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房地产常用法律法规范文1
关键词: 建筑工程 造价控制 风险 对策
由于现代工程项目规模大、建设周期长、技术复杂、参加单位多,在实施过程中,所有影响项目的各种因素都可能发生变化。这些变化会使得原定的计划、方案受到干扰,使原定的目标不能实现。我国的许多工程项目,由于风险造成的损失是触目惊心的,许多工程案例都说明了这一点。
一、建筑工程造价控制的重要性
工程造价控制贯穿于项目建设全过程,对整个工程建设的效益是至关重要的。有效地控制建设工程造价,就要把控制重点转到建设上来,抓住设计这个关键阶段,未雨绸缪,以取得事半功倍的效果。工程造价涉及到国民经济各部门、各行业,涉及社会再生产中的各个环节,也直接关系到人民群众的生活和城镇居民的居住条件,它的作用范围和影响程度都很大。
作为工程造价管理人员在决策阶段,应编制可行性研究报告,并对拟建项目进行经济评价,选择技术上可行的建设方案,并在优化建设方案的基础上,编制高质量的项目投资估算,使其在项目建设中真正起到控制项目总投资的作用。工程造价贯穿于项目建设全过程,对该项目的工程造价有重大影响,特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备的选用等,直接关系到工程造价的高低。直接影响着决策阶段之后建设阶段,工程造价的控制科学与否。
二、建筑工程造价控制的风险分析
工程量风险和价格风险在总价合同中,都由承包商承担,而业主风险相对较小,因此总价合同是承包商风险最大的合同计价方式。在单价合同中,由于工程结算时按照承包商实际完成的合格工程量计算,因此工程量变化的风险由业主承担,而价格风险依然届于承包商。在单价合同中,业主和承包商共同分担风险,这就是目前国际工程中普遍采用单价计价合同的原因。
业主聘请有经验的法律专家和工程顾问起草合同,以便保证高品质的合同,这意味着大量的不利于承包商的赔偿责任的规定条件和业主的反索赔的风险。再加上在困难的合同谈判所涉及的其他承包商的权力,经常受到业主控制,这些业主可以很容易地被牵着鼻子走,自然增加了合同的风险,承包商是很容易轻信业主在妥协合同以外的承诺,签署了不具有法律效力,却不能兑现“君子协定”,关于合同的签署筹备工作的承办商是明显不足,信贷业主及合同严格的公正性缺乏分析,缺乏对合同的识别,对承包合同条款不完整,不完整,不具体,业主的权利缺乏保障,限制性条款和规定的承包商,没有辐射的修改和完善它,不自觉地接受了合同的风险隐患多,并最终导致了施工合同,承包人的损失。合同到期可以在合同缺陷不严的漏洞造成的不必要的风险,带来不必要的损失。
承包商须根据不同的计价方式,确定估价时采用的风险费率。传统定额报价中施工企业要承担报价和计算工程量两方面的风险,清单计价模式下工程量的计算风险由业主来承担。如果结算时出现实际完成的工程量比工程量清单中的相应工程量增加或减少的情况,应该按照投标文件及施工合同分别做出以下处理:因施工单位未按图纸要求施工导致实际完成工程量与清单中的相应工程量不符的,以清单中的工程量为准,超出部分不予认可;因招标时建设单位提供的工程量清单有误,造成实际完成工程量与清单工程量不符的,按照竣工图纸计算,对施工单位按图纸要求施工实际完成的工程量要予以认可。
三、建筑工程造价控制风险的对策
任何人对自己应承担的风险应有准备和对策,应作为计划的一部分。当然不同的人对风险有不同的态度,有不同的对策。风险的处理是风险管理最重要的环节,风险的对策多种多样,但归纳起来只有两种最基本的方法。处理工程风险的一般方法包括:控制风险、转移风险和自留风险。
1.掌握有关的法律法规
为了约束当事人的建设行为,国家颁布了诸多的法律、法规以及规章、制度,而这些法律、法规,又是保护当事人利益的法定根据。工程项目当事人依照法律法规办事,既可避免因自身违规而遭到法律的处罚,又可在自身合法利益受到侵害时,运用法律手段来保护自己,从而有效地依法控制工程风险。掌握市场动态对投资者而言,主要是在正确、足够的市场信息的基础上,对产品市场建设环境作出科学、合理的分析与预测,从而为项目的规模、进度、标准与定位等决策提供可靠依据;对承包商而言,主要是根据建筑市场竞争态势,确定正确的投标策略。从微观上讲,投资者或承包商及时掌握材料、设备、劳动力等要素市场的价格动态、是确定发包项目标底、进行投资控制或确定投标价格,进行成本管理的必要的依据,尤其是对于可调价格合同而言。
2.加强全过程造价控制
工程建设具有周期长、投资大和多次性计价等特点,工程造价控制目标的设置是随着工程项目建设实践的不断深入而分阶段进行的。前期决策和设计阶段是工程造价控制的关键所在。在建设项目投资决策完成后,控制工程造价的关键就在于设计。建设工程全寿命期费用包括一次性完成的工程造价和工程交付使用后的经常性费用,以及该项目使用期满后的报废拆除费用等。设计质量对整个工程建设的效益是至关重要的。在设计过程中,应当严格控制工程造价,保证投资估算、概算和决算的符合性。在全过程的造价控制中,决策阶段的投资估算是项目建设的投资总目标,是建设投资的最高限额目标;设计概算是技术设计和施工图设计的控制目标;施工图预算或工程承包合同价是施工阶段的控制目标。各阶段的控制目标是有机联系的整体,相互制约、相互补充,共同形成工程造价目标控制体系。
工程造价的控制从设计阶段开始,这个阶段监督人员要注意审查设计方案,设计方案如果在控制范围超出投资额,应及时修改,工程监理人员通过实地调查,发现设计过程中可优化应向设计单位建议。在施工阶段成本控制应从每个项目和分项目列表的着手,参照进度进行计划拨款。选择最好的建设速度,严格按计划制定的进度进行, 一旦情况不能按照原定进行时,如在地质水文条件的变化,设备和物资的延迟交付,价格的调整都应详细记录和分析,区分双方的责任。
3.加强工程招、投标管理
对发包人而言,必须编制科学、合理、严密的招标文件和合同条件,这是因为上述文件是对承包商提出约束要求的指导性文件,文件必须前后一致,对工程任务的承包要从技术、商务、法律等角度作出严格的定性和定量的要求;强化投标资格预审,以选取资信好的承包商参与投标;对投标书要进行综合评定,不可只片面追求低报价而忽略工程质量、工期的确保。对承包人而言,则必须深入研究和全面分析招标文件,吃透业主的意图和要求,确定投标策略,以减少合同签订后的风险。推行招投标制是衡量项目法人责任到位的重要标志之一,是规范工程管理、开展公平竞争、实现合理工期和控制工程造价的有效措施。加强招投标管理,保证招投标的公正性和合理性,体现维护招投标双方的合法权益,力求用经济的、法律的手段来规范电力建设市场,防止保护主义和行政干预;加强招投标管理,保证招投标在结构和内容上逐步与国际惯例接轨,以合同为中心,规范合同双方的责任、权利和义务。
4.做好风险分离的工作
风险分离是将各风险单位分离间隔,以避免发生连锁反应或互相牵连。这种处理可以把风险局限在一定的范围内,从而达到减少损失的目的。工程项目风险分离常用于承包工程中的设备采购,如为了尽量减少因汇率波动而导致的汇本风险,承包商可在若干不同的国家采购设备,付款采用多种货币。将一个大的项目分为几个标段,分别发包给几个承包商,而不是将整个项目发包给一个承包商,这样可避免若承包商不能严格履约而导致整个项目建设不利的风险。而在项目施工过程中,承包商对材料进行分隔存放,也是为了避免材料集中于一处时可能同时遭受损失的风险。
任何一个工程项目均有一定范围的风险,只有将风险在项目的参与者之间进行合理的分配,使每个当事人均承担一定的风险责任时,才能调动各方面的积极性和创造性,才能对整个工程项目的风险进行有效的管理和控制,提高工程项目效益。
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房地产常用法律法规范文2
难点一:房价的理性在哪里?
用房价收入比来批评中国的楼市,这在2006年以来就成为房地产领域的一个主要议题。在2009年春天北京社科院戴建中和地产大亨任志强的一场争论中,以房价收入比来判断房价的走势成为辩论的焦点。据北京社科院的估算,北京市住房收入比高达23:1,远远超过国际上6:1的数字,这是普通老百姓远远不能承受的房价。基于明年大量保障房投入市场的乐观预期,戴建中号召人们“一直要坚持到房价理性回归,个人能承受再买房”。
联合国人居中心出版的世界人居报告中曾指出,在对50多个国家的首都城市进行调查后认为,一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍,如达到5倍时,大多数人就会无力购买,市场就会出现问题。发达国家的住房市场,其房价收入比基本上在这个范围内。而中国则高达20倍以上。
但是,地产界业内的一位资深人士在接受《小康》采访时认为,生搬硬套地把西方国家房价收入比的数据搬到中国是不合适的,中国人对住房以及对房地产的消费行为和消费模式都有较大的差异。“在西方,一般都是公民个体或一对夫妻供一所房子,而中国的老百姓则会举全家之力购房。”然而,四个老人一辈子的积蓄,外加夫妻两人未来三十年中大部分收入来买一套住房,这样的消费是否疯狂?在当前的中国,这样的住房消费成为了一种普遍的现象,多年来房价一路狂飙,但我们依然保持了世界上较高的住房自有率。“这也就客观上造成了一种统计上的矛盾:一方面是中国居高不下的房价收入比,另一方面又是高居不下的住房自有率。”
支撑中国高房价的背后有这样一个现象:在北京、上海、广州、深圳等大中城市,许多住着过百万房子的白领,在夜色降临时,悄悄在稍微远离家的地方摆起了地摊,卖什么的都有,只要能增加一些收入。中国房地产行业独立评论家牛刀指出,现在一百万的房子,其使用价值,也就是与经济发展水平和居民购买力所对应的价值,其实只有四五十万,实际价值就更低。但是,中国的白领阶层却偏偏要多付出一倍的价钱才能住得上这个房子。如果经济一直向好,GDP每年保持在两位数以上的增长,尽管压力很大,也许还能够撑下去。如果不是这样,那么他对未来并不乐观。
从供需角度来看,支撑民宅房价的力量源于住房的三种价值,即居住、投资、投机。
当房屋作为投资需求时,决定房价的力量是房屋租金,国际上通常用租售比来表示。所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值。所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值。中国财经传媒人联盟特约观察员时寒冰指出,国际上衡量房产运行良好的租售比一般标准为1:200-1:300。而目前我国的房价远远超出国际警戒线。以北京为例,其租售比基本是在1:500-1:700这个范围之内。不少人所购买的房屋如果用于出租还不足以偿还银行利息,甚至在房屋快报废时还不能收回投资。这说明,房屋也不再具有投资价值。
另一个不争的事实是:过去的几年里,房价一直在疯狂地上涨。时寒冰认为,这主要是房屋的投机价值被投机者利用的缘故,即通过低买高卖房屋来获取价差。
但每年新增的住房供应以及因投资、投机沉淀下来存量房数量惊人,同时政府在加大社会保障性住房的供应。接受采访的专家认为,从长远来看,这些也会成为促成房价理性回归的因素。
难点二:保障房如何覆盖中低收入群体
地产商任志强认为,中国的房地产市场应形成两种格局:地产商给富人们盖房子是天经地义的,市场就得要按供需主导的市场规律来办事,这是铁律,中西没有差异,和道德、伦理无关。而政府则要通过保障房的建设保证经济收入低下群体有房住,不至于流离失所。
业内多数人的看法是,理想的国家住房制度应该是分层次的,国家要做到“两头保”,最上一层是高度商品化的住房市场,最下层的是低端的保障房建设。
然而,在过去的很多年,资金制约成为地方政府解释保障房建设障碍的主要理由。
但中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华质疑:没有房改以前,我们国家穷的要命,那时地方的财政收入比现在少几十倍,却解决了60%的人的公房居住问题。现在财政收入增加了几十倍,反倒一小部分都解决不了?
“在去年以来的宏观经济下滑,中央及地方财政收入放缓的情况下,4万亿投资依然将一大部分投向保障性住房,可见中央的决心”。北京大学房地产研究所所长陈国强指出,这说明国家“保民生”的方针没有变。当然一些地方政府以及房地产中的既得利益集团不断通过偷梁换柱的做法,减少政府的住房保障责任,也把越来越多的人推向了市场。时寒冰提醒这种情况值得警惕,同样的资金,以何种方式投入,效果是截然不同的。
以备受推许的新加坡住房市场为例,只有占住户总数3%的富人由开发商提供住宅,收取很高的土地出让金,入住后收取高额物业税,而对占住户总数80%的中低收入者则提供由政府控制户型和房价的房屋。这就意味着,绝大多数的民众的居住问题都应该划分在政府的责任范围内。
“世界上没有一个国家敢从民众的居住问题中赚取巨额利润,已经出台住房法的国家,几乎无一不强调政府对住房问题负有不可推卸的责任。把住房问题完全交给市场去解决,导致民众遭受掠夺本身就是政府的失职。持续下去,很容易给社会的稳定埋下隐患。”时寒冰认为,以下这样一个住房格局能够较好地解决问题:低收入者,政府提供廉租房(大约20%);中等收入(偏下)者,政府提供廉价经济适用房(大约50%);中等收入(偏上)者,购买限价房(大约10%);高收入者,去市场购买商品房(大约20%)。
政府的份内事儿是提供低端廉租房为主的保障房建设,而高端商品房市场的发达不但有利于中国财富的积累水平,也能为政府提供较高的税收。同时,国家也应当兼顾保障公平和激励竞争的有机结合,对利用纳税人资源建造起来的廉租房,应以保障住房资源的最高效和节约利用为原则,而且一定要完善退出机制。
难点三:小产权该不该转正?
有一个国家的修路方法是,铺好草坪不修路,让人们随意去踩,时间长了,在穿行最便捷的地方人们踩出几条曲曲折折的小路,于是政府就在这些踩出的痕迹上修出最实用的路来。小产权房就是中国房产市场这实用的小路。
要住在远离城市的农村,那里公共设施落后,交通成本较高,并且,购买小产权房难以办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续,潜藏着房屋质量、物业管理、违规拆迁等诸多风险。按理说,这不应当成为理想的选择,但在目前的房地产格局下,这又成为了相当一部分人的现实选择――最主要的理由是便宜。从上世纪90年代中期起,小产权房的历史已经有十余年,这些年,随着商品房价居高不下与新农村建设步伐的加快,小产权房越建越多。
2007年建设部副部长鹿心社指出,截至2007年上半年,全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米,相当于2007年地产销售高峰时期的10年销售量。到现在已达70多亿平方米。而1997-2008年12年间,全国开发商建设的商品住宅竣工面积总共不过69.5亿平方米,销售面积38.55亿平方米;也就是说,小产权房比开发商建设和销售的商品住宅面积还大得多。
北京房协住宅学术委员会委员蔡金水介绍,在北京,小产权房屋的交易量已经达到商品房交易量的两成。北京市规划部门仅在通州就发现了百万平方米“小产权房”,未发现的可能更多。这些“小产权房”比相邻地区的商品房价钱低一半甚至2/3以上。
但小产权房一直未获转正。在深圳传出小产权意欲转正的消息后,国土资源部再次表示坚决查处小产权房。按照国土资源部的说法,“小产权房”是违法建筑。
小产权房虽然不能办大产权,但是通常项目都是合法的,有的是属于旧村改造项目;有的是新农村建设项目;有的是旅游景点配套项目,或是生态园立项等等。总之,都是披着一个“合法”外衣的,否则规划等有关部门不会批准建设,水电市政部门也不能给通水通电。不合法的原因,是他们卖给了城里人。按照我国《土地管理法》规定,如果要在农村集体所有的土地上进行商品房开发建设并出售,必须先经国家征收,转为国有土地,再出让给开发商,开发商向国家交纳土地出让金等税费,最后建房后出售给购房人。
但政府查处小产权房的动机和合理性始终受到质疑:“为什么政府强行低价征用农民的土地,再高价卖给开发商,从中渔利,建成房子高价卖给居民合法;而农民在自己的土地上建房,低价卖给居民,让老百姓得到实惠,反倒不合法了呢?”蔡金水反问。
时寒冰认为目前急需要做的是:第一要尽快给小产权房立法,我们应该看到,在高房价的深圳在政府保障性住宅不能大量供应的情况下,为社会提供小产权房,也能解决一部分民生所需,并能缓解政府保障的滞后。现在的小产权房,只有一个难题,那就是确认交易权。我们现在的商品房其实也不是严格意义上的产权,也只有70年的使用权,我们为什么不能以这种方式给小产权房流通和交易的空间呢?比方说,我们可以给小产权房定为50年或者40年的产权,性质都是一样的。
难点四:如何避免住房的制度性腐败?
在上个世纪“房改”前,公务员一直是我国住房条件较好的群体。1998年“房改”后,虽然国家停止了福利分房,但各种名目的“集资建房”和“单位自建经济适用房”从未停止过。
一名长期在政府部门工作的知情人士告诉记者,说是房改,但依然还是按标准配足了房。“房子建成后,购房者的资历一般会先由办公室安排好,由职务高低、工龄长短进行排序,然后再确定买房资格、买房面积和选房次序。”他透露,这只是普及的方式,还有内部定价开发集资建设的或以象征性租金向领导干部长期提供优质住房,等等。他直言,在这些集资建房和单位自建经济适用房的过程中,机关单位存在着诸多的经济腐败,严重超标建房、以权谋房、暗箱操作多占公房等现象屡见不鲜。
2009年5月1日,《小康》杂志曝光“信阳未查处的官员别墅”:信阳市委市政府的四大班子的“厅级别墅”每套290多平米,“加上阳台,有350平米”。在进一步调查中,官员别墅背后的奇怪的审批和招拍挂、土地、规划等手续以及由政府要害部门一二把手组成的神秘开发商也一一曝光。
2009年6月17日,河南省郑州市政府被中广网曝光,以建经济适用房为名占地建别墅谋取暴利,其中楼中楼是200多平方,别墅是300多平方,建成后总成交额将达1亿以上。
2009年6月22日,武汉市武昌区经济适用房公开摇奖却出现了6连号。一名参与此报道的记者告诉《小康》,“六连号”当事人申请材料均为虚假材料,而据华中师范大学一名数学系博士计算,从5141个号码摇出6个连号,出现这种情况的概率约为千万亿分之一。且产生这一超低概率事件的摇号软件是由相关部门自己开发、使用的,没有经过任何第三方检测。
一名不愿意透露姓名的专家向《小康》记者表示,官员的住房问题,必须纳入公众的视野。
福建省东建筑工程有限公司总经理卢健在接受记者采访时表示,在种种权力优势下,大多数官员早就拥有超过其住房标准的多套房子,在多数百姓沦为“房奴”为房子挣扎的时候,他们已奢靡成风。他向记者举了这么一个例子,某局长在单位分到了两居室,私下把房子在市场上倒换成两个一居室。等调往新单位时,只报一居室,于是按照级别,单位又给他补了两居。房子到手后,便把房子卖了。等再去下一个单位时,故计重施,如此循环。卢健认为,官员住房的规范问题应当引起重视。
事实上,面对中国官员普遍超标的住房状况,各地也下达了不少文件进行规范。例如,河南省《关于厅以上领导干部住房问题的通知》规定,正省级220平方米、副省级190平方米、厅级120平方米。官员购买住房超出控制标准30平方米以内的按实际成本价购买,超过控制标准30平方米以上的部分按市场价购买。
但由于目前尚缺乏官员财产公开制度,公众对官员实际收入并不知情,对官员住房补贴亦无知晓,对官员有几处房产更无法确认,因此,各地规定的规范官员住房文件往往很难得到监督执行。此外,国家尚未建立统一的官员住房规范和监管制度,使各地发生的官员持续发生住房腐败现象也很难得到查处。
北京市华远集团总裁任志强指出,住房最大的腐败在于制度。他表示,因制度的不完整缺陷而给了腐败以合规的保护,让贪污和不合理的占有国家优惠政策和资源成为“合法”的行为。任志强认为,只有坚决地堵住制度性腐败,让除了廉租房之外的各种打着保民生名义而形成腐败的国家财富再分配制度性政策都退出历史的舞台,真正实现市场化和保障性的双轨制,才能让中国的经济和收入分配都进入正常的轨道。
“我都搬来两年了,却一个邻居也没见过。”家住顺义某别墅区里的李女士向记者发出如此感叹。李女士的爱人是一名副厅级干部,她住的别墅区早已倾售一空,但由于主人同时拥有多套房产,住不过来,大多闲着。
事实上,类似李女士家的情况在中国公务员群体中比比皆是,官越大,别墅也就越好。这也已经成为了一个公开的秘密。接受《小康》采访的一些市民认为,政府应当建立有效的官员财产公开制度和官员住房监管制度,只有这样,公众才可能实现监督。
香港中原地产集团董事局主席施永青曾建议内地对这些闲置的房子征收空置税,这一建议得到众多专家支持。中国社科院金融研究所博士尹中立表示,征收空置税的提议切中问题的要害。他认为,空置税可以限制房地产炒作和投机,从而抑制房价,与宏观调控是一致的,而且,还可以杜绝一些腐败。
时寒冰指出,在荷兰,法律规定,如果一套住房空置一年以上,必须在政府的协调下无偿提供这些住房;在瑞典,政府甚至直接将无人居住的住房推倒;在法国的一些城市中,房屋闲置的第一年,业主必须缴纳房款10%的罚金,第二年为12.5%,第三年为15%,以此类推。不仅是欧洲,美国也对闲置房毫不客气。在美国亚特兰大的一些地区,甚至有业主出钱让人租住其房屋,以逃避因房屋闲置而面临的处罚。“如此严厉地对待空置房是为了使有限的住房资源最大限度得到利用。如果现有住房大量闲置,就会使一部分人的居住空间受到挤压。而几乎欧洲所有国家的法律,都把住房视为一项基本的人权,要求政府必须解决住房问题。”大部分专家认为,借鉴西方发达国家的做法,对大量闲置的住房征收惩罚性税收,不仅可以避免资源的浪费,还能杜绝腐败的一些现象。
难点五:难以缓解的物业纠纷
业主和物业两者之间本应该是服务与被服务的关系,可最后却势成水火,这是当前两者关系的真实写照:业主因物业公司费用较高,服务较差,人员素质低下,甚至收了钱不干活,充满怨言和不满;而物业管理公司因为物业费收取困难,有时候干了活却得不到认可,亏本的生意,就不愿再做。
上海某小区公布的物业管理收费为3元/平方米,该物业管理处工作人员接受《小康》记者采访时介绍,他们现在只向住户收取2元/平方米的费用,也只能勉强收到50%左右。他表示,由于小区建成年代较久,房屋出现质量问题较多,以及暂住人口流动性大,许多业主不缴或者迟缴都比较普遍。
此外,许多物业与开发商间的“亲密”关系也都影响着物业费收缴。一些小区物业就是开发商委派的。开发商在售房时承诺的一些事项没有兑现,诸如产权证没办、煤气不通、小区道路未维修等,业主便会把气都撒到物业身上。
哈尔滨市某小区的一名业主告诉记者,办进户手续时他就交了煤气安装费,但煤气至今未通,产权证也没有。找物业,则推说是开发商的问题。而家里的塑钢窗漏气、电表老跳闸,小区卫生又差,自己索性就不交了。
而一些物业公司的人员素质过低,也造成了服务上的滞后和矛盾的产生。北京某小区业主李小姐告诉记者,自己小区里的保安整天一副色迷迷的样子,盯着人看很不舒服,值班上还经常睡觉。为此他们反映过多次,但物业公司均未理会,最后只能炒了这个物业公司。
物业公司也是牢骚满腹:大事、小事都找物业,可一旦哪里做得有纰漏,业主们就拒交物业费。这令众多物业公司很头痛,市场激烈的竞争又使他们十分尴尬。一家物业公司老板接受《小康》采访时表示,收缴率低、亏损厉害是导致纠纷主要原因。他举例:该公司旗下的一个小区,因为噪音问题长年无法解决,业主们则拒绝缴纳物业费。若以小区住宅面积10万平方米的2元/平方米来计算,即便收费率达到100%,费用也才20万。而目前整个物业管理处有60名工作人员,仅工资每月就花近30万,还不包括其他的。“我们只是企业,没有执法权,相关部门没少跑,但就是解决不了,收不到费用,最后只能退出这个小区。”
一名业内资深人士告诉记者,无论物业炒小区、或者业主炒物业,基本离不开管理和费用成本的因素,国家缺乏相关法律法规来协调此类事项是主要的一个因素。他透露,一般物业公司都愿意接手新的住宅小区,原因是房地产开发商在卖房子时,通常要求一次交齐三年的物业费。因此,这三年的物业收入是有保障的,且新房几乎不需要维修的地方,可以说只赚不赔。但三年一过,问题就多了。一般在权衡利弊后,他们都是会选择退出。他表示,这叫三年保鲜,但也有物业公司坚持下去的。此外,一些刁钻的业主也让物业公司颇为棘手,而这些人往往会制造假象,很容易得到其他业主的呼应,使管理难上加难。
房地产常用法律法规范文3
【关键词】证券公司 房屋租赁 法律 实务
房屋租赁合同是最常见的合同之一，但房屋租赁合同稍有不慎，极易引发纠纷。笔者从证券公司营业部（以下简称“营业部”）作为承租人的角色出发，从房屋租赁合同中的每一个条款中来分析可能遇到的法律障碍和实务中的解决方案，以达到尽最大可能排除其中存在的法律障碍，具体分析如下：
一、出租人的主体资格
在营业部签署房屋租赁合同前，应当首先重点审查房屋出租人的主体资格。出租人是否具备出租房屋的主体资格，直接关系到合同的法律效力问题，所以必需予以高度重视。同时，出租人主体资格，主要从以下三方面来审查：
（一）出租人的主体身份
1.出租人为自然人的，营业部应当审查其是否具备完全民事行为能力，可查看其居民身份证或户口簿；
2.出租人系法人或其他组织的，审查其营业执照，看其是否年检并进行必要的工商查询，营业部所审查的原件应当复印留存。
（二）出租人是否享有出租房屋的实体权利
1.出租人为房屋的所有权人：营业部应查看出租人是否与承租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋登记机关查询。
2.房屋产权证有两人以上的，营业部应确认房屋产权证上的其他人是否同意出租房屋，并应当在签署合同前取得其他房屋产权人同意出租的书面材料。
3.委托第三方出租的：房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面材料。
4.房屋转租的：是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明等材料。
（三）出租人的主体名称
出租人系法人或其他组织的，合同中出租人的主体的名称必须完整，并且和营业执照上的名称完全一致，否则很有可能因为主体的不合格而在发生纠纷时遇到不能的尴尬局面。
二、房屋状况
（一）房屋的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致
这点主要是看房屋的产权证，营业部看其用途是住宅用房还是经营性用房。如果合同约定的租赁用途与政府批准的规划用途不一致，须报规划部门批准。特别注意如果房屋用途在房产证上标注是住宅用房时，对于此类住宅用途的房屋建议营业部尽可能不要租赁，原因在于：其一，将住宅用房转为经营用房的审批程序相当麻烦。其二，一旦没有将住宅用途转为经营用房而使用的，公司将会面临法律风险，情节严重的会被相关行政部门处以整改、罚款等行政处罚。根据《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”该法律条款中虽然没有明确违法该条的后果，但是实务中法院在审理承租住宅用途的房屋作为商用的通常被法院认定为违法，并判令解除房屋租赁合同。
如果由于特殊原因营业部确实需要租赁住宅用房用作经营用房的，根据国家工商行政管理总局关于住所（经营场所）登记有关问题的通知（工商企字[2007]236号）中规定“企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交下列材料：一是《住所（经营场所）登记表》；二是住所（经营场所）所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。”
此外，对于承租境外机构、个人购买的房屋作为经营用地的，根据建设部等部门制定的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，该境外机构、个人应当按照外商投资房地产的有关规定，设立外商投资企业，通过外商投资企业开展出租等相关业务。因此营业部在租赁境外机构和个人购买的房屋时要特别审核对方是否具备相应的资质。
（二）房屋的基本情况
营业部在承租房屋时不仅仅是形式上对房产证进行审核，而且尽可能的要实地去考察租赁房屋的情况，核对房屋地址、面积、房屋内的装饰和配套的设施。时间中，由于历史原因等情况会出现有房产证但没有实际的房屋地址、或者有实际地址，但与房产证上的内容有出入、或者房屋结构与房产证有差别等情况，因此有必要在租赁前实地考察房屋的基本情况，避免合同签约后的纠纷。
（三）房屋是否存在禁止出租的情形
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”以及《商品房屋租赁管理办法》第六条：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。”
为了避免上述情形的发生，营业部应当在租赁合同中约定，出租人应当保证租赁的房屋不存在法律禁止出租的情形，否则因为以上条款而产生的一切责任由出租人承担。
（四）营业部承租的房屋存在抵押
租赁的房屋存在抵押要分两种情况进行法律分析，营业部房屋租赁期间房屋出现抵押的情况或者租赁合同签订前租赁的房屋已经存在抵押情况。
1.营业部承租期间出租人抵押房屋的情况。根据《物权法》第190条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第65条对此作了明确规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”因此，营业部在租赁房屋期间即使出租人将房屋抵押给债权人且房屋被法院强制拍卖，也不影响营业部继续在合同租赁期间的租赁使用权。
2.营业部在合同签订前出租人已经设定抵押权的情况。根据《物权法》第190条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第66条规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”由此可知，营业部要承租已经抵押的房屋时，若出租人的房屋被法院拍卖则营业部将面临无法继续承租的尴尬局面，因此，建议营业部慎重考虑承租已经设定抵押的房屋。同时，在房屋租赁合同签署前营业部也应当做尽职调查，如通过去当地的房产交易中心查询房屋的抵押情况。
三、租赁期限条款
（一）最长期限
根据《合同法》第21条规定：“租赁期限不能超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
（二）转租
如果出租人为转租人（俗称二房东）且有权利转租房屋，则租赁期限不得超过房屋产权人与转租人之间剩余的合同租赁期限，超过部分的租赁期限无效。
（三）免租期
营业部应严格仔细审查合同的起租日，同时注意有无在一定期限内免租的约定以及是否有表明装修期内免租的约定。特别是很多营业部由于新设原因，在租赁房屋后必然会有一段时间的装修，可以主动与出租人协商装修期间的免租期，如果没有协商的话默认没有免租期，建议对于租赁期限较长的营业部可以考虑与出租人协商一定的装修免租期，争取营业部的最大利益。
（四）签订书面合同
《合同法》第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。由于营业部签署的房屋租赁合同都大于1年以上，因此应当采取书面形式签订租赁合同。
四、租金与支付方式条款
租金与支付方式条款是房屋租赁合同的重点中的重点，直接影响合同双方的经济利益，因此需要在合同中尽可能的明确。应当关注以下内容：
一是租金是否包含水电费、空调费、物业管理费等。
二是租赁保证金约定是否合理及租赁期满后如何处理（合同中没有专门约定则营业部不需要支付保证金）。
三是支付方式通常为转账支付，因为根据《现金管理暂行条例实施细则》（银发[1988]288号）第6条的规定：“开户单位之间的经济往来，必须通过银行进行转账结算。”
四是支付期限有月付、季付、年付等，合同中应明确约定并确定支付的具体日期或最后日期。
五是如果租赁期限比较长，一定要在租赁合同的支付价款中约定租金的总额，或者约定每年固定涨幅，切不可有租金开口现象的出现，防止出租人肆意增加租金导致租赁合同无法履行下去，对营业部的日常经营带来极大的困扰。
五、交付条款
出租人应当按照租赁合同约定的条件向营业部交付租赁房屋，否则将影响营业部对租赁房屋的合理利用，严重的有可能导致营业部无法对租赁房屋进行利用。因此如有条件，证券公司可以成立专门的交房小组，由工程、采购、法务、财务等专业人员组成。
特别提示一点，在营业部新租房屋时，应当查看承租的房屋是通过消防验收。根据我国《消防法》的规定，消防未经验收或者验收不合格的，不得使用。若租赁房屋在消防验收不合格的情形下签订租赁合同，则违反《消防法》的强制性规定，导致租赁合同无效。
因此建议营业部在租赁合同中可明确约定：出租人办理消防报批的义务。如果由营业部办理，应当明确手续流程。由于过程比较繁琐，审报难度大，所需要资料多，最好找一家消防报审公司。相关内容阐述如下：
（一）消防办理一般流程
有资质的设计单位出图——报消防部门审批（3～15天）——出审核意见——按审核意见修改图纸——重新报审——出同意施工意见——把施工图原件及审校意见复印件报物管公司存档——施工——调试——专业单位检测——出检测报告（2～7天）——报原审核单位验收——现场验收——出合格意见——开业前消防检查——出同意开业意见——开业。
（二）消防报审时应提供的资料
装修平面图及施工图；照明、用电平面图及施工图；装修材料清单，防火材料合格证；装修单位资质证明书等。
六、权利与义务条款
营业部重点关注房屋租赁合同条款的权利、义务是否对等。通常，营业部的权利在承租期内占有、使用房屋。租期届满后，营业部优先继租。营业部的义务按合同规定交付租金，在租期届满时将原房完好返还出租人等。
出租人的权利是监督合理使用房屋，按合同收取租金，在租期届满后收回出租的房屋。其义务是将出租的房屋按合同规定交付承租人使用，并定期对房屋及设施进行检查、维修，保证承租人使用。
七、保险条款
有些强势的出租人如城市中心的高端商务办公大厦，会要求营业部购买保险，在合同中应当明确具体的险种。通常会要求承保盗抢、火灾等，影响到第三方财产和人身安全的险种。如果出租人在合同中未要求增加保险条款，营业部也不必主动提出。
八、修缮条款
在房屋租赁合同中，出租人的主要义务之一就是对租赁物进行维修，在租赁合同中具有极其重要的意义。租赁合同的核心在于出租人提供租赁物的使用、收益权，承租方提供租金，一旦租赁物出现故障必将使得营业部不能正常使用、收益，承租方的合同利益就不能实现。《合同法》第220条明确了将租赁物的维修责任交由出租人承担，同时赋予合同当事人另行协商的权利。
实务中，营业部与出租人协商维修责任时，通常无特殊情况不需要约定由谁来承担维修，法定维修责任由出租人承担。但要约定维修的具体时间，即房屋出现问题后，出租人必须在规定的日期内予以修复，如果不在规定时间内修复的，营业部有权利自行维修且费用由出租人承担。实践中，不少营业部对外签订的租赁合同都缺少维修条款，建议营业部应当在房屋租赁合同中体现出房屋修缮的责任，最大程度减少因房屋维修问题而给经营造成影响的可能。
九、解除条款
房屋租赁合同通常都明确约定了租赁期限，但由于各种原因而提前终止或者解除的屡见不鲜。出租人在签订房屋租赁合同时往往设定对自己有利的条件，以便在出现对自己不利的情况时得以提前解除或者终止合同。常见的如租金上涨过快，出租人按原合同履行将面对租金损失的事实时，出租人会不惜代价寻找借口甚至宁愿通过支付违约金来达到解除合同的目的，以便和第三方签订租金更可观的新合同。实务中作为营业部，要想在租赁期间避免合同被随时解除或者终止，除了要严格按照合同约定支付租金外，在合同的签订上要尽可能细化解除或者终止合同的条款，最大限度的限制出租人设定提前解除或者终止合同的条件，并约定解除或者终止合同的程序性条款，如设定必须经双方协商一致，或者提前多少时间、以什么方式通知作为解除合同的前提条件等。只有这样，才能更有效的保护自己的合法权益。
同时，解除租赁合同后，装修损失的认定也是合同解除当中的难点。营业部在合同中可以约定合同到期装修的残值如何处理，比如可以约定能拆卸部分归营业部所有，不能拆卸的部分协商一致折价给出租人（实践中也有合同到期不能拆除部分约定归出租人的情况）；遇到对方违约导致合同解除的情形时，可以约定出租人赔偿剩余租赁期限装修残值损失，至于装修残值损失的计算方法也可进一步约定。例如：可以约定营业部将装修合同及发票、收据等证明装修价值的文件复印件提供给出租人备份，作为确定装修残值的依据（在实践中双方也可要求请第三方进行评估确定），在合同提前终止的情况下，除本合同其他条款另有约定外，本合同项下装修损失的计算标准为，装修损失=装修原值÷租赁期限总月份×剩余租赁期限（按月计，不足一个月按一个月计）。
十、通知与送达条款
该条款常见于租赁、购销等常用的合同。通知的具体送达方式以合同中约定的为准。通知包括口头通知和书面通知，如果约定的是口头通知，那么在合同中就需要约定联系人、联系方式等。如果是书面通知，则需要约定联系人、地址、电邮等。故建议营业部在合同中明确相关信息，包括但不限于联系人、联系地址、邮编、电话、传真、电子邮件。一旦合同中存在“通知”义务，则有利于义务方举证是否履行了合同项下通知义务，以一个书面通知为例，通知义务人只要举证其曾经通过某邮递公司向约定的地址寄送过此文件（无论对方是否实际查收），那么其就已经尽到了通知的义务；反之，如果其不能进行相应的举证，则将承担一定的违约风险。所以，应该在合同中约定相对方的相关信息，加强合同的风险防范，保证营业部的合法权益。
十一、违约条款
房屋租赁违约责任，重点审核营业部的违约事项以及具体的违约责任包括缴纳滞纳金，没收定金等，双方的违约责任是否对等。违约责任通常包括：（1）提前解除房屋租赁合同；（2）不按时交纳房租；（3）未经过出租人允许而转租的。
十二、免责条款
免责条款是指当事人约定的用以免除或限制其未来合同责任的条款。免责条款常被合同一方当事人写入合同或格式合同之中，作为明确或隐含的意思要约，以获得另一方当事人的承诺，使其发生法律效力。
营业部应关注出租人的免责条款是否合理，如遇不可抗力事件，可适用法定解除，双方当事人均不需承担违约责任。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力和不可归责于承租人的原因导致租赁房屋部分毁损、灭失的，根据《合同法》规定，承租人可以请求减少租金；全部毁损、灭失的，承租人可以请求不支付租金。对于不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。当然，在不可抗力的适用上，有以下问题值得注意：
一是合同中是否约定不可抗力条款，不影响直接援用法律规定；
二是不可抗力条款是法定免责条款，约定不可抗力条款如小于法定范围，当事人仍可援用法律规定主张免责；如大于法定范围，超出部分应视为另外成立了免责条款；
三是不可抗力作为免责条款具有强制性，当事人不得约定将不可抗力排除在免责事由之外。
十三、争议解决方式条款
房屋租赁合同纠纷可以约定选择向有管辖权的人民法院或选择仲裁机构进行仲裁。需要注意的是，在约定以上两种争议解决方式时只能两者选其一，不能既约定仲裁又约定诉讼的方式，或者约定仲裁或诉讼方式。
选择诉讼的方式解决纠纷，对管辖法院可以进行约定。根据《民事诉讼法》第34条的规定：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”以上是关于协议管辖的规定，在实践中，各地情况也有所差异，有些地方实行的是房屋所在地法院专属管辖，在此种情况下合同双方的约定的管辖法院就会被排除适用。
选择仲裁的方式解决纠纷，应当双方自愿，在合同中明确发生纠纷时采取仲裁的方式解决，并且要选定具体的仲裁机构。根据《仲裁法》第4条规定：“没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。”以及第16条规定：“仲裁协议应当具有下列内容：（一）请求仲裁的意思表示；（二）仲裁事项；（三）选定的仲裁委员会。”也就说，在约定仲裁条款时，必须选定一个仲裁机构，不能同时选定两个仲裁机构，而且要将仲裁机构的名称约定准确，否则有可能因为不能确定具体的仲裁机构导致仲裁协议无效。
十四、租赁合同备案条款
根据《城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《商品房租赁管理办法》等法律法规的规定，房屋租赁合同需要到房地产主管部门办理登记备案手续。在租赁合同中，备案的手续由谁办理以及税费由谁承担可以事先进行约定。
然而，未办理备案登记并不影响合同的效力，租赁合同仍然有效。房屋租赁行为是诺成，只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。对房屋租赁合同进行备案，主要是便于行政机关的管理，不是一个合同成立或生效的要件。现实中由于法律宣传及管理环节薄弱，以及当事人嫌手续麻烦及规避一些税费，但出于交易安全的必要，建议租赁双方应进行登记备案，以减少合同风险。
此外，对营业部来说房屋租赁合同的备案登记可以防止“一房数租”。
根据最高人民法院制定的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”
房屋备案登记的手续：
第一，出租人与营业部签订书面租赁合同。
第二，双方在合同签订后30日内，到市、县人民政府房产管理部门申请登记备案。申请登记备案时应提交以下相关文件：书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、经办人的证明文件、城市人民政府规定的其他文件。
第三，市、县人民政府房产管理部门审查合格后颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。
十五、合同签署部分
合同签署部分一般包括签约单位盖章及签约单位授权代表签字、签约时间、签约地点等。审查合同签署部分，营业部应重点关注签名是否是签名人所签；签名人不是法定代表人或负责人的，其授权书是否真实有效；盖章是否完整清晰，印章与合同当事人名称是否一致；分页合同各页是否都有盖章签名，在整个合同的结尾处是否签名盖章，附件是否签名盖章；签约时间、签约地点是否填写完整。
十六、其他条款
如果合同使用不同语言文本拟定，应确保每个当事人都能够取得不同语言文本的合同各一份，同时应以中文文本为准。签约份数主要根据当事人的数量和报备需要决定，至少能够保证每个当事人一份。
另外，公司一些营业部的房屋租赁合同的内容可能不完备或者可能租赁的房屋有新情况、新变化。因此有必要增加一个补充条款，当发生新情况、新变化时可以双方进行补充协商。笔者在此提供一个示范条款：其他约定事项可订立补充协议或在附件栏内填写，补充协议、附件与本合同具有同等的法律效力。但当补充协议的内容与主合同的内容不一致的，以补充协议为准。本合同生效后，双方经协商一致，可以对合同内容作书面变更。
十七、营业部的特殊条款
营业部租赁的房屋不同于普通企业的要求，对卫星设备、广告牌的安装都有特别的要求，因此建议营业部在合同中约定出租人同意营业部安装卫星设备、广告牌，并协助营业部安装上述设备供使用。特别营业部在承租商住两用的房屋时必须要有出租人出具业主委员会同意安装卫星设备的书面证明，否则容易引发法律风险。实践中曾发生过某营业部承租商住两用的房屋，因卫星设备安装导致相邻权纠纷的诉讼案件。
若营业部因业务发展确需租赁商住两用的大楼作为办公用地，而一时又不能取得业主委员会的许可，则应当与出租人签订的房屋租赁协议里约定由出租人同意并负责营业部的卫星安装事宜，这样即便发生纠纷，营业部可以向出租人追责，尽最大可能维护公司的合法权益。而营业部若租赁的是商业用途大厦，顶楼的使用权通常归产权人所有，只要物业公司或者大厦的所有权人同意营业部安装卫星设备即可规避法律风险。
参考文献
[1]向少山，王兴兴.《论房屋承租人优先购买权的保护》[J].法制与社会，2011（22）.
房地产常用法律法规范文4
[关键词]工程造价；结算审核；问题及对策
中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）09-0217-01
1 工程造价审核的重要意义
工程造价审核是一项繁琐、细致而又重要的工作，具有重要意义。首先，企业可以通过工程造价的审核，控制避免或减少相关不必要费用的支出，及时检查出在预核算过程中的漏洞，p少单位报价中的水分，节约建设资金累积总结建设经验，增加企业效益，预防而有效解决问题，提高企业项目管理水平，使企业在工程造价方面达到一个较高的水准。其次，工程造价过程中，在资金申请是否真实合理，资金使用和投标过程中是否规范、合法等，这些问题设计到相关法律法规，所以审核是必须而重要的。这也是国家对企业工程项目开展的控制手段，减少或打击一些企图在结算中捞油水的施工单位，为企业取得最大利益。同时，它业保证和维护了施工单位的合法权益，避免和减少建设单位的恶意压价而引起的纠纷，甚至是诉诸法律等不必要的麻烦。再者，它也是市场进步的反映，政府根据社会经济发展的需求，结合市场的特征，利用法律、经济和行政的手段来进行调控，维护工程项目实施的合法有效进行，建设良好的市场发展环境，适应新时代经济发展的要求。
2 工程结算审核内容
2.1 工程量审核
很多费用的计算都是以工程量为基本依据的，工程量对工程造价有比较大的影响，根据竣工设定环节以及评估模式的具体要求，在项目审核过程中要按照系统要求落实，结合现有诊断系统进行落实。针对现有经验考核阶段存在的审核模式不合理或者工程项目不完善的现象，必须做好工程量审核工作。经验法和重点审查法适用于规模大、时间短的工程，因此要采用审核模式融合的方式进行落实。
2.2 施工现场管理
在工程建设过程中，工程临时做出变更，考虑到现场签证指标的属性要求，要做好排查工作，逐字审查。在审查现场签订过程中，要对各项内容进行严格的推敲和揣摩，结算审核人员在审核过程中更多是注意签证单和手续是否完善，对于具有丰富经验的结算核算工作人员而言，要进行深层次的核对，保证签证的合理性和有效性。
3 工程造价审核中存在的问题
3.1 工程造价审核制度不完善
工程造价审核中最主要的问题是不完善的预结算审核制度，主要原因是本建筑企业对工程造价审核重要性的意识不强，认识不到审核对工程建设的关键作用，因而导致对预结算审核制度建立健全的忽视，甚至只注重形式主义和表面工程，并不能将审核制度实际运用到工程建设中去，使得工程造价审核制度不能发挥其应有的作用。另一方面，有些建设单位能够意识到工程造价审核制度的重要性，但是建立的工程造价审核制度不合理，对于工程造价审核管理的内在要求缺乏长期、有效的实行机制。
3.2 送审材料的缺失
工程造价审核和其他审核一样，需要很多书面材料证明，包括施工合同、投标和招标书、报价单、施工图等诸多图纸、文件或档案资料。由于工程实施时间较长，而且项目流动性较大，所以很多文件资料由于种种原因丢失或不全，阻碍审核的及时进行。另外，在实际审核过程中，文件缺失而需要不断进行补充，造成许多重复工作，延误审核工作的进程。
3.3 工作量的虚报
工作量的审核是工程造价审核的主要内容之一，有的工程不是一个施工单位承接，所以可能存在许多搭界混淆之处，容易产生工作量虚报的缺口。
3.4 工程量高估冒算
施工单位在进行工程量计算时不按计算规则进行计算，该扣减的不扣减，工程有变更时只做增项不做减项，容易混淆的项目重复计算，目前计算机软件已广泛应用于造价专业，它的很多功能是为我们的工作提供更好服务的，但有些施工单位会利用软件工程量乘系数的功能，人为扩大工程量，还有的随意调整软件中的一些设置，已达到多计工程量之目的。
3.5 有意提高材料的价格
通常工程材料费要占工程造价50%-70%，材料价格的高低直接影响着工程造价的高低。施工单位在编制结算的时候，不按施工同期的材料价格进行编制，特别是材料价格波动较大时，不按实际工程进度分配，工程量尽量向价格高的时期倾斜，当材料价格实际高于预算价时，就按实际价计价，当材料价低于预算价时，就按预算价计价。
4 工程造价审核问题的解决措施
4.1 建立健全工程造价审核制度
解决工程造价审核问题的主要措施是建立健全审核制度，待工程按照合同要求验收合格后再列入竣工结算。在建立工程造价审核制度时，首先要保证编制人员的态度正确和端正，并采取客观公平的编制态度，采用实事求是的编制工程资料，进行工程造价审核制度的正确编制。建设单位审核人员要做到实地考察、现场复测，保证送审资料的可靠性。
4.2 提高审核人员的综合素质
要求广大从业人员既要具有良好的职业道德修养，又要具有较高的专业技术技能，更要懂得相应的法律、法规。依法行事，依法执业，使自己的行为，自身的行动，符合国家相关法律、法规的规定。工程造价审核是一项工作面广、责任大而极其细致的工作，即使非常细致专业，或多或少会遇到这样或那样的错误，所以需要有良好的心态。
4.3 把握材料价格调整关
加强材料的价格管理是控制工程造价的重点，在工程成本中材料费约占总成本的60%～65%，因此加强材料成本控制在实现工程造价管理中起着举足轻重的作用，如何确定施工单位自购材料的价格显得尤为关键。个人认为，对于常用材料，比如土产材料、黄沙、碎石等，可采用工程所在地的市场信息价，再结合施工现场情况综合考虑；装饰装修材料可谓是良莠不齐，为防止施工单位以次充好，可采取甲控乙购的方式；对于新型材料价格可采用市场调研、实地考察的方式双方共同确定。
4.4 审查施工现场签证清单的有效性和合理性
在工程建设的过程中，工程临时做出改变和现场签证都是很可能发生的事。而施工单位为了获取更多的利益，通常容易在签证单上做手脚。所以，在审查现场签证单时，必须做到逐段、逐条、逐字仔细查看，认真斟酌推敲，细心揣摩，寻找漏洞和虚签的情况。这是结算审核人员最容易忽略的环节。一个有丰富经验的结算审核人员来说，他还会进行深层的再次审查核对，以保证签证单的合理性和有效性。判断一个签证单是否真实，要结合招投标文件、施工合同等资料进行综合考虑。
结束语
工程造价结算审核是一项专业性较强的工作，一定要保证工程造价的合理性，有利于提高建筑工程质量和经济效益。最后结算审核时，审核人员必须具有专业的业务技能，而且要具有较高的素质，对建筑工程的合同、协议以及施工设计等文件比较熟悉，这样可以提高工作的效率，审核人员应不断的学习，掌握更多本专业的知识，提升业务水平，从而保证施工图与竣工图的一致性。施工人员要严格按照施工设计方案进行操作，不能随意更改设计，保证施工的规范性。
参考文献
[1] 浅谈工程造价结算审核工作中常见问题及对策[J].冯美玲.建材与装饰.2016（02）.
房地产常用法律法规范文5
1.相配套的法律、法规不完善。现阶段，我国有关电子商务活动的法律法规还不完善，难以完全解决电子商务活动中出现的所有的新问题、新纠纷，再加上新颁布的会计法中，也未就网络财务处理中出现的问题作出明确规定，这就为会计人员正确记录和反映电子商务交易的实质、及时提供准确的财务报告带来了极大的困难，同时也大大地增加了网络财务的不确定性、风险性。
2.复合型人才严重匮乏
电子商务是人和电子工具结合的有机系统，人是起决定作用的关键因素。目前在我国既懂电子商务知识，又精通财会理论，而且还熟悉网络财务软件的开发、设计、维护、保养的复合型人才严重不足，无法满足网络财务发展的客观需求。
3.财务会计软件尚不成熟
网络是网络财务的载体，而财务软件则是财务人员进行账务处理的工具。目前市场上流行的各种财务软件，无论是从性能上还是从质量上来说，都与网络财务发展的客观需求存在着一定的差距。网络财务应用财会软件开发研制过程中，由于开发人员有限理性或客观经济活动异常复杂，使其考虑问题不可能事无巨细、面面俱到。因而，造成开发出的财会软件适应性差、应变能力不强、相互兼容性不好、抗病毒能力差。网络财务软件的不成熟，严重地阻滞了网络财务的充分发展。
4.安全保密性措施不完善
目前，在电子商务活动中，安全性问题已成为一个迫在眉睫的问题。由于计算机自身的脆弱性（如易感染病毒）与财务人员的误操作频繁发生，以及黑客恶意袭击电子商务网站，篡改、破坏会计数据乃至整个系统的情况时有发生，这给广大经营者造成了巨大的经济损失。其中，黑客袭击电子商务网站造成的后果最为严重，它可能破坏财务数据，使得整个财务管理系统处于瘫痪状态，而且尤其是当一些重要的会计信息资料被入侵者非法窃取后，造成的经济损失更大。
二、发展我国网络财务系统的对策
网络化会计信息系统是以节约整个企业内部的财务资源为出发点，以充分实现整个企业内部的、全面及时的管理以及企业与外部环境的无缝连接为目标，从而使企业实现财务管理信息化的电算化系统。但是，要实施这样一个系统需要一个良好的、规范的经济环境与市场环境，需要企业内、外部各方面的支持。
1.加强电子商务立法措施，为网络财务发展提供一个健全的法律环境
电子商务与信息化相比是一个小系统，但就其内容、内涵和涉及的方方面面而言，又是一个巨大的社会系统，而且是当今社会的龙头系统。所以，加快电子商务立法非常重要。首先，我国电子商务立法应解决电子商务中出现的各类综合性问题，规范电子商务活动，使其在法律、法规许可的范围内进行公开、公平、公正的交易，鼓励竞争，防止垄断；其次，电子商务的安全、保密也必须有法律保障，对计算机犯罪、计算机泄密、窃取商业与金融机密等都要给予严厉的法律制裁。如英国政府分别于1984年和1990年颁布实施了《计算机滥用法》和《数据保护法》，为计算机信息系统提供了一个良好的社会环境，我国也应结合我国国情和国民经济发展状况制定相应的法律、法规，使电子商务活动的进行和企业的数据信息的传输、使用有法可依，规范进行。
2.以电子商务为标志的网络经济的普及是企业财务管理网络化实现的基础
当今，网络经济作为建立在计算机网络基础上并由此产生的一切经济活动的总和，已逐渐展现出不同凡响的前景。统计资料表明，网络经济作为一种有高技术含量的经济形态，有别于传统金融与房地产经济，尽管有时可能在账面上出现巨额亏损，却同时在为社会创造巨大的效益和财富。比如，1998-1998年，美国GDP增长了4%，但能源消耗几乎没有什么增长，这说明了信息技术和网络经济发展有助于节约能源。正因为如此，网络经济正处于规模效益递增时期，形成了资源、资金、人才向网络经济的转移，进而产生了使网络经济规模效益增长加速、再加速的效应。这便是网络时代的“梅特卡夫规律”———网络经济的收益与网络上的节点数的平方成正比。这就是说，当传统经济以匀速增长的时候，网络经济正在加速增长，其形成的规模效益远远超过传统经济。
鉴于网络经济是从以产品为中心到以客户为中心的服务经济，是端到端的、开放的、网络化的直接经济模式，它将导致市场与行业的重构。网络经济中将会有更多的网上企业、网际企业以及虚拟企业出现，在网络经济下，电子商务将成为企业的基本运作模式。由于电子商务需要企业有基于网络的财务系统，即采用网络财务来经营管理，因此，电子商务的迅速普及必然推动网络会计信息系统的出现和发展。
3.企业管理的信息化
长期以来，由于技术水平的限制，财务上有一个一直困扰财政主管部门、会计和企业界的难题，即如何加强企业整体的内部会计控制和实现有效管理。特别对于那些子公司和下属机构多，并且子公司和下属机构从事多样化行业的集团企业来说，更是一个突出问题，所以迫切需要能解决诸如合并会计报表、分析财务状况等这些具有处理远程数据、分析存储数据功能的财务系统。
此外，现代企业的管理，各部门之间、各种业务之间在分工上进一步细致的同时，相互之间的关联却是越来越紧密，运作也是更加精密，企业管理系统正向着对企业“人、财、物、产、供、销，时间、空间”各个方面综合的方向发展。
而企业管理信息化建设往往将财务作为切入点，因为财务部门是企业的“心脏”，财务信息化程度完善了，才能带动其他部门顺利地实现信息化。但要实现网络化会计信息系统，就要求网络技术不能单独片面地针对于各个单一部门，即企业所选择的网络方案中财务系统能和其他各业务部门管理系统做到“无缝连接”，以实现企业财务、业务的一体化。这是企业选择网络方案的基本前提。
4.大力培养全方位、复合型网络财务人才
电子商务是一个社会系统，这个系统的中心是人。由于电子商务是信息现代化与商贸的有机结合，所以能掌握并运用电子商务技术与财务理论的人必然是掌握现代信息技术、现代商贸理论与实务的复合型人才。而一个国家、一个地区能否培养出大批的这样的复合型人才就成为该国、该地区网络财务发展的关键因素。因此，我们必须营造出一个全社会普及网络财务的社会氛围，从深度和广度上加强对网络财务理论的认识、理解、培训。有针对性地培养一批高素质的应用人才。具体说来：第一，网络化会计信息的传递与处理均要通过对计算机的操作来完成，这就要求会计人员既是一名出色的计算机操作员，又是一名高水准的会计师，并能熟练掌握各种会计软件的操作；第二，Inter-net上的公司多数是国际企业间的相互合作，涉及不同的语言、商务、会计处理方法和社会文化背景，这同样要求网络会计人员必须熟悉国际会计和商务惯例，并具有较为广博的国际社会文化背景知识。第三，网络化会计信息系统的实施需要管理人员具备更高的管理水平和技术水平，管理人员的素质决定了网络会计信息系统应用的质量和效率，为此，企业应培养自己的软件开发和维护力量，使应用系统更加适合本企业的实际情况，并使之更趋完善，也使企业可以在应用网络系统中不过分依赖软件商。
5.建立健全网络化会计信息系统的安全保护措施
既然网络的特点之一就是资源与信息的共享，那么企业的商业机密的安全及系统安全的可控性是网络建设中的重点。在当今黑客猖獗的情况下，仅仅通过文件加密是不能有效地避免信息泄露的，所以，如何做到财务数据在网络上安全传递，是软件商最为关心的问题，也是用户倍加关注的。怎样运用好网络这把双刃剑，趋利避害，企业应根据自身的特点，建立全方位的安全保护措施：（1）强化内部控制。完善的内部控制可有效地减轻由于内部人员道德风险、系统资源风险和计算机病毒所造成的危害。但就目前的电算化会计信息系统实施内部控制的情况来看，许多企业对内部控制认识不足，控制措施不力，致使应用系统中安全隐患较多。在网络环境下，由于其开放性，它的系统风险比目前的电算化会计系统更大，因此尤其需要加强内部控制。（2）采用先进的技术手段加以防范。技术是保证系统安全的另一个重要手段，当前常用的方法有：防火墙，旨在防范黑客入侵和非关联方侵害；加密技术，是一项行之有效的安全措施，企业可根据需要在会计信息的披露阶段使用，可有效地防止关联方和非关联的道德风险；数字签名，通过数字签名能够实现对原始信息和关联方身份的鉴别，有一定的公正性。（3）完善和积极实施安全协议。安全协议是指国际组织为保证互联网运行安全而制定的相关安全规范，这些安全协议规范了关联双方行为，促进了网络化会计信息系统的发展。
对于网络化会计信息系统安全性问题，除了采取上述的措施之外，还应积极引导和推动该问题的研究。安全问题的研究应立足国情、解决急需问题，一方面学习国外的先进经验和技术，另一方面加速研究人才的培养，辅之政府的宏观管理和引导，则能推动该项事业朝着良性循环的方向发展。
6.加大网络财务软件的开发力度，加强网络财务的网络建设
财会软件是实施网络化会计信息系统的基本构件，也是实施的关键所在。因为作为网络化财会软件具有投资大、风险大的特点，一旦系统运行不畅，将使企业在经济上遭受损失；另外，网络化财务是通过网络对企业各部门、各环节进行全面细致的管理，将企业整合成一个密不可分的整体，如果软件质量性能低下或不稳定，将影响电子商务的正常运作，甚至会使整个企业运营陷入瘫痪，给企业带来巨大损失。因此，只有加大对会计软件的开发、评审、验收力度，使网络财务软件系统更安全、更可靠、运算更准确，编报更及时、更清晰，才会被广大财务人员所接受。在软件系统开发中，应注重开发管理功能和防病毒破坏，防止黑客袭击、侵入、篡改数据的功能。在管理上，网络财务软件要能实现企业整体管理、业务协同的管理能力。在财务上，实现桌面财务软件所有账务功能，如数据远程处理、远程报表、查账、监控等。在集成上，实现网上报税、网上传递数据信息、网上专家会诊等。
房地产常用法律法规范文6
在具体语言文字工作调研方面，我校具体从以下四个方面进行了调研 ：
一、语言文字规范知识掌握情况调研
(一)调研目的：通过调查，全面掌握全体师生对国家相关的语言文字方针政策、学校语言文字工作制度、教师普通话测试达标情况、学校语言文字工作新动向的了解情况。
(二)调研时间：20xx年x月x日--x日。
(三)调研地点：中学。
(四)调研对象：全体师生。
(五)调研内容：
1、教师普通话水平现状。
学校共有教职工206人，其中一线教师174人，教辅人员32人，教师普通话等级情况统计如下：
①语文学科普通话合格(二级甲等以上)17人;
②其他学科普通话合格(二级乙等以上)95人;
③教辅人员普通话合格(三级甲等以上)4人;
④共有147名教师报名参加了20xx年11月组织的山东省普通话测试，成绩暂未公布。
2、语言文字规范知识。
(1)教师对语言文字规范知识的掌握情况：共下发教师调查试卷180份，教师们对语言文字规范知识的状况可以从三个方面概括：老年教师分数在85分以上的占老年教师总人数的93℅，中年教师分数在90分以上的占中年教师总人数的97℅，年轻教师分数在95分以上的占青年教师总人数的xx0℅。
(2)学生对语言文字规范知识的掌握情况：共下发学生调查试卷4500份，学生们对语言文字规范知识的状况可以从两个方面概括：初一、二级学生分数在90分以上的占初一、二级学生总人数的93℅以上;初三、四级学生分数在95分以上的占初三、四级学生总人数的97℅以上。
3、分析原因：
每年“推普周”，学校领导和全体师生高度重视，对语言文字规范运用作专题动员讲话。学校定期召开了全校教职工大会，集中学习普通话理论知识，会上郭丽娜老师作了普通话培训，并下发材料让全体师生自学，这样活动从试卷的结果反馈看，效果较好。
4、对全体师生提出的建议：
(1)加强自我学习，不断积累自己语言文字规范知识，为写好规范字，说好普通话。
(2)对教师自身语言文字水平提出要求：课堂教学必须使用普通话，语言力求清晰明了，板书工整条理，不写繁体字、异体字、错别字。
(3)对学生自身语言文字水平提出要求：课堂用语必须使用普通话，书写作业必须认真规范。
(六)、总结：
学校全面贯彻国家语言文字法律法规、方针政策和语言文字规范标准，使全体师生充分认识学习语言文字规范知识的重大意义，学习语言文字规范知识十分浓厚，较好的促进了教师的教和学生的学。
二、对社会错用、乱用语言文字情况调研。
(一)调研目的：为更好的教育学生正确运用语言文字，即写好规范字说好普通话，，我校开展了为期一年的语言文字调查工作：啄木鸟行动。全体师生对写错别字的原因进行调查分析研究。我们把培养学生的着眼点放在预防上，因为对学生的语言文字教育预防重于纠正。让学生做到说好普通话，用正确的笔顺写好规范字，不被街头巷尾、媒体杂志错误语言、错别字误导。
(二)调研时间：20xx年2月6日—2019年2月6日
(三)调研地点：图书馆、商业街、大市场、发市场、人民医院、附属医院、青少年宫等。
(四)调研对象：大学毕业生、在校初高中师生、店面经营者、老市民、退休干部等 。
(五)调研内容：错用、乱用语言文字的情况。
学校共收到“啄木鸟行动”不规范字统计表近2400份，学生统计不规范字约2900个，现分类如下：
1、错别字分类：
(1)写字太过潦草而造成错误(引号中写成错别字)。
①一家饭店招工启示：招聘洗碗阿“”;
②一培训机构公告栏：老师到广“ ”听课;
③金宇大市场一家精品店招工启示：年“ ”;
④装修公司墙壁广告纸：“ ”总工会有“ ”卖场;
⑤一家办公楼招租启示：联“ ”电话。
(2)因文化水平不高而写别字(引号中为错别字)。
①小南门社区门口小自行车修理铺：补胎“冲”气;
②琵琶山市场蔬果摊标牌：“蕃”茄;
③龙行路快餐店门口：大排“挡”;
④琵琶山路一家面包店：早“ ”;
⑤共青团路一家时装店：禁停“么”托车。
(3)故意想吸引顾客注意而写别字(引号中为错别字)。
①医院附近一家药品广告：“咳”不容缓;
②学校附近一家眼镜广告：一“明”惊人 ;
③琵琶山市场一家商店驱蚊器广告：默默无“蚊” ;
④房地产广告：万“室”俱备;
⑤琵琶山市场一家商店电熨斗广告：百“衣”百顺。
2、分析原因：
(1)这类错别字主要是因为写字时不注意一笔一划按正确的笔顺写，总是贪快，导致把正确的字写成错字，这是一种态度问题，是对汉字的一种不负责任。
(2)这类错别字的出现，究其原因，很大程度上就是写字者的文化水平偏低，另外也不乏从小养成的错误写字习惯的影响。这就需要我们中小学加强基础教育的同时，要求个人不断提高自身的素质。
(3)这类现象出现的原因是商家为了能让消费者记住自己的品牌或产品而使用广告噱头，我觉得这种现象无伤大雅，但是在一定程度上会对中小学生产生负面影响。因此，还是希望商家在做宣传时尽量回避这种广告方式。
3、采访人物留言：
(1)大学毕业生：汉字在正确的用途上会发挥它更好的作用，而如果用在错误的地方上则会对在校中小学生产生负面影响，甚至会因为这一个错字而害人不浅。中国的汉字历史悠久、博大精深，很容易写错，要把握好方法并加强记忆才不会写错读错。
(2)在校学生：为了祖国的繁荣富强，我们不确定的字，要多动手查字典，这样既可以防止错误，还可以准确的记住一个汉字，并能准确的运用它。
(3)一般文字工作人员：现在我们都用电脑打字，一般不会手写。往往是打出来的文章还是错漏百出，也是因为我们的对汉字的读音不够熟，我们会加强学习的。
(4)退休工作人员：现在对语言文字的乱用现象，其实是社会浮躁的一种表现，带给青少年的影响太令人心忧了，教育孩子一定要扎实基本功，好好传承我们优秀的文化。
4、对学生提出的建议：
(1)注意形近字的区别，把偏旁与字意联系起来记忆，通过换用相异偏旁的字来比较哪个对，并注意平翘舌的区别，进行分类记忆，放在特定的语境下记忆。
(2)注意同音字的区别，记住字义和与之组合的词语，设法换用同音字或近音字来比较，通过比较了解汉字的具体含义，通过运用加深对汉字的记忆。
(3)把容易混淆的词语用来造句，并进行朗诵比赛，课文剧的表演，加强语言的训练，训练语言表达的基本功。
(4)用好纠错本。平时写错的，练习中没看出来的错别字和容易看错的正确字，要记下来强化记忆，最好通过集中训练来强化训练，扩大记忆范围。
(5)在平时的学习中，得认认真真地跟着书和字典一笔一划地写汉字，对于有细微差别的字要仔细，不可以随便添加、减少、延长或者缩短笔画，正确的写好汉字。同时对一些不好现象。要了解一些错字产生的原因。
(六)总结：
我们教师有责任教育好我们的学生写规范字说普通话，因为学生是祖国的花朵，是祖国未来的希望，是黄皮肤的中华民族的传人。我们更要对我们的语言文字负责，我们不能被怡笑大方，要让学生有能力写好规范字，说好普通话。我们就得认清出现错别字的原因，更要提高自己的能力水平，对语言文字负责，才能让我们的学生不容易写错字，才能更好的说出标准的普通话。
通过这次的调研工作，我们感慨颇多，作为语文教师，真是任重而道远，我们会在平时的教学工作中，努力落实书写规范字说好普通话。相信学生通过这次活动，能在下一步的学习生活中努力从点滴做起，为写好规范字说好普通话而努力。
三、使用普通话、写规范字情况调研
(一)调研目的：教师用普通话口语教学和用规范汉字书写教学管理情况，以及学校所有课程使用普通话授课情况。学生读书回答提问问题使用普通话授课情况 ，以及用规范汉字书写作业的情况。
(二)调研时间：2019年1月5日—25日
(三)调研地点：中学。
(四)调研对象：全体师生。
(五)调研内容：
1、使用普通话、书写规范字情况。
(1)教师学校领导和相关科室负责人通过随机进课堂听课，结果发现全体教师在课堂上提问点评都说普通话，教师板书都书写规范字。
(2)对学生的调查是通过其课堂上发言和对其作业的检查，结果发现课堂上学生都说普通话，尽管有个别学生发音不标准;作业都是书写规范字。
2、分析原因：
我校经常组织青年教师教学比武、中老年教师观摩课欣赏等活动。这些活动既是教师展示说普通话写规范字的水平的舞台也是教学管理的重要环节。青年教师教学比武分为上课、说课、理论测试、粉笔字、钢笔字等多个项目，将语言文字规范化列为重要考核指标。上课的青年教师条理分明、重点突出的讲授，大方、从容、亲和力十足的教态，赢得了学生的热烈掌声，体现了青年教师较高的业务素质和普通话水平;中老年教师采用多媒体说课。他们以生动形象、风趣、极具感染力的语言，娓娓道来，一展风采。通过长期的学习和培训，使教师的业务能力不断提高。
学生在教师的要求和影响下，积极学习。
3、对全体师生提出的建议：
(1)学校将加强教师“三笔字”(钢笔字、毛笔字、粉笔字)和普通话的语言文字基本功训练、考核。继续坚持把语言文字达标作为教师业务考核的一项重要内容，作为教师评优晋级和学生评优评先的重要条件。教师的教案、板书、教学案、试卷、作业批改、评语书写等书面表达，都要使用规范汉字。
(2)学生必须正确掌握常用规范汉字，不写繁体字、异体字，减少错别字。在任何场合下，坚持说普通话。
(3)全体师生在工作、学习、生活中规范使用汉字、标点符号、汉语拼音等，都要执行《现代汉语通用字表》、《简化字总表》、《标点符号用法》、《汉语拼音方案》和《汉语拼音正词法基本规则》，学生必须正确掌握常用规范汉字，不写繁体字、异体字，减少错别字。教学需要外禁止使用不规范字和繁体字(如已经淘汰的异形字和旧字形;已经废止的《第二次汉字简化方案(草案)》中的简化字;生造的简体字;错别字等)。
(六)总结：
作为教师我们更应当积极主动地学说普通话，说好普通话，写好规范字。我们教师成为学普通话的楷模和范本后，才会对学生进行感染带动作用。学生的语言模仿能力和汉字书写模仿能力很强，我们有责任营造好学生的学习环境，人人都为普通话的魅力和汉字的魅力所折服，使普通话规范字成为人人通用的交际沟通工具，那么，我们的语言环境便构建了一个文明和谐的语言环境。
四、对用普通话、写规范字学校环境的调研
(一)调研目的：学校作为传承文明的摇篮，承载着传统中华民族传统文化的历史重任。规范、整洁、美观的学校对学生有较大的熏陶作用，因而语言文字规范化校园校环境对学生的成长发展有着重要作用。学校文化是否规范显得特别重要
(二)调研时间：2019年3月5日—xx日
(三)调研地点：中学。
(四)调研对象：中学的板报、墙报、校刊、张贴文件、张贴作品，学校的国旗、国徽、国歌、中学生守则规范、师德规范、办公室规范、办公室守则、班风口号、办学理念、党员专栏、等宣传栏，以及学校各种活动过程中用语规范、用字规范。
(五)调研内容：
1、书写规范、格式规范情况。
(1)学校各方面宣传用语、文化用语、学术刊物用语中的汉字是否规范，经调查和学生反馈发现有以下问题：①有个别字词出现错误(后已改正)。②格式上有的不够规范。
(2)学校各种活动中是否运用标准普通话。为了表达效果的需要，个别句子使用的尽管不是普通话，却别有一番滋味。
2、分析原因：
(1)首先是一个态度问题，没有严谨的态度，就没有细致准确的工作效果。
(2)其次是一种习惯问题，长期不规范的习惯，就会出现不规范的情况。
3、对全体师生提出的建议：
(1)开辟网络专栏。利用先进的信息技术设备，在学校网页上建立“双推”专栏，使“双推”工作管理实现信息化、公开化，增强师生“推普”、“推规”的意识。学校通过图书室、阅览室对普通话进行宣传。图书室和阅览室增加了一些有关语言文字的图书，定期开展图书出借和阅览。让学生在掌握知识的同时，规范语言文字。
(2)多形式、多途径广泛宣传。在学校大门外、各教学楼楼道内等校园醒目位置处设置“请讲普通话，请用规范字”等永久性的醒目的固定宣传标语、标牌。利用升旗仪式、编发宣传材料、板报、班会、广播等多种形式和途径，在校内外介绍规范语言文字的相关知识，宣传推广普通话、用规范字的重要性，全面推进“双推”工作，创设规范语言文字的良好的环境和氛围
(3)组织师生广泛开展朗读、演讲、书信、作文、书法、文艺等活动，在各种实践活动中训练学生使用普通话的水平。积极组织学生的普通话口语实践活动，以培养学生普通话口语能力和兴趣。榜样引领。发现和培养校内各类大型活动的节目主持人，提高节目主持人使用普通话的水平，增强其示范性。同时发挥“推普员”和“推规员”的引领作用。
(4)对校内的检查与监督。组织师生利用业余时间， 对校内用字(包括各种指示牌、标志牌、橱窗、标语、学校公文、印章、校刊、讲义、考试试卷和其他印刷物、电子屏、自制教学软件、教师板书、作业批改、书写评语等)进行长期检查监督。对不规范用字、错别字等提出修改意见。
(六)总结：
