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房地产企业财务分析范文1
关键词：房地产；开发企业；财务情况；分析和阐述
对于一个企业来说，财务工作是一个企业的主要构成部分，关系着企业的长远发展，关系着企业的经济效益和财务支出的合理性。因此，对于房地产开发企业来说也是如此，需要加以关注房地产开发企业自身的财务管理工作，来提高自身的资源整合利用率，来掌握房地产市场发展扶方向，提高房地产开发企业的市场开拓能力，增加自身的实力和支出竞争力。
一、房地产开发产业特点和理论阐述
房地产开发产业，从其字面上我们就可以看出，其是和房地产工作具有紧密联系，主要是对房地产进行来进行管理和开发，对房地产进行销售和出租，对房地产需求人员来进行服务的产业，具有中介性质的产业[1]。其次房地产开发产业具有自身的发展特点，具有自身的特殊性，其财务支出较高，人力和物力的需求较大，建筑周期和消耗的时间较多，具有较高的发展风险，经济利益无法确定。由于房地产前中后期情况很大不一样，导致前期成本和负债剧增，负债率达到离谱的地步，中期流动资产和负债维持增加但有所减缓，特点是这时期的有些负债不是真正的负债（预售款），前中期都是亏损，越来越严重，后期收入、所有者权益猛增成本和负债剧减，负债率直线上升等等
二、财务管理工作阐述
（一）财务管理工作内容阐述
对房地产开发企业的财务管理工作进行阐述，主要包括以下几点内容。其一，房地产开发企业主要管理主体。对于房地产开发企业来说，其在企业的财务内部，主要是对财务工作人员工作的内容和监督与管理的主要内容来进行管理，对整个房地产开发工作中，不同环节的资金运作情况来进行管理和控制。其二，房地产开发企业的主要管理工作内容。房地产开发企业的财务运作情况和资金流动情况，是其主要的工作内容和管理任务，包括对资金的流向，财务的实际使用情况，财务的支出和走向，财务的收入，财务管理方案的构建等等。资金的分配等等来进行管理。细致化来说，房地产开发企业的财务管理工作，主要是对企业的资金和财务筹集工作进行管理，对企业的财务运作和资金的运行进行管理。如下图一所示，是房地产开发企业的财务方案展示图[2]。
（二）管理的主要特点阐述
房地产开发企业在发展过程中，其 财务管理体系的工作主要涵盖以下几个特点。其一，房地产开发的消耗时间较长，财务支出较多，筹资压力较大。房地产开发企业的主要工作，是对土地资源来进行在利用，需要较高的土地建设资金，增加了自身发展的财务支出[3]。其次，房地产开发工作不是一朝一夕就可以完成的，需要长时间的人力和物力的运作，建设和发展周期长，不同环节的发展都需要较多的资金，增加了筹资压力较大。其二，开发难度和风险较高，投资的风险和责任较重。对于房地产开发企业来说，其在发展过程中，较大的财务支出和建设压力，建设和发展的时间较长，决定了房地产开发企业的发展风险。其次，房地产开发过程中，会受到不同外在因素的影响，包括市场变化因素和国家发展政策的影响，必然会增加了房地产开发企业的工作难度，增加了财务管理工作的压力和难度。如果房地产开发企业在投资时，存在投资失误，没有把握好市场的发展动向，一旦发生投资风险带来的后果无法想象[4]。
三、房地产开发企业的财务工作有效进行
（一）增加对财务管理工作的关注度，完善财务管理体系
现阶段，随着社会的不断发展，房地产开发企业数量的不断增加，房地产开发企业的规模的不断扩大，不同类型和形式的房地产开发企业在市场上涌现，增加了房地产开发企业的发展压力，不同房地产开发企业竞争日渐强烈。面对这一市场情形，房地产开发企业的要想在众多企业中，拔尖而出，不仅要关注自身的经济发展工作，也要增加对财务管理工作的关注度，把财务管理工作和房地产开发企业长远发展计划结合，来促进自身的全面发展，提高房地产开发企业自身的竞争力。站在经营和管理人员的角度来说，为了保证房地产开发企业的财务工作的有序开展，其要在企业内部构建完善的财务管理体系，在房地产开发建过程中，对不同项目中设置核算机构，保证会计工作人员的工作能力，保证其具备会计工作资格证书，不断的学习管理技巧和经方法，增加自身经营和管理的工作能力，在保证自身具备较好的工作能力和管理能力的基础上，要不断的学习财务理论知识，学习会计信息，增加对财务管理工作中，资金和财务的流向的关注度，增加对自身财务管理工作中，现金流向的关注度，利于在房地产开发企业的财务工作中发挥自身的价值[5]。如下图二所示，是北京、上海、广州某房地产开发企业的财务管理报表，其增加了对不同数据和信息的分析，可以作为当下房地产开发企业的财务借鉴的方案。
（二）增加对外部监督工作的关注度，发挥外部财务监督工作的最大效果
对于房地产开发企业的财务工作来说，其关系着房地产开发企业的发展，和财务管理工作人员和会计从业工作人员具有紧密联系。因此，要增加对内部务工作人员的监督，保证其工作的有序开展，保证其工作行为的合理性，其次，为了保证房地产开发企业的财务工作的全面开展，房地产开发企业也要增加对外部监督工作的关注度。房地产开发企业的发展，和市场与政府具有紧密联系。因此，在对房地产开发企业的财务工作年进行监督和管理时，可以全面发挥市场的监督作用和政府的监督作业，增加社会对房地产开发企业的财务工作的关注，利用社会这一大集体来对房地产开发企业的财务工作进行监督和管理。增加我国的财政机构、审计机构、税务部门和物价等等，对房地产开发企业的财务工作的监督局力度，在法律章程的实施过程中，全面发挥政府的职能，把审计监督工作和企业的预算工作进行结合，利用税务监督来对房地产开发企业的的主体[6]。
（三）优化资金管理系统，保证资金运作的合理性和流畅性
房地产开发企业的的资金管理工作可以利用集中化管理的形式来进行管理，优化传统资金管理体系的弊端，对资金的运作去向进行详细的记录，保证资金利用时，需要经过财务体现的允许，避免呆账与坏账现象的发生，构建有序的资金管理流程，及时的清除资金管理的内部阻碍，增加收入和支出资金管理的联系性，保证市场营销的财务收益达到一定高度时，要及时的进行清零作业，资金的总支出需要经过负责人和财务管理的总部进行审核，来保证资金运作的合理性和流畅性。其次，榱吮Vし康夭开发企业的的资金管理工作的有效开展，保证其财务管理工作的高效进行，也要在企业内部构建完善的控制制度，增加对房地产开发企业的的资金和财务的保护，来树立企业的良好形象，保证企业的名誉与声望，提高企业的危机意识，增加工作人员不断危机的处理能力，保证房地产开发企业在不同发展环节，和不同经营活动中，来保证资金和财务运作的科学性。
四、结论
房地产开发企业财务管理工作，是其在发展过程中的主要工作，其不仅关系着企业的经济发展，也对企业的竞争力和实力具有较大的影响。因此对于房地产开发企业来说，其在发展过程中，要增加对自身财务管理工作的关注度，增加对财务管理工作的关注度，完善财务管理体系，增加对外部监督工作的关注度，发挥外部财务监督工作的最大效果，优化资金管理系统，保证资金运作的合理性和流畅性，来促进房地产开发企业长远发展。
参考文献：
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[5]霍雪梅.房地产开发企业财务管理存在的3大难题及对策分析[J].中国外资，2013（11）：137.
房地产企业财务分析范文2
【关键词】民营房地产财务管理对策
20世纪90年代，随着我国市场经济体制的确立，住房的商业化，使得房地产业行业获得了长足的发展，房地产市场蓬勃发展的同时催生了更多民营房地产企业的出现，房地产行业是一个风险性比较大，资金比较密集的行业，政策性的措施对房地产行业的影响非常明显，所以在房地产行业处于盈利的乐观时期的，要注意企业内部财务状况的管理和控制，防止一旦国家加强对房地产行业调控时导致的资金困难，企业无以为继境况的产生，因此本文拟就房地产企业内部财务管理存在的问题进行思考并找到解决当前房地产行业存在问题的对策。
一、民营房地产企业加强财务管理的意义
（一）加强财务管理有利于企业合理利用资金
“有很多的房地产企业各个项目公司的核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，财务报表不一致，这就难以向管理者提供统一”，加强财务管理，可以使得企业的资金统筹安排，各个岗位各司其职，合理分配，对各个项目进行科学规划，不能让资金由于管理不善出现损失，也只有合理利用资金才能够制定更宏大的公司战略规划，企业最终获得长远的发展。
（二）加强的财务管理有利于企业行为的规范性
加强财务管理，建立统一的财务制度，使得各个环节能够公开透明，使得企业财务各项工作照章办事，依法行事，才能够避免或者减少企业的财务风险，也只有这样严格规范的财务管理才能够在法制性的市场竞争中经过大浪淘沙的洗礼脱颖而出，提高企业在市场中的认可度，增强企业的竞争力。
（三）加强财务管理有利于企业员工素质的提高。
加强财务管理，必然要求财务从业人员素质的提高，也只有财务人员素质的提高才能够使得财务管理的科学化、正规化。因此，加强财务管理使得企业财务从业人员必须积极主动提高专业知识水平，更应该提升相应思想道德水平，从业人员素质的提升，促进了财务管理水平的提升，进而促进了企业的发展。
二、民营房地产企业财务管理存在的问题
（一）融资难的困境
随着我国经济的发展，使得越来越多的中小企业活跃在我国经济发展中在市场经济活动中扮演着重要的角色，民营企业在促进经济发展、解决劳动力就业和维护社会稳定方面起着不可忽视的作用。然而，目前国家对于中小企特别是民营企业的政策相比较于国有企业来说明显的扶持力度不够，中小企业里面有很大一部分是民营企业，民营企业在发展过程中经常会遭遇到资金短缺的“瓶颈”，民营企业里面的房地产业作为高风险性的资金密集型行业，而房地产产业的资金周转周期又比较长，所以对于资金的需求更是非常急迫，所以在遇到资金困难情况下，企业规模和行业的高风险性使得在银行贷款的难度比较大，银行对于民营企业贷款的各项资质要求比较高，而其他的募集资金的形式诸如股票的发行现阶段对于规模比较小的企业是不可能，在目前形势下也很难发行债券，只能采取非正规渠道的融资，必然加大财务管理的风险。
（二）财务管理风险意识不强
我国民营房地产企业的快速增长本身就是利用了国家住房商品化大好形势的推动，大好的形势催生了很多曾经的建筑队的包工头通过自筹资金和以往的人脉成立房地产公司，公司成立后更多的注重房地产的施工和销售方面的管理，从事财务方面的人员更多是自己家族的至亲，公司上下各个部门工作统一都由企业主自己来决定，而企业主以及至亲的的学历水平、素质水平、家族的复杂关系网使得民营房地产公司财务管理缺乏明确分工，缺乏专业性。财务从业人员对财务制度不熟悉，业务不精，对工作积极性不强，另外一些财务人员见到领导来了，为了迎合领导，领导怎么说就怎么做，如果再缺乏健全的财务管理制度，的腐败行为时有发生。
（三）缺乏灵活高效的财务管理制度
健全企业内部财务管理制度是做好企业内部管理的中心环节，只有建立灵活高效的财务管理制度，才能够规范企业财务的各项财务管理，只有规范化、制度化的财务管理才能提升企业的财务管理水平，促进企业经济效益的提升。而目前我国民营房地产企业除了财务管理意识不强之外，财务管理模式比较单一，对于项目成本控制和流出资金控制比较严格，而对预算管理、资产管理、财务分析等方面重视程度明显不够，缺乏有效的内部监督体制，一些民营企业在内部越权行事、人情行事的情况时有发生，导致财务管理混乱。
三、如何提升民营房地产企业财务管理水平
（一）增强企业信用，增加融资渠道
企业的发展过程中难免回出现资金困难的情况，特别对于房地产公司周转周期比较长，遇到资金链断的情况时有发生，这个时候向银行贷款是一个风险性比较小的融资方式，但是目前的银行贷款对于贷款的企业资质有严格的要求，具有良好信用的企业才能够在市场的激烈竞争中获得更多可利用的资源，民营企业在日常工作交往中坚持诚信交往，提升自己在行业内的信用水平，也只有信用水平的提升，才能够增加自己在融资方面的信誉度，获得更多的可供支配的资金。诸如在2011年11月国家已经明确民间融资作为一种合法的融资渠道的情况下，民营房地产企业更应该积极探索有效的民间融资方式。此外还可以寻找担保机构，进行信用担保获得银行贷款的支持，或者与有实力的大型房地产企业进行合作开发项目，通过与此合作获得资金的支持和带动企业管理水平的提高，这些融资方式都要依靠企业自身信用水平的提高。
（二）增强财务管理意识，提升从业人员素质
良好的财务管理需要高素质的财务从业人员的工作配合，所以民营房地产企业管理者应该增强财务管理意识，把加强财务管理作为整个房地产公司长远发展的不可或缺的重要组成部分，管理者应当首先从自身，从高层抓起，增强领导的财务管理观念，遵守财务制度和财务纪律。同时，加强财务从业人员的综合素质培养，强化专业水平测试，提升实践运作能力，“使财务人员的责任不能简单地局限在记账上．要把重点放在财务分析、财务预测、成本控制等方面”，同时也要加强财务从业人员思想道德素质的提升，不做假账、照章办事，不徇私枉法，不，采取理论学习和公司的业务实际相结合的原则，提高会计人员的理论水平和实际操作能力。
（三）建立健全灵活高效的财务管理制度
首先要加强企业管理层和财务人员对于建立财务管理制度重要性的认识，健全的财务管理制度对于企业所有员工都是一个比较好的制度保障。财务管理制度的制定应当从民营企业自身实际状况出发一方面要加强财务人员的专业知识培训和职业道德培训，不断提高财务人员的业务水平和道德觉悟。另一方面健全的财务制度的制定应当包括预算管理、成本管理、资产管理、财务分析等各个方面。统一强调指出财务报表，以保持财务报表的统一性和报表数据的可比性。在获得通过后，以公司文件形式下发给各个部门以增强制度的合法地位，并且在日常生活中严格落实。财务管理制度必须明确岗位职责分工，并确定岗位责任问责制，一旦出了问题，责任到人。
（四）财务管理制度中还应该建立相应的监督体制，确立内部独立审计，提高财务管理的效率
首先要树立内部审计为公司业务发展服务的观念，提高企业管理层在观念上对内部审计工作的重要性认识，特别是对审计岗位的员工在企业地位的认可，选拔具有专业知识的内部审计人员。其次，要保持企业内部审计部门的独立性，并且内部审计部门由企业主要负责人来负责管理，以便提升其权威性和操作独立性。再次，对内部审计职能的扩大化理解。内部审计不仅仅是单向的对企业进行监督的部门，而且还应该扩大审计的业务范围，让内部审计也可以对企业进行内部控制审计，绩效管理审计、经济责任审计等一系列的内控建设，发挥审计在公司自我约束机制中的作用，督促和帮助公司建立和健全内部管理和监督制度，定期对内控制度执行情况进行审计、监督，利用内审熟悉情况的特点，针对审计当中发现带有普遍性、倾向性的问题，提出建设性意见，给企业主当好参谋和助手，在强化审计监督职能基础上逐步形成规范的内部审计体制。最后，要加强企业内部审计队伍建设，完整的审计工作不仅要有完善的审计操作标准来规范审计人员的各项行为，也应有一批专业素质较强的审计人员队伍，因此对于进入审计队伍的人员应该进行严格考核，特别注重内部审计人员的职业道德，注重审计人员的管理。
参考文献
[1]陈春景.浅析房地产企业财务管理存在的问题及对策[J].中国科技财富,2010(22).
房地产企业财务分析范文3
关键词：房地产企业；财务管理；现状；对策
一、前言
房地产企业作为资金密集型企业，项目开发投入的资金量较大，资金回笼周期较长，如果运营管理不善，势必会引发各种社会问题。因此，有必要采取措施加强财务管理，以促进房地产企业“温和”发展。
二、房地产企业财务管理的现状
1.财务管理制度有待落实
尽管当前我国有许多房地产企业已经建立了相应财务管理制度，但是由于高层管理者对财务管理工作重视程度不高，既定的财务管理工作并未真正地落到实处。这就导致财务制度在有些情况下形同虚设，且随着时间推移，很容易造成企业的经营管理不到位、信息披露不准确现象频发。而且，部分地产企业财务管理权责不够分明，影响信息传递及沟通效率，导致财务信息缺乏真实性和可靠性。除此以外，我国有些房地产企业的财务信息化管理仍滞留在传统的、基础的会计核算阶段，无法及时搜集与反馈财务核算信息、财务绩效评价，偏离了战略财务管理的理念。
2.企业财务结构问题
据相关资料统计，2015年房地产企业平均资产负债率为66%，以房地产开发贷款政策为例：住宅开发项目自有资金比例不低于35%，商业开发项目自有资金比例不低于50%，房地产行业的发展依赖大量外部资金，如何选择合适的融资渠道是首要问题。房地产企业会根据自身现有规模、项目施工进度选择银行间市场、信托计划、保险资管计划、券商资管计划、房地产私募基金等融资渠道。由于目前银监会、保监会、证监会等监管机构的融资信息无法完全对称，部分地产企业在资金压力迫使下，可能会引入两种以上融资渠道进行组合，加大资金杠杆，增加了财务管理的风险。
3.资本回收风险
作为不动产投资行业之一，房地产业相对于一般企业，投资回报周期较长、资金回笼期间风险较大[1]。以二三线城市为例，开发面积约十万方的地产项目完成立项报批、施工建造、开盘预售、竣工交付的这一个完整开发周期需要四至五年的时间。在这段时期内，地方宏观调控、产品竞争力、金融业政策波动、购房人投资偏好等不定因素都会导致潜在的运营风险。在建设项目一旦启动，外部融资陆续注入，时间越久，资金机会成本就越高，持续投资，资金回收难度系数持续增加。如果在市场行情回暖和房价逐步攀高双重态势下，开发贷款与资金回笼风险不易显现；一旦房地产业进入下行通道，市场成交均价大幅回落，银行业为规避经营风险而收紧经营性贷款政策、提高居民购房按揭贷款门槛，就会导致房地产企业进退两难，陷入被动局面，直至资金链断裂。
三、改善房地产企业财务管理的对策
1.完善财务管理制度，加强执行力完善
房地产企业的财务管理制度。首先，企业在掌控和预测外部环境和内部条件变化的基础上，制定科学的、可持续发展的企业战略。财务部门根据企业战略目标，结合企业自身的经营项目现状以及企业财务管理特点，以管理层的角审视项目开发环节中涉及财务管理活动的工作内容角度，发现问题，提出解决方案，制定明确的规定。只有通过在经营活动中实践协作，重新梳理的房地产财务管理制度、及时改善瑕疵环节，才能更加有效地渗透于企业自身发展的各个环节中、优化业务流程，避免出现财务管理活动混乱的现象，从而实现降低企业运营风险的目的。其次，房地产企业在制定财务管理制度的过程中必须兼顾企业的其他管理制度，保证财务管理制度与其他制度的协调性，优化企业的资源配置，减少企业内耗。财务绩效评价是一项长期而核心的工作，除了贯彻对“盈利能力、资产结构、运营能力、公司成长性”的财务定量评价，还需要结合企业特点，落实财务定性评价，即对一段时期内企业的财务管理制度制定与执行、全面预算、资金管理、财务核算、财务信息化、财务人员综合素质、财务风险进行整体评估，与行业先行企业管理水平对比，取长补短，自我完善。
2.加强财务内控建设，为其预算提供条件
身处全球化信息时代，计算机信息技术以及网络技术的快速发展，我国各行各业已经将热门高新技术引入自身建设发展中。房地产业在国家基础建设中有不可忽视的重要作用，为了应对市场经济的要求，保证房地产企业财务管理工作的顺利开展，房地产企业应该加强财务内控建设，将信息化技术应用于内控建设中，为房地产企业的预算、采购和销售等工作提供有利条件，实现乃至超越“三算合一”主要目标。为此，企业管理层必须加大财务管理信息化的资金投入，及时更新所需的软件和硬件，引进专业技术团队，有针对性的进行专业软件开发，持续开展财务管理人员的专业技能培训[2]。其次，企业管理层需要善于发现财务管理职能与各职能部门工作环节的协作特点，加大信息化建设的宣传力度，让财务信息化理念深入每个部门，从而配合信息化建设的推进。房地产企业可以运用信息化技术和网络资源建立相对完善的信息数据库，并将关联的财务管理信息资源存储于信息库中，以便财务管理人员及时统筹相关部门、下属分子公司、乃至大型集团公司的资金运作，最大化提高工作效率。
3.健全财务审核体系，加大监管内控力度
健全财务审核体系，加大监管内控力度，应该从以下几点入手：第一，增强财务管理意识。房地产企业的职能部门负责人要高度重视财经法规以及财务管理制度，单位员工才能认识到财务管理与企业的健康发展息息相关，从源头上改变财务管理意识落后的状况，进而减少财务管理制度推行过程中的阻力因素。第二，房地产企业应该成立或对外委托独立的财务监督机构，加大对基础财务工作的监管力度，从而将财务管理制度落到实处。与此同时，房地产企业还要对企业制度的建设和执行进行督促和监察，以便保证财务管理工作能充分发挥其价值，保证财务管理工作的效率。第三，房地产企业应该从财务管理程序上避免企业高级管理人员权利独揽现象，要对权利进行合理拆分和制衡，努力实现决策、执行和监督的三权分立。为此，房地产企业必须在经济活动中，将房地产建设所涉及的项目进行科学论证，并采用集体决策的方式，避免将决策权集中于个人，从而实现权力制衡的目的，提高财务管理水平[3]。
4.合理选择企业融资形式，确定融资策略
房地产企业在选择融资方式时要综合考虑融资成本、企业风险、信息传递、资本结构等各方面的因素。其中考虑顺序为：第一，考虑内部积累，鉴于这种方法融资阻力小、风险小、无发行成本。第二，考虑借贷，此类方法速度快、弹性大，保密性好，是信用等级高的企业进行融资的最佳途径。第三，有价证券，这类方法一般倾向于先发行公司债券。企业不能无偿使用筹集的融资本金，应该在付出相应代价后，再向股东、债券持有人等资金支付利息和股息报酬。而企业在融资过程总中必须注意控制融资成本，如支付股利、利息、手续费、佣金等。另外，在确定融资策略之前，企业必须了解融资策略的种类：其一，配合型融资策略，实际上是一种理想型模型，难以真正实现。其二，冒险型融资策略，这类融资策略使资金需求能通过大比例短期负债通融。其三，保守型融资策略，其短期负债比率较低，可以降低公司无法偿还到期债务的风险，但是长期负债融资成本高于短期融资。房地产企业要做的是，立足于当前的实际情况，合理选择企业融资形式，科学制定融资策略。
近期政府提出“以债转股去化融资杠杆”的构思，目的是减轻企业的偿债压力，这对于房地产业会有一定促进，但银行方面会损失资金的机会成本，只能作为权宜之计，长久之计还在于调整地产行业产能结构。另外在操作层面，银行入股上市公司可以在二级市场灵活买入与减持，但银行入股非上市公司就缺乏有效的退出机制。目前只能寄期望政府可以及时出台上市公司“债转股”初步试行方案；同时为非上市企业量身打造方案，例如银监会等监管部门制定股权对价的仲裁机制、出台相关准入及安全退出政策。
四、结束语
总而言之，面对日益严峻的国际、国内形势，部分房地产企业应该认清自身财务管理现状，认真研究并采取有效对策，积极应对财务管理制度不健全、企业财务结构不合理、投资回收风险大，财务管理工作者能力不均等问题，促进房地产企业的进一步发展。
参考文献
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房地产企业财务分析范文4
关键词：房地产企业 财务风险管理 问题 对策 分析
我国的房地产产业的兴起可以追溯到20世纪80年代中期，虽然只有短短的20多年发展历史，但潜力却不容小觑，与其他行业相比，成长性很高。随着世界经济的快速发展，我国各个行业也都显现出欣欣向上的发展趋势，对房地产行业来说更是如此。房地产业与其他行业很大的不同在于其在资金上的密集型属性，房地产行业与一般行业相比，不仅投入资金量大、资金回收期长，而且资金变现能力差，正是因为这些特点，房地产企业在财务风险上比其他行业面临的挑战更多更大。因此，要想增强房地产企业在市场经济中整体的竞争能力，必须要对房地产整个企业的财务管理水平进行提升。但从目前房地产企业财务管理风险管理的状况来看，还存在一些亟待解决的问题。而要想解决这些问题，首先就要了解房地产企业产生财务风险的原因以及问题所在，了解了这些才能做出有针对性的防范对策。
一、房地产企业产生财务管理风险的原因
（一）负债率偏高
从相关数据统计来看，在房地产企业中，负债率偏高是很大一部分企业存在的普遍现象，有些企业在负债率上甚至超过73%，而我国房地产负债率的警戒线水平是最高则是60%。
稍微接触过房地产企业的人都应该很清楚，房地产企业要想在运营中真正运作，大量的流动资金是必不可少的支持，尤其是对于单个项目来说更加如此。在这种情境之中，在运营中过多的使用借贷资金，无疑会增大房地产企业经营的风险。如果不对资产负债率进行降低，进行合理的借贷协调措施，只会使企业在投资上的风险越来越大，随时都有可能翻船。
（二）通货紧缩政策的影响
在资金需求链接上，房地产企业比其他行业相比会长一些。房地产这种行业缺乏足够的资金是很难展开的，所以，作为金额交易最大的场所，银行自然而然地成为了房地产企业借贷上最主要也是最重要的救命稻草。但近年来，随着经济危机等的波及，通货膨胀问题越来越严重，在各种压力之下，国家财政政策做出相应的紧缩，很多房地产企业因此无法完全保证自己的资金链。蝴蝶效应同样使货币市场上的利率在不断增长，给企业的预期收益增加了很多的风险。
（三）市场经济低迷
在金融市场上，房地产企业要想获得做够的资金，融资是必不可少的工作环节。但对于上面提到的已经负债的房地产企业来说，这种方法也使得企业的负债率会进一步加大。企业对于债权人的债权保证程度在客观上有所降低，高负债率的自身情况使企业在融资渠道上贷款的进一步可能性也受到了限制。此外，从经营链条上来看，房地产企业比一般企业要长，在这种高负债率的情况下，链条风险也在不断加大，如果断裂就会出现一系列的反应，对整个国民经济都会造成无法预估的影响。
二、房地产企业在财务风险管理上的明显问题
（一）企业缺乏合理的规划，对待贷款比较随意
从对房地产企业最近几年的各种调查资料显示来看，我国房地产行业中超过一半的很少对自身的资金进行合理的规划。有些企业对这一环节甚至完全忽视，也缺乏对内外负债的估计。不断地向银行申请贷款，从侧面上来看，增加了房地产项目的投资风险。其中有三成的企业在拿到上项项目之后，对整个项目并不进行合理规划性，也很少做出相应的研究计划，一味盲目地使用，使企业在资金轻重上的使用不够明晰，给财务管理增加了不少风险。
（二）在单个项目上的负债金额普遍较大
我国房地产企业中大部分企业几乎没有或者很少有自有资金，借贷是资金最常见的来源，所以借贷金额一般相对较大。项目越大，负债成本的可能性也就会更大。另一方面来说，一些房地产项目一旦上项以后，由于自身的风险和质量管理的普遍不到位问题，在很长一段时期内，这些项目都会给房地产企业带来困扰。
（三）资本在结构上出现不当
资本结构不当，指自有资本与借人资本在企业资本总额中比例出现不恰当，这种状况会对企业收益产生很大的负面影响。在项目运作和实施过程中，房地产企业需要一定数量的资金。及时的筹集到所需资金是关系到企业生存和开发的重要因素，但从种种情况来看，我国房地产企业在这些方面的表现并不乐观，资本结构明显不当，也导致资本利用率较低。
三、房地产企业财务风险管理的对策
（一）完善房地产政策
针对我国房价上涨过快的情况，近几年国家出台了不少房地产政策。目前我国房价与销售量在多种因素的影响和调控下已经有所下降，基于这种已经改变的情况，政府同样要改变自身的政策。政府应该在加息的同时对存款准备金率进行上调，还应该对房地产政策进行完善，对信誉比较好的房地产企业，国家应该在信贷政策上给予他们一定的鼓励和支持。
（二）从细节上对财务管理风险进行控制，加强对单个项目的投资管理
房地产是一种资金密集型的行业，对于房地产企业的每一个项目来说，基本上所要投资的资产都是大量的，尤其是一些比较重大的项目，设计几个亿的资金都是最普遍的情况。所以，对每一个项目房地产企业必须进行可行性的研究，研究之后再做出决策，只有这样才能更大程度地降低房产项目上一些不必要的损失。其次，房地产企业还应该对投资组合进行合理运用，比如在写字楼的投资中尽量坚固商铺和住宅小区等的构建。只有加强对单个项目的投资管理，从细节上对财务管理风险进行控制，尽可能地区适应市场，才能真正提高房地产企业在财务管理上的抗风险能力。
（三）提高财务管理风险水平，加强银行信贷管理
作为人人皆知的资金密集型行业，房地产企业财务管理的重心工作事做好资金管理。因此，对资金进行统筹安排，合理利用，是房地产企业所必须做好的工作。房地产企业应该对资金进行统筹安排，使货币的价值有充分的发挥，使分散的资金被合理地利用起来。此外，房地产企业在财务风险管理中移动要认真地对相关帐谱认真进行深刻，对帐谱及时登记，并在有需要的时候及时和认真地清查，对出现的问题及时追查。再次，要加强银行的信贷管理，对税费体系进行完善，这样能更好地对房地产信贷风险进行分散。除此以外，房地产企业还要对金融做好防范，尽可能地避免财务风险问题。
房地产企业在运营中对财务风险的管理是绝对不可或缺的一项工作，面对当前我国房地产行业财务风险管理上的问题，只有对房地产政策进行完善，加强对单个项目的投资管理，在细节上对财务管理风险进行控制，提高财务管理风险水平，加强银行信贷管理才能降低房地产企业的财务管理风险，使房地产行业朝向更加健康的方向发展。
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房地产企业财务分析范文5
一、引言
房地产业在我国尚属一个新兴行业，起步于上世纪80年代中期，仅有20年的历史，具有很大的发展潜力，是一个成长性很高的行业。国家统计局公布的2003年和2004年的房地产综合景气指数均在2002年之上。2004年，全国房地产行业完成投资1.3万亿元，比2003年增长28.1%。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担，但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出，未来五年，全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在，住房供给偏紧，旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地区及全国房价的上涨。
在全国房地产行业快速发展的同时，房地产行业的风险也逐渐显现，引起了专家学者的关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出，“十五”期间我国房地产行业表现出四方面的问题：资金来源相对单一，银行风险大；房价增长过快，价格和市场风险偏高；城市开发过快，土地成本升高；粗式开放经营，耗能过大。
深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明，房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快，发展迅速，期间费用占主营业务收入百分比逐年下降，经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时，主营业务利润率呈现出下降趋势，存货周转率也放缓，反映出房地产行业在快速发展的同时，一些经营风险也正逐步显现。5年来，30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿，增长了55.69%。其中，存货净额由264亿增长到了442亿，增长了67.78%。主营业务收入由141亿增长到274亿，增长了94.07%。资产负债率2001年最低，为49.08%，2002最高为54.55%，并呈上升趋势。反映营运能力的存货周转率，从1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次，2002年有所下降为0.47次。
房地产业的风险，概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等，这一风险分类，虽便于描述，但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险，则便于在风险分析中做到定性定量相结合，静态动态相补充。
在企业风险研究分析中，早期的风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性，因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视，总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点，从而开始对内部收益率的各因子加以细分，出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法，都只是分离地给出各个指标，没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。为进一步深入研究分析房地产企业的经营风险并做出及时预警，本文拟从定量分析的角度，探索运用Z模型风险分析法，对房地产企业的财务风险分析及预警进行初步尝试。
Z模型最早是由美国学者Altman于20世纪60年代中期提出，用以计量企业破产的可能性，在实际运用中，模型得到了逐步补充完善。其分析模型如下：
Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5
式中， Z=判别函数值，X1= 营运资金 / 资产总额，X2= 留存收益 / 资产总额，X3=息税前利润 /资产总额，X4= 股东权益账面价值总额 / 负债账面价值总额，X5= 销售收入 /资产总额
企业破产临界值：
（1）Z < 1.23时，企业处于破产的“危险地带”；
（2）1.23 < Z< 2.9时，企业处于破产的“灰色地带”；
（3） Z> 2.9时，企业财务状况良好。
考虑到企业财务数据源于权责发生制原则，可能不能真实反映企业现实的财务质量，模型在实际运用中增加了两个有关现金流量分析的指标：
(1)现金盈利质量率。
现金盈利质量率=现金盈利值／净利润。其中，现金盈利值是根据现金流量表提供的财务信息计算出来的企业现金净收益。计算公式为：现金盈利值=经营活动现金净流量+分得股利和利润收现+债券利息收现+处置长期资产收现一利息及筹资费用付现。
(2)现金增值质量率。
现金增值质量率=现金增加值／留存收益。其中，现金增加值是企业支付了各项现金分配后的留存现金收益。计算公式为：现金增加值=现金盈利值一分配股利付现。
由于上述分析模型没有把行业因素考虑进来，本文增加了对企业偿债能力的分析，使其更适合房地产企业特色。
本文第二部分根据万科公司与行业财务效益状况指标，资产运营状况指标等进行比较，分析万科公司经营状况；第三部分测算万科公司Z指数值，与指标的临界值比较得出警情结论，并与行业Z值比较，进行行业分析；第四部分对警度进行分析评价，并采取措施排警。
二、基本财务指标分析
2002年万科股份的各项财务指标与市场比较为：
与同业相比，万科公司偿债能力较强，负债比例较小，且短期负债比率大于长期负债比率；资产增长高于同业平均，尤其是净利润的增长，说明公司在不断发展、壮大；企业总杠杆低于同业平均，股价受销售变动影响也小；其应收、应付、存货、资产及现金等价物周转率高于同业平均。但是，其盈利能力要低于同业。
三、Z模型分析
根据Z模型的公式，算得万科公司2002年的Z指数指标为：
但是，行业平均值 Z
房地产企业财务分析范文6
关键词：风险定位；房地产企业；财务风险；预警分析
纵观房地产行业的发展情况，主要与宏观经济环境、行业的景气度等影响密切相关，在行业发生动荡时势必将引发企业的财务风险等问题[1]。以往的房地产企业财务预警机制主要是从内部采取防控措施，缺乏对外部环境的分析研究，最终导致风险防控效果较差，对此，本文基于风险定位理念对房地产企业的财务风险预警机制进行了系统研究，现将研究内容论述如下。
一、房地产企业财务风险概述
（一）房地产企业财务特点
房地产产业是带动宏观经济发展的重要产业，其行业的财务问题一直备受关注，总结其企业财务特点主要包括以下几点：①筹集资金的困难性较大，筹资方式较为单一。②企业资金链存在一定的风险，负债率持续走高。据统计[2]，目前我国的很多房地产企业的负债率高达70%。③对于债务而言，缺乏短期偿还能力。自2013年上半年开始，企业的速动比率持续下滑，说明了国内的房地产业的偿债能力较差。
（二）房地产企业财务风险形成原因
1.内部原因
内部原因主要是指企业发展的内部管理出现问题或纰漏，多包含这几点原因：缺乏风险防控意识、投资决策失误、资金结构有误、资金链周转不灵或断裂以及缺乏内部风险管理和防控能力等。
2.外部原因
外部原因主要是指企业发展的大环境造成的风险，具体为宏观经济关节影响、行业周期波动不规律以及出台的政策与产业发展供需关系不协调等。
（三）风险定位
房地产的财务风险多表现为利率变动风险、企业资产负债率风险、投资回收风险等，若想进一步明确风险，仍需要剖析风险传导方式和传导流程，其中，传导方式与周期波动密切相关，表现为房地产财务状况周期性波动受宏观经济的周期波动和房地产企业的经营状况周期波动影响较深。而财务风险传导路径则是经风险因素导致的风险事件在风险载体的传播下以及风险流的扩散作用下形成实质性的风险损失。
二、房地产企业财务风险预警机制的建立措施
（一）构建企业财务风险预警指标体系监测风险
首先，设计财务指标，包括经营风险指标、筹资风险指标、投资风险指标以及资金链风险四大指标。其次，设计非财务指标，主要从微观、中观和宏观层面确定风险类别，设计其指标和代码。接下来，设计滞后指标、同步指标以及先导指标，采用时差相关分析的方式选取指标并进行相关计算。为了确保体系的正确性，对相关指标需要进行相关测度，具体的方法如下[3]：①测度非财务指数。对非财务指数设定标准，进行专家打分，汇总统计进行加权平均，得出风险测度值。②测度财务指数。主要包括界定财务指标标准和测度单相功效系数两方面。③编制财务风险预警综合指数。依照相关流程进行指数编制，确定风险预警界限，获取财务景气状况的相关预警信号。
（二）采取财务风险防控措施
1.防控外部因素导致的财务风险
首先，顺应外部环境的变化情况，依照政策导向获取最佳的政策扶持帮助。例如，使用房地产抵押贷款证券化等新型的融资渠道，降低银行业对房地产业贷款产生的问题几率。其次，正视行业的周期波动规律和特点，制定合理的财务计划，采取相关的财务解决措施，例如，在行业繁荣时相对减少资金扩张，降低行业走势较差时带来的财务风险，而在行业萧条期时，准备扩张，确保在行业复苏时抢占先机。
2.防控内部因素导致的财务风险
该防控措施也要从四方面进行把握。①防控投资风险。首先，做好项目前期勘察工作，分析市场，进行成本评估和风险评估。其次，采取最优化的投资组合方式。有意识的组合不同的风险项目，提高风险规避能力。例如，设立物业管理子公司，以此分担房地产母公司的财务风险。②防控经营风险。首先调整经营理念，将房地产建设转向小城镇，整合土地资源，细分建设项目，扩充企业经营模式。可以适当与旅游行业等其他行业加强合作[4]。其次，加多方合作。走多区域联合发展、共赢道路，建立强强联合，提高行业竞争力。最后，完善营销手段，切勿盲目投资，确保企业资金回笼迅速，降低财务风险。必要时可以适当放弃一些高风险项目。③防控资金链风险。首先，合理控制成本。加强成本控制 在前期做好投资部署，确立收益预算。在项目实施过程中控制成本，减少项目变更情况，在项目竣工时依据合同约定的条款进行核算。其次，建立企业资金控制系统，合理把握和管理企业资金，做好预算，明确资金使用情况。最后，管理好应收账款。建立科学化的客户资信等级，设立应收账款的比例和相关的回款的责任制。④防控筹资风险。主要措施包括构建合理的资本结构以及增加产业投资信托能力。
三、房地产企业财务风险预警实证探讨
（一）选取样本，获取数据来源
本文样本为万科企业股份有限公司，选取2009年3月份-2013年6月份的财务数据为样本数据，对其进行研究分析。
（二）筛选预警指标
1.分析其探索性
检验万科的原始财务数据是否异常，使用SPSS20.0的探索性分析，对样本季度数据M值进行统计，最终发现长期股权投资比率X10的数值为0，不具有显著性，所以可以剔除在外。此外，变量中的X7、X12、X17的奇异值较多，可以直接剔除。
2.分析其相关性
经相关性分析后，结果显示经营风险指标保留X1、X3、X5、X6；投资风险保留X9、X11、X13；资金链风险保留指标X21和X23；筹资风险指标保留X15、X16和X19。
（三）测度个体指数
1.测定财务个体指数
首先，确定财务指标中的临界值。明确其极小型变量、极大型变量、稳定型变量以及区间型变量[5]。然后计算指标单项功效系数。通过样本测算结果显示，不良资产比率X5、资本保值增长率X11、长期资产适合率X19的得分均符合指标要求，这表明万科的长期偿还能力和资本结构无风险。但是资金流动性较差，存在问题。
2.测定非财务个体指数
采取专家打分形式对万科的非财务指标进行评价，最终结果显示万科的风险管理水平较好，内部控制也较好。但是投资风险较高。
（四）编制综合指数
1.对指数进行分类
应用上述多种方法最终得出万科的财务风险预警综合指标体系，依照时序相关法，最终计算出同步、先导、滞后的财务风险预警结果。
2.确定综合指数预警界限
经计算结果显示，万科的综合预警指数的序列平均值为125，将该值作为万科的财务风险预警警戒线。
（五）绘制预警信号图，做好分析
将之前求出的同步、先导和滞后指数以及综合合成指数制成指数走势图，将此作为万科的财务景气走势图。其中先导指数图显示了财务风险与外部环境的关系。同步指数图反映了万科财务风险与净资产收益率同期的财务状况和波动情况。滞后指数反映了万科财务风险与行业景气的关系。综合指数综合反映了上述财务因素和非财务因素与财务风险的关系。
（六）定位风险
制定风险雷达定位图，最终发现万科的外部环境较好，但是内部管理相对不佳，现金量较少，所以显示万科交易具有一定的财务风险。
四、总结
目前，在现行的宏观政策调控下房地产企业仍然面临着多种财务风险，主要源于外部环境不稳定和内部管控措施较差，本文就此发展现状下分析了房地产企业的发展特点，并设计了相关风险指标体系，提出了正确的房地产企业财务风险预警方法，力求建立最佳的房地产企业发展模式和态势。
参考文献：
[1]战昱达.上市公司财务风险预警研究――基于房地产行业实证分析[J].财会通讯，2013（17）：117-118.
[2]曹建梅.房地产企业财务风险分析及预警研究[J].中国外资月刊，2014（2）：58-58.
[3]杜俊娟.我国房地产企业财务风险的预警与防范[J].会计之友，2013（10）：
44-47.
[4]潘输飞.房地产企业财务风险预警机制的重要性[J].江苏商论，2012（26）：263-263.
