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关于房产赠与的法律法规范文1
2008年年底，张迪与某房地产经纪公司签订了房屋买卖居间合同，希望出售位于北京市某小区的一处房产。该房产属于个人贷款购买的商品房，已抵押给银行，出售时还有银行借款没有还清。张迪在委托时出示了房屋所有权证、身份证等证件，并在合同中书面申明该房产属于自己个人所有。房屋所有权证上面登记的产权人也是张迪本人。在房地产经纪公司挂牌出售后，李林最终选定并购买了张迪的房产，与张迪签订了房屋买卖合同。签订合同时买方向卖方支付了购房定金，并约定：由买方预付一部分房款给卖方，用于提前偿还银行贷款，解除抵押，然后双方办理过户、交房手续。同时，根据三方的合同约定，由买方向经纪公司（居间方）支付了佣金，并约定，如果买卖双方任意一方违约，导致交易不成的，应承担此项佣金，守约方不承担佣金。
合同签订后，买方如约支付了预付房款，卖方提前还贷办理了解除抵押的手续，并办理完了过户手续。
2009年8月，李林接到法院传票，原来张迪的爱人侯云如分别将张迪、李林、中介公司告到了法院，要求确认买卖合同无效。
侯云如诉称：我与被告张迪系夫妻关系，2006年7月1登记结婚。婚后，夫妻二人购买了位于北京某小区的房产一套。2008年12月1日，丈夫在我毫不知情的情况下私自与李林及房产中介公司签订了《北京市存量房屋居间买卖合同》及《补充协议》。
她认为该房屋属于婚后共同财产，被告张迪在未征得自己同意的情况下，无权擅自处分共同房产。现将丈夫张迪、购房者李林和中介公司至法院，请求法院确认合同无效，并由被告承担诉讼费。
李林很无奈，辩称自己和被告张迪签订合同时，没有义务审查房屋是否为夫妻共同财产。房产本上面只记载了张迪一人的名字，并未显示存在共有人。并认为现在是他们夫妻看房屋涨价了，想反悔。主张买卖合同有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告房地产经纪公司辩称：签订合同时，看到房产证上只有被告张迪的名字，并没有共有权人的名字。
法院最终判决驳回了原告侯云如的诉讼请求。
主审法官认为，公示公信是物权的基本原则。物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。本案中，据全部权证记载，该房屋所有情况为单独所有，购买人李林有理由相信该房屋系张迪个人所有，三方签订的合同未违反法律法规的强制性规定，因此合法有效。原告侯云如提出该房产系婚后共同财产的说法并不能对抗善意第三人。至于侯云如提出张迪出售房屋的行为侵犯了其共有权利，对其损失可另案解决。
制度漏洞是纠纷主要因素
共有人一方以未经其允许主张房屋买卖合同无效的案件中，有些确实是卖房人违背其他共有人意志私自卖房，但也大量存在买卖合同签订后因为房价变化等原因，房屋所有权人不愿意卖房，于是隐性共有人站了出来。纠纷发生的原因除了购房者未尽到审查义务、房价变化促使售房者违约外，制度方面的漏洞也是主要因素。
夫妻婚后购房但登记为一人的隐性共有人情况非常普遍，这在实践中给法院的案件审理带来不少的困惑。根据《物权法》的规定，配偶并非当然的房屋共有权人，房屋产权要以机关登记为准，登记为一人的，产权人就是一人。2008年7月开始施行的《房屋登记办法》对隐性共有人提出了更明确的要求。
本案例中，夫妻一方登记在自己名下的房产应属合法有效，未登记在权属证书上的另一方，无权主张买卖无效，理由如下。
不动产物权以房产证登记为准
笔者在以前的案例中针对物权的公示性，已做过很多阐述：《中华人民共和国物权法》是最新的关于物权（所有权是最完整的物权）方面的法律，应当是最权威的。
所谓物权公示原则，是指物权的设立、变更、转让或者消灭，必须通过一定的方法向社会公开，从而使第三人知道物权状况。房屋作为不动产，如前所述，按照我国法律的规定是以登记作为其公示的方式的。
所谓公信原则，是指一旦当事人的物权依法进行了公示，即使公示方法表现出来的物权状况与实际权利状态不相符，对于信赖此公示的人也不产生任何影响。
物权公示和公信原则，主要是方便人们了解物权状况，避免侵犯别人的物权，同时避免自己受到损害，降低交易成本，保护交易安全。
如果法律不规定简单易识别的公示方式，当事人要了解清楚物权状况，不但成本巨大，有时甚至是不可能的。
非依法公示的所有权不应受保护
除非法律有明文规定，非依法公示的所有权至少不能对抗善意第三人，包括不能对抗善意第三人的合法债权。
在笔者的大量类似上述案件中，法院判决普遍带有倾向，即房屋买卖中，房屋所有权证上登记的所有权人转让房产，房屋所有权证上未登记的所有权人提出异议的，如果买方属善意（即不知情），买卖双方已办理过户登记，买方已取得房屋所有权证，则保护买方所有权，反之则确认合同无效，终止履行。这实际上还是承认登记之外的权利人的共有权，只不过是根据法律规定的善意取得制度承认买方已取得的所有权而已。
大部分房地产经纪公司在从事经纪业务时，只要房屋产权证上记载的产权人签字，都认为是合法有效。许多房屋买卖当事人对经纪公司的服务性质存在误解，认为只要找了经纪公司，经纪公司就要对交易安全负责，承担交易风险。事实上，我国法律法规明确允许经纪公司实施的，只有两种行为，一种是居间，一种是。这两种经纪行为，交易后果都需要买卖双方自己承担。
变隐性为显性
夫妻一方或其他共有权人（比如同居产生的共有）因为共有房产被出售，权利受到侵害的，可以根据法律规定，向侵权人主张赔偿。但这是基于债权，而不是物权。为了维护自己物权利益不被侵犯，一定要将隐性共有人变为显性共有人。
按照目前法律法规规定，要增加房屋的共有权人，有3种处理方式：赠与、买卖、析产登记。
赠与
房屋产权人想在房产证上加上子女的名字，可以选择将房屋的部分产权赠与给子女。第一步应先到公证部门办理房屋的赠与公证，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到国土房管局的测绘部门出具测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、测绘附图、原房地产权证书、赠与公证书、身份证明等资料，到房产交易登记部门申请房地产权赠与登记，增加子女为房屋共有人。
买卖
想在自己的房地产权证上加上亲人的名字，可以选择将房屋的部分产权卖给有血缘关系的亲人。持房地产转移登记申请书、房地产买卖合同、房地产测绘部门出具的测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料，到房产交易登记部门申请房地产权转移登记，增加其为房屋共有人。
关于房产赠与的法律法规范文2
赠与人：_________
住所：_________
身份证号：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
电话：_________
受赠人：_________
住所：_________
身份证号：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
电话：_________
为明确双方本次赠与不动产行为的权利义务，双方本着诚实信用的原则，并根据有关法律法规，制订本协议，以资共同遵守。
第一条 赠与财产
赠与人将其所有的_________（写明标的物）赠送给受赠人，其所有权证明为：_________（写明证明赠与人所有权的证据名称）
第二条 赠与财产的状况
名称：_________
数量：_________
质量：_________
价值：_________
位置：_________
第三条 赠与目的：_________
第四条 赠与财产的交付
赠与人会同受赠人于_________年_________月_________日，到_________（写明具体的不动产产权登记机关名称）进行赠与的不动产移转登记及转让手续。
第五条 手续办理
受赠人应在_________（写明具体的期间）期限内办理所有权转移的手续，逾期不办的，视为拒绝赠与。
第六条 权利保证
赠与人确认本件赠与不动产土地及房屋，在赠与前并无积欠税金，倘有赠与人应负责缴清。
第七条 费用负担
受赠人无须向赠与人支付任何费用，但与移交上述房屋有关的费用包括到有关房产管理部门办理有关手续的费用以及有关契税应由受赠人负担。
第八条 赠与的撤销
赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款。
第九条 赠与物的交付
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。
第十条 赠与物的损毁
因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责任。
第十一条 赠与物的瑕疵
赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。
附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担责任。赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。
第十二条 赠与的撤销
1、受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
（1）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；
（2）对赠与人有扶养义务而不履行；
（3）不履行赠与合同约定的义务；
（4）因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定人可以撤销赠与，并要求受赠人返还赠与的财产；
（5）_________。
2、赠与人的经济状况显着恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。
第十三条 通知
1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
2、各方通讯地址如下：_________。
3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。
第十四条 合同的变更
本合同履行期间，发生特殊情况时，任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出_________天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第十五条 合同的转让
除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。
第十六条 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、动乱、罢工，政府行为或法律规定等。
第十七条 合同的解释
本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。
第十八条 补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第十九条 争议的处理
1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
（1）提交_________仲裁委员会仲裁；
（2）依法向人民法院起诉。
第二十条 本合同自_________日起生效。
第二十一条 本合同一式两份，双方各执一份。
赠与人（盖章）：_________ 受赠人（盖章）：_________
委托人（签字）：_________ 委托人（签字）：_________
签订地点：_________签订地点：_________
_________年____月____日_________年____月____日
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│ 鉴（公）证意见： │
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│ 经 办 人：鉴（公）证机关（章） │
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│ 年月日│
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│（注：除国家另有规定外，鉴（公）证实行自愿原则）│
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附件
附件：
不动产标示：
关于房产赠与的法律法规范文3
赠与合同范本一甲方：(身份证号：)
乙方：(身份证号：)
甲、乙双方本着互利互惠的原则，经充分协商，就股权赠与事宜达成如下协议，以资共同遵守。
本协议由甲方与乙方于年月日在签订。
第一条赠与标的
1、甲方拥有上海xx有限公司(以下简称“公司”)股权，是该公司的合法股东;
2、甲方同意将其拥有不超过公司股权总额%的股权给乙方;
3、乙方同意接受上述赠与。
第二条赠与条件
1、为取得上述赠与，乙方应为公司提供如下服务：(这只是合同样本，暂时还没有协商，但不知道是否规定一定要有服务?)
2、乙方为公司连续服务每满1年，甲方同意将其拥有的占公司股权总额1%的股权赠与乙方，但所赠与的股权累计最多不超过公司股权总额%。
3、乙方提供的服务应当是连续的，非经甲方同意，不得中断。
第三条赠与程序
1、乙方连续服务每满1年，自届满之日起30日内，甲方应当按照本协议提请公司向登记机关办理股权变更登记，并将股权变动情况登载于公司的股东名册，同时向乙方出具《出资证明书》。
2、如此项赠与需征得公司其他股东同意的，甲方应负责取得该项同意。
第四条赠与的撤销
1.有下列情形之一，甲方可以撤销赠与：
(1)乙方严重侵害甲方或甲方的近亲属;
(2)乙方严重损害公司利益或给公司造成损失;
(3)乙方未提供本协议第二条第1款约定的服务或擅自中断服务。
2、因上款第(1)项、第(2)项撤销赠与的，乙方应当返还其基于本协议受赠的全部股权，并配合甲方和公司办理公司股权变更手续;因上款第(3)项撤销赠与的，乙方无须返还依合同已取得的股权。
3、赠与撤销后，本协议终止履行。
4、除本条第1款规定之情形外，乙方已提供本协议第二条第1款约定的服务，甲方不得撤销赠与。
第五条承诺和保证
1、甲方保证对依据本协议赠与给乙方的股权拥有完全的处分权;上述股权未设置任何抵押权或其他担保权。
2、乙方承认原公司章程和股东之间的合同，保证按原章程和合同的规定承担股东权利、义务和责任。
3、乙方承诺，除非经甲方事先同意，不担任公司董事、监事、经理和其他高级管理人员。
第六条股权赠与的法律后果
1、股权赠与完成后，乙方即成为公司股东，按其股权比例分享公司的利润和分担风险及亏损。
2、公司已经发生的债权债务不受股东变更的影响。
第七条费用的负担
本转让协议实施所需支付的有关税费双方各负担二分之一。
第八条违约责任
如果本协议任何一方未按本协议的规定，适当地、全面地履行其义务，应该承担违约责任。守约一方由此产生的任何责任和损害，应由违约一方赔偿。
第九条法律适用和争议解决
1.本协议受中国法律管辖并按其解释。
2.凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应协商解决;协商不成，任何一方均可向公司所在地法院提起诉讼。
第十条其他
1、本协议由双方或其委托人签字或盖章后生效。
2、本协议正本一式五份，甲乙双方各执一份，公司执一份，其余由有关政府部门留存。
赠与合同范本二合同编号：_________
赠与人：_________
住所：_________
身份证号：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
电话：_________
受赠人：_________
住所：_________
身份证号：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
电话：_________
为明确双方本次赠与不动产行为的权利义务，双方本着诚实信用的原则，并根据有关法律法规，制订本协议，以资共同遵守。
第一条 赠与财产
赠与人将其所有的_________(写明标的物)赠送给受赠人，其所有权证明为：_________(写明证明赠与人所有权的证据名称)
第二条 赠与财产的状况
名称：_________
数量：_________
质量：_________
价值：_________
位置：_________
第三条 赠与目的：_________
第四条 赠与财产的交付
赠与人会同受赠人于_________年_________月_________日，到_________(写明具体的不动产产权登记机关名称)进行赠与的不动产移转登记及转让手续。
第五条 手续办理
受赠人应在_________(写明具体的期间)期限内办理所有权转移的手续，逾期不办的，视为拒绝赠与。
第六条 权利保证
赠与人确认本件赠与不动产土地及房屋，在赠与前并无积欠税金，倘有赠与人应负责缴清。
第七条 费用负担
受赠人无须向赠与人支付任何费用，但与移交上述房屋有关的费用包括到有关房产管理部门办理有关手续的费用以及有关契税应由受赠人负担。
第八条 赠与的撤销
赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款。
第九条 赠与物的交付
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。
第十条 赠与物的损毁
因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责任。
第十一条 赠与物的瑕疵
赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。
附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担责任。赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。
第十二条 赠与的撤销
1、受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
(1)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;
(2)对赠与人有扶养义务而不履行;
(3)不履行赠与合同约定的义务;
(4)因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定人可以撤销赠与，并要求受赠人返还赠与的财产;
(5)_________.
2、赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。
第十三条 通知
1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
2、各方通讯地址如下：_________.
3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。
第十四条 合同的变更
本合同履行期间，发生特殊情况时，任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第十五条 合同的转让
除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。
第十六条 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争(不论曾否宣战)、动乱、罢工，政府行为或法律规定等。
第十七条 合同的解释
本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。
第十八条 补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第十九条 争议的处理
1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
(1)提交_________仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民法院起诉。
第二十条 本合同自_________日起生效。
第二十一条 本合同一式两份，双方各执一份。
赠与人(盖章)：_________ 受赠人(盖章)：_________
委托人(签字)：_________ 委托人(签字)：_________
签订地点：_________签订地点：_________
_________年____月____日_________年____月____日
【财产赠与合同二】
赠与人：_________
受赠人：_________
赠与人根据自己的意愿，在没有任何外界干扰的情况下，决定将属于自己所有的财产赠与人下列人员：
1._________(受赠人姓名)：赠与其坐落于_________市_________区_________大街_________号平房五间，房产权证号为：no：_________。
2._________(受赠人姓名)：赠与其坐落于_________市_________区_________街_________弄_________号_________楼公寓房一套。房产权证号：sh-no：_________。
3._________(受赠人姓名)：赠与其赠与人珍藏的图书、字画、古董共_________册(幅、件)。清单附后。
4._________(受赠人姓名)：赠与其赠与人所创办的_________企业股份。赠与人拥有该企业的股份共_________股，占该企业全部股份的_________%。这些股份全部归其所得。赠与人所担任的董事长一职，由其担任至届满。届满之后是否继续担任，由董事会决定。
以上条款，在赠与人正式签字并公证之后生效。在本合同生效之后，由受赠人办理相关的登记手续。赠与人给予应有的协助。登记费用由受赠人自负。
赠与人(签字)：_________ 受赠人(签字)：_________
关于房产赠与的法律法规范文4
关键词：房地产 纠纷 问题
由于房地产纠纷案件标的额大，与当事人切身利益相关，当事人对立情绪严重；另一方面，房地产类法律法规种类繁多，内容复杂，如何正确适用法律，公正裁决房地产纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，是人民法院审判工作者不断探索和追求的目标。
一、商品房买卖中的纠纷
由于预售商品房与现房买卖不同，双方议定条件时，标的物尚不存在或尚不完全存在，从预售合同成立到合同全部履行，有一个较长的周期，购买方通常是通过房地产商的售房广告对预售商品房的结构、环境及配套设施、物业管理进行了解，决定是否购买房屋。但是，有的开发商没有取得开工许可证，预售许可证，土地使用权证；甚至有的开发商预售之后又将土地和房屋设定抵押贷款，致使购房者不能办理房权手续，受到欺诈；再有就是开发商为了追求经济利益，随意改变规划设计，减少小区公益设施，绿地的建设，不完成附属工程；或者因资金不到位等问题迟延交房，由此造成了纠纷。在实践中这类案件作到准确适用法律有一定的难度。
不过，最高人民法院2003年5月7日公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）已于2003年6月1日生效实施。该《解释》为人民法院正确、及时处理商品房买卖合同纠纷案件，公平保护当事人合法权益提供了法律依据。《解释》对房地产交易中发生纠纷较多的一些问题如何具体适用法律做了较为明确、具体的规定。如：销售广告、具体的开发规划，房屋说明，对房价构成影响的都可以视为合同内容；即尊重当事人意思自治，商品房买卖合同不轻易被认定无效，又要坚决维护国家、集体和第三人利益，对违反法律法规强制性规定的，认定无效；并且明确规定由于开发商恶意违约和欺诈行为，导致合同无效、解除、撤销的，买房人还可获双倍赔偿；对开发商办理房产证的期限以及违约金的计算方法等都有较明确的规范。但是，由于《解释》主要是针对审判工作中的问题进行规范，它并不能代替法律和行政法规，并且有些解释条款与行政法规还相抵触，有些在审判实践中需要解释的又未涉及。比如“按揭”合同引起的纠纷，“按揭”合同当事人能否转让房屋问题，在《解释》中没有涉及；而对于欺诈行为的认定和处理问题，理论界以及审判实践中的认识和作法也不尽一致；还比如出卖人在履约过程中恶意隐瞒规划情况、不能依约交付配套设施的违约责任该如何追究？当开发商将公益用地改作他用，是要恢复，还是承担违约责任，违约金应如何计算等等，在审判实践中不好把握。
二、房改房和经济适用房的出售限制过多，影响了住房二级市场的发展
我国目前城市房屋中主要存在以下几种类型的房屋：城市私有房屋、集资房、房改房、经济适用房、商品房。对于私有房和商品房的管理和出售已有法律规定。《解释》也将调整的范围明确限定在商品房买卖行为。对集资房、房改房、经济适用房等的买卖限制过多，不利于住房的流转。例如《宁夏回族自治区已购公有住房和经济适用住房上市出售暂行办法》第五条规定了这类房屋出售的条件，同时规定房屋所在地政府必须制定具体办法 ，出售必须经市、县房改办审批，必须按规定交纳税费和收益。由于限制条件过多，审核程序和手续较为复杂，收益调节标准过高，税费负担较重；有些房屋建房时手续不全等历史遗留问题，部分住房无法登记发证，导致实践中大量存在私下交易的现象。而在审判中，如何确认这些合同的效力成了难点。
三、私有房屋转让中的问题
没有办理产权变更登记的房屋买卖合同是否有效？是引发这一问题基本原因。过去的审判实践中有不同的两种观点：一种观点认为，未办理登记手续的应认定为无效，所有权过户登记是买卖生效的必备要件；另一种观点认为，办理所有权过户登记手续不应是私有房屋买卖合同的生效要件，因为从《城市私有房屋管理条例》的规定看，所有权登记手续仅是房屋产权转移的必经登记程序，而不是买卖合同的有效条件，只对房屋所有权转移发生影响，而不能以此来认定买卖合同无效。
现在，《解释》第9条第1款规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的。或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这就明确了房屋买卖合同是一种债权债务关系，只要依法成立即产生法律效力，过户是转移房屋所有权应履行的手续，不影响买卖合同的效力。
关于房产赠与的法律法规范文5
内容提要: 夫妻二人出资所创办的公司，其股东出资协议的性质存在一定的争议，如何界定并厘清夫妻二人公司，讨论夫妻财产制契约的性质和夫妻二人公司的股东出资协议的性质则显得十分必要，揭示我国夫妻财产制的立法不足，探究解决办法也相当重要。夫妻财产制契约是身份契约，夫妻二人公司的股权出资协议不是夫妻财产制契约。要完善婚姻法律制度必须改变“一事一议”的立法模式。
一、夫妻二人公司的界定
夫妻二人公司是指仅夫妻二人作为股东的有限责任公司。夫妻二人公司与其它股份有限公司或有限责任公司相比，其独特之处在于其只有两名股东且这两人之间有夫妻关系这一法律特征的存在。夫妻二人公司的产生可能有三种情况:一是二人先取得股东的身份后结婚;二是由于股权转让，夫妻同为公司的股东;三是夫妻二人都为原始股东。
国家工商行政管理总局(1995)第303号《关于公司管理登记中的几个具体问题的答复意见》第5条规定:“家庭成员出资设立有限公司，必须以各自拥有的财产承担相应的责任。登记时需提交财产分割的书面证明或协议。”国家工商行政管理总局颁布的《公司登记管理若干问题的规定》第23条也规定:“家庭成员共同出资设立有限责任公司，必须以各自拥有的财产作为注册资本，并各自承担相应的责任，登记时需提交财产分割的书面证明或者协议。”由这两条规定可以看出不仅是夫妻二人共同出资，只要是家庭成员共同出资设立有限责任公司，都必须以各自拥有的财产作为注册资本，并各自承担相应的责任，登记时需要提交财产分割的书面证明或者协议。而且这里不仅包括仅以家庭成员作为出资人设立有限责任公司，而且包括家庭成员一起和非家庭成员共同设立公司。由于本文重在讨论夫妻约定财产制，所以本文只讨论仅有夫妻二人成立有限责任公司的情况。
在新《公司法》出台之前，关于夫妻公司存在的合法性，一直是争论不休。在过去的司法实践中也是一直倾向于将这类公司人格否认，主要原因是考虑公司资产和家庭财产混同。2005年《公司法》修订后，已允许成立一人有限公司，因此，夫妻双方共同作为发起人，成为两人有限公司的股东已不存在任何法律障碍。
二、夫妻约定财产制
(一)我国关于夫妻约定财产制的规定
1980年《婚姻法》第13条第1款规定:“夫妻在婚姻关系存续时间所得的财产，归夫妻共同共有，但双方另有约定的除外。”2001年修订后的《婚姻法》第19条规定:“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同共有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采取书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”
既有理论认为，约定夫妻财产制作为与法定夫妻财产制并存的一项制度，一般包括以下内容:约定的时间、约定的具体内容(可供选择财产制的类型)、约定的形式、约定生效的条件、约定的法律效力(包括对内与对外效力)以及公示、变更、撤销和终止程序等。[1]即便是对相应的制度进行了区分，然而，笔者认为，要想让《婚姻法》第19条来构成我国约定夫妻财产制的全部内容则显得较为单薄，该条的规定之中虽然有关于约定形式的要求和效力的判定，但内容仍过于简单不够明确，进而导致对该项制度的理解和适用均存在争议。
(二)夫妻财产制契约
夫妻财产制的核心就是夫妻财产制契约。而夫妻财产制契约的性质究竟是什么呢?一种观点是夫妻财产制契约是一种财产契约可以适用《合同法》的规定，持这种观点的学者认为夫妻关系包括人身关系和财产关系，夫妻财产制契约约定夫妻财产内容，属于财产性契约，故可以适用《合同法》的规定，而且《婚姻法司法解释(三)》第6条[2]的规定也证明了其观点。这样的观点将夫妻之间的财产关系及人身关系进行了区分，认为人身关系不具有契约属性，无法简单地采取契约行为进行流转或处分;而财产关系十分明确，使用契约关系进行财产安排似乎也不存在技术性障碍，这十分符合法院在适用法律方面的便利性及明确性特征，在司法实践中具有相当程度的实用性。但我们不禁要想，是否可能存在人身与财产竞合的现象?或者说，是否可能存在许多因为身份关系而产生的财产约定?这样的财产约定若是简单地因为财产权与人身权的可分性而作区分时，则有可能会偏离民法总论的设计初衷，这将使得在人身权领域中无法存在财产权的元素;然而，假使允许竞合时，则不能简单地从契约关系着手。
我国在《合同法》的角度中已经给出了较为明确的概念，《合同法》第2条规定:“婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。”也就是说，婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议并不属于交易关系，当然不应受以调整交易关系为己任的《合同法》调整，例如离婚协议应由《婚姻法》调整，一方违反该协议，另一方亦不得基于《合同法》的规定而请求承担违约责任。
但是，既有理论认为，《合同法》第2条第2款排除的身份合同，仅指没有财产内容的身份合同，对于夫妻之间关于财产问题的约定以财产关系为内容，仍然属于《合同法》的调整范围，然而，在适用之前应优先考虑《婚姻法》等有关法律或司法解释，也只有在这些法律或司法解释没有规定时才有适用《合同法》和《民法通则》的余地，而《婚姻法司法解释(三)》中有关夫妻之间赠与房产的规定，也正是因为《婚姻法》缺乏较为具体的规定，而主张依照《合同法》赠与一章的有关规定精神处理来处理。[3]实际上，大多数的人将有可能认为这样的处理模式显然比较公平，不仅符合传统民法规则，另一方面，也较容易地为民众所接受。
然而，这样的观点也可能不被认可，学者们也可能想到，夫妻双方缔结婚姻就是一种身份上的民事法律行为，因此，夫妻双方关于财产方面所进行的约定而形成的契约属于身份契约，不能简单地适用《合同法》的规定。虽然夫妻财产约定兼具身份与财产双重属性，但是由于它以身份关系为前提而非纯粹的财产合同，因而也不能简单地纯粹适用《合同法》。这个观点实际上早在1993年的司法解释就已经解决过，当年为了在司法实践中切实解决大量存在的财产约定问题，最高人民法院了《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》的司法解释，其中第一条就提到关于夫妻双方对财产归属的约定无论是采取口头或者书面形式，只要双方没有争议，离婚时可以按约定处理，但不允许违反法律的强制性规定。该司法解释的出台基本上认可了夫妻约定财产契约的效力问题。
仔细探究之下，可以初步整理出夫妻财产制契约的特点:
1．主体具有特定性。夫妻财产制契约的当事人须具有夫妻身份，当事人可以在婚前缔结夫妻财产制契约，但如婚姻关系不成立，则该契约不生效。所以，有效的夫妻财产制契约的当事人一定具备夫妻身份。
2．附随性。其性质上属于附随身份的法律行为。夫妻财产制契约是当事人选择婚姻财产制的约定，虽然以财产关系为内容，但与婚姻关系的存在不可分离。该契约可以在婚前或婚后订立，但必须以婚姻有效成立为生效要件。婚姻不成立、婚姻被宣告无效或被撤销，夫妻财产制契约也不生效，这是由其主体的特定性所决定的。
3．内容的复杂性。其不仅包括财产的归属、占有、使用、收益及处分，还包括家庭生活费的负担，债务的清偿，婚姻关系终止时财产的清算及分割等。而一般的债权或物权合同的内容没有这么复杂。
4．效力具有特殊性。与一般财产契约的效力不同，夫妻财产制契约直接发生夫妻财产法的效力，即当事人选定的财产制度替代法定财产制适用，无须再采取其他财产变动行为。“为引起财产契约所定的所有权之变更，不须有法律行为的所有权或权利之移转。”[4]德国学者将其表述为:“一般共同制在财产领域将配偶双方视为统一的整体。采用该财产制的，原本属于配偶各自的财产转化为双方的共同共有。”“采财产一般共有制的，配偶双方无需通过单个处分行为将各自所属之物转为共同共有财产。共同财产根据总括继受原则直接产生，也就是说，在该财产制开始之时，配偶双方所属之物自动结合为共同财产。配偶一方拥有不动产，该不动产业成为共同财产的，另一方有权要求在土地登记薄上变更登记。财产一般共有制存续期间，即使配偶一方单独完成了所有权取得行为，也不能成为单独所有人;该财产在取得之时直接成为共同财产。”[5]可见，夫妻财产制契约具有权利(物权)变动的效力，对此，我国未来立法应予以明确规定。
此次《婚姻法司法解释(三)》第6条规定:“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”该条款明确了夫妻之间房产赠与的效力，其内容与《合同法》第186条的规定基本一致，这表明司法解释确定夫妻之间的赠与适用《合同法》关于赠与合同规定的原则。具有夫妻身份的人同样可以实施一般主体所为的财产法律行为(包括买卖、赠与、借贷等)，并且该法律行为直接适用相关财产法的规定。如果据此推测夫妻财产制契约都要适用《合同法》关于赠与合同的规定，这显然值得商榷。将夫妻约定财产制与夫妻之间的赠与行为混淆，既反映了审判人员对约定夫妻财产制理解不够深入、准确，也凸显了我国约定夫妻财产制立法的不足。
笔者认为，夫妻财产制度规范的是夫妻之间的财产关系，是身份法中关于财产的特别规定，不同于一般的财产法。通俗地说，夫妻财产制度在一定程度上起到了对夫妻所得财产进行“再分配”的作用。一直以来我国夫妻财产制就包括法定财产制、约定财产制。通说认为，我国法定夫妻财产制为婚后所得共同制。所谓婚后所得共同制，是指婚姻关系存续期间夫妻一方或双方所得的财产，均归夫妻双方共有，但法律另有规定的除外。而夫妻约定财产制可以选择适用一般共同制、限定共同制和分别所有制。
现在《婚姻法司法解释(三)》又创设了一种新型的财产制。《婚姻法司法解释(三)》第4条规定:“婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外:(一)一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的;(二)一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。”显然该制度既不同于法定财产制也不同于约定财产制，类似于共同财产制撤销制度和宣告非常财产制。
关于《合同法》第2条和《婚姻法司法解释(三)》第6条的关系，笔者认为这二者并不存在冲突的问题。首先必须遵循《合同法》第2条的原则，也就是《合同法》只调整财产关系不调整身份关系。那么，《婚姻法司法解释(三)》第6条又如何理解呢?根据《婚姻法》第19条“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同共有或部分各自所有、部分共同所有”的规定，我国《婚姻法》中的约定财产制包括三种形式:一般共同制、限定共同制和分别所有制。换言之就是在约定财产制中，当事人一方的财产要么归自己所有，要么归夫妻共有，而不包括自己的财产直接归对方所有的情形。那么，我们不禁要思考，如何使自己的财产归于对方呢?笔者认为这就是《婚姻法司法解释(三)》中第6条的本意，也就是以赠与的方式来进行。具有夫妻身份的人同样可以实施一般主体所为的财产法律行为(其中包括买卖、赠与、借贷等)，并且该法律行为直接适用相关财产法的规定，只不过其特殊性在于受赠人是赠与人的配偶。
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以上的推论肯定会有人提出疑问，如果夫妻一方在婚前或婚后约定将其财产赠与他们夫妻二人共有的又如何适用法律呢?这种约定实质上是夫妻约定财产制中的内容，故不适用于赠与合同。而且《婚姻法司法解释(三)》也明确指出夫妻一方将财产赠与另一方时才适用赠与合同的规定。《婚姻法》及其司法解释认为夫妻一方可以基于夫妻间的同力协作关系把自己所有的财产和配偶共有，这是符合人们对婚姻家庭的期待，可以用夫妻财产制度来调整。但是如果其直接把自己的财产所有权转移给配偶而自己放弃所有权，这样的要求高于人们对婚姻家庭的理解，如果把其纳入夫妻财产制度不利于保护当事人，所以只能用赠与合同来调整。这样规定符合人们的公平正义理念。
虽然夫妻财产制不能适用《合同法》的规定，但是可以适用《民法通则》和《物权法》的规定。婚姻家庭属于民事法律，当然可以适用《民法通则》的规定。而《物权法》在关于公民个人财产权和共同财产权方面的规定，都比《婚姻法》的规定更为详尽和更加具体。《物权法》诸多规则构筑了夫妻共同财产制的坚实基础，很大程度保障了夫妻双方的财产权利，维护了交易稳定和社会安定。[6]
三、夫妻二人公司的股东出资协议是否属于夫妻财产约定契约
(一)不同类型夫妻二人公司的股权出资协议是否属于夫妻财产制契约
在三种夫妻二人公司中，前两种即先取得股东身份后结婚和通过股权转让而形成的夫妻二人公司，其股东出资协议显然不属于夫妻财产约定契约，其原因有三点:
1．法律从来没有要求这两种公司的夫妻股东提交财产分割的书面证明或者协议;
2．股东出资协议不能作为当事人选择夫妻约定财产制的意思表示;
3．股东出资协议和夫妻财产约定契约属于两个不同层面的问题。《公司法》和《婚姻法》有不同的价值追求，股东出资协议中的出资比例主要解决股东在公司内部的权利义务问题，夫妻财产制主要解决夫妻在婚姻关系存续期间以及婚姻关系破裂时的财产权问题，属于两个层面的问题。
(二)夫妻在设立公司时所提交的财产分割协议是否属于夫妻财产契约
最初的公司大多是由合伙、家庭作坊过渡而来的，对这类问题《公司法》立法时不可能不预见到，而且《公司法》对夫妻作为股东设立公司并无限制。只是由于修改前的《公司法》要求有限责任公司股东必须为二人以上，不承认一人有限责任公司，很多人为了满足这个人数要件才成立了夫妻公司。又为了满足《公司登记管理若干问题的规定》第23条的规定才签订了财产分割协议，所以夫妻二人公司的股东在签订财产分割协议时不一定有选择夫妻约定财产制的目的。而且现在有一些夫妻二人公司在成立时根本没有签订财产分割协议。
对于签订了财产分割协议的夫妻二人公司也不能一概而论，如果当事人对财产分割协议的性质没有争议的，应当遵循私法自治原则，按当事人的意志解决。如果对其性质存在争议，则不宜将其作为夫妻财产制契约。
对于未签订财产分割协议而成立的夫妻公司也不能因此而否定其法人资格。但是，如果在设立公司时并未进行财产分割，应当认定是以夫妻共同共有财产出资设立公司。根据《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释(一)》第17条第2款规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”可以看出在司法实践中，优先地尊重夫妻双方意思自治，只要不损害善意第三人的合法权益、以合法手段掩盖非法目的并尊重交易安全的，审判机关并不一定否定此等法律行为的效力。
四、夫妻约定财产制适用困难的原因
我国夫妻约定财产制适用困难主要就在于夫妻财产制度的种类和内容不够健全，缺乏原则性的规定。目前要走出这种困境首先得改变立法态度。现在都是用司法解释细化现行法律或针对某类案件或某种现象作出规定，缺乏统一性、逻辑性和制度的完整性。只有改变目前这种以司法解释的形式、“一事一议”的立法模式，才能完善我国的法律体系。实际上，目前学界中也在呼吁尽快制定民法总则，在民法总则的框架下所形成的类似于德国潘德克吞体系的“由抽象到具体”的操作模式可为此等民事案件在司法实践中所使用。实际上，在我国台湾地区的法律当中也经常可见“依照、援引、准用”的操作技术，此等模式却可能在我国社会主义法律体系形成初期提供相当“便利”的参考。社会主义法律体系虽然初步形成，然而，体系之下的各部门法之间以及部门法内部并不一定十分完善，例如民法典的诞生可能尚需一段时间，但是这段时间之中，虽然制定民法典的内容已经基本齐备，但仍存在一些有待进一步讨论的空间，如民法总则、人格权法、债法总则等部分是否制定或如何制定的争论。
夫妻公司出资协议虽然称之为协议，但是其协议当中融入了身份关系的色彩就注定了其“身份”的不平凡，我们无法简单地使用《合同法》来看待这一切，有很多类似此等涉及“人身”关系的问题一旦产生，若是我们没有“总则”或者是“民法总则”抽象依据，而更多地等待司法解释的“诞生”，则不免沦为大陆法系司法实践中所遇到的“僵硬”瓶颈，甚至在日常生活中，类似的“夫妻协议”层出不穷，甚至还会出现要求另一方配偶婚后必须回家睡觉的“空床费”协议，因此，司法机关在过度依赖“分则”的同时，是时候来同时考虑“总则”的问题了。虽然，我国在司法实践中仍然不能使用判例，但在很大程度上，法官更多地可能是关注法律法规好不好用，或用得“顺不顺手”的问题，这也导致许多法院在《物权法》出台之后，全国还是有许多法院仍在适用《担保法》来进行司法审判的问题。总的来讲，一部总则性的法律还是应该有的，特别是近年来，我国总体经济水平已经发展的较为成熟，相较于过去社会生活的急剧变迁所带来的不稳定来看，现在的民法规则已经到了应当出现一个里程碑的时候了，而这个里程碑就是民法总则。
注释:
[1]薛宁兰、许莉:《我国夫妻财产制立法若干问题探讨》，载《法学论坛》2011年第2期，第24页。
[2]《婚姻法解释(三)》第6条为“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”
[3]该段内容参见《法学专家解读婚姻法司法解释(三)的起草理念、利益衡量、农村女性权益保护等热点问题》，为杨立新和雷光明答记者问中的内容。访问网址:news．ifeng．com/gundong/detail_2011_09/06/8969247_0．shtml．访问日期:2011年10月8日。
[4]史尚宽:《亲属法论》，中国政法大学出版社2000年版，第344页。
关于房产赠与的法律法规范文6
赠与人：_________
住所：_________
身份证号：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
电话：_________
受赠人：_________
住所：_________
身份证号：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
电话：_________
为明确双方本次赠与不动产行为的权利义务，双方本着诚实信用的原则，并根据有关法律法规，制订本协议，以资共同遵守。
第一条 赠与财产
赠与人将其所有的_________（写明标的物）赠送给受赠人，其所有权证明为：_________（写明证明赠与人所有权的证据名称）
第二条 赠与财产的状况
名称：_________
数量：_________
质量：_________
价值：_________
位置：_________
第三条 赠与目的：_________
第四条 赠与财产的交付
赠与人会同受赠人于_________年_________月_________日，到_________（写明具体的不动产产权登记机关名称）进行赠与的不动产移转登记及转让手续。
第五条 手续办理
受赠人应在_________（写明具体的期间）期限内办理所有权转移的手续，逾期不办的，视为拒绝赠与。
第六条 权利保证
赠与人确认本件赠与不动产土地及房屋，在赠与前并无积欠税金，倘有赠与人应负责缴清。
第七条 费用负担
受赠人无须向赠与人支付任何费用，但与移交上述房屋有关的费用包括到有关房产管理部门办理有关手续的费用以及有关契税应由受赠人负担。
第八条 赠与的撤销
赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款。
第九条 赠与物的交付
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。
第十条 赠与物的损毁
因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责任。
第十一条 赠与物的瑕疵
赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。
附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担责任。赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。
第十二条 赠与的撤销
1、受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
（1）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；
（2）对赠与人有扶养义务而不履行；
（3）不履行赠与合同约定的义务；
（4）因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定人可以撤销赠与，并要求受赠人返还赠与的财产；
（5）_________.
2、赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。
第十三条 通知
1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
2、各方通讯地址如下：_________.
3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。
第十四条 合同的变更
本合同履行期间，发生特殊情况时，任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出_________天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第十五条 合同的转让
除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。
第十六条 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、动乱、罢工，政府行为或法律规定等。
第十七条 合同的解释
