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房地产企业的财务制度范文1
摘 要 财务内控制度在企业管理中有着关键性的地位，对提高企业的财务管理水平和保障企业长期稳定的发展有着重要意义。相对来说，我国房地产业的发展历史并不长，房地产企业财务内控体系也不健全，这对房地产业的发展也有着极大的阻碍，因此加强房地产企业财务内控制度是一项必要而重要的工作。本文针对目前我国房地产企业财务内控体系的现状及财务内控中存在的问题，对房地产企业财务内控制度的创新研究进行了分析。
关键词 房地产企业 财务内控制度 创新
一、财务内控制度的概述
企业的财务内控制度指的是为了加强企业经济管理，实现有效的经营组织活动，而建立的一种在企业内部相互制约、职责分工明确的制度体系，这种制度的建立，能有效避免企业出现财务错误，并能防止一些非法业务的发生，保证了企业金融资产的安全完整性，降低了企业的经营风险，从而提高企业的经济效益，促进企业快速良好发展。企业的财务内控制度在制定和实施的过程中必须要遵守合法性、一贯性、适应性和整体性这四大原则，要切实按照国家相关法律法规的规定，在其规定的范围内进行财务管理，并且内控制度要根据企业自身发展情况和所处社会环境来制定或优化调整，使内控制度符合企业现状，适应当前社会环境，而且企业的财务内控制度要保持连续性和一致性，同时还要用发展的眼光来规划制定，并要与其他制度相互协调，保证企业管理制度的和谐统一。
二、对房地产企业财务内控制度不足之处的分析
当前我国房地产企业在财务内控制度上的不足之处可以从以下几个方面看出：
1.财务内控意识淡薄
房地产企业在我国的发展时间较短，也缺乏对房地产企业财务内控制度相应的理论研究，企业在管理过程中的工作重点放到了对房产的开发和销售上，而忽视财务内控制度的建立和执行，并且在对财务内控制度的理解上有很大的片面性，这种淡漠的财务内控意识，会使得企业财务内控体系很难有效发挥在企业的发展过程中。
2.企业管理结构不合理
股权和管理结构不合理是当前我国大多数公司存在的问题，具体体现在企业高层管理者们任意发挥权利，集控制、管理和监督于一身，使企业呈现“一股独大”和“内部人控制”等问题，这种不合理的治理结构，会直接降低房地产企业财务内部的控制能力。
3.企业内部控制制度不完善
目前我国房地产企业财务内控制度在建立和执行上还不够完善，变现在很多企业还没有建立起系统完整性的财务内控制度，有的即使有，也只是停留在书面规定的层次上，而没有做到规范实施，并且所制定的制度没有结合企业的实际，存有不合理性，没有细化到控制的目标，致使企业内部经常有违规现象发生。尽管我国一些企业制定了较为完善的财务内控制度，但却不能很好的贯彻执行在实施的过程中，一些部门虽然设立了专门的内控机构，但赋予它的权限又很有限，使得不能及时有效的处理在财务管理中出现的问题，而有些部门根本没有设立专门的内控机构，无法执行和落实财务内控制度，制约财务管理中的违法违规行为。
4.财务管理人员的思想和业务素质均有待提高
由于我国房地产企业发展历史较短，且内控理论研究不够深入，企业忽视了对财务管理人员的素质培养，如对先进财务内控理念和财务管理知识的培养等，导致房地产企业的财务管理人员缺乏财务内控管理知识，内控制度的观念也相对落后，在内控管理工作中缺乏主动性和积极性，同时有些财务人员的业务水平不熟练，造成在工作中常会出现错账的情况，影响工作效率和质量，这种综合素质的低下使得房地产企业无法提高自身的竞争力。
三、对房地产企业财务内控制度的几点创新研究
针对房地产企业财务内控的现状和房地产企业在财务内控管理上的不足之处，提出了提高房地产企业财务内控管理的几点创新研究：
1.增强企业财务内控管理意识和风险意识
我国房地产企业的财务管理者应积极学习先进的财务内控管理方面的知识，摒弃掉自身传统落后的财务内控观念，倡导先进的符合社会发展的财务内部控制理念，提高自身在财务内部控制上的意识，努力构建出科学合理的财务内控体系并加以完善，并且要与传统的财务内控管理经验相结合，提高房地产企业财务管理水平，将房地产企业的运行成本将至最低，提升企业市场竞争力。房地产企业具有投资较大、运行周期较长、社会影响较大的特点，为了避免和消除企业因种种因素引起的财务风险，必须要提高整个企业人员的风险意识，并融入到财务管理的实际工作中去，同时还应建立出符合企业实际情况的财务内控预警系统，使企业在出现财务风险预兆时，就能及时有效的予以防范。
2.优化企业财务内控管理结构，完善房地产企业财务内控制度
很多房地产企业在股权分配和人事管理上存在不合理现象，在企业进行投资或经营决策时，不是按照股权持有人共同决定而是由“一股”说了算，并且在财务管理工作中，又常常由“内部人”来决定和执行的。为了避免这些情况的发生，房地产企业要充分发挥出企业监管部门和董事会的作用，建立出一个专门的财务内部控制监督体系，确保企业财务管理中的会计信息真实可靠，使企业的财务内控管理更完善而合理，同时还应将企业财务内控管理机构授以相应权限，管制和监督在财务活动中的相关人员和其行为，使企业在执行财务内控管理时更加有效而独立，能充分发挥出财务内控体系的作用。
在企业会计信息的真实完整性和经营业绩的有效监督方面，房地产企业财务内控制度起着重要作用，为充分发挥企业内控制度的监督管理，应建立和完善企业财务内控体系，使房地产企业的财务内控监督系统更加规范有效。而在房地产企业在制定企业财务内控制度时，要根据《企业内部控制规范》和《会计法》等相关法律法规来制定，同时还要结合企业自身的实际情况，从资金管理、项目管理到利润分配和财务分析等各个方面来综合考虑，制定出健全的企业财务内控制度，并在实际工作实践中不断予以完善。
为了使企业管理者充分重视在财务内控管理工作中反馈的信息，并及时有效的解决财务管理中发现的问题，就应该使企业财务内控管理的工作更具有独立性和权威性，强化企业财务内控管理的效果。要想使房地产企业财务内部控制的作用充分而有效的发挥出来，就必须要完善企业的财务内控管理程序，使其更科学而合理，从而来规范企业的财务管理工作。构建和完善房地产企业财务内控流程管理系统，建立管钱人员和管账人员的相互配合、相互监督和相互制约的关系，使房地产企业业务实现一体化。在完善企业财务内控流程上，企业的各部门在工作过程中应相互协调积极配合，共同促进企业的健康发展。
3.提高财务内控人员的业务素质和思想素质
房地产企业的财务内控管理工作中涉及到的内容极为广泛，因此就要求企业财务内控管理人员具有较高的综合素质，不仅要提高财务内控人员的业务素质，也要提高他们的职业道德水平。对企业的财务内控人员的综合素质进行培训，并建立起合理的奖惩激励制度和考核制度，切实提高企业财务内控人员的工作积极性和主动性。
四、结语
本文通过对目前我国房地产企业财务内控体系的现状和财务内控中存在的问题进行了分析，并针对这些问题提出了相应的解决措施，以提高房地产企业的财务内控管理，适应当前社会经济的发展。
参考文献：
[1]宗菊.内控信息化解决方案.新理财.2010（06）：31.
[2]曾江涛.浅议如何加强建筑企业集团的内部控制.中国总会计师.2010（05）：58.
[3]刘晓红.论房地产企业财务内控模式的有效构建.财经界（学术）.2010（4）：28.
房地产企业的财务制度范文2
【关键词】房地产企业 融资 风险
一、房地产企业的融资现状
自我国从1992年确立了建设社会主义市场经济的目标之后，国民经济不断高速发展，人民群众的生活水平和生活质量也在不断提高。上世纪90年代末期，面对亚洲金融危机的冲击，我国出于扩大内需的考虑，开放了商品房交易市场，自此之后，我国居民对商品房的需求连年上升，对住房贷款的需求也在不断增加，近年来，银行贷款在房地产企业的融资来源中占据很大的比重，据统计数据显示，房地产企业当中有超过22%的融资是通过银行贷款实现的，另有48%是通过预收定金和房款来实现的，但是其中一半以上的资金间接来自于银行。近年来国家为了抑制房价过快上涨，采取了一系列措施，提高了首付比例，限制银行贷款流向房地产市场，虽然取得了一定的效果，但是实际上，随着近几年来进军房地产的企业越来越多，当中大多数依靠银行贷款，使得从银行流向房地产市场的资金有增无减，房地产企业之间的竞争越来越激烈，而银行的资金却有限，这导致房地产企业通过银行贷款获得所需资金就越来越困难。
国家为了避免企业财务风险造成的社会问题，在最近几年提高了企业发行公司债券的门槛，并且对发行资质和发行数量有着严格的限制，另一方面而言，债券市场风险较高，融资成本也比较高，在上述因素的共同影响下，许多房地产企业都不选择发行债券进行融资。
企业通过证券交易所公开上市发行股票向社会公众募集资金是一种重要而又有效的企业融资手段，任何一个成功的房地产企业，都必须要成为上市公司。但是近年来，我国证券市场发展并不完善，存在许多问题尚未得到有效解决，因此政府加强了对证券市场的监管，对于不符合要求的企业不允许上市发行股票，将很多企业排除在外。房地产企业本身有着一定的特殊性，资产负债率较其他行业较高，企业风险较大，我国政府出于防范金融风险的考虑，对房地产企业上市更是严加控制，导致许多房地产企业无法通过上市发行股票进行融资。
二、房地产企业融资存在的问题原因
（一）房地产企业融资体系不健全
一方面，由于我国传统文化的影响，我国居民储蓄率非常高，但是投资却很少；另一方面，我国金融和证券交易市场并不健全，无法满足投资者的需要，导致许多人的资金无法得到有效的利用，只能存入银行。而银行虽然也可以对外提供贷款业务，但其主要的职责是保证储户的利益不受损失，因此其放贷规模有限，而且限制条件颇多。而利用金融和证券交易市场，可以将资金的需求方和供给方直接联系起来，省去了银行这一环节。但是目前我国并没有专门为房地产企业提供金融咨询和服务的机构，房地产企业的融资担保机制也不健全，因此无法满足房地产行业的融资需要。
（二）房地产企业财务制度不健全
目前我国许多房地产企业，尤其是中小型房地产企业的财务制度并不完善，缺乏合理的融资计划，过分追求短期的利益而损害了长期的利益。许多房地产企业盲目的进行扩张，大量的吸引资金，使得企业的资产负债率非常高，财务风险也非常高，房地产企业不断地在负债经营――偿还债务――再负债经营的恶性循环当中徘徊，难以积累更多的自有资金进行发展。
（三）相关法律法规不够健全
我国的房地产市场起步较晚，与房地产市场融资相关的法律法规并不是特别完善，多数法律法规是地方性法规和政府部门规章，有的仅仅是通知文件，缺乏权威性，房地产企业在实际的融资过程中，现有的一些法律法规存在相互冲突或者规定不清楚的地方，给房地产市场的融资创新制造了阻碍，增加了房地产企业的融资难度。
我国政府的政策也对房地产市场的融资现状产生了重大的影响。为了防范金融风险，规范房地产市场的信贷业务，我国政府对房地产企业的信贷融资设立了较高的门槛，房地产企业申请银行贷款必须满足国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证四证齐全，缺一不可，并且最低要有30%的自有资金。据相关统计数据资料显示，自2010年以来，我国房地产企业从银行获取资金的速度开始放慢，能够获得银行授信的房地产企业不仅数量上极为有限，而且授信额度也非常有限，总额度不超过500亿元人民币。中国人民银行在最近几年当中连续多次提高了银行存款准备金率，限制了银行的放贷规模，也就缩小了房地产企业通过银行进行融资的渠道。
（四）对外资的限制过多
我国改革开放的历史经验表明，适当的引进外资不会动摇我国的社会主义制度，反而能够促进社会主义市场经济的发展，提高人民群众的生活水平。而目前我国对外资进入房地产行业的限制还是较多，许多房地产企业对于引进外资也较为谨慎，导致了房地产企业的融资困难。
三、房地产企业融资问题的解决对策
（一）拓宽融资渠道并设立专门的金融服务机构
在我国当前的金融机构体系当中，并没有与发展房地产企业融资相适应的金融机构，因此，为了发展我国的房地产企业，解决其融资困难问题，应当培养一批对房地产企业有着足够了解、懂得专业技术的专业金融人才，建设一部分专业的金融服务机构，专门面向房地产企业服务，为房地产企业的快速发展提供资金支持，这样才能够解决房地产企业融资困难的问题。
（二）完善房地产企业财务制度
房地产企业还应当加强自身的信用建设，并健全自身的财务制度，强化财务人员的诚信意识和责任意识，及时主动的向出资方提供真实、可靠的财务信息，帮助出资人加强对企业的了解，耐心地向银行等信贷机构讲解企业的情况以及相关的技术知识，诚实守信经营，及时偿还到期债务，不拖欠，不赖账，树立良好的企业形象。一方面能为银行等信贷机构降低了解企业的成本，同时也为企业自身创造了良好的融资渠道。
（三）完善相关法律法规
房地产企业的融资要想获得良好的环境，首先就必须完善相关法律法规，这样才能够从根源上解决问题。一个成熟稳定的金融市场需要完善的法律法规去支撑，才能够为房地产融资工具发展创造条件，最小化房地产融资风险，促进房地产企业发展。但是在现阶段，我国房地产融资法律建设尚不完善，加之房地产融资市场不稳定，很大程度阻碍了房地产企业融资，不能满足我国房地产业发展需求，加剧了房地产企业融资风险。所以我们要多方面加快完善房地产金融立法，一方面是完善现有房地产企业融资法律法规，对现有房地产融资法律法规不健全的地方进行改善，使之与现在市场发展相符合，比如对《证券法》、《担保法》等进行修正。另一方面是出台相关的法律法规，比如《房地产开发企业贷款管理法》、《产业基金法》等法律法规，保障房地产融资法律法规的完善，规范房地产融资行为，促进房地产业健康发展。
（四）积极引进外商投资
适当的引进外商投资能够有效的拓宽房地产市场的融资渠道，增强房地产企业之间的市场竞争力。一方面，我国政府应当从政策层面放宽对外商投资房地产行业的限制条件，鼓励房地产企业引进外资，另一方面，房地产企业也要积极的拓宽自身的融资渠道，除了直接利用外商投资以外，也可以采取间接利用外商投资的方式。
四、结论
房地产业作为我国国民经济的重要基础性产业，对我国社会主义市场经济发展意义重大，作为资金密集型行业，筹集资金对房地产企业非常重要。但是由于受到各种因素的限制，比如融资结构单一、自有资金严重不足、金融危机影响、法律法规不健全等诸多问题，房地产企业融资往往伴随着巨大的风险。针对这些融资问题，对房地产企业提出有效的风险防范建议措施，提出房地产企业可以改善房地产融资制度及环境，完善法律法规建设、拓宽融资渠道，实现融资方式多元化、买壳上市来部分缓解我国房地产融资困境、拓宽房地产信托产品和产业投资基金、依靠内源，利用自有资金融资、进行理性融资、企业要提高自身竞争力等措施，才能有效防范房地产融资风险。房地产企业采取以上措施后，相信可以在一定程度上解决企业融资难的现象，提高企业的融资能力，从而使企业在未来的房地产行业的更加具有竞争优势，为我国的房地产行业健康快速发展提供保障，也可以为我国经济发展作出一定的贡献。
参考文献
房地产企业的财务制度范文3
关键词：房地产公司；财务管理；问题；解决对策
中图分类号：F426.6 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2013）17-0039-02
在生活中，有好多公司就是因为公司的财务管理出现了问题，有的导致公司财务困难，限制了企业的投资发展，有的甚至触犯了国家的法律法规，直接导致了企业的灭亡。随着房地产公司的进一步发展和国内公司对财务管理重要性认识的加深，越来越重视房地产公司财务管理的研究。房地产公司为了获得进一步的发展，就必须加强对财务的管理，提高财务管理水平。
1 房地产财务管理的作用
①提高资金使用率。加强房地产的财务管理可以避免资金的盲目投放，有效提高资金的使用效率，缩短资金使用周期，给企业带来较大的收益。同时，还能优化融资环境，为企业的进一步发展提供充足的资金保障。
②通过预算控制和预算调整可以有效控制项目成本。对项目成本的控制是决定企业成败的关键因素，企业财务管理可以通过预算控制和预算调整，设置项目开发的成本上限和总成本的控制范围对项目成本进行控制。
2 财务管理问题
①管理制度不完善。目前房地产企业缺乏完善科学的财务管理，虽然一些企业建立相应的管理制度，但是在实际应用中，仍旧是流于表现形式，缺乏具体的措施，由于财务管理制度不规范，进而影响到工作人员的主动性与积极性，加上缺乏清晰的总体经营战略，既影响员工的发展，又影响企业的长期发展。另外，房地产企业财务管理制度缺乏可操作性，企业财务工作过于盲目，导致财务分析无法得到应有的有效应用，加上理论与实践的相互脱节，从而使得项目在实施之前缺乏可行性分析。
②财务管理意识淡薄。在国内的房地产企业发展中，往往把公司管理工作的重点放在经济效益方面，缺乏对财务管理的足够重视，尤其是在公司的长远发展过程中，忽视了财务管理所具备的支撑作用。很多公司往往把财务管理的作用看成是记账、薪资发放等，对财务管理的支撑作用缺乏足够的重视。这种相对淡薄的财务管理意识不仅会影响公司的管理效果，还会在很大程度上制约公司的长远发展，增加公司经营的风险和面临的挑战。
③企业融资难。房地产企业人为资金密集型的、高风险性的行业，资金周转周期长，在遇到资金困难的情况时，必须要通过融资，扶持企业发展。但是在实际融资中，很多公司的融资渠道相对来说比较单一，往往主要依靠银行贷款。但在新形势下，公司的融资会面临困难，因为随着国家宏观调控房地产的政策的出台，银行融资监管进一步趋紧，尤其是对于中小企业而言，国家政策根本无法满足于企业融资需求。
④风险意识不足。房地产企业缺乏财务管理风险意识，目前诸多的房地产企业各个部门统一由企业主自己所决定，加上缺乏较高的素质水平、学历水平、复杂关系，导致企业财务管理分工不明确，专业性不强，面对较多的投资机会，缺乏科学判断，盲目扩大生产规模，从而造成财务管理风险的增加，致使公司面临较大的风险控制；又比如企业财务人员业务不熟，对财务制度掌握不到位，一些财务人员只是为了迎合领导，缺乏应有的工作热情和积极性，从而造成腐败行为的发生，这样，必然会为企业发展带来不利影响。
3 财务管理解决对策
①强化财务管理意识。房地产企业必须强化财务管理意识，将整个财务管理作为企业生产经营和管理的重要组成部分，确保所有财务人员的高度配合，比如企业管理人员要从自身做起，增强财务管理理念，从高层抓起，严格遵守财务纪律和财务制度，要求财务人员要将财务工作重点放在财务预测、财务分析、成本控制等方面，照章办事，还必须要求财务人员全面参加公司的预决算、合同的会审和监督合同履行情况。
②健全财务管理体系。房地产企业要建立完善的财务管理制度，具体可以从以下方面入手：一是要从企业自身实际出发，将企业的成本管理、预算管理、财务分析、资产管理等各个方面融入到财务制度中，确保财务数据的统一性；二是要设立相应的财务管理机构，规范财务管理制度，如建立相应的报销制度、采购制度、现金制度、稽核制度，充分实现财务管理的制度化和规范化；三是建立健全的考核制度，根据企业各岗位的需要，明确工作人员的责任和义务，强化监督机制，强化财务人员的责任心，规范财务行为和工作程序，提高会计质量。
③建立财务监督体制。加强内部审计，充分重视企业财务的内部审计的重要性，以具有专业水平的审计人员，并在此基础上保证审计部门的独立性、权威性，对所投资项目的成本、收入、回收期、收益严格分析，避免随意性过大，全面控制投资成本，以增加企业收益。同时，房地产企业还要加强财务管理部门执行全面预算管理的能力的培养，财务部门要按照财务预算目标加强管理，定期检查，严格考核，落实责任，兑现奖惩措施，形成以财务制度为主对经济行为的定性约束。
④优化融资方式。在现有的社会经济环境下，房地产应该改善企业原有的融资模式，优化企业融资结构，具体方法如下：其一，借助房地产信托。在国家宏观调控政策下，房地产公司可以充分借助房地产信托这一渠道，为公司募集资金。其二，加强对资金的统一管理。公司的财务管理部门要加强对资金的统一管理，避免存在公司总部与分公司资金余缺不匀的现象。充分利用闲置资金，提高资金的使用效率。
⑤重视资金的信用管理。信用标榜着一家企业，是企业的一张脸。信用良好的企业能够为融资带来便利，可以获得条件优厚的长期低息贷款。这对于企业来说，非常重要，这样企业就会有更多的资金去经营更多的房地产项目。
⑥合理、合法运用税收筹划手段。房地产企业在土地增值税核算中选择对企业有力的扣费方式。比如在土地增值税核算中，房地产开发费用有两种扣除办法，作为公司的财务管理部门，要了解这两种扣除办法，并要选择对公司有利的扣除方式。
4 结 语
在房地产业竞争日趋激烈的今天，加强房地产公司的经营管理，尤其是公司的财务管理，具有非常重要的意义。公司财务管理质量的好坏直接关系公司的竞争力和公司的长远发展。从本公司的实际情况出发，深入问题的本质，强化投资管理，找到解决问题的对策，规避风险，不断完善房地产公司的管理体制，才能保证房地产公司的健康长远发展。
参考文献：
[1] 程英华.房地产公司财务管理的问题及解决措施研究[J].财务管理，2013，（146）.
房地产企业的财务制度范文4
【关键词】房地产 企业税务风险 管理 控制
一、企业税务风险概析
企业税务风险指的是在一个特有的税收政策体制下，该企业因为其涉税行为与相关法律不相符，因而违反了其纳税的有关规定，在这情况下，就会让企业产生了一些不可确定的损失，它的一个直接表现就是该企业过多地缴纳税款，又或者过少地缴纳税款。
企业税务风险作为一种风险类别，它也具有一般风险的特点，主要有五个方面。第一，企业税务风险的普遍和广泛性。企业税务风险存在于每一个企业之中，规模大或者小的企业都会或多或少地发生税务风险。第二，企业税务风险具有客观性。企业税务风险是不会随着其企业或者个人的意志发生变化。第三，企业税务风险常会使企业产生一些损失。第四，企业税务风险具有转化性。企业的税务风险在一定的情况下，它的影响范围和影响程度都可能会产生一定的变化，它是不会一成不变的。第五，企业税务风险会存在于企业的经营活动当中，它是看不见，也摸不着，它是无形的。
二、房地产企业税务风险产生的原因分析
（一）房地产企业内部原因
1.房地产企业财务核算水平的准确性不高
财务核算是对企业涉税进行处理的重要一环，它直接对企业的税务情况产生影响。房地产企业财务核算的基础数据对企业的全部涉税行动产生着非常重要的作用，有很多的税额都是要按照财务核算的基础数据进行计算。房地产企业财务核算的水平，在很大范围内决定了房地产企业涉税行为处理的恰当程度。如，据国家审计署2004年第四号审计结果公报公布了对785户房地产大中型企业税收征管情况审计调查结果，显示在2002年，以上785个企业少缴税款133亿元，而在2003年的1月至9月共少缴税款118亿元。而以上审计结果原因分析为，上述房地产企业的财务核算数据存在主观或客观的核算误差。
2.房地产企业制度不健全
房地产企业制度的不完善是企业制度层面的一个重要问题。历史证明，制度在房地产企业管理的过程中有着非常重要的作用，制度是否健全可直接影响到房地产企业的生死。目前，某些房地产企业内部规定的财务制度非常不合规范，且与国家的相关法制规定不相符，还有一些房地产企业在内部没有确立有关的财务制度，以上状况均让房地产企业的涉税行为潜伏一定的风险隐患。
3.房地产企业纳税的重视度不够
房地产企业的纳税意识是房地产企业的一个主观态度。每个房地产企业都应该尽按时、足额、依法纳税。可是在实际日常的经营运作中，由于缴纳的税款对于企业而言是一种现金流出，这样会把企业的利润降低，一些房地产企业为了其业绩，利用了一些违法方法，使自身面临重大的税务风险。而且房地产企业对涉税行为的重视意识不强也是其风险产生的一个非常重要的因素。在房地产企业中会存在这样的误区，就是房地产企业的涉税行为应该由财务部门进行处理，而房地产企业中的税务风险也应该由财务部门进行防范。
（二）企业外部原因
1.税法的多变性
每个国家的税法都不会一个缺点也没有，它总会存在着某些比较笼统、不明确，又或者比较容易产生歧义的项目，这些都会让房地产企业在操作的时候增加一定的难度。还有一点就是，企业没有税法的解释权，这样就会让房地产企业处在一个非常不利的位置，所以税法的多变性在一定程度上会引发税务风险。例如，2009年1月1日起全面实行的增值税转型，关于购置固定资产的处理等也发生了较大的变化，企业也需要按照新的《增值税暂行条例》进行相关税务处理。
2.税务机关的自由裁量权及不规范执法的存在
代替国家行使征税任务的行政机关和纳税人存在着一种行政管理人员与和被管理人员的关系，而他们的权利和义务具有不对等性，这是税收法律的一个非常重要的内容。我国的税法给予税务机关行使一定程度的自由裁量权，如果在税法规定的范围内，税务机关在执法的程序中是具备弹性的，他们有权按照自己的判断对其纳税人的行为进行判定。而因为现阶段的法制环境不良、文化传统因素等原因，房地产企业作为纳税人，在相互关系中通常处于一个比较不利的位置。而且存在一些税务机关执法不规范、自由裁量权使用不恰当等现象。例如，一些省级的国家税务局自行地把企业正常申报且有能力缴纳的税款延期到下年征收。这反映了税务机关对税法赋予的自由裁量权的滥用，这些行为通常会损害到了纳税人的权益，让房地产企业的涉税问题加大了很多的不确定，同时也把房地产企业税务风险提高了。
三、房地产企业税务风险防范的若干策略
（一）房地产企业税务风险预警系统建设
企业税务风险预警指的是在风险产生之前，按照以前的经验总结的一些规律或者所看到的一些信息，告诉相关部门并对他们发出紧急的信息，把这些风险的信息传达下去，为的是避免发生一些准备不足或者不知情的状况，以此最大限度地把风险所引发的危害或者损害降低的一种行为。所谓的风险预警系统则是一个自己组建起来的组织，它是风险预警行为依据有关的内部联系构建而成的一个整体。
1.推行房地产企业税务风险的评分评级制度，同时进行定期的税务检查
房地产企业税务风险的评分评级的体制主要是采用了沃尔评分法的原理及其分析思路，同时主要经过查找房地产企业中比较重要的税务风险性、比较关键的部门、比较关键的人员，确立相对应的权重，并结合所在企业的一般实际状况，算出每个企业自己的总得分，再评价该企业的风险情况。
2.预测房地产企业税收，强化日常税务的监督
对税收的预测不仅会在税务机关的管理中应用，在房地产企业中也是会有广泛的应用，也就是在房地产企业中对企业税收进行预测。房地产企业对税收的预测是按照房地产企业涉税行为的一些历史材料，并参考现有的基本要求和基本条件，针对房地产企业将来的涉税行为及需缴纳的税收做出一个科学的测算与预计。对房地产企业开展税收预测的意义在于：第一，预测一个项目或者它将来的一段期间内应该缴纳的税收，这样可以为决策提供一定的可靠标准；第二，测定各个项定额及其标准，这样可以编制计划，同时可以分解计划中的指标服务。第三，房地产企业对税收的预测是房地产企业税务风险预警系统的一个非常重要的部分，也是预警系统中所构建的非常重要一个环节，这样能够对房地产企业防范税收风险提供一定的数据支撑。
（二）控制税收筹划风险
房地产企业税收筹划，在理论基础的设计分析上，需要具备相应的环境的适应性，它是一个系统工程。因为房地产企业其纳税环境在客观上会存在着比较多的不确定的问题，而房地产企业的税收筹划作为一个决策的行为，它也是会存在决策上的一些风险。依照对房地产企业税收筹划过程中的一些分析，房地产企业税收筹划的计划在执行中所遇到的较大风险是所执行的障碍，可能要被迫地对原来的决定做出调整，又或者房地产企业税收筹划计划的一个重要预期的财务效果，并没有得到税务机关的认同，而与房地产企业税收筹划最初确定的目标产生一个非常严重的偏差，甚至是有一个相反结果。
（三）加强企业与外部机构的沟通合作
加强房地产企业与外部机关的一个沟通与合作，有益于房地产企业获得并掌握一些最新的、同时也是比较准确的税收政策的消息，尤其是房地产企业所在区域的主管税收机关，在国家税务总局等机关制定的最新的一些税收的文件的基础上，某些时候会制定一些地方的法律法规或者是一些补充政策，但是这一些地方的法规以及所补充的政策经常会被房地产企业所轻视，这样就非常容易产生一定的税务风险。
在加强与外部机关、组织的沟通中，房地产企业应该从细节做起，在基于防范企业税务风险之上，应该主动、积极地寻求税务机关的指导与帮忙。如果对税收的政策或者法律法规不能准确把握，就应该要主动积极与税务机关进行沟通和联系，听取其建议与指导。
四、结语
房地产企业的财务制度范文5
会计核算在房地产中是十分重要的。会计核算的主要工作目的是对企业的日常经营进行财务核算，从而将企业的经济活动状况进行反映，会计核算是和企业的总目标有直接联系的。房地产这一行业从建立开始，就存在着残酷的竞争，只有在不断的竞争过程中，房地产企业的实力才得以体现，房地产企业才能够长远生存。房地产企业想要在激烈的市场竞争中存活下来，实现其盈利，就需要有良好的会计核算。会计人员将相关的数据进行统计、审计，为企业提供数据支持，利于企业的管理和目标的实现。核算是企业的重要工具之一，经过会计核算，实现财务信息的收集，利于企业管理者根据实际数据情况作出相关管理策略。
二、会计核算在房地产中的主要内容
不同企业会计核算有着不同的核算内容。在房地产行业，会计核算一般包括对建筑材料的核算、对固定资产的核算、对成本的核算以及对房地产企业销售和利润的核算等方面的内容。房地产会计核算在对建筑材料的核算方面，需要对其购买和加工等内容作出计划，对所需要的费用等进行会计核算。房地产会计核算在对固定资产方面，需要对固定资产的账务作出处理，还需要对固定资产的变化情况作出监督，对相关的损耗、减值等作出核算。房地产会计核算在对成本的核算方面，需要对费用的支出等进行核算、分析和考核。房地产会计核算在对销售利润核算方面，需要作出比较精细的核算，在账目方面要加强明细账目，提高企业的利益。
三、房地产会计核算中存在的问题
(一)会计核算的科目设置比较复杂
会计科目指的是在经济活动中的详细分类设计。会计核算在设置会计科目的时候，依据国家的相关法律法规，对会计活动进行监督和控制。房地产会计科目同样是基于法律法规进行的。房地产资金运作属于一个巨大金额范畴，周期较长，使得会计核算的难度加大，也在一定程度上影响了会计核算的准确性。会计在记账的时候，往往会年终结账后建立新帐，这样就把账目上的处理变得复杂，增加了会计核算的工作量。这些对于房地产而言，是不利于其发展的。
(二)会计核算在财务风险披露方面有一定的不足
新会计准则认为，财务风险应该是指企业在活动中，其预期财务和实际财务因为企业内外部的环境和一些不可控因素的影响而出现差距，使得企业可能会受到损失。房地产企业的财务风险是指的由于各方面因素使得房地产投资得不到回报的风险，包括投资风险，筹资风险、利率风险和汇率风险等。对于这些风险，房地产在投资时，更应该小心谨慎，规避风险。基于这些因素，房地产需要更进一步完善其相关会计制度，做好财务管理工作，保障其收益。
(三)收益评价指标难以反应企业的真实业绩
房地产投资属于长周期投资，会计年报表上会有比较大的业绩波动，在建设期间业绩比较差，当房屋完成验收出售之后，预收款项计入收入，使得净利润指标难以反应其真实的经营情况。
(四)会计核算在合作建房方面也存在一定的问题
土地和建设资本来源不同，因此往往会出现利润分配不均的情况。会计核算进行利润分配时，很多房地产企业都会提高自己的经营成本。这样的行为是对开发成本有弊的。
四、房地产会计核算中存在问题的解决策略分析
针对以上问题，需要进一步解决。首先，会计核算科目要进一步优化。房地产企业在关于会计核算科目问题方面，需要根据其企业的规模等，结合自身情况进行设计，使得会计核算是有意义的。通过设置会计核算科目，宏观调控房地产企业资产问题。其次，要建立房地产财务风险管理系统。规避风险是房地产企业需要做好的一项工作。建立健全完善的财务风险管理系统能够提高企业规避风险的能力，降低风险。第三，企业还应该加大监管力度。企业往往会为了提升自己的市场竞争力而隐匿收入，降低税额。政府相关部门应该加大监管力度。最后，要完善企业收入认可制度。如何规划房地产企业的收入需要进一步完善。只有这样才利于企业财务制度的完善。
五、结束语
房地产企业的财务制度范文6
【摘要】改革开放以来，随着我国经济建设发展的不断深入，房地产市场快速快速发展，房地产企业作为地产市场发展的主要推动力量也迎来了蓬勃发展时期，伴随着房价上涨过快和资产泡沫化、杠杆化问题，房地产企业的财务状况本身就存在着很多问题。随着政府对房地产企业的一系列调控政策不断收紧，房地产企业面临着越来越紧张的资金链和更加残酷的市场竞争，更加重了其财务状况出现预警的可能性。本文主要通过观察调控政策下房地产企业的发展环境、可能引发财务预警的因素、财务预警对策分别进行分析，进而得出研究结论。
【关键词】调控政策 房地产 财务预警
一、调控政策下房地产企业的发展环境分析
房地产企业具有资本密集、投资汇报周期长、易受外界宏观环境影响的特点，因此财务上也具有资金投入量大、资金回笼慢、营业利润波动大、财务杠杆率高等突出问题。加强财务信息的分析工作，防范企业财务风险是房地产企业的必修课。对国家宏观调控政策的关注和分析，可以及时规避调控政策对企业财务状况与现金流的影响，从而尽量减少政策对企业财务状况带来的负面影响，避免不必要的财务危机。
本文通过分析认为，国家宏观调控政策对房地产企业的政策调控效果很明显。自2008年世界性金融危机以后，中国房地产企业迅猛发展，宽松的货币政策更是给房地产企业提供了大量的货币源，导致全国房价特别是以一线城市为代表的城市房价一路飙升，相关部门于2009年末出台了最为严厉的房产调控政策，16个城市出台了限购令，房产市场有所降温，影响效果明显。自2010年起，以国务院办公厅相继出台的“国十一条”“新国四条”“国八条”为代表，各部位也出台了很多限制购买准入、限制土地供应、调整金融杠杆等一系列房产调控政策，对我国楼市投资、投机行为进行了严厉打压。特别是2011 年是实施限购政策以来调控最为严厉的一年，70个大中城市的新房和二手房房价得到了有效地抑制，房价下行通道基本确立。
二、调控政策下影响房地产企业财务预警因素分析
影响房地产企业财务状况的因素有很多，如政治（政策）因素、经济因素、市场因素、利率因素、技术因素、经营因素等，总结归纳起来可以分为内部因素和外部因素两大类。第一，就影响房地产企业财务预警的内部因素而言，公司股权结构、公司治理、企业经营和发展战略、财务制度、财务人员素质等都对企业财务状况有重要影响。第二，就影响房地产企业财务预警的外部因素而言，国家宏观调控、金融政策、土地资源政策、市场环境、税收等政策环境，能够直接引发房地产企业财务风险问题。
三、调控政策下房地产企业财务预警对策分析
在调控政策的影响下，房地产企业要做好财务预警，需要从融资、决策、长期规划等方面着手，以规避财务风险，为房地产企业健康良性发展打好财务基础。
（一）完善融资政策
融资是房地产企业发展面临的关键财务问题。企业主动融资有利于降低资金杠杆，降低财务费用，但起本质上还是一种资产负债行为，稍不注意很可能招致亏损。所以，房地产企业必须根据政策变化，适时完善融资政策，合理融资，降低财务风险。具体来说，一是严格把控融资资金使用流向；二是组合融资方式多样化；三是充分考虑权益融资和负债融资等因素，提升融资决策的可靠性；四是根据企业实际发展情况控制资金需求，不要盲目融资，从而造成闲置资金挂账，增加企业运营成本。
（二）降低决策风险
考虑到房地产企业存在着项目资金量大、投入成本高、资金周转率低的特点，科学的财务决策对企业的生存发展至关重要，所以，必须充分预防决策风险。具体来说，一是在决策前充分考虑市场需求，如通过前期市场调研，对购房者的年领、阶层、消费习惯、价值观念、住房环境、支付水平等充分了解，增加项目投资的针对性；二是在决策时科学决策程序，分散股权制衡，防止一股独大，充分发挥公司治理的作用，利用外部机构牵制，严格执行股东大会程序。三是要分散投资风险，利用组合投资降低房地产企业的财务风险。
（三）制定长期规划
要提高房地产企业应对财务风险的能力，企业除了从完善融资和优化决策等眼前著手，更应该制定合理的长期发展规划，防患于未然。具体来说，一是要完善应收账款财务管理制度，加强应收账款的回收管理，提升企业流动资金周转率；二是要加强应收账款管理，降低应收账款坏账率，为企业资金使用提供有利条件。三是要进一步加强人力资源管理，提高企业的竞争软实力。
四、研究结论
通过以上分析可以得出，在调控政策下，对房产企业进行有效财务预警是保证行业健康稳健发展的必要手段。随着国家宏观调控政策对房地产企业的调整和限制不断增多，给房地产企业的生存和发展提出了更高的要求，随着调控政策对房地产企业资金链和财务状况的影响不断增强，企业建立及时有效的财务预警机制，短期来看，一定程度上保证了房地产企业的财务安全，长期来看，对我国国民经济发展也将持续起着积极正面的影响。
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