前言：中文期刊网精心挑选了房地产行业法律法规范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房地产行业法律法规范文1
关键词：房地产；经济管理；问题；对策；
中图分类号：F293文献标识码： A
近年来，我国根据房地产市场中出现的种种问题，先后颁布实施了诸多的有关政策法规，但是纵观国内现代房地产市场运转状况，政策法规的实施并未获取到预期的效果。这主要是因为房地产市场运行中仍旧有部分本质问题没有真正的处理，房价居高不下。从以上分析不难看出，房地产业在我国虽具有较大发展空间，但若对房地产经济管理中出现的问题视而不见，那么，将直接制约产业的持续健康发展。
一、我国房地产经济管理过程中存在的问题
1、经济管理活动的实施缺乏有效地监管机制
实施经济管理是为了督促房地产行业的快速发展，但是我国现行的一些管理制度真正落实到企业管理的很少，并且我国经济管理中的政策主要是采取中央和地方共同监督管理，在管理细则和原则方面存在差异，缺乏有效的监管力度。
2.缺乏连续性政策，目标模糊不清
在我国，通常都是利用行政权威；来强制管理和控制房地产经济，然而实际出具的文件多数都没有广泛的适用性、严肃性、稳定性，虽然部分在特定领域的法律法规体系已形成，但还缺乏一套完善匹配的实施细则及条例，给法律法规的有效贯彻落实带来了极大的困难，执行效果不佳，大大降低房地产行业经济管理效果。不连续、不合理的经济管理政策会扰乱房地产行业，为不法投机者提供可乘之机，不利于我国房地产行业的良好发展。例如，经济适用房、房产税收、国五条等政策的执行情况，都充分说明我国房地产经济管理存在目标模糊不清，缺乏连续性政策。
3.相关法律、法规体系的不健全
房地产市场要想稳定有序的快速发展，一套完善的法律法规体系必不可少。然而现阶段，我国房地产市场的法律法规建设步伐远远跟不上房地产业的发展速度，进而出现了无法可依、有法不依的局面。在我国，通常都是利用行政权威；来强制管理和控制房地产经济，然而实际出具的文件多数都没有广泛的适用性、严肃性、稳定性，虽然部分在特定领域的法律法规体系已形成，但还缺乏一套完善匹配的实施细则及条例，给法律法规的有效贯彻落实带来了极大的困难，执行效果不佳。我国房地产经济管理文件主要以国务院名义颁发，或者以国家部委办公室的名义颁发，诸如国11条、新国4条等。这些房地产经济管理法，缺乏严肃性、稳定性和适用性。虽然我国政府在房地产特定领域建立初步的法律、法规，但缺乏相应的管理条例和实施细则，导致房地产行业经常出现政令不通、有法不依、执法不严等现象。
二、我国房地产经济管理建议和对策
1.明确房地产经济管理目标
制定明确的房地产经济管理目标是指导房地产行业开展各种经营活动的关键，房地产行业的相关负责人可以根据经济管理目标的引导合理的开展各项活动。房地产行业的快速健康发展需要长期目标的指引，特别是在了解我国房地产行业的长期发展历程以及房地产市场发展行情，根据这些制定的目标才会更有执行力，才能够更加凸显房地产今后的发展规划。
2.完善相关法律、法规体系
目前，我国房地产市场处于初级阶段，各项法律、法规需要逐步地建立和完善，进而形成具有中国特色的完整的房地产法律、法规体系。其一，房地产法律、法规体系建立过程漫长。完善的法律、法规体系，可以实现房地产市场规范化地运行，实现房地产市场经济的合法化管理。房地产行业直接关系到社会经济，影响国民经济的稳定。“我国政府需要建立符合房地产市场发展规律的法律、法规体系，使中、低收入购房者可以享受国家的宏观调控政策。”其二，规范房地产市场秩序。在现有房地产法律、法规条件下，住房业主尚未获得法律方面的确认和保护，房地产涉及的多元化的复杂财产关系尚未得到有效的规范。目前，我国房地产秩序长时间脱离正常经济轨道，经常出现矛盾纠纷，业主维权困难等问题，所以我国需要完善相关法律、法规，使得房地产秩序回归到正常经济轨道。我国政府对相关法律、法规体系进行完善，既可以规范房地产市场秩序，又避免出现政府过度干预房地产发展的现象。同时，完善的法律、法规体系，可以全方位、多角度、多层次地保障宏观调控体系的建设。其三，不断地完善房地产法律。目前，我国政府不断地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》等法律，并出台相关的法规，促进《房地产法》的出台。这些法律、法规将房地产开发、建设、交易和后期服务纳入到经济管理中，标志着我国房地产市场法律、法规体系的建立，提高房地产行业相关政策的层次性、严肃性和稳定性。
3.完善我国房地产经济管理途径
我国政府需要完善房地产经济管理管理途径，以此提高经济管理的效率。首先，认真核算投资总额。开发商的项目可行性报告通过审核以后，其必须选择适合的经理去完成项目。在房地产项目实施过程中，严格按照可行性研究报告、项目投资总额进行施工。因为项目投资总额的确定直接关系到项目的成败，所以政府要严格审核开发商的资金情况。工程人员对项目进行初步估算之后，制作出资金流量表，并交有关部门进行审核，并载入相应档案，为政府制定经济管理政策提供依据。政府依据社会的实际发展需要和开发商的自身运转情况，来确定开发商的投资总额。政府在项目开发前对开发商的投资总额进行核算，既可以有效地降低开发商投资失误的几率，又可以减少投资失败给地方经济造成的损失。其次，加强开发商的成本控制。房地产行业经济管理的关键是成本控制，而成本控制又是开发商提高自身效益的主要手段。成本控制既关系到开发商的经济效益，又关系到住房的未来使用价值，所以成本控制是总额核算之后的又一关键问题。房地产日常支出是成本控制中比较容易的一项，但日常支出中的业务费用控制却很难有效进行，这主要归咎于业务费用具有较大的弹性。成本管理者要具有较强的责任意识，保证成本控制的有效进行。同时，我国政府应该建立、完善成本控制制度，避免出现成本控制漏洞。另外，开发商采用合理包干的方式，提高相关人员的成本节约积极性。再次，在项目定性前进行利润预期核算。我国加强经济管理的最终目标是保证房地产行业的健康发展，促进地方经济的良好发展。房地产行业的发展关系到地方部门之间的关系，也关系到地方政府利润的获得。在房地产经济管理的过程中，地方政府应该将利润的实现作为自己的目标。在项目定性前进行利润预期核算，既从根本上保障开发商的利润，又带动了地方经济发展。
结束语
房地产经济管理的顺利进行是维持国民经济稳固发展的主要原因，在市场经济背景下政府和房地产应该共同为规范房地产市场提出解决措施，从完善相应的法律法规、明确房地产行业经济管理目标以及强化房地产经济监督管理机制等方面探讨。只有这样才能不断提高房地产行业经济管理的能力，从而促使房地产行业的健康、快速发展。
参考文献：
[1]余凯.中国房地产宏观调控的长效机制研究[J].首都经济贸易大学学报，2008（4）：12.
房地产行业法律法规范文2
关键词：房地产；测绘；存在的问题；应对策略
0 引言
近年来，在住房制度的改革和相关政策的推动作用下，房地产行业在不断的发展。在房地产的发展过程中，需要对房地产进行有效的测绘，以便提高房地产的质量安全。房地产测绘是专业测绘中的一部分，主要是调查和测量城镇房屋、其他使用地的位置、权属以及结构等方面的专业测绘。在测绘的过程中主要使用测绘仪器、测绘技术、测绘手段等，并根据国家法律规定以及房地产的相关规范进行的测绘，最终通过数据、图片以及文字等形式呈现出来。在房地产中，进行有效的测绘可以加强对房地产的管理，促进房地产的可持续发展。但是在目前的房地产测绘中还存在较多的问题急需要解决[1]。
1 房地产测绘的概况
1.1 房地产测绘的重要性
房地产测绘主要使用的是常规测绘技术，并根据房地产管理业务进行测绘的。房地产测绘所取得的信息具有一定的法律效力，房地产测绘具有权属、城镇规划以及财政等功能。房地产测绘的重要性主要体现在以下三个方面。
首先，体现在法律方面。房地产测绘需要经过检查验收的环节，主要由房地产行政管理部门对测绘成果的适用性以及准确性和面积测算的依据进行审核，确定无误之后方可确保房地产测绘的效果，并确保其具有一定的法律效力，能够有效的维护房产人的合法权益。
其次，体现在经济管理方面。房地产测绘需要提供大量的准确的图纸资料，以便确保准确的掌握城镇房屋以及土地利用的现状和变化情况等，清楚了解公私占有的房产数量面积等，并建立产权产籍和产业的图形档案，通过这种方式来统计各种房屋的数量，以便有效的确保数据的准确性。同时，还需要为城镇财政以及税收等部门研究确定土地分类的等级和制定税收标准提供有效的依据。
另外，在城市规划以及制定相关政策等方面的作用。房地产测绘的成果具有广泛的特点，城市房屋的规划建设和管理水平能够体现出一个城市的物质生活和精神文明的程度，城市规划建设是政府的重要工作内容，要想做好这项工作，就需要对城市建设全面的了解，包括城市建设的历史、现状、房屋的分布等情况。房地产测绘的成果在数量以及规格方面具有丰富性特点，通过分类、统计以及整理之后，可以得出较多的数据资料。
1.2 房地产测绘的特点
其一，房地产测绘的比例尺较大。房地产测绘通常是在城市和城镇内进行的，图上的内容较多，房地产测绘需要在图上准确的标注，需要具备较大的比例尺。
其二，测绘的时候需要及时的进行补测和c测等。城市建设需要及时的对房屋以及土地进行补测，当房屋和用地发生变化的时候需要进行修测，针对没有发生权属变化的土地和房屋需要及时的变更测绘方式，以便有效的确保房地产测绘的准确性和实时性。
其三，房地产测绘的内容不同于地形测量的内容。地形测量通常是对地表的地貌以及平面位置进行测量，地形测量对测量的对象和区域具有一定的要求，对高程的要求更高。而房地产测绘主要是针对房屋和土地要素进行测量，对高程没有要求。房地产图形主要是表示房地产要素的空间位置、属性等内容。
2 房地产测绘中存在的问题
2.1 房地产测绘技术水平较低
目前，房地产相关测绘人员的整体素质偏低，没有进行专业的素养培训。另外，大多数测绘人员没有对现代信息技术进行研究，仍然沿用传统的测绘方式，对新技术的应用不够深入，对现今的测绘仪器以及设备的操作流程不够熟练。有的地区房地产测绘仍然使用手工测量，严重影响测绘技术的更新和完善，从而导致测量数据不够准确，测绘质量不够高。
2.2 房地产测绘法制建设不够健全
我国房地产测绘仍然处于起步的阶段，各地的房地产测绘技术水平差异较大，地区发展不够平衡，难以形成统一的行业规范和标准。国家相关法律法规的操作性不够强，没有落实到实处。针对房地产测绘的相关权责不够明确，其相关的法律法规实用性不强。因此，在房地产测绘的过程中，通常会出现一些违反法律法规的现象，给房地产测绘的发展带来较多的负面影响。
2.3 房地产测绘部门独立作业，联系不够紧密
目前，大多数房地产测绘部门之间没有进行有效的沟通和交流，从而导致相关信息的阻塞，无法实现信息的共享。同时，针对测绘过程中出现的问题不能够及时的采取相关措施解决，从而导致同一个房屋具有多种测绘结果，给监管部门带来了较多的麻烦，在一定程度上阻碍了房地产测绘以及房地产行业的发展。
3 房地产测绘的优化措施
3.1 提高专业人员的素质，加强专业培训
房地产测绘人员主要包括外业测绘人员、内部计算人员、资源整理人员、产品检验人员等，这些人员均需要经过严格的培训才能够正式上岗。要求测绘人员需要掌握一定的专业技能，明确自己的工作职责和权限等内容。同时，需要定期对测绘人员进行专业的培训，巩固原有的专业技能，在原有的基础上学习新的知识和技能，学会使用先进的测绘仪器和设备。在培训的时候，需要对相关的法律法规进行了解，例如房地产测绘的法律法规、房地产测量的规范、房地产测绘质量的检验方式以及质量管理法规等内容。
房地产行业法律法规范文3
1.1单纯追求经济效益
GDP日益成为评定地方政府政绩的一个决定性指标，使得多数地方政府不择手段的提高GDP以增加自己的政绩，而忽视了政府的主要职责——提供公共产品。而据有关专家的研究成果显示，在我国某些地区，当建设用地增加1％时，当地固定资产投资就增加4.1％，但是在城镇居民的固定投资中，还是有大量的资金流入了房地产市场，针对这种情况，政府加强了对房地产业的控制，这样反而造成违法用地情况的增加。
1.2没有很好的配合中央政府的政策执行
房地产行业与其他行业不同，有着明显的区域性特性，因此在政府管理过程中必须给地方政府一定的自由决定权。中央所设定的调控目标能否实现，在很大程度上取决于地方政府对政策的落实。但是地方政府和中央政府也存在了目标差异，这种差异就形成了两者的非合作博弈，弱化了调控效果。
1.3越位行为多，过分干预房地产市场
在我国市场经济体制下，政府对市场的调控能够弥补市场漏洞，促进社会公平，但是政府也要遵守发展规律，不能强行干预市场正常运作，通过市场的调节机制，房地产市场为了供需平衡而降价。但是某些地方政府的一些政策会导致房价的上涨，因此尽管政府不断的调节房价，但是房价依然居高不下。
1.4保障性住房管理缺位
住宅用房具有准公共品性质，需要政府为中低收入阶层提供住房保障。尽管我国在近几年加大了对于经适房和廉租房的支持力度，但是从执行的效果方面看，房价还存在过高问题，能够适合中等收入家庭的住房还很少，仍然不能解决住房问题。这些问题的出现主要是政府在保障性住房的监管上出现了缺位现象。
1.5法律制度体系不健全
对于发达国家来说，房地产管理市场已经十分成熟，健全的法律法规也促进了房地产市场的良好发展。在我国，房地产方面的法律法规严重缺失，我国法律只对建设过程中的问题进行了规定，没有做好后期管理的法律保障。所以，国家调控在房地产行业中始终处于滞后的境地，有的法律法规甚至不符合市场调节的规律，导致房地产管理不规范。
2、如何发挥政府在房地产市场管理中的作用
政府要不断加强对房地产市场的管理和监督，保证房地产市场的正常运行、健康发展。这就要求政府从实际出发，根据自身的职能，采取合理、有效、科学、务实的政策措施，对房地产市场进行管理调节。
2.1加强对房地产行业的市场管理
政府要加强对开发商资质的审核管理，保证房地产广告的真实性，让房地产市场中的产品从质量上得到保证，更要从物业管理方面提高服务质量，让人们真正的感受到良好的环境，为消费者的需求着想，提供更准确的信息。
2.2完善法律法规体制，增强执法科学性
社会主义市场经济实质上就是法制经济，在维护良好的市场秩序和发挥市场资源配置作用上法律起到关键作用。第一，用法律来制约政府的经济管理作用的发挥，弱化因政府过分干预造成的负面影响。第二，继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》，细化其他相关实施细则，推进《房地产法》的出台，使得房地产行业从开发建设到交易，再到中介服务和相关的后期服务等各个方面的管理完全纳入法律规范体系。只有这样，才可以使房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。
2.3强化政府对房地产市场的税收监管
针对市场中对房地产进行炒作的行为进行制约。炒房已经成为我国房地产行业健康发展的最大障碍。国家税务部门需要用调控手段降低房产利润，抑制炒房。
2.4加强对土地市场的管理
政府过度干预导致我国的土地市场十分混乱，而这种混乱让我国土地的市场化运作程度大大降低。所以在土地管理中应该将政府调控与市场调节结合在一起，强化土地管理的计划管理，对用地的总量都进行控制，通过年度用地计划进行规范化管理。
2.5完善住房保障制度
首先，要保证保障性住房的供应。一方面必须完善公租房、廉租房和经济适用房制度；另一方面对资金使用效率要不断提高，在资金数量有限的情况下，通过解决中低收入者的住房问题，来抑制房价的过快上涨，将工作的重心转入公租房以及廉租房上。其次，扩大住房保障对象的范围。真正能够支付经济适用房的群体，大多是中等收入或以上的人，而低收入者在购买者中占非常小的比例。所以，在制定住房保障政策时应当更多的考虑其他弱势群体的住房需求，扩大保障对象。再次，要保证住房保障制度的公平合理。其中廉租房以及经济适用房的价格应该大幅低于商品房，政府必须做好对住房审批的管理，通过完善法律法规的途径防止房地产行业的腐败现象。
3、结语
房地产行业法律法规范文4
关键词：房地产；会计信息；失真；治理
会计信息是指在经济活动过程中，利用会计理论和会计方法，使用会计实践获取反映了会计主体的价值运动状况的信息。会计信息的失真就是指会计信息的获取在客观上违背了可靠性原则，不能够准确反映出会计主体真正的经营成果和财务状况。因此，如果房地产行业会计信息失真，就不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。然而，随着市场经济的发展，房地产行业的会计暴露出了不少问题，特别是会计信息失真这一问题的亟待解决，受到了人们的广泛关注。
一、房地产行业会计信息失真的原因
导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。
（一）会计法规制度和会计法规尚不完善
我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。
（二）房地产行业监督机制不健全
房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。
（三）房地产行业会计人员自身素质较低
总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。
二、房地产行业会计信息失真的治理对策
（一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系
房地产行业法律法规范文5
关键词：美国；房地产金融；房地产融资模式
中图分类号：F68 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）32-0130-02
引言
作为全球经济发展的风向标，美国经济发展的很多方面都深深影响着世界济，房地产市场也不例外。美国房地产业具有健全的法律法规、积极介入的政府支持、严格的行业监管、发达的金融市场、完善的金融制度等特点，其中金融创新工具在美国的房地产金融市场上更是屡见不鲜，使得其房地产市场始终保持强劲，促进着美国经济的发展。
作为资金密集型产业，房地产业对资本有着很强的依赖性，单靠一个项目的开发、运营、周转，资金的回笼速度明显跟不上新开发的速度或企业发展壮大的需求，充足的资本是房地产开发、消费及流通过程顺利进行的可靠保障，是房地产企业良性运营的必备前提。中国房地产业的融资明显存在高度依赖银行、融资渠道单一脆弱的弊端，通过借鉴美国房地产多样化的融资模式，寻求符合中国国情的融资渠道，对于促进中国房地产业的良性发展、满足一般居民的住房消费需求、保障金融体系的安全等方面，不仅具有重要的理论意义，也具有重大的现实意义。
一、美国房地产融资模式
一切经济活动都是在宏观经济大环境下进行的，房地产企业的融资活动也不可避免地受到大的融资环境的影响。由于美国房地产行业起步较早，其市场和金融环境在不断繁荣发展中已非常成熟，支持房地产行业发展的相关法律和税收政策也层出不穷。此外，由于美国各类金融机构或个人均可通过不同方式参与房地产金融业务，不存在垄断或被高度依赖的金融机构，在长期的充分竞争中逐步形成了多元化的融资模式，其中有的融资方式正在成为主流，有的被逐渐舍弃。美国房地产融资模式主要有以下几种。
（一）房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）
房地产投资信托基金（简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式募集个人和机构投资者的资金，由专业基金管理机构经营，并将基金收益按一定比例分配给投资者的信托基金制度。近几年，REITs在全球范围内逐渐发展壮大。这种融资方式通过将个人和机构投资者的资金汇集起来，投资能产生固定现金流收益的房地产项目或为各类房地产项目有价证券融资。作为一种现代房地产融资手段，REITs是房地产证券化的产品，一般利用股票或受益凭证的方式，使房地产实现证券化。其本身具有很强的灵活性，体现在以下几个方面：REITs包括个人和机构投资者、市场经纪人以及基金管理机构组成；REITs可以使用普通股、优先股融资，也可用无抵押或有抵押的贷款及债券进行融资；REITs可以优化资源配置，将一些机构或面临困境的物业销售商持有的分散房产整合上市，发挥证券工具的作用；REITs也可以将纳税集团公司整合运作。REITs大多数都由有经验的资金管理机构实际操作，并且在股票市场中实现交易自由。REITs作为一种多元化的组合投资方式，市场回报率高，持股较为灵活，股东收益率高。
（二）商业地产抵押贷款支持证券（Commercial Mortgage-
Backed Securities，CMBS）
20世纪80年代以来，随着直接融资方式运作的抵押银行逐步占据主导地位，房地产抵押贷款证券化种类越来越多，CMBS在美国房地产金融市场中越来越占有较高的市场份额。这是一种将传统商业房产抵押贷款组成资产池，通过资产证券化技术，以资产支持证券形式向投资者发行，并以物业的租金收入还本付息的结构性融资活动。其基础资产是商业物业抵押贷款，而不是一般资产，物业形态包括写字楼、酒店、出租公寓、商业零售项目和工业厂房等。它们的共性是能产生稳定的现金流的有形不动产。目前，美国共有住房抵押贷款转手证券、多档抵押贷款转手证券、非机构担保多档抵押贷款转手证券、商业房地产抵押贷款支持证券、资产支持证券和债务抵押债券等六大类。近些年，美国CMBS市场发展很快，这种方式将大量商业房地产抵押贷款混合后证券化成与债券类似的形式，之后在资本市场上向个人和机构投资者出售，大大提高了抵押贷款的流动性和贷款机构的借贷能力，同时也使资本市场的各类资金能够流向房地产市场。
（三）信用公司（Credit Companies）
一些大型公司，如英特尔投资（Intel Capital）、通用电气金融（GE Capital）等，或者一些非银行类的私营金融机构，如独立的贷款机构和数量庞大的贷款经纪人，通过利用在资本市场已建立的信用资本，成立信用公司，为公司新项目的建设或项目的再开发提供贷款。由于这些特殊的金融机构运营的独立性，其本身受到政府支持却又不易被政策管制，灵活度较高；一些从商业银行难以获得贷款的高风险项目或复杂项目，却可以从中获得资金支持，以赢取较高的投资回报率。
（四）夹层债券（Mezzanine Debt）
20世纪80年代，在美国出现了夹层债券，用以减少开发商前期投入的自有资金，平摊投资风险，减少权益资金比例。夹层融资本质是一种资本的混合形式，一般项目的抵押贷款占70%左右，夹层债券占10%左右，其余为自有资金。夹层债券利率通常比银行基准利率高，期限也都比较短，但可以为开发商减少自有资金和权益资金额度的募集比例。在房地产领域，由于传统优先债及次级债都属于抵押贷款，夹层债券通常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股，作为一种创新型融资手段，夹层债券的形式更加具有灵活性，通过融合不同的债权，从而可以形成无数新的组合，满足投资人不同的需求。
二、美国房地产融资模式对我国的启示
（一）健全法律法规体系
由于我国当前房地产业存在法律法规不健全、信用体系不完善等问题，迫切需要政策大环境的积极支持。健康、理性的房地产融资市场必须要有公平、公正、公开、完整的一整套法律法规体系作为保证。在相关法律的制定过程中，必须要将工作细致化，严格规范融资工具，这样才能使复杂的房地产融资步骤都有法可依。只有健全和完善宏观金融法律法规，大力推进金融体制改革，房地产业健康的外部环境才能得以维持，从而提升房地产金融的改革和创新程度。
（二）房地产融资必须加快同国际接轨，l展多元化融资渠道
虽然我国的银行业已一再调整涉房资金结构，并一步步收紧涉房融资风控，但从现在来看，房地产行业的相关资金占银行资金比例仍高达50%左右，银行一旦出现风险或连锁反应，必将关系到社会稳定。
房地产企业融资渠道的选择直接影响着融资成本的大小。为了满足地产商大量的资金需求，打破单一的融资结构是其未来发展方向，优化融资工具和拓展融资渠道便显得迫在眉睫。参考美国房地产业成熟的融资模式，我国大型房地产业可以选择上市、发行债券、房地产基金等多种方式融资，而众多中小型房地产公司可以选择信托、夹层融资、联合开发等方式。另一方面，房地产业也通过银行贷款与其他融资模式相互结合的方式来解决融资，如“银行贷款+信托”或“银行贷款+基金”是目前看来较为理性、相对通用的。但是以上方式都不可避免存在局限性，需要企业结合自身发展需求去不断尝试。
（三）推出适合我国国情的REITs
同美国相比，我国的信托业相关法规仍是空白，行业还很不成熟，信托的规模瓶颈使其很难成为市场融资的主体，REITs上市还存在许多障碍。国际上的房地产金融巨头纷纷设立基于中国内地地产业务的REITs，这种竞争压力也敦促我国的信托投资公司和监管层共同努力推出适合我国国情的REITs。
我国目前房地产投资的现状是低收入者买不起房，高收入者将房产投资看作是资产增值工具，REITs一旦上市，作为一种基金形式，购买它比直接投资房产更加方便，中低收入者也可以通过购买REITs来获得收益。如果政府能够为REITs的进入实施创造有利环境并着力于培养大量投资者，在一定程度上对REITs在中国的普及有促进作用。
三、结论
（一）美国房地产融资多元化、主体环境健全
美国房地产融资有种类繁多、中小投资者比例大且活跃度高、融资机构体系完善、运作规范等特点，其中最具美国特色的是房地产投资信托基金（REITs），它通过投资多样化、管理专业化等形式将大量的个人投资者的资金融入到房地产行业，在为其带来效益的同时也降低了投资风险，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。对比之下，我国房地产融资模式明显存在不够多元化、主体环境不够健全的劣势。
（二）房地产行业的发展需要政府的积极介入与房地产金融的支持
我国房地产金融业的滞后发展己成为房地产业健康发展的瓶颈。建设房地产融资体系是一项复杂的制度建设工程，只有健全现有法律法规，规范政府宏观调控环境并完善房地产金融体系，才能更好地优化融资渠道。
（三）构建多元化融资渠道，降低融资风险
为了实现我国房地产融资多样化，一方面可以在既有的融资渠道上构建更多的融资渠道，将其他行业资本注入房地产融资业务中；另一方面可以通过出售资产组合以及其他金融衍生工具来降低融资风险，通过调节财富在不同收入阶层间的分配，缩小贫富差距，有效促进社会和谐。加上必要的法律保障和政府支持，我国房地产融资多样化的实现值得期待。
参考文献：
[1] 王家庭.房地产金融[M].北京：清华大学出版社，2012.
[2] 刘海丽，周明.中美房地产企业融资问题比较分析[J].现代商业，2009，（4）.
[3] 吴曦.借鉴美国经验完善我国的房地产融资渠道[J].金融经济，2008，（14）.
[4] 文斌.我国房地产投资信托基金的发展模式分析[J].财会研究，2010，（4）.
[5] 赵冬青，等.宏观调控与房地产上市公司资本结构调整[J].金融研究，2008，（10）.
[6] 梁冰.我国房地产融资渠道现状分析及发展对策和建议[J].现代经济信息，2013，（18）.
[7] 张玲霞.我国房地产行业融资结构和融资渠道探讨[J].财经界，2014，（6）.
[8] Wofford L E，Troilo M L，Dorchester A D.Managing Cognitive Risk in Real Estate[J].Journal of Property Research，2010，（3）.
房地产行业法律法规范文6
关键字：房地产 会计信息 失真
一、影响房地产行业会计信息失真的成因
会计信息失真就是指会计信息对它的使用者而言失去了真实客观性，它可以分为主观会计信息失真和客观会计信息失真。客观会计信息失真是指由物价指数变动、币值变动，会计原则之间不协调导致主观方法介入等客观因素导致的会计失真。一般说来，会计人员无意识的失误也被称为客观的会计信息失真，它是无法避免的。主观会计信息失真是相关人员由于利益驱使而人为制造的会计信息失真。导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。
（一）会计法规制度和会计法规尚不完善
我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。
（二）房地产行业监督机制不健全
房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。
（三）房地产行业会计人员自身素质较低
总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。
二、对房地产行业会计信息失真的治理办法分析
（一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系
会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。
（二）强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制
一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。
（三）提高房地产行业会计人员的素质，建立一支过硬的会计队伍
房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育，让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念，全面提高自身的综合素质。首先，要实行会计人员持证上岗制度，强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理，完善他们的从业制度，严格遵守会计人员的从业和任职资格条件，由专门的机构定期考察。其次，要加强财务会计人员的业务培训，特别是计算机知识的普及，改变传统的单一的会计工作方式，转变为现代的全面的工作方式，逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合，并能与国际接轨。最后，要适当提高会计人员的经济地位，保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来，将其会计职能充分发挥。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象，要治理这一现象需要较长的时间，只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下，才能彻底解决好会计信息失真的问题。
参考文献：
