有色金属市场和大坡附近各类市场建设，高标准规划，逐步形成建材市场经济发展带。注重应用现代信息技术，加快建立全区物流信息网络，形成内部统一的物流市场，提升物流经济水平。
3、发挥优势，抓好生态旅游。*区生态旅游发展可以归纳为“突出抓好点、建设两条线、形成一个面”的总体格局，加快建设*城市后花园。突出抓好点即抓好精品景观点建设。依托丰富的文物古迹和山水、生态等资源优势，采取政府引导、市场运作的方式，加大对中国*腊梅园、龙泉冬枣雪枣基地、彰武水库旅游区、龙泉花卉苗木基地和九龙山云门寺、白龙潭庙等旅游景区的开发与建设。建设两条线即抓好龙泉“中国花木之乡”旅游线路和南水北调绿化景观带建设。积极整合旅游资源，高起点规划设计，紧紧抓住龙泉花卉生态园、蜡梅园、彰武风景区等，搞好南水北调工程绿化配套景观点建设，连点成线，形成自然景观与人文景观相互辉映、优美宜人的景观线路。形成一个面即全面加快花卉游园建设。按照生产与观光相结合，以旅游促产业，以产业促生产的思路，以中国*蜡梅园为核心区域，充分利用龙泉花卉传统优势，依托龙泉水库、森林公园、花卉苗木种植区、冬枣雪枣采摘区和彰武水库，加大开发力度，逐步形成以旅游、观赏为主，科普、科研为辅，融生态旅游和经济生产为一体的综合性观光旅游区，打造*市后花园。进一步整合旅游资源，加快发展交通、住宿、餐饮、购物、娱乐等景区基础设施和配套服务设施建设，形成完整的产业体系。加大推介力度，提高知名度，扩大辐射面，逐步创建旅游品牌，发挥旅游综合效益。
4、转化劣势，抓好城市三产。针对城市三产发展人口少、面积小的不利因素，不能仅仅依靠自身消费发展服务业，要发展外向型商贸，重点是带动性强、辐射性强、吸引力强的项目，实现发展一个项目带动一批商户，影响和调动周边地区，吸引外来投资，形成贸易集散地。当前要突出以下三个重点。一是加快大华商贸城建设，与*商贸城相联，逐步形成新的日用品、家俱商贸物流商业发展中心。二是改造提升商贸服务业。大力发展大型购物中心，逐步形成骨干，发展连锁超市、专卖店、便民店为基础的多元化、多层次的商业网络，优化商业网点布局。三是支持专业配送、仓储经营、电子商务、信息服务、社区服务等新型业态发展，带动城市三产经济。
5、立足发展，抓好农村三产。发展农村三产经济，是实现农民增收的一个重要长效途径。针对农村特点，一是围绕农业生产，加强主产、主销和集散地大型批发市场建设，完善贯通城乡的农副产品、农业生产资料、日用消费品流通体系。二是大力发展各类农村专业合作组织和农民经纪人队伍，支持开展农产品加工储藏、市场营销、技术和信息咨询等服务。三是结合新农村建设，加强农村规划，推进农村社区建设，促进农村人口集中居住，加快发展面向农村的生活服务业，提高农民生活质量。
6、打造亮点，大力发展房地产业。结合城市化、城镇化、城乡一体化和城中村改造，大力发展房地产业，带动相关行业发展。以商住房为主体，高起点规划建设一批特色园区、街区和商务楼宇。把西南片区开发作为城市建设的重点来抓，以*行政新区、城区主干道路开发建设为着力点，按照市场化和公司化运作模式，推动行政办公大楼、城市主干道和商业房地产开发齐头并进，逐步建成*区政治、经济、文化、商贸、娱乐休闲中心，打造*市西南新型城区。加快龙泉、彰武、马投涧、田村等四个小城镇建设，逐步完善区域配套设施和综合服务功能，聚集发展要素，为加快三产发展提供载体和平台。城中村改造突出一村一品特色，与周边规划衔接好，融合到整体经济发展中，突出三产服务业，力争改造一个城中村，建成一个商住一体的经济街区，形成一个特色经济园区。
房地产开发市场营销范文6
为进一步提升市服务业发展水平，推动我市“十二五”期间经济发展方式显著转变，推进经济结构优化与升级，提高人民生活水平，加快区域性中心强市建设步伐，特制定如下意见。
一、加快发展服务业的重要意义
服务业的兴旺发达，是现代化经济社会发展的一个显著特征，也是衡量地区经济社会发展水平和繁荣程度的重要标志。加快发展服务业，有利于扩大消费，促进经济发展，增加就业，维护社会稳定，促进经济增长质量的提高，实现经济社会的全面协调可持续发展，是树立和落实科学发展观的重要体现。加快发展服务业，有利于延长产业链，推动产业融合，增强为先进制造业基地服务的能力，促进一、二、三产业协调发展，是转变发展方式、优化产业结构的有效途径。加快发展服务业，有利于增强城市的聚集和辐射功能，提升城市创新和管理功能，扩大对外开放和拓展城市服务功能，是提升城市功能和综合实力的客观要求。加快发展服务业，有利于促进产业联动发展，推进产业现代化，促进人口、资源和环境相协调，提高人民生活质量，推动社会主义精神文明建设，是全面建设小康社会、构建和谐社会的内在要求。
近年来，我市服务业发展取得了积极成效，在繁荣经济、扩大就业、节能减排等方面发挥了重要作用。但总体上看，我市服务业总量不大，占比偏低，结构不优，竞争力不强等问题仍很突出。年全市服务业增加值占生产总值的比重26.4%，低于全省平均水平1.7个百分点，低于全国平均水平16.5个百分点，与全市经济快速发展的总体态势不相协调，已成为制约我市产业结构进一步优化升级和经济社会发展的重要因素。今后一个时期，是我市经济社会发展的重要战略机遇期，也是服务业发展的关键时期。随着我市年生产总值达到1316亿元，人均生产总值突破24000元，经济社会发展跃上新的战略起点，进入新的发展阶段，经济结构、消费结构正发生着深刻变化，技术进步、产业升级和城市化进程明显加快，加快服务业发展刻不容缓。因此，要进一步增强紧迫感和责任感，抢抓机遇，乘势而上，推动我市服务业发展迈上新台阶。
二、加快发展服务业的指导思想和发展目标
（一）指导思想
以科学发展观为指导，以加快转变经济发展方式为主线，以建设区域性中心强市为目标，以市场化、产业化、社会化为方向，以科技进步和体制创新为动力，实行全面发展与重点突破相结合，市场主导与政府推动相结合，大力发展现代服务业与改造提升传统服务业相结合，以重点园区、企业、项目和品牌为载体，优化升级传统优势产业，积极发展现代服务业，培育扶持新兴服务业，加快改革开放，推进结构调整，加大投入力度，优化发展环境，形成资源整合、产业集聚、服务集成的发展格局，大幅提升全市服务业发展整体水平。
（二）发展原则
政府引导、市场运作的原则。强化市场主体地位和政府引导作用，降低服务业准入门槛，鼓励投资主体多元化，推进体制机制创新，加快服务业发展的市场化、专业化和社会化进程。
统筹规划、突出重点的原则。充分发挥规划的引导作用，因势利导，科学布局，强化规划公信力和执行力。同时，突出地方特色和产业特色，有重点、分层次推进重点企业、重点行业的跨越式发展。
对外开放、借力发展的原则。进一步加大招商引资力度，积极承接国际国内服务业转移，加快推进服务业对外开放，借助国内外现代服务业先进管理模式和资金的支持，全面提升全市服务业发展水平。
项目支撑、择优扶强的原则。以提升服务业功能和业态水平为依托，大力实施项目带动战略，加大项目开发储备和建设的力度，实施一批对服务业发展具有战略支撑和引领作用的好项目、大项目，增强服务业发展的后劲。
产业联动、协调发展的原则。通过改造传统服务业，发展新兴服务业，带动服务业结构的调整和优化升级，促进服务业与制造业相融合、与城镇化进程相协调、与现代农业相配套、与改善民生相适应，推动服务业协调健康发展。
（三）主要目标
持续快速增长。到年服务业增加值达到680亿元，占全市GDP比重达到31%，较年提高5个百分点。服务业城镇固定资产投资增速高于全社会城镇固定资产投资增速，年均增长20%以上。
贡献作用增强。服务业从业人员持续增加，年均增长9%，到年占从业人员的比重提高到30%，服务业新增就业人员占全市新增就业量的60%；服务业税收年均增长15%，占全市地方税收55%，较年提高6个百分点。
产业结构进一步优化。年实现现代服务业增加值占服务业比重达到62%左右，较年上升10个百分点；全市产业结构由主要依靠第二产业带动向依靠三次产业协同带动转变。
载体建设取得明显进展。培育建设10个左右主导产业突出、特色鲜明、功能完善的服务业聚集区；培育形成20户销售收入超5亿元，成长性好、竞争性强的服务业重点企业；重点抓好75个投资超亿元，对产业升级具有带动作用的重大项目。
三、加快发展服务业的重点任务
（—）着力发展具有比较优势的服务业。依托我市交通、区位和资源优势，着力推动文化、旅游、物流、商贸服务等基础条件好、规模总量大、带动作用强的服务业扩张规模、提升层次，逐步发展成为立足、辐射国内外的服务业支柱产业。
发掘文化古都底蕴，着力发展文化产业。积极调整文化产业结构，大力发展以新闻出版、广播影视、文艺演出等为代表的主导文化产业，以网络服务、广告会展等为代表的新兴文化产业，以文化娱乐、体育休闲、艺术培训等为代表的大众文化产业，尽快形成主业突出、结构合理、特色鲜明的文化产业发展格局。加快整合文化资源，努力培育壮大具有较强竞争实力的大型文化企业集团。推出以马氏庄园、曹操高陵等为题材的电视剧、演艺剧等，继承和弘扬崔派传统戏剧艺术和民间艺术，做大做强青铜工艺、甲骨文仿制、书画礼品产业，积极发展安绣、秦纸娟艺等非物质文化遗产。提升殷商文化旅游节、二帝陵祭祖节、易经文化研究等大型文化活动水平，创立具有特点的国际文化品牌。促进文化产业与旅游产业融合，规划建设以殷商大遗址公园为依托的殷商·洹河文化旅游产业集聚区，以中国文字博物馆为依托的博物馆会展文化产业集聚区，以二帝陵、三杨庄汉代遗址为依托的颛顼帝喾陵三杨庄文化产业集聚区。
利用旅游资源优势，做大做强旅游业。深入实施“三阳开泰”旅游发展战略，按照强力推进、精心打造、精细管理的要求，加大投入，整合资源，提升层次，尽快建成国内外重要的旅游目的地。坚持开发、建设、管理、服务并重，大力提升旅游产品质量，促进形式多样的文化游、生态游、红色游和休闲游发展。以品牌和资本为纽带，加快组建一批大型旅游企业集团，提升旅游业整体竞争力。加快殷墟国家考古遗址公园、中国文字博物馆二期工程、羑里城中华周易文化苑工程建设，做好曹操高陵的保护、发掘与利用工作。加强基础设施建设，着力打造殷墟、红旗渠、周易、太行大峡谷、中国文字博物馆、马氏庄园、曹操高陵七大品牌，提升旅游景区的影响力、吸引力，努力建成国内一流、世界知名的精品旅游景区。推进旅游大厦、迎宾馆、旅游集散中心等配套服务项目建设，提高旅游接待能力和服务水平。开展多种形式旅游宣传推介活动，建立主要客源地旅游联络促销处，进一步扩大我市的知名度，提升旅游业的市场竞争力。
发挥交通区位优势，大力发展现代物流业。加快综合交通运输体系、物流信息网络和物流标准体系建设，促进各种运输配送方式高效衔接。整合运输、商业、供销企业物流资源，加快骨干企业联合、重组和改造，推动其由传统物流企业向现代物流企业转型。推进物流港、晋中煤炭物流港等重点项目建设，培育大型物流企业集团，发展形成一批集交易、加工、包装、储运、配送等功能为一体的大型物流综合园区和专业物流中心。依托综合交通枢纽，结合重要制造业基地、大型专业市场和综合物流园区，建设打造具有口岸功能的区域物流中心，形成服务周边地市“海陆空”三港一体的虚拟口岸。鼓励农产品加工、流通企业优化业务流程，与冷链物流企业联动发展，培育一批专业的第三方冷链物流供应商，强化上下游战略合作，构建一体化冷链物流网络体系。完善升级“八挂来网”物流信息平台，向电子商务物流、供应链管理等细分领域纵深发展，构建基于信息流、商流、资金流、物流的电子商务与现代物流综合信息服务平台。
适应消费市场需求，改造提升商贸服务业。优化商业网点布局，形成以大型购物中心为骨干，以连锁超市、专卖店、便民店为基础的多元化、多层次的商业网络。加强主产地、主销地和集散地大型批发市场建设，完善贯通城乡的农副产品、农业生产资料、日用消费品流通营销体系。运用先进技术和经营方式改造传统商贸服务业，推动连锁经营、专业配送、仓储超市、电子商务等新型业态发展。抓好义乌国际商贸城、彰德府步行街等重大商贸项目建设，提升商贸业发展层次。鼓励品牌和老字号餐饮企业通过连锁方式快速扩张，做大做强一批实力雄厚、竞争力强的餐饮龙头企业，带动中小餐饮企业发展。加大住宿业资源整合和业态改造，满足各层次消费需求。
（二）加快发展高成长业。发挥后发优势，提升发展质量，推动金融、房地产、信息服务等高成长业加速发展。
创新发展模式，加快发展金融业。以健全金融机构体系、培育发展金融市场、优化金融生态环境、加快金融改革创新为重点，推动我市金融业加快发展，显著提升其对经济社会发展的服务支撑功能。充分发挥国有商业银行和政策性银行的融资主渠道作用，扩大信贷规模，增加金融业务品种，积极开展各类消费信贷业务，完善和扩大信托、租赁等业务。加快发展市商业银行和组建市农村商业银行等本地金融机构，服务城乡居民，立足中小企业，支持区域经济发展，实现差异化经营。大力吸引境内外金融机构进驻。鼓励金融产品创新，推进金融服务多样化。大力发展多层次资本市场，扩大股票、债券、信托等直接融资规模，加快发展创业投资。改善社会信用环境，逐步建立个人征信系统，推动行业信用管理和服务的发展，建立健全覆盖面广的信用安全体系，努力防范金融风险。
加强政策引导，稳步发展房地产业。适应不断加快的城市化发展水平，进一步优化开发结构，推动房地产业健康发展。建立以普通商品房为主体、以保障性住房为补充的住房供应体系，满足不同层次的消费需求。积极发展健康住宅和绿色环保住宅，支持发展节能、节地、节材型住宅。结合市县新区开发、旧城和“城中村”改造，高起点规划建设一批特色园区、街区和商务楼宇。完善房地产市场服务体系，规范发展房产交易、咨询、房产评估等中介服务业，规范物业管理企业，发展房屋装修企业，形成以房地产开发为龙头的综合产业体系。建立公开、透明的房地产信息系统和预警机制，推进房地产业健康有序发展。
围绕信息化建设，大力发展信息服务业。以工业信息化改造和社会信息化建设为重点，推动信息服务业加快发展。积极推进工业园区、物流园区和产业集群的智能化、网络化信息服务平台建设，发展壮大一批信息服务龙头企业。加快建设3G移动通讯网络，推动基础通信网络、互联网、数字电视网络的业务融合，积极发展电子商务、远程教育、远程医疗等业务。大力推进企业信息化建设，加快运用现代信息技术改造提升传统产业步伐。支持开发具有自主知识产权的软件产品，积极承接软件服务外包业务，推动软件产业发展壮大，形成信息服务业发展的新高地。
（三）培育扶持新兴服务业。加大扶持力度，把握发展机遇，积极拉动通用航空、现代商务等新兴服务业较快发展。
充分发挥资源优势，培育发展通用航空服务业。发挥我市4200平方公里低空开放空域及航空运动学校、林滤山国际滑翔基地等独特优势，加强宣传，扩大影响，建立完善的航空运动服务体系，形成公共服务与市场服务相结合、航空运动事业与航空运动产业相协调的发展局面。积极组织举办滑翔伞、跳伞、航模等国际国内低空运动赛事，提高我市航空运动在国内外的知名度。通过航校、工学院、职业技术学院、体育运动学校，建立飞行技术、飞行机务、航空运动专业等多层次、多学科的人才培养体系。结合国家支持中地区发展支线机场的有利时机，规划建设机场，加快推进航空港、陆路港建设。依托轻型飞机制造企业和航模生产企业，吸引上下游行业聚集，形成通用航空产业集聚区，在集聚区周边重点发展航空制造技术研发、物流配送、航空产品展览和会展等服务业。
加快整合重组，大力发展商务服务业。高度重视商务服务业在现代经济社会发展中的重要作用，通过政策扶持和引导，进一步规范提高会计、审计、评估、策划及法律、工程、科技咨询等中介服务业，积极发展证券、保险、人才、劳动力、公证、仲裁等市场中介组织，推广、代办、经纪、拍卖等中介服务方式，形成具有一定规模的顾问队伍和智力服务网络。加强与国内外知名商务服务企业的战略合作，积极承接高端商务服务分包业务，大力推进服务方式和产品创新。积极引进国内外大公司、大财团区域性总部、省内大型企业总部入驻，打造总部经济品牌。发展具有聚集效应和产业导向的专业特色楼宇，吸引知名企业和服务业高端机构入驻。加大商务服务资源整合，通过联合、重组等方式培育发展一批商务服务骨干企业和品牌，增强市场竞争力。
（四）积极发展农村服务业。围绕推进农业现代化和建设社会主义新农村，加快农村服务业发展，不断改善农村生产、生活条件，努力满足日益扩大的农村服务消费需求。
围绕农业生产的产前、产中、产后服务，构建以销售服务、科技服务和信息服务为主体的农村社会化服务体系。大力发展农业龙头企业、个体工商户、农村经纪人、农村经济合作组织，支持其开展农产品加工储藏、市场营销、技术和信息咨询等服务。加强大型农副产品批发市场建设，支持建立农产品进城入店、农业生产资料下乡到村，城乡双向流动、运销顺畅的新型涉农产品流通体系。鼓励农村商业金融、合作金融、政策性金融和农业保险发展，不断完善涉农金融服务。改善农村水、电、路、通讯等基础条件，加强农村文化、卫生、教育、技能培训和社会保障等公共服务体系建设。继续实施“万村千乡市场工程”，鼓励有实力的连锁商业企业向农村市场延伸，建设一批面向农村市场的配送中心、超市和连锁农家店。
四、加快发展服务业的载体建设
（一）推动特色服务业县（市、区）发展。围绕做大规模、做优结构、做足特色、做强功能，强力推动重点县（市、区）服务业发展，形成以市区为龙头、各县（市、区）为支撑，梯次分布、优势互补、竞相发展的服务业新格局。区、区以商贸商务服务业为主，打造我市中心商业区。区、区重点发展文化旅游及冶金建材能源物流服务业。开发区重点发展高新技术科技服务业。市、县围绕山区和钢铁、焦炭、汽配、机械等行业，重点发展旅游观光和生产业。县、围绕粮食和农副产品生产，重点发展农资、农产品商贸物流业。围绕医药和食品加工等行业，重点发展仓储配送、冷链物流等。各县（市、区）要大力发展具有地方特色的服务业，各展所长、竞相发展。要依托我市资源优势和铁路港、公路港、物流信息港建设，加快构筑区域性商贸物流、金融商务和文化旅游休闲中心，逐步成为辐射周边的区域业中心强市。
（二）加快重点服务业园区建设。因地制宜，发挥优势，尽快在全市建成一批功能完备、特色突出、辐射带动作用强的服务业园区。结合中心城区建设，加快发展一批商务服务、创意设计、时尚消费、休闲娱乐等特色园区和街区；结合国家级高新区和省级产业集聚区发展，培育发展一批科技研发、软件外包等科技服务园区；加快发展一批大型农副产品、建材、汽车及零部件等专业物流园区和年交易额超十亿元的大型交易市场。结合文化、旅游资源优势，重点培育3—5个国际知名、国内一流的旅游精品景区群，建设形成一批出版、影视制作、创意动漫、印制等文化产业园区。
（三）培育壮大服务业龙头企业。实施服务业重点企业培育计划，选择一批主业突出、优势明显、带动作用强的大型服务业企业，以增强自主创新、自我发展能力为重点，推动企业加快体制、机制、技术和管理创新，不断提升规模实力和核心竞争力，发展成为我市服务业领军企业。到年，营业收入超5亿元的服务业企业达到20家，其中超10亿元的企业达到5家。
（四）推进服务业重大项目建设。按照服务业规划布局，加快建设一批能够带动产业升级、促进集约发展的重大项目，增强服务业发展支撑能力。按照“谋划一批、推进一批、建成一批”的原则，形成梯度推进、滚动发展的格局。实行领导联席制、部门联动制、现场办公制、督导督查制、进度通报制等有效方式，强化项目推进力度。同时，加强银企合作，扩大民间投资领域，积极引导社会资金增加对服务业的投入。每年年初筛选规模大、带动力强的服务业重点项目列入当年重点项目名单，享受重点项目相关优惠政策。
五、加快发展服务业的政策支持
（一）放宽市场准入条件
1.凡国家法律、法规未明令禁入的服务业领域，均允许民间资本进入。各类服务业企业在登记注册时，除依据国家法律、法规和国务院有关规定外，各部门一律不得设置前置性审批事项。
2.放宽企业集团登记注册条件，凡母公司为服务业企业且注册资本在1000万元以上，并拥有3家以上的控股子公司，母子公司注册资本合计在2000万元以上的，可办理集团登记。
3.简化连锁经营企业的证照办理。除药品、食品、餐饮、互联网上网服务、娱乐行业继续实行一证一照外，其他行业经营范围需办理前置许可审批的连锁经营企业，能够统一办理的，可由总部统一向审批机关办理有关批准文件或许可证，审批机关应当在批准文件或许可证中列明取得相应许可的各分支机构名称，各分支机构凭该批准文件或许可证到工商行政机关办理营业执照。
4.鼓励和支持非公有制资本进入国家法律、法规未禁止的文化、教育、医疗卫生、科技、信息服务等行业和领域，在注册登记、资质认定、项目审批、融资等方面与国有企业享有同等待遇。
（二）落实税收优惠政策
1.服务业企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按照规定据实扣除的基础上，按照研究开发费用的50%在计算应纳税所得额时加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的150％摊销。
2.对纳入国家、省试点范围的物流企业，将承揽的运输、仓储业务分包给其他单位并由其统一收取价款的，应以该企业取得的全部收入减去付给其他运输企业的运输、仓储费用后的余额作为营业税计税基数。
3.经国家认定的动漫企业自主开发、生产动漫产品，可申请享受国家现行鼓励软件产业发展的增值税、所得税优惠政策；动漫企业自主开发、生产动漫产品涉及营业税应税劳务的(广告业、娱乐业除外)，按适用税目和税率征收营业税；自主开发、生产动漫直接产品的动漫企业，符合国家进口税收优惠政策有关规定的，所进口设备可免征进口关税及进口环节增值税。
4.经省、市认定的工业园区、开发区、服务业集聚区内的生产企业，享受区内工业企业相关的优惠政策。对缴纳增值税的服务贸易出口企业，按照国家规定享受出口退税政策。
5.托儿所、幼儿园、养老院提供的育养服务、婚姻介绍服务，免征营业税、城建税、教育费附加。物业管理企业以与物业管理有关的全部收入减去符合规定的代收费用的余额作为营业税计税基数。医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务免征营业税。对营利性医疗机构取得的收入，直接用于改善医疗卫生条件的，自其取得执业登记之日起，3年内给予下列优惠：对其自用的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。
6.依照税法有关规定，对服务型企业(广告、房屋中介、典当、桑拿、按摩、氧吧除外)，在新增加的岗位中，当年新招用持《就业失业登记证》人员，与其签定一年以上期限劳动合同并缴纳社会保险费的，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税，定额标准为每人每年4800元。
7.对从事国家非限制和禁止行业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元的小型微利服务企业，减按20％的税率征收企业所得税；自年1月1日至年12月31日，对年应纳税所得额低于6万元（含6万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。
8.对服务企业购置并实际使用于符合相关规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，可按该专用设备投资额的10%从企业当年的应纳所得税额中抵免；当年不足抵免的，可以在以后5个纳税年度结转抵免。
9.对新办软件生产企业经认定后，自获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。国家规划布局内的重点软件生产企业，如当年未享受免税优惠政策的，减按10％的税率征收企业所得税。软件生产企业的职工培训费用，可按实际发生额在计算应纳税所得额时扣除。
（三）实行价格扶持和规费减免政策
1.对列入国家鼓励类的服务业的用水、用热价格与工业同价，商业用电价格与非普工业用电价格并轨。
2.全面清理涉及服务业的行政事业性收费，取消和禁止国家和省、市行政事业性收费、政府性基金目录外的一切收费。对服务业企业的行政事业性收费，凡收费标准有上、下限额度规定的，一律按下限额度收取。
3.经省、市政府投资主管部门批准的在建物流园区、道路运输站场和物流配送中心、鲜活农副产品批发市场、电子信息产品技术交易市场等项目，减半征收道路临时占用费，免收征地管理费。
4.根据城市总体规划，逐步迁出不符合城市功能定位的企业，鼓励“退二进三”、“退三进三”，利用原址转办服务业项目的城市建设配套费（不含热力、燃气部分）等行政事业性收费的减免依据国家、省市文件规定执行；除另有规定外，以房地产作价入股进行投资或联营，产权不发生转移的，不征收土地增值税。
（四）加大财政支持力度
1.设立服务业发展引导资金，重点支持服务业发展的关键领域、薄弱环节和新兴产业，扶持省市服务业高成长性企业发展，支持具有示范带动作用的现代服务业园区和重大项目建设。
2.对列入省、市重点发展的连锁经营龙头企业、大型批发市场和第三方物流企业等，加大财政资金、信贷资金等的支持力度。中小企业信用担保机构，每年要安排一定资金扶持其发展。
3.对我市引进的国内外知名服务业企业总部、省或省以上地区总部、采购中心、研发中心等自建、购买或租赁办公用房的，政府给予适当补贴。银行、保险、证券类金融机构在我市设立总部或省及省以上地区总部的，政府给予一次性补贴。对承办单位在我市举办国际性、全国性的会展、文艺演出、节会庆典、旅游、体育等重大活动，承办单位依法缴纳营业税后，政府按一定比例给予补贴。
4.在城市改造中，涉及老字号店铺原址动迁的，应在原地妥善安置或在适宜其发展的商圈内安置，并严格按国家有关规定给予补偿。对现存的老字号商号、商标要采取保护性措施，对具有发展前景的老字号连锁企业给予财政支持。对新认定的国家、省服务业驰名商标和名牌产品，由受益政府给予一定奖励。
（五）完善土地、金融支持政策
1.制定城市总体规划等相关规划要充分考虑服务业发展需要，城镇黄金地段优先用于发展服务业。对列为市重点服务业园区、集聚区和重点服务业建设项目的用地，符合土地利用总体规划的，予以重点保障。
2.城市新建居住区内，规划确定的商业、服务业用地不得改作他用。对老城区内确无社区服务用房的，经规划等有关部门批准，可以结合旧城改造安排建设部分社区服务用房。
3.积极支持以划拨方式取得土地的单位利用工业厂房、仓储用房、传统商业街等存量房产、土地资源，兴办信息服务、研发设计、文化创意等现代服务业，以国有土地租赁方式用地，土地用途为商服，最高使用年限为40年。
4.鼓励和支持省内外政策性投资机构设立专业化产业投资基金，主要从事服务业领域企业兼并重组，优化服务业企业结构。加大对服务业领域信贷资金投入，扩大上市后备企业中服务业企业的比例，支持具备条件的服务业企业尽快上市，扩大直接融资规模。
六、加快发展服务业的保障措施
（一）强化组织领导。加强服务业办公室对服务业发展的宏观指导、政策扶持和综合协调作用。建立由市长召集，分管副市长、有关部门负责同志参加的服务业联席会议制度，定期召开会议，了解、掌握全市服务业发展动态，研究解决制约服务业发展的战略性、全局性和关键性问题，制定和协调落实促进服务业发展的政策措施。发展改革、商务、交通、文化、旅游、教育、卫生、体育、科技、农业、建设、信息产业、民政、财政、金融、人社、税务、工商、质量技术监督、国土资源等部门要各司其职，各负其责，密切配合，认真做好服务业发展的各项工作。
（二）加强规划引导。充分发挥规划在优化布局、调整结构、配置资源等方面的导向作用，认真落实“十二五”规划确定的发展重点和任务，按照规划方向指导服务业快速有序的发展。服务业龙头企业要明确发展战略和目标任务，加快编制和完善企业发展规划。落实服务业产业政策，抓好各类规划组织实施，推动我市服务业集约、集聚发展。
（三）拓展发展空间。把服务业发展和实施城镇化战略紧密结合起来。进一步推进城镇户籍管理制度改革，鼓励劳动力合理流动，扩大服务业发展空间。积极实行“退二进三”，根据城市总体规划，逐步迁出或关闭市区污染大、占地多等不适应城市功能定位的工业企业。工业企业退出的土地，要优先用于发展服务业。鼓励外资和民营资本投向与“退二进三”相关的城市基础设施及服务项目。强化城市规划意识，保证停车场、文化、体育、卫生、社区服务、园林绿化等公共服务用地，加强相关设施建设。鼓励和引导农村居民“离土离乡”，进入城镇社区居住，提高中小城市人口的聚集程度，增加服务业的有效需求。
