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房屋征收补偿法规范文1
（兰州大学法学院，甘肃兰州730000）
摘要：本文根据我国房屋拆迁补偿法律制度立法上的不足及执行过程中存在的问题，强调拆迁必须依法依程序进行。针对公共利益界定方式的不完善，结合实际案例展开分析和评论，提倡在保障公民私权利的基础上维护公共利益，并且尝试性地提出完善我国拆迁法律制度的一些设想，希望对我国房屋拆迁补偿法律体系的逐步完善有所裨益。
关键词 ：房屋拆迁；补偿；公共利益；法律制度
中图分类号：D922.19文献标识码：A文章编号：1671—1580（2014）07—0151—02
收稿日期：2014—04—08
作者简介：潘霖（1991— ），女，江苏盐城人。兰州大学法学院硕士研究生，研究方向：民商法学。
一、我国房屋拆迁概述
（一）拆迁的法律特征
1.拆迁是一种政府行政行为。根据规定，房屋征收与补偿工作由本行政区域的市、县级人民政府负责。
2.拆迁混合了行政和民事法律关系。政府进行土地征收、拆迁房屋的过程中与被拆迁人之间形成行政法律关系，为了平衡各方利益应当以民事法律关系中的民事主体之间平等交易的原则来衡量。
3.房屋拆迁具有公益性。根据新拆迁条例第八条的规定，房屋的征收是为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要。
4.拆迁具有有偿性。新拆迁条例第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿。为平衡各方利益，被拆迁人作为利益的受损方必须得到及时充分的补偿，而且这种补偿应该要使被拆迁人得到适当的满足，包括补偿方式和补偿金额。
5.拆迁的合法性。包括拆迁主体、拆迁行为、拆迁程序合法。
（二）拆迁的法律适用
由于拆迁涉及社会多方面的利益，因此，必须在法律规定的框架内进行。宪法第十三条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”除此之外，国务院制定了新拆迁条例以遵循决策民主、程序正当、结果公开为原则对房屋拆迁补偿进行规范。
二、我国房屋拆迁补偿存在的问题
（一）“公共利益”的界定
“公共利益”一词在我国有关土地征收、管理的法律中频繁出现，但却未对其进行过明确的定义。本文认为“公共利益”既是“公共”的利益，就应当由公众通过民主的方式来界定，即政府征地征房须征求公众意见，特别是拆迁的权利受损者的意见，通过公众投票，支持率达到绝对多数才能进行拆迁，这样更能体现公众的意志、保障公众的利益。公共利益的判断权和决定权，不能由行政长官来行使，作为法律执行机关的行政机关，对如此重大的利益，不应有判断权和决定权，应由权力的原始拥有者——大众说了算。“公共利益”在实际操作中因实体法规范存在较大弹性，且没有严密的程序法作保障。因此，对公共利益的界定应注意以下几个方面：首先，公共利益的范围应当遵循法律规定，即范围的法定性；其次，拆迁人不得通过拆迁项目获取额外的利益，即内容的非营利性；再次，公共利益的认定应当有公众的参与、接受公众的监督，以防公共利益被滥用。
（二）拆迁补偿方案的制订
被征收人作为房屋的所有者有权通过民主的投票的方式参与拆迁补偿方案的决策，对于不符合自身利益要求的拆迁补偿方案有权申辩甚至提起诉讼，在行政复议或行政诉讼期间被拆迁人的一切权利应受到严格的保护，中止房屋征收拆迁决定的执行，以防止不公正的强制拆迁出现，《条例》对此未作出规定。
（三）从“行政强拆”到“司法强拆”
拆迁是城市改造中的必然举措，但近几年很多地方的拆迁已陷入野蛮拆迁的怪圈，民众更是闻“拆”色变。在新拆迁条例颁布之前，由于法律法规允许“行政强拆”的存在，各地因“行政强拆”引发了不少暴力、自焚等恶性事件。而《条例》第二十八条规定使得“司法强拆”取代了“行政强拆”，试图解决“行政强拆”引起的社会矛盾，但“行政强拆”与“司法强拆”只是强拆主体由行政机关换成司法机关，程序上由行政机关向司法机关申请强制执行，表面上似乎通过司法机关裁决执行的案件更为公正合法，但“强制拆迁”的本质却并未改变。
（四）房屋拆迁补偿金额有失公平
在房屋征收过程中补偿金额是焦点问题，往往会因补偿金额难以达成一致而阻碍拆迁顺利进行，譬如被拆迁人原有房屋只有一套，被拆迁后想要得到一套面积相同的安置用房就得自己掏腰包补齐差价，原本权利就受到损害，现如今还得自己掏腰包才能弥补之前的损失。
三、我国房屋拆迁补偿法律制度的完善
（一）“公共利益”界定需改进
公众利益一直备受关注，理应得到明确界定，而不能仅以国家制定的法律法规规定为标准，应更多地听取公众意见，由公众来鉴定。本文认为在实体法上，既然新拆迁条例采取列举的方式界定“公共利益”，就应当严格对其进行界定，删除第六款的规定，使“公共利益”界限更加明确，方能得到严格的执行；在程序法上，建议制订周详的“公共利益”鉴定程序，设立民主的“公共利益”认定机制，采取民主投票结合实体规范的方式进行鉴定，让“公共利益”成为名副其实的“公共利益”。
（二）拆迁补偿方案需民主决策
对于政府拟定的拆迁补偿方案应该由被拆迁人通过民主投票的方式参与决策。因此，《条例》第十一条应改为“市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案，并经全体被征收人投票，支持率达90%以上方为通过”。
（三）“强拆”需限制，法规需完善
“强拆”因由国家强制力保证实施而令人望而生畏，但当这种强制力不合理地侵犯到人们赖以生存的权利的时候，产生的后果及付出的代价也是沉重的，“强拆”从某种程度上反映了社会法律制度缺乏民主，政府权力过于强大以致对公民私权利过度侵犯。在充分保障公民财产权的基础上立法应当给予严格的限制，对行政机关的“强拆”申请，法院必须召开听证会征求公众意见，在得到多数公众支持的情况下裁定执行方可服众。
（四）补偿需充分、公平
公平合理的补偿是政府诚信的表现，权利受损者不仅应该得到公平的待遇，而且应该受到适当的照顾以体现政府执政为民的理念。本文认为，新拆迁条例第十九条应当改为：“对被征收房屋价值的补偿，实施不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房的市场平均价格。”保证被拆迁人的住房条件不受减损甚至有所提高。
综上所述，房屋拆迁作为一个复杂的法律问题，涉及社会多方面的利益，需要一整套完整的法律加以规范和调整。首先，对于公共利益的界定应当进一步完善，充分尊重被拆迁人的意愿，切实保护被拆迁人的人身和财产权利；其次，严格地限制政府行为，防止公权力滥用；再次，给予被拆迁人充分及时的补偿，以维护社会的稳定和谐。国家立法应该为民立法，为建设社会主义民主法治立法。
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参考文献］
［1］张曦.城市房屋拆迁中有关法律问题的思考［J］．学习与实践，2004（10）.
［2］高自平，黄武双.房地产法新论［M］．北京：中国法制出版社，2000.
［3］浅论公共利益的界定［EB/OL］.http：//wenku.baidu.com/view/b51fe06ca45177232f60a23f.html.
房屋征收补偿法规范文2
这两个案例和其他类似的案例表明，我国迫切需要制定行政补偿法，建立行政补偿制度。然而要立法首先就要进行理论研究，先要从理论上明确行政补偿制度的意义和根据，从理论上弄清行政主体为什么要对其合法行为给相对人造成的损失予以补偿；其次要探讨行政补偿的范围，明确行政主体究竟应对行政相对人因什么原因受到的什么损失予以补偿；此外还要探讨行政补偿立法的模式和具体制度，包括行政补偿的标准、补偿的方式、补偿的程序，以及行政补偿与行政赔偿的关系等。本文拟对这些问题做一粗浅的探析。
一、建立行政补偿制度的意义
国家赔偿是国家对公民、法人和其他组织因国家机关和国家机关工作人员违法行使职权行为致其合法权益受到损害而给予赔偿的法律救济制度， 行政补偿则是国家对公民、法人和其他组织因行政机关和行政机关工作人员合法行使职权行为或因公共利益需要致其合法权益受到损害而给予补偿的法律救济制度。我国于1994年制定了《国家赔偿法》，正式确立了国家赔偿制度，但对于行政补偿，除个别单行法对某些行政管理领域（如土地征用）的补偿做了一些零散的规定外，整体的、规范化的行政补偿制度尚未建立，大量的行政补偿问题在我国目前尚无法可依，致使公民、法人和其他组织因公共利益受到的损失得不到适当补偿，甚至完全得不到任何补偿。
因此，我国目前迫切需要建立整体的、规范化的行政补偿制度。建立这一制度的具体意义表现在：
1、保护人权，建设社会主义法治国家的需要。法治是与人权紧密联系在一起的，法治国家的最重要特征之一是人权得到法律的切实保护。而人权最基本的内容是人的生存权，生存权最重要的体现和保障则是公民的人身权和财产权。在现实生活中，公民人身权、财产权不仅可能受到政府违法行为的侵犯，而且更可能受到政府合法行为的损害（如前述两个案例的情形）。一个国家，对于公民人身权、财产权因政府行为受到的损害，如果政府只对其违法行为造成的损害予以赔偿，而不对其合法行为导致的损失予以补偿，那么其对人权的保障显然是不完善的。
2、保护市场主体利益，促进市场经济发展的需要。市场经济的发展，需要两个重要条件：一是自由；二是平等。政府合法行为对市场主体利益的损害，其受害人往往是特定的，而不可能是普遍的。这些受害人因政府行为受到的损害实际是政府加予他们的不平等负担。政府如果不对这些市场主体所承担特别负担予以补偿，就会使他们相对于其他市场主体处于不平等的地位，他们就很难与其他市场主体竞争，从而妨碍市场经济的发展。
3、保护行政管理相对人积极性，维护社会公共利益的需要。行政主体在行政管理过程中，为了维护国家、社会公共利益，有时不得不损害特定行政管理相对人的利益，如消防灭火中为建立隔火带而拆除特定相对人的房屋或征用特定相对人的防火器材，公安机关在执行公务中征用特定相对人的交通工具等。对此，行政主体事后如不给予相对人以适当的补偿，就可能挫伤他们协助公务的积极性，最终不利于维护社会公共利益。
4、保护为社会奉献的奉献者的权益，维护社会公正的需要。在社会生活中，我们常常会遇到许多乐于为社会奉献，见义勇为，助人为乐的人，他们在为社会、为他人做好事的过程中，经常会使他们自己的人身和财产受到损害，甚至为此牺牲他们的生命。对这些英雄模范人物和他们的家属，政府如果不给予适当的补偿，社会公正就难以体现和伸张。
5、保护因公益受害的受害人的权益，化解社会矛盾和保障社会稳定的需要。行政相对人权益因社会公益而受到损害有两种情况：一是相对人自己主动协助公务或见义勇为而导致的损害，二是因行政主体的行政行为而被动受害。对于第一种情况，相对人很少自己主动去向政府申请补偿（当然也有这样的相对人或其家属主动申请补偿的）；对于第二种情况（且这种情况是多数），相对人通常会主动去向政府要求补偿，政府如果不予补偿或补偿不公平、不适当，他们会不断地上访，甚至闹事，影响社会稳定。由于我国目前没有行政补偿方面较为统一、明确的法律规定，故为此而引发的社会矛盾和纠纷是时有发生的。
6、保护外国投资者利益，促进进一步对外开放和适应经济全球化的需要。对外开放，吸引外资是发展我国经济，推进我国现代化进程的必需。而要保证对外开放，吸引外资政策的有效实施，就必须建立和培植公平竞争的市场环境和稳定的，可预期的法治环境。行政补偿法律制度则正是这种市场环境和法治环境的必要要素。试想，如果没有这种稳定的制度，外资在没有合理补偿的条件下随时可以被征收，被国有化，其投资国政策的变化，或其公共利益的需要而致外资财产损害而不予其任何补偿，那谁还敢到这样的国家来投资呢？目前，我国加入WTO在即，我国经济将全面参与经济全球化的进程。在这种形势下，建立我国统一和稳定的行政补偿制度尤显必要和迫切。
二、行政补偿的理论依据
各国学者对行政补偿制度理论根据的阐释是各种各样的，其主要学说有三：
1、公平负担理论。在民主、法治社会里，人人享有平等的法律权利，同时
人人亦应平等分担社会负担。如果个别或部分公民为社会承担了特别的义务或受到了特别的损害，国家即应给予他（他们）特别的补偿，以将个别或部分人因公共利益受到的损失转由全体公民分担。因为国家补偿金来源于税收，而税收取之于全体纳税人，从而实现公共负担平等分担。
2、结果责任理论，即无过错责任理论。根据该理论，行政机关及其工作人员只要其行为或其所管理的人或物造成了相对人的损害，不管其是否存在违法情形，不管其是否有无过错，均应对被害人的损失予以赔偿或补偿。引起行政补偿的损害虽然是行政主体的合法行为或因公共利益的需要造成的，但对于受损害人来说，其受到的损害与其因违法行政行为受到的损害（引起国家赔偿）是一样的：在两种情况下，受损害人权益都是合法的权益，所受损害都是损害，且相对人本人都没有过错。因此，在两种情况下，其受损害的权益都应该同样得到救济。法律上的区别应该只针对行政主体和行政工作人员：引起赔偿的是违法行为，行政主体和行政工作人员应该对之承担相应侵权法律责任；引起补偿的是合法行为，行政主体和行政工作人员对之不承担侵权法律责任。
3、危险责任理论。根据该理论，一个人如果为了自己的利益而置别人的利益于某种危险之中，他即必须为此种危险可能导致对方的损害负赔偿责任。这种理论始于民事赔偿领域，后行政法予以借鉴，作为了行政补偿的根据之一：行政机关及其工作人员为了社会公共利益而使行政相对人权益处于某种危险状态之中，其即应对相对人因此可能受到的损失予以补偿。
三、行政补偿的范围
在既建立了行政赔偿制度，又建立了行政补偿制度的国家，行政补偿通常比行政赔偿的范围要大，后者比前者更多、更广泛地涉及公民、法人和其他组织的合法权益。在行政管理的许多领域，行政机关和行政机关工作人员合法行使职权的行为，或国家为了社会公共利益的需要，都不可避免地会损害个别或部分行政相对人的合法权益。这通常包括下述情形：
1、行政机关为抢险救灾而损害部分相对人利益。例如，在发生大洪灾时，国家为了保护大城市和大范围内的人民生命财产安全，采取分洪措施，导致一定农村或小城镇地区被淹，这些地区的居民的财产权益必然受到重大损失。同时，国家还可能征用一定地区的个人或组织的财产用于抗洪救灾。同样，在发生火灾时，消防部门为了阻止火势的蔓延，可能拆毁火场附近居民的房屋和其他建筑物，为了迅速扑灭火灾，消防部门还可能征用个人或组织的灭火器材或征用其他物品用于灭火。
2、行政机关合法执行公务导致相对人权益受损。例如，公安机关在追捕犯罪嫌疑人时使用枪械，可能误伤好人。海关在检查出入境人员行李物品时，可能因不慎损坏相对人的财物。
3、公民因主动协助公务和见义勇为，使自己的身体或财产受到损害。这类补偿可能包括两种情形：其一，公民主动协助公务，受益人是国家和社会，故公民为此受到的损失应当完全由国家补偿；其二，公民见义勇为，受益人除了国家和社会外，通常还包括特定相对人。对于这种情形，除了国家应对见义勇为者奖励和补偿外，受益的特定相对人亦应对见义勇为者为其受到的人身或财产损害予以适当补偿。
4、行政机关为了公共利益征收或征用相对人财产，征收和征用有所区别：征收通常是所有权的转移，相应财产由相对人所有转为国家所有；征用则通常不转移财产所有权，行政主体只是对相对人财产“借用”（强制性“借用”）一段时间，用完以后仍归还相对人。这两种情况无论是哪种情况，行政主体都应对相对人受到的损失予以适当补偿。
5、国家组织实施的有高度危险性的工程和相关活动致使公民受到人身伤害或财产损失。如核电站的修建和运作、化学物品的生产、运输和存放、监狱和精神病院的管理等，都可能（不是必然）因各种原因使个别或部分公民受到某种损害。
6、行政机关根据政策的需要撤销或改变自己原已作出的行政行为，导致相对人利益的损害。例如，行政机关为了改善生态或生活环境，决定提高特定地区的环境标准，为此撤销原发给相对人的某种生产或采矿许可证，相对人因此停产停业可能造成重大财产损失（如前述案件的情形） 。
7、部队军事训练、军事演习导致相应地区部分个人、组织的财产损失，甚至导致个别人身损害。军事行政补偿包括两种情况：一是对战时军事行为致害的补偿；一是对平时军事训练、军事演习行为致害的补偿。一般行政补偿法只调整后一种军事行政补偿，对前一种军事行为致害，并非所有国家都予以补偿，对此予以补偿的国家，通常也只是在战后制定特别补偿法规定专门的补偿范围和补偿标准。
四、行政补偿的程序
行政补偿可适用行政程序和司法程序两种程序，但行政程序应为司法程序的必经前置程序。
1、行政程序。行政程序可包括相对人向行政机关申请和行政机关受理、书面审查相对人的申请或当面听取相对人陈述和接受相对人有关证据材料（必要时可举行听证）、作出给予补偿或不予补偿的决定、向相对人送达决定书和告知相对人不服决定的救济途径等步骤。此外，某些行政补偿（如公民协助公务和见义勇为的补偿）也可不经相对人申请而由行政机关主动发给相对人。如行政机关不主动发给，相对人亦可自行申请。
2、司法程序。司法程序不是必经程序。相对人如接受行政机关就其补偿申请作出的决定即不再引起司法程序，只有相对人不服行政机关就其补偿申请作出的决定时方引起司法程序。司法程序即相对人向人民法院提起行政补偿诉讼。行政补偿诉讼一般适用行政诉讼程序，但有关行政补偿的法律、法规可补充规定某些特别程序
五、行政补偿的标准
行政补偿标准可参照行政赔偿的标准，以补偿相对人的实际损失为原则。但具体领域、具体事项的补偿标准，应以单行法律、法规规定，而不宜作统一的相同规定。例如，对被征用土地的人的补偿与对因采取分洪措施而受到损失的人的补偿就不应适用相同标准；对因见义勇为受伤的公民的补偿与对因公共设施出现意外损害而致伤的公民的补偿亦不宜适用同样的标准。
六、建立行政补偿制度的立法思路
房屋征收补偿法规范文3
【关键词】房屋拆迁补偿；制度；缺陷；对策
1、城市房屋拆迁补偿制度的定义
城市房屋拆迁补偿制度指的是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，拆迁人参考被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等信息，根据市场评估价格给予被拆迁人以货币补偿或者房屋产权调换的制度[1]。
值得一提的是，该制度是我国特有的一种制度。其他国家大多实行土地征收制度，并针对该种制度制定了完备的法律法规体系。我国在制定城市房屋拆迁补偿制度的过程中，可从中借鉴相关经验。
2、城市房屋拆迁补偿制度存在的问题
2.1房屋拆迁补偿的程序不透明
在房屋拆迁的一系列程序中，公众几乎没有参与的机会，被拆迁人处于被动接受地位，如此一来，被拆迁人对拆迁活动及人员便产生了消极对立的情绪，最终造成拆迁工作难以正常开展，给城市建设带来了不利的影响。很多情况下，房屋拆迁活动已经在进行，相关补偿却迟迟没有到位。“征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施”，从中可以看出，我国土地征收的批准决定直接具有被征收财产移转的法律效果，而相关补偿程序只是作为附属程序存在，补偿是否落实并不会对被征收财产的实际移转产生决定性的影响[2]。
2.2房屋拆迁估价不合理
《条例》第24条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”。目前，市场评估价未能做到客观、公正，另外，在安置被拆迁人的过程中，措施简单，相关考虑十分不周全。从内容上看，上述规定将不同地区经济发展情况纳入了考虑范围，但同时也留下了弊端，即各级地方政府在制定相关评估规则及办法的过程中，将会保护自身利益，忽视被拆迁人的利益。如此一来，房屋拆迁补偿价格便难以满足被拆迁人的要求，甚至降低了他们的生活水平，此时，拆迁人和被拆迁人之间的矛盾将会升级。另外，如果地方政府无视城市房价变化情况，不对基准价格做出及时、适当调整，那么将会导致评估价格脱离了了客观实际，使被拆迁人蒙受巨大的损失[3]。
3、解决对策
3.1确定合理的拆迁补偿范围
3.1.1将土地使用权纳入补偿范围
国内相关学者普遍认为，应将土地使用权纳入补偿范围。国有土地使用权具有一定的特殊性，它是一种不完全的物权，又是一种独立的财产权，还具有类似钱物的可流通特点。在城市房屋拆迁中，利益的焦点不在于房，而在于地。被拆迁房屋一般位于较好地段，城市土地级差将会带来十分巨大的经济效益。所以，应该将土地使用权明确纳入补偿范围之内，从根本上保证被拆迁人的相关利益[4]。
3.1.2将预期收益纳入补偿范围
《城市房屋拆迁管理条例》对经营性房屋停产或停业所造成损失的补偿问题进行了规定，但没有对预期收益问题进行明确规定。预期收益损失主要表现在以下两个方面：1）对于经营性房屋而言，所有权人自己经营时，一旦拆迁，将带来经营预期收益的损失。交由承租人经营时，一旦拆迁，将给所有权人带来租金这一预期收益的损失；2）对于住宅房屋而言，将房屋租赁出去，也会带来租金这一预期收益，一旦拆迁，将会给所有权人带来租金这一预期收益损失。所以，不管房屋的具体用途，都应该将它的预期收益纳入补偿范围[5]。
3.2制定合理的拆迁补偿原则
目前，由于国家财力有限，无法做到“完全补偿”，但以此为借口，模糊赔偿标准的做法也是不可取的。所以，应该在宪法的征收补偿条款中尽快制定公平补偿原则，并将其落实到位。公平补偿原则包含以下几点含义：1）房屋拆迁补偿应该是公平的，换而言之，补偿价值应该和被征财产的“公平市场价值”几乎相等；2）具体执行过程中，应做到差别对待，即当区域、情况完全一致时，则给予相同的对待，当区域、情况有一样不同时，则给予不同对待；3）房屋拆迁补偿之后，被征收者的原先生活水平不会下降；4）公平这一原则应当体现在相关的法律法规之中[6]。
3.3采用合理的拆迁补偿方式
3.3.1保障被拆迁人的自由选择权
《城市房屋拆迁管理条例》明确指出，被拆迁人可以选择货币补偿，也可选择房屋产权调换补偿。然而很多地方性法规却在这一点上含糊其辞，甚至直接规定“鼓励货币补偿”。在这样的规定下，拆迁人可以单方面决定采用何种补偿方式，给被拆迁人的利益造成了侵害。另外，有些地方为了追求拆迁速度，不仅只采用货币补偿方式，而且采取“一刀切”的办法，导致拆迁矛盾激化。
3.3.2关于货币补偿方式
货币补偿方式具有以下优点：1）易于操作；2）方便灵活；3）能够简化拆迁安置补偿程序。因而，在房屋拆迁补偿中，该种方式获得了广泛应用。为保证货币补偿方式能够正常运转，应关注并做好以下工作：1）提高对相关资金的监管力度。在货币补偿执行过程中，一些拆迁人伪造资金证明，甚至抽调这部分资金，挪作他用，导致拆迁安置环节出现大量的资金缺口，不仅影响了安置工作质量，而且造成了不良的社会影响，和拆迁工作的初衷格格不入。这就给房屋拆迁管理部门提出了更高的要求，要求他们在核发拆迁许可证的过程中，对拆迁补偿安置资金的到位情况进行严格审核，确保专款专用；2）优先购买权的问题。所谓优先购买权指的是，如果被拆迁区域被用作同类商品房建设，那么被拆迁人对于原地段的商品房享有优先购买的权利。虽然选择了货币补偿方式便等同于放弃了房屋产权调换补偿方式，但出于人文精神关怀，照顾他们的居住习惯以及心理因素，应当赋予他们优先购买权。个别地方开始重视这一问题，并在法规中做出了具体规定，发挥了良好的模范带头作用[7]。
3.4正确定位政府角色
各级地方政府都应该严格执行国家的政策及法律法规，依法开展房屋拆迁工作。政府部门应该树立科学的政绩观，不应将多盖楼或者多修路作为评判政绩的标准，而应该致力于保护人民群众的权益，为他们争取更多的实惠。政府部门应对商业性拆迁给予积极引导，使其正确进入市场，同时，应明确自己在整个拆迁工作中的角色和作用。应该正确定位政府角色，一改过去那种既当运动员，又当裁判员的职能错位局面。
4、结语
城市房屋拆迁是城市化进程中必然要面对的问题，如果处理不当，将会导致严重的社会问题。因此，针对城市房屋拆迁，制定并完善相关的补偿制度具有非常积极的现实意义。我国城市房屋拆迁补偿制度中还存在诸多缺陷，制定相应的对策将其解决，将是我国政府的一项长期任务，也是一项十分重要的任务。
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房屋征收补偿法规范文4
【关键词】：房屋 征收 补偿 安置
1991年国务院第78号令《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称“《拆迁条例》”），2001年国务院第305号令对其做出修改。经两次向社会公开征求意见，2011年1月21日，国务院总理签署国务院第590号令，公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“《征收条例》”），自公布之日起施行，《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。这宣告了“拆迁”的终止，代之以“征收”。这应该是新的《征收条例》与原《拆迁条例》从理念到字面的一个最显著的变化，《征收条例》已看不到任何一个关于“拆迁”的表述。认真研读《征收条例》全文，我们欣喜地看到《征收条例》的进步，但在实际操作发现仍然存在一些问题。
一、《征收条例》的六大进步
1、明确界定公共利益的范围
《征收条例》确立必须以“公共利益”为征收范围。其大前提是必须“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要”，并且对公共利益的六种情形作了具体明确，包括国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要等。此条款的规定有利于将公共利益征收区分于原来的商业开发拆迁，有效地保障房屋所有权人的合法权益。
2、明确征收补偿的基本原则
《征收条例》第三条确定房屋征收补偿应当遵循“决策民主、程序正当、结果公开”的原则，第二十七条规定“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”。在上述原则的指导下，征收程序必须严格按照确定征收项目、拟定征收补偿方案、征收决定、征收补偿、特别程序五个阶段21个基本步骤（参考重庆市国有土地上房屋征收与补偿工作程序）进行；征收行为必须符合四规划一计划的要求；征收过程要求从房屋权属调查登记结果、征收补偿安置方案、征收决定、分户补偿评估结果、分户补偿情况、补偿决定到审计结果全面公开；作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人先给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
3、征收主体及实施单位发生变化
《征收条例》第四条规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第五条规定，“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。”由此明确了政府才是征收补偿的主体， 并且要求房屋征收实施单位不得以营利为目的，相当于禁止了开发建设等企业单位直接参与征收拆迁。这有助于保护被征收人的权益，化解原来因开发建设单位作为拆迁主体，为追逐经济利益而引发的各种社会矛盾，对维护社会稳定团结有促进作用。
4、征收程序的公开透明性和监督性加强
征收条例在原《拆迁条例》的基础上，加大了公众参与度，让程序更加公开透明，在程序设置上增加了很多创造性的条款，如：规定征收补偿方案应征求公众意见，征求意见期限不少于30日；因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，应当组织听证会并根据听证会情况修改方案；政府作出征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的（重庆市规定被征收户数100户或征收面积10000平方米以上），应当经政府常务会议讨论决定；审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果等。
5、征收补偿范围和标准较前扩大和提高
由于暴力拆迁事件的屡次发生，其矛盾焦点大多集中在补偿标准是否公平上，征收补偿标准业已成为社会最为关注的问题。《征收条例》第十九条规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。而原《拆迁条例》关于货币补偿金额则规定，“具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”，各省市的规定则各有不同，如重庆市《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定是，“房屋拆迁补偿金额不得低于被拆迁房屋同地段同用途新建商品房交易平均价格的百分之七十”。相较之下，新征收条例以市场价格作为补偿标准，更为公平合理，有利于被征收人的基本利益得到保障。而且，在基本的房屋补偿外，还对因征收房屋造成的停产停业损失进行补偿，与原来的《拆迁条例》相比，在补偿范围上有所扩大。
同时，《征收条例》第十八条还规定，“征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障”。另外，“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，做出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋”。这些条款充分体现了物权法中征收个人住宅应当保障被征收人居住条件的人本精神。
6、行政强拆被明文取消
《征收条例》第二十八条规定，“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行”。第三十五条特别约定“本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”由此明确了强拆只能向人民法院申请执行，禁止了原来以政府主导的行政强拆，有利于限制政府的权力无限放大，为公民的合法申诉救济、为社会主义法治建设提供有力保障。
二、实际操作中存在的问题
1、公共利益的认定存在漏洞
征收的前提是必须基于公共利益，《征收条例》中对公共利益作了比较具体的界定。由于规定条款并不能穷尽公共利益的全部范围，就有了最后一条的兜底条款，即“法律、行政法规规定的其他公共利益的需要”。恰恰由于此条款语言的模糊性和可操作性，致使公共利益的认定变得拥有无限可能。由于条例并没有说明最终有权认定公共利益的主体以及认定程序，如果没有相对独立的审查制度来决定公共利益的认定，如果认定机构不受限制滥用权力，那么关于公共利益的约束性条款将沦为摆设。各种非公益性项目将改头换面，打着“公益项目”的旗号进行征收。
2、征收补偿标准的制定存在矛盾
征收工作的核心问题是补偿标准问题，这也是从拆迁时代开始，两个相对主体之间，争议最大、矛盾最突出的问题。目前的征收补偿标准较拆迁时已有大幅提高。但是作为两方争议最大的土地使用权的补偿问题仍未解决。房屋征收的目的表面上是取得房屋所有权，实质是取得国有土地使用权，这是不争的事实。现行的征收补偿政策中明确对被征收人的补偿包括被征收人房屋价值的补偿及搬迁补偿、临时安置补偿和停产停业损失补偿等，对土地使用权的补偿只字未提。但事实上大部分被征收人认为，土地使用权是房屋的附着物，如果政府不来征收，附加了土地价值的房屋，特别是城市中心地段房屋会随着地价上涨价值不断攀升，但政府征收后地产的增值部分价值就被政府或者之后摘牌的地产商侵吞了，这是明显不合理不公平的。这个问题不解决将会严重阻碍征收工作的顺利推进。
3、征收诉讼法律关系存在争议
《征收条例》第二十五条规定，“补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提讼”。而关于征收补偿协议到底是行政合同还是民事合同，法律界人士还存在诸多争论。根据1996年7月24日最高人民法院作出的《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》内容，“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿，安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提讼的，人民法院应当作为民事案件受理。”但在《征收条例》取代《拆迁条例》后，《征收条例》对房屋征收补偿法律关系的主体作了新的界定，市、县级人民政府及其房屋征收部门成为一方当事人，房屋征收行为是一个具体行政行为不存在争议，征收补偿协议也实在没理由认定为民事合同。但如果按规定适用行政诉讼程序，在征收主体一方要作为征收补偿协议纠纷的原告时，就会遇到法律障碍，行政诉讼只能是“民告官”，不能 “官告民”，也即行政诉讼的被告只能是行政机关，而不能是公民个人。由此如果被征收人在签订征收补偿协议后出现不搬迁等违约行为，征收部门一方将上诉无门。
三、建议意见
1、完善审查制度，严格征收项目的审批
目前征收项目的审批权限基本集中于政府部门，为确保关于公共利益的认定不流于形式，政府各职能部门应完善审查制度，制定相关的实体程序规定，严格审核项目的公益性，不符合规定的坚决不能审批通过。重点审查是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
2、做好调查研究，制定合理的补偿安置方案
国有土地上房屋征收问题，不只是一个简单的房屋征收补偿的问题，而是涉及到被征收人的安置，关系到被征收人生存发展的问题。在制定征收补偿方案时，应本着公平合理的原则，兼顾政府和被征收人的利益。只有充分尊重被征收人的权利，对其进行妥善安置，确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降，才符合我们党“以人为本”的执政理念。
3、坚持司法公正，为征收工作保驾护航
《征收条例》在取代《拆迁条例》后，法学界一直存在诸多争议和讨论。希望作为上位法的《征收条例》能不断地完善，而各市、县级人民政府也可以适时制定征收实施细则，通过完善司法救济制度，促进征收中矛盾纠纷的及时解决，推动各地经济建设的健康发展。
终上所述，《征收条例》在原《拆迁条例》的基础上出台，是具有较大进步意义的，虽然对部分难点问题存在一定争议，但是瑕不掩瑜，有待在今后的实践中深入完善。
参考文献：
1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）。
2、《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）
3、重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法》（渝办发【2011】123号）
4、重庆市国有土地上房屋征收与补偿工作程序的指导意见（渝国土房管发【2011】187号）
房屋征收补偿法规范文5
一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况
（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，持平的城市有11个，上涨的城市有50个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.7%。
（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有58个，持平的城市有1个，上涨的城市有11个。7月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.0%，涨幅比6月份回落的城市有5个。
二、二手住宅价格变动情况
（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有20个，持平的城市有12个，上涨的城市有38个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.2%。
（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有59个，上涨的城市有11个。7月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.5%，涨幅比6月份回落的城市有6个。
北京：11种公租房标准户型
近日，北京市住建委、北京市规委联合了《北京市公共租赁住房标准设计图集（一）》（以下简称《图集》），共有11种标准户型，最小套型建筑面积仅为30平方米，最大套型为面积在60平方米以下的三居室，户型相互组合可形成21种标准户型组。北京市住建委表示，标准化设计使得优质公租房能大量快速复制，为产业化建设奠定基础。《图集》包括4类11种标准户型方案、21种标准户型组合平面示例、4种标准户型厨房和3种标准卫生间及其组合设计方案；以及公共租赁住房户型指标体系，标准户型设计策略，标准户型精细化设计及装修标准，厨房、卫生间设备设施标准等四个方面的指南文件。由于《图集》在公租房规划地块的选择、配套设施指标、户型，以及设备配置、全装修方案等方面都给予了全面指导，优化了公租房设计，简化了规划设计过程，保证了设计品质，使优质公租房能大量快速复制，以适应当前公租房建设和供应的要求。
广州：廉租房保障收入线标准提高
近日，广州市国土房管局正式下发《关于提高廉租住房保障收入线标准的通知》(以下简称《通知》)，将广州市廉租住房保障收入线标准由家庭年人均可支配收入9600元(月均800元)以下，提高至15600元(月均1300元)以下。廉租住房保障其他申请条件维持原政策不变。这也是继2010年调整后，广州第二次调高廉租房保障收入线标准。据悉，廉租房保障以发放租赁补贴为主，同时以实物配租和公房租金核减等方式实施保障。其中实物配租适用于以下两类家庭：一是符合廉租住房保障条件，且经民政部门核定的低保家庭、低收入困难家庭或广州市总工会核定的特困职工家庭；二是符合廉租住房保障条件的烈士遗属、优抚对象、移交政府安置的军队离退休或离职人员、转业复员军人、孤老、三级以上(含三级)残疾人等家庭。符合实物配租条件的家庭按程序轮候廉租住房，轮候期间可以领取租赁补贴。除上述两类家庭实行实物配租外，其余家庭以领取租赁补贴为主要保障方式。廉租住房租赁补贴按照人均保障居住面积、家庭人口、补贴标准和收入水平等因素确定。扩大廉租住房保障面后人均保障居住面积标准、家庭人口标准和补贴标准维持原政策不变。
天津：权属登记将计入诚信档案
为规范房地产权属登记行为，实现房、地同步登记发证，保护房地产权利人的合法权益，天津市近日下发了《国有土地住宅土地补登意见》（下称《意见》）。开发商拒不办理权属登记将计入诚信档案。《意见》明确提出，加大未及时办理土地登记房地产开发建设企业督促的力度。对于开发企业仍存在不及时办理土地登记的，各区县国土资源管理部门应加大督促检查力度，限期办理。对于督促后仍拒不办理的，计入诚信档案，并在有关媒体上予以通报。加大土地补登力度。对于开发企业营业执照已注销、被吊销或下落不明，购房人已办理房屋所有权证的，除有查封、未办理土地征收手续、土地设定抵押权未撤销的情形外，经土地补测后，各区县国土资源管理部门按照移交国有土地住宅宗地资料以及城镇地籍调查等有关规定向各区县房地产管理局移交宗地资料后，由各区县房地产管理局直接为购房人办理房地产登记手续。
广州：房屋征收补助奖励必须公开
近日，广州市国土房管局下发了通知进一步细化房屋征收与补偿信息公开方式，明确需要公开的内容包括房屋征收补偿法规政策、房屋征收补偿方案(房屋征收补助、奖励政策和标准等)、房屋征收补偿方案征求公众意见情况及根据公众意见修改情况等。广州市国土房管局相关负责人表示，该局及市征收办将严格贯彻落实中央和省、市有关部门对于信息公开的要求，推动广州市房屋征收与补偿信息公开工作。该负责人指出，早在去年1月21日公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》就明确了房屋征收与补偿应遵循结果公开原则，对在征收与补偿过程中应公开的事项进行了规定，包括征收补偿方案应公开征求公众意见，征收范围内房屋的调查结果及被征收房屋分户补偿情况应在征收范围内公布等。据悉，目前广州市各国有土地上房屋征收试点项目，均已按照上述规定公开征收信息。广州市国土房管局还将根据不同的公开内容确定不同的公开范围和方式，便于市、区(县级市)房屋征收部门操作。该局还将会同广州市征收办加强对各区信息公开工作的指导监督，督促各区房屋征收部门及时信息，回应社会关注的热点问题。
南京：出台新规限建5.5米以上挑高房
针对不少楼盘通过拉高住宅层高做成错层、夹层等“假复式”吸引购房者以提高销量的欺骗行为，南京市规划局近日出台了新规明确：住宅建筑层高不得超过3.6米，公寓(包括酒店式公寓)和办公建筑层高不得超过4.8米，普通商业(门面房)建筑层高不得超过4.8米，别墅层高不得超过3.6米。据悉，各类建筑，凡超出规定的，计算容积率指标时，每超出2.2米，则该层建筑面积按该层实际建筑面积的两倍算，不足2.2米的，该层建筑面积按该层实际建筑面积1.5倍算。业内人士指出：之所以现在5.5米以上的挑高越来越多，是因为这样的项目容积率没变，但做成错层、夹层后，使用面积会多很多。这样既可以规避容积率的硬性规定，也能摊薄土地成本，最重要的是可以获得更大的利润。据了解，对这些“偷”出来的面积，开发商一般不会公开卖，只会说“送”，实际上这些“偷”出来的面积最少也有30%，甚至更高，开发商获得的利润可想而知。
湖北：近九成农村集体土地确权登记发证
目前，湖北省已核发3万多宗农村集体土地所有权证，农村集体土地所有权确权登记发证率达89.08%，“小产权房”不在其列。为确保农村集体土地确权登记发证工作如期完成，湖北省政府在经费预算上给予了大力支持。为了解决县级经费困难的问题，湖北省财政厅与湖北省国土资源厅联合下发了《关于调整地方分成的新增建设用地土地有偿使用费分配方式的通知》，明确集体土地所有权登记发证经费可以在新增建设用地土地有偿使用费中支出。湖北省国土资源厅确定荆州市沙市区、鄂州市华容区、蕲春县、南漳县和恩施市等为试点单位，围绕一户多基、少批多用、违法用地、土地闲置和宅基地继承等难点问题，进行政策研究，破解难题。同时，对重点技术问题和作业程序进行反复实践探讨，力求科学高效。目前，5个试点单位已完成8个村近3000宗地的权属调查和地籍测量工作。
房屋征收补偿法规范文6
关键词:拆迁行政法补偿听证
近年来，我国的城ili建设步伐明显加快，伴随着旧城改造，一人批老住户步入了拆迁户的行列。由拆迁带来的纠纷呈上升趋势。且在一些地方出现了由拆迁带来的较为激化的矛盾。在依法治国的今天，拆迁这一关系人民根本利益的领域承待法律规范。
一、拆迁矛盾原因分析
1.立法理念、法律意识方而:拆迁是指为城市建设和国家经济发展的需要，经有关机关许可而拆除权利人房屋并给予补偿、安置的行为。拆迁涉及房屋所有权人的所有权问题。所谓房屋所有权是指权利人对其所有的房屋有占有、使用、收益、处分的权利。该项权利受法律保护，任何组织、个人均不得非法侵害。拆迁从性质上讲应该属于对公民则-产的征收。我国法律中虽没有明确规定“私有则一产神圣不可侵犯”，但法律对“保护公民个人的合法则一产”在《宪法》中作了承诺。也就是说:保护公民个人合法则一产安全是国家的法定义务而长期以来，在中国的法律传统中，公法文化一直占绝对优势，私权利一直得不到应有的俘重和有效地保护，无法同公权利相抗衡。在公民个人利益与国家利益发生冲突时，强调牺牲个人利益服从国家、集体利益。与之相对应，国外则非常强调对公民私有财产的保护。“公民个人的土地，皇帝的马也不许跑。”而在我国，拆迁实践中的“钉子户”一词就反映着拆迁者与被拆迁者的对立关系，暴露出立法理念之落后。
2.法律体制方而:我国日前拆迁工程相当浩大，涉及到许多样众的切身利益。这方面的矛盾纠纷呈上升趋势。然而，在这一领域尚没有一部统一的《拆迁法》这方面的法律依据主要是国务院在2001年6月6日第40次常务会议上通过并于2001年11月1日正式实施的《城市房屋拆迁管理条例》(以下称《条例》)。各地政府根据各地的实际情况，依据此条例制定了当地的拆迁管理规定。如:1997年北京市颁布了《北京市城市房屋拆迁管理办法》。关于拆迁补偿方法，规定比较混乱，因此带来了实际操作中的混乱现象。
3.执法方式与水平方而:城ili拆迁办公室是专门管理拆迁事务的机构，执掌着拆迁人权。目前存在着较多的违反法律程序、野蛮拆迁等情况，反映出执法方式粗暴单
一、执法水平低。这在一定程度上伤害了被拆迁人的感情导致了此类矛盾的激化。
二、行政法视野中的拆迁问题
1.关于拆迁抽象行政行为的可诉性问题
现代法治国家一般都将立法纳入司法审查。例如在英国，无论是行政机关的具体行政行为还是抽象行政行为，只要超越权限，法院都可行使审查权。而在我国的实践中，有这样一种情况:在被拆迁人对一此拆迁规则表不疑问时，尚没有较有效的解决途径。这与我国现有的行政法律制度有关。我国《行政诉讼法》和《最高人民法院关于贯彻执行<行政诉讼法>若干问题的意见(试行)》所确定的行政诉讼受案范困仅限于具体行政行为，而排除了抽象行政行为。2003年4月25日，《法制日报》以《公民状告政府行政“立法”不作为》为题报道了南京市江宁区的一件由拆迁纠纷引出的案中案。案件中的江宁区政府在上位的拆迁法规已修改多年的情况下，不及时修改当地的拆迁法规，仍然沿用7年前的祈行办法，以致被拆迁人因此损失数白万元，被拆迁人愤而状告政府立法不作为，其诉讼请求被驳回。而对一些地方政府以行政立法的方式损害被拆迁人合法权益的行为，司法的活动空间很小，这也就使得当事人处在了一种投告无门的境地。故许多学者强烈呼吁扩人行政诉讼受案范困。有的学者还卞张从社会公共利益关系出发，一切行政行为都纳入行政诉讼受案范围。
2.《城市房屋拆迁管理条例》的不周延性
(1)《条例》尚未规定被拆迁人有权利参与拆迁的决策过程及监督拆迁过程。飞政府行政公开是现代社会的一人趋势，而在我国的拆迁实践中，许多拆迁决策存在着暗箱操作的现象，都是政府一言为定，不容被拆迁人的质疑。如果被拆迁人有参与拆迁决策过程的机会的话，会减少不少矛盾。另外，《条例》也未规定被拆迁人有权利参与监督拆迁过程。
(2)《条例》并未明确提出听证程序，只在第八条规定:“房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人，拆迁范困，拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布”而未要求“房屋拆迁卞管部门在审查拆迁人拆迁补偿安置方案时，应当听取被拆迁人的意见。”
(3)《条例》第十六条规定:“拆迁人与被拆迁人或扦拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。“当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或扦提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”这一规定存在两个问题:首先，裁决公正的前提是地位中立，而城市规划和拆迁或授权开发商拆迁本身就是政府行为，而且在一些地方，政府官员追求所谓政绩的愿望与商人追求经济利益的目标相结合，于是政府和开发商之间有了更多的默契，由此产生的政府的裁决的公正性就可想而知了。其次，“诉讼期间不停止拆迁的执行”的规定使被拆迁人如果对拆迁补偿不满，即使选择了行政诉讼，也只能“带着镣铐跳舞”，无法改变被强制拆迁的命运。这就,,致一些被拆迁人采取非理性的方法来处理问题。
3.其它法律法规存在的问题
我国尚没有系统地规范房地产评估方面的法律法规。目前多数房地产评估机构依附于行政权力而存在，其出具的评估报告带有浓厚的行政色彩。因此，有关部门有必要尽快制定相关措施。另外，有些地方性的法规虽然打着保护被拆迁人合法权益的旗号，但在实际立法过程中并没有把被拆迁人作为权利主体来保护，而是站在管理者的角度，以方便拆迁为目的。这些都是立法中需要改进的。
三、解决拆迁矛盾之法律构想
要想彻底解决城市建设中的盲目与无序状态，从根本上保护公民的权利不受侵害，仅靠行政命令是不够的。为了防止推土机下的悲剧”的发生，需要从立法理念、法律体制、执法方法等层而解决拆迁矛盾。
1.树立正确的立法理念
国家利益和个人利益从根本上说是一致的，不应该把被拆迁人放在政府拆迁的对立面上。要改变政府的行政观念。政府行政的最重要目标，不应当是修了几条步行街，招了多少商，引了多少资，而应是为当地的群众提供好的公共物品和公共服务。西方国家拆迁一条街道往往要酝酿四五年甚至七八年，我国香港的街道少有笔直，都是因为他们用了最充分的时间进行平等的协商，直到双方都觉得公平为止。这一点值得我们借鉴。基于平等基础上的拆迁法律法规才能得到群众的拥护。
2.完善我国现行的有关拆迁的法律法规
(1)规范建设项目的审批程序
对涉及拆迁的，在规划审批前应以适当的形式予以公示，充分听取被拆迁人等利害关系人的意见。建设上程规划方案一经批准，建设单位不得擅自变更;确需变更的，必须经过规划部门审批;城市规划行政部门在批准其变更前，应重新进行公示。
(2)应明确提出听证程序
《行政复议法》第四条规定:“行政复议机关履行行政复议职责，应当遵循合法、公正、公开、及时、便民的原则，坚持有错必纠，保障法律、法规的正确实施。”《行政处罚法》专门对行政机关作出某此行政处罚决定前，当事人要求听证的，行政机关应就组织听证的程序作硬性规定。可见，听证有一定的法律依据。在此基础上，《条例》应明确提出听证程序，要求“房屋拆迁主管部门在审查拆迁人拆迁补偿安置方案时，应当听取被拆迁人的意见。”只有充分体现透明度原则，才能提高行政效率。
(3)确立合理货币补偿机制
公共利益的成本当由受益人均衡负担，这是现代社会的共识。因此，对城ili建设中的利益受损者，应进行及时、充分、合理的补偿。《条例》规定，被拆迁房屋的评估办法及搬迁补助费和临时安置费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府制定或规定。从目前的情况看，各地的评估办法和补偿标准、补偿程序均不相同，拆迁补偿标准较混乱。且补偿标准一般都是政府说了算，较少听取样众意见。而目前的拆迁矛盾在很人程度上是由执行的补偿标准相对于市场房价偏低引起的。因此应赋予样众在补偿标准上的“话语权”，从而提高透明度，使补偿趋向于公平。有学者建议，国家可制定统一的《征收补偿法》，确立评估办法和补偿标准的制定办法，明确评估和补偿的程序。
3.就政府而言，应严格依法行政。
依法行政，必须强化听证程序，确保被拆迁方的知情权。依据相关法律的精神，在拆迁当事双方不能就拆迁补偿安置等问题达成一致，经做工作仍无效的情况下，对涉及拆迁住户多、影响而广、补偿数额人的纠纷应举行听证。根据拆迁行政程序规定和拆迁实践，笔者认为，把举行拆迁听证的时机选择在经多次做工作拆迁当事双方仍不能就拆迁安置补偿事宜达成一致，拆迁行政部门在下达拆迁行政裁决之前较为适宜。这样做便于充分听取拆迁当事双方的意见，也为即将下达的行政裁决提供充分的事实和法律依据，确保行政裁决的公正拆迁听证应以公开的方式进行，不但拆迁行政机关和利益关系人参加，一般公众经允许亦可参加旁听，新闻记者也可以采访。拆迁听证应遵守法定程序。听证结束后，行政机关负责人应对听证结果进行审查，作出相应决定。
依法行政，需要注意方式方法现在有不少地方政府走的是“强硬派路线”，以权压人，以势欺人，根本没有把拆迁户放到平等的谈判位置。在利益之争中既不遵循法律，也不严格按市场经济规律办事，而是按拆迁办单方面的意志行事，甚至或通过停水停电等违法方式逼人就范，或通过造成既成事实来强迫拆迁户接受。其结果往往是事与愿违。拆迁方式应当依法确定，具体有两个方面，一是在实体方面，依照法律规定，对被拆迁人足额进行补偿、安置，不能利用评估或地位的优势克扣、减损补偿、安置数额，侵害被拆迁人的利益;一是依据法定程序拆迁，对不能达成协议的，可提请拆迁主管部门裁决。裁决生效后或被拆迁人不服的且拆迁人提供周转用房的方可强制拆迁。同时，拆迁部门应改进执法方法。这方面也有一些成功的经验。据报道，沈阳市在“金廊”拆迁过程中，走的是市场化路线”补偿金额通过"市场评估定价”。为保障被拆迁人及承租人的利益，还设定了最低补偿线。为尽快完成拆迁工作，采用现金奖励的办法，并采取了分时间段奖励措施:拆迁人会后25日内搬迁完毕的，每户奖励4000元人民币;拆迁人会后35日之内搬迁完毕的，奖励3000元人民币。这种“以柔克刚”、人性化、灵活务实的解决问题的思路，更适应当下的样众的心理。无论是经济效益，还是社会效益，都远远好于一此地方的野蛮拆迁。只有依法行政，才能真正俘重人的俘严，达到拆迁的最终的目的，即为了满足的人更高层次的社会需要。
另外，政府要采取措施，为拆迁户提价供经济适用房和中低价商品房，以从源头上减少拆迁矛盾。
4.应畅通被拆迁人的权利救济渠道。
现实中，被拆迁人权利救济渠道的不通畅是造成拆迁矛后激化的重要原因。为此，人民法院应当受理拆迁争议，同时享有拆迁纠纷的最终裁判机关的地位。同时，考虑到拆迁涉及一些专业知识，应组建由与拆迁双方没有利害关系的专业人士组成的裁判机构，公正而高效地裁决拆迁纠纷，既维护被拆迁人的合法权益，又保障城市建设项目的顺利进行。
拆迁本来是为人民样众创造更好的生活环境的一件好事然而由于立法理念的落后、法律法规的不健全丙加上一此部门工作方法简单粗暴，导致“善花”结出“恶果”。笔者认为，只有全面廓清立法理念、改善现有法律体制再加上有关部门依法行政、人性化执法，才能真正把好事办好，最终使人民样众受益。
【参考文献】