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房地产企业财务风险范文1
一、房地产企业财务风险的成因分析
房地产运营是一种高投入、高回报，同时也是高风险的投资活动。由于我国房地产企业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化，与国外房地产企业差距较大。不少房地产企业的资产负债率都在70%以上，有的甚至高达90%，企业承受着巨大的财务风险，房地产企业的财务风险主要来源于内在因素以及外在因素两大部分。
（一）内在因素
1.行业自身特点
房地产业作为资金密集型行业，其开发投入具有投资规模大、产品开发周期长、资产周转慢、资产风险高的特征。房地产一旦投入，很难在短期内收回资金，通常要用3年时间才能完成投资回收，房地产企业所具备的这些特征决定了其本身较高的财务风险水平。
2.资金结构
房地产企业的资金一般是由自有资金、银行贷款、预售款、经营性欠款等四部分组成，其中自有资金往往只占较小的比例，负债资金则占企业全部资金来源的60%以上，有的甚至高达90%。企业一般是先用自有资金征地，再将土地作为抵押品从而向银行借入大量资金用于房地产的开发，债务资本占资本结构的比例越高，财务杠杆发挥作用产生的利益就会越大，伴随其产生的财务风险也会越大。
3.财务管理水平
我国的房地产企业,特别是大型房地产企业大都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率较低、管理水平欠缺、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。而对于中小型房地产企业的财务风险管理水平不高则主要体现在财务预算分析能力欠缺、缺乏现金流量管理观念、成本费用控制不严等几个具体的方面。
（二）外在因素
1.法律、政策环境
房地产业是基础建设行业，属于固定资产投资领域，因而在其开发和经营中，受国家宏观经济政策的影响较大。首先，政府对未来土地的开发和使用状况所做出的规划，会直接影响到土地的供应，进而波及房地产业的开发状况；其次，政府所征收的各项税费，最终都将进入房地产的价格之中，从而对房地产的销售状况产生影响；再次，政府在房地产交易上所制定的政策，还会影响到房地产的流通状况。另外，政府还可以通过货币政策的调控，例如提高贷款利率水平、实行差别化利率条件、提高房贷首付款比例等均会在一定程度上增大房地产企业所面临的财务风险。
2.当地经济发展水平
由于房地产是不动产，当一个地区的房地产市场供求关系失去平衡，或者不同地区之间房地产的价格出现差异时，它不可能如同其他商品那样，能够通过在这些地区之间的流动来缩小价格差异。房地产市场的供求状况主要受制于当地的经济发展水平，如果一个地区的经济发展状况良好，相应地，该地区的居民收入水平也就会比较高，该地区的房地产市场需求也会因此而增大，从而使该地区的房地产业呈现出良好发展的态势。
3.市场环境
由市场环境引发的市场风险一般包括价格风险、再投资风险和购买力风险。从销售方面看,随着我国房改制度的推进,个人购买者逐渐成为购房的主力军,客户的个性化需求对产品细分和客户群体细分的要求越来越高。如果开发的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不具备前瞻性,就会存在产品滞销的风险。此外产品的差异性越来越小,开发商面临产品同类、同质竞争的局面,行业竞争日趋激烈,将在很大程度上增加企业的开发难度和销售费用。
二、房地产企业财务风险的产生环节
财务风险的形成、积聚、转移等过程是以资本循环运动过程为载体的，资本运动在投资、筹资、资金回收、利益分配四个基本环节上相应地积累着四种表现形式的财务风险。
（一）投资风险
投资风险是指由于不确定因素的影响，导致投资项目不能达到预期投资报酬水平，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险。主要表现为投资项目在初期市场调研、技术可行性分析以及项目投资回报率分析上有误造成企业项目规划不合理、投资项目的实际收益与预期收益出现偏差所产生的风险。
（二）筹资风险
筹资风险是指企业为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能。主要表现在筹资规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构安排不合理即长短期负债的相对比重不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机；资金来源结构不当、筹资方式及时机选择不当等都会增加企业额外费用，加大企业的财务风险。
（三）资金回收风险
资金回收风险是指企业无法卖出产品并收回垫支本金的可能性。包括销售风险和收款的信用风险。主要表现在企业在房屋销出后，从成品资金转化为结算资金，再从结算资金转化为货币资金过程中由于时间和金额上的不确定性所产生的风险。
（四）收益分配风险
收益分配风险是指由于利润分配而可能给企业今后的生产经营活动带来的不利影响。主要表现在因留存收益和股息分配的结构处理不当使得企业再生产能力规模和偿债能力受到影响或是挫伤投资者积极性，从而导致企业股价大幅下挫，这些都会对企业今后的发展埋下隐患。
三、房地产企业财务风险的防范措施
（一）加强项目可行性分析，实施全面预算管理
由于房地产投资受到诸多不确定性风险因素的影响，为了降低这些风险因素可能会给企业带来的潜在损失，企业应事先对各种投资方案进行可行性分析和综合评估。通过科学的研究与预测，从土地的成本、资金的运作、经济效益的回报率等对拟建项目作细致的财务预算分析，对项目进行准确定位，减少开发的盲目性。同时在项目上马后，房地产企业应当及时建立起以现金流预算为核心，以项目预算、财务预算、筹资预算为重点的全面预算管理体系。
（二）拓宽筹资渠道，改善筹资结构
房地产行业自身的特点决定了其对金融始终有着极强的依赖性，而自有资金以及银行贷款也一直是我国房地产企业筹资的主要模式。然而，此种单一的筹资渠道势必会使企业在国家宏观金融政策收紧时倍感压力，陷入极大的被动之中。因此，房地产企业应积极探索由单一式筹资模式向多元组合式的筹资模式转变，从而降低因国家宏观政策发生变化而对企业带来的风险。
（三）提高资金管理水平，增强资金利用效率
房地产开发的资金需求量大，如果不对资金进行合理的统筹管理，极有可能造成企业的资金链断裂或是资金的闲置，后者则又会导致企业资金利用的低效率。
因此，企业应注重资金管理，制定资金使用计划，确保日常营运资金的需求；加强应收账款的管理，制订合理的信用政策，加快资金的回收和周转。
（四）实行全过程成本管理，强化成本费用控制
全过程的成本管理，就是要在房地产的立项、施工、竣工等各个阶段实施成本费用控制。企业应根据管理控制的要求，在开发产品科目中尽可能细化核算对象，在开发成本和销售科目中，根据产品设置相关成本费用的上下级明细科目，细化成本对象。在策划监督上，企业应对开发设计阶段、产品建设阶段发生的成本进行预先规划，使计划成本更加接近于实际成本；并且建立一个强有力的监督机构，在各个重要环节，按既定的制度和目标定期进行检查和考核，实行监督管理。
（五）确立长期财务指标体系，构建企业财务风险预警系统
企业财务风险预警系统是为了防止企业财务系统运行偏离预期目标而建立的报警系统，它主要是企业在发展过程中，对可能发生的风险和危机，进行事先预测和防范的一种战略管理手段。房地产企业可以对诸如流动比率、营业毛利率、总资产增长率、总资产周转率等财务指标进行分析，并利用其进行财务风险的识别，在此基础上构建房地产企业的财务风险预警模型，以预防和控制财务风险。
（六）健全企业财务风险管理制度，提高风险防范意识
企业财务风险管理制度包括企业财务风险管理目标的设立、企业风险管理机构的设置以及人员配备、各职能部门在风险管理中的权利和职责、企业财务风险管理的基本程序等方面。健全的企业财务风险管理制度本身就已经消除了一部分财务风险发生的可能性。因此，健全企业内部财务管理制度对企业防范财务风险是非常必要的。此外，房地产企业的风险防范意识也在一定程度上决定了企业应对风险能力的高低，特别是企业的财务人员，应当善于发现问题，抓住非正常的经济现象，深入分析原因并提出积极的建议和处理方案。
【参考文献】
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房地产企业财务风险范文2
关键词：房地产企业；财务风险；防范方法
房地产企业财务风险指的是由于财务出现恶化导致房地产开发企业的投资和报酬不能够全部收回的可能性。因此，在房地产开发企业所面临的风险当中，财务风险属于非系统性的风险。所以，针对防范房地产企业财务风险的方法进行分析有着一定的现实意义。
一、形成房地产开发企业财务风险的主要原因
1.企业资本结构比例分配的不合理
通常房地产开发企业拥有的自有资金是无法充分满足项目运作需求的，绝大多数房地产企业都是通过吸引外来资金来维持项目的运作。到目前为止很多房地产开发企业都是通过使用自由资金征地建设，在生产房地产产品时则将土地抵押给银行进行融资，通常借入资本占据的比例非常大，这就导致资产负债率的提高，而随着财务杠杆利益的增大，财务风险也会相应提高。
2.企业不够重视现金的流量
根据相关调查发现，很多房地产开发企业都属于民营经济，在现金流量管理方面给予的重视程度不够，如果经济效益较好，只会盲目地扩充规模，这就给风险控制带来了更大的难度。大多数房地产企业无法持续发展下去，就是因为资金管理不够到位，盲目地扩大生产规模，导致现金流量的管理失去控制。
3.成本费用的管理控制力度不够
通常房地产开发企业的投资项目周期相对较长，在进行成本控制的过程中会面临较大的风险，从投资项目前期所做的预算开始，一直到最终的核算都是相互贯通联系的。一部分房地产开发企业一味地强调工程项目开发的进度和建设质量，在成本管理上不够重视，财务部门不能及时地得到第一线成本管理资料，造成实际成本和预算之间产生过大的偏差，财务无法掌握成本，二者断档现象严重，因此大大降低了企业的预期经济效益。
二、防范措施
1.进一步优化企业的资本结构
房地产开发企业一定要确保其资金结构的合理性，充分考虑企业具有的偿债能力，根据企业的实际情况进行筹资建设，将负债经营控制在合理的范围内。在进行传统融资的过程中，多元化发展融资渠道，合理利用外来资金，控制资本权益比率，尽可能地降低企业的资产负债率，通过优化资本结构来缓解筹资压力，进一步降低企业的财务风险。首先要加强对预收房款以及银行回款等的管理力度，有效减少中间费用，以尽可能快得速度回收资金；其次可以发行股票、债券，通过合作开发等方式来有效地扩充资金，逐渐吸引更多的外部投资者，开拓更多的融资渠道，促进房地产开发企业的持续发展，进一步优化企业结构，降低财务风险。
2.做好财务预算工作
房地产开发企业在开展财务工作的时候一定要充分考虑项目工程的预算以及资本预算，合理安排资金的取得和投放，合理分配各种经营成果。在进行项目预算时，财务部分需要在建设前期做好可行性研究分析，合理规划项目设计费用，控制项目开发成本以及产生的间接费用等，从整体上对经营收入以及借款等内容进行预算，做好财务预算工作，为投资决策提供更多的参考信息，避免决策失误给房地产开发企业带来严重的损失。在进行资金预算的过程中，财务部门需要根据企业的实际运作状况，合理规划资金的需求和使用，完善财务预算指标体系。与此同时还应该提高管理力度，在预算分析时要将月度分析、季度考核以及年度总评有机联系起来，做好定期检查工作，定量约束企业各种经济行为，充分发挥预算工作的监督作用。
3.做好资金流动性方面的管理工作
房地产开发企业投资项目的运行周期比较长，往往会在较长的一段时间里才可以完成，周期以内对资金的占用量是相当大的，这就要求资金链条能够充分的高度运转，一旦中间某个环节的资金流转受到阻碍，会直接导致整个链条运转出现问题，情况严重的话会直接拖垮企业。所以，一定要重视对资金的管理，通过制定完善的资金使用计划，确保房地产企业在日常经营过程中对资金占用的合理性，将资金尽可能的运用到最佳位置。房地产企业在资金支出方面数额庞大，因此在财务收支上一定要进行严格地监控，做好各种资金的调度工作，尽可能的满足项目工程在施工过程中的运营以及营销需求。此外，企业还应该做好应收账款的回收工作，合理调整企业的库存结构，进一步压缩存货对资金的占用率，提高房地产企业的支付能力，维持企业良好的信誉度，为下次融资奠定良好的基础。
4.提高企业处理风险的能力
到目前为止，房地产市场中仍然有很大的风险存在，这就要求房地产企业能够提前做好设计和应对措施。例如一些房地产企业逐渐形成集团化，某些地区还成立了联盟房地产企业，这就在一定程度上有效化解了这一地区房地产企业的风险问题，提高了资金的周转速度，可以在各种风险形成之后，将资金的利用尽可能的最大化。不过由于各个企业所做的预案有所差别，大多都是基于自己的实际运营状况进行规划的，如果能做好有效防止风险的进一步恶化工作就是比较成功的了。
三、结语
总而言之，房地产开发企业在不断追求经济效益的过程中会面临非常大的风险，企业一定要重视发展中遇到的各种风险问题，通过不断地压缩项目和人员，完善各项管理来应对各种风险。
参考文献：
房地产企业财务风险范文3
关键词：房地产行业；财务风险管理
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-0-01
一、房地产财务风险的含义及特点
（一）房地产财务风险含义
房地产财务风险是指房地产企业财务结构不合理、融资不当而使房地产企业可能丧失偿债能力，并导致投资者预期收益下降的风险。房地产投资具有周期性长、投资额大及追求高收益的特点，因此需要融资贷款，通过财务杠杆融资，这就无法避免的面临高风险，如果房地产市场销售价格发生较大变动，开发建设成本或是市场吸纳能力发生变化时，都会影响到对房地产企业的预期收益。
（二）房地产行业财务风险特点
1.投资期限长。因为房地产投资是一项周期性较长的投资，少也需要几个月，多则几年的时间。从最初的土地获得、市场调研、投资决策到中期的建设施工，以及后期的销售推广、物业管理等需要进过一个很长的周期，在这个过程中容易产生账款无法及时收回，造成坏账，导致资金周转不灵，从而造成财务风险。
2.投资额庞大。房地产企业投资不仅投资周期长，并且投资额很庞大，使企业短时间内耗用大量资金，加上资金收回期长，容易引起企业资金短缺，导致无法企业运转，造成财务危机，形成财务风险。
3.投资追求高效益。高投资、高报酬是房地产企业追求的，这必然也伴随着高风险。因为房地产的投资追求高收益，所以只要通货膨胀的因素存在，企业必将面临通货膨胀的风险。
二、房地产行业财务风险的形成原因
（一）房地产企业决策失误导致财务风险
决策失误是房地产企业产生投资风险的关键原因。房地产企业投资决策旨在对拟投资项目进行宏观控制，它的科学性与准确性直接关系到项目的成败以及企业的经济效益。每当进行投资决策时，往往因企业对投资项目的可行性的分析和研究不够，以及经济信息的不真实、不全面等原因，导致投资决策失误，使投资项目达不到预期的收益，使得投资无法按期收回。决策失误产生的财务风险主要形成于企业项目开发两个阶段：一是可行性研究阶段。二是投资估算阶段。
（二） 宏观环境变化导致的财务风险
经济环境、资源环境、市场环境、政策环境是房地产企业所处的主要宏观环境。房地产其产业关联性致使该行业容易受到宏观经济环境变化的影响，尤其是在经济萧条时，房地产企业财务风险的发生机率随着其关联产业遭遇的经济危机而增大。市场环境风险则是由于房地产商品入市以后可能会面临的一种风险，它的风险大小主要由房地产市场整体状况以及企业的销售策略。土地是房地产企业所面临的主要资源环境风险。由于土地是房地产开发中不可缺少的非再生资源，国家如何制定土地政策和土地价格，以及土地市场的供求关系和土地本身的位置，都会使房地产企业受到很大影响。政府机构为确保国民经济的协调的持续发展，针对房地产行业采取的宏观调控政策使其形成政策环境风险。这些宏观调控政策通常有很强的针对性，使得房地产企业的收益受到巨大影响。
（三）内部控制制度不健全不完善，监督不到位
房地产企业内部控制制度的不健全，监督不到位是造成房地产企业财务风险的重要原因。房地产企业在制定内部控制制度时，经常忽略房地产行业的发展规律和管理要求，忽略了企业的长期发展战略，盲目地制定内部控制制度，使其缺乏系统性，只停留在制度层面做文章，缺乏配套的具体操作流程，从而失去可操作性、实用性。此外，房地产企业内部控制制度的监管工作也关系到企业内控风险控制的好与坏。在现实中，如果企业制定了内部控制制度，并且在也实施了内控程序，但会由于有效的监督机制的缺乏，使得内部控制流于形式，起不到实质性作用，从而形成了财务风险。再者，房地产企业没有将内部审计部门和财务部门分开，也会使企业的内部得审计工作由于各方利益而受到牵制，财务流程得不到有效的约束和控制，影响审计的独立性，无法正常发挥审计的监督职能。
三、房地产企业财务风险的控制措施
（一）优化房地产企业的资本结构
虽然房地产企业会利用负债经营发挥财务杠杆效益，并且能够给企业带来一定的经济利益流入。但是，负债大小必须控制在一定的范围之内，过高的资产负债率不但不会够给企业带来经济效益，还会加大企业的财务风险。当企业负债超出一定的范围，资产负债率与财务风险成正比。因此，房地产企业需要根据自己的实际情况，衡量企业自身的负债承受能力来分析自身的融资能力、抗风险能力和获利能力，从而制定科学、合理的资本结构，减少企业的财务风险。
（二）房地产企业应增强投资项目的管理力度
大家都知道房地产投资是一项具有极高的风险性的综合性经济活动，由于自身行业特殊性的影响，对于政治环境、经济环境和社会环境反映非常灵敏。因此，房地产企业要加强对投资项目的管理力度，对每个投资项目都要做好分析和综合测评，对选定的决策方案应该进行多方面的验证，全盘考虑各种可能面临的风险因素，使投资实施方案制定得详尽、可行，并且要求对每个投资项目做好投资风险的控制与规避策略。
（三）对房地产企业的现金流量加强控制和管理
随着房地产行业的不断发展，以土地储备作为竞争资本现状逐渐向以现金流量、筹融资渠道做为竞争资本转变，这就逼迫房地产企业必须调整原有的战略方案。当前，现金流已是房地产企业追求长远规划因首要考虑的关键因素。
（四）在企业内部建立强有力的风险预警机制
有效的风险预警机制的建立，可以使企业的不正常的经营状况控制在初级阶段，从而降低财务风险带来损失的概率。借助全面预算建立强有力的预算预警机制是很有必要的，企业可以通过预算和实际之间差异的比较、分析，为企业的整体经济活动提供更可靠的参考依据，从而制定出调整企业行为的有效措施，使得可以科学的预测未来面临的各种风险。由此可见，有效的风险预警机制，能及时发现潜伏在房地产企业内部的财务风险，能提前做好风险的分析和防范，达到规避和化解财务风险的目的。
参考文献：
房地产企业财务风险范文4
关键词：房地产企业；财务风险；控制策略
房地产业是我国国民经济的支柱产业，也是我国重要的经济增长点。但随着经济的逐步转型升级，房地产业却面临着严峻的挑战。一方面，在一二线城市，房价居高不下远远超过消费者的购房能力，中等偏下收入家庭的住房难问题凸现；另一方面，在三四线城市，由于大多缺乏产业支持，城市人口流失较为严重，缺乏核心竞争力，导致房地产业去库存压力比较大。无论是一二线城市的高房价，还是三四线城市的高库存，都使得房地产市场风险进一步加大，房地产企业的财务风险进一步提高。因此，寻求房地产企业财务风险的控制策略，探索房地产企业的良性发展路径，就成为我国房地产业面临的一个重大课题。
一、我国房地产企业的财务风险
房地产业是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、但风险也较高的领域。房地产企业具有资产负债率高、投融资金额大、生产周期长等特点。虽然其收益丰厚，但面临的风险也比一般企业要大很多，特别是在企业快速扩张过程中，其面临的风险更大，因此，房地产企业必须深入分析面临的财务风险并严格加以管控。财务风险是指企业在筹资、投资、资金回收及收益分配等各项财务活动过程中，由于各种无法预料、不可控因素的作用，使企业的实际财务收益与预期财务收益发生偏差，因而使企业蒙受经济损失的可能性[1]1。我国房地产企业发生财务风险的主要原因表现在以下几个方面。
（一）政策把控难度大，投资决策失误
房地产业是投资风险很高的领域。房地产投资风险是指房地产投资过程中，某种低于预期利润，特别是导致投资损失的可能性[2]356-364。投资者只有准确把握投资风险的来源、实质及变化的规律，才能采取相应的措施去降低风险。房地产企业面临的投资风险是多方面的，主要体现两个方面：一是投资比重失衡，投资决策失误；二是国家宏观政策的影响较大。近年来，我国房地产企业的投资额持续增长，但在投资项目的分配上并不合理。房地产企业为了获得更大的利润，对商业住宅的投资比例高，其他商业用房的投资占比很小；对高档公寓的投资比例高，对经济适用房的投资占比很小。但我国工薪阶层家庭的收入都不是很高，他们需求的是价格偏低的廉价房或者经济适用房，而不是那些昂贵的高档商业用房和别墅。虽然高档住房的利润高，但随着房价疯狂上涨，工薪阶层家庭无力购房，房地产商的房子卖不掉，资金就被套牢，周转不灵，无法偿还银行的借款，致使企业陷入财务危机。房地产开发与国家的经济形势密切相关，其在很大程度上受到政府诸如环境保护、土地管理、外资限制等政策的影响，政府任何一个政策都可能给企业带来致命的危险。政府对经济的调控，企业不可避免也不能预见。对于政府的动向，企业只能通过市场的信息及行业发展周期、政府的最新动态进行研究，但结果却存在着很大的不确定性，房地产企业往往不可把控。为了抑制房地产市场过热，近年来政府出台了一系列的宏观政策对其进行调控，这些政策的出台会从资金供求、房地产价格变动和市场预期等多方面对房地产的投资产生很大的影响，从而增加投资风险。可以说，我国房地产企业的发展史就是一个不断被调控的历史，每隔几年就有一次严厉的调控，而每次调控的结果就是限制银行贷款和暂停房地产上市公司的再融资[3]。通常实力雄厚的房地产开发企业，一般都会高度关注政府的政策变化，而大多数中小型房地产企业，则仅把目光盯在成本核算上，这样反而给企业带来了更大的危机。
（二）融资渠道单一，资本结构不合理
房地产业是资金密集型行业，对资金的需求量较大。房地产企业的融资方式主要有内部融资、外部融资、权益性融资、债务性融资等。但我国房地产企业融资主要以债务性融资为主，包括国内贷款、自筹资金以及其他资金来源中的销售预收款，债务性融资比例高，权益性融资严重不足。虽然债务性筹资的债务利息可以在税前扣除，享受税收优惠，从而降低企业综合资本成本，但债务性资本需要固定支付利息和在规定的期限内还本付息。融资规模是房地产企业能否快速发展的一个重要原因，充足的资金来源是房地产企业扩大规模和提高效益的前提。但是，我国房地产企业的资金来源一直以银行贷款为主，自有资金占比很低。统计资料显示，2006—2014年银行信贷资金在房地产开发企业到位资金来源中占28.45%，这还不包含房地产企业在开发、建筑、销售等各方面与银行相关联的资金来源。对银行信贷资金过分依赖，过高的资产负债率，都会加大房地产业的财务风险[4]。且银行贷款的限制条件又比较多，银行根据企业自身的相关情况给予贷款，同时银行的贷款数额有限，在一定程度上限制了房地产企业融资的规模。一方面，房地产企业的融资渠道单一，融资规模严重不足，制约着房地产企业的稳步发展；另一方面资本结构不合理，负债率过高，极易造成财务风险。随着房地产企业规模不断扩大，地价持续上涨，导致房地产企业长期高负债运行。Wind资讯公布的数据显示，自2000年以来，房地产上市公司的平均资产负债率一直高于70%，虽然银监会2003年要求的比例是30%[5]。这就造成了房地产企业的财务风险日益加大，一旦市场有波动，就可能给房地产企业带来很大的财务风险，甚至对一些较小规模的企业，带来灭顶之灾。引起房地产企业债务结构不合理的原因是多方面的，最主要的还是对不同债务的性质认识不清或者没有系统地对各种债务进行分析。债务的期限往往与企业的规模、获利能力等因素相关，房地产企业为了筹集到相应的资金，往往会忽略一些潜在的风险，没有综合地根据自身的能力搭配短、中、长期债务比例。且房地产企业主要以中长期债务为主，一旦企业没有根据自身的盈利能力来搭配债务，就容易产生还债期过于集中和还款高峰过早出现，引发债务风险。
（三）资金回收困难，资金链断裂
在房地产市场活跃时期，不少企业在成功完成几个项目后大量地购置土地，接连不断的投资新的项目。但在工程项目接近尾声时，市场行情可能急转直下，房屋销售困难，使企业无法按时回收资金，资金不能正常周转，导致企业无法偿还到期银行债务以及承包商的欠款等情况发生，从而造成资金链断裂，引发财务危机。房地产企业资金链断裂主要是由于融资风险、销售风险和应收账款风险造成资金无法如期回收所导致的。无论是哪一种风险，都易造成企业的资金链断裂，产生财务危机。融资风险主要是由于我国房地产企业融资主要以银行借款为主，一旦银行限制贷款，企业资金就会出现缺口。销售风险是指企业销售的预售款和售出款无法及时到位，就会引发资金链趋紧。房地产企业的销售风险主要是由于政府调控以及消费者预期改变和购买力的下降所造成的。各地政府出台的以限购、限价、限外、限贷为核心的“限购令”政策，央行提高购房的首付款比例以及加息，提高购买二套房的首付比例等，抑制了投资投机性购房，一定程度上降低了人们的购房欲望，使企业销售明显降低。应收账款风险主要体现在应收账款回收时间和应收账款回收金额两个方面。现在大多数人购房都是采用首付与按揭贷款相结合的方式，很少有人一次性付清房款，这就给企业带来了很大的风险。同时，按揭贷款主要是银行贷款，但银行贷款的要求比较严格，手续较多，使得资金回收受到影响。在还款期间，购房者可能由于各种因素无法偿还房款对应收账款造成减值，产生坏账损失。
二、房地产企业财务风险控制策略
（一）强化项目论证，投资决策科学化
房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，其面临的投资风险很高，引发的后果也特别严重。因此，在进行房地产投资时，投资者在选择投资项目或进行投资决策时，必须强化项目的论证，对投资项目进行深入的可行性分析，使投资决策科学化。对投资项目的可行性分析是项目建设前期工作的重要步骤，是建设项目立项的基础，是建设项目决策的重要依据。投资项目的优劣直接影响企业资金的回收和利润的高低，因此，企业必须在项目投资前期，进行大量的可行性研究，制定好风险防范预案，以切实保障投资的收益。房地产企业在做投资项目的可行性分析时，要对投资项目所在城市的规划，市场的需求的趋势，未来政府的政策动向，以及开发项目的规模、用途、地理位置等进行详细的分析论证。一定要做好调查研究，广泛收集相关的数据资料；按照国家规定的标准，对项目进行科学的设计规划；严格遵循项目的开发规律，确保项目的咨询设计单位有足够的工作周期，提高项目投资决策的科学化水平。
（二）优化资本结构，融资渠道多元化
融资能力是房地产企业的核心竞争力之一。优秀的融资能力不仅能够有效控制成本、保证盈利空间、改善财务结构、维持稳健运营，还能为转型提供源源不断的资金保障[3]。目前，房地产企业的融资渠道单一、资本结构不合理，已经成为制约房地产企业健康可发展的一个重要因素。我国的房地产企业主要以债务性融资为主，且资金主要来自银行贷款，其还本付息的风险较大，极易发生财务危机，因此，必须拓宽融资渠道，优化资本结构，实现融资渠道的多元化。优化房地产企业的资本结构，一是要提高自有资金的比重，切实降低债务性融资比例；二要增加直接融资，尽可能减少间接融资；三是除了采取银行贷款、债券、基金、股票以及内部筹资等方式外，也可以采取典当融资、房地产信托投资资金、融资租赁、信托融资、股权融资、项目众筹，以及主动吸引外资、引入保险资金，开展互助会等新型多元化融资渠道[6]，降低企业的资产负债率。还可以根据房地产企业自身的特点与需求，多种融资方式结合使用。这样，既可以拓宽房地产企业的融资渠道，减少对银行的过度依赖，缓解资金压力；又可以减少企业融资风险，促进房地产企业的良性发展。
（三）强化财务预算管理，建立财务预警机制，增强抗风险能力
在项目投资前期，房地产企业要根据项目的投资规模，尽可能准确地预测在建设期内所需要的资金量，既要保证维持项目在各方面的正常支出，又不会有过多的资金剩余，从而有效地进行资源分配，提高投资效益。房地产企业在编制财务预算时，应将企业的收入和支出、资金的投放和获益以及经营的统筹和分配都进行统一的部署，并且对项目的各个环节进行整体的全面的预算。在此基础上准确编制现金流预算，对资金需求和使用进行合理规划、预测和动态调度，使企业既具有较高的盈利水平，又具有一定的现金流动性，有效地降低财务风险[7]。预算一旦确定，财务部门要督促各部门严格执行预算，并按照制度和目标定期进行检查和考核，使每一环节都与其预算相对应，提高预算执行力。当实际与预算偏差较多时，要及时进行研究分析，如果是预算出现问题，要及时根据实际情况调整偏差；如果是执行过程中产生的问题，要深入分析症结所在，并及时加以修正。房地产企业财务预警机制是房地产企业以企业的财务报告、经营计划等相关资料为依据，运用财务管理、市场营销、经济统计学等理论通过比较分析、建立数学模型等方法，对房地产企业在经营管理活动中的潜在财务风险进行实时监控，及时发现企业存在的经营风险并进行预测、示警和排除的风险管控机制[8]。房地产企业要根据自身特点，建立适合自己的财务预警机制。一是要加强房地产领域信息管理，全面、准确、及时地了解和掌握国家宏观经济政策、项目所在城市的发展规划、市场竞争状况、企业自身的各类财务和生产经营状况以及房地产市场的基本走向等房地产领域的各方面信息，科学选取预警指标，利用计算机对各项指标数据进行分析并相互验证；二是要理顺财务管理各环节与企业经营管理各部门之间的关系，实现企业内部各类数据资源畅通共享，及时发现非正常的经营现象以及潜在的财务风险点，为相关管理部门和企业决策提供预警及排除方案，及时规避风险；三是要建立健全包括法人治理结构、交易处理程序在内的各项企业内部控制制度，规范企业人员的经营行为，确保企业经营活动的顺利进行，增强企业自身抗击风险的能力。
作者:李恺 单位:郑州大学
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房地产企业财务风险范文5
关键词:房地产企业；多元化经营；财务风险
一、引言
随着我国20世纪70年代改革开放战略的实施，房地产行业初具雏形，到80年代，房地产行业才正式步入历史舞台。从2003—2015年这十几年的发展是中国房地产发展的黄金时期，房地产行业是支撑中国经济发展的一个重要支点。2015年后，由于之前开发商疯狂建房，楼市供过于求，政府出台了“限购限贷、限售限价”等一系列调控政策去库存。面临房地产行业增速放缓的现状，房地产商不得不另求出路，多元化概念的出现与房地产行业的不景气一拍即合，大多数房地产公司为了避免“把鸡蛋放在一个篮子里”纷纷实施多元化战略，以分散经营风险，寻找新的经济增长点。
二、企业多元化经营中财务风险相关概念
(一)企业多元化经营概念
多元化经营概念的提出最早可追溯到1957年，美国学者安索夫在《多元化战略》中对企业的多元化经营进行了研究。他对多元化进行了分类，多元化战略分为水平型、垂直型、同心圆型及混合型四类。随着时代的发展，后来的学者在其基础上对多元化经营的研究也随之更加丰富和深入，20世纪50年代Penrose提出多元化的资源剩余理论，之后，生命周期理论和风险分散理论也随之诞生。目前，学者对多元化经营的认知归为两类，一类认为多元化会给企业带来积极效应，另一类则认为多元化会给企业带来负面影响。本文的分析基于后者的角度，试图说明多元化经营过程中存在的弊端，并以此追根溯源解决多元化带来的问题。
(二)多元化财务风险相关理论
1.财务风险定义。财务风险的定义有广义和狭义之分:广义的定义是指企业的资本结构不同而影响企业支付本息能力的风险，狭义的定义是指企业在筹资、投资、运营等各项财务活动过程中，由于各种不可控或难以预料的因素导致的蒙受经济损失的可能性。本文站狭义的财务风险角度对恒大多元化经营进行分析探讨。2.多元化经营财务风险形成机理。本文提及的形成机理有两个，一是范围经济理论，范围经济概念是由美国学者Teece、Panzar等在20世纪80年代初提出并首次使用的，范围经济是指企业通过扩大经营范围，增加产品种类，生产两种或两种以上的产品而引起的单位成本的降低。然而，企业在达到范围经济后也会导致一系列的问题，就财务风险角度来看，多元化经营会导致企业资金流紧张，资金运转效率低下，如果企业通过负债的形式来进行多元化扩张，就进一步加大企业的偿债压力使财务杠杆失衡，另一方面，多元化经营领域选址不当也会造成投资风险，多元化进军陌生领域，很可能面临投资成本有去无回的状况。二是投资组合理论，依据投资组合理论，企业实施多元化经营可以分散经营风险，多元化在分散企业资源的同时也随之平均了企业的综合风险。但事实上，多元化经营面临较大风险，企业进行非相关多元化、跨界经营等会造成公司资源的浪费，削弱公司核心竞争力，这些都为公司的财务风险埋下了隐患。
三、房地产行业多元化情况
房地产行业是国民经济的支柱产业之一，作为新兴的产业，其产业链长、关联度大，能带动上下游多个产业的发展，对我国经济的发展起着举足轻重的作用。近年来，由于国家政策等因素的影响，房地产企业多元化趋势明显增强。房地产多元化是时展的趋势，早在2010年前后，就有房企提出多元化转型，2016年随着恒大地产改名恒大集团，在房产界掀起了一股改名浪潮。据克而瑞研究中心的数据统计，2018年中国百强房企中97%布局了产业多元化战略，据中房网统计，2019年房企500强榜单中，Toop30的企业都进行了多元化布局。房地产企业多元化能分散企业的经营风险，据中商情报网讯，虽在疫情的强压下，2020年房地产行业很快在下半年出现回暖趋势，根据国家统计局中商产业研究院数据显示，从2020年6月开始，房地产企业开发投资同比增速连续6个月维持正值，2020年1－11月份全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%。克而瑞研究中心指出，多元化对企业能力有很高的要求，多元化要求企业有足够的财力、人力和物力的支持，大多数二三梯队的房企发展多元化难以达到预期的效果，反而削弱了原有产业的核心竞争力，造成资源浪费、经营混乱等不良后果。2020年以来，银保监系统对房地产金融领域加强监管，8月，中国住建部联合央行召开座谈会，提出房地产行业的“三道红线”融资监管新规，新规的实施使得大多数房企融资门槛提高。据贝壳研究院数据显示，2020年房企偿债规模约9154亿元，同比增长28.7%，2021年房企到期债务规模预计达到12448亿元，同比增长36%。不断攀升的偿债压力使得房地产业的财务风险不断加大。房地产多元化经营资金需求大，投资回收期长导致其财务杠杆不断增高，研究房地产多元化的财务风险对稳定国民经济具有一定的意义。
四、恒大多元化经营财务风险分析
恒大自上市之初就积极进行多元化的战略布局。恒大集团以房地产业为主，其涉足的产业还包括文化、旅游、保险、健康、体育、农牧、医疗、银行及高科技行业。下面将从筹资风险、投资风险、流动性风险三个方面对恒大多元化的财务风险展开分析。
(一)筹资风险分析
筹资风险产生于企业筹资时面临的还本付息压力及偿债期限限制，具体指房地产企业为了自身经营而借贷资金最终可能遭受损失的风险。偿债能力分析是判断企业是否存在筹资风险的一个重要方面，本文选取以下几个指标分析公司偿债能力。房地产行业流动比率为2，速动比率1是比较合适的，恒大作为主营房地产业务的企业，从表1可以看出，从2016—2020年其流动比率、速动比率均未达到行业标准，从资产负债率来看，也一直维持在较高水平，说明公司借债较多，从以上分析可以得出恒大集团偿债能力较弱，筹资风险较大的结论。恒大集团的筹资风险主要问题在于筹资规模大和筹资方式比较单一。多元化需要大量资本投入，其次，新业务增长较为缓慢，很难在短时间内产生正的现金流，需要不断补充资金。公司主要通过负债的方式筹集资金，早期的资金供应大部分来自银行借款，高额的本金和负债利息的偿还增加了公司的偿债压力，此外，公司还通过私募融资的方式筹集资金累计约15亿美元，而私募融资成本更加高昂，这对于恒大集团的筹资风险无疑是雪上加霜。
(二)投资风险分析
投资风险是指企业投入资金后可能产生的对企业经营和财务等的不利影响，评价投资风险的指标一般以企业盈利能力和发展能力为主。随着多元化战略的实施，集团的销售净利率呈整体下滑趋势，尤其到了2019年销售净利率只有7.02%，总资产净利率也仅仅只有0.85%，从2016年到2020年，无论是从销售净利率、总资产净利率，还是股东权益净利率来看，其走势大体都呈下滑趋势。这说明了恒大集团资金使用效率低下，投资存在问题。恒大集团投资风险主要是滥用资金、盲目投资问题引发的，其盲目的多元化领域的选址，导致其投资项目质量较低。恒大实行非相关多元化，其多元化的触角伸入不相关的陌生领域，其发展的多元化产业环境适应能力和市场生存能力明显不足。矿泉水领域的恒大冰泉，3年巨亏40亿元，最后被迫低价转手，黯然离场;再看恒大粮油、恒制品业务也无力经营，惨淡收场。恒大像风一样进入快消产业，又像风一样快速撤退，这说明了恒大集团在多元化行业领域的选择上出现了错误，其行业定位不够精准，市场分析把握不到位。
(三)流动性风险分析
流动性风险是指企业现金流入与流出在时间上不一致所形成的风险。本文分别从经营活动、投资活动、筹资活动近几年的产生的现金流来进行分析。从2016年到2020年公司的经营活动现金流量净值5年中有3年出现负值，且金额较大，说明恒大集团自身的主营业务活动并没有带来充足的现金流，另外，投资活动产生的现金流净值也是一直处于负值状态，说明恒大多元化经营所需的资金并不能够通过经营活动产生的现金流量来进行补充，只能通过外部的融资渠道获取资金投资。公司2016—2020年现金流量自身造血能力不足，投资活动并不能带来资金补充，故恒大多元化进程只能靠筹资活动产生的现金流来维持，依靠大量的借款来满足资金需求，增加了公司的偿债压力，无疑会增加公司的流动性风险;另外，实施多元化战略的企业初期可能面临运营不善，管理不当的局面而不能产生正的现金流，作为恒大集团主营业务的房地产业务本身就需要大量的资金投入，且收款较慢，资金流动性本来就弱，加上恒大集团自身的现金流不能满足多元化的资金需求，就造成了流动性风险进一步增加。综上所述，可以看出恒大集团财务风险隐患重重。首先，多元化需要充足的资金供应，但主要通过发债筹集资金，集团的融资渠道较窄。其次，其发展较多非相关多元化业务，多元化跨界经营容易出现发展目标不明确的问题，很难为企业带来正面效应。再次，多元化业务的发展在短期内很难为企业带来正的现金流，集团风险预警机制不健全。
五、思考与启发
在对恒大集团2016—2020年的相关指标进行数据分析后，得出恒大实施多元化战略过程中，其筹资风险、投资风险以及流动性风险都明显增加的结论。恒大集团作为房地产行业的领军企业，其多元化道路如此艰辛，不免引起笔者对房地产企业多元化经营的担忧，本文通过研究恒大集团多元化经营得出以下几点启示:一是强化资金管控，拓宽融资渠道。房地产多元化企业建立一套完整的生产经营资金体系尤为重要，对企业未来生产以及发展过程中的现金流的范围和数量进行科学合理地预测，提高资金使用效率。房地产企业管理层应注重融资渠道的多元化，在利用内部融资的基础上增加应付账款和预收账款的利用来减轻公司的融资需求，降低偿债压力。另外，企业进行权益融资可降低债务融资到期还本付息的压力。多元化经营的房企在非相关行业的多元化扩张中引入战略投资者，不仅可以缓解公司的资金供应不足问题，还可以依靠战略投资者在该投资领域丰富的管理经验和先进技术提升多元化经营的绩效，实现多元化战略的目标。二是优化投资领域，合理规划投资。多元化房企在追求多元化的数量和速度的同时应当注重多元化质量和可行性，着重投入相关产业和前景广阔的产业，对投资领域的把关一定要严密而慎重，在对投资领域充分了解的基础上分析投资的优势和劣势，树立原有业务与新业务互为补充、协同发展的基本方向。另外，建立灵活的经营退出机制有助于企业合理规划投资，灵活的退出不仅能够帮助企业及时止损，还为企业发现一片新的“蓝海”提供了机遇。三是建立风险预警系统。多元化经营涉足领域较为广泛，要想很好地控制风险，必须建立一套整体层面的全方位的风险监管体系。首先，企业应该制定整体层面的风险监管计划，观察公司整体层面的现金流入和流出动向并分析可能导致风险的因素。其次，企业应设立一个专门的风险监控部门，由该部门对集团整体的风险进行监控，协助各子企业尽量在内部解决相关风险问题，不让风险事件影响到别的子企业，实现风险的有效隔离。
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房地产企业财务风险范文6
关键词：房地产企业财务风险资本结构
改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。
一、财务风险的概念和特点
财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。
财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。
二、西安房地产企业财务风险的主要成因
对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：
1.筹资风险的具体表现
(1)负债金额巨大
房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。
(2)盲目再筹资
再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。
(3)利率与市场变动
从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。
2.项目投资的盲目性较大
西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。
3.项目经营过程缺乏理财依据
西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。
4.没有正确处理消费与积累的关系
西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。
5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识
西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。
三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。
1.针对筹资环节的预防财务风险的策略
(1)优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
(2)缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
(3)注重融资策略的创新
对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。(4)规范融资担保，控制债务风险
一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。
(5)建立西安房地产公司的财务预警系统
所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。
2.针对投资环节的预防财务风险的策略
房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。
3.针对经营环节的预防财务风险的策略
(1)做好房地产企业的全面预算
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。
(2)财务集中管理，规避财务风险
为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
(3)委派财务主管，加强财会监督
对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。
(4)适时进行财务分析与监督
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
4.针对分配环节的预防财务风险的策略
对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。
5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度
(1)进行市场调研，防范市场风险
西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。
(2)加强企业财务人员素质的修养与提高
目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。
(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制
对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。
四、结束语
总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。
参考文献：
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