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房产纠纷的法律法规范文1
第一， 在思想上高度重视，召开专门的工作会议，部署相关工作要求。
与XX年相比，XX年是法律工作常态化的一年。XX年为配合国庆六十周年等重大政治活动，社区在矛盾调解、维护稳定等方面下了很大的功夫，并且也取得了很好的成绩。进入XX年以后，法律服务、人民矛盾调解等工作进入了常态化状态，不再有重大政治活动等事件。在这种情况下，就容易产生麻痹大意的心理，而这正是工作中的大忌。
为此，在XX年初，社区就召开专门的法律服务工作动员部署会，对今年一年的工作任务、工作重点进行了部署。社区党委书记毛雪峰同志在会议上强调，大家一定要克服思想上的麻痹大意情绪，以高度的政治责任感把今年的工作做好。与前几年相比，今年光南社区将法律服务工作上升到将政治的高度来看待，要求所有社区居干都要以高度的政治敏感性和政治责任感来对待这项工作。毛书记在会议上表示，虽然今年没有奥运会和六十年大庆等重大活动，但是在这种情况下大家更要保持清醒的头脑，防止在工作中出现麻痹情绪，防止工作态度简单粗暴。同时，随着我国改革的进一步深化以及外部国际大环境等因素的影响，一些矛盾纠纷有抬头的趋势，如果处理不慎，极易引起破坏社会安定团结的重大事件。因此，社区要求居干们要妥善地对待和处理涉及到居民具体利益的矛盾纠纷，及时做好居民的稳控工作，防止矛盾发生激化。
在年初，社区还专门召开了物业纠纷协调会议，邀请社区内三家主要物业公司(华燕物业、方建达物业和金岛花园物业)的代表参加。会上，社区党委书记和居委会主任充分肯定了长期以来物业公司对社区工作的支持和贡献，并请大家进一步做好今后的工作。社区主任表示，今后希望物业公司进一步配合社区做好矛盾纠纷的调解工作，共同维护社区的和谐稳定。社区党委毛书记则表示，目前涉及到物业的潜在矛盾纠纷隐患主要有两个：一是光熙门北里8号楼居民反映燃气集团咨询公司和燃气集团第二分公司的员工经常在小区内驾车快速行驶的问题，部分居民认为此问题影响到居民出行的安全;另一个是柳芳北街九号院居民在光熙家园穿行的问题。应该说，这两个问题都是历史遗留问题，短期内无法彻底解决，但社区一定要做好与社会单位的协调工作以及对居民的说服和解释工作，物业公司也要尽到相应的责任，做好小区内秩序的维护和管理工作。
第二， 建立专门的支部机构，负责社区矛盾排查调处、法律宣传教育以及两类人员帮教等具体工作。
目前光南社区共有矛盾调解工作小组、物业纠纷工作调解小组、法律宣传教育工作小组、社区矫正和安置帮教工作小组以及预防青少年犯罪工作小组等机构。这些共组偶小组的成员以社区居干为主，由社区领导担任小组领导。矛盾调解工作小组则由社区积极分子和居干共同组成，目前拥有四个调解小组，组员35人，并配有纠纷信息员48名。物业纠纷调解小组由社区干部和三家主要物业公司的负责人组成，目前有成员九人。同时，XX年社区还成立了和谐促进员分会和居民事务协调委员会。社区目前有和谐促进员110余人，居民事务协调委员会委员15人。社区专门设立了律师接待日、物业接待日和人大代表接待日，由专人接待居民来访。
XX年，纠纷信息员共为社区提供纠纷隐患信息16条，经社区排查，发现价值信息10条。根据这些信息，社区及时介入调解矛盾纠纷，避免了矛盾的激化。社区和谐促进员帮助调解矛盾7起，起到了良好的作用。这些和谐促进员在居民中威信比较高，所以在调解工作中有一定的优势。借助这些优势，帮助社区做好工作，这是今年以来社区探索的人民调解工作新方法。
矛盾排查调解要放手发动居民，走矛盾调解的“人民战争”路线，这是光南社区一直强调和坚持的。实践证明，这一举措是切实可行的。今后，我社区将继续把这一工作方法坚持贯彻下去，以维护社区稳定。
第三， 切实开展矛盾排查和调处工作，妥善处理人民内部矛盾，维护好社区的和谐和稳定。
光南社区坚持每月至少系统排查一次辖区内矛盾，遇到重大节假日和政治活动期间则开展临时性排查。XX年，社区在上海世
博会召开前、国庆节前夕，xx届五中全会召开前夕等重点时期开展了临时性排查。截至XX年11月，社区共排查和调处矛盾22起，调解成功19起，调解成功率86%。同时，今年以来，社区加大了对人民调解协议书签署的重视，在调解成功的19起矛盾中，有16起签订了调解协议书。协议书的签订为协议的履行奠定了基础，也增强了社区人民调解的威信。
XX年比较突出，牵扯社区精力较大的矛盾有两起。一起是光熙门北里16号楼3门402居民孙丽华反映楼上502家漏水的纠纷，以及柳芳北街九号院4号楼1704居民夏哲反映隔壁1705居民曹长增家空调室外主机安装到自己家窗户下的纠纷。在调解这两起纠纷时，调解员多次联系双方当事人，做好双方的牵线搭桥工作。为了照顾双方当事人的实际情况，调解员满峰和赵洋还利用周六日的休息时间约双方座谈，为双方调解。经过调解员的辛勤工作，这两期矛盾都得到了妥善的解决，当事人也对调解员的工作表示感谢。
截止到目前为止，社区还有一些未能完全解决的矛盾。矛盾未能解决的原因有很多，其中最重要的是需要相关部门的协调。因为作为居民自治性支部，居委会没有行政执法权，对纠纷当事人只能以说服和教育为主，当单纯的说服教育不能解决问题时，社区在解决纠纷时就会显得心有余而力不足。目前比较突出，需要社区关注的问题是光熙门北里16号楼5门203居民刘桂清反映103居民张淑珍私自盖房，影响到自己家生活的纠纷。针对这起纠纷，社区在第一时间请双方当事人和香河园城管队的工作人员一起进行了协商，当时城管队要求张淑珍停工并去办理相关手续。第二天，张淑珍从城管队办理完手续后继续施工，并于一周后搭建完成。针对此事，社区一方面向司法所和矛盾调处中心书面说明情况，另一方面做好刘桂清的思想工作。目前事态比较平稳，社区将继续关注此事。
第四， 开展法律宣传和法律讲座活动，提高居民的法律意识。
XX年，社区共开展法治宣传活动12次，平均每月一次。今年是“xx”普法的验收之年，同时也是文明城区的创建年。结合这两个主题，社区开展了一系列的法律法规宣传活动，包括《消费者权益保护法》、《人口与计划生育法》、《中华人民共和国侵权责任法》等这种法律法规。同时，今年我社区注重探索法律宣传的新形式，力争突破以往的单传以橱窗式宣传为主的居民，积极动员居民参与到宣传活动中。今年3月，社区支部居民收看了中央电视台《今日说法》栏目中关于《侵权责任法》的专题系列节目，并支部居民进行了讨论，取得了良好的效果。同时，社区还举办了“xx”普法正文活动，收到居民普法征文五篇。
今年以来，社区还开展法律讲座四场，每季度一场。讲座分别为《妇女权益保障法》讲座、《人口与计划生育法》讲座、《国防法》讲座以及交通安全法律法规讲座。在法治学习讲座中，我们也注意探索形式的多样化。例如，在青少年交通安全法律法规教育活动中，社区请青少年朋友来扮演司机、行人、交警等角色，模拟马路上的实际情景。通过这种形式生动的活动，青少年朋友对交通安全法规有了一个很好的了解，也实际体验到了遵守交通法规的重要性。活动后，社区还邀请交通队的民警对活动进行了点评，取得了良好的效果。
第五， 做好法律服务室的建设工作，进一步推动“律师进社区”工作的开展。
XX年，在上级部门的关心和帮助下，社区法律服务室的硬件建设有了长足的进步。区司法所为法律服务室配备了电脑，实现了法律服务室的信息化。社区法律服务室的工作人员、工作制度等实现了上墙公示，进一步规范了服务室的建设。今年5月份，在街道司法所的主持下，社区与鑫泰洋律师事务所续签了服务协议，继续由该律师事务所为社区提供公益性法律服务。XX年，律师共在社区提供法律咨询40余人次，获得了良好的效果。今年7月，律师徐春江在社区接待一来访居民后，又在后来抽时间去居民家中与居民详谈，而这一些都是义务的。同时，我们也将律师事务所的律师本人的电话提供给需要咨询的居民，让他们随时能够找到律师。从内容上看，咨询的主要问题涉及房产纠纷、劳务纠纷以及婚姻家庭纠纷等。其中尤以房产纠纷最为突出，占整个咨询量的80%以上。
除律师进社区外，XX年光南社区还开展了人大代表接待日工作，由地区人大代表高宏刚同志每个月最后一个星期五上午在社区接待居民。其中，柳芳北街九号院的北京市铁路局退休工人向高宏刚反映了退休待遇的问题。高宏刚听了大家反映的情况，并表示一定会向区里、市里反映。
第六， 认真做好社区矫正、安置帮教人员管理工作，避免重点人出现脱管、失控。
房产纠纷的法律法规范文2
【关键词】商品房面积；纠纷；成因及治理
在商品房销售时，因为销售面积“注水”或者“缺斤少两”，会带给房屋购买者极大的经济损失，可以说这是对消费者权益上的一种重要伤害，所以这是现阶段建筑行业在发展中急需解决的问题，对此，文章通过下文对商品房面积纠纷的成因及治理的措施上进行了阐述，从而为有关的单位及工作人员提供一定的借鉴作用。
一、原因分析
通过社会调查能够发现，商品房面积纠纷问题时有发生，对房地产行业和人们的购房都带来了一定的负面影响，其中导致商品房面积纠纷出现的原因主要为如下几个几点：
1、开发商不合理经营
目前很多地方的商品房销售面积是按照建筑面积进行销售，开发商为了将商品房销售面积增加上来，经常出现多摊公用面积的情况。因为有着极强的专业性存在于建筑中，在开发商提供的资料时故意隐瞒公用部分的使用范围，相关部门在进行面积计算过程中，在有些公用部分的使用范围不明确的情况下，公用面积进行分摊时就可能出现多分摊的情况，误将属于整个小区共用的公用面积分摊到商品房中，从而使得商品房建筑面积增大。
开发商在施工过程中经常会出现修改图纸的情况，未及时提供变更通知和修改的图纸到相关部门办理变更测绘并及时修改网签的销售面积，就会出现预售面积与确权面积出现误差，容易引起商品房面积纠纷。
2、客户的无礼要求或误解
因为很多购房者的建筑专业知识都不够，对于房屋建筑面积是否合理他们在确认时也只是从直观角度出发。将一个熟悉的、认可的套房为标准就是我们一种常见的情况，进而对所购新房的面积进行衡量，针对那些高层住宅和多层住宅而言，商住楼和住宅在对建筑面积进行计算时往往会存在着较大的差距，对于这些很多客户也是很难知晓的。
3、不够完善的商品房销售管理
首先，存在着不够科学的管理规则。例如，针对当前的一些规定，对隔层阳台或者层高较高的阳台，是否在建筑面积中将此空间的水平投影计入进去，并没有做任何细致的规定。一些开放商在对楼宇进行销售时，经常抓住这个因素来解释自己的经营不善。
其次，管理部门的素质缺失。一些不法的开发商为了将商品房的面积增加上来，很多开发商都动用了一些不法的手段，因此，就有一定的可能引发商品房面积纠纷情况的出现，一旦在一些管理环节上，政府管理部门能够利用法律法规严格的去控制和管辖就能够有效的进行控制，但是，这样的工作还很难落实。因为很多开发商为了自身利益常常拉关系，例如他们在办理大产证、小产证或者商品房竣工验收时，经常会对这种方式进行使用，例如产权属证上会将他们报的面积数有效的记录下来，管理部门对于这些是否真实也不好去核实，这样就会有很多失职的行为出现在其中。
二、治理措施分析
1、对商品房房产面积计算规则进行完善
在目前房地产测量中主要依据《房地产测量规范》进行面积计算，但其中很多细节并没有做出明确的规定，有很多规章制度还需要进一步的完善和丰富。随着建筑行业的发展，在现实社会中建筑的构造千奇百变，我们就需要相关的房产管理部门结合当地的实际情况针对房产测量规范中没有明确规定的细节制定相关的规定，完善商品房房产面积计算规则，规范当地的房产测量市场。进而对于公用面积分摊和建筑面积分摊的新问题使其能够不断的予以适应。针对那些用现金购买房屋的客户来讲，这无疑是一个十分巨大的帮助。
2、建立完善的商品房面积测量机构管理制度
现阶段的商品房面积测量工作主要是在房管局、测绘所或者相关房产管理部门指定的有房产测量资质的测绘公司负责，应根据各自不同的职责做好计算和审核的工作，确保所出具的测绘成果更具有权威性和说服力。
房管局、测绘所或者相关房产管理部门指定的有房产测量资质的测绘公司，他们的法人都是相对独立的，经行政机关或者当事人委托，在测量房屋面积时通常依法独立执行，并且会将有法律效益的测量成果提供出来，有效的承担测量结果中所存在着的相应法律责任。因此，将房屋面积测量人员持证上岗制度要有效的建立起来，要先培训这些测量人员之后再让他们上岗。定期进行培训教育和业务探讨，就大家在实际工作中遇到的问题进行讨论，达成统一的面积计算方式。
3、对商品房的预售合同和销售合同进行完善
目前一手商品房市场基本实现了网上签订商品房买卖合同，实行统一的合同范本，绝大程度上减少开发商自行拟定和修改合同条款，因此影响当事人的权利和义务。二手房合同的签订也要逐步实现网签，杜绝签订阴阳合同，正确反映买卖的真实情况保障买卖双方的利益。对于地方性合同范本或者国家示范文本要不断地予以完善，分析这两类合同，并没有存在过多的问题，然而，会时常出现当事人对此两种文件没有正确的去使用，所以，应该将一个细致的使用说明配置到其中，并且，对于很多销售人员都可以进行把握和理解。此外，我们还应该定期的培训商品房销售人员的专业知识，将持证上岗的制度建立起来。
4、将商品房面积复测制度建立起来
在商品房销售过程中，建议开发商将面积计算的测量成果在销售现场进行公示，购房者可以随时翻阅，有面积产生疑问的可以要求复测面积。但是，签订了商品房买卖合同之后复测面积，和购买其他事物比较起来会复杂很多，因此，我们在复测的时候，可以将两种办法假设出来，一旦复测到开发商对面积确定上有误，就由开发商来承担，一旦复测到开发商不存在着错误，就有购房者来承担复测的费用。
结 语：
当客户购买房屋之后，他们会付出很多的资金代价，一旦有缺斤少两的情况出现在商品房销售中，可以说对消费者的权益上就会带来极大的伤害，因此，我们需要分析出现纠纷的原因，将正确的解决对策制定出来，以确保房地产行业顺利发展，以保证客户的权利不够侵犯。
参考文献：
[1]姚维振.商品房买卖中开发商欺诈行为及防范若干问题研究[D].兰州大学.2007 .
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房产纠纷的法律法规范文3
【关键词】房屋产权档案；重要作用；管理；问题；措施
一、房屋产权档案的重要作用
房屋产权档案是一种交易的原始数据资
1、是解决纠纷的有效资料。随着社会主义建设进程的加快，城市化的不断发展，商品房越来越多，房屋交易也越来越多，这样不可避免的就会产生一些房产纠纷事件。人们法律意识的逐渐增强，维权意识也在增强，在房产纠纷事件中，房产档案作为最原始的数据资料，可以起到一定的作用，促进纠纷事件的快速解决。
2、是城市棚户区改造的有效资料。对棚户区进行拆迁改造，既能扩大城市规模，又能美化城市环境。但是拆迁改造的过程中又会出现很多问题，例如说：拆迁改造的范围多大，如何跟当地居民进行协调进行拆迁改造。在这一过程中，房屋产权档案能够起到一定的作用，政府拆迁就需要对当地居民做出补偿，而补偿是要依据房屋产权的，房屋产权档案在这时就又成为了原始的资料数据。
二、房地产权属档案管理存在的问题
1、现行文件过于笼统，缺乏操作性。随着房地产业和住房商品化的迅猛发展，房地产权属档案变得越来越重要，档案数量也越来越多，单靠传统的管理方式和管理手段已远远不能适应新形势发展的需要。利用现代化技术设备、服务手段和科学的管理方法，实现房地产权属档案管理现代化已是必然趋势。而标准化是现代化的基础，在房地产权属档案管理工作中推行标准化，是房地产权属档案实现现代化管理的首要前提，也是做好房地产权属档案管理工作的必要条件。《城市房地产权属档案管理办法》从房地产权属档案的收集、整理和利用等几个方面对房地产权属档案的管理工作进行了规定，但只限于宏观层面，缺乏对具体工作的指导。目前的实际工作情况是，服务中心窗口受理业务时收什么材料，档案室就存什么材料，对于档案材料是否齐全、是否规范、是否准确，还缺少统一的标准。
2、保管期限不明确。《城市房地产权属档案管理办法》规定：房地产权属档案应以丘为单元建档，以房地产权利人为全宗立卷。但在实际工作中是以房号为单元建档，将权利人的所有权登记档案、所有权转移登记档案、他项权登记档案、他项权注销登记档案都集中在一起，合并组成一卷。由于房地产权属档案保管期限的不明确，无法开展鉴定、销毁工作。如他项权注销登记、拆迁房屋注销登记、房改房注销登记等利用率不高的注销档案材料也会占用一定的空间。因此，房地产权属档案出现了有增无减的现象，必将导致档案库房空间的资源短缺。
3、对房地产权属档案管理人员业务培训不到位。由于房地产交易与权属登记是流程式服务，按规定一般的流程是“受理-初审-缴纳税费-审批-发证-归档”。每个环节都有各自的职责、相应的业务规范。因此，每一宗不同类型的业务所形成的文件材料也各有不同。所以，房地产权属档案的内容和管理方法具有不同于其他档案工作的专业性。这就使得房地产权属档案管理人员既要具有一定的档案管理知识，又要了解一些测绘、法律等相关的专业知识，还要懂得每一类权属登记流程中要形成的文件材料。因此，针对档案管理人员的业务培训工作是非常重要的，但现实情况却是这方面培训工作不到位。
三、加强房屋产权档案管理的措施
1、认识房屋产权档案的特点。第一，政策性。目前，我国房屋产权类别众多，不仅涉及到所有权、适用权政策，涉及到国家、集体、个人三方面的利益，还涉及到侨务、统战、对外关系、宗教、民族等各方面的政策。因此，房产档案具有鲜明的政策性。第二，法制性。房产档案管理是一项法制性很强的工作，要求遵循《宪法》、《房地产法》、《土地管理法》、《民法》、《婚姻法》、《继承法》、《企业法》、《合同法》、《城市规划法》、《档案法》等法律法规的相关规定。因此，房屋产权档案在利用过程中，必须依法办事，严格遵从以法制指导工作实践的工作要求。第三，动态性。房屋及房屋所有权不是一成不变的，而是随着房屋的改扩建、拆迁、房屋的继承、赠予、买卖等在不断地变化，尤其是住房制度改革后，房屋已由福利性分配逐步转向社会化、商品化，房屋和房屋产权的变化日趋频繁。房屋产权档案作为房屋变化中的原始记录，必须随着房屋及房屋所有权的变化而变化，全面真实地反映房屋变化的全貌，保证其利用价值的实现。这就决定了房产档案的动态管理，档案利用的动态性。第四，时效性。房屋产权档案中记载的房屋所有权人取得房产的时间、房屋转移时间、房屋权属证件载名的确权日期为发生法律效力的权属确立日期；办理房屋初始登记和产权转移及房屋变更登记时的时间是法律效力时间，这些都即为划分权益归属的法定时效依据。
2、拓宽房屋产权档案的收集渠道。房产管理处档案管理包括房屋买卖、赠与和交换档案、房屋仲载档案、房产接管档案、经营租赁档案、房屋拆迁档案、房屋登记发证记录薄册等。房屋产权管理处应加大收集力度，拓宽收集渠道，将分散在各机关、团体、企业事业单位和个人手中的具有保存价值的房屋产权文件材料收集齐全完整。主要通过房产登记，全面收集产权档案资料；通过办理产权转移、变更登记，收集产权移动与变更材料；通过办理商品房产权登记，收集产权资料；通过房地产开发和拆迁城市规划部门，收集房屋拆迁、安置及房屋增籍和注销登记资料；通过司法、仲裁等部门，收集具有法律凭证的房屋产权档案资料。
3、开展房屋产权档案公开查询。开展房屋产权档案公开查询，构建开发房屋权档案信息资源的社会性形式，是提高房屋产权档案管理、促进房地产档案事业发展的必然结果。首先开展房屋产权档案公开查询工作，必然向其他房屋产权业务工作提出相应的要求，只有提高房屋产权档案整理、鉴定、保管工作的质量，才能满足社会各方面利用房屋产权档案的需要。通过利用工作反馈的要求，发现档案工作的薄弱环节与不足之处。其次，开展房屋产权档案公开查询是对档案工作最有效、最实际的宣传。利用工作是档案工作联系群众、服务群众、密切群众的纽带，通过开展房屋产权档案公开查询，可以提高人们对房屋产权档案的价值和房屋产权档案工作重要性的认识，扩大社会影响，为争取各方面的重视和支持，给档案工作的发展创造了客观条件。
4、提高房屋产权档案管理人员的综合素质。第一房屋产权档案管理人员既要熟悉档案专业知识和技能，又要有法律、测绘等相关学科的专业知识；密切与产权部门、交易部门、测绘部门等业务科室的联系，做到嘴勤、多问，眼勤、多看，脑勤、多思考。第二房屋产权档案管理人员要加强知识更新，强化自身素质，用现代科技知识来武装自己，学习掌握现代化管理知识和应用技术，改变过去的经验型管理方式，实现向科技型管理方式转变。
结束语
面临新的发展环境，房屋产权档案管理也面临新的形势和挑战。很多以前的产权制度已不再适应当前房屋商品化的形势要求，有的已经制约了房地产市场的健康发展，因此必须加强房地产档案的管理
参考文献：
[1]尹振芳.强化房屋产权档案管理意识之我见[J].兰台内外.2013
房产纠纷的法律法规范文4
Abstract: in order to realize the ownership of the distinction between buildings in our country, the property law, introduced the first building owners concept, this law is our country ownership of buildings of the involvement of the first time. Before this our country in this respect only simple rules to protect the related rights owner. But in the commodity house increase gradually, rely on the land registration rules "is not enough, property company with the developers, the contradiction between owner growing discontent. According to this problem, this paper "matter right law" issued by the new building owners distinguish issues were discussed.
Keywords: building owners legal rights real estate
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
前言：为了明确业主、开发商以及物业之间的权利和义务，我国新颁布的《物权法》中对建筑物所有权的划分做出了有关规定。但由于我国建筑物所有权方面的法律法规的起步较晚，法律条文还较为粗糙，尚处于初级阶段。因此，本文针对我国的建筑物区分所有权的民法规定进行研究和阐述，之处其中仍存在的几点问题，希望为我国建筑物区分所有权相关法律的制定和完善提供有益意见。1阐述建筑物区分所有权的概念 矛盾是人们工作生活中所不可避免的，但矛盾也有主次之分，并且主次矛盾之间是可以互相转换的，这是长期不变的真理。虽然近些年房地产市场有起有落，但是这并不影响它对我们生活的重要性。不论其经济价值怎样变动，都难以改变它是我们人民生活基础住房的事实。因此，从法律角度出发，房产始终是我们需要关注和完善的领域。在此需要说明的是房产交易过程并不是本文关注的重点，如果用专业术语来讲就是建筑物区分所有权。
《物权法》首次将建筑物区分所有权这一概念引入中国，在商品房越来越畅销的时刻，房产纠纷也逐渐增加，这主要是由于物业产权划分混乱。大多时候权利和义务无法明确，为了区分建筑物所有权使业主的合法权益得到保证，建筑物区分所有权制度中做出了较为明确的规定。2区分建筑物所有权的必要性 二战后期，各国均出现了不同程度的住房危机。要使人们基本的住房问题得到解决，各国均掀起了建房热潮，因此建筑所有权区分问题也就越加突出。而作为世界人口大国的中国，这一问题则更加明显，高层建筑的建设可以解决这一问题，但建筑物所有的划分问题也越加突出激化。如何协调人民生活，已经成为我国法律将要面临的重要问题。
我国为协调建筑物所有权人的关系，制定了区分建筑物所有权法律或对原有的民法进行修改。例如：香港《多层大厦条例》和台湾《公寓大厦管理条例》。但我国在该方面并没有制定专门的法律对业主的建筑物所有权进行区分，仅在《土地登记规则》做出部分规定。终于在人们的殷切期盼中我国的《物权法》于07年10月出台了 ，并在第一章十三条中对建筑物所有权区分做出简单规定，但将其与其他国家或我国台湾香港相比仍较为单薄。
3我国在该方面存在的几点问题
在《物权法》的第七十一条中对业主的权利和权限做出了规定，业主对其建筑物的专有部分享有使用、占有、处分以及收益的权利，但业主的权利要以不危害建筑物本身安全为基础上方可行使，同时业主在行使权利时也不得使其他业主合法权益受到损害。在第七十二条中规定，业主不仅对建筑物专有以外的共有部分享有同样的权利和义务；业主不得以放弃权利作为理由而不履行义务。业主具有专业建筑物内自有经营性用房和住宅，以及共有部分的管理的权利和义务一并转让的权利。
在物权法中仅有以上两条对建筑物的专有和共有部分进行规定，这两条是物权法中关于共有部分和专有部分的全部规定，七十一条虽然明确了建筑物专有部分的占有使用和收益，但该条例却未明确建筑物专有部分的具体内容，甚至没有相关的抽象规定。这给法官留有过大的操作空间，虽然看上去具有一定操作灵活度，但连抽象的界定都没有，就使法官的判定缺乏一定的法律依据。业主是极为关心建筑物专有部分界定问题的，因为专有部分是关系业主的切身利益的，这是关系到建筑物有关法律立法后是否能够终止纠纷的关键。专有部分界定过大就会使小区资源无法做到合理利用，界定的专有范围过小呢，又会影响业利的行使。比方说建筑物的顶楼平台和外墙面，是应该规定为专有还是共有才更合理呢？如果将外墙界定为专有部分，业主就可根据自身喜好与需要来粉刷墙面颜色、悬挂各种装饰物、广告牌等等，这难免会影响其他业主的居住环境；若要将其规定为共有呢，那不论是粉刷墙面还是在墙体上悬挂物品都必须经由全体业主的一致同意，相当麻烦。从这个例子我们可以看出，对于专有部分的界定在生活中就会被无限放大，从而引发各种各样的麻烦。因此，我们只有尽量提升法律规定的可操作性。
我国台湾的相关法律条例中对专有部分是这样规定的：公寓大厦之全部或一部分，具有使用上独立性，且为区分所有之标的者。怎样理解“使用上的独立性”呢，可以理解为由业主单独使用，具有独立经济价值的建筑物。例如，无需经他人许可，就可以使用的走廊楼梯，业主具有独立使用的权利，这就是业主专有部分。对于这个问题，王泽鉴先生看法则略有不同：专有部分不仅应有“使用上的独立性”，也必须拥有“构造上的独立性”。就拿建筑外墙来说，它拥有独立使用权，但是在构造上并不能独立，这样的就不能成为专有部分。
该条例中的四十四条和四十五条也是非常重要，前一条注明大厦建立之初到申请执照期间就应当对住户的共有部分和专有部分有明确的标注说明，向住户提供相关规章和草约，在设计变更时也应同样处理。建筑物所有权的第一次登记办理时应对所有权人的区分应按照公寓大厦的建立之初的测量规定：首先墙壁要独立于建筑物的所有权之外，以墙的外缘作为边界。其次，共用的建筑物墙壁，应以墙壁中心为界。然后以附属建筑物的外缘作为边界进行登记办理。最后，共用的隔墙墙壁，应遵照四十四条的第二款的规定，没有隔墙设置的，根据其使用执照的竣工平面图来划分使用边界。其中包括墙壁的面积。而四十五条中规定未取得建造执照，不允许其进行销售等等。也就是在台湾的法律中，共有和专有部分的划分是以标示图的方式确定的，借此预防纠纷的发生。
通过上述阐述，说明专有部分与共有部分在建筑物所有权中的划分十分重要，但其并不具有绝对性，它们是相互制约和限制的。无论是建筑物所有权的专有或是共有，在其权利的行使上均存在一定的限制。
结束语：
通过上述分析说明，《物权法》中建筑物所有权这一最新概念的分析和引入，并不精确，尚不能满足我国人民的住房要求。如果不能确立明确的共有部分和专有部分规定，那么很多现实问题将不能得以解决。以建筑物区分所有权的基础上，不仅要区分所有权，同事也要保证小区环境的整体性，对所有权加以限制，以使我国在建筑所有权方面的法律法规更加健全完善。
房产纠纷的法律法规范文5
关键词:房产测绘;测绘面积;质量管理
引言
房产测绘工作作为后期房产项目竣工必须履行的一项重要环节，它的工作质量直接关系到房产交易双方的合法利益。因此，在每一个房产建筑项目竣工后，房产开发商都有义务和责任去委托专业的测绘机构单位去展开测绘面积实际工作，测绘单位需严格按照国家房产测绘的相关标准规范，根据委托方提供的设计图科学合理的计算出房产的实际面积。由于当期我国测绘行业市场化程度偏低，各项测绘技术有待完善，测绘机构必须通过不断提高测绘面积的工作质量，来促进整个行业的健康发展。
1．房地产测绘及其重要性
随着人们生活水平的不断提高，房价的日益上涨，房产面积测绘工作变得尤为重要。测绘的工作质量直接决定了房屋建筑的实际面积大小，一旦存在较大误差就会造成房产交易双方的严重经济损失。因此，房产测绘机构必须坚决履行自身的社会和法律责任，严格按照国家颁布的各项法律法规进行测绘作业，对于每一个测量环节都要做到精确性、科学性。产权人的房产合法权益能否得到保护，关键还要看房屋面积测绘工作的质量，房产测绘的结果往往是作为房产纠纷的有力凭据，是保护产权人切身利益的重要证据［1］。一个国家的房地产产业发展是否科学合理，其中一个重要的判定指标就是房产面积规格大小。在房产测绘工作实践过程中，由于房屋大小和规模存在着很大的差异性，普通人员根本无法正确判断房屋的准确面积，部分不良开发商为了谋取利益，会选择偷换房屋建筑面积概念，致使购房者遭到严重的经济损失，这种问题严重阻碍着我国房产市场稳定健康持续的发展。因此，通过不断提高测绘的质量管理工作，能有效避免上述问题发生，保证房产交易双方切实利益。
2．房产测绘中测绘面积的质量管理
2．1前期的资料质量控制。在房产测绘面积实际中，为了进一步确保房产测绘的质量，相关工作人员必须不断加强对前期各项资料的质量控制和审查［2］，特别是在房产建筑面积预测算过程中，必须获取设计好的施工图纸交给规划部进行严格审批。测绘机构在测绘房产面积过程中，必须保证得到了委托方提供的已经合格通过审批的建筑施工图纸，一旦在过程中出现了变更事项，应当及时获取变更详单．相关工作人员必须保证图纸的完整性，它的主要内容涵盖了房产的剖面图、平面图、立体图、阳台大样以及楼梯的样图［3］，图纸的完整性直接关系到测绘工作的质量和效率，方便在实际测绘中及时的查阅各种尺寸数据。例如，当测绘工作人员发现阳台的实际护宽度标注不清楚，就可以通过去查阅阳台的大样图，确保测绘工作的精确性。
2．2面积计算部位认定准确。房产测绘机构要想保证房产测绘总面积的准确性，就必须在测绘工作展开之前，明确房产的全面积、半面积以及不算入计算范围面积的部位。测绘工作人员必须严格按照国家政府颁布的《房产测量规范》规定，明确出房屋各个面积的计算部位。测绘人员要根据以往的经验，高度重视部分房产开放商为了增加卖点，会造成实际设计图中的注释与《房产测量规范》的规定不一致［4］。例如，开发商会在设计图纸上加入阳台花园或者飘窗等。因此，测绘人员在实际的测绘面积工作过程中，应当从房产建筑的实际结构特点出发，在特殊情况下可以向委托方索要详细的设计图纸说明，保证设计图中的内容是和国家相关规定保持一致的，这样才能计算出正确的房产面积。
2．3面积计算公用分摊科学。测绘人员在保证房产计算面积、套型以及边长数据准确性的前提下［5］，就要去高度关注到接下来面积计算和共用面积的合理分摊问题，房产面积分摊计算作为测绘工作的核心所在，直接关系到购房者的自身利益，所以测绘人员必须保证房产分摊面积的准确性。由于当前我国房产测绘软件尚不完善，测绘人员使用软件也不太熟练。所在在实际的操作测算过程中，往往会造成某些面积计算错误的现象发生。根据这个问题，测绘机构在对公用面积进行分摊计算时，应当严格按照国家颁布的《房产测量规范》以及当地的《房产实施细则》进行合理操作，如果存在部分的公用面积分摊不明确，可以通过组织委托人、技术人员、测绘人员以及质检人员共同商讨确定，确保分摊面积计算的公平性、准确性。
2．4控制外业测绘质量。房产外业测绘作为提高测绘整体工作质量的重要基础，理应得到测绘人员高度重视。外业测绘质量控制的内容主要分为以下几个方面:一是确保房产权界线示意图的用地范围和调查表中的用地略图、房产权界线以及相关诠释符号和房产设计图上保持一致;二是房产测绘的最后结果是否合理规范，各项内容是否完整;三是房产测量的各项要素是否完整准确。
2．5管理内业数据处理。测绘人员在管理房产内业的数据处理上要严格做到以下几点:一是保证房产各项要素表述的完整准确，符合国家防测绘要求;二是检查房产设计图的规格尺寸、表述内容以及技术要求是否符合相关规定;三是房产测绘最后结果是否合理规范的归档保存。
3．结束语
综上所述，房地产行业要想得到稳定持续的发展，就必须充分认识到房产测绘中测绘面积工作的重要性，为了有效解决各类房产面积测绘问题，测绘人员必须不断提高自身的专业水平，严格按照国家测绘制度规定，根据房产测绘技术文件展开房产面积的测量计算，保证房产面积测绘的准确性和规范性，从而推动我国房产行业健康的发展。
参考文献:
［1］张闻宇．分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制［J］．科技信息，2011(8)．
［2］丁巧林．如何做好房产面积测绘工作［J］．城市建设理论研究，2012(26)．
［3］宋爱祥．对于加强房产测绘面积质量控制的几点看法［J］．科技经济市场，2010(13)．
［4］陈靖．房产面积测绘存在的问题及策略［J］．城市建设理论研究，2011(29)．
房产纠纷的法律法规范文6
一、未成年人房屋取得时的监护权行使
未成年人的房产取得途径一般为父母或他人出资，从行为性质上分析，该行为具有民事法律行为的构成要件，主体合格、意思表示真实、形式合法。从社会常理上分析，父母出资为未成年子女购房，往往是家庭经济情况较好且出于自愿，一般不会存在房产纠纷隐患。从法理上分析，根据《民法通则》第9条规定，“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”2004年1月1日起施行的《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（二）》第22条规定，父母为子女购置房产的出资，可认定为子女的赠与，符合法律的规定。因此，通过父母或他人出资的途径，未成年人可以成为独立的房产权利人。由于未成年人作为限制民事行为能力人或无民事行为能力人，无法独自完成申请行为，其房屋登记行为必须由监护人，即法定。通常情况下，父母或他人出资给未成年人购房不会损害到未成年房屋权利人的利益，因此可由父母双方或一方作为监护人向登记机构申请未成年子女取得房屋的登记。
二、未成年人房屋处分时的监护权行使
处分未成年人房屋应由监护人行使，但具体是由全体监护人还是全体监护人之一行使监护权，法律条文并未明确，致使各地登记机构操作不一。有的登记机构认为取得房屋和处分房屋登记的监护人都需要全体监护人共同代为申请，如杭州；有的登记机构认为取得房屋登记时可由监护人之一代为申请，但处分房屋登记时，就需要全体监护人共同代为申请，如广州、成都、无锡；还有的登记机构认为取得房屋登记只要监护人之一代为申请，处分房屋登记也只需监护人之一代为申请，如天津、宁波。笔者认为，从考虑房产价值的巨大性和保护未成年人合法权益的慎重原则出发，原则上应对监护人的资格和权限从严要求，但也应根据具体情况具体对待。
1. 未成年人父母已亡或丧失监护能力
未成年人父母已亡或没有监护能力的，根据《民法通则》规定，按照监护顺序，应由祖父母、外祖父母担任监护人，行使监护权。因此，处分未成年人房屋，应要求祖父母、外祖父母共同申请。若祖父母、外祖父母不在，则由其成年的兄、姐担任监护人，若无兄、姐，再根据《民法通则》依次确定监护人。至于如何证明父母无监护能力，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第11条规定，“认定监护人的监护能力，应当根据监护人的身体健康状况、经济条件以及与被监护人在生活上的联系状况等因素确定。”相关因素的确定由于登记机构在现实中很难把握，建议由其他监护人提供人民法院出具的认定父母无监护能力的法律文书作为佐证。
2. 未成年人房屋为父母离婚之前共同出资购买
我国《民法通则》第18条第1款规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”具体到未成年人房产的处分，为最大程度保证未成年人的利益不受损害，一般应由未成年人的全体监护人（一般为父母）共同至登记机构申请登记。对于夫妻离婚之前双方出资登记在未成年子女名下的房产，由于原夫妻双方都是出资方并知晓为成年子女购房一事，因此处分时应由父母双方作为监护人共同申请，并提交不损害未成年人利益的书面声明书。
3. 未成年人房屋为离婚后父或母一方出资购买
对于离婚后父或母一方出资为未成年人子女购买的房屋处分，当前不同地方登记机构有着不同的规定。认为可由出资人代为申请的如天津、杭州、无锡；认为需由父母共同代为申请的如成都。对于离婚家庭中未成年人房产处分时的监护权行使问题，最高人民法院印发《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第21条规定：“夫妻离婚后，与子女共同生活的一方无权取消对方对该子女的监护权。但是未与该子女共同生活的一方，对该子女有犯罪行为、虐待行为或者对该子女明显不利的，人民法院认为可以取消的除外。”从该规定可以看出，父母离婚后，父母对未成年人的监护权，均不因离婚而解除，而是共同承担对未成年人的监护权利和义务。父母离婚后，若为未成年人利益要处分未成年人房屋或未成年人房产份额的，应由其父母共同申请，而不能由父或母一方申请。但实践中，这一规定也有其不足。一方面，如果未成年人确实因就医、上学或是改变居住环境等原因要出售名下的房产，而离婚双方因对未成年子女抚养等意见的不同，或者因发生矛盾和纠纷导致对未成年子女的监护意见各执一词，则恰好造成了无法保证实现未成年子女利益最大化的现状。若登记机构坚持要求由离婚家庭未成年人的父母共同申请转移未成年人的房产，在一定程度上是剥夺了未成年人的财产收益权。另一方面，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第158条规定：“夫妻离婚后，未成年子女侵害他人权益，同该子女共同生活的一方应承担民事责任；如果独立承担民事责任确有困难的，可以责令未与该子女共同生活的一方共同承担民事责任。”由此可见，和未成年人共同生活的一方应承担主要责任，而另一方应承担次要责任。根据权利与义务相对等的原则，承担责任的不同所享受的权利也应不同。离婚后，父母对子女的监护权虽然并未因双方离婚而消除，但由于父母双方已经不能同时与子女共同生活，无法随时对其进行教育和监管，因此对于夫妻离婚以后由其中一方出资登记在未成年子女名下的房产，处分时只要不损害未成年人的利益，应允许出资一方作为法定监护人单独申请登记。
三、对我国未成年人监护权的设置建议
未成年人监护是为了监督和保护未成年人合法权益而设立的民事法律制度。监护的性质是权利还是义务在学理上说法不一，若为权利即意味着监护人可以通过监护被监护人而获得利益，而我国《民法通则》则明确将监护规定为职责。虽然监护人的确享有一定的权利（如权等），但法律赋予监护人一定权利的目的只是为了方便监护人履行监护义务。从世界各国（地区）立法看，离婚时采取一方行使监护权的很多，如《法国民法典》1987年修正时规定：“于父母离婚时，在符合未成年子女之利益下，法官在听取父母意见后，决定由父母双方共同或一方单独行使亲权。”我国香港特区的《未成年人监护条例》中也规定，“父母离婚时，可以确定未成年子女归哪一方监护。一方监护，不影响另一方对子女履行抚养义务和享有探视的权利”。为了更好地做好未成年人房屋登记工作，笔者认为现行法律法规中还应建立夫妻离婚后未成年子女的监护权如何行使原则。
1.设置离婚双方重新确定监护人原则
在符合未成年子女利益原则下，由离婚双方协商决定监护权由父母一方单独或双方共同行使。双方共同行使监护权的应以书面形式认定与子女分居的父母一方以何种形式参与行使对未成年子女的监护权，单方行使监护权的则以抚养子女的一方确定为未成年子女的监护人，赋予另一方对子女抚养与探视权。
2.设置法院认定监护权规定
离婚双方无法就监护权达成一致意见的，由法院根据符合未成年子女利益的原则来认定监护人。若达成的关于子女监护权协议不利于子女或是抚养子女一方不履行监护职责的，法院可依未成年子女本人、其他利害关系人、未成年人保护机关或监护机关的请求重新判定。
