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商业地产的经营模式范文1
关键词：商业地产 优化 发展 趋势探析
商业地产在整个地产行业出现的时间较晚，相对地产行业来说还处于一个较新的范畴。商业地产概念的提出基本是在2000年左右，首先在几个经济高度发达的地区得到发展，例如上海、北京、广州等，然后向全国范围延伸。在商业地产快速发展的过程当中，笔者针对其发展现状、发展路径和发展趋势做出主要阐述，下本便是笔者的论述，与大家共同探讨。
1.商业地产升温的原因分析
近几年，商业地产开发增速趋势明显，主要原因有以下几点：
（1）城市化发展进程加快，促使城市消费人口增加、居民消费水平不断提升，对于商业地产的发展来讲，发挥着积极的促进作用。
第一，站在城市化发展的角度进行分析，伴随着城市规划的实施，很多城市的经济发展导向转向商业，在这种情况下，很多大城市不约而同的将新城区的开发作为城市发展的重点，同时，也在不断进行着旧城的改造工程。CBD的建立、购物广场的兴建、商业街的改造既令城市面貌焕然一新，又让广大人民的生活水平大幅提升。因此，就商业地产，很多地方政府相继出台了一定的优惠政策和扶持措施，使商业地产得以持续、健康地发展。
第二，站在居民消费水平的角度进行分析，伴随城市居民人均工资收入水平、生活水平的显著提高，其生活方式、消费方式也与从前有了明显改变，无论是对休闲、娱乐、购物，还是社会交往上的一些商业活动，多方面的需求都在逐年增多。这种改变无形中已经对商业场所的档次、业态、品类、品牌、环境、服务等等诸多环节提出了更高要求，为商业地产的长足发展、品质升级开启了新的空间。
（2）住宅房地产业的平均利润下降，房地产开发商需要寻找新的利润增长点，很多已在发展战略上转型。从90年代中后期开始，我国住宅类房地产的年开发量增速每年都在20%以上。到近几年，暴露出来的商品房开发结构、市场定位和房价上涨等问题愈发明显。国家先后出台的一系列政策，更使很多房地产企业的利润受到影响。当前住宅房地产的平均投资回报率已经相较低于商业地产。较好的投资回报促使房地产商开始考虑将部分资金由住宅类房地产转向商业地产的开发运营，加快了商业地产的发展。
（3）我国加入WTO之后，外资零售企业在我国的开店限制得到解冻。商业地产在这样的开放政策下得到了更长足的发展。
第一，外资零售企业增多，发展步伐加快，对商业地产的需求随之增长。沃尔玛、百思买、麦德龙等大型零售企业不断扩大在华规模，中国开店数量逐年增加。第二，零售业开放带动内资商业的同步发展，增加了对商业地产的需求量。由此我们可以发现，零售业全面开放有效的促进了内外资零售企业的同步发展与扩张，从而进一步为商业地产的发展创造了双重需求，奠定了更为坚实的基础。
2.商业地产繁荣背后的理性透视
当商业地产在全国大中城市势如破竹，大力发展的同时，商业地产的空置率也有所升高，商业地产空置率的居高不下，不仅可能造成土地资源的浪费，还会在一定程度上使商业银行面临更高的金融风险。
据中国商业地产联盟的《2010-2011中国商业地产发展报告》，2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。但其空置率，根据驰昂咨询数据显示，按照我国近年来年竣工商业地产建筑面积4000万平方米推算，2011年全国商业地产空置率将达到20%以上，远远超过国际公认的商业地产空置率10%的警戒线。商业地产过高的空置率造成了土地资源的浪费。
从金融风险角度分析，一般来说商业地产对银行的信贷平均依赖水平在70％～80％。参考商务部的《中国流通产业发展报告》，2011年我国商业地产投资规模将达到一万亿元，银行在商业地产行业需要承担的资金将在7000亿～8000亿元之间。这就意味着当商业地产出现大量的空置房时，地产开发商难以达不到盈亏平衡点，势必会造成商业银行的不良贷款，从而增大了银行的金融信贷风险。
商业地产的空置率逐渐升高，究其原因一与地产开发商对于未来市场研判过于乐观的预期有关，一是开发商对商业地产经营模式的理解还不够深刻、透彻。在实际的分析研判中，开发商有时会忽略对隐性需求的研究。例如，当零售业不断出现扩张，它的扩张方式并不一定就是开新的店面，有的是对现有门店资源的兼并、重组，在这种扩张方式下就没有带来对商业地产的需求。二是，现在国内一些商业地产开发商都是由住宅地产开发商转型，由于缺少对商业地产的基本认识和实际操盘的经验，习惯性的沿用住宅地产“开发-销售-套现”的经营模式，把用于住宅地产的经营模式套用到了商业地产的开发上来。
对于商业地产，这样的开发经营过程极易出现问题，例如，商业地产在进行后期管理和经营过程中所存在的复杂性和重要性，是普通住宅地产经营模式所无法比拟的。通常情况下，开发商为了可以及早获得开发所带来的利益，出现短视行为，在商业地产推广的过程中，主要采用“抛房养铺”的方式。这种方式就属于商铺产权式的销售，开发商将开发出来的地产分开售卖，实际上是缺少对商铺经营管理和功能定位的考虑的表现。实践表明，采用这样的方式进行商业地产的开发，最终很难获得成功。
此外，商业地产的空置也可以称为结构性空置，主要体现在商业地产开发形式的同质化与消费需求的多元化之间存在一定的矛盾。在一定的区域范围内，一个好的商业布局，应该是大、中、小项目协调发展的，各自拥有不同的定位，发挥不同的功效，只有这样，其所提供的商品和服务才可以满足不同的消费群体相应需求。
商业地产的经营模式范文2
关键词：商业地产；发展趋势；开发关键；运营管理；
1、商业地产开发关键
1.1全盘考虑，分布施行
从商业地产与住宅地产的区别中我们可以看出商业地产项目开发的难度和复杂性，这也就决定了一个商业地产项目的开发建设就必须先进行通盘的考虑，对每个环节进行详尽有效地部署，特别是当项目进入招商运营阶段，更是必须谨慎考虑。无论是项目前期的开发建议，还是项目后期的运营计划都应该全盘计划，详细分析，再逐步实施。
1.2项目定位建立于专业的市场调研基础
商业地产项目的实施必须严格从商业发展的角度出发，通过详尽有效、有市场针对性的调研工作，对市场的供求配比和市场饱和度进行准确的掌握，集合一切可以利用的资源制定专业的商业定位和业态组合方案。
1.3注重商业规划，先规划后建设
一切的地产项目都是无法复制的，特别是商业地产项目更是如此。每一个成功的商业项目都是对其项目的商业进行了合理科学的规划，如果在项目建设的前期先进行商业的规划，在充分的考虑市场反应和承受能力之后，制定出确实可行的规划，那么项目的建设才不会变得盲目、无根基。
1.4商业地产，招商先行
商业地产项目的招商是其实现收益的一种有效的形式，一个商业地产项目运作成功的第一步就是能够按照既定的招商计划完成招商工作。作为中国商业地产的旗舰大连万达，其拥有一套行之有效的招商策略，其首创中国的订单式商业地产开发模式，无不体现其招商的强大实力。只有顺利完成项目的招商工作以后，才能保证后期的正常运营。
1.5运营管理，一剑封喉
一个商业地产项目能够持久稳定的发展，离不开强大的运营管理，只有真正把运营管理看成核心竞争力的企业才可能在商业地产行业占得先机，拔得头筹。通过对商业地产项目后期的运营能力的考验，才能表明一个商业地产开发企业是否已经真正进入商业地产行业。作为万达地产的掌门人王健林先生就指出，万达之所以能够以如此惊人的扩张速度全面的占领中国商业地产市场，靠的不仅仅是资金的雄厚，更重要的核心竞争力是万达的商业运营管理能力已经是发挥到了极致。
2、中国商业地产的发展趋势
商业地产从改变中国的商业开始，它悄悄地改变着我们身边建筑的形态，它也改变着人们的消费心理和消费行为，它让中国的商业氛围变得更加商业化、时尚化和人性化，其中包容万象，让人流连忘返，也更加完全的诠释了中国改革开放以来取得的伟大成就。
2.1市场前景广阔
我国商业地产的市场规模将会进一步增长，发展前景较为乐观。中国的城市化进程还将持续很长的一段时间，这也为商业地产的发展提供了宝贵而广阔的空间，中国零售业将会迎来新的发展契机。
2.2以大型公司为主导
良好的市场环境为商业地产开发企业提供了难得的发展机会，但是由大公司逐步主导商业地产主流业态的情况已经是一种无法改变的趋势。如果说以前的商业地产是各有千秋，各方混战的格局的话，那么今后的商业地产将会进入一种全国一体化的大时代当中。在这样的情形下，小型的商业地产开发企业将会难以维持生存，而大型的开发企业，将会凭借自己在资金、人才、技术、运营管理等方面的优势，不断扩大自己的而经营范围，而且更容易形成自己的品牌优势和成本优势。
2.3开发企业持有物业比例加重
商业地产项目将不再像先前那样通过快速销售以获取投资资金的回笼，而是逐渐增大持有物业的比例，注重物业的品质和效益，将会成为商业地产项目今后重要的运营模式。目前，越多的商业地产商看到了商业地产项目的发展前景。
2.4共赢模式盛行
单靠开发企业一方支撑的开发运营模式已经是无法满足现今的市场的发展，成功的商业地产项目，都必须需求最佳的资源整合模式和互利共赢方案。资源的整合不仅仅是要对商户、银行、政府行政主管部门以及消费者等利益主体进行整合，而且还要寻找最佳的共赢放方案，只有这样才能为商业地产项目的持续稳定盈利奠定坚实的基础。
2.5经营模式的多元化
“大、多、全”的经营模式已经不再是商业发展的制胜法宝了，专业化、主体化、特色化、精品化的经营模式逐渐成为了大家的共识，这也是商业地产不断发展下所形成的必然结果，这也是商业地产对市场需求和变化所做的改变。运用不同的业态组合，形成商业地产项目的组合拳，将是未来商业地产项目发展的新趋势。
2.6交通现代化将会改变商业地产的布局
现代商业的发展离不开便捷的交通，交通的便利性是未来商业地产项目应该重点考虑的因素。大型的商业项目需要拥有充足的客源、充裕的货源和便捷的物流，这一切都离不开现代便捷交通的支撑。总而言之，当社会发展的脚步不断向前迈进的时候，交通的现代化已经深深的改变着商业地产的布局了。
参考文献：
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[3]沙勇.深度调控下的地产业路在何方？[J].宁波经济，2010
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商业地产的经营模式范文3
[关键词] 商业地产 运作模式 选择策略
伴随我国经济的快速发展，商业地产也是突飞猛进，各大城市纷纷掀起商业地产的开潮，并一直保持着较高的发展势头。我国商业地产已经步入由开发转向经营的阶段，取得了一系列有目共睹的显著成绩，同时也暴露了一些问题。目前，商业地产的运作模式已经成为学术界和业界普遍研究和关注的热点。
一、商业地产的概念内涵
商业地产的概念包括广义和狭义两种。广义的商业地产指各种非居住性、非生产性房产，如公寓、办公楼、商业及服务业经营场所等；而狭义的商业地产则指专门用于商业和服务业经营之用的房地产形式，如餐饮、零售、娱乐、休闲、健身等，其开发模式、运作模式、融资经营模式都与公寓、办公楼等房地产形式均有着显著区别。
由此可见，商业地产囊括的内容和形式非常丰富，是一种综合产业，有着地产、商业和投资三种特性，明显区别于传统的住宅房地产以及单纯的商业或投资。商业地产的本质先是商业，紧接着才是地产。其难点不在开发，而是商业运作管理，尤其是商业地产运作模式的选择。
二、我国商业地产主要运作模式分析
商业地产的运作是一个系统工程，由地产开发、商业运作和资本运营三个部分组成，其主体包括地产开发商、商业运作商以及资本运营商。目前来看，我国商业地产的运作模式主要有不售不租、纯售、纯租及租售结合四种形式。
1．不售不租模式。商业地产的开发商对所建设的商业店铺直接参与经营，既不销售，也不对外出租。这种模式使得地产开发商同时具有地产产权和经营权，从而在商业经营中具有显著优势。然而，很多地产开发商并不具有丰富的商业经营管理经验，使得自主经验的效益往往不是很高。在中国，开发实力和商业经营能力都较好的地产开发商很少。部分地产开发商选择这种模式，往往是为了融资需要。
2．纯售模式。这是比较传统的模式。地产开发商转出销售权和房权，后期的房产经营权和产权都与开发商没有任何关系。选择这种模式的开发商可以迅速套现，实现资金回笼，减轻资金压力，降低经营风险。地产经营商也具有充分、自由的经营管理权限。不过，这种模式也存在一定的缺陷。当地产开发商出让销售权和产权时，商业经营就会各行其道，经营分散，容易致使经营效益低下。同时，在这种运作模式下，由于前期部分投资客的炒作行为，可能导致后期经营管理的混乱，不利于形成强劲有力的竞争力。
3．纯租模式。这种运作模式下开发商不自主经营，而是以合同的形式将所有商铺或整体对外出租，通过对租赁户进行统一管理，以每年收取租金的形式实现持续盈利的目的。这样一来，地产开发商需要不断培养市场，并要求具有很强的经营能力。经营得好有利于打造品牌价值，提升竞争力。如果开发商缺乏商业经营能力，将大量物业出租给大商家，尽管经营风险低，可以获得稳定的经营收益，但商家所支付租金的投资回报率往往较低。
4．租售结合模式。选择这种模式的地产开发商只出让部分房产的销售权和产权，其主体物业往往是出租给实力雄厚的商贸企业来经营，以平衡资金压力。这种运作模式非常得灵活，通常是将底层少量楼层对外出售，大量高层部分则是出租给实力较强的知名企业。借助于高层的经营实力和品牌效应，带动底层的商品经营。由于底层和高层相对独立，即便出现底层经营困难的情形，也不会对高层的经营带来影响，从而保持了地产开发商的主体收益。但怎样实现恰如其分地租售结合，则是这种模式下所面临的重要问题。
三、我国商业地产运作模式的缺陷
我国商业地产的发展经验还不是很丰富，在实际情况中仍然存在一些问题，制约了商业地产的发展，主要包括以下几点：
第一，目前，大部分的商业地产开发商一味追求眼前利益，为了实现资金的快速回笼，大多选择纯售模式，使得大规模商业地产项目缺乏整体性，统一的经营管理较难，运营风险加大。
第二，我国商业地产开发商大部分是由住宅房产开发转变来的，缺乏商业地产开发经验。很多项目开发之后并不能有效满足商业经营的需要。另外，部分开发商为了追求短期利益，盲目压缩开发周期，进而造成地产项目阶段性和地域性的不合理。
第三，我国商业地产自身金融资金短缺，大多是以短期贷款为主，渠道单一，资金结构不尽合理，缺乏长期稳定的融资渠道，严重阻碍了商业地产的资金运转。
四、我国商业地产运作模式的发展策略及建议
1．建筑风格体现本土特色。商业地产的建筑风格很大程度上决定了对消费者的吸引力大小。任何商业地产都不可以忽视本地的地域特征和经济发展水平，发扬本土文化是世界建筑共同的目标。
2．通过旧城改造复兴老商业街。古老的商业街往往有着悠久的历史和丰富的文化底蕴，恢复其原有活力，有助于打造城市的特有魅力。改造要进行有限度的保护性开发，保留商业价值，深入挖掘旅游资源。
3．关注商业地产城市景观。商业地产常表现为广场、建筑物等，外观、色彩和形式多样性比较高。开发商要满足商业地产商业价值和城市景观的双重要求，实现其经济价值和社会价值的统一。
4．开发商业地产复合模式。复合模式下的商业地产主要表现为各商业业态的融合、商业与服务设施的融合以及动态与静态设施的融合。大力开发复合模式的商业地产，有利于满足市场的各种需求。
参考文献：
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商业地产的经营模式范文4
眼下各地的茶城或叫茶叶市场，大都是包租婆式的经营模式，即茶城主办方通过招商收取租金，从中赚取租金的差价，或者房地产开发商开发建设茶城后，以较优惠的价格招租引进茶商开店。茶城的主办方与茶叶店经营者间是一种房产租赁关系，即通俗的房东与房客的关系，除了收取租金之外茶城不管茶叶店经营者的经营事务，茶城主办方往往在前期还自以为有店大欺客的资本，不顾茶叶店经营者们提出茶城做些广告宣传的要求，时间一久茶叶店的经营者们就发现茶城并没有给自己带来客户，而茶城的店铺租金除了前期的“免租期”真的实惠外，到了后期就显得租金并不便宜，而茶城在不能给茶叶店带来人气了，茶叶店经营者们就对茶城产生种种不满，租金也不想交了，更多的茶叶店经营者会选择尽快离开茶城去别处经营，茶城也就在众叛亲离中走向衰败。
许多茶城在经营无方中死去，还有一些根本就没活起来过，招商半途而废后茶城就早早改行了。现在各地活着的茶叶市场大都是早期自然形成的茶叶商圈，也是松散型的农贸市场性质的茶叶市场，但由于时间比较久了在当地称为知名度很高的茶叶市场，因而这类靠天吃饭的茶叶市场没有广告推广也一样有客户前来批发零买的，这类茶叶市场里的茶叶店经营者们倒是有比较稳定的经营性收入。也正是因为这类传统农贸市场式的茶叶市场一直存活着，才引发人们对开办茶叶市场的冲动，各类茶城才纷纷冒出，新的茶城以农贸市场式的茶叶市场为蓝本，也就自然而然地沿袭了包租婆的简单做法，所以茶城总也没能成功。
茶城屡屡败北，是不是客观上茶城这种业态没有生命力？许孙鑫认为，至少目前是不能下这个结论的，因为茶城还没有按照现代商业地产的经营方法去经营过，传统的包租婆方式经营现代茶叶市场当然会彻底失败。许孙鑫指出茶城不应该以农贸市场为蓝本，而应该以建材行业的诸多成功商城为蓝本，用现代商业地产的经营策略去经营茶叶市场，茶叶市场才有可能实现蓬勃发展的势头。
商业地产的经营模式范文5
关键词：商业地产；财务管理；成本管理；管理措施
商业地产的整体发展前景较为可观，以深圳为例，自本世纪初深圳有了第一家购物中心以来，历经短短十余年时间，预计到2015年年末，全市商业中心可达70余个，商业地产总体面积可达500万，且目前仍有在建购物中心工程。但因政府长期以来都以住宅地产作为开发重点，加上商业地产在我国的历史尚短，社会各界对于这一行业的认识程度依然较为薄弱，导致我国商业地产的财务成本管理尚未形成一套有效的管理理论支撑。且一些商业地产开发商也没有明确此种新兴房地产行业和传统住宅地产的差异，导致很多商业地产开发商直接将住宅地产的财务管理思路套用在商业地产财管工作上。商业地产与住宅地产的差异性就决定了此种生搬硬套的财管模式必然存在很大的局限性。
一、商业地产成本管理的特殊性
根据用途进行划分，可将房地产分成商业地产与住宅地产，其中商业地产的开发产品，主要是用于商业用途，如购物中心、休闲娱乐性消费场所等。而住宅地产的开发产品则主要是用于居住。虽然商业地产与住宅地产同属房地产行业，但商业地产存在以下几点特殊性，这些特殊性都也会对商业地产成本管理造成一定影响。
（一）选址和设计方面的重要性
商业地产与住宅地产最主要的差异是商业地产的商业性，因此两者在开发成本方面存在很大差异。通常住宅地产只要设施齐全、环境好，再配合优质的物业服务，即便是建设在城郊也会具有良好的市场。然而基于商业地产的特殊性，要想取得商业收益，实现高效的商业经营，选址就成为了决定性的因素。对于商为地产来说，地段、地段、还是地段。目前中国大多商业地产运营企业，选址通知有两类，一类如恒隆，选址必在城市中心；一类如万达，选址通常建设在新城区，政府也愿意在新城区或卫星城引入城市综合体。两种选址最关键的因素是商业体的定位和成本，第一类在城市中心地段选址，地价贵成本高，但后期的运营风险相对较低；第二类选址在新兴城区，地价便宜后期运营风险较大。但对企业来说，由于综合体中出售住宅、商铺的收益基本可覆盖购物中心投资成本，因此后期的运营压力大降。选址同时还要结合城市的经济、交通、政治、文化等多方面因素，科学合理的选址无疑是利于商业地产财务收益及成本回收的有效途径。因此应当将选址归为商业地产成本管理的一项重点工作内容。设计也是一个非常重要的环节，优秀的、符合业态要求设计，将大大减少后期的运营成本，如节能环保的通风设计能减少后期空调能耗支出，不同的人流动线设计引吸人流减少后期招商成本，适当的电梯数量和分布能减少运营能耗并能增加人流走动从而增加销售等等。
（二）运营方式的特殊性
住宅地产的客户群体主要是购房者，住宅地产通过满足购房者的居住要求获取利益，实现成本回收，但作为商业和地产有机结合的商业地产行业面对的客户人群及利益相关体就相对复杂的多。项目投资者、商铺经营者、商业运营方及终端消费者都是商业地产的重要客户人群。住宅企业的成本回收途径主要是卖房，然而商业地产要想获得高的成本回报，不仅要卖，还需要经营，并且着重在经营。消费者购买商品，购物中心商铺的经营者得到来自消费者的经济收益，实现经济收益后才能向投资者上缴租金。由此可见商业地产的成本回收不但要考虑选址、商铺租赁，还要考虑到消费者的购物需求、消费特点及生活方式等因素。综上所述，因住宅地产与商业地产的运营差异性所致，住宅地产的成本回收模式比较单一，而商业地产的成本回收过程则相对复杂，且需要考虑的因素也更多。
（四）融资的特殊性
商业地产可看作是一种以实现商业价值为目标的金融产品，因此大型商业项目为了构建商业氛围，往往是一次性投资构建。而住宅项目开发可采取分期建设的模式，缓解成本投入的压力，在通过分期销售实现资金回笼与累积，之后再进行下一期建设。相比之下商业地产的融资任务则更为严峻，且为了吸引具有竞争优势的主力店入驻，还不得不采取前几年的租金优惠的形式甚至暂时免租，这都为商业地产带来了严峻的资金挑战，使得商业地产业就必须采取如合作开发、债权、预租、信托、资产证券化、房地产投资基金等多种融资模式来应对庞大的资金需求，多样化的融资方式及融资总量，也就使得商业地产面临着更大的融资风险。但同时也催生了比住宅地产更多样化的融资结构和资产运营方式。
（五）成本收益与财务风险的特殊性
住宅地产的成本收益主要是通过产品销售，即卖房来实现的，可在短期内回收成本。然而通过前文的经营模式分析也可看出，商业地产的成本回收周期长，最快也要几年时间，但成功的经营可为商业地产企业带来高额收益，静态成本回报可达50%以上，大型地产企业可达80%甚至更高，远超住宅地产。然而风险和收益是成正比的，收益越大，背后的风险也越大。住宅地产成本回收快，而商业地产回收慢，周期长，市场变化不定，后期的招商与经营都可能受到影响，从而增加财务风险。
二、完善商业地产成本管理的措施
（一）重视前期的市场调查及项目的选址及招商工作
商业地产的项目选址对项目的成本投资效率有着决定性影响，选址上的优势，会对投入使用后的招商、经营带来积极影响，提高成本投资效率。而选址及定位方面的失误将会严重影响投入使用后的各项工作，影响成本投资效率，甚至出现血本无归等严重情况。因此商业地产的成本管理工作，必须以科学的选址与定位作为前提。开发前期阶段需进行完善的市场前期调查，商业地产开发商需先后深入研究当地的商业规划布局，并结合城市的发展规划，分析具有发展潜力的商业地段。同时对周边客户群体、交通、收入水平、人口、消费习惯等方面进行充分考虑。在招商方面，住宅地产的开发思路往往是先建房后招商，然而此种模式并不能适应商业地产的实际情况。商业地产的建设价值与成本回收主要依靠后期的商业经营，因此必须对招商工作加以重视。为确保投入使用后经营工作的顺利开展，避免商铺空置，影响经营效益，应当在施工之前也做好招商工作，根据客户的事先达成的协议，进行商铺规划与设计，如果投入使用后再招商，很容易出现商户不满意设计规划，而不和开发商合作的情况。
（二）优化运营方式
虽然商业地产的运营模式与成本回收方式都和住宅地产存在较大差异，但无论是售后租赁还是产权商铺，其实质都与住宅地产相同，都是在建成后通过意图快速收回成本。但此种模式显然忽略了商业地产的商业性，没有认识到商业地产应由的价值，忽略了商业经营的作用。此外，一些商业地产开发商为了快速收回成本，采取分散产权的销售模式，而此种模式很容易因追求各自的利益，造成各自为政的情况，失去了商业的统一性。因为购物中心往往存在成百上千的店铺，而进行产权分割后，开发商将无法实现统一管理，出现基于各自利益博弈的经营混乱，严重危害成本管理效率。因此类问题影响后期经营的情况在国内屡见不鲜，因此企业必须转变住宅地产的运营思想，采取只租不售的形式，虽然短期来看，成本回收速度可能会相对较慢，但从长期发展角度来看，对于统一招商以及统一的财务成本管理有着积极的促进作用。还可增加经营的灵活性，随着市场变化，企业可及时调整经营方案策略。例如国内很多开发商已经开始意识到这一问题，做出如回购产权等措施。目前很多高端商业地产项目也均明确提出不会考虑产权出售。
（三）拓宽融资渠道
商业地产的成本资金投入大，资金占用时间也相对较长，因此单一的融资渠道显然无法满足实际需要。基于投资大、成本回收周期长等特点，开发商往往会多采用如贷款、债券融资等财务杠杆融资手段提升资金总量，但此种模式会大大增加财务风险，影响成本。这就需要商业地产开发商积极拓宽融资渠道，以应对融资风险。目前国际上很多商业地产开发商都通过信托投资资金模式（REITs）取得资金支持。此种融资模式具有如下几点优势：1.首先可拓宽商业地产的融资渠道，缓解开发商的成本压力；2.除提高资金储备意外，此种融资模式还可确保产权不会出现转移、分割等不利于后期管理的情况，方便后期投入阶段的统一管理。通过优势分析可以看出，此种融资模式十分商业地产的实际情况，我国商业地产商业可借鉴此种模式。现阶段已经陆续引进了房地产REITs模式，随着相关流程的规范与法律制度的全面建立，相信此种融资模式必然会为商业地产商带来更多的经济实惠。
（四）实施专业化的经营成本管理
商业地产项目的投入使用并不意味着成本回收工作的完结，相反却只是开始。商业地产的自身特性决定着后期商业经营的成本管理才是重中之重。只有在经营中的高效成本管理才会促进商业价值以及投资成本回收效益的提升。为提升经营阶段的成本管理效率。地产开发商应当先组建一支具备专业的运营管理团队，团队中的管理人员必须具备专业的成本管理相关知识与经验，同时他还要明确商业地产的运作模式与特殊性，并具备商业灵敏度。通过高素质的管理人才开展专业化的成本管理。在成本管理实际操作中，一定不能直接照搬住宅地产的投资模式，重视经营过程中的财务资金管理，实现商业地产管理的专业性与针对性。
三、结束语
综上所述，商业地产和住宅地产在运营模式、成本回收、财务风险等多个方面均存在差异，因此商业地产在成本管理过程中绝不能沿用住宅地产的模式与理念。针对商业地产的特殊性，本文从优化选址、更新运营模式、融资方式创新以及强化经营过程中的专业性管理等几个角度探讨了商业地产的成本管理措施，希望能为相关人士提供些许参考。
参考文献：
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商业地产的经营模式范文6
万达电子商务经营不同于淘宝、京东、腾讯的电子商务经营形式，它有其独特之处，主要体现在以下方面：其一，大会员系统。万达集团通过多年的积累和经验，有较多的资源和人气。其二，大数据系统。万达集团团队研究开发了一套数据库系统，可以反映市场上各种商品在销售服务中的特点。其三，万达的电子商务成本投入低、收入高，一方面，万达加盟商家的支持，其承担了让渡会员优惠的部分费用；另一方面，万达早已建立了POS机系统，为做电商积累了可观的大数据。从收入来看，万达通过电子商务经营，将会极大的促进需求的增加，同时，通过万达集团的电子商务经营，将会吸引更多的广告商，广告收入的增加也将增加收入。万达集团的电子商务模式是突破传统经营模式，寻找新型经济增长点的创新之举，也是实体商业地产今后的发展方向，然而，万达电子商务经营也具有局限性。一方面，从经济学的角度来看，万达电子商务经营在操作的过程中，要准确把握好客观经济规律，分析万达商铺所售产品的特点，根据其商品性质进行不同的应对策略。如关于会员系统，商家从所获得的收益中拿出一部分来对于消费者进行鼓励，消费者达到一定积分后会享受万达的福利。而对于不同的商品，受价格变动的影响不同，因此，在进行电子商务经营时要充分考虑商品的性质，对不同的商家进行不同的策略。另一方面，万达集团的电子商务经营也会面临前文提到的风险，如人才流失风险、信息泄露风险等，在运用创新模式的同时，要加强风险管理和防范，从而更好地为企业创造价值。而且，对于一个规模巨大的万达集团要把实体地产与电子商务结合，对于整个利益链条因素的协同性要求较高，能否把这些因素协调统一并为整个集团服务，是整个电子商务经营成败的关键。
2“社区化”电商服务模式
2．1基本情况介绍“社区化”电商服务模式，也是“区域化”电商服务模式，是实体商业地产通过在小范围的区域或者社区所提供的集中电子商务服务。“社区化”电商服务模式以宝龙地产电商服务项目为代表。宝龙地产控股有限公司是一家中国领先的商业地产上市企业，专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目。宝龙地产于2013年4月启动电子商务项目，但与传统的电商模式不同，宝龙地产旗下的电商主打“区域化”和“社区化”理念。该项目全称为“宝龙在线社区中心”。主要由国内拥有的26座城市综合体与一批特色商业街等商业物业为“据点”，开展社区电商业务。宝龙地产旗下电商平台“宝龙广场在线”在2013年11月24日正式上线，以福州宝龙城市广场为首发站。宝龙以自有商场为中心，划出了一个半径约6km，方圆百余km2的区域，将其作为线下商场和线上电商平台的目标服务范围。在此范围内，宝龙拥有实体商业建筑优势，大数据分析更为可行，体验特色商家更有机会，提供超越主流电商的线下服务也成为可能。
2．2宝龙项目的SWOT分析宝龙模式具有以下优势：首先，宝龙地产在国内是房地产上市公司前十强，依靠多年的经营和管理，积累了大量的资源，同时旗下拥有很多购物中心，以购物中心为基石，开展电子商务业务和服务，有利于更快融入市场，受消费者的认可和接受。其次，宝龙地产在全国26个城市拥有“据点”，所涉及的城市和省市较广泛，在推进电子商务模式试点后，有利于全国范围内铺开推进，从而促进整个全国范围内的电子商务模式进行；再次，宝龙地产电子商务模式选择的是“区域化”、社区化“理念，有利于提供便捷高效的服务，方便所开发实体商业地产周边的人们。宝龙模式具有以下劣势：首先，与其它的商业地产电子商务实践一样，宝龙地产作为创新型引进这种模式的企业，缺乏专业的电子商务人才，也缺乏相应的管理经验，从宝龙地产近期的招聘情况也可以看出，该企业对于相关人才的渴望和需求；其次，对于一个城市或者省市而言，宝龙模式所涉及的区域受半径6km的限制，使得消费者在选择的时候，受地点的约束较大，因此，具有较大的劣势。宝龙地产遇到的机会，其一在于电子商务的消费模式越来越被消费者认同，这个也是同其他的商业地产电子商务经营一样，对于实体商业地产创新地改革，对于大部分消费者而言，不难接受；其二，宝龙地产多年积累的商业地产管理经营、各种资源等都是其进行电子商务模式创新的机会。当然，新型事物的引进并不是一帆风顺的，在推进的过程中，会遇到一些威胁：如竞争者强有力，宝龙地产的竞争者万达集团也在积极推进，在这场竞争中，如何取得胜利、如何更大程度盈利，这都是宝龙地产需要面对的问题；如相关的保障法律法规还不够完善，这也为宝龙地产电子商务模式的推进提出威胁，在此过程中，必不可少地要进行探索和尝试；另外，物流服务、与其它部门的沟通协调，这些都是该企业需要面对的问题。
2．3宝龙项目的评价把社区化电子商务模式，从理论到实践，宝龙地产只花了7个月时间，带着“聚焦半径6km、30min高速物流、精准式营销”的特点，“宝龙广场在线”有望在全国15座宝龙城市广场全面推广使用。第一，宝龙地产积极推进了电子商务模式，并且在短时间内付诸实践，以购物中心为载体，辅以“高速配送”的服务，30min送货上门，同时细分市场，具有精准化、精细化服务的特点。同时，在开发和打造网络平台时，也积极研发了手机端，并且在AppStore上架。宝龙地产具有开拓进取的精神，有积极创新的勇气，尽管在摸索中前进，还是非常值得鼓励的。第二，宝龙地产电子商务模式在推进一个月以来，实践中，一周注册用户突破2万人，取得了较好的成效，这些注册用户，只要通过手机，就可以在福州宝龙城市广场进行消费了，从而使大部分的商家都能从中销售到新增的网络营销渠道所带来的收益增长。第三，宝龙地产电子商务模式在试点和推进中，暂时取得了较好的成果，但是要在全国范围内广泛推进还具有一定的局限性和挑战性。对于福州的试点，如果成功，宝龙地产将推广到15个城市，当然，对于不同的城市，是否能适应，对于全国性拓展和开发，宝龙是否有成熟的管理体系？宝龙地产是否能处理好整个大范围的协同？宝龙是否能如“社区化”电商服务实现供应链之间的协同发展？这些都是考验宝龙地产电子商务经营的推进的关键问题。
3销售平台模式
3．1基本情况介绍销售平台模式是指实体商业地产通过搭建或者借助一个电子商务的平台进行销售、租赁等商业活动，以实现价值。销售平台模式以SOHO中国为典型代表。SOHO中国2011年开始把网上卖房作为新的一大营销战略，并且联合新浪乐居开展在互联网进行商铺的拍卖，走出实体商业地产电子商务运营的第一步。SOHO中国于2011年4月筹备使用电子商务的平台销售房产，通过与新浪乐居合作举行无底价商铺竞买活动，并且最终顺利成交。通过成功试点，SOHO中国搭建专门的网络平台把全部的租售信息放入自己搭建的平台，通过这个平台的搭建，既实现了成功营销的效果，又实现了销售奇迹。
3．2SOHO中国电商项目SWOT分析SOHO中国电商项目具有以下优势：首先，作为最先进行电子商务平台销售房产的企业，SOHO中国电商项目具有先行优势，其先于其它企业构建电子商务平台，进行房产销售，具有较大的优势，实践证明，也取得了非常不错的成绩；其次，由于最先尝试引入电子商务销售平台，SOHO中国比其它的房地产企业具有更好的管理团队、更加成熟的管理理念，这些也是支持SOHO中国继续创新地运用电商平台的动力；再次，SOHO中国已经在香港上市，有较强的经济实力和平台，资金充足，同时，拥有独特的建筑设计理念，也是其具有竞争优势的原因。SOHO中国电商项目也有其劣势：首先，SOHO中国在转型（从分散销售到持有物业）过程中，租售之间的差异导致现金流与利润的削弱，公司资金压力较大；其次，营销优势失效，2011年SOHO中国作为首推平台销售的公司，具有先行优势，然而如今，竞争者非常多；再次，SOHO中国管理能力面临挑战，资产周转率大幅下降。这些都是SOHO中国电商项目目前的劣势所在。SOHO中国电商项目具有以下机会：首先，从SOHO中国推广电商平台销售到如今，市场越来越能接受并认可这种销售方式，这是SOHO中国电商项目的机会；其次，SOHO中国有较好的资源，与知名开发商、知名网络机构有较好的关系，能联合发起“中国房产电商竞价联盟”等，具有很大的市场机会。SOHO中国电商项目具有以下威胁：首先，有强大的竞争对手，而且这些竞争对手也开始启动电商项目，对于SOHO中国来说，其先行优势将不那么明显；其次，由于整个市场对房地产行业处于观望状态，因此，对于SOHO中国而言同样面对这样的问题，因此，对于公司的创新、管理能力有更大的要求；再次，关于技术支持、人员支持方面，由于中国的电子商务还不够完善，技术水平还不够高，因此这也是SOHO中国面临的威胁。
3．3SOHO中国电商项目的评价SOHO中国电商项目从试运行到现在取得了较好的成效，也开启了房地产行业电子商务模式的新篇章。从2011年，借助新浪乐居合作网上竞拍商铺开始，到打造自己的网上销售平台，SOHO中国在尝试中进步，在曲折中前进。首先，SOHO中国是中国首批积极探索，运用电子商务平台销售房产的企业，引领了整个房地产行业的电子商务模式开启。SOHO中国从2011年开始联合新浪乐居尝试在网上竞拍商铺，取得了较好的成果，现在一直处于积极开拓创新中，值得鼓励和提倡。其次，SOHO中国打造了自己的网络平台，从借助外力平台，与新浪、搜狐等网站合作，到自己开拓全新的平台（一个是SOHO中国网络平台，一个是工程设计建设的BIN系统），SOHO中国敢于尝试，敢于创新，在摸索中成长，在成长中进步。再次，对于这种网络销售平台，如何更大程度地发挥它的作用，如何更好地更持续地发展，如何打造整个集团的协同发展，这些SOHO中国的长期课题。另外，在创新和改革的过程中，对于管理团队的打造、管理人员素质的培养和提高、技术水平的提高都有很高的要求，这些也是需要面临的问题。
4商业地产电子商务经营实践评析
业务整合模式、“社区化”电商服务模式、销售平台模式是新型电子商务与实体商业地产结合的代表，它们都处于积极探索阶段，这些模式都是一种积极的尝试，是实体商业地产电子商务经营创新的体现（见表1）。比较分析这三种模式:首先，三种模式均是实体商业地产电子商务经营的实践，但是却侧重点不一样。业务整合模式、“社区化”电商服务模式均侧重于电子商务服务于实体商业地产的经营和管理。这三种模式主要是针对在后期，如何使整个商业地产综合体具有更高的商业价值、具有更好的招商环境；而销售平台模式在前期的实践中，侧重于房产的销售和租赁，实现初步的价值。其次，三种模式的创新所涉及的范围不同。业务整合模式和销售平台模式依托于实体商业地产原有的经营范围，所涉及的范围更加广泛。如万达集团、SOHO中国电子商务经营创新中，是在全国范围内开展，依托于公司原有的平台。而“社区化”电商服务模式则限定于某一个区域，进行集中性地服务。因此，前者范围更广泛，对于整个集团的资源整合具有更高的要求，而后者则是在小范围内，需要做到生产、物流、销售等各个方面的协同。再次，三种模式均有实体商业地产在进行尝试和探索，有些已经开展了几年，有的还处于初步运行阶段，然而，在尝试的过程中，都需要处理好企业的整个供应链以及行业的供应链之间的关系，都需要进行各种业务的整合。
