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房地产相关法律法规范文1
【关键词】房地产；经济管理；问题；对策
1、前言
随着我国房地产企业逐渐加快市场化发展的脚步，房地产企业在国民经济中发挥中非常重要的作用[1]。房地产企业往市场化发展不但能够促进居民生活水平有效提高，对人们居住环境还能够起到的改善的作用。同时，房地产企业逐渐往市场化方面发展还能够使国家财政收入有所增加，对国家经济快速发展启到带动的作用。
2、房地产企业经济管理面临的问题
2.1没有清晰的管理目标，连续性政策相对缺乏
最近几年，相关部门仅是对调整房地产供应与需求的工作上给予重视，使房地产的供应数量以及房价的增长速度得到有效的控制。但是，相关部门在房地产市场管理的工作中没有足够的连续性政策进行规划，造成没有清晰的管理目标。一方面，政府对房地产企业进行管理的目标主要是为了市场需求得到有效抑制，但政府相关部门无法从根本上对房地产面临的问题进行全面认识，无法构建经济管理制度全面管理房地产企业。另一方面，政府制定的长期政策以及短期政策没有相同的控制目标，造成房地产企业实际的经济管理成效有所降低。房地产企业经济管理政策在缺乏合理性、连续性的情况下，则会导致房地产市场出现漏洞，在很大程度上影响房地产企业的快速发展。例如，我国房地产企业在执行国五条、房产税收、经济适用房等政策时，经济管理工作均出现没有清晰的目标，缺乏连续性等问题。
2.2没有完善的法规体系以及法律体系
现今，房地产企业的发展阶段仍然属于初级范围，没有构建健全的法规、法律等体系。房地产企业经济管理工作虽然已经在后期管理、交易、建设、开发等过程中全面贯穿，但任然缺少在房地产发展整体过程中全面贯穿的制度。另外，由于房地产发展有着落后的法规、法律建设，常常发生流于表面的情况。对房地产经济管理工作产生约束的相关法律法规在适用性、稳定性、严肃性等方面无法满足需求。政府相关部门在房地产企业某些工作中虽然已经构建的相关法规、法律，但在实施细则、管理条例方面仍然存在着一定的问题，造成房地产经济管理工作中常发生没有严格执法、有法不依、政令无法实施等情况。
3、完善房地产行业经济管理的相关对策
3.1对房地产投资总额进行确定
房地产项目完成之前应该对可行性报告进行全面研究，可行性报告获得批准后，则通过房地产项目经理对相关内容进行全面落实以及实施，将可行性研究报告作为实施的前提条件，通过企业全面考虑项目的可行性后确定投资资金。另外，完成投资金额的估算工作后，通过分析估算的实际情况，将资金流量表确定，相关负责人应该根据企业运转、具体发展的情况对投资资金进行确定，从根本上防止由于错误的投资导致企业损失大量的资金。
3.2严格控制房地产开发的成本
开发成本的控制在房地产经济管理工作中占据着非常重要的位置，其不但与企业发展获得的经济效益有着较大的关系，且对使用房地产的价值有着极大的联系。通常情况下，在对项目开发投资资金进行确定时，要想使经济效益得到实现，则应该采取针对性的措施控制开发的成本。由于支出的业务费用的弹性相对来说较大，对报账无法真正掌握，控制成本方面有着一定的难度。因此，应该通过以下几个方面对开发成本进行控制：（1）增强房地产项目负责人的成本控制意识，使开支得到有效的节约；（2）通过制定制度的方式，使漏洞得到全面堵塞；（3）通过分析房地产项目开发的实际情况，构建针对性的控制成本制度，房地产项目施工中真正落实相关制度。
3.3构建完善的经济管理制度
房地产市场混乱的情况能够通过经济管理体制改革来实现，加大政府重视经济管理作用的力度，使房地产市场中经济管理的作用得到有效提高[2]。一方面，政府相关部门应该将市场调节的作用全面发挥，通过分析房地产实际的情况，合理的调整房地产市场，这样的做法不但能使调节房地产的作用得以发挥，对房地产市场还能够有效的控制，给房地产稳定、健康的发展趋势提供保障。另一方面，政府相关部门应该分析房地产市场发展的具体需求，通过调控政策调整的方式，给房地产经济管理全面发挥自身的效果提供保障。相关部门还应该采取措施改革财税制度，使土地政策增长得到抑制，从根本上促进房地产宏观实施经济管理的效果得到提高。
3.4完善房地产法规法律制度
对房地产企业的法律法规进行全面完善，能够有效的约束以及监督房地产企业的发展。房地产经济管理以及发展运营应该严格执行相关法律法规的要求，不仅能够使市场经济发展秩序得到稳定，给房地产产业虚空增长提高保障，防止出现经济犯罪的情况。另外还应该对建筑、房产、土地等相关法则进行细化以及健全，确保构建的法律体系能够满足系统化流程的需求。对房地产经济管理法律体系进行健全，防止开发商利用法律漏洞，对房地产企业的发展有所限制。同时，还应该通过法律措施使房地产企业操作市场的流程得到有效规范，为房地产市场的快速发展营造良好的环境，给整体提高房地产经济管理能力提供保障。
4、结束语
总而言之，房地产企业要想获得更加快速的发展，需要全面重视经济管理工作，一方面，对经济管理制度进行健全，使经济管理目标得到明显，构建长期发展政策；另一方面，完善房地产经济管理相关法律法规，对经济管理工作实施内外兼治，确保经济管理在法律的监督以及约束下，加快房地产企业的快速发展。
参考文献
[1]黄仕斌.探讨房地产经济运行存在的问题及对策[J].现代经济信息，2011，4（04）：688-689.
房地产相关法律法规范文2
关键词：房地产；经济管理；发展
Abstract: China real estate economic management of the existence of the problem mainly has: the target punch-drunk, lack of policy for stability; Mechanism imperfect, management form now; The relevant laws and regulations of the system is not sound; Should take the following measures: make longer-term development planning, directing short-term practice; Establish and perfect the management mechanism, ensure the management work earnestly implement in place; Perfect the relevant laws and regulations system.
Keywords: real estate; Economic management; development
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
随着我国房地产市场的放开，在几十年的发展历程中，房地产业快速崛起并成为我国国民经济产业体系的重要组成部分。房地产业的迅速发展在改善民众居住条件提高生活水平，促进其他产业的联动发展，提高地方财政收入、实现全面建设小康社会和促进国民经济发展等方面起到积极作用。然而当前房地产行业繁荣的表象上，我国房地产市场发展中存在的突出问题亦使房地产业发展问题成为全社会关注的热点和焦点所在。房地产市场过热，发展速度过快；房地产企业核心竞争力缺乏、抗风险能力弱；房地产产业整体素质低、产业化运行效果不佳；房价高居不下普通百姓压力大；房地产交易、中介市场规范性有待加强。在我国，因其特殊的国情背景，房地产业发展问题不仅仅只是简单的经济问题，同时承担着难以推卸的社会责任。引导房地产业的持续稳定健康发展是直接关系国计民生的大事。近几年，针对房地产市场中存在的各种问题，我国房地产宏观经济管理力度之大，政策之多及集中，超过了以往任何一个时期。然而从目前我国房地产市场的运行情况来看，收效甚微，房地产市场发展中一些深层次的根本性问题仍未得到彻底解决和纠正，房价增长的势头仍未得到抑制，甚至于出现政府越管问题越升级的现象。以由可见虽然我国房地产业的发展前景是光明的，但在具体实践我国房地产经济管理仍存在许多问题和难点，实现我国房地产市场健康持续发展的道路充满艰辛。
1 我国房地产经济管理过程中存在的问题分析
1.1 房地产市场管理目标模糊不清，政策缺乏连续稳定性
近几年来，我国多次的房地产市场管理目标都在于尽快实现房地产市场供需的总体平衡，抑制房价的过快上涨，实现居者有其屋。然而对于我国当前所处的社会经济发展初级阶段的认识不到位，我国房地产经济管理在房地产市场一些问题的认识上和长期的规划上还不是很清晰，甚至存在片面性和错误的认识，导致政策目标的短期性严重，缺乏前瞻性。同时，政策目标的模糊不清，短期的政策手段和中长期规划思路不一致，甚至出现相违背的现象。政策的不连续性和科学性合理性的欠缺，造成房地产整个行业随着政策的变动而出现上下波动，不仅扰乱房地产市场的正常运行，同时政策存在的漏洞也给投机者带来可趁之机，干扰市场秩序。如经济适用房政策、房地产税收政策、住房产业政策等都是我国房地产经济管理思路不清、目标模糊的有力说明。
近年来，国家为调控房价出台了一系列政策，从2005年的“国八条”、2006年的“国六条”以及一系列的税收、金融政策，而房价并未随着政策的出台随之而降，而是稳步上升，之间虽有小幅的下跌，但之后的价格反弹恢复速度之快，着实让人看不到调控的效果。2004年以来，国家一直在调控房地产市场，直到2007年对房价调控的下的猛药，而到2008年9月却又无疾而终，之后政府出台了很多措施刺激房地产，这就直接导致了2009年房价的暴涨。
政策调控的手段过于单一、忽左忽右，未能从根本上解决房价高涨的问题，政策的变换似乎换汤不换药，治标不治本，从一定程度上浪费了国家的行政资源，也不利于稳定民生，一会出台降税费鼓励居民买房，不到一年又出台二套房政策，让原有刚性需求购房者打了退堂鼓。购房者、开发商已经慢慢对国家的一系列调控感到麻木。左右为难的楼市调控不幸沦为被鄙视的“保经济增长的工具”，“抑制部分城市房价过快上涨”成为“房价”的剂，如此依赖房地产的国民经济结构在业内人士看来简直是莫大的讽刺，这种“口号图腾”如此下去未来势必吸引不了消费者的眼球了，到头来百姓得到的更多的却是伤害。
1.2 机制不完善，管理流于形式
我国房地产经济管理已跨过了多个年头中，房地产成为我国政府经济管理中的重点和焦点。特别是近几年，政府对房地产的管理可谓重拳出击，政策短时间里密集推行的。但效果不佳，许多政策与规定只流于形式，走走过场，执行不到位，甚至不乏失真、变形例子。部分政策可操作性不强，存在争议，实施细则的制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布。我国相关经济管理的措施落实大部分采取自上而下的形式，中央政府与地方政府房地产两级监督、管理、调控职责、
范围未划分清晰和明确定位，导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前，我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源，也成为地方政府推高地价、拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作，极易导致内部交易、权钱交易，导致宏观经济管理操作明显存在失范现象。房地产市场中官商结合的链条若无真正打破，我国房地产经济管理的难度将越来越大，国家宏观政策也注定流于形式，难发挥有效作用。加上，在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政，协调不足，各自决策，决策间相互脱节，也导致我国房地产经济管理流于形式。
要解决高房价的问题，就要从现在体制入手，改变现有的体制，对超量土地房产征收物业税、房产税等方式创造财政收入，这样既体现了公平性，也保证了政府有相对稳定的财政收入，而不是依靠卖地、收税来增加财政收入。对房地产业必须做大的手术，术后还得辅予药物治疗。
房地产业作为国民经济体系的重要构成部分，由于具有相关产业链较长的特点，改革开放以来，在推动我国经济发展方面发挥了重要作用。特别是在国际金融危机中，国家出台了一系列刺激房地产业发展的措施，而房地产业的率先复苏对我国在国际金融危机背景下保持经济稳步增长更起到了积极作用。正因为如此，我国很多地方政府都把房地产业作为当地经济的支柱产业, 依靠房地产业拉动经济增长本身也不具有长久的可持续性。各地政府之所以纷纷将房地产业作为支柱产业，很大程度上是看中了这一行业对经济增长的拉动作用。但是，过分依赖房地产拉动经济增长的作用很难具有长期性和持久性。我们应该以保障民生居住为首，通过加大保障房的建设，让居者有其屋，支持改善性需求，限制投资性需求，遏制投机性需求。
1.3 相关法律法规体系的不健全
从世界上各国房地产市场的发展历程和经验来看，完善的法律法规体系是保障房地产市场良性运行的先决条件和基础。在我国，由于房地产正处于快速发展的初始阶段，房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系，但是在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当明我国房地产高速发展的需求，导致法律真空现象越来越多。其次，我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理，很大一部分文件都是以国务院名义牵头颁发的，或是以国家部委办的名义的，如国八条、新国十条等，缺乏法律的严肃性、稳定性和普遍适用性特点。即使在特定领域相关的法律法规已初步建立，但与此相配套的条例、实施细则不完备，造成房地产市场，特别是土地市场上政令不通、有法不依、执法不严，陷入恶性循环中。加上已有法律法规落实不到位，使得法律应有效力大打折扣。
2 相关对策分析
2.1 制定长期发展规划，指导短期实践
我国正处于体制改革不断深入的关键时期，经济结构和发展方式都面临着重大调整。要深刻认识到房地产行业的可持续性发展对于解决普通民众的居住条件和提高生活品质的重大作用及其在促进我国经济增长和经济转型的独特地位。
在把握住我国仍处于社会主义初级阶段的基本国情的前提下，明确房地产经济管理的总体思路，在追求短期效应的同时更应确立长期发展目标，以满足我国日益增长的城乡居民的实际居住需求和城镇化建设的需要，以促进和保障我国社会及国民经济的稳定和谐、良性发展。在对我国房地产业的整体发展状况做充分祥实调研工作的基础上，出台房地产业的中长期发展规划，这才是确保房地产业长期健康稳定发展的有效途径。
同时，针对性地把宏观经济管理目标分解为中短期目标以指导实践，更有利于理顺当前房地产市场复杂多变关系和局面和对症下药。如在我国人多地少的前提下，从短期的房地产市场经济管理来看，着重点在于对房地产市场清楚界定和功能区分。对于满足消费的房地产需求要合理引导，政府要切实负起提供社会保障的职责，建立起完善的住房保障体系；对于炒房类房地产投机行要从税收、金融及其它方面加以限制。
2.2完善相关法律法规体系
法律法规体系的完善一般都需经历一定的发展阶段和经验的积累。当前，实现我国房地产市场的正常运行，需逐步建立和完善我国房地产法律法规，建立起具有中国特色的完整房地产法律体系，实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理法和合法化。首先，应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥，避免政府过多的行政干预对房地产市场秩序造成负面影响更大的扰乱。同时以法律切实保障我国房地产综合、全方位的、多层次的宏观调控体系的建立和实施。继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》，尽快出台各相关的实施细则，促成《房地产法》的出台，将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系，提高我国房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性，使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。
2.3建立健全管理机制，保障管理工作切实落实到位
房地产相关法律法规范文3
[关键词] 建筑工程质量； 投诉 ； 对策探讨
引言 房地产业、建筑业以及其相关产业在近几年随着我国经济快速增长有了迅速的发展。在发展的过程中，建筑工程特别是房地产业质量问题时有发生，关于此方面的投诉自然成了社会关注的热点。房地产业、建筑业发展过热过快，技术人员严重不足，施工管理不规范，相关法律法规不健全，这些都造成了建筑工程质量投诉逐年增加且难以妥善处置的状况。
1 投诉的常见内容
1.1 建筑施工质量
建筑施工过程中有很多因素会对施工质量造成不同程度的影响，其中最常见的有施工技术装备、施工环境（温度、湿度、照明条件等）、参与施工人员技术水平等。这其中与人相关的因素对施工质量造成的影响是最大的，一般来讲它包含有人员施工、职业素养、操作水平[1]。这些因素往往不是单一发生的，这就造成了此方面的投诉最多，处理最难的局面。
1.2 装饰建筑材料的选用
安装与装饰材料是这类投诉的主要集中点。现代装饰装修普遍采用暗埋、包套等工艺，如果建筑单位采用的例如门窗、水气管道、开关电线等材料质量不过关，这将给消费者今后的生活带来很大不便，因为这些故障维修起来是很麻烦的。另外，对于没有或缺少建筑装饰方面知识的消费者，此类故障一般要实际使用一段时间或者等故障自行发生后才能发现，所以这类投诉处理起来也是有相当难度的，很多消费者因为怕麻烦往往选择自行解决，这也使得建筑商、施工单位在对待此类问题上显得不以为是。
1.3设计缺陷
有关建筑设计缺陷的投诉在所有类型的投诉中所占比是最小的，然而建筑设计上的缺陷对消费者造成的影响却是最长远的。建筑设计缺陷可以事先通过合理设计、严格审查来减少甚至避免。但在实际操作中由于设计人员专业素质以及审查着重点（对施工图的审查主要集中在设计规范上，对设计图的科学、合理性并没有一些特别要求）等因素还是会造成建筑设计上的缺陷，且此类缺陷一般是很难通过简单的技术手段来消除的[2]。
2 投诉管理中存在的问题
为了规范约束参与工程建筑的各个责任方，我国相继出台了许多法律法规以及一系列细则，许多地方也颁布了相应的法规。但是，此类法律法规对于建筑质量问题的界定还不够细化，并没有一个比较规范的划分标准，在投诉处理上也没有标准流程。另外，随着我国改革开放程度的不断加深，建筑领域的发展速度越来越快，新技术的应用也越来越广泛，但关于新技术的相关技术要求，检测规范都还没有跟上来，这经常让消费者在发生质量纠纷时处于无据可依的困境，相关的投诉处理起来也比较麻烦。另外，国家现行的相关法律只是明确了在涉及工程质量投诉管理方面建设部和省级建设行政主管部门的主要工作职责，并没有对省部级以下地方政府或建设行政主管部门的工作职责作出具体说明[3]。由于这种模糊的职能认定，造成监管机构遇到投诉就相互推脱，难以有所作为，进而相关质量投诉不能得到正确及时的处理。
建筑作为一种特殊商品需要通过层层验收才能算是真正的实现了它作为商品的价值，然而一些建筑质量问题往往都是在验收合格后才暴露出来，虽然当今的检测手段随着我国经济实力的增强已经达到甚至领先国际水平，但还是会不可避免的出现误差（人为因素或者环境因素造成），还有些项目并不是强制要求的，这里面就涉及到检测费用应该出自谁手的问题，这些无疑都在一定程度上加大了处理投诉纠纷的难度。
3 处置对策
3.1 尽快出台相关法律法规细则
相关法律法规里应当对涉及到检测标准、检测技术、责任划分的部分细化处理，及时补充有关新兴技术的技术规范，尽可能的把日常生活中暴露出的和消费者重点投诉的建筑工程质量问题包含进去，这样在今后判定此类投诉纠纷时就有法可依了。
3.2 施工过程中严把质量关
建筑施工涉及到方方面面，很容易由于疏忽造成质量问题，施工单位在施工过程中应严格控制进场材料质量，加强过程中质量预控，强化过程中的隐蔽工程验收，切实加强综合竣工验收前的分户验收监督，严格落实分户验收的方案要求，对施工过程中发现质量问题要坚决督促整改到位，确保工程质量达到合格标准。
3.3 建筑质量检测体系市场化
开放建筑质量检测领域，在严格控制准入标准的情况下允许民间资本进入此行业，消费者可以自行选择检测单位，这样可以降低检测费用，还可以防止建筑施工方与检测方相互勾结从而欺诈消费者的情况出现[4]。另外还可推广成立房屋验收公司，为消费者提供专业的验房服务，避免出现验收合格后才发现质量问题的事件。
3.4进一步完善质量信誉评价体系
国家和地方结合实际情况已经针对建筑施工单位逐步建立起了可以说是相当完善的质量信誉评价体系，但光依靠这一个体系是不够的，建筑质量问题本身划分就比较复杂，造成问题的也不仅仅是施工单位，因此，参与建筑工程的包括开发商、质量监理、勘察设计等主体也应纳入这一体系中来，对体系中排名较后的单位应加强监督，在重大问题上实行一票否决制度[5]。
3.5公布常见质量投诉问题处理流程及结果
相关部门应当主动收集常见多发的投诉类型，组织相关单位和专家人员对热点问题进行研究并公示处理流程以及结果。今后的同类型投诉都可以参考处理，从而加快处理进度。
4 结语
妥善及时的处理建筑工程质量投诉除了需要各职能机构紧密合作、工作人员积极耐心，还需要相关机构努力探索新环境下的投诉管理机制，不断完善相关法律法规，只有这样才能为我国建筑业的长足发展营造良好的环境，为维护社会稳定，创建和谐社会做出贡献。
参考文献：
[1]董群忠，陈雅悠. 建筑工程质量投诉处理模式的探讨[J]. 建筑经济，2004，09：31-34.
[2]黄健. 工程质量投诉管理若干问题探讨[J]. 建材世界，2014，03：150-153+168.
[3]陈晓嵘. 房屋建筑工程质量投诉及处理制度的探讨[J]. 工程质量，2014，07：13-16.
房地产相关法律法规范文4
一、商品房预售过程中存在的几个较为突出的
由于我国商品房市场仍处于发育阶段，相关市场主体的一些经营行为极不规范，加之我国相关还不完善，未能给予严格有效的法律监督，以致行政管理未能对商品房的预售形成恰当地法律定位、及时的动态跟踪、完善的惩处机制等等，相关问题也就应运而生。纵观现今商品房预售市场存在的诸多问题，主要可归纳为以下几种：
1、房地产开发企业重复预售商品房，或者将已抵押的商品房预售、将已预售的商品房抵押，使得一部分购房者的权益无法得到实现，给购房者造成巨大损失。
2、房地产开发企业将已贷款抵押的商品房预售套取资金，而后席卷预售款项或逃或匿，给购房者留下一幢“烂尾楼”。
3、房地产开发企业在预售商品房后，未能将预售款项用于在建工程，而是挪作他用，导致所建项目未能如期竣工交付使用甚至停工。
4、房地产开发企业交付的商品房面积缩水或者偷工减料使工程质量不合格，甚至出现豆腐渣工程，给房屋安全问题埋下巨大隐患。
5、房地产开发企业在预售房屋时作出虚假广告，与实际建设情况不符，欺骗购房者，引发诉讼纠纷。
二、涉及商品房预售相关法律法规的缺陷
由于现行法律法规存有缺陷，难以真正体现商品房预售机制对购房者的保障功能，使得房地产开发企业与购房者处于极不平等的地位，购房者的合法权益一次又一次地遭到侵害。其主要缺陷有：
1、商品房预售登记不是商品房预售合同的生效要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系，该登记的效力远低于经登记生效的房地产抵押合同，在这种情形下，处于弱势地位的承购人的房屋期待权难以得到切实有效的保护。当商品房预售登记对合同的效力并不产生实质的时候，它的意义便可想而知。于是，商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押就不足为奇了。这样，承购人的合法权益遭受房地产开发企业的不法侵害也就在所难免了。
房地产相关法律法规范文5
关键词：新形势；房地产交易；风险；防范对策
中图分类号：F270文献标识码：A
文章编号：1005-913X（2017）04-m16-02
引起房地产交易风险的因素有很多，这些因素若不及时处理好，将会对购房者的利益造成极大的损害，同时也阻碍了房地产业的市场发展进程。因此深入分析研究房地产交易中存在的风险，并提出有效的防范对策，为购房者的利益提供保障，具有现实意义。
一、房地产交易特点、交易规则
（一）交易特点
所谓房地产交易，指的是将房地产的所有权、土地使用权和其他相关权益进行转让。房地产开发企业和房地产中介公司，都承担着房地产的交易任务。交易平台的多样化是房地产交易活动中最突出的特点。房地产交易是一项庞大的活动，需要大量的交易资金，需要签订繁杂的交易手续，在市场因素的影响下，无法短期内完成交易活动。随着我国颁布实施了《城市房地产管理法》，明确了房地产交易的基本特点；要求交易主体应具备平等的民事权，负责有关的民事义务；交易双方就房地产交易规定进行商讨确定；房地产交易必须满足有关法规的要求。要想保证房地产交易活动的顺利完成，就必须及时找出房地产交易中存在的风险，制定有效的措施加以防范。
（二）交易规则
房地产交易过程中，应考虑好以下几项规则：一是房产权和地产权同时交易规则；房地产转让、抵押过程中，将房屋所有权及其土地使用权一同转让、抵押。房产权和地产权是紧密相连的，同一房地产的房屋所有权及土地使用权只能由同一主体同时享有。这样，房地产交易才真正具备公平性、安全性。二是房地产成交价格申报；房地产权利人在房地产的转让过程中，必须及时向上级政府部门具体申报房地产成交价，禁止有瞒报或者申报不实的行为。总体而言，房地产交易中应按相关法规缴纳所有税费，当事人必须真实申报成交价格，为计算税费提供有力依据。若当事人申报价格不实，那么国家将依法委托有关部门评估，在评估价格基础上计算税费。三是房地产转让、抵押当事者应按相关法规办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事者应按相关法规办理租赁登记备案。我国相关法律中这样规定：房地产转让和抵押时若没有办理相关的权属登记，那么该转让、抵押不成立。
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二、房地产交易中存在的风险
（一）房地产交易合同无效
房地产交易过程中，如果存在卖方主体缺乏合理性、转让不合法、侵犯购房者的购买权等问题，都将削弱交易活动的有效性。若双方签订的合同一开始就没有任何效力，那么由此带来的不确定性将严重影响到双方各自利益，如当房价猛涨时，房地产卖方可能会反悔；当房价下降时，购房者会有退房的念头。
（二）缺乏完善的诚信评价机制
由于目前我房地产业实施的社会诚信评价管理体系还不够完善，没有一套系统的评估方法，导致结果的独立性、公正性得不到社会的大力支持；诚信管理无法紧跟现代市场的发展，给各项规定的完善造成了一定的阻碍。
（三）开发商存在欺诈的可能
随着经济社会的快速发展，进一步加大了房地产建筑的投资力度，为此，带动了房地产业的发展进程。而在经济利益的诱惑下，房地产建筑市场中出现了一大批资质低下的开发商，实际开发中没有清晰标准的要求，为了获取更高的经济利益，使用一些非法的手段参与投标，忽视了城市建设工作，只注重对房地产的改造建设，致使城市绿地和公共生活空间被大面积占用，严重影响了城市全面发展。有的开发商出于自身经济利益的考虑，在房地产建设中经常使用质量差的材料，安全问题严重，如楼基不够稳定、墙体发生下降等，对民众的居住安全带来了极大的隐患。同时，房地产销售中还存在诸多的欺诈行为，比如发放虚假的广告或者与实际不符的人住条款等欺诈行为。
（四）房地产中介公司存在欺诈的可能
房地产中介公司主要负责房地产的评估销售工作，或者负责有关于房地产的所有活动。当前，仍有一部分中介公司为了提商自身的利润水平，根据购房人不了解房地产相关法律法规等政策情况，对其实施欺诈行为，最终引起购房人的经济损失。通常情况下，房地产中介公司的欺诈行为体现于缺乏经营执照、经营不合法、权力以外的经营等。
三、风险防范对策
（一）规避房地产交易合同风险
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只有以相关法律法规为依据签订的房地产交易合同才具备法律效力，房地产权属过户登记在合同的物权行为范围内，不会影响到合同关系的确立。购房者在合同签订过程中，应充分考虑由政府部门制定的规范文本，认真分析签订的各项条款，确保文字的清晰表达，并充分了解条款内容；合同签订中，必须划分双方的权利义务和双方违约合同规定所负的责任，比如交房时间逾期、达不到合同中质量要求等，防止日后发生不必要的纠纷；及时了解交易合同的法律特征，如果条件允许可聘请专家或专业律师加强合同的审核工作，若对合同某项内容存在疑问，交易双方不能不情愿的签订，切实维护好自身利益。
当前，我国房地产市场还缺乏一套健全的运行机制，加之相关法规比较陈旧，因此房地产交易中经常会发生合同风险问题，而购房者实际承担的风险要大得多。怎样有效防范交易中合同风险的发生，必须根据当前房地产性质、交易双方类型等来具体对待；在购买预售商品房时，必须掌握房源信息，查看商品房的相关证书；在二手房买卖过程中，必须详细核查卖方的实际情况，特别要查看有无抵押、出租等不完整产权情况，保证房地产交易主体的合理性、转让的合法性、购房者的购房权等，发挥合同的法律效力。
（二）构建完善的房地产法制制度
相较于我国其他产业，房地产业在我国的发展时间还不够长，相配套的法律法规有待进一步完善。所以，政府部门应积极发挥自身的主导作用，与市场、企业等建立良好的合作关系，结合市场当前的需求和有关问题，采用传媒监督、听证会等诸多手段构建一套行之有效的房地产法制制度，并严格要求有关部门严格按该制度办事，凡是发现有违纪违法的房地产开发企业，必须予以严厉的惩处，切实保证制度功能作用的全面发挥。
（三）强化房地产市场信息体系的建设力度
现阶段，加快构建房地产市场信息体系，切实增强房地产在市场中发展的监测力度。房地产监管机关应与有关部门保持良好的信息沟通，并将各有关信息集中整合，定期向社会公众公布土地供应、住房价格增减等信息，采用科学合理的手段引导正确的舆论方向，加强政策实施的透明化，以促进房地产市场的稳定发展。
（四）提高风险防范意识，强化交易人员的综合素质
树立良好的风险防范意识能将风险抵制在萌芽之中，提高自身的风险防范能力，对房地产业的长远发展具有重要的推动作用。所以培养全员的风险防范意识及综合素质，已经成为了现代房地产业的核心任务之一。相关管理者应结合之前的风险案例，对实际存在的问题进行深入分析，加强全员间的交流，同时积极了解和掌握同行丰富的风险防范经验，切实保证全员的综合素质水平，从而为企业的健康发展奠定坚实的基础。
（五）树立诚信理念
强化诚信道德建设力度，落实诚信为本的基本原则，通过新闻媒体加大宣传和监督力度。政府部门及有关管理者应清楚认识到自己的职责权限，做好房地产开发商和房地产中介公司的培训活动，尤其要加强培训其思想道德素质及诚信理念，促进有关人员的思想价值观，在交易中以诚信为首，保证房地产交易率。如果开发商、销售商、中介公司经营中存在与诚信意识背道而驰的行为，那么，政府及有P管理者必须第一时间给予严厉的处罚，促使其对问题及时整改，若再有该问题发生，应终身禁止其接触与房地产有关的事项，切实保障房地产交易顺利安全进行下去。
（六）建立健全房地产安全信息工作体系
房地产相关法律法规范文6
关键词：房地产市场；经纪行为；问题对策
房地产经纪行为主要的业务行为包括向想要进行房地产转让、开发、租赁、抵押等经济活动的客户或当事人进行有偿提供介绍、的营业行为。房地产经纪行为主要与房地产的开发有关，对交易主体之间的紧密联系有很大的积极作用，可以很好地活跃整个房产市场，促进房地产行业积极发展。目前，我国的房地产经纪行为存在着一定的问题，如何解决这些问题，带动房地产行业良性发展，是房地产经纪行为要面临的主要问题。
一、房地产经纪行为及存在的主要问题
（一）房地产经纪行为的主要概况
房地产经纪行为主要指的是，在经济活动当中，房地产经纪为相对应的委托人提供详细的房地产信息的商业行为。房地产市场目前处在不断发展和细化的过程中，对应的房地产经纪行业也在不断发展，并且表现出了一些主要特点。第一，房地产经纪行为具有丰富多样的形式内容；第二，房地产经纪行为具有经济性和报酬性，在房产的市场流通中收取一定佣金；第三，房地产经纪一般不进行直接的经营，只提供相对应的服务；第四，经纪行为有一定的不连贯性和非连续性。
房地产市场目前处于深度发展之中，这样的大发展环境会让房地产市场进行进一步的细分，要求整个市场变得更有效率，以达到房产资源的合理有效配置，降低整个行业的成本。房地产经纪行为从整个房地产市场细分出来，形成一个自己独立存在的市场，体现了房产市场的大环境的具体需要。
（二）房地产市场存在的一些主要问题
第一，房地产经纪行业相关法律法规不健全，政府部门监管不到位。房地产经纪行业目前缺乏相对完善的法律和法规。虽然《合同法》及《城市房地产管理法》对于房地产经纪的权责义务、法律地位、收取报酬等方面做了一些原则上的规定，但都没有详细规定房地产经纪的具体活动。一些城市虽然对于整个房地产经纪行业颁布了相关的规章制度，但总体来说没有形成完善体系，相关规定的针对性不够明显，缺乏一定的操作性，很多问题没有被囊括进去。
相关的政府管理部门对于房地产经纪行业缺乏强有力的监管。在行业监管方面，很多管理部门职责分工不够明确，各部门之间的协调不够顺畅，监管工作因此缺乏统一性。由于政府部门相关法律法规的滞后和不协调，很多部门的监管工作存在一定空白，使得监管部门不能很好地对违法行为进行依法监督，在一定层面上助长了市场的不正之风。
第二，一些经纪机构信誉度较差。最近几年，房地产经纪行业的投诉情况屡见不鲜，这与很多经纪行业机构的不完善有很大关系。有的经纪机构没有办理相应的资质证明；有的经纪人没有较好的职业素养和道德素质，对于客户多收佣金、赚差价。这些不规范行为的存在，给经纪工作造成了不良影响，对于整个经纪行业也有着很大程度的阻碍。
第三，一些经纪机构规模偏小、实力偏弱。房地产经纪行业的风险相对来说较小，不需要高昂的投资成本，因此很多经纪机构店面很小，实力也不是很强，经纪行业也成为了很多人的第一选择。与大型的房地产开发企业相比较，房地产经纪行业无论是自身规模还是行业整体规模，都是相差甚远。房地产经纪机构的规模不够大，销售能力也很有限，因此，很多房地产投资商不愿意将房产项目交给经纪机构代为处理。在某市的一次房地产经纪行业调查中，全市共有80多家房地产经纪机构，其中注册资本在10万元上下的有90%，注册资本50万元以上的则仅为10%左右。在这些经纪机构中，很多都是一个负责人带着几个业务员进行操作。资本是经济发展的一个重要基础，没有强大的资金资本作为后盾，经纪机构在面对大型的房产项目时只会束手无策，看着好的机会溜走。
二、房地产经纪行为主要问题的对策
（一）建立健全的法律法规及监管制度
建立健全的法律法规对于房地产经纪行业来说，是进行管理的一个重要基础和基本前提。政府部门及相关法律部门要进一步完善适用于房地产经纪行业的配套政策，用健全的法律体系去严格规范经纪行业自身的行业行为，促进房地产市场的健康发展和良性循环。相关的法律法规要全面规定房地产经纪行业的行为和日常运作，法规内容要对整个经纪行业进行全面覆盖，让经纪行业的每一个行为细节都能做到有法可依、有章可循。
在完善了相关经纪行业的的法律法规基础之上，相关监管部门要懂得合理运用法律政策，积极主动地对房地产经纪行业进行严格监管，切实履行自身的监管职能。相关的监管部门要努力实现各职能部门之间地协调合作，进行联合监督，避免出现各个部门分工不明确、监管职能混乱的现象。
表1 某市对房地产经纪行业的记分监管条例示意图
（二）提高房地产经纪行业的自身信誉度
相关部门和房地产经纪行业自身都要努力去规范经纪行为，提高信誉度，完善行业认证和管理。房地产经纪行业应当做到严格取缔非法行业机构及相关从业人员，严格管理相对应的注册工作人员，建立完善的赏罚机制。房地产经纪行业在发展过程中，需要成立自己的行业协会，由行业协会去监督管理对应部门，在某些方面，代替政府部门的监管职能，实现行业的自律和自我管理。只有这样，才能真正推动整个房地产经纪行业向前发展。
（三）努力加大经纪行业的规模化发展力度
在市场经济条件下，规模是企业追求的一个重要目标。房地产经纪行业，只有具备了一定的规模，才会有效降低自身的经营成本，这样才能具备一定的竞争实力。在具备了竞争实力的基础之上，经纪行业才会进一步进行提高和创新。各个房地产经纪机构还应该实现资源共享，分享房源信息，提高行业工作效率，一同将整个市场做大、做好，实现市场的规模效应和有序发展。
结语：
房地产经济目前正在快速发展中，作为贯穿整个房地产经济市场始终的房地产经纪行业，正在逐渐显现自身的重要性，还将积极引导未来的行业发展走向。但房地产经纪行业目前还处在不成熟的发展阶段，需要政府部门和行业自身不断进行监管，发现问题并提出解决对策。这样，才能创建一个规范、有序、健康的房地产经纪市场。
参考文献：
[1]谷莹莹，刘晓丽.浅议当前房地产经纪中介机构存在的问题及对策[J].全国商情（理论研究），2011（15）.
[2]李贵良.我国房地产经纪市场规范化发展研究综述[J].市场论坛，2011（12）.
