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房地产合同法律法规范文1
一、合作方式。甲、乙双方共同以乙方名义在 进行房地产项目开发，项目名称暂定为 。
二、合作条件：
1、甲方提供待开发土地的使用权，乙方提供本房地产合作开发所需的全部资金。
2、乙方保证对外提供全套的房地产开发企业资质等房地产开发企业所需资料，保证本企业注册真实、合法，经营范围符合房地产开发要求。
3、由乙方办理房地产开发的各种证照手续及房地产开发所需的各种行政审批事项，甲方积极予以协助。
4、房地产开发过程，乙方选任设计施工企业应有符合国家标准的资质证书及安全生产条件。
5、房地产开发的楼盘设计，建筑面积，样式，经甲、乙双方共同协商确定，未经甲方同意，乙方不得单方更改。
三、甲方提供本房地产合作开发所需土地的土地使用权，该土地面积 亩，使用期限 年，甲方保证该土地使用权为出让取得，无抵押，不受其它权利人追究。如因房产经营销售需要办理该土地使用权转让手续，由乙方出资并办理，甲方予以协助。
四、本房地产开发项目自本合同签订之日起启动，自 年月 日竣工，合作开发终止。乙方负责日常的工程施工管理工作，因工程质量、安全生产造成的纠纷由乙方负责处理，并承担相应的法律责任。
五、收益分配。本合同履行期间，由甲、乙双方各派驻会计，共同负责楼房的销售资金。甲方按开发房地产的建筑面积 元/㎡提取作为本房地产合作开发的收益，由乙方分三期支付给甲方。自本合同同签订之日支付 元，开发房地产销售至一半支付 元，开发楼房工程完工乙方结清甲方全部收益。
六、违约责任
1、因甲方提供土地瑕疵造成乙方损失或本合同未能履行，由甲方按本房地产开发设计资金的10% 赔偿乙方。
2、因乙方资金不到位或其他乙方原因造成甲方损失或造成本合同未能履行，由乙方按本房地产开发设计资金的10% 赔偿甲方损失。
3、因乙方经营、管理不善或资金不到位造成合同延期或不按本合同约定支付甲方的收益。按应支付甲方收益的10%赔偿甲方损失。
甲 方： 乙 方：
法定代表人：
年 月 日
合作开发房地产合同属合同法上的无名合同，由于我国城市土地的国有性质及国家对房地产市场的严格行政管理，有着众多房地产管理行政法律法规，因而该类合同在相当程度上排除了当事人的意思自治，同时也呈现出较强的中国特色。通常说来，合作开发房地产合同体现出如下法律特征。
1、主体的复杂性这是合作开发房地产合同的题中应有之义。与单一的房地产开发企业进行房地产开发不同，合作开发房地产合同的主体要复杂得多。我国城市房地产管理法等相关法律法规对专门的房地产开发企业有着严格的资质要求，而合作开发则给大量的非房地产开发企业介入房地产开发提供了空间。因此，合作开发房地产合同的主体呈现出较为复杂的形态，既可以是外国的法人和自然人，也可以是国内的法人和自然人。我国立法并未禁止国内的自然人作为合作开发房地产合同的主体，但由于房地产开发企业的资质限制，故个人只能作为房地产项目公司(非中外合作经营房地产开发企业)的股东参与合作开发，而不能以个人名义直接从事房地产开发活动。
房地产合同法律法规范文2
【关键词】房地产；抵押担保；借款合同；公证问题
在公证机构平时办理的抵押担保借款合同公证业务中，房地产的抵押担保方式非常普遍，出现的抵押纠纷也相对增多。然而由于我国房地产抵押登记制度和其他相关配套制度还存在很多不科学、不规范、不完善之处，影响了房地产抵押制度功效的发挥。现就房地产抵押担保设定所生产的诸多法律关系和法律后果以及避免纠纷、减少诉讼等问题，进行一些粗浅的理论探讨。
一、房与地的关系问题
房屋所有权和土地使用权之间存在着这样的相依关系，我国《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”根据这一相依关系原则，在抵押人对房屋的所有权或房屋的土地使用权任意一种权利设定抵押担保时，即违背了房屋土地使用权和所有权间的相依关系原则，是无效的行为。
二、抵押登记期限问题
在经济活动中，存在很多当事人没有对抵押登记期限有一个较为明确的认识，且相关法律法规没有就“抵押当事人能否自行约定抵押期限”问题作出明确规定，有人认为当事人自行约定的抵押期限属于有效行为，因为他们认为抵押权属于物权的同时，签订抵押合同仍要贯彻合同自由的原则。如果在经济活动中，借贷双方都已就抵押期限达成一致意见，即期限限制已被抵押权人接受，所以抵押方只能在该期间内对其抵押权进行实施，与此同时相关法律法规并没有令禁止这种借贷当事人自主约定抵押期限的行为，因此上述行为并没有违反法律，也没有违反法规，是有效行为。所有权在物权中，是具有无期限性特征的，但这并未排除其他物权的有期限性，因此以物权具有无期限性为由来拒绝承认抵押权期限的行为是不成立的。
三、房地产抵押和登记纠纷处理的法律适用原则问题
在现实的经济活动中，房地产抵押一般要先签订抵押合同，然后进行抵押登记。房屋及土地在抵押设定成立之后，随着其使用或处分的过程进行中，抵押问题会导致很多法律关系和法律纠纷的出现。与此同时，因为签订抵押合同的行为隶属民事范畴，抵押合同的生效有需要进行抵押登记，对于登记机关来说，抵押登记属于行政行为。当有出现涉及到抵押效力纠纷的问题之时，抵押双方都会面临民事诉讼和行政诉讼的选择问题。 根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》 “一、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。二、公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。”规定的原则，在实际经济活动中，当面临民事权益的纠纷时，当事人应当提起民事诉讼，如牵涉行政机关的行政行为，当事人则应提起行政诉讼。
四、抵押物细化登记原则问题
一般情况下，针对商品房开发过程中的房屋所有权的取得，是登记机关按房屋建筑的独立体给房屋开发商该幢建筑物的所有权证（或叫大房屋产权证）。常见情况是在一个项目中有若干这样的房屋产权证。当事人设定抵押时，双方往往将这样的产权证进行抵押及登记，却没有细化，这样的抵押登记是无效行为。土地使用权证，又称国有土地使用权证，是指经土地使用者的申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。房屋的土地使用权具有不可分性，因而在实际生活中当事人常遇见抵押物登记细化的困难，尤其是房屋土地使用权中的某一个部分能否抵押。一般情形下，土地使用权证都是进行一次性的全部抵押登记，即便是当事人不想这样做，也难以实现。抵押权是价值权，因此抵押物必须要具有独立价值，才能进行合法性转让，也才能保障抵押权的顺利实现。
五、在建房屋抵押的相关问题
房地产合同法律法规范文3
关键词：房地产经纪服务合同；违规操作；纠纷预防
中图分类号：
D9
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2013）20-0165-02
1 房地产经纪服务合同的概念及签订意义
房地产经纪服务合同是房地产经纪机构或房地产经纪人为委托人提供有助于促成其与第三方之间的房地产交易的经纪服务而与委托人协商订立的协议。根据房地产经纪服务类型的不同，房地产经纪服务合同包括出售、出租、承购、承租四种服务合同。
签订房地产经纪服务合同是房地产经纪服务的关键环节，也是房地产经纪机构进行经纪服务和解决双方纠纷的法律依据。因此双方在签订经纪服务合同时，应遵照诚信原则，遵守行业规则，并严格依照《民法通则》、《合同法》、《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执业规则》等相关法律法规的规定。只有这样，才能使交易当事人最大限度地实现其交易利益，保证交易活动安全顺利，避免相互损害对方当事人的利益，同时也有利于房地产实体商品市场交易秩序的稳定。但是在实务操作过程中，由于各种因素的影响，房地产经纪服务合同在签订和履行过程中往往会出现不少问题，导致合同履行困难，双方权益难以保障。
2 房地产经纪服务合同常见问题
2.1 审查环节纰漏
对委托人的资料审查是签订房地产经纪服务合同的必要前置工作，也是规范房地产经纪业务的重要保障，但是在实际操作中，不少房地产经纪机构和经纪人员对委托人的资料缺乏详实的调查核实，导致在日后服务过程中出现诸多问题。对委托人资料的审查主要包括对委托人身份证明的审查和房源信息的审查，资料审查不严往往会导致以下几种问题：
（1）委托人提供虚假的身份证明或故意登记错误的身份证号，与房地产经纪机构签订经纪服务合同。此种情况如果审查不严，往往会导致在房地产经纪机构为委托人提供房源信息后，委托人与业主私下成交，损害经纪人的合法权益。
（2）对委托方提供的房源信息，如房屋的位置、户型、交通、附近环境等信息审查不严，此种情况往往会导致后期交易谈判时难度加大。
（3）房源产权资料审核不严造成合同不能继续履行。房屋交易的实质是房屋产权交易，因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是资料查验的首要问题。而房屋所有权证明并不一定能清晰、完整地显示现实产权状态，但部分经纪人为了图省事，对房屋是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等影响房屋是否能上市的重要因素不核实，导致合同签订后不能继续履行。
2.2 合同内容违规
房地产经纪服务合同是明确房地产经纪机构和委托人权利义务关系的协议，合同中应当明确双方的权利义务以及双方达成的约定。合同内容违规主要体现在下面几个方面：
（1）合同约定双方权利义务不对等。
房地产经纪人员在与委托人约定订立合同时，利用委托人的不知情，订立有利于自己而不利于委托人的合同，合同内容中存在明显的权利义务关系不对等，对委托人不利或对委托人造成损害。如加大委托人的义务，排除委托人的权利，从而减少自己的义务，降低自身风险。
（2）经纪服务合同的主要条款欠缺。
长期以来，房地产经纪机构在经纪活动中与委托人订立的合同大多都是自拟的，属于企业格式合同文本。合同格式比较粗糙，内容比较简易，其中反映合同要件的主要条款（如服务条款、履行期限条款、违约条款、争议协商解决条款等）欠缺。对于这些涉及双方权利义务主要条款的约定，双方常常用口头的方式表示，往往会导致因时间和情况的变化而不能履约，致使纠纷发生。
另外，由于目前管理部门对房地产经纪收费所指定的标准并无相对应的服务标准，因佣金标准和服务标准没有相应的对比与衡量标准，而造成两者失衡的现象时有发生，而且房地产经纪机构在与委托人签订经纪服务合同时，往往因疏忽甚至故意省缺服务标准条款，损害委托方的合法权益。
2.3 房地产经纪人违规操作
虽然《房地产经纪管理办法》和《房地产经纪执业规则》都对房地产经纪从业人员的执业行为进行约束，而且各地房地产经纪协会对经纪人员提出了明确的职业道德要求，但是房地产经纪人员的违规操作行为时有发生，主要表现在以下几个方面：
（1）房地产经纪人员不当承诺或以个人名义承揽业务。
有些房地产经纪人员在承揽经纪业务的过程中，为了吸引客户承接业务，往往在签约前未充分履行告知责任，或不顾自己的实际能力和信用条件夸大承诺以获得委托人的信任，等到委托人认可并与其签订合同后，又故意对自身义务条款“缩水”。 部分经纪人员因利益驱使，私下与委托人签订经纪服务合同，一旦遇到执行困难，撒手不管，造成纠纷。
（2）房地产经纪人员直接参与并决定委托人与第三人之间的合同关系。
在房地产买卖，特别是在存量房买卖中，一般应采用居间形式，房地产经纪人员承担买卖双方的委托。根据合同法，在居间合同中，房地产经纪人员不得直接参与并决定委托人与第三人的合同关系。但实际操作中，房地产经纪人员常常直接参与并决定委托人与第三人之间的合同关系，一些房地产经纪人员甚至包揽买卖双方的所有交易事务。如既为卖方代收房款，又为买方办理税费结算和产权过户等手续。
（3）房地产经纪人员用房地产交易行为替代经纪服务行为。
房地产经纪人员利用自己的职业便利将房地产买卖合同内容与经纪服务合同内容归纳在一个买卖合同或是概念含糊不清的交易合同内，直接将房地产买进或卖出，把向委托人提供的服务性劳务活动改变为房地产权利的直接处分活动。房地产经纪人员通过买断、收购，或者买卖双方不见面等方式隐匿买卖活动中的收益，获取差价和利润。有的甚至利用委托人的不知情，在获取差价的同时另行收取佣金。
3 房地产经纪业务纠纷预防
3.1 统一并严格使用相关合同文本
为了减少房地产纠纷，我国房地产管理部门和房地产经纪行业组织制定了房地产经纪服务合同示范文本。中国房地产估价师与房地产经纪人学会于2006年了一套《房地产经纪业务合同推荐文本》，为房地产经纪业务提供了参考，但在实际操作中，房地产经纪机构往往使用自制合同文本而导致纠纷不断发生，因此，应该由政府管理部门或上级主管单位统一规定合法有效的合同文本，各房地产经纪机构必须严格遵守。这样，既可以加强行业从业人员的自律性，又可以减少因合同条款缺失造成的不必要的纠纷。
3.2 完善培训体系，加强经纪人员职业素质教育
《房地产经纪管理办法》第八条、第十条、第二十条规定了房地产经纪机构从业房地产经纪人员数量以及签约人资格制度，可以大大减少因签约人法律意识不健全，专业能力及职业道德欠缺造成的纠纷。但是因经纪人员职业素质不高而导致的纠纷时常发生，当事人的权益往往受到房产经纪机构和经纪从业人员的侵犯。职业素质教育包括职业道德教育、专业能力教育和法律知识教育。企业内部应建立完善的培训体系，定期开展业务技能培训、职业道德考核、法律知识宣传等活动，提升房产经纪从业人员的职业素质，促使其更快成长，规范其业务行为。
3.3 完善立法建设，加大惩罚力度
一方面，我国目前对房地产经纪市场进行规制的规范性文件较少，而且法律位阶较低，不利于房地产经纪市场的统一规范管理，立法机关应逐步完善并制定更高层级的法律法规，加强对房地产经纪市场的立法规制。
另一方面，虽然《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执业规则》对房产经纪机构和房地产经纪人员的执业行为进行了规制，规定了相应的民事责任、行政责任、刑事责任，能够在一定程度上对房地产经纪市场起到规范作用，但其惩罚力度较轻，这往往也是导致个别房产经纪机构和房产经纪人员违规操作的重要原因，因此在完善相关房地产经纪法律法规时，应加大对违规行为惩罚力度的规定。
3.4 建立流程化、标准化、可升级版的企业管理机制
明确各职能部门的责任和员工的岗位分工是企业高效运转的前提之一，建立流程化、标准化的企业管理机制，使每个岗位都有规范的操作流程及工作标准，然后再依靠完善的制度体系让企业保持高效、持续、稳定的运行。同时，使业务开展简单、透明，方便检查。这样才既会提高工作效率和资源配置效率，保证企业按照既定路线，实现自己的战略目标，又可以提高员工幸福感，使员工保持积极阳光的心态，从而有利于业务的开展，减少服务过程中纠纷的发生。
同时，随着公司所处的发展阶段的不同，企业的管理机制要适时适应企业经营环境的变化，有效融入公司战略要素，以保证其旺盛的生命力，因此通过建立可升级版的企业管理机制，才能不断提升服务质量。
3.5 加强房地产经纪机构诚信体系建设
房地产经纪机构在房屋交易中扮演着重要的角色，市场大部分的新房和二手房都是经过房地产经纪机构交易的，但一些经纪机构在服务过程中存在不少问题，比如房源广告宣传不真实、经纪人员素质良莠不齐、规章制度不健全，少数机构仍有违规收费现象，有的合同以及补充协议双方责任含糊，而且社会上没有营业执照和登记备案的中介机构仍然存在等。因此，为规范房地产交易市场，避免和减少房地产经纪服务纠纷，政府部门应该建立中介信用档案，严抓房地产经纪机构的诚信体系建设工作，对交易过程中“忽悠”顾客的经纪机构严惩不贷。重点抓好机构运行和房源客源信息的规范性管理、合同规范文本推广使用管理、经纪人员的执（从）业证书使用管理等。不诚信的经纪机构将被拉入“黑名单”，不守规的经纪机构执（从）业人员将及时清理出经纪人队伍。
参考文献
房地产合同法律法规范文4
情
某房地产公司依法取得了某地的开发权。某有限责任公司的55户职工在拆迁地内居住。拆迁过程中，55户职工推选王先生等5人作为代表同房地产公司的代表马先生就拆迁补偿事宜进行协商。后王先生等人帮助房地产公司说服了其他50户职工，将他们的拆迁承诺书交给了马先生，马先生出具了内容为“本次拆迁因5户代表协助工作，一次性奖励每人3.5万元”的承诺书， 这5户包括王先生在内。不久，拆迁工作顺利完成，但房地产公司没有支付马先生承诺的3.5万元。为此，王先生将房地产公司及马先生起诉至法院，要求二被告给付3.5万元并承担诉讼费用。
分歧意见
合议庭对本案的性质如何认定，产生了三种意见。
第一种意见认为，王先生与房地产公司形成了非典型性的劳务纠纷关系。马先生代表房地产公司与有限责任公司和王先生等5户居民代表协商拆迁补偿事宜，这在客观上使有限责任公司和王先生等人相信马先生拥有权，所以，马先生虽没有房地产公司的明确授权，但其行为应认定是表见，由此产生的法律后果由房地产公司承担。王先生等人与房地产公司虽没有签订书面劳动合同，但却形成了事实性的其他劳务关系。王先生等人付出的劳务，使房地产公司顺利实现了拆迁目的，节省了时间，房地产公司应向王先生等人支付一定的报酬，马先生承诺的3.5万元奖励应认定是给付王先生等人的报酬额度。所以，法院应当以劳务纠纷支持王先生的诉讼请求。
第二种意见认为，王先生与房地产公司形成了债务关系。王先生为房地产公司提供了一种服务行为，即一方以服务为商品换取等价货币。根据民法规定的等价有偿和意思自治原则，应认定承诺书代表了王先生与房地产公司之间的真实意思表示，房地产公司不履行给付义务，应承担法律责任。法院应以债务纠纷支持王先生的诉讼请求。
第三种意见认为，王先生等5人作为55户居民共同推选出来的代表人，应为55户委托人争取合理合法的权益，不能损害委托人的利益。而王先生等5人为实现房地产公司的利益付出了劳务，这种行为构成了双重，违反了法律法规的强制规定，行为的违法性不能产生合法性的保护，所以，法院应驳回王先生的起诉。
分
析
笔者同意第一种意见。
服务合同建立在缔约关系中的一方能够为另一方提供明确而具体的服务，并以公示的方法为对方当事人所知，由对方当事人选择。本案中，王先生协助房地产公司进行拆迁工作前，并没有公示出明确而具体的服务能力，双方完全基于临时起意的雇佣劳动目的，所以，认定本案是非典型性的劳务纠纷比债务纠纷更为贴切。
房地产合同法律法规范文5
近年来，为启动商品市场，解决居民居住困难，由房地产开发商、个人购房户和银行共同参与的楼宇按揭贷款业务应运而生。但由于我国按揭方面的法律法规不健全，各方缺乏经验，导致各方当事人在操作中出现许多不规范的行为，产生了纠纷。笔者通过对住房按揭贷款纠纷案件的审理，及对笔者所在的法院审理的这类纠纷案进行了调查，对住房按揭贷款纠纷案进行了分析。
一、住房按揭贷款纠纷案的基本情况
我国的按揭业务参考的是香港的作法，按揭实际是为帮助房地产开发商和购房者完成楼宇买卖而由银行提供抵押贷款的融资业务活动。银行提供的这种贷款称为住房按揭贷款。住房按揭贷款纠纷案件，海口市新华区法院从1998年开始受理后，呈逐年上升之势。
1.受理的基本情况
该院从1998年开始受理住房按揭贷款纠纷案，当年受理这类案件26件，诉讼标的额最小的为17万元，最大的为74万元；1999年受理住房按揭贷款纠纷案37件，诉讼标的额最小的为3.6万元，最多的为80.17万元。2000年仅上半年受理住房按揭贷款纠纷案为117件，诉讼标的数最小的为3万余元，诉讼标的额最大的为219万元。
从1998年以来，该院所受理的住房按揭贷款案中，所涉及的住房按揭贷款合同均为银行提供的格式合同，合同的条款基本一致，签订合同的时间为1993年底至1995底这段时间。原告的诉讼请求均为要求解除按揭贷款合同，确认抵押关系成立，判令购房者偿还尚欠的借款本金及利息、罚息，判令房地产商承担连带保证责任。的理由均为购房者与房地产商违约，未按期偿还按揭贷款及承担保证责任，判决结果一般为确认购房者与房地产商未按期偿还借款，应负违约责任，购房者应偿还尚欠的本息。但对房地产商所应承担的保证责任及购房者以所购住房抵押给银行的抵押合同的效力，则有不同的认识及判决结果。
2.住房按揭贷款合同纠纷案件的特点
（1）原告均为银行。该院1998年以来所受理的这类案件，原告大部分为中国建设银行海南住房城建支行，部分为省工商银行营业部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地产信贷部改建而成，原建行海南省房地产信贷部最早办理全省住房按揭贷款业务，放贷后因追索按揭贷款，建行海南住房城建支行将被告在海口市的案件，除个别案件标的额超300万元的以外，都诉至新华法院，因此，海口市绝大部分的住房按揭贷款合同纠纷案均由该院审理。
（2）被告均有两个，一被告为个人购房者，这部分被告往往在合同履行初期都能按月还本付息，但随后就不再还款，也不主动与按揭银行联系；另一被告为售房方的房地产开发商，房地产开发商是作为保证人而被原告列为被告之一的。
（3）被告下落不明、不应诉者多。作为房地产开发商的被告均出庭应诉，但作为个人购房者的被告，则大多下落不明。如1999年所受理的这类案件中，出庭应诉的购房者只有4个人，2人收到开庭传票后未到庭参加诉讼，其余的均为下落不明。这部分下落不明的当事人，有一部分仍在海口市，另一部分已到外地，但均已不居住在原住所及所购的住房，既未还款也未与银行联系，法院查找无着，无法直接送达，只能按照我国《民事诉讼法》第八十四条的规定，按下落不明公告送达。有一方当事人下落不明的案件约占所受理的住房按揭贷款案件的81%，也就是说缺席判决的案件约占81%.
（4）个案的具体情况有所不同，涉及到法律适用问题的较多。虽然该院所受理的住房按揭贷款纠纷案均为追索尚欠本息的案件，但由于个案所涉及的住房按揭贷款合同的签订时间不同、期限不同，对担保合同关系的效力、保证期限等方面所适用的法律均不同，处理结果亦有所不同。
3.产生诉讼的主要原因
从1998年以来，该院受理的涉及住房按揭贷款纠纷案件数量上升较快，经初步分析，产生纠纷引讼的原因主要有以下几个方面：
（1）因购房者与房地产商之间的纠纷，引起住房按揭贷款合同的不完全履行。银行与购房者及房地产商签订住房按揭贷款合同，其前提是购房者已与房地产商签订了买卖合同，为了购房者支付部分购房款而由银行提供按揭贷款。对购房者而言，这里主要涉及到两个法律关系，一为购房者与房地产商的房屋买卖合同关系，另一个法律关系为购房者与银行、房地产商的按揭关系，所涉及的两种合同关系密切，但属不同法律性质。而购房者因按揭贷款的目的是为履行房屋买卖合同，所以往往更看重与房地产商的房屋买卖合同，一旦其就房屋交付的时间、质量等与房地产商发生纠纷，购房者就以房地产商违反房屋买卖合同为由，不履行按揭还款义务。
（2）因购房者自身的原因而不履行住房按揭贷款合同。有的购房者因对海南的经济环境不满意，而离开海南到别处发展，对原所购的房屋既不居住也不再还款；有的购房者因工作变动、下岗，每月按揭还款额较高等原因，无力偿还按揭借款。
（3）因房地产行情变动等原因，购房者不愿偿还按揭贷款。因引起纠纷的住房按揭贷款合同，签订的时间在1993年底至1995年，当时房地产尚有余温，房价在当时看来不算高，但与这两年相比，房价相对较高，而大部分的按揭期限均为五年，甚至更短，购房者每月等额偿还的贷款额较大，购房者认为负担较重，因而有些购房者转而另行以低价购买其认为质量较好，房价便宜的住房而不履行原按揭贷款合同。
二、住房按揭贷款纠纷案审理中应注意的几个问题
1.注意区分按揭贷款纠纷中涉及的法律关系。
从理论上分析，按揭贷款所涉及的法律关系较多。第一个法律关系是按揭人（购房者）因购房与房地产商发生的房屋买卖关系，第二个法律关系是按揭人因支付购房款向银行贷款而发生的借贷关系，第三个法律关系是按揭人将所购房屋作为按月还本付息的担保所发生的抵押关系，第四个法律关系是房地产商为保证按揭人清偿贷款与银行发生的保证关系，第五个法律关系是按揭人按银行指定险种向保险公司办理所购房屋保险而发生的保险关系，第六个法律关系是按揭人不能按规定向银行偿还本息，由房地产商将房屋回购的关系。〖ZW（〗参见李锲：《试论按揭的法律属性》，载《政法与法律》，1998年第3期。〖ZW）〗从实践来看，通常涉及的是前四种关系。正确界定因按揭产生的法律关系，是正确处理这类案件的前提。
2.注意根据住房按揭贷款合同签订履行的时间，确定法律适用及处理原则。
为适应建立和发展社会主义市场经济的需要，我国的法律在不断地修改、完善，近几年来颁布了不少新的法律。由于住房按揭贷款合同签订的时间、履行的期限不同，处理这类纠纷时适用的法律有可能不同，进而会影响到纠纷各方的法律责任的承担问题。在所受理的这类纠纷案中，住房按揭贷款合同的签订时间跨度从1993年底至1995年底，同样内容的合同、同样的事由，其法律的适用与处理原则可能完全不同。
（1）关于法律适用：1993年底至1995年1月1日前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《民法通则》及最高法院适用民法通则的意见，《经济合同法》及最高法院1994年颁布的《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》、《借款合同条例》以及中国人民银行的有关规定等，不能适用于1995年10月1日起实施的《担保法》。1995年1月1日起至1995年10月1日之前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《城市房地产管理法》及《民法通则》及其《意见》、《经济合同法》、《借款合同条例》等。1995年10月1日之后签订的住房按揭贷款合同，适用《城市房地产管理法》、《担保法》、《民法通则》、《经济合同法》、《借款合同条例》等，合同的履行期限跨过1999年10月1日的，可以适用《合同法》有关合同履行一章的规定。
（2）关于处理原则
①关于住房按揭贷款合同纠纷所涉及的购房及贷款行为，只要其不违反当时的法律、法规规定，一般认定为有效的民事法律行为。
②对于住房按揭贷款合同纠纷中涉及的购房者与按揭权人银行的房屋抵押合同关系，依有关规定办理了抵押登记的应确认为有效；除了合同中约定不办理抵押登记无效外，在1995年1月1日前所签订的住房抵押合同，不办理抵押登记不违反法律法规规定，应为有效合同，不应以未办理抵押登记而认定为无效；在1995年1月1日之后所签订的住房抵押合同，不办理抵押登记的应确认为抵押合同尚未生效，不能确定为无效。在审判实践中对在这种情况下，抵押合同是尚未生效还是无效，有不同的认识。根据我国《城市房地产管理法》第61条、《担保法》第41条的规定，抵押合同自登记之日起生效，而非无效。抵押合同未生效与无效是两个性质不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具备生效的条件，合同尚不具备约束力，如生效的条件成就，合同即可生效，而无效的合同是指合同违反法律的禁止性规定等，自始就不具备法律约束力。有一种观点认为，1995年1月1日前未办理抵押登记，违反了国务院1990年的《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第35条有关地上建筑物抵押应依照规定办理抵押登记的规定，因而无效。但由于在此之前一直无法律和行政法规规定如何办理抵押登记，因而无法依该条例规定的规范办理抵押登记，不能以未登记为由认定抵押合同无效。
③房地产商作为保证人是否承担责任、承担何种责任，审判实践中有不同的认识。笔者认为，其处理原则是：保证合同有效的，依合同约定的保证期限、范围、保证方式确定保证人的责任，住房按揭贷款合同中约定保证人承担的是一般保证还是连带责任保证责任的，从共约定。对由于合同未约定或约定不明的，依其应适用的有关法律法规、司法解释来确定，如适用最高法院《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》第七条的规定，保证人承担的是赔偿责任，如适用《担保法》第十九条的规定，则保证人承担连带责任保证。对于保证人担保的范围，在没有约定或约定不明确的情况下，保证人对保证人全部债务承担保证责任；应适用《担保法》的，因这类住房按揭贷款均用所购住房抵押，应注意根据该法第二十八条第一款的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人只对物的担保以外的债务承担保证责任。
保证责任期限未约定或约定不明确的，如应适用最高法院的《规定》，则保证人应当在被保证人承担责任的期限承担保证责任，如应适用《担保法》第二十五条的，则保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。
三、住房按揭贷款有关问题的分析
（一）住房按揭贷款合同与传统按揭的异同：
从所受理的住房按揭贷款合同纠纷案分析，海南省有关银行所办理的住房按揭贷款业务与传统的按揭相同之处在于：采用按揭的方法，其目的均是为了取得银行贷款，进而促使购房者与房地产商之间的房屋买卖合同得以完成，采用按揭方法比一般的担保贷款条件严格。以香港法律为例，房地产商以按揭方法出售商品房，必须具备的条件多达18项；〖ZW（〗见许合进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第2期，第34页。〖ZW）〗而中国人民银行于1997年4月28日颁发的《个人住房担保贷款管理试行办法》和1998年5月9日颁发的《个人住房担保贷款管理办法》对个人住房贷款的对象、条件、程序都有严格的规定。
现住房按揭贷款合同与传统按揭的不同之处在于：
（1）传统的按揭一般是约定楼宇所有权不直接转让给购房者，而是由购房者充当按揭人，把楼宇作按揭标的物，由按揭人用按揭的方法将楼宇所有权转让给银行（购房者保留赎回权），待银行收回贷款本息后，按揭权人即银行才将楼宇所有权让渡给按揭人。而我省已开展的住房按揭贷款，其担保方式一般为抵押加保证，即购房者除以所购住房抵押或采取质押外，房地产商必须作为购房者向银行还本付息的保证人。而且购房者与房地产商在房屋买卖合同和住房按揭贷款合同中，均未规定楼宇所有权的让渡问题，而都约定所购房屋直接转让给购房者。
（2）传统的按揭一般不以住房储蓄为前提，按揭权人银行提供的是信贷资金贷款（以所购楼宇等按揭标的物），而现开展的住房按揭贷款包括两种，一种为住房公积金贷款，以购房者有住房公积金为前提；另一种为信贷资金贷款，又称自营贷款，是银行用信贷资金发放的个人住房贷款。二者在贷款利率、期限上均有不同，这在《个人住房贷款管理办法》中有明文规定。
（二）住房按揭贷款操作中的存在的问题及建议
1从住房按揭贷款纠纷案的审理情况看，住房按揭贷款的操作中，存在的问题主要有：
（1）按揭期限普遍太短。从我国的经济发展、个人收入状况和购房价来看，个人偿付购房款的能力并不高，在已按规定支付首期不少于30%购房款的情况下，如实行的五年五成、二年五成按揭，每月还款额较高，超过一般收入家庭的承受能力，特别是在社会的转型期，个人的收入起伏较大，大部分当被告的个人购房者系无力连续每月支付较高的贷款本息而违约的。
（2）按揭人（购房者）与按揭权人（银行）大都未办理房产抵押登记手续。其原因在于银行不主动，购房者不配合或房屋抵押登记部门对按揭标的物为期房的不予办理抵押登记等，共结果可能导致抵押合同未生效，银行无法行使优先受偿权。
（3）对保证人（房地产商）的保证方式约定不明。对保证方式的明确约定，有助于正确确定保证人应承担的责任。《担保法》规定保证方式有一般保证和连带责任保证，而产生纠纷的住房按揭贷款合同中均未明确规定保证的具体方式，而代之以“无条件担保责任”、“不可撤销担保责任”等字眼，以致诉讼中当事人和审判人员对这样的约定是否属于明确约定，或属于哪一种保证方式有不同的看法。
2完善住房按揭贷款机制的对策
为启动商品房市场，特别是为处置海南积压房地产，解决空置房屋多，而居民购买能力不足的矛盾，完善住房按揭贷款机制是发展房地产业的一个重要的方面。
（1）合理确定按揭比例和按揭期限
如前所述，过低的按揭比例和期限，超过了一般收入家庭的承受能力，制约了居民对按揭贷款的需求，即使银行发放了按揭贷款，也不能如期收回本息，按揭违约率高，使住房按揭业务的发展受到影响。从国外按揭业务的运作来看，按揭期限超过十年，按揭比例高于70%的情况比较普遍。（参见许合进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第6期。）适当延长按揭期限，提高按揭比例，使首期付款与每月还款额降低，才能与居民的承受能力相适应，从而激发居民对按揭贷款的需求，减少按揭贷款违约率，有利于银行按揭贷款业务的长期、健康的发展。中国人民银行的《个人住房贷款管理办法》第五条规定了首期付款的比例不低于30%，说明按揭的比例不高于70%，第十条规定：最长贷款期限不超过20年。但实践中不少是五年五成的按揭，增大了对购房者支付首期款与每月还款额的压力。因此，银行应合理确定按揭贷款期和比例，国家有关部门对按揭期限、比例的规定应再适当放宽。
房地产合同法律法规范文6
房地产业是我国国民经济的一个重要的支柱产业。房地产业的健康发展对于拉动内需、扩大就业、促进国民经济的发展具有重要的作用。房地产业属于资金密集型产业，具有资金需求量大、投资成本高、回收期长、涉及面广等特点。房地产企业的发展离不开资金的支持。房地产开发的过程就是一个资金转化的过程，资金是房地产企业的血液，资金问题是房地产业发展不可忽视的一个重要问题。因此对房地产业融资问题的研究，不但对于房地产业的健康发展具有重要的意义，对于我国经济的稳定也具有巨大的现实意义。
二、我国房地产企业融资现状分析
目前我国房地产企业融资来源主要有银行贷款、股票融资、自筹资金、融资租赁、企业债券、信托融资等方式。从结构上可以划分为银行贷款、自筹资金、其他资金来源（主要包括国家预算内资金、债券、社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金）三个项目，这三个项目占到总资金的95%以上。2012年我国房地产企业共融资96538亿元，其中来自银行贷款的部分为14778亿元，占15.3%；房地产企业自筹资金39082亿元，占比40.5%；其他资金来源42274亿元，占43.8%，其中个人按揭贷款为26558亿元，占28%。2013年1至11月我国房地产企业银行贷款17667亿元，占筹资总额的16.14%；自筹资金42742亿元，占比39%；个人按揭贷款30534亿元，占比28% 。由这些数据可以看出目前我国房地产融资中，银行贷款比重最高，直接银行贷款以及个人按揭贷款比重达到40%以上，其次是企业自筹资金，仅次于银行贷款，其他融资方式获得资金较少。
三、我国房地产企业融资中存在的问题
1.房地产企业融资渠道过于单一
目前我国房地产企业融资过于依赖银行贷款，银行贷款在房地产企业融资中占据主导地位，债券融资、信托融资、股票融资、境外融资等方式所占比重较小。这种对银行贷款的过于依赖，使得银行信贷成为我国房地产业最重要的输血者，成了房地产业的一个重要支撑。据统计2006到2013年间我国房地产企业融资来源中，直接的银行贷款平均为18%，在其他资金来源中按揭贷款占25%，来自银行的资金一共占到了43%。大量的银行贷款使得银行资金参与了房地产开发的全过程，不利于我国房地产业的长期发展。房地产企业融资集中于银行贷款，容易诱发各种风险，一旦国家政策有变，房地产企业从银行难以获得资金，房地产业的资金链就会断裂，这样不但会对房地产行业带来致命打击，而且对我国银行系统的稳定以及金融安全也会带来严重的影响。因此我们必须认识到这种融资渠道单一化的弊端，优化房地产业的融资结构，促使房地产业更好的为我国国民经济服务。
2.房地产企业内部管理薄弱，信用风险较高
据统计2013年我国共有房地产企业8万多家，但是大部分的房地产企业属于中小型房地产企业，跨区域影响力较小，内部管理薄弱，风险控制能力较差。企业管理层对风险认识不足，更多的关注如何解决风险，而不是如何防范风险，缺乏相应的风险应急措施。内部管理薄弱使得一些房地产企业的融资能力受到严重影响，信用风险较高，这在一定程度上加剧了银行的信贷风险，出现一些不良资产，一些企业甚至出现无法偿还贷款而跑路的现象，严重影响了房地产企业的信用，信用风险较高是目前房地产企业融资难的重要原因之一。
3.关于房地产企业融资的法律法规不完善
目前我国于房地产企业融资相关的法律法规较少，有关房地产金融方面的法规不能形成科学有效的体系，缺乏相互一致性和协调性，这在很大程度上制约着我国房地产企业融资的发展。目前我国只有《公司法》和《担保法》两部法律涉及到了房地产企业融资的规定，但这两部法律中对融资的规定很模糊，可操纵性较弱，在实际中无法对房地产企业进行指导和监管，没有发挥法律应有的作用。在发达国家，市场是对资金调节的主要手段，国家对房地产业的调控都是有法可依，而我国由于缺乏具体的法律规定，只能依靠行政手段进行调节，如近几年我国各地实行的“限购”政策，对需求进行抑制，导致一部分限制资金无法进入房地产业，影响了房地产业融资的来源。相关法律法规的缺乏，使部分新兴的融资方式在发展过程中没有明确的法律条例作为支撑和后盾，使资金借贷者与资金使用者之间的利益关系无法有效的得到平衡。
4.房地产企业缺乏融资方面的专业人才
房地产企业的融资具有较高的专业技术性，企业应结合自身实力，项目规模等情况对需求资金进行计算，然后对比各种融资方式的成本，选择合适的融资规模以及融资方式。这些都需要精通财务，投资，熟悉资本市场发展以及房地产业发展的专业技术人才的参与。而我国目前房地产企业在融资前并没有进行这些评估与计算，往往是根据企业负责人的意志盲目融资，只重规模不重效益，为企业带来了较大的风险。例如一些房地产企业往往不考虑其他的融资方式，只关注银行贷款，而且不管自身的需求是多少，贷到的钱越多越好，最后往往导致大量资金的闲置，或者资金无法回笼，使企业陷入财务困境。
四、优化我国房地产企业融资对策分析
1.构建多元化的融资渠道
党的十六届三中全会中首次提出“要大力发展资本市场，扩大直接融资比例”，我国房地产企业要积极发展除银行贷款以外的其他融资方式，构建多元化的融资渠道，降低企业融资风险。首先大力推进房地产信托业务。房地产信托是指投资者将资金委托给信托公司，然后再由信托公司投资给房地产公司或者房地产项目的融资方式。该融资方式在国外发达国家已经得到了较好的发展，而我国目前仍处于起步阶段，因此我国可以可以通过学习国外成熟的房地产信托模式，并结合我国的具体情况，逐渐建立适合我国的房地产信托融资模式；其次，大力推进融资租赁业务。在发达国家中，融资租赁业务是仅次于银行贷款的第二大融资来源，在我国房地产业发展融资租赁业务不但可以拓展房地产企业融资渠道，解决房地产企业融资渠道单一的问题，而且还为我国房地产企业引进外资创造了条件；最后，加快发展房地产投资基金。房地产投资基金是首先通过发行受益凭证在资本市场上募集资金，然后再投资于房地产市场的一种资金筹集方法。房地产投资基金可以有效的减轻我国房地产企业的债务负担，减轻对银行贷款的依赖性，拓宽资金来源。
2.加强房地产企业内部控制管理
企业内部控制是现代企业加强管理，提高经营效率，有效化解风险的重要手段，关系到企业的生存与发展，对房地产企业来说更是如此。由于目前我国很多房地产企业内部控制制度不合理，制约了企业的融资能力，因此房地产企业要加强企业内部控制制度的建设，主要包括完善会计系统的建立，提高管理人员对内部控制的认识，完善公司治理结构，强化内部监督机制，提高企业信用等级，从而使企业有能力扩大融资来源。
3.完善房地产企业融资相关法律法规
我国房地产企业的健康发展离不开健全的法律体系，我国目前关于房地产企业融资的法律法规在一定程度上制约了我国房地产企业的融资状况，因此我们必须借鉴国外成熟市场法律状况，并结合我国房地产市场具体情况，完善我国现阶段的相关法律法规。要在《公司法》、《合同法》、《民法》等法律中完善企业融资的相关规定，明确规定房地产企业融资的范围以及违约后果，从而进一步约束我国房地产企业的融资行为。
4.培养房地产融资专业人才
