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房地产投资与风险分析范文1
Abstract: There are many real estate investment risk factors, and the relationships between them are extremely complex. This article proposed some key elements in real estate investment risk: timing risk, location risk, type risk to improve the practical application level of real estate investment risk analysis.
Key words: key elements;real estate investment;risk analysis
中图分类号:F293 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)05-0224-02
0引言
我国房地产是一个新兴产业,自20世纪80年中后期才逐渐恢复和发展起来。在这个新兴产业中,房地产投资是一项高收益与高风险并存的投资活动,具有不可移动性、寿命周期长、高度综合性、高度关联性、投资额度大、各异性、政策影响性等特点。
在房地产开发投资的过程中存在着大量的风险因素,如房地产市场的供求变化、相关政策的调整、通货膨胀情况、汇率及利率的变动及变现风险等系统风险和消费者的喜好、收益现金流、资本价值、机会成本等个别风险,这些风险因素都直接影响到房地产开发企业投资的绩效。从事房地产投资活动,如不能充分考虑这些风险因素对整个投资项目的影响,贸然进行决策,往往会出现失误,甚至会使企业因此陷人绝境。但是,把每个风险因素包罗万象的加以考虑,则会导致问题的复杂化,是不现实的也是不恰当的。
为此,本文针对房地产投资,将风险因素分析的具体内容和流程可以分为以下三部分:①识别并细分各风险因素包含的具体内容,由此才能对风险有具体全面的认识和了解;②对风险因素进行分类,找出对房地产开发项目具有决定意义的要素,忽略次要因素,只有这样才有利于分析的可行性和结果的可信性;③对各风险因素之间的关系进行分析,找出其联系与制约关系,由此对房地产投资风险要素形成有机整合的分析结果,将对投资决策具有很好的辅助参考意义。
1房地产投资风险识别及细分
为了保证风险分析的质量,有必要对房地产投资过程中可能存在的各种风险因素进行科学的辨识与细分,使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律,从而采取相应措施或对策来减少风险损失。如图1给出了整个房地产投资风险因素的结构系统。
1.1 自然风险,指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响,以及直接对房地产商品产生破坏,从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括:火灾、风暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、气温、塌方、施工现场地质条件等等。这些因素引起的风险发生的机会较小,但是一旦发生,将造成相当严重的危害。对于这些风险的防范,开发商一般是利用投保来减少或避免损失。但是,在投保之前,若能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等作一定的了解与分析,就可减少投保成本,增加投资收益。
1.2 政治风险,指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的,因而,由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大影响。在市场环境还未完善的条件下,政治风险对房地产市场的影响尤为重要,特别是在我国,房地产市场还有待于进一步完善。房地产投资商应非常关注房地产政策的变化趋势,以便及时处理由此而引发的风险。
1.3 经济风险,主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素,它们的出现会对房地产市场产生影响。这类风险因素可以分为以下几类:市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。
1.4 技术风险,是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。例如,科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁,迫使开发商追加投资进行房地产的翻修和改造。技术风险的因素主要分为:建筑材料改变和更新、建筑施工技术和工艺革新、建筑设计变动或计算失误、设备故障或损坏、建筑生产力因素短缺、施工事故、信用等风险因素。
1.5 社会风险,主要是指由于人文社会环境因素的变化对地产市场的影响,从而给从事房地产商品生产和经营的投资者来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划、区域发展、社会治安、公众干预和文物保护等。
1.6 国际风险,是对一个社会的所有经济都有很大影响,主要是指因国际经济环境的变化导致地区性的经济活动受影响。对房地产业来说,国际经济风险可分为:国家风险、国际投资环境风险、货币汇率变化风险、国际货币利率变化风险和国际经营风险。
1.7 内部决策和管理风险,指由于开发商决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现,包括投资方式、投资地点、类型选择风险和人、财、物组织管理风险等。
2房地产投资关键风险因素分析
房地产投资过程中引起风险的因素众多,其后果严重程度各异。完全不考虑这些风险因素或忽略了主要因素,风险分析就失去意义。但把每个风险因素包罗万象的加以考虑,则会导致问题的复杂化,是不现实的也是不恰当的。风险分析的目的就是要合理缩小风险因素的不确定性,寻找影响风险的主要因素,为投资决策者提供最恰当的风险对策。
2.1 “二八法则”在风险因素分析中的应用“二八法则”是西方社会经济学家经过仔细观察、分析,归纳后得出的一个客观规律,即:20%的人掌握着整个社会80%的财富。推广后又发现,一般学校中学生智商高者往往为20%,保险公司或直销企业的成功的推销人员一般也在20%左右。另外,企业的配套协作单位、商业单位往往也是20%的个数掌握着80%的采购、销售额,日常管理工作中20%的业务量也往往决定了80%的经营数额。
由上面分析的房地产投资风险因素,我们可以知道,影响房地产投资的风险因素比较多。如对每一个投资项目都进行详细的风险因素分析,效率不但不高,有可能还不能抓住重点。再者,我们对风险因素的分析是无止境的,但真正对我们的投资分析有实际意义的风险因素却只有其中一部分,而由“二八法则”可知,20%的因素对事件有80%的影响力。所以,在房地产投资风险因素分析时,我们需要重点关注的是那20%的重要因素。
2.2 关键风险因素分析在进行风险因素相关性分析之前,有必要找出那些20%的重要因素。鉴于一些学者对房地产投资风险因素问题的深入研究[1-5],本文从以下三个方面来重点考虑房地产投资风险:时机风险、区位风险、类型风险。
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2.2.1 时机风险由于房地产开发活动受到宏观经济的影响很大,而经济发展具有周期性的规律,因此,房地产业发展也相应有着周期性的涨落。如从美国房地产发展情况来看,就存在明显的周期性:美国以18年左右完成一次周期波动,同时也存在5年一次的短期波动。随着经济周期性波动的是房地产产品的供求、价格和收益水平的相应变化。此时选择合适的投资时机,保证房地产项目开发完毕后有良好的市场需要,对开发商的意义非常大。因此,开发商需对未来几年的政治形势的变化、经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求等风险因素进行预测,以确定合理的开发时机。一般而言,经济发展的成长期,各类房地产需求旺盛,市场处于不断上升势头,适时推出的房地产可望获得较好的收益;当经济不景气,失业增加,收入下降,房地产市场需求下降,供过于求,房地产价格下跌,物业租售所需时间加长,甚至根本都租售不出去,此时推出的房地产将导致资金占用和成本上升,预计的收益便成了实际的损失,因此房地产开发商也将必须承担开发时机选择不当的巨大损失。
2.2.2 区位风险区位风险产生于区位因素的变化,因为房地产投资者对这些因素的周密分析决定了哪些区位将被选择。一般,区位主要因距离、空间等位置上的差异而产生价值的不同。这里所讲的位置,不仅指所处的地理位置,还包括其社会位置,如人口因素、教育水平、服务水平、交通通讯和生活设施等等。社会、经济、邻区影响等因素的差异更是加剧了位置上的区位差异,使得处于同一市场的不同区位的相同面积土地产生不同的实用价值、利用方便和集约经营度,从而产生极为不同的经济效益。因此,投资决策时必须充分考虑受土地区位条件决定的土地潜在收益和土地潜在用途。另外,区位价值会随着社会、经济、技术的变化而产生巨大差异,这使得投资者可能面临巨大的区位风险,如交通运输系统、生活方式及科技进步的变化等。
2.2.3 类型风险确定了房地产开发项目的位置后,在此位置上开发哪一类型的物业也是必须慎重考虑的,包括住宅、公寓、别墅、写字楼和商场等。选择不同的物业类型对开发活动的成功与否甚至盈亏都有极大的影响,而各种不同类型的物业对位置的敏感程度是不同的,因此其抗风险的能力也将是有差异的。
3房地产投资风险因素关系分析
房地产投资风险因素之间相互联系相互影响,共同对房地产投资施加影响。因此,对风险因素之间的相关性分析显得很有必要,而且这对于提高房地产投资的效益来说也具有非常重要的意义。图2以图表的形式表示出时机、区位和类型风险之间相互关系。
房地产投资风险三要素,即时机、区位、类型风险要解决的三个问题,实际上就是何时、何地以何种形式进行房地产投资。从上图可看出,房地产投资时机风险因素决定了区位风险和类型风险的形式内容,是房地产投资风险结构中的基本风险,而区位风险及类型风险则在房地产投资中相互影响、相互制约。
4结论
综合上述三者之间的联系,投资者在对房地产投资的风险分析和管理时,应同时从主观和客观两方面采取必要措施,以降低投资风险,提高投资效益。主观上,投资者应树立强烈的风险意识,重视投资可行性研究,从定性的角度对风险问题进行总体把握。客观上,投资者必须对国际、国内当前今后的政治、经济形势、社会发展趋势、国家和地方政策、产业政策和发展规划有一个通盘的了解,并在此基础上,对设计方案进行定量的数据测算分析,获得较准确的经济测算结果;此外,投资者还应充分了解该城市拟开发地区的情况,如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等,了解和掌握该地区商业服务业、住宅、工业分布情况以及未来的发展趋势,理性的判断该类房地产市场供求情况并进行科学的项目可行性研究。只有这样,投资者才能准确的把握时机,选中极具升值潜力的地段,并在合适的地段开发合适的物业,使投资决策尽可能准确而高效,赢取房地产投资的高效益。
参考文献:
[1]申立银,俞明轩.房地产市场风险[M].天津:天津大学出版社,1996.
[2] 李明启,李心丹,沈杰等.房地产投资风险[M]. 南京:东南大学出版社,1998.
[3] 宋戈,房地产投资风险的定性预测方法[J].物流科技,2004,27(101):87-89.
[4]陈弘.房地产投资风险分析[J].经济评论,2004,2:104-106.
房地产投资与风险分析范文2
产业投资基金,在我国系指直接投资于产业、主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。它通过向不确定多数投资者发行基金份额设立基金公司,由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产,由基金托管人来托管基金资产,按资产组合原理从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资,是一个与证券投资基金相对等的概念。从投资对象角度看,专门投资于房地产行业的产业投资基金就称为产业投资基金,简称房地产投资基金;而投向新兴的迅速成长的有巨大竞争潜力的未上市公司(主要是高科技公司)则称为风险型产业投资基金,简称风险投资基金。
2.房地产投资基金与风险投资基金的对比分析
（1）投资对象。风险投资基金主要把资金投向处于开发阶段的新兴的风险型企业，特别是有发展前景且蕴含着失败危险的高科技领域，诸如计算机软件行业、光电通讯行业、生物制药行业等朝阳产业,他们的产品主要依赖于科技研究和开发，具有自主知识产权。房地产投资基金的投资对象是以不动产为主的房地产开发项目以及房地产改建、扩建项目,此外还可以投资于实物性房地产,开展房屋的出租、租赁业务、二手房市场的买卖业务,收购房地产开发项目的尾盘、烂尾楼以及与抵押房处分有关的买卖业务等,市场进入障碍不强。
（2）风险性。由于风险投资基金所投资的企业大多是具有较高增长潜力的高新技术企业,在培育和扶持其成长的过程中面临的技术风险、市场风险、人力风险的可能性十分巨大,从而使这种企业呈现出高风险性。房地产投资也具有高风险性,但风险主要来源于市场,即市场的瞬息万变、高度不确定性带来的风险,如经营风险、政策风险、法律风险等,而基本上不存在技术风险的因素,此外,由专业性的房地产机构运作房地产投资基金,通过他们丰富的开发经验和对未来市场方向敏锐的判断力,不但可以使投资者获得较高的投资收益率,而且还能降低市场风险。
（3）收益性。高风险往往伴随高收益,这也是风险投资基金冒着巨大的风险所追求的目标。房地产投资的收益相对比较稳定,投资房地产产业正好可以符合投资者均衡投资风险的需求。房地产与股票是可供公众投资者选择的两种主要对象,互为替代品;当股市价格下跌时,以及物价持续上涨、货币迅速贬值时,房地产的固有特性就决定了其往往成为保值增值的主要追求对象。而在当前的我国,城市化进程势不可挡,规模之大举世无双,住房商品化日益深入,人民群众在全面建设小康社会阶段的首选消费新热点正是商品住房。在人均收入持续增加的背景下,商品住房消费需求占消费总需求的比重必将持续提高,城市其它房地产的需求也将不断增长,这决定了在房地产投资总量不盲目扩大的前提下,房地产投资的长期预期收益应该比较高,房地产投资基金的收益也相应较高。
（4）退出机制。风险投资基金的主要投资对象是没有上市的企业,所以风险投资基金的退出渠道较窄,一般有两种退出方式。一是失败退出,即破产清算,投资基金对破产的投资对象具有优先受偿权,或转让权,或拍卖权；二是成功退出,即通过股份回购、股份转让、企业上市等方式退出。这就是说投资基金往往要到被投资企业上市时才能够实现完全退出,而真正能实现上市的企业非常有限,能够上市的企业更少。房地产产业投资基金在此方面却受限制较小,随着受资项目的销售实现就可以达到投资的完全退出,这也是它相对于其它产业投资基金的优势所在。
3.中国房地产投资基金的培育
（1）合理的发起人结构的选择――“n+1+1”模式。在房地产投资基金起步阶段,应由政府出面组织发起,由两家以上主要发起人、一家投资银行和一家“行业监事组织”形成一种多元化主体结构,即“n+1+1”模式。此种模式的核心是在“n”家主要发起人的选择上,应至少有一家是具有实业投资经验且资本雄厚的投资机构。第一个“1”,是指必须有一家具有丰富资本运作经验的投资银行也充当主要发起人。“n”家中的投资机构履行基金的投资职能,第一个“1”即投资银行履行管理基金的职能。第二个“1”为“行业监事组织”,它是针对现行基金黑幕太多而提出的,它虽然作为基金发起人参与基金设立,但不参加基金经营运作,而是对基金运作进行监督,向投资者及时披露基金运作情况,保证投资者充分了解信息,保护投资者利益；另一方面,它对房地产业情况非常了解,因在房地产行业中有比较重要的影响和地位,可使它的建议较易被开发企业接受,在基金管理层与企业意见不统一时可以由它负责与开发企业的沟通。
（2）基金发起方式的选择――公募为主,辅以私募。产业投资基金的募集方式有公募和私募两种。公募指向社会公众募集资金,私募指向一定范围内的机构投资者募集资金。在我国,目前机构投资者还未充分发育,许多机构在投资方向上也受到国家法律法规的限制,风险投资基金虽以私募方式设立,但资金大多来源于中央、地方财政以及部门资金、国有控股公司,风险投资成了一种变相的政府行为。而我国居民储蓄已突破8万亿元,年净增接近1万亿元,为动员这部份闲散资金参与长期投资,房地产投资基金应以公募为主、私募为辅的方式设立,因为这既有利于房地产投资基金的正常发展,金融市场的稳定,防止机构投资者的投机行为,又有利于资金的筹集,部分满足机构投资者的要求。
（3）规避风险的方式――分期投入、组合投资。为降低投资风险,房地产投资基金投入方式以分期投入为佳。即将计划投入的资金与项目的准备、实施、预售、资金回收和利润实现等指标挂钩,当企业达到预期目标时,再投入一部分资金。当企业没有达到预期目标时,将重新讨论企业的经营状况,并决定下一步是否再投资。降低投资风险的另一方式是组合投资,即投资于不同业务领域、包含多个项目的项目群,拓展业务对象,利用成功项目的高回报率弥补失败项目的损失,降低风险。投入房地产领域的资金,应当分散于房地产企业股票、房地产企业债券、对房地产企业直接投资、对房地产项目直接投资等不同形式；应该既向开发销售商品房的企业投资,又向从事房屋出租经营的企业、从事房地产市场中介业务的企业等投资,以进一步分散风险、降低风险。
（4）基金组织形式的选择――契约型。房地产投资基金从组织形态来看,产业投资基金可以分为契约型和公司型两种。契约型产业投资基金依据《信托法》规定的信托契约建立、运作；公司型产业投资基金依《公司法》成立,具有法人资格。我国绝大部分风险投资基金都采取了公司型组织形式。公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担等缺点。而契约型因所有权与收益权的分离而使信托财产具有相对独立性,基金收益可得到法律保护,这符合房地产投资基金风险低的特点,此外契约型只需纳税一次,可提高基金收益。因此,房地产投资基金应首选契约型组织形式。
（5）设计合理的基金规模。在设计房地产投资基金规模时,应充分考虑“集合投资、分散风险”的要求,单个基金规模不宜太小，但也不应过大,因为房地产行业目前的经营水平还无法保证大规模基金的良好收益。现国内中等规模房地产投资项目平均投资额为1亿元左右,以一个基金运作10～20个项目计,建议规模定在15～20亿元。
房地产投资与风险分析范文3
内容摘要:本文阐述了房地产投资风险的特点,对房地产投资风险因素结构系统的七大因素进行了分析,并在此基础上分析了不同房地产项目投资的风险,为房地产投资决策提供科学依据。
关键词:房地产投资 风险因素 风险分析
近年来,房地产业已经成为我国经济增长的支柱产业,房地产业及相关产业对国民经济的贡献日益显著。房地产投资属于国民经济基础性投资活动,受国家和地区的社会经济环境因素影响较大。加上需用资金量大,投资回收期长,资金周转速度慢,众多不确定因素使得房地产投资风险增大。所以,房地产开发决策者绝不能仅凭经验判断市场,而更需要科学理论和方法的指导。为了正确地预测、控制和规避房地产投资的风险,在投资前必须进行房地产投资项目的风险分析,充分考虑未来可能出现的不确定因素对房地产投资项目的影响。本文对房地产投资的风险因素进行系统的分析,并在此基础上分析不同房地产项目投资的风险,为房地产投资决策提供科学依据。
房地产投资风险的含义和特征
(一)风险的含义
风险是人们熟悉的概念,但是要给它下一个确切的定义并不容易。笔者认为,所谓风险,是指某一事件发生的不确定性以及这种不确定性所导致结果的综合效应。
房地产投资风险可以定义为投资者预期收益不能实现的概率(或可能性)。这一概率越大,意味着风险越大(龙胜平、方奕,2006)。
(二)房地产投资风险的含义
房地产投资风险是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资金的损失和未达到预期收益的损失(陈溥才、郭镇宁,2004)。
由于在房地产投资中存在着复杂的不确定因素,因此其风险因素也很多。一般来说,可以把房地产投资风险分为系统风险和非系统风险两部分。系统风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动,这种因素以同样的方式对所有证券的收益产生影响(戴国强,1999)。系统风险主要包括市场风险、利率风险和购买力风险。非系统风险是指发生于个别企业的特有事件造成的风险。系统风险和非系统风险的分类表明,系统风险应尽可能回避,非系统风险应尽可能消除。
(三)房地产投资风险的特征
不确定性。项目风险是不可避免的,而房地产开发更是如此。对于一个特定的项目的一个特定的风险来说,它的发生是诸多因素共同作用的结果,是一种随机现象。
规律性和可预测性。风险的产生是来自于客观条件的不断变化,即风险因素是各种不确定因素的伴随物。但是由于房地产项目的环境变化和实施总是有一定的规律性,所以风险的发生和影响也必然有一定的规律性,风险是可以预测的。
可变性。风险活动除了有规律性,还存在变化的可能性,一旦引起风险的因素发生变化时,风险也必然随之发生变化。在房地产项目实施的整个过程中各种风险在质和量上都可能会发生变化,随着项目的不断持续,有些风险得到控制变小,有些风险会发生并得到有效处理,但与此同时在每一阶段都可能产生新的风险。
潜在性。尽管房地产项目风险客观存在可能性,但风险的不确定性决定了它仅仅是一种可能,而这种可能要变为现实还需要有必要的条件,这就是风险的潜在性。
阶段性。风险的发展不是一成不变的,而是分阶段的,这就是房地产项目风险的阶段性。一般认为它包括3个阶段:潜在风险段;风险发生段;造成后果段。
结果双重性。风险所引发的结果可能是损失也可能是收益,这就是房地产项目风险的结果双重性。传统上把项目风险看成是一种损失,因此项目风险的双重性也就意味着风险与收益机会共存。
房地产投资风险因素系统分析
房地产市场千变万化的根本原因是由于一系列不确定因素的存在。这些不确定因素的影响产生的动态变化会给在房地产市场中交易的商品经营者带来各种不同形式的风险。如果完全不考虑这些风险因素或遗漏了主要因素,那么风险分析就可能有很大的偏差;但要把每个风险因素包罗万象地都加以考虑,则会导致研究模型的过度复杂化,这是不现实的。经过风险分析,可以合理地、尽可能地缩小风险因素的不确定性,找到影响风险的主要因素,从而为投资者提供最科学的风险对策。
要想保证风险分析的质量,必须科学地分析房地产投资过程中可能存在的各种风险因素,采取相应措施或对策来尽可能地减少风险损失。图1至图7给出了整个房地产投资风险因素的结构系统。
(一)自然风险
自然风险指的是由于自然因素具有不确定性,导致房地产商品的生产过程和经营过程可能受到的影响和直接破坏,由此带来的对房地产开发商和经营者经济上的损失,如风暴风险、火灾风险、洪水风险等。
(二)政治风险
房地产的不可移动性使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险主要由以下因素造成:、战争、经济制裁、外来侵略、骚乱等。同时,政治风险还包括政策风险,即由于国家或地方政府有关房地产投资的政策条件发生变化而带来的投资风险。房地产投资是一项政策性很强的业务,它受多种政策的影响和制约,其政策都会对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响,从而给房地产开发投资者带来投资的风险。政治风险因素还可以细分,参见图2。
(三)经济风险
经济风险因素主要是指国家的经济形势环境变化这类不确定因素的出现对房地产市场产生的影响,经济风险因素的分类参见图3。
(四)技术风险
房地产技术风险是指随着科学技术的不断进步,技术结构及其相关变量的不断升级,会给房地产开发商可能带来的损失。比如,科技进步可能使得房地产商品的适用性受到影响,从而使开发商不得不追加投资进行房地产的翻修和改造。技术风险的主要变量可以分成如图4所示的类别。
(五)社会风险
社会风险因素指的是由于社会形势的变化对房地产市场的影响,有可能给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失。参见图5。
(六)内部决策和管理风险
上述风险因素都是来自外部环境,而内部决策和管理风险指的是由于开发商决策错误、策划失误或经营管理不善导致低于预期的收入水平,包括类型选择风险、地点、人、财、物组织管理风险和投资方式等,参见图6。
(七)国际风险
国际风险是指国际经济环境的变化产生的对地区性经济活动的影响,它对一个社会经济活动的影响是全局性的。投资者如果有意涉足国际房地产项目,那么就要了解项目所在国的环境,把握好投资政策,并且采用相对稳定的货币和汇率工具,才能尽可能地避免潜在损失。国际风险因素一般可以细分为如图7所示的分类。
不同房地产项目投资的风险分析
地产投资的风险。土地开发是一种风险最大、收益通常也是最高的房地产投资方向。由于土地的市场价格受一系列的风险因素的影响而波动很大,土地投资的风险也很大。为了减少在地产投资中的风险,保证投资收益,把握投资的政治及经济时机最为重要。了解和随时掌握城市规划及其变更情况,特别是对土地使用性质改变和变化趋势做出正确的分析和判断,可以在很大程度上降低投资的风险损失。
普通住宅投资的风险。除地产之外,住宅也是房地产市场中较为引人关注的项目之一。一般而言,投资于普通住宅市场,若是房屋能够很快地销售出去,那么这种投资便属于短期投资,资金周转较快,也较容易获利。如果住宅因为某些原因销售不出去,则亏损是必然的。
公寓投资的风险。评估对公寓市场的投资成功与否的主要标准,就是看公寓能否租出去,以及租金的高低。影响公寓生意的主要因素有两方面:市场需求;管理水平。若是市场需要量大,公寓难度不大;若是管理水平高,条件硬,则租金必然较高,收入也会较多。其主要风险是:市场需求量低,公寓租不出去;管理成本高于租金收入。
办公、写字楼宇投资的风险。由于中国近年来商业市场的繁荣,便为写字楼市场的发展提供了一个契机。写字楼是与商务活动和政府机关联系在一起的,因此其位置最好是接近于商业或社会活动的中心,这有利于提高其被利用率和租金价格。另外,其管理水平也是很重要的因素。所以,写字楼市场的主要风险即是:若不能使其保持较好的地理位置,并保证业务管理水平,会是很危险的。
商业楼宇投资的风险。投资商业楼宇一般比投资普通住宅、公寓、写字楼的风险大。商业楼宇市场的风险主要有以下三个方面:投资的收益取决于商店的销售情况;商业竞争带来的不利影响;租方信誉不佳对投资者的影响。
工业楼宇投资的风险。工业楼宇通常需要进行一定规模的土地开发,形成一个具有一定规模的工业园区。工业园区的基础设施,如供电、供水、道路等条件的改变或不充分都会构成对工业楼宇市场的风险,从而给投资者带来风险。
以上结合房地产项目投资的不同类型,对于房地产市场中的风险进行了分析。通过分析可以看出:不同的房地产项目,其风险程度及重心是不同的。对比分析对其有充足的了解,以期在实践应用中降低投资风险。
参考文献:
1.龙胜平,方奕.房地产金融与投资概论[M].高等教育出版社,2006
2.陈溥才,郭镇宁.房地产开发项目可行性研究与方案优化策略[M].中国建筑工业出版社,2004
房地产投资与风险分析范文4
关键词：房地产项目；投资风险；评价
房地产项目投资是专业技术性和综合性极强的投资活动，具有投入大、回报率高、风险大等特点[1]。在近年持续调控作用下，银川楼市逐步恢复理性，商品房待售总量不断增加。X公司在我国房地产市场面临寒冬期的时候进行房地产项目的开发具有很大风险。
1 投资风险识别
房地产项目投资存在一系列不确定性因素，根据房地产项目投资风险因素的性质，可以把房地产投资的风险因素大致分为以下几类：政策风险、经济风险与市场风险、自然风险、建设风险、社会风险、管理风险与退出风险等[2]。
1.1 X项目概况
X项目位于银川市北部，以高层住宅、公寓为主，项目总投资额约2.14亿元，总建筑面积约118万m2，属于高端项目，最大特点是引进多种新型技术，具有恒温恒湿恒氧的功能。
1.2 项目投资风险识别与投资风险指标体系的建立
根据对X项目实际情况的分析以及蔡建民[3]对房地产投资风险的分类，识别出X项目主要风险，并根据项目各风险因素间的关系，参照系统性，科学性，可行性，前瞻性，可比性原则，对影响该项目投资的风险因素进行分析和整理，建立房地产投资风险指标体系。目标层（O）即项目投资风险；主层因素（A）；子层因素（B）。
政策风险（A1）=土地政策风险（B1）+税收政策风险（B2）+城市规划风险（B3）；经济风险与市场风险（A2）=价格变动风险（B4）+融资风险（B5）+供求风险（B6）；自然风险（A3）=气候风险（B7）+不可抗力风险（B8）+地质条件风险（B9）；建设风险（A4）=施工质量风险（B10）+成本超支风险（B11）+技术风险（B12）+施工进度风险（B13）。
2 项目投资风险评价
在实践工作中主要应用层次分析法对房地产投资风险进行综合评价。
按以下步骤进行评价。
（1）根据专家对项目投资风险的评价意见，进行层次单排序。即对目标层，主层因素各元素两两比较求出权重，对子因素层各个风险因素两两比较，求出权重，并对各层次单排序进行一致性检验。
目标层O――主层因素（A）的一致性检验指标：λmax=4.0104，CI=0.0035，RI=0.90，CR=0.0039
（2）对以上计算得出的权重进行总排序，计算出各个风险因素的综合重要度，见表1。
通过表1分析可知，在各项风险中，税收政策风险（B2），价格变动风险（B4），技术风险（B12），城市规划风险（B3）综合重要度值较高，对X项目的影响较大。
3 对该项目投资风险防范对策与建议
3.1 针对政策风险的建议
投资者应密切关注经济政策变动趋势，找准投资方向。特别是政府对于房地产开发的态度与政策动态，如宏观经济政策、财政、货币、产业、住宅政策制度、国家税收政策的改革等。
3.2 针对经济风险与市场风险的建议
通过分散风险来降低风险。应了解整体经济形势和房地产行业形势，且项目开发周期往往较长，预测多年之后的房地产销售形势也非常重要。
3.3 针对建设风险的建议
策划为先，房地产投资项目从选址、定位、规划布局到招商、租售，及后期管理等，都需要精心的策划。要注意商业地产各开发环节的不可分割性，开发商们应能够多站在经营者、商家的立场上进行商业地产的全盘策划开发。
4 结 论
基于全国与银川市房地产市场发展的现状和趋势，以管理学、经济学相关理论为指导，针对X项目的实际状况，对房地产投资现状及风险因素进行评价，从定性的理论分析和定量的风险评估角度，探讨房地产投资风险。并结合X项目的实际，主要得出以下结论：在各项风险中，房价变动风险、税收政策风险、融资风险、技术风险对X项目的影响较大，气候风险、地质条件风险、施工质量风险较小。
参考文献
[1]王欣.瀚城国际房地产项目投资风险分析研究[D].东北石油大学，2010.
房地产投资与风险分析范文5
关键词：房地产投资风险管控策略
一、房地产投资风险概念及种类
1.房地产投资风险的含义。
房地产投资风险是指在客观情况下，在特定的期间内，某房地产项目投资的预期结果与未来实际结果间的变动程度，变动程度越大，风险越大；变动程度越小，风险越小。从房地产投资的角度来说，房地产投资风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，房地产经营者就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候，较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。
2.房地产投资的特点及风险种类。
（1）房产投资的特点。同一般投资相比，房地产投资具有以下特征：一是房地产投资对象的固定性和不可移动性。房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性，这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。二是高投入和高成本性。房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，需要大量资金，这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。三是回收期长和长周期性，整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程，对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。四是房地产投资具有高风险性。由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。（2）房地产投资的风险。在房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种：一是市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足，其中销售风险是市场竞争的主要风险。二是购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。三是流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，也就是房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。四是利率风险，是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：其一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。其二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。五是经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性，产生经营性风险主要有3种情况：（1）由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误。（2）由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败。（3）因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。六是财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：其一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款。其二是投资者运用财务杆杠，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。
二、房地产投资风险产生的原因
1.房地产投资所掌握信息不全、不准，投资决策草率。
所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。
2.房地产投资的宏观形势出现不利变化，引发多种风险。
这在经济生活中也经常遇到，表现为：一是严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨。二是货币发行政策和银行信贷政策。三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。银行等金融机构对房地产业的支持重点转移，不利于新开发的房地产项目。总的来说，房地产发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差；有的房地产开发商过分相信自己的判断，而实际上判断出错了或反了，产生重大的损失；有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系发生变化，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的房地产发展商过分相信自身能力，而经营实力不足，项目运作中难于实现预期的经营业绩等等都是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。
三、房地产投资风险管控的策略
房地产投资风险的规避与控制要针对不同类型的风险，采取不同的措施和方法，以规避房地产投资风险，将房地产投资过程中的风险降到最低的程度，达到保障投资收益。
1.树立风险价值观念，把握政策环境，规范运行，及时应对。
树立风险价值观念，就是要投资者根据财务活动所面临的风险与期望取得的收益做比较，选择出合适的方案。房地产投资由于与国家经济形势紧密相关，因此在很大程度上受到政府政策的控制。因此，房地产投资者不仅要加强对影响房地产市场相关政策的研究，还应密切关注房地产市场出现的新情况、新问题，保持信息渠道畅通，及时预见并采取灵活的措施应对政策变动的影响。现在国内的房地产形势比较复杂，各种新型法律法规不断推出，各种新的房屋类型的显现，使得计划一直没有变化快。
2.充分收集分析市场信息，借鉴国外成熟的经验。
房地产项目投资风险较大的原因之一就是信息缺乏，没有完善的信息网络和信息共享机制。房产信息拥有量的多少和掌握度对房地产开发决策有着十分重要的影响。房地产开发商应尽量多收集信息并做出准确把握和预测，进行充分的市场调查分析，做出科学的项目决策，尽可能避免和减少后续开发中的风险。目前我国房地产市场已进入产业震荡调整期，未来的两年将会进入房地产市场的迷失期，房价增幅将会降低。日益上涨的房价已引起国家的高度关注，相关部门已从利率、税收和市场等诸多方面对房地产市场进行了调控，因此，开发企业要及时调整开发思路，对市场变动要有充分的预测。
3.合理分配资金，减少金融风险。
（1）投资分散策略。房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式，国内的房地产类型丰富，因此这一策略很容易实施。（2）投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。（3）保险策略。对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义。
4.准确把握房地产周期波动，合理选择入市时机。
房地产周期性波动时市场供求关系运动的结果和方式，也是宏观经济周期波动的组成部分。受宏观经济运行周期影响，房地产周期分为萧条、复苏、高峰和衰退四个阶段，与宏观经济运行周期的波动方向一致，但在波动时间和波动强度上却存在着差异。根据房地产周期的特点和房地产开发的实质性特征，房地产的投资时机应当选在房地产周期复苏阶段的前期。选择这个时间优点在于，一是复苏前期正是萧条走向复苏的时期，利率较低，较容易筹集到资金。二是房地产的预售期、竣工实售期正是从复苏走向高峰时，房地产售价较高，投资者承担的风险小。不同地区的投资者针对不同时期的房地产周期应灵活掌握，在不完全市场条件下，投资者选择最佳投资时机必须首先弄清楚宏观经济周期变化，以认识房地产周期各阶段的划分及特点，充分了解国家对房地产的政策并预测政策的变化，然后认真分析房地产需求类型和需求量并预测其变化趋势。总之，房地产投资是一项高风险和高收益并存的投资活动，投资者只有了解这场游戏的生存法则，并且能够审时度势，合理制定生存策略，这样才能在这场冒险游戏中生存下来并获得宝藏，取得良好收益。
参考文献：
[1]万俊，邓蓉晖.房地产投资决策风险分析[J].建筑管理现代化，2000(6)
房地产投资与风险分析范文6
【关键词】房地产投资 房地产投资风险 经营风险
房地产是个热门和利润丰厚的行业，近三、四年来，住宅价格每平方米提高了1500元左右，这成了一个不争的事实。因此，该行业投资就成了投资者的首选。由于房地产行业的特殊性使其存在多种风险。房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为。
一、房地产投资常见风险
房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。房地产投资风险分为以下几种。
1.投资支出风险
房地产投资支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所花费的各种成本费用支出。由于房地产具有)位置固定性、不可移动性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，一旦完工，变很难更改，如进行改建，投资将很大。因此如果投资者判断失误，便会蒙受损失。另外，房地产投资周期长，一个新建项目由于建设周期较长，在建设过程中也会遇到投资支出增加问题，这可能导致房地产投资者不堪重负并蒙受损失。
2.金融风险
主要指利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。
3.购买力风险
购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。
4.市场风险
市场风险是指由于房地产价格的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。房地产价格不断下跌以及房地产交易量骤降是中国去年经济增长放缓的一个主要原因。
5.政策风险
政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别是土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。
6.法律风险
法律风险是指投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。房地产投资涉及面广，极易引起各种纠纷，如在拆迁安置过程中、房地产交易中、房地产租赁中等，各种纠纷的发生一方面影响投资的正常进行，另一方面影响投资收益的顺利实现，都会造成投资损失。房地产开发建设过程中的风险管理，实际上是对建筑工程实施的风险管理，开发商应通过仔细考虑工程承包的合同条款，尽量把风险分散给承包商。
二、房地产投资风险的预防策略
房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
策略一：关注政策变动，认准投资方向
任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展，还是对投资者的预期收益都将产生一定影响。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，房地产业受政府政策影响更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，正确预测未来，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
策略二：掌握信息，去伪存真，优化分析
随着投资者获得的信息量的增加，投资者面对的不确定性因素逐渐减少，这样就可以提高投资者决策行为的正确度，降低决策风险。相反，如果投资者掌握的相关信息不充分或者不准确，那么，就有可能对自身条件和外部环境判断失误，从而增加了决策风险。虽然获取信息要付出成本，但与投资决策风险的成本相比，却是值得投入的。因此，投资者在做出房地产投资决策前应尽可能地调查市场，了解相关信息。同时要学会优化分析。优化分析是在掌握大量信息的基础上，投资者应依靠经验或技术方法进行风险分析，优化投资策略，最后确定适合投资者的最佳方案。该项措施能为投资者采取房地产投资的行动提供决策依据。
策略三：采用投资分散组合策略
