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房产的法律法规范文1
摘要：在当前中国经济脱实向虚的现实背景下，探究房地产业的长期发展规律具有重要的理论、现实意义。文章根据样本国家房地产发展的共性特征得出：长期视角下，房地产的发展规律主要取决于GDP增长和置业人群数量的共同作用，两者任一的快速增长都将引致房价指数的常态性快速增长；若两者同为平缓增长或下降，房价指数亦随之同步运动；若发生房价指数单方面大起大落的异步运动情况，便会触发房地产泡沫过程，给经济增长造成严重的负反馈。
关键词：脱实向虚；房地产业；长期发展规律；国际经验
一、引言
城市化进程催生了房地产市场，而房地产业则因其显著的关联效应而成为国民经济的主导与支柱产业，因此研究房地产的长期发展规律及其对于宏观经济的影响具有十分重要的意义。由于房地产业在工业化进程中的重要作用，以及对于一国产业结构的良序互动和经济增长的重要支撑和带动作用，对于房地产发展的规律及其对其他经济部门和总量经济影响的研究一直是国内、外学界关注的重点。择其相关研究文献简要综述如下。国内研究方面。葛扬和眭小燕（2009）综述了房地产泡沫的形成—破灭机制，及其与宏观经济之间的关系。张若雪（2010）在国际比较视角下研究了日本和美国的房地产泡沫，并对中国房地产的供求关系进行了分析。柳德荣（2010）则将住房购买视为长期投资，“通过现金流净现值、溢价率、内部收益率等指标考察地区住房市场，指出北京、上海、深圳三地的住房价格不合理，不同程度存在泡沫”。王春雷和黄素心（2011）则就北京房价的变动趋势及影响因素进行了分析，认为汇改推动了北京房价泡沫的形成。程瑶（2012）在国际比较的视角下研究了地方政府对房地产税收的依赖问题。王学龙和杨文（2012）在国际比较视角下实证分析了中国的土地财政与房地产价格波动的关系，并构建了土地供应限制下的房地产市场均衡模型。程侃和杨斌（2013）在国际比较视角下，通过设计一个新型房价收入比指标，对持久所得、隐性收入与中国房价合理性进行了分析，却认为中国房价仍是合理的，中国人民的房价负担能力被低估。国外研究方面。CatteP等（2004）就房地产价格与经济周期的关系进行了研究，认为房地产上涨期间，通过金融系统带来的财富效应能够刺激消费，引致经济景气。Hott和Monnin（2008）构建租金模型和供求模型，估计了美国、英国和荷兰等国的住房基础价格。IaeovielloM和MinettiR（2008）指出：“在经济向好时，房价上涨的财富效应增加了负债人的借贷能力和净资产，也使得抵押品价值上升，这加速经济周期走强。而房地产和经济景气相互增强最终受制于通胀上行和货币紧缩，使得负债人的资产缩水和债务状况恶化，经济也开始回落。”
E.Leamer（2008）则研究了房地产与多个经济周期的关系，认为：“二战以来美国历次经济衰退的主因是房地产泡沫，地产衰退直接影响住房投资和居民消费。即便房价并无显著下行，但房地产销售的迟缓也足以导致房地产业、建筑业的收缩和财富效应的消退，经济下行乃至衰退也往往难以避免”（转引钟伟和魏伟，2014）。综上所述，目前国内、外相关研究已于国际比较视角下从诸多方面分析了房地产发展与各类经济因素变化之间的关系，分析方法包括定性分析与定量实证，较为全面地涉及了决定房地产发展变化的影响因素，并于一定程度探讨了房地产波动与经济增长之间的关系，这为后续研究奠定了坚实的文献铺垫。然而，深入观察不难发现，当前研究对于房地产的长期发展规律缺乏同时超越地域与短期时限的一般性深入探究与总结，同样对于经济增长的影响分析亦局限于局部地域或相对短期的时间序列。这就为本文的研究提供了问题导向和切入点，即在经济脱实向虚的现实背景下，主要针对房地产业发展的一般特征和长期规律，通过回顾与比较各代表性国家的房地产长期发展实况与共性特征，以期得出关于房地产长期发展机理的规律性总结，从而为我国未来一段时期房地产市场的调整、可能出现的问题以及风险防范提供有益参考。发达国家的房地产进程开始较早，发展较为充分，经历过明显的房地产周期现象，例如美国和日本的房地产市场；而新兴市场国家的房地产进程则开启较晚，发展阶段较低，发展过程未及充分展开，周期现象不太明显，例如韩国、中国的房地产市场。本文从发达国家选取美国和日本，从新兴市场国家选取韩国，作为研究房地产长期发展规律的样本国家，通过查阅样本国家的相关统计数据，进行绘图处理。以下主要围绕样本国家的房地产发展指数与GDP增长、置业人群数量之间的关系展开具体分析与归纳。
二、房地产发展与GDP增长的关系
房地产业是国民经济的重要产业，其发展和关联效应必然带动GDP增长；GDP增长则不仅表征国民收入水平和消费水平的提高，而且表征一国城市化水平和经济发展水平的提高，因此又必然扩大房地产需求，反向带动房地产业发展。因此，两者关联运动的常态几乎呈同步运动，即同时增长或同时下降，且增速或减速大体相当。图1是日本房价指数与GDP增长的运动关联图。如图1所示，1985年“广场协议”之前，日本的房价指数运动与GDP增长运动总体上步调一致，同为缓速增长；然而1985年~1991年，房价增速骤然提高，两者由同步运动转为异步运动，房价指数增速明显快于GDP增速，从而造成房地产泡沫的滋生和扩大；1991年~1995年，两者依然为异步运动，房价指数转而迅速下降，前一阶段积聚的房地产泡沫破灭；1995年之后，两者基本恢复同步运动，不过作为泡沫经济的严重结果，此时的宏观经济陷入长期萧条，GDP增长乏力。美国的房地产周期现象最为明显，房地产泡沫频发，如图2所示，仅1970年~2010年，就已出现过三次房地产周期和泡沫现象，它们分别是：1975年~1978年，第一次房地产泡沫；1983年~1886年，第二次房地产泡沫；2003年~2007年，第三次房地产泡沫。纵观这三次房地产周期和泡沫现象，尽管泡沫的破灭诱因不尽相同，但其产生的诱发因素却都直接源于房价指数增速明显快于GDP增速的异步运动。由于房价指数增速明显快于GDP增速，从而造成房地产泡沫的滋生、扩大和破灭，进而诱发房地产周期性波动。
而在房价指数增速与GDP增速几乎同步运动的阶段，或者GDP增速明显快于房价指数增速的时期，例如1990年~2000年期间，则没有出现明显的房地产泡沫和周期性波动现象。图3是韩国房价指数与GDP增长的关联图。从其房地产发展的历史看，如图3所示，由于汉城奥运会效应，自1986年起，韩国的房价指数运动与GDP增长运动开始呈现异步运动特征，房价指数增速明显快于GDP增速，从而造成房地产泡沫；1990年，此轮房地产泡沫开始破灭，并于1993年结束；1993年~1996年，韩国的房价指数运动与GDP增长运动依然表现为异步运动，但是与房地产泡沫期不同的是，此时的异步运动表现为GDP增速明显快于房价指数增速。1997年，亚洲金融危机爆发，韩国的房价指数和GDP增长同时受到剧烈影响，迅速下降，但自此至目前为止，除了2008年全球金融危机的外部冲击之外，两者基本恢复同步运动的常态。综上，纵观样本国家的房地产发展与GDP增长之关系，根据其房价指数或土地价格指数与GDP增长联动的共同特征，可以得出以下结论：房价指数或土地价格指数与GDP的同步运动是两者关联运动的常态，这是对于房地产发展和GDP增长互相促进的产业结构效应的一般反映，尽管在发达国家有时也会出现GDP增速明显快于房价指数或土地价格指数增速的异步运动情况；若是发生房价指数或土地价格指数增速明显快于GDP增速的异步运动现象，便会诱发明显的房地产泡沫和周期性波动现象。
三、房地产发展与置业人群数量的关系
美国、日本、中国等国家的统计数据表明，20岁~50岁的人群是住房消费主力人群和购房适龄人群，尽管三个国家的发展阶段、模式和文化等都存在明显差异，但这基本符合消费的生命周期理论。因此，我们用20岁~50岁的人群数量代表置业人群的数量。下面重点检验样本国家20岁~50岁置业人群数量跟房价指数的关系，以视两者之间是否存在显著的正相关性。如图4所示，日本的置业人群数量曲线呈现显著的阶段性，其拐点出现在1973年左右，1973年之前为快速增长期，之后为平缓增长期和绝对下降期。1973年之前，日本置业人群数量以基本稳定的速度快速增长，而房价指数也以基本稳定的速度快速增长，且没有发生房产泡沫现象，两者之间表现出显著的正相关性。1973年之后，日本置业人群数量首先转入平缓增长（1973年~1995年），继而平缓下降（1995年以后）；房价指数也随之转入平缓增长期（1973年~1985年），且没有发生房产泡沫现象，此间两者同样表现出显著的正相关性；1985年~1995年，日本置业人群数量平缓增长，而房价指数却大起大落，两者不存在正相关性，房地产市场经历了泡沫过程；1995年之后，日本置业人群数量平缓下降，房价指数亦平缓波动，两者又恢复正相关性。
观察图5，美国的置业人群数量曲线也呈现出阶段性，其拐点出现在1998年左右。拐点之前，置业人群数量为快速增长期，房价指数也随之快速增长，且没有出现显著的房地产泡沫现象，两者呈现明显的正相关性；1998年拐点之后，置业人群数量进入平缓增长期，而房价指数运动先是经历了大起大落的房地产泡沫期（2003年~2009年），继而恢复拐点之前的常态化快速增长，总之，两者之间不具有明显的正相关性。关于拐点之后两者正相关性的打破，房地产泡沫期归因于市场投机因素，2009年之后（房价指数的常态化快速增长）则归因于美国的“再工业化战略”实施所带来的经济复苏。韩国置业人群曲线的拐点出现在1995年左右，如图6所示。拐点之前，置业人群数量为快速增长期，房价指数随之快速增长，除了1986年~1993年的房地产泡沫过程之外，两者基本呈现明显的正相关性；1995年拐点之后，置业人群数量进入平缓增长和回落期，而房价指数运动却呈现出拐点之前的常态化快速增长态势，两者不具有显著的正相关性，这种背离运动主要源于这一时期韩国电子、汽车等新兴产业的崛起而带来的经济快速发展。综上，纵观样本国家房地产发展与置业人群数量的关系，根据其房价指数与20岁~50岁人群数量关联运动的共同特征，得出以下结论：房价指数曲线与置业人群数量曲线的明显正相关是两者关联运动的常态；若发生房价指数运动背离两者正相关性的大起大落现象，便会触发房地产泡沫和周期现象；但是同时存在着在置业人群数量平缓增长或下降阶段上，GDP的快速增长破坏两者联动正相关性的可能，即GDP的快速增长引致房价的快速增长。
四、结论
纵观样本国家的房地产发展历史，通过以上分析可以发现，房地产的发展在根本层面上受到GDP和置业人群数量的综合作用，这些经济因素相互联系，共同决定着房价指数的变化。根据样本国家房地产发展的共同特征，概而言之：当城市化率越过拐点而转入平缓增长阶段后，房价指数运动主要取决于GDP和置业人群数量的变化，两者任一的快速增长都会引致房价指数的快速增长；若发生房价指数单方面大起大落的异步运动情况，便会触发房地产泡沫过程，给经济增长造成严重的负反馈，破坏经济的正常发展进程。从长期看，房地产发展在根本上亦主要取决于GDP和置业人群数量两因素的共同作用，两者任一的快速增长都将引致房价指数的常态性快速增长；若两者同为平缓增长或下降，房价指数则随之同步运动。此为基于国际经验总结的房地产长期发展规律，在当前中国经济脱实向虚的现实背景下，对于调控房地产健康发展具有重要的理论向导意义。
参考文献：
[1]葛扬，眭小燕．房地产泡沫化机理及其影响研究评述[J]．经济学动态，2009，（11）：125-130．
[2]张若雪.房地产泡沫国际比较及中国房地产业发展[J].财经科学，2010，（273）：91-99．
[3]柳德荣．京沪深住房市场泡沫比较研究：基于长期投资的视角[J]．管理世界，2010，（9）：169-170．
[4]王春雷，黄素心．北京房价泡沫变动趋向及影响因素[J]．商业研究，2011，（10）：191-195．
[5]程瑶.地方政府房地产税收依赖的国际比较与借鉴[J].财政研究，2012，（11）：72-76．
[6]王学龙，杨文.中国的土地财政与房地产价格波动———基于国际比较的实证分析[J].经济评论，2012，（4）：88-96．
房产的法律法规范文2
2011年7月4日,最高人民法院审判委员会第1525次会议通过了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(下称《解释三》),并自2011年8月13日起开始实施。该司法解释共19条,涉及亲子鉴定、婚内财产分割、妻子单方面中止妊娠等多个方面的内容,其中,有关房产问题的两条规定所引起的关注与争议最多。《解释三》第7条规定:“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。”第10条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”
媒体和学界对《解释三》有关离婚房产之规定的批评不绝于耳,究其缘由,担忧这两条规定弱化了法律对家庭中的弱者(主要为女方)的保护,进而将扩大男女两性之间在实质上的不平等,可谓是其成为众矢之的主要原因。有论者认为,这种“公婆买房、儿媳没份”的现象违反我国传统的婚姻伦理,破坏了“修齐治平”的家国文化,它势必将严重冲击甚至于摧毁为国人奉行千年之久的婚姻伦理价值。摒弃特殊的国情和传统文化对婚姻家庭关系的影响,违反“筑巢引凤”的生物定律和性别分工的社会定律,一味地推行“谁投资谁受益”现代市场经济的理念,“司法的社会认可程度将会大打折扣,司法的实际功效将无从产生,司法的权威将逐渐损减殆尽”。 还有学者甚至称其为“吹响了‘中国家庭资本主义化的号角’”,认为这样的规定是“以个人主义压倒家庭价值,使得涵养道德、培养善良风俗和民情的家庭细胞,感染上个人理性算计的病毒,父慈子孝传统将烟消云散”。若将这一资本主义的个人财产原则引入中国的婚姻实践,“破坏的就不仅是婚姻,还有人心”。
然而,这些口诛笔伐也引发了人们的思考:《解释三》的改弦更张是否意味着我国的婚姻家庭法对女性和婚姻的立法理念发生了转向?是否真如学者所说,是一个“调拨婚姻家庭关系、败坏人伦亲情”的“离间者”?
二、离婚房产规定的法律述评
《解释三》的进步意义不言而喻。无论是从理论体系的厘清还是在司法实务的操作上,离婚房产规定的立法设计都是进步得,其积极意义体现在以下三个方面:
(一)符合《婚姻法》夫妻财产制的发展趋势
建国以来的《婚姻法》在夫妻财产制的问题上经历了一个从“夫妻一体主义”向“夫妻别体主义”转变的趋势。“一体主义”的财产立法倾向于将婚前和婚后的财产尽量纳入夫妻共有财产。1984年《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第12条规定:“虽属婚前个人财产,但已结婚多年,由双方长期共同使用、经营、管理的,均可视为夫妻共同财产”。1993年《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第6条规定:“一方婚前个人所有的财产,婚后由双方共同使用、经营、管理的,房屋和其他价值较大的生产资料经过8年,贵重的生活资料经过4年,可视为夫妻共同财产。”而“别体主义”的财产立法则会尽可能增加夫妻个人财产的范围。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》一改先前的惯例,明确规定一方的婚前财产不会因为婚姻的延续而转化为共有财产。《解释三》更是将婚后取得的赠与房屋和获得产权的按揭房屋从共同财产的范围中划分出来。可见,我国的法律制度对女性的保护却是越来越全面的,并没有随着财产制的变化而减弱。《解释三》有关离婚房产的法律规定恰符合现代家庭立法从“一体主义”向“别体主义”的发展轨迹,更侧重于对女性的财产独立与人格独立予以双重保障,不仅回应了新时代的性别平等诉求,也实现了立法理念的更新。
(二)符合《物权法》与《合同法》的基础原理
依据“物权性的期待”理论,在物权合意做出后,获得产权前,买受人享有物权期待,此时的债权具有物权的属性。 买受人财产形式从债权到物权的变化都仅围绕其自身为主体而发生,在买受人签订房屋买卖合同到获得房屋产权证期间,插入一个结婚法律行为也不能改变按揭房屋为婚前个人财产的权属界定。在“物权公示原则”下,按揭房产的取得与变更皆以权属登记为依据,缔结婚姻关系不能产生所有权变动的法律效力。
从合同的“相对性”理论出发,仅在买受人和银行之间存在的债权债务关系既无需公示,也没有因婚姻关系的变化而当然地将所欠贷款从个人债务转化成为夫妻共同债务。“婚后以夫妻共同财产还贷,相当于买受人的配偶以默示的方式自愿偿还他人债务,是典型的债务承担行为”。 它只能在双方之间产生债权返还请求权,而不是共有关系。值得注意的是,《解释三》明确规定按揭房屋的首付方必须对另一方婚后还贷的款项及其相应的财产增值给予补偿,此处实为新司法解释的闪光点。
(三)符合民法的基本原则
父母出资为子女购房所形成的是民法上的赠与法律关系。在此问题上,原权利人(出资父母)的意思表示对于财产的移转起决定性的作用。从尊重现实的角度出发,由法律明确规定获赠房产仅登记在出资父母的子女名下,即视为父母做出仅将房屋赠与自己子女而不包括其配偶的意思表示,也是最具有可信性、最接近赠与人真实意思和最符合民法意思自治之基本原则的法律推定。将获赠房屋一概认定为夫妻共有财产很可能导致出资父母用大半生积蓄为子女买房但其子女在离婚时却没分得房子的不幸结果,这将严重违背赠与人的意愿和利益,完全违背民法的意思自治
原则。如此一来,夫妻双方的“财产自治”就被架空,意思自治的民法基本原则也将严重减损。《解释三》有关离婚房产的法律规定正是从民事法律关系的角度出发所做出的修正,明确承认了父母赠送房产的真实意思表示是对自己儿女做出的这一“利己”的事实,使得赠与合同的标的不会因为离婚析产而“改名易主”。 三、离婚房产规定的助推效能
将《解释三》有关离婚房产的法律规定放到更加宽阔的视野中,它将对现存法律体系将产生怎样的影响,对此,我们不妨大胆的预测一下。笔者认为,它的助推效能至少体现在以下三个方面:
(一)诉讼模式的转变和契约精神的弘扬
从事司法实务工作的同仁反映,签订婚前协议的情况悄然增多,极具可能性的一个后果便是,以后离婚诉讼的模式或将有所改变——不仅仅是在法庭上进行博弈,还有签订婚前协议时的较量,其所带来的积极影响中最直接的便是司法成本的节约和诉讼效率的提升。加之,双方当事人于择偶时、结婚时就已经明确了各自的权利义务,那随后一系列的行为也将不再盲目,整个社会活动的成本也将随之降低。另外,在个人财产权利优先原则确立后,当事人对双方财产关系的自我治理将得到增进,进而,社会整体的契约精神也将得到推进。这种重视契约精神的私法理念既是发展市场经济的结果,也会反过来促进市场经济的进一步发展,它对市民社会的形成、私法体系的完善和法治国家的建设都至关重要。
(二)倾向性立法的重视
有学者一言蔽之的指出,对离婚房产问题的争议“实质上可以归结为到底要用夫妻财产共有制还是用夫妻财产分别制来实现男女平等的问题”。 德国、英国、瑞士以及中国台湾等绝大多数的国家和地区所采取的夫妻财产分别制在实际操作上的方法对保护女性、实现两性平等这一立法目标有着异曲同工、殊途同归的效果。在分别财产制下,女性拥有独立的财产权和人格权,其实际上的劣势可以通过规定家庭共同生活费用主要由男方承担、增加离婚扶养费的数额、或者男方对女方做出补偿等等制度来弥补。 毕竟,法律对权利的保护遵循的是其特有的发展规律,即“无财产即无人格”。
(三)婚姻家庭法多元化发展进程的开启
较之于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》有关父母婚后赠房的法律规定,离婚房产的权属界定使得女性从婚姻中得到的利益却不如前,其婚姻投资的热情也有所降减。在女性经济地位普遍提升、社会保障制度日益健全、职业发展限制减少、教育年限不断延长等诸多复杂的社会背景之下,国人的婚恋行为表现出初婚年龄推迟、离婚率攀升、非婚同居悄然增多等现象。婚姻对女性的吸引力降低了,非传统家庭的不断涌现给婚姻家庭法的适用情形提出了新的挑战。新司法解释的规定使得回归家庭与发展事业的选择会导致女性在离婚时将面临截然不同的财产境遇。家庭形态的推陈出新必将促使“婚姻”一统天下时代的结束,而家庭法多元化发展的进程也将随之开启。
房产的法律法规范文3
［关键词］ 政府；公共产品；供给规模；供给效率
［中图分类号］ F061.4 ［文献标识码］ A ［文章编号］1003－3890（2007）07－0010-07
一、 问题的提出
效率是经济学永恒的研究主题之一，对公共产品供给效率的研究贯穿于公共经济学发展的始终。在政府分级的条件下，如何实现公共产品的供给效率一直是困扰经济学研究者的一个难题。作者认为在政府分级的条件下，对公共产品的供给效率的研究须从两个方面进行：首先，判断公共产品的最优供给规模，即在政府分级的条件下，各级政府应该供给的公共产品规模应该是多大；其次，必须研究公共产品供给效率的标准，实现公共产品的低效率供给向高效率供给转变。我国作为一个拥有中央、省、市、县、乡五级政府的国家，在确立了建设社会主义和谐社会的战略目标的前提下，研究由哪一级政府供给教育、医疗等公共产品，并测算我国政府部门供给公共产品的供给效率尤为重要。本文从政府分级条件下公共产品最优供给规模的确定出发，并结合中国实际提出了政府供给公共产品的效率判断模型与分析指标，以期对这一研究课题提供一丝思路。
二、政府分级的理由：分级供给公共产品
早在17世纪中期，古典经济学家就认识到提供公共产品、满足公共需要是政府得以存在的依据。霍布斯在其完成于1651年的《利维坦》一书对国家的论述中，体现了公共产品政府供给的思想。霍布斯认为公共产品的利益和效用是由个人享有，但个人本身难以提供，而只能由政府或集体来提供。{1}休谟在《人性论》中论述只有依靠国家或政府才能够提供桥梁等公共产品时，认为“只有在少数人方面才可能办得到，……这些人就是我们所谓民政长官、国王和他的大臣、我们的长官和宪宰；……这就是政府和社会的起源。”②
但是，公共产品的供给并不是由一级政府就可以完成的。一方面，公共产品是有层次的，按照受益范围不同可以划分为全国性公共产品与地方性公共产品。受益范围仅仅局限于地方政府辖区之内的公共产品，应为地方性公共产品。如果公共产品的受益远远超出了区域性范围，直至能够为国内居民所共同享用（如公共安全的中央控制系统），那么，它就具备了全国性公共产品的特征。按照权利与义务对等的原则，全国性公共产品应有中央政府来供给，地方性公共产品应有地方政府来供给。正如布坎南的观点：“在各级政府中间的经济的或有效的职责划分取决于公共行动溢出效应地理范围的大小。每一种公共性的货物或劳务仅仅对有限的一组人口来说是‘公共性’的。这组人口的范围大小决定了应履行职责的政府单位的‘规模’经济”。③另一方面，从效率的角度来考察，对于地方性公共产品，如果由地方政府来提供则更符合效率原则。对此，施蒂格勒（George Stigler）在《地方政府功能的有理范围》中提出了这两条原则，一是与中央政府相比，地方政府更接近于自己的民众，地方政府更了解它所管辖公民的效用与需求；二是不同地区的居民有权选择自己消费的公共产品的种类和数量。奥茨（Wallace E.Oates）也认为：“让地方政府将一个帕累托有效的产出量提供给他们各自的选民，则总要比中央政府向全体选民提供任何特定的并且一致的产出量有效得多”。④特里西（Richard W.Tresch）从信息传递的角度，认为中央政府远离地方居民，难以完全了解他们的真实需要，因而存在一个“偏好误识”问题，中央政府有可能错误地认识社会偏好，从而错误地把自己的偏好强加于全民头上。不如地方政府更能实现社区福利的最大化。蒂布特（Charles,Tiebout）在《地方支出的纯粹理论》中通过“以足投票”理论论证了，如果允许居民在各地区之间自由流动，那么，个人的自由选择和组合，将形成各地方政府的竞争局面，从而迫使政府的财政决策更好地反映纳税人的偏好，促进全国福利水平的最大化。对此，蒂布特自信地认为，“当这种解决方法可能不完善时，是因为制度刚性，并没有使其失去重要性，该解决方法――是能够得到的最佳方法。”⑤
因此，政府之所以分级不仅是因为各级政府必须实现供给本辖区居民受益的公共产品的政府职能，而且各级政府必须有效地实现其职能。如果一级地方政府不能实现有效供给本地区公共产品的职能，那么这一级地方政府就没有存在的必要性。由此可见，政府存在和分级的理由和根据就在于政府必须有效地供给本地区的公共产品，这是政府存在和分级的惟一理由。
三、 政府分级条件下公共产品最优供给数量的决定
（一）假定
1. 社会只有政府作为公共产品的供给者，非政府机制失灵。市场机制、自愿协商联合机制、合约机制以及民间自愿机制等在公共品供给中普遍存在失灵，市场、第三部门不供给公共产品，只能由政府机制替代。
2. 社会只有单个公共产品供消费者消费。
3. 消费者对公共产品的需求曲线已知。公共产品的需求量与公共产品的价格成反比例关系，公共产品的价格越高，消费者对公共产品的需求量越低；公共产品的价格越低，需求量越大。
4. 消费者支付的税收是其消费公共产品的价格。
（二）模型Ⅰ：单一政府的公共产品最优供给模型
如图1，假定只有惟一的一级政府，社会对公共产品的需求曲线为D，在交易成本为零的情况下，政府收取税金供给公共产品的供给曲线为S。需求曲线D与供给曲线S相交于点E，公共产品的供需均衡。此时，消费者付出P的价格（税金），获得数量为Q的公共产品。需求曲线与供给曲线的交点决定了公共产品的最优供给量，如果产量位于均衡产量Q的右边，那么消费者愿意支付的价格（税金）低于供给价格，换言之，总收益小于总成本，因此要减少公共产品的供给产量；如果产量处于均衡产量Q的左边，那么消费者愿意支付的价格（税金）超过了供给价格，总收益大于总成本，因此要扩大公共产品供给产量。从单一政府的公共产品供需均衡模型可以看出，只要政府可以获取到足以弥补其成本的税收时，公共产品的均衡总会达到。
但是，消费者通过缴纳税收或政府供给的公共产品这一过程中是存在交易成本的，⑥成本是一种资源的耗费，交易成本的存在会使政府供给公共产品的资源减少。如图1所示，当政府供给公共产品的单位交易成本为P″-P时，政府供给公共产品的供给曲线向左移动至S″，因此，在消费者缴纳的税收为P时只能消费到数量为Q″的公共产品，消费者对公共产品的需求得不到满足。但是公共产品在E′点达到均衡，此时消费者多缴纳了税收，但是少消费了公共产品，税收由P上升到P′，公共产品的供给量却由Q下降到了Q′，这也就是在现实生活中人们总是感觉多缴纳了税收却得不到应有的公共产品的原因之一。在公共产品的单位交易成本为P″-P时，消费者要想得到Q数量的公共产品，一种方法是必须多缴纳税金以弥补政府供给公共产品的交易成本所带来的资源耗费，必须多缴纳（P″-P）×Q的税金；另一种方法是政府控制成本、降低资源的耗费，降低公共产品供给中的交易成本，使公共产品的供给曲线往右移动，比如当把公共产品供给中的单位交易成本减低了（P″-P′）时，供给曲线移动到S′，此时只要缴纳P′的税金就可以获得Q产量的公共产品。
（二）模型Ⅱ：两级政府公共产品最优供给模型
假设条件：（1）上级政府和下级政府都愿意准确地披露自己辖区居民可以从公共产品的供给中获得的效用，而不存在隐瞒或低估其边际效益从而逃避自己应该分担的成本费用的动机；（2）上级政府清楚地了解下级政府的财政收入状况及其辖区居民从公共产品的供给中获得的效用，下级政府也清楚地了解上级政府的财政收入状况及其辖区居民从公共产品的供给中获得的效用；（3）政府作为为其居民供给公共产品的“理性人”存在，不存在其自身的“私利”，因此可以按照其辖区居民对公共产品的需求“捐赠”公共产品。
1. 中央政府与地方政府（省与省以下政府）事权划分模型
如果中央政府和地方政府都按照本辖区内居民对公共产品的需求来供给公共产品，则公共产品的供给可以达到有效效率的最佳水平。
证明：
假定政府可以征收得用来供给公共产品的税收资源为T，最优的公共产品供给量为G（相当于图1中的公共产品最优供给量Q），两个供给者分别是中央政府和地方政府（省与省级以下政府视为一级政府），于是税收与公共产品的供给数量在两级政府之间的分配可以用埃奇渥斯盒状图来表示。在图2中，盒子的水平长度表示公共产品的最优供给量G，垂直高度表示政府可以征收得用来供给公共产品的税收资源为T，O1为中央政府的原点，O2为地方政府的原点。从O1水平向右测量中央政府供给的公共产品数量G1，垂直向上测量中央政府可以利用的税收资源T1；从O2水平向右测量地方政府供给的公共产品数量G2，垂直向上测量地方政府可以利用的税收资源T2。S1表示中央政府对公共产品的供给曲线，S2表示地方政府供给公共产品的供给曲线。假如中央政府对公共产品的供给曲线用G1=a+bT1表示，地方政府对公共产品的供给曲线用G2=c+dT2表示,其中a，b，c，d为常数项，因此要想取得公共产品的最优供给量则必须使下式成立：
方程组（1）中有T1，T2，G1，G2四个未知数，且有四个线性方程，因此方程组（1）有惟一的解。在图2中惟一的解也就是S1与S2的交点E，此时中央政府利用T1*的税收供给了G1*的公共产品，地方政府利用T2*的税收供给了G2*的公共产品，公共产品的供给达到最优。
2. 省级政府与省以下政府事权划分模型
如果一个国家或地区不是存在两级政府，而是存在三级政府（中央、省、市）时政府间事权应该如何划分才能使公共产品的供给达到最优呢？根据图2的分析，达到公共产品最优供给时，中央政府利用的税收资源为T1*，供给的公共产品数量为G1*，那么省级省以下政府必须利用T2*的税收供给了G2*的公共产品才能使公共产品的供给达到最优。因此，省级政府与市级政府必须合理划分T2*的税收资源，使省级政府与市级政府供给的公共产品总量达到G2*的水平。我们可以将图2中的O2G2*ET2*区域拿出来单独进行分析（见图3）。省级政府和市级政府可以征收得用来供给公共产品的税收资源为T2*，最优的公共产品供给量为G2*，两个供给者分别是省级政府和市级政府，于是税收与公共产品的供给数量在两级政府之间的分配可以用埃奇渥斯盒状图O2G2*E（O3）T2*来表示。盒子的水平长度表示省市级政府对公共产品的最优供给量G2*，垂直高度表示省市级政府可以征收得用来供给公共产品的税收资源为T2*，O2为省级政府的原点，O3为市级政府的原点。从O2水平向右测量中央政府供给的公共产品数量G2，垂直向上测量中央政府可以利用的税收资源T2；从O3水平向右测量地方政府供给的公共产品数量G3，垂直向上测量地方政府可以利用的税收资源T3。S2表示省级政府对公共产品的供给曲线，S3表示市级政府供给公共产品的供给曲线。假如省级政府对公共产品的供给曲线用G2=e+fT2表示，地方政府对公共产品的供给曲线用G3=g+hT3表示,其中e，f，g，h为常数项，因此要想取得公共产品的最优供给量则必须使下式成立：
方程组（2）中有T2，T3，G2，G3四个未知数，且有四个线性方程，因此方程组（2）有惟一的解。在图3中惟一的解也就是S2与S3的交点E′，此时省级政府利用T2*′的税收供给了G2*′的公共产品，地方政府利用T3*的税收供给了G3*的公共产品，公共产品的供给达到最优。
3. 进一步的分析
但是，在现实中三个假设条件并不是严格存在的，当现实条件不能满足我们的假设条件时公共产品的供给达不到最优水平。
（1）只要政府是存在私利的“理性人”，那么当政府层级越多，公共产品的供给缺口越大。当政府是存在个人私利的“理性人”时，而且当上级政府和下级政府都不愿意准确地披露自己辖区居民可以从公共产品的供给中获得的效用，存在因为获得本级预算剩余最大化而隐瞒或低估其边际效益从而逃避自己应该分担的成本费用的动机时，公共产品的供给不足。如图2，当中央政府想获得（T1*-T1′）的预算剩余时，中央政府仅利用T1′的税收资源供给公共产品，公共产品的供给量为G1′。当省级政府想获得（T2*-T2′）的预算剩余时，省级政府仅利用T2′的税收资源供给公共产品，公共产品的供给量为G2′。此时中央政府与省级政府供给公共产品的总量为（G1′+G2′），公共产品供给的缺口为G1′G1″（见图3）。当省级政府想获得（T2*′-T2′）的预算剩余时，中央政府仅利用T2′的税收资源供给公共产品，公共产品的供给量为G2′。当市级政府想获得（T3*′-T3′）的预算剩余时，市级政府仅利用T3′的税收资源供给公共产品，公共产品的供给量为G3′。此时中央政府与省级政府供给公共产品的总量为（G2’+G3′），公共产品供给的缺口为G2′G2″。
（2）只要政府不能清楚地了解本地居民从公共产品的供给中获得的效用，且不知道另外一级政府供给公共产品的水平时，可能会造成公共产品的供给过量且加重居民的税收负担，而且当政府层级越多，公共产品的超额供给越大，税收负担越重。当政府不能清楚地了解本辖区居民从公共产品的供给中获得的效用，且不知道另外一级政府供给公共产品的水平时，认为公共产品的供给越多越好，此时公共产品的供给过多，且造成居民的税收负担过重（见图2）。当中央政府认为供给公共产品的数量为G1″时公共产品的供给达到最优，中央政府必须征收的税收资源为T1″； 当省级政府认为供给公共产品的数量为G2″时公共产品的供给达到最优，省级政府必须征收的税收资源为T2″，政府共超额征收税收2T1′T1″，此时税收负担远远超出公共产品最优供给水平时的税收负担（见如图3）。当省级政府认为供给公共产品的数量为G2″时，公共产品的供给达到最优，省政府必须征收的税收资源为T2″；当市级政府认为供给公共产品的数量为G3″时，公共产品的供给达到最优，市级政府必须征收的税收资源为T3″，政府共超额征收税收2T2′T2″，此时税收负担远远超出公共产品最优供给水平时的税收负担。
四、政府供给公共产品效率的测度方法
（一）DEA方法
假设有五级政府A、B、C、D、E，五级政府均可供给公共产品且供给公共产品产生同等的效用，五级政府供给公共产品的供给成本曲线分别为CA、CB、CC、CD、CF。如图4，当公共产品的供给量为Q1时，政府A供给的成本为CA（Q1）直线交于a点，政府B供给的成本为CB（Q1）直线交于b点，政府A供给的成本为CC（Q1）直线交于c点，政府D供给的成本为CD（Q1）直线交于d点，政府E供给的成本为CD（Q1）直线交于e点。此时，CA（Q1）＜CB（Q1）＜CC（Q1）＜CD（Q1）＜CD（Q1），因此当政府供给同种公共产品且公共产品的效用同样时，此时选择政府A供给此种公共产品成本最低，效率最高。同理，当公共产品的供给量分别为Q2、Q3、Q4、Q5时，分别选择政府B、C、D、E供给公共产品成本最低，效率最高。
虽然在图4中只有五级政府的供给成本曲线，但是在理论分析中可以假定有无数条政府供给成本曲线。这样，公共产品供给可以在任意一个供给量上都可以找到相应的最优一级政府公共产品，使公共产品的供给在效用不变的情况下成本最低。也就是说在图4中可以找到与a点相类似的点，这些点就形成了公共产品政府供给最优成本曲线TC，TC曲线也就是公共产品政府供给成本的包络曲线。在这条曲线上，在连续变化的每一个供给量水平上，都存在着一条与TC线相切的政府供给成本曲线，该成本曲线所代表的政府级次也就是在公共产品供给效用相同时，此级政府供给公共产品的成本最低、效率最高。
因此，在生产同等产量的产品时，可以将不同级次政府供给公共产品的成本进行比较，当政府供给公共产品的供给成本位于TC曲线以上时，说明公共产品的供给成本过高，效率较低。如果政府供给公共产品的成本过高，就需要判断CI与TC的成本差距，要素投入组合的差距，然后以TC为供给效率最高为目标，向效率较高的政府管理者咨询，学习它们提高单位要素投入的产出以及优化生产要素组合的经验，并从自身技术和管理两方面寻找提高效率的措施。比如，学习、借用同行先进的生产技术、高效的资源配置方法、科学的管理来提高自身生产效率。作为政府判断自身供给公共产品效率的工具，DEA测度结果有利于为效率差的政府提供确立理想效率目标的信息，以及实现最优效率目标的途径。
（二）评价效率指标体系
IMD（瑞士洛桑国际管理发展学院）自1989年以来每年出版《世界竞争力年鉴》（WCY），公布世界部分国家或地区（2002年为49个）的竞争力及政府效率的信息和排名。[12]⑦按照IMD的评价体系，政府效率是由公共财政、财政政策、组织机构、企业法规和教育五要素决定的。这些要素又可以细分为若干子要素和84个指标具体考察政府效率水平。测度政府效率的要素、子要素和指标，其主要内容为：
1. 公共财政（硬指标10个、软指标1个）。硬指标包括中央政府预算盈余或赤字等10项，软指标指公共财政管理。
2. 财政政策（硬指标11个、软指标3个）。硬指标涉及税收收入占GDP的百分比等11项内容，软指标包括实际个人税等3项指标。
3. 组织机构（包含3个子要素、5个硬指标和17个软指标）。（1）中央银行子要素含有短期实际利率等4个硬指标，以及中央银行政策等3个软指标。（2）狭义政府效率子要素包括政府决策等10个软指标。（3）公平与安全子要素含有硬指标（严重犯罪）1个及公平等4个软指标。
4. 企业法规（有子要素4个、硬指标1个、软指标23个）。（1）开放度包括海关职权等5个软指标。（2）竞争法规含有1个硬指标（政府补贴）、6个软指标（竞争立法等）。（3）劳动法规涉及失业立法等3个软指标。（4）资本市场法规包含金融机构法规等9个软指标。
5. 教育（硬指标7个、软指标6个）。硬指标包括全部公共教育支出等7项内容，软指标含有教育体系等6项。
IMD首先计算每个政府效率指标的平均值，然后计算每个指标的标准差，根据标准差分别计算84个指标的标准化值（STD）。通过对以上指标、要素的评分及标准化换算，计算政府效率的标准化值，最后以此进行指标和政府效率排序。对正指标，STD值较高的排名在前，对逆指标则进行反向顺序。
测度指标的选择是量化政府效率的前提。测度指标应具有代表性、独立性和可获得性。⑧为了比较客观地反映我国五级政府供给公共产品的效率特性和水平，笔者力求选择的分析指标可以采用国内公开的统计数据，使测度政府效率建立在可以量化的原始数据基础之上。为此，笔者从分析政府投入及其产生的社会经济效果入手，力求通过查阅《中国统计年鉴》、《中国经济年鉴》、《中国环境年鉴》、《中国法律年鉴》等各种出版物寻觅政府投入与收益之间的数量规律。笔者发现近年来我国政府财政支出主要集中在十个领域即文体广播、教育卫生、行政管理、基本建设、农林水利气象、企业改造挖潜、公检法、城市维护、政策性补贴、抚恤社会福利和社会保障、科技。这些领域是我国省级政府履行职能的主要范围,也是体现政府效率水平的重要方面。笔者从中精心寻找那些主要由财政支出引起的、有完整统计数据的、反映政府供给公共产品的效果（即政府收益或政府产出）的主要指标（共35个），然后，根据公共经济学、统计学、公共管理学等学科原理，结合我国政府实际构建了一个由指标因素、子因素和指标构成的测度省级地方政府效率的完整指标体系。参照IMD以国家竞争力为基础的测度政府效率指标体系，构建了测度政府供给公共产品的效率指标体系（见表1）。
五、小结及政策建议
1. 交易成本的存在会降低公共产品的供给水平，造成效率损失，因此必须降低公共产品供给过程中发生的交易费用。
2. 政府层级越多，政府间的博弈成本越高，越难实现公共产品的最优供给量，造成公共产品供给的效率损失越大，因此，在获得居民对公共产品偏好信息相同的条件下，应该尽可能减少政府层级。
3. 在建立分税制财政体制的过程中，为防止政府为获得预算剩余而减少公共产品的供给，应当合理划分各级政府的事权，并通过法律形式加以保障。
4. 在各级政府间划分税收的过程中，必须确定一个最优的税负水平，并在政府间合理进行划分，严格限定政府的征税权力，防止政府在信息不对称的条件下，作为公共产品超额供给的副产品加重居民税收负担。
5. 政府供给公共产品的效率可以测度，理论上可以通过政府供给公共产品的成本包络线来进行分析；实践中可以通过选取指标通过对指标的分析，对公共产品的供给效率进行测度。对公共产品供给效率不高的政府可以对公共产品的供给权进行重新划分，或者促使效率不高的政府向效率较高的政府学习，促使其降低成本、提高效率。
注释：
①霍布斯：《利维坦》，商务印书馆，1985年9月，第132页。
②休谟：《人性论》，商务印书馆，1983年，第577-579页。
③詹姆斯・M・布坎南：《公共财政》，赵锡军等译，中国财政经济出版社，1991年版，第437-438页。
④平新乔：《财政原理与比较财政制度》，上海三联书店，1995年4月新1版，第342页。
⑤费雪（Ronald C.Fisher）：《州和地方财政学》，中国人民大学出版社，2000年版，第98页。
⑥王磊，刘希勤：交易费用、政府边界与财政体制改革，《中央财经大学学报》，2006年第2期。
⑦瑞士国际管理发展学院编著，姚俊梅译：《IMD世界竞争力年鉴》，2002年版，中国财政经济出版社。
⑧北京师大经济与资源管理研究所：《2003中国市场经济发展报告》，中国对外经济贸易出版社，2003年版，第199页。
［参考文献］
［1］Robert. T. Golembiewski. Public Administration as Developing Discipline, P178. New York: Marcel Dekker, 1997.
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［3］刘宇飞.当代西方财政学［M］.北京：北京大学出版社，2000.
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［5］瑞士国际管理发展学院编著.IMD世界竞争力年鉴［R］.姚俊梅译.北京：中国财政经济出版社，2002.
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［8］樊丽明.公共品供给机制:作用边界变迁及影响因素［J］.当代经济科学，2006，（1）.
［9］王磊，刘希勤.交易费用、政府边界与财政体制改革［J］.中央财经大学学报，2006，（2）.
［10］唐任伍.政府效率的特殊性及其测度指标的选择［J］.北京师范大学学报（社科版），2004，（2）.
［11］王覃刚.中国政府主导型制度变迁的逻辑及障碍分析［J］.山西财经大学学报，2005，（3）.
房产的法律法规范文4
一、物权法中“住改商”的规定及给工商部门行政许可带来的风险
将住宅改为商业用房会带来很多弊端和危害性，如干扰业主的正常生活、引发社会矛盾、造成小区公共设施使用紧张、产生安全隐患、破坏城市规划等。鉴于住宅改为商业用房带来的弊端和危害性，国家原来采取禁止的形式规定住宅不能改为商业用房，工商部门在企业注册时也明确规定，住宅不能作为企业的经营地址，然而随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快。住宅小区里附带性的商业需求也越来越多，同时，很多企业为了节省经营成本，更乐于租赁住宅用于经营使用。在各种综合因素推动下，“住改商”逐渐成为我国社会生活中的一种普遍现象，再对“住改商”做禁止性规定已经不适应社会的需求，因此《物权法》从保护权利人自由处分和尊重他人合法权益的角度出发，为“住改商”开了一道口子，该法第77条规定：“业主不得违反法律法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当有利害关系人的业主同意。”
这条规定可视为对“住改商”的一个解禁，势必会给工商部门在进行企业注册登记时带来很大的影响和风险，主要表现在以下两个方面：1、若注册人员不与时俱进，思想陈旧，对法律法规知识更新不及时，还是按照经验办事，对当事人按照规定取得其他有利害关系业主同意的住宅作为经营地址不予注册登记，这样申请注册人就可以工商部门行政许可不作为为由提请行政诉讼，工商部门承担败诉的风险。2、工商注册人员因为对该条规定存在理解偏差。过度放宽对“住改商”的条件，这样就使得与该住房有利害关系的第三人向法院提讼，状告工商部门乱许可，要求撤销工商部门的许可，工商部门同样存在败诉的风险。
二、工商部门对物权法“住改商”规定带来风险的应对措施
针对以上两个存在的风险，工商部门应当采取各项措施，防止职权的错位和越位，防止“住改商”规定给工商部门带来的风险。
首先，从事注册登记的人员应当克服经验主义和教条主义的做法，加强对《物权法》的学习，与时俱进，更新观念，做好实施前的各项准备工作，做好普法宣传工作。
其次，正确理解《物权法》第77条的立法本意。《物权法》对于“住改商”的解禁不是全面的放开，而是有条件的解禁：第一，现行法律、法规以及管理规约并无一概否定禁止“住改商”。因此注册人员首先必须搞清哪些法律、法规对“住改商”是有限制的。《环境污染噪声防治法》、《大气污染防治法》、《民用爆炸物品管理条例》、《化学危险品安全管理条例》、《互联网上网服务营业场所管理条例》、《娱乐场所管理条例》等，便对“住改商”设置了禁止性规定，当注册人员碰到这些情形时，应当排除上述“住改商”的可能性：这里所说的“法律、法规”应作广义理解，即应当视为包括法律、行政法规、规章以及地方性的法规和规章以及一些规范性文件。当然，这些规定成为“住改商”禁止性条件的前提必须是不违反上位法。同时，还应当考虑经营者“住改商”行为是否符合商品房建筑规划，如果经营者在“住改商”中拆改承重墙，或者未经规划行政主管部门批准。搭建建筑物、构筑物。或者擅自改变住宅外立面和在非承重外墙上另开门窗，损害业主利益或侵占业主的共有财产，工商部门就应当查处。第二，“住改商”应当取得有利害关系的业主的同意。有利害关系的业主是一个动态的概念，对此的认定带有主观性，不同的人的认定是不同的，如何将这种认定最大可能的客观化，是工商部门的工作人员最应该把握的问题。本人认为，主要从《物权法》的相邻权规定，看“住改商”是否已经实际损害相邻权或者给其他业主的相邻权造成损害，如是否影响到其他业主的用水、排水、通行、通风、采光、日照，是否存在因为经营者弃置固体废物、排放大气污染物、水污染物、噪声、光电磁波辐射等有害物资给其他业主带来财产或者人身安全上的损害或者损害的危险，如果存在上述情况的，则可认定其他业主为有利害关系的业主。至于征得有利害关系业主同意的方式，可以参照合同法的规定，工商部门在进行注册登记时只要经营者能够提供相关的证据能够证明有利害关系的业主同意这一事实就行，而无须要求书面同意还是口头同意。当然从避免行政许可风险角度出发，最好要求当事人提供书面同意的证据。根据《物权法》第78条规定，业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力，“住改商”的经营者能够避开有利害关系的业主而直接与业主委员会签订协议，由业主委员会同意其“住改商”，工商部门对于这种情形，则要抱着谨慎的态度，防止经营者利用此来侵害有利害关系的业主的合法权益，
房产的法律法规范文5
【关键词】物权法 抵押登记 不动产 登记制度
一、典型案例及其基本情况
2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局为抵押人河南宏兴建材经营有限公司和抵押权人中国银行某市分行办理了180万元的动产抵押登记书，其中抵押物一栏填写为“钢瓦、槽钢、角钢”等建材。事实上，这批钢结构建材在办理抵押登记时，已建成为钢结构厂房。后因该贷款到期无法偿还本息，抵押权人将抵押人诉至该市人民法院，人民法院于2008年6月30日到该市工商行政管理局查阅并复制了该动产抵押登记案卷资料，目前此案仍在审理中。
二、案例引发的关于抵押登记的争论
本案中，关于债权与债务的关系已无异议，争论的焦点在于抵押登记的效力问题，即抵押权人是否有权对作为抵押物的钢结构建材进行处置。
1、认为抵押登记有效的理由
一方认为，根据《担保法》、《物权法》和国家工商行政管理总局《动产抵押登记办法》的有关规定，工商行政管理部门可以办理企业、个体工商户、农业生产者以“生产设备、原材料、半成品、产品”抵押的动产抵押登记。同时，《物权法》对动产抵押实行“登记对抗主义”，第一百八十八条规定：“以本法第一百八十条第一款第四、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人”。另外，《物权法》第一百八十九条规定：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。依照第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。
本案中，动产抵押登记书中抵押物分别填写为钢瓦、槽钢、角钢等建材，属于《物权法》中规定的“生产设备、原材料、半成品、产品”范畴，按照《动产抵押登记办法》规定，某市工商管理局有权办理这些形态动产的抵押登记，因此，抵押登记有效。
2、认为抵押登记无效的理由
另一方认为，按照民法的划分，动产与不动产的划分是以物是否能移动并且是否因移动而损坏其价值作为标准的。按照这一标准，钢结构厂房是一种由钢材等组成的特殊建筑物或地上定着物，不能移动或者若移动则损害其价值或用途，因此，钢结构厂房在性质上属于不动产。
根据《物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，对不动产抵押担保物权的设定实行“登记生效主义”。又据《物权法》第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”和第二百四十六条“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”之规定，《物权法》对不动产抵押登记有明确要求。
本案中，用于抵押登记的钢结构建材在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构，应该视同钢结构厂房。但是，目前无论是法律、行政法规，还是地方性法规，均未建立不动产“统一登记制度”，未明确统一登记的范围、登记机构和登记办法。因此，某市工商行政管理局无权为已经组建成了钢结构厂房的钢瓦、槽钢、角钢等材料办理抵押登记，抵押登记无效。
三、关于我国现有不动产登记及抵押登记制度的分析
1、关于动产、不动产，相关法律法规已有明确区分
《担保法》第九十二条规定“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。”另外，民法对动产、不动产的区分也有说明，即不动产是指不能移动或移动就会损害其价值的物，不动产主要指土地及土地上的定着物；动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构厂房，属于“土地以及房屋、林木等地上定着物”，属于“不动产”范畴，办理抵押贷款时不应办理《动产抵押登记书》，而应办理《不动产抵押登记书》。
2、《物权法》明确规定不动产抵押需要办理抵押登记
财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。根据《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，按照《物权法》第一百八十条第一款第一项所列“建筑物和其他土地附着物”等财产抵押时，需要办理抵押登记。
3、目前不动产登记实际上依照原有法律法规办理
现有的不动产主要包括地产、房产以及林产、水面、滩涂、道路等。由于《物权法》颁布后，并没有法律和行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定，地方性法规也无相关规定，所以，目前房产、地产等不动产的登记和抵押登记，实际上仍依照《担保法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、《土地管理法》、《房地产管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》相关规定等办理。另外，部分地区制定了《森林资源资产抵押登记办法》等地方性法规，以对特定的不动产抵押登记作出规定。
4、《物权法》与《担保法》等法规冲突，导致原法律法规关于不动产登记和抵押登记的法律效力存在争议
《物权法》颁布后，其第一百七十八条规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”，其第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度”。根据“新法优于旧法”原则，由于《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》及地方性法规关于登记和抵押登记的规定与《物权法》关于不动产统一登记制度的规定产生冲突，自2007年10月1日《物权法》生效时，这些法律法规关于抵押登记和抵押登记的条文，以及按照这些法律法规办理的新的登记和抵押登记，已面临是否仍具有法律效力的争议。另外，原有法律法规未能覆盖的其他不动产，如本案
中涉及的钢结构厂房，面临登记和抵押登记无法可依的境地。
四、解决争端的相关建议
1、最高人民法院应作出司法解释
最高人民法院应及时对《物权法》中关于不动产登记的条文作出司法解释，承认目前依照原有法律法规办理的不动产登记的法律效力，保证不动产登记有法可依。在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，各地地方性法规未依照《物权法》有关规定作出规定的，应当按照原《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等法律法规对不动产的登记规定办理，其效力受法律保护。
2、尽快建立统一的不动产登记法
我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则较为散乱而且与《物权法》相冲突，所以，可根据《物权法》、《担保法》的有关规定，参考《动产抵押登记办法》，制定一部统一的不动产登记法。同时，应尽快对“不动产的范围”、“不能进行抵押的不动产范围”、“需要进行登记和抵押登记的不动产范围”作出规定。如“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物”；“抵押的不动产应属于可以抵押的财产范围，法律、行政法规规定不得抵押的不动产不能进行抵押”；“企业、个体工商户、农业生产经营者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定着物抵押的，应当向抵押人住所地的不动产抵押登记机关办理登记。”
3、设立统一的不动产登记机关
我国不动产登记机关分散，各种不动产的登记所属的机关不同，导致不动产登记不统一，从而引起不动产物权登记法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展，因此，必须设立统一的不动产登记机关。由于各行政管理部门的局限性，可由县级以上人民法院（也可法定其他机关或设立新的机关）担任不动产登记机关，并强化其服务社会主义市场经济体制下不动产市场交易的司法功能。除指定的统一登记机关外，原有的不动产登记机关，如地方土地管理部门、房产管理部门、林业管理部门、工商行政管理部门不再承担不动产登记和抵押登记职能。
4、应用统一的不动产登记办法
以往由于不动产登记基本制度不统一、登记办法也不统一，从而不利于保护当事人权利。因此，应统一登记的办法，以科学、高效的登记程序规范当事人登记行为和登记机关的职务活动。其中，对登记和抵押等的不动产范围、应当提交的文件、《不动产抵押登记书》应当载明的内容、《不动产抵押登记书》设立日期、不动产抵押登记的效力、不动产抵押合同变更和《不动产抵押登记书》内容变更办法、办理注销登记的办法、社会查阅不动产抵押登记证书的办法等，要作出明确具体的规定，避免可能出现的登记失误、效力争议和欺诈行为。
5、制发统一的不动产权属证书
当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担、加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执。且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。故我国应当实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。
【参考文献】
[1] 中华人民共和国物权法[EB/OL].国家法规数据库.http：//省略.
[2] 中华人民共和国担保法[EB/OL].国家法规数据库.http：//省略.
房产的法律法规范文6
关键词：住房公积金；贷款；风险；防范
中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-000-01
前言
由于我国住房公积金制度还处于初级发展阶段，存在着一系列潜在的风险，并且风险处理中心应对机制不太完善，近些年来，我国公积金贷款的规模和范围越来越大，不稳定的风险防范机制对住房公积金贷款制度的稳定发展构成了很大的威胁。为了保证我国住房公积金贷款制度的稳定而有效地运作，就应正视各种风险，并建立有效的风险防范机制。
一、住房公积金贷款的风险及成因
1.政策性风险。政策性风险是指由于国家相关政策的变化而给住房公积金贷款带来的风险。首先，有些地方为了拉动地方房地产消费，公积金管理中心会下达贷款的增长的目标，在这种业绩支撑的形势下，势必会影响贷款发放的质量，增加了不良贷款的发放量。其次，公积金贷款期限一般比较长，最长可达30年。在还款的期限内，国家对房产的政策发生了某种变化，例如限制房地产行业的发展，引起按揭项目停止，房价下降，对个人住房的贷款带来了一定的还款风险。
2.法律风险。法律风险是指贷款合同不能受到法律保护而引起的风险。由于我国现在的住房公积金贷款方面的法律还不太健全，以及国家和地方的政策不配套，使得法律风险成为住房公积金贷款风险中的突出风险。在贷款人无法偿还贷款时，公积金管理中心在处置抵押房产时可能会受到司法、公安等部门的制约；除此之外，由于我国的关于住房公积金法律在对抵押房产进行估价和处置时的操作性不强，难于付诸实践，这就导致了管理中心由于法律原因面临巨大的损失风险。
3.借款人信用风险。信用风险是指由于贷款人由于种种原因无力或者不愿履行借款合同，给双方的利益造成损失。信用风险主要是源于以下三方面的原因：在还款期限内，由于贷款人的经济状况、社会因素或者自身原因引起贷款人还款条件恶化而造成的风险，比如贷款人由于自身所处行业经济状况不佳而使贷款人失业导致的收入下降，无法偿还贷款；由于国家信用信息系统不健全，住房公积金管理中心无法全面了解贷款人的信用状况，一旦贷款人违约而造成的风险；一部分的贷款人信用意识淡薄，在贷款时只想着贷到资金给自己带来的好处，而没有还款的意识，因此在贷到资金后就不去偿还或者在偿还一段时间后，就会有违约的行为发生。
二、现阶段住房公积金管理中心关于贷款风险防范的现状
现阶段我国制定了一系列的关于住房公积金的法律法规，在这些规章制度中规定，住房公积金管理中心是公积金管理的中心，管理中心应委托银行办理住房公积金贷款、结算等业务以及公积金账户的设立、归还等手续。
有些城市的住房公积金管理中心已经在法律法规的约束下，制定出适合自己城市住房公积金的发展模式，比如某城市的住房公积金管理中心制完善了贷款的“三查”制度，建立了严密的风险应对机制，进行全方位的风险管理。
首先，建立严格的贷款审核制度。
其次，建立贷款逾期风险管理制度：对逾期贷款实行分类预警；建立积极有效的逾期贷款催收方法；加大诉讼和执法力度。
最后，加强住房公积金管理中心的内部工作管理。
但是，由于法律法规的限制，就形成了由银行办理贷款，而由住房公积金管理中心承担风险的现状，在操作过程中造就了一些问题：住房公积金管理中心确认贷款资格，贷款审核等工作由银行完成，这就形成了贷款的执行中心—银行不承担风险，因此，不免会担忧银行会不会像对待自己业务那样来对待公积金贷款业务；一些住房公积金管理中心意识到上述风险，开始着手尝试自己管理贷款资产。但是由于管理中心非专业的金融从业人员，风险意识淡薄，在风险的预警和处置方面经验不足。
三、住房公积金贷款风险防范对策
1.建立和完善法律法规。我国现阶段住房公积金的风险一部分原因是由于国家的法律、政策所造成的，降低这种风险的途径是通过建立和完善相关法律法规。比如住房公积金管理中心在处置逾期房产时，司法和公安等部门应给与在规律规定下的配合，并且增强住房公积金法律的实用性。
2.建立完整的个人贷款资料库。住房公积金贷款的期限一般比较长，在贷款的期间，贷款人的社会情况的变化会引起贷款回收的风险。因此，有必要建立贷款人个人信用资料库，将贷款人的工作就业情况，收入情况以及住房公积金变动情况纳入资料库。一旦贷款人的还款能力发生变化，住房公积金管理中心可以通过资料库了解相关情况，及时制定措施，防控风险的发生。
3.严格审批制度。在住房公积金发放之前，要严格对贷款人的贷款资格进行审核，这主要从以下几方面进行：贷款人是否正常缴纳公积金；贷款人的贷款是否属于个人住房的消费；担保措施是否到位；贷款人是否具有还款能力；购房行为是否有效等。此外，要加强审贷的透明度。
4.强化贷款担保。传统的贷款担保方式为抵押和购房综合保险担保方式。因此，强化贷款担保，首先就要继续强化这种传统的担保方式，将抵押房产在贷款期限内存在的风险而有可能造成的损失交给保险公司。其次，借鉴国外模式，发展专业的房地产担保中心。通过上述两种方式，来转移贷款风险。
四、结论
现阶段，人们对改善住房条件需求旺盛，我国的住房公积金贷款处于一个高速发展的时期。在这种情形下，住房公积金管理中心一方面要简化相关贷款手续，提高办事效率，另一方面要对贷款进行严格、有效的管理，降低贷款的风险，减小不良贷款的产生。认识风险，制定出应对措施，完善住房公积金贷款程序，逐步提高风险管理水平，对我国的住房公积金贷款的良性发展具有重要的作用。
参考文献：
[1]吕继承.关于进一步完善住房公积金管理制度的思考[J].红河学院学报，2010（4）.
