前言：中文期刊网精心挑选了房屋拆迁法律法规范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房屋拆迁法律法规范文1
关键词：征地拆迁；补偿安置；农民失地
随着农村工业化、城市化进程不断加快，大量农村土地被占用，大批的农民私有住房被夷为平地，拆迁量连年上升，由此引发的矛盾也日趋突出，农民反映拆迁的上访有增无减，损害农民利益的恶性事件也时有发生。在推进城市化进程中征地拆迁是一项十分重要的前期工作，直接关系到国家、集体、个人三者利益，关系到社会稳定和政治安定的大局，征地拆迁矛盾已危及农村社会的稳定和经济的发展，是当前社会的热点和政府工作的难点。据国家权威部门估算，改革开放以后，通过低价征用农民土地最少使农民蒙受了20000亿元的损失。利益分配的巨大失衡，很容易引发失地农民的不满，政府公信力也因此受到影响。
征地拆迁与城市房屋拆迁的区别
征地拆迁是指集体土地征收或征用中的房屋拆迁，适用《土地管理法》有关征地补偿安置的规定。《土地管理法》第四十七条规定“被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定”，《征用土地公告办法》第八条规定“征地补偿安置、方案公告应当包括地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式”。这里所指的地上附着物就包括房屋等建筑物。城市房屋拆迁是国有土地地上建筑物的拆迁，指因城市建设项目的需要，取得房屋拆迁许可证的拆迁单位(拆迁人)与被拆迁房屋的所有人(被拆迁人)订立拆迁补偿安置协议，按照协议实施房屋拆迁的行为，适用国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定。城市房屋拆迁活动主要是一种民事行为，同时也有一定的行政性质。
征地拆迁与城市房屋拆迁是两种不同性质的拆迁活动，各自遵循不同的程序和规则来实施。土地行政主管部门是征地拆迁主管机关，而房屋拆迁管理部门是城市房屋拆迁的主管机关。
征地拆迁中存在的问题
1、法律法规的缺失
长期以来，农村房屋拆迁处于无法可依的状态，对农民房屋的私有财产权，一直采取忽略或放任态度，在可见的法律法规中，房屋仅被包含在“附着物”之中，严重混淆了农民土地的集体所有性质和房屋的私有性质。地方政府在办理农村房屋拆迁补偿事宜时主要参照国有土地上的城市房屋拆迁补偿办法进行，有的甚至连参照的资格都没有，农民公平受偿权利在法律上受到了不当的限制，把本该由上位法保护的农民的合法财产权，移位于下位法，由地方性法规、规章及其以下的规范性文件擅自处分农民的财产。这种法律的移位，不能不说是我国法律的一大缺憾。
2、政府行为和职能出现偏差
征地拆迁与城市房屋拆迁有很多不一致，不能按照城市房屋拆迁的规定来实施，更不能由土地行政主管部门以外的其他部门按照城市房屋拆迁的有关规定来实施征地拆迁。征地拆迁存在的问题与政府工作的职能和方式有着密切关联。征地拆迁中的权力约束机制和利益平衡机制的缺乏使政府行为失范和政府自利性膨胀。由于拆迁情况纷繁复杂，政府及其受托人在集体土地房屋拆迁过程存在着许多非规范的行为。(1)拆迁许可证颁发程序不规范；(2)私定房屋评估机构；(3)擅用自由裁量权，使农户间补偿不平衡；(4)强行拆迁时有发生。不管农民对拆迁补偿是否满意，有些地方对不愿拆迁的农民采取强制拆迁。
3、行政补偿的缺失
现行的征地补偿额度是与市场无关的政策性价格，过于偏离土地的市场价值和农民的经济预期。《土地管理法》规定征地款含安置补偿、土地补偿和青苗补偿三部分。前两项的补偿标准为该耕地前3年平均产值的6至10倍和4至6倍，两项之和最低为lO倍最高为16倍，特殊情况也不得超过30倍。按此规定计算，每亩土地补偿费也就是5万左右，仅仅相当于一个公务员一两年的工资收入。虽然国土资源部于2004年11月出台的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定，各省可根据当地的实际情况来确定征地补偿标准。但由于我国现行法律的规定，没有明确农民集体和农民个人在处理土地时，执行主体的界限和地位，从而使征用土地后补偿分配存在弊端，往往大头的土地补偿由集体占有，由集体统一支配；小头的其它补偿，归农民个人。而集体在分配土地补偿的过程中，乡(镇)、村、组又层层截流，结果到最后大部分农民得到的只是有限的利益，远远不能弥补失地损失。
4、补偿安置的标准不够完善
由于拆迁时间、区域的不同，特别是随着城市建设，开发区和工业园区的开发建设和社会各项事业的发展需要，地方政府对农民建房先后分批进行了控制，造成了农民建房的占地面积、建筑面积相差悬殊，同时造成乡与乡、村与村、户与户的农民得到补偿价格、安置房面积相差悬殊，贫富差别越来越大。搭建违章建筑、拖延拆迁时间等情况比较突出。目前拆迁中普遍存在农民一旦得知要拆迁消息，第一件事就是突击装修和突击搭建，不仅在室内室外的墙面和墙壁上动脑筋装修，有院子的更把院子搭建成房子，房屋能够向空中发展的，就想尽一切方法抬楼，还有部分拆迁户甚至采取改变原房屋用途，临时用作店面、厂房等非住宅，他们的目的就是希望在补偿安置中得到更多的优惠，当愿望不能满足时，就有人与拆迁人打持久战拖延时间，讨价还价迫使拆迁人做出让步，这些因素的存在，均使拆迁补偿难以平衡。
征地拆迁问题的解决对策
1、制定法律法规，确保拆迁农房有法可依
农房拆迁相关法律缺失，政策供给又落伍是造成农房拆迁矛盾突出的重要根源。目前所见的行政法规、规章的适用范围均是国有土地上的城市房屋拆迁补偿规定，而对集体土地上房屋的拆迁补偿尚无规定，致使农村集体房屋拆迁在现实中遇到许多难以解决的问题。因此，规范征收土地行为，保护当事人合法权益，尽快制定一部关于集体土地上房屋拆迁补偿安置法律十分必要。我们要根据宪法的原则精神，对涉及农房拆迁的一些具体政策和实际问题进行分析和研究，把成熟的经验和做法，用立法的形式固定下来，制定出合乎民意的法律法规，规范农房拆迁行为。
2、深入宣传政策，规范拆迁行为
实践证明，只要及时做好政策宣传工作，就能得到广大群众的理解和支持，许多矛盾都可以得到预防和解决。一是应及时向被拆迁人宣传相关法律法规及政策，告知他们享有的权利及如何维护自己的合法权益不受损害。同时，告知他们应尽的义务，引导农民依法办事，重德为人，服从国家建设需要，配合拆迁，是拆迁工作顺利进行。二是要建立透明的拆迁工作制度。怎样拆迁、如何安置补偿和依据的相关法律法规政策都应该向被拆迁户公示，主动接受公众监督，给被拆迁人一个平等的权利。三是完善拆迁程序，规范拆迁具体操作行为。在拆迁安置具体操作中要坚持公开、公正、公平原则，以公开促公正，以公正保稳定，做到合情、合理、合法，使拆迁工程成为政府和被拆迁人的共赢工程。
3、拆迁房屋权属的确定
对拆迁房屋的权属的确定要严格依照国家有关规定。被拆迁房屋产权证载明的建筑面积，是确定拆迁安置补偿面积的法定证据。被拆迁房屋有合法权属证书的，按证书上记载的建筑面积签订补偿安置协议，被拆迁房屋没有合法的产权证，但持有合法的批准文件，如规划许可证等，则应当根据有关政策，可以补办产权证的予以补办，不能够补办产权证的，应有区别与违章建筑予以处理。对于农民擅自搭建的违法住宅，没有任何合法证明，则应送规划部门进行年限查证，待查证结果出来后，如符合规划且在宅基地指标范围内的，可考虑依法补办有关土地审批和规划审批手续。对不符合规划要求或没有宅基地指标的违法建筑，应依法予以拆除，也可以适当给予人性化的补偿，保障城市规划的顺利实施。
4、安置政策的合理进行
对被拆迁房屋安置政策有两种，即产权调换和货币安置。对集体土地征用中房屋拆迁，一般也采用这两种政策，可根据不低于原来水平的原则，按房屋原有建筑物的结构类型和建筑面积的大小给予合理的补偿，或由政府统一筹建安置房或农民公寓、有条件的附近安排宅基地等进行合理安置。一些地方更是采取了相当优惠的政策，如被拆迁农户的建筑楼层未达到三楼，签订安置补偿协议时，均按三楼的建筑面积计算，实践证明，这项惠民政策的实施，切实地维护了农民的权益，有力地推进了拆迁进程。
房屋拆迁法律法规范文2
1.立法理念、法律意识方而:拆迁是指为城市建设和国家经济发展的需要，经有关机关许可而拆除权利人房屋并给予补偿、安置的行为。拆迁涉及房屋所有权人的所有权问题。所谓房屋所有权是指权利人对其所有的房屋有占有、使用、收益、处分的权利。该项权利受法律保护，任何组织、个人均不得非法侵害。拆迁从性质上讲应该属于对公民则-产的征收。我国法律中虽没有明确规定“私有则一产神圣不可侵犯”，但法律对“保护公民个人的合法则一产”在《宪法》中作了承诺。也就是说:保护公民个人合法则一产安全是国家的法定义务而长期以来，在中国的法律传统中，公法文化一直占绝对优势，私权利一直得不到应有的俘重和有效地保护，无法同公权利相抗衡。在公民个人利益与国家利益发生冲突时，强调牺牲个人利益服从国家、集体利益。与之相对应，国外则非常强调对公民私有财产的保护。“公民个人的土地，皇帝的马也不许跑。”而在我国，拆迁实践中的“钉子户”一词就反映着拆迁者与被拆迁者的对立关系，暴露出立法理念之落后。
2.法律体制方而:我国日前拆迁工程相当浩大，涉及到许多样众的切身利益。这方面的矛盾纠纷呈上升趋势。然而，在这一领域尚没有一部统一的《拆迁法》这方面的法律依据主要是国务院在2001年6月6日第40次常务会议上通过并于2001年11月1日正式实施的《城市房屋拆迁管理条例》(以下称《条例》)。各地政府根据各地的实际情况，依据此条例制定了当地的拆迁管理规定。如:1997年北京市颁布了《北京市城市房屋拆迁管理办法》。关于拆迁补偿方法，规定比较混乱，因此带来了实际操作中的混乱现象。
3.执法方式与水平方而:城ili拆迁办公室是专门管理拆迁事务的机构，执掌着拆迁人权。目前存在着较多的违反法律程序、野蛮拆迁等情况，反映出执法方式粗暴单一、执法水平低。这在一定程度上伤害了被拆迁人的感情导致了此类矛盾的激化。
二、行政法视野中的拆迁问题
1.关于拆迁抽象行政行为的可诉性问题
现代法治国家一般都将立法纳入司法审查。例如在英国，无论是行政机关的具体行政行为还是抽象行政行为，只要超越权限，法院都可行使审查权。而在我国的实践中，有这样一种情况:在被拆迁人对一此拆迁规则表不疑问时，尚没有较有效的解决途径。这与我国现有的行政法律制度有关。我国《行政诉讼法》和《最高人民法院关于贯彻执行<行政诉讼法>若干问题的意见(试行)》所确定的行政诉讼受案范困仅限于具体行政行为，而排除了抽象行政行为。2003年4月25日，《法制日报》以《公民状告政府行政“立法”不作为》为题报道了南京市江宁区的一件由拆迁纠纷引出的案中案。案件中的江宁区政府在上位的拆迁法规已修改多年的情况下，不及时修改当地的拆迁法规，仍然沿用7年前的祈行办法，以致被拆迁人因此损失数白万元，被拆迁人愤而状告政府立法不作为，其诉讼请求被驳回。而对一些地方政府以行政立法的方式损害被拆迁人合法权益的行为，司法的活动空间很小，这也就使得当事人处在了一种投告无门的境地。故许多学者强烈呼吁扩人行政诉讼受案范困。有的学者还卞张从社会公共利益关系出发，一切行政行为都纳入行政诉讼受案范围。
2.《城市房屋拆迁管理条例》的不周延性
(1)《条例》尚未规定被拆迁人有权利参与拆迁的决策过程及监督拆迁过程。飞政府行政公开是现代社会的一人趋势，而在我国的拆迁实践中，许多拆迁决策存在着暗箱操作的现象，都是政府一言为定，不容被拆迁人的质疑。如果被拆迁人有参与拆迁决策过程的机会的话，会减少不少矛盾。另外，《条例》也未规定被拆迁人有权利参与监督拆迁过程。
(2)《条例》并未明确提出听证程序，只在第八条规定:“房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人，拆迁范困，拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布”而未要求“房屋拆迁卞管部门在审查拆迁人拆迁补偿安置方案时，应当听取被拆迁人的意见。”
(3)《条例》第十六条规定:“拆迁人与被拆迁人或扦拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。“当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或扦提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”这一规定存在两个问题:首先，裁决公正的前提是地位中立，而城市规划和拆迁或授权开发商拆迁本身就是政府行为，而且在一些地方，政府官员追求所谓政绩的愿望与商人追求经济利益的目标相结合，于是政府和开发商之间有了更多的默契，由此产生的政府的裁决的公正性就可想而知了。其次，“诉讼期间不停止拆迁的执行”的规定使被拆迁人如果对拆迁补偿不满，即使选择了行政诉讼，也只能“带着镣铐跳舞”，无法改变被强制拆迁的命运。这就,,致一些被拆迁人采取非理性的方法来处理问题。
3.其它法律法规存在的问题
我国尚没有系统地规范房地产评估方面的法律法规。目前多数房地产评估机构依附于行政权力而存在，其出具的评估报告带有浓厚的行政色彩。因此，有关部门有必要尽快制定相关措施。另外，有些地方性的法规虽然打着保护被拆迁人合法权益的旗号，但在实际立法过程中并没有把被拆迁人作为权利主体来保护，而是站在管理者的角度，以方便拆迁为目的。这些都是立法中需要改进的。
三、解决拆迁矛盾之法律构想
要想彻底解决城市建设中的盲目与无序状态，从根本上保护公民的权利不受侵害，仅靠行政命令是不够的。为了防止推土机下的悲剧”的发生，需要从立法理念、法律体制、执法方法等层而解决拆迁矛盾。
1.树立正确的立法理念
国家利益和个人利益从根本上说是一致的，不应该把被拆迁人放在政府拆迁的对立面上。要改变政府的行政观念。政府行政的最重要目标，不应当是修了几条步行街，招了多少商，引了多少资，而应是为当地的群众提供好的公共物品和公共服务。西方国家拆迁一条街道往往要酝酿四五年甚至七八年，我国香港的街道少有笔直，都是因为他们用了最充分的时间进行平等的协商，直到双方都觉得公平为止。这一点值得我们借鉴。基于平等基础上的拆迁法律法规才能得到群众的拥护。
2.完善我国现行的有关拆迁的法律法规
(1)规范建设项目的审批程序
对涉及拆迁的，在规划审批前应以适当的形式予以公示，充分听取被拆迁人等利害关系人的意见。建设上程规划方案一经批准，建设单位不得擅自变更;确需变更的，必须经过规划部门审批;城市规划行政部门在批准其变更前，应重新进行公示。
(2)应明确提出听证程序
《行政复议法》第四条规定:“行政复议机关履行行政复议职责，应当遵循合法、公正、公开、及时、便民的原则，坚持有错必纠，保障法律、法规的正确实施。”《行政处罚法》专门对行政机关作出某此行政处罚决定前，当事人要求听证的，行政机关应就组织听证的程序作硬性规定。可见，听证有一定的法律依据。在此基础上，《条例》应明确提出听证程序，要求“房屋拆迁主管部门在审查拆迁人拆迁补偿安置方案时，应当听取被拆迁人的意见。”只有充分体现透明度原则，才能提高行政效率。
(3)确立合理货币补偿机制
公共利益的成本当由受益人均衡负担，这是现代社会的共识。因此，对城ili建设中的利益受损者，应进行及时、充分、合理的补偿。《条例》规定，被拆迁房屋的评估办法及搬迁补助费和临时安置费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府制定或规定。从目前的情况看，各地的评估办法和补偿标准、补偿程序均不相同，拆迁补偿标准较混乱。且补偿标准一般都是政府说了算，较少听取样众意见。而目前的拆迁矛盾在很人程度上是由执行的补偿标准相对于市场房价偏低引起的。因此应赋予样众在补偿标准上的“话语权”，从而提高透明度，使补偿趋向于公平。有学者建议，国家可制定统一的《征收补偿法》，确立评估办法和补偿标准的制定办法，明确评估和补偿的程序。
3.就政府而言，应严格依法行政。
依法行政，必须强化听证程序，确保被拆迁方的知情权。依据相关法律的精神，在拆迁当事双方不能就拆迁补偿安置等问题达成一致，经做工作仍无效的情况下，对涉及拆迁住户多、影响而广、补偿数额人的纠纷应举行听证。根据拆迁行政程序规定和拆迁实践，笔者认为，把举行拆迁听证的时机选择在经多次做工作拆迁当事双方仍不能就拆迁安置补偿事宜达成一致，拆迁行政部门在下达拆迁行政裁决之前较为适宜。这样做便于充分听取拆迁当事双方的意见，也为即将下达的行政裁决提供充分的事实和法律依据，确保行政裁决的公正拆迁听证应以公开的方式进行，不但拆迁行政机关和利益关系人参加，一般公众经允许亦可参加旁听，新闻记者也可以采访。拆迁听证应遵守法定程序。听证结束后，行政机关负责人应对听证结果进行审查，作出相应决定。
依法行政，需要注意方式方法现在有不少地方政府走的是“强硬派路线”，以权压人，以势欺人，根本没有把拆迁户放到平等的谈判位置。在利益之争中既不遵循法律，也不严格按市场经济规律办事，而是按拆迁办单方面的意志行事，甚至或通过停水停电等违法方式逼人就范，或通过造成既成事实来强迫拆迁户接受。其结果往往是事与愿违。拆迁方式应当依法确定，具体有两个方面，一是在实体方面，依照法律规定，对被拆迁人足额进行补偿、安置，不能利用评估或地位的优势克扣、减损补偿、安置数额，侵害被拆迁人的利益;一是依据法定程序拆迁，对不能达成协议的，可提请拆迁主管部门裁决。裁决生效后或被拆迁人不服的且拆迁人提供周转用房的方可强制拆迁。同时，拆迁部门应改进执法方法。这方面也有一些成功的经验。据报道，沈阳市在“金廊”拆迁过程中，走的是市场化路线”补偿金额通过"市场评估定价”。为保障被拆迁人及承租人的利益，还设定了最低补偿线。为尽快完成拆迁工作，采用现金奖励的办法，并采取了分时间段奖励措施:拆迁人会后25日内搬迁完毕的，每户奖励4000元人民币;拆迁人会后35日之内搬迁完毕的，奖励3000元人民币。这种“以柔克刚”、人性化、灵活务实的解决问题的思路，更适应当下的样众的心理。无论是经济效益，还是社会效益，都远远好于一此地方的野蛮拆迁。只有依法行政，才能真正俘重人的俘严，达到拆迁的最终的目的，即为了满足的人更高层次的社会需要。
另外，政府要采取措施，为拆迁户提价供经济适用房和中低价商品房，以从源头上减少拆迁矛盾。
4.应畅通被拆迁人的权利救济渠道。
现实中，被拆迁人权利救济渠道的不通畅是造成拆迁矛后激化的重要原因。为此，人民法院应当受理拆迁争议，同时享有拆迁纠纷的最终裁判机关的地位。同时，考虑到拆迁涉及一些专业知识，应组建由与拆迁双方没有利害关系的专业人士组成的裁判机构，公正而高效地裁决拆迁纠纷，既维护被拆迁人的合法权益，又保障城市建设项目的顺利进行。
拆迁本来是为人民样众创造更好的生活环境的一件好事然而由于立法理念的落后、法律法规的不健全丙加上一此部门工作方法简单粗暴，导致“善花”结出“恶果”。笔者认为，只有全面廓清立法理念、改善现有法律体制再加上有关部门依法行政、人性化执法，才能真正把好事办好，最终使人民样众受益。
【参考文献】
[1]秦平.城市拆迁，司法何以缺位[J].中央政法管理干部学院学报，1995,(6).
[2]沈阳今报[N]2003-9-3.
房屋拆迁法律法规范文3
[关键词]征地拆迁；市场管理；深圳市；主要问题
[中图分类号]F274 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）44-0070-02
在征地拆迁过程中，房地产评估、测绘以及房屋拆除等中介服务不仅是房屋拆迁的重要环节，还是维护拆迁当事人和公共利益的重要制度。据此，加强对房屋拆迁中介服务市场的监督管理极为重要。从现实中来看，深圳市在征地拆迁工作方面着重保护被拆迁人的权益，努力平衡拆迁过程中的各方利益，征地拆迁纠纷相比其他城市大大减少。但随着深圳作为全国窗口城市快速发展的态势，在征地拆迁过程中出现的新问题使其征地拆迁工作的推进亦趋困难，尤其体现在拆迁服务市场在管理上混乱和无序，致使各类拆迁服务机构在拆迁服务过程中均对拆迁当事人的利益构成不同程度的损害，引发拆迁矛盾。
1缺乏统一的法律管理规范
统一的法律管理规范是形成和完善征地拆迁服务体系的首要前提，但深圳的现状是关于规范拆迁服务市场方面的立法几乎空白，这直接导致成熟的征地拆迁服务市场尚未形成。深圳市从事房屋拆迁的测绘、评估服务的机构以及房屋拆迁公司等房屋拆迁服务机构及其从业人员缺乏有效的行业管理规定。依据国家及深圳市现行有效的法律法规，也只明确规定由房屋拆迁主管部门对拆迁单位的设立资格、资质等情况进行规范和管理，而对于拆迁评估机构和拆迁测绘机构而言，房屋拆迁主管部门对其资质、资格进行管理并没有相应的法律依据或授权依据，如此便导致了拆迁服务机构随意进入拆迁服务市场，造成市场运作的无序化，从而影响整个拆迁工作的进程。
与此同时，拆迁服务机构缺乏充分的行业规范，其所从事的拆迁服务具有较强的专业性和技术性，行业组织应对其提供专业上的指导和监督，发挥行业组织对该行业管理和规范的职责。目前深圳关于拆迁服务的行业组织有深圳市不动产估价师学会及深圳市测绘学会，但它们仅对拆迁服务机构的执业行为进行监督，现行法律法规及行业组织章程都没有赋予行业协会对拆迁服务机构的资质、资格乃至准入拆迁服务市场的行为等方面进行管理的权限，使得行业协会作为拆迁服务市场中独立第三方的地位和作用没有被充分地体现和发挥，拆迁服务质量也会受到一定的削弱。
2选定拆迁服务机构存在的问题
2.1拆迁服务机构选取程序有待完善
在城市房屋拆迁过程中，房屋拆迁服务机构通常由拆迁人指定，而这些拆迁服务机构因与委托人有利益关系，在缺乏严密的市场监督情况下，很难保证其在拆迁服务工作中的中立性和公正性。拆迁服务工作具有较强的专业性，而拆迁服务机构在从事拆迁服务工作时极少会将具体工作的操作标准等细节向拆迁当事人公开，因此对于大多数被拆迁人来说，拆迁服务工作的程序是否合法合理，是很难做出正确判断的；拆迁当事人对拆迁服务机构的资质、资格以及信誉等方面信息同样存在不了解的情况，且拆迁服务机构与房屋拆迁主管部门、开发商等主体有一定的利益纠葛，拆迁服务机构资质、资格的真实性同样饱受质疑。
拆迁服务机构在选取程序尚未理顺的情况下开展拆迁服务工作则容易产生各方面信息的严重不对称，误导拆迁当事人错选拆迁服务机构，使得不符合资质、资格或者信誉不良的拆迁服务机构参与到拆迁服务工作中，使评估、测绘结果的客观性和真实性无法得到保障，由此引发拆迁纠纷。
2.2拆迁服务机构申诉途径匮乏
虽然在拆迁服务过程中，拆迁当事人是最主要的利益主体，但并不意味着拆迁服务机构的利益就不会受到损害。在确定拆迁服务机构的过程中，难免会出现同行间的恶性竞争，而现行相关法律规范规定对恶性竞争损害同行利益的拆迁服务机构的处罚较轻，并不能有效遏制类似行为的发生，被损害的拆迁服务机构的利益也无法得到充分的保护和弥补。而拆迁服务机构申诉途径的不足，更挫伤其从事拆迁服务的积极性和能动性，不利于拆迁服务行业的发展。
3拆迁服务机构备案制度不够健全
3.1拆迁评估机构的备案制度
《房地产估价机构管理办法》第四十二条规定，资质许可机关或者房地产估价行业组织应当建立房地产估价机构信用档案。另外在深圳市政府161号令第五十二条第三款中规定，拆迁人应当自委托合同签订之日起15日内报市拆迁办备案。市拆迁办应当建立拆迁评估机构诚信档案；严重失信的评估机构不得从事公共基础设施建设项目房屋拆迁评估业务。然而，目前深圳市在实务操作中尚未建立相关的拆迁评估机构诚信档案，一方面不能对拆迁评估机构形成一种考核机制，约束并规范其在拆迁评估工作中的行为；另一方面不利于市房屋拆迁主管部门对拆迁评估机构的管理，不利于在行政管理中融入优胜劣汰的市场竞争机制，从而影响整个拆迁评估行业的健康发展。
3.2拆迁测绘机构的备案制度
对于测绘机构方面的备案制度，相关法律法规在测绘机构备案制度或建立诚信档案等方面并没有作出明确的规定，使得测绘机构虽然受到相关主管部门的监管，但成效并不大。由于缺乏完善的备案制度或诚信档案制度，拆迁当事人的知情权进一步受到限制，使拆迁人选择测绘机构时由于信息的极度不对称而导致不符合条件的测绘机构进入拆迁服务市场，在一定程度上扰乱服务市场秩序。
3.3拆迁单位的备案制度
对于拆迁单位，根据《城市房屋拆迁单位管理规定》的相关规定，拆迁单位的设立及其资质、资格是须由房屋拆迁主管部门进行批准和认定的，也就是拆迁单位的业务范围、行为规范等方面都受房屋拆迁主管部门的监管，拆迁主管部门掌握了各拆迁单位的信息，因此未规定备案制度是可以理解的，但是没有建立拆迁单位诚信档案，则在一定程度上影响了对拆迁单位的规范管理。在拆迁工作中，拆迁单位承担最繁重的具体拆迁工作，与当事人针对补偿方案进行谈判、对被拆迁房屋进行爆破、拆除等，关乎被拆迁人的切身利益，缺乏拆迁单位诚信档案，拆迁当事人即使对拆迁单位不满或者拆迁单位作出损害拆迁当事人利益的行为，对其之后继续参与拆迁工作并无太大的影响，也就是不能有效地通过运用考核激励机制规定拆迁单位在拆迁工作中的行为，保证其合法合理性。
4违法拆迁行为仍时有出现
深圳市城市建设快速发展的态势，使相关主管部门偏重于管理的方便而忽视公民权益的保障；偏重于实体性规定，忽视正当程序保障。由此引发了不同程度的违法拆迁事件，增加威胁社会和谐的因素。
拆迁项目的实施进度，往往与政府相关部门及其工作人员的绩效利益相挂钩，导致在拆迁工作中，相关行政主管部门为提高其绩效利益，对房屋拆迁单位的某些违法行为采取放任的态度，在一定程度上损害广大被拆迁人的人身及财产利益。此外，由于缺乏对违法拆迁行为的有力监管，违法拆迁行为一旦确定，受到的处罚远远不能弥补被拆迁人受损的权益。目前，对拆迁行为较为有效的监督主要来自新闻媒体的舆论压力，但舆论毕竟带有主观色彩，对规范拆迁行为只是治标不治本。
5拆迁服务结果争议处理机制不合理
5.1拆迁估价结果争议处理机制
《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十二条明确规定，拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，可向房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。此外，《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（政府161号令）也规定了，市主管部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织应当成立市房地产价格评估专家委员会，对拆迁评估进行技术指导，受理拆迁评估技术鉴定。
以上规定虽然对评估结果争议提供处理的依据和方式，但深圳市在实务操作中并没有建立完备的评估争议处理机制，既没有设立评估专家鉴定机构，也没有明确具体的鉴定程序等，仅规定当事人对评估结果有异议的，可以自行委托其他有资质的房地产价格评估机构评估自己的被拆迁房屋，而其出具的评估报告必须由房屋拆迁管理部门指定的有资质的房地产价格评估机构复核。但由于目前制度的不健全，加上受到政府有关部门或者当事人强势干预的因素，政府指定的房地产价格评估机构的复核能否客观公断是存在质疑的。缺乏一个中立的鉴定机构以及一套完备的鉴定程序对异议结果进行鉴定，争议纠纷则很难得到公正的解决。
5.2拆迁测绘结果争议处理机制
对于拆迁测绘方面，《房产测绘管理办法》第十七条规定，当事人对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。而根据深圳市政府161号令第十六条第二款规定，公共基础设施建设项目房屋拆迁中的查勘、测绘工作应当委托市政府设立的地籍测绘机构实施。只有在法律法规另有规定或者特殊情况需要时，拆迁人才可以委托具备法定资质和良好信誉的其他测绘机构进行查勘、测绘。
深圳市政府设立的地籍测绘机构为深圳市地籍测绘大队，主要负责对测绘成果管理、测绘质量监督等提供技术支持。那么，在公共基础设施建设项目测绘工作中，如有发生测绘结果争议的，地籍测绘大队则同时充当运动员与裁判员的角色，使得测绘鉴定结果的客观性和公正性遭受质疑，尤其面对当前公共基础设施建设项目日趋繁多，有质疑的拆迁测绘结果无疑会影响拆迁工作的推进。
参考文献：
[1]王达.房屋征收拆迁法律制度新问题[M].北京：中国法制出版社，2010.
[2]谭晓莉.征地拆迁矛盾现状及原因研究——以广州市为例[J].经济研究导刊，2010（26）.
房屋拆迁法律法规范文4
一、目前拆迁管理主要问题
1．政策操作性不强。
当前执行的法律政策主要包括《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《宁夏回族自治区城市房屋拆迁管理办法》、《固原市城市房屋拆迁管理暂行办法》。这些法律法规，对规范拆迁行为起到积极作用。但由于法律法规原则性强，客观上较难按市场实际去相机抉择。尤其是涉及到集体土地上的房屋拆迁，无法可依。
2．拆迁补偿标准滞后。
目前我市作为拆迁补偿价的依据主要是《固原市人民政府关于房屋拆迁补偿基准价格及临时安置补助标准细化执行办法的批复》（固政函〔2003〕42号）。由于自2003年以来，房地产价格逐年快速上涨，客观上造成“基准价”与市场价差距较大，同时也导致被拆迁户的期望值趋高，拆迁矛盾突出。
3．拆迁补偿费拖欠严重。
由于地方财力的紧缺，市政工程拆迁拖欠拆迁补偿费现象严重，客观上造成了不稳定因素。
4． 从业人员素质有待提高。
市政工程房屋拆迁工作作为城市化进程的重要体现，它无疑是一种系统的社会行为，涉及到各种利益主体的相互博弈。目前我市市政工程拆迁管理人员总体素质较好，确保了拆迁工作有序稳定推进。但仍存在如下问题。
一是人员素质良莠不齐。目前我国对拆迁管理尚未作为一门“管理”学来进行理论研究和教育。拆迁管理主要靠个人经验摸索，不少从业人员不是内行，达不到“五会”要求：会掌握政策、会制定计划、会谈判协调、会组织拆迁、会办理结案。对重点、难点、热点问题解决方法不多，沟通协调能力不强。
二是重专业培训轻政治素质。这几年，对拆迁从业人员进行征地拆迁政策、拆迁裁决等基础知识培训方面得到明显加强，但对党的政策、社会心理、谈判艺术、工作方法等综合素质培养还不够重视。少数从业人员大局意识薄弱、工作方式简单粗暴、对突况反应迟钝，往往容易导致或扩大社会矛盾，这些都应当引起高度重视。
二、拆迁管理对策思路
（一）从宏观管理上制定合理政策。
按照《物权法》“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿；征收居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件”，及国务院就房屋征收与补偿条例二次征求民意的思路，我市建设行政主管部门也在加紧研究调整拆迁补偿标准。这些宏观背景，将有利于拆迁工作朝着符合市场和居民生活实际的方向发展。我们建议乘这股东风，由市建设行政主管部门主管部门在《固原市城市房屋拆迁管理暂行办法》基础上制定报批具体管理细则，落实以市场评估价为基础的定价原则，明确各种地段、各种性质房屋的补偿标准，并对该标准每23年进行适当调整；同时由市土地行政主管部门主管部门制定报批集体土地上房屋拆迁补偿安置办法，使我市在集体土地上房屋拆迁补偿安置有法可依。
（二）明确市政工程拆迁管理机制。
市政工程拆迁管理涉及到千家万户切身利益，关系到社会和谐稳定，因此我们主张仍然以政府主导拆迁工作。
一是建立较高层协调机制。建议由市国土资源局牵头、市住建局、市城管局、市监察局、市审计局、市财政局参加，成立较高层次的政策协调小组，定期召开会议专门研究和拍板解决征地和拆迁个案，及时解决热点难点问题，弥补政策上的不完善。
二是落实职能部门责任。考虑到市政工程建设拆迁的实际，按照责任分工，明确各相关单位的职责，相互协调，各司其职。
三是落实通报和责任追究制度。市政工程建设拆迁，由牵头实施单位定期向协调小组通报情况，真正落实责任追究。
四是完善监控机制。要进一步解决拆迁过程中“裁判”和“运动员”角色模糊问题，理顺拆迁监管部门、业主、拆迁单位、被拆迁户四者关系，确保资金到位，防止虚报冒报，化解拆迁风险。
房屋拆迁法律法规范文5
第二条在达来呼布镇城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁并需要对被拆迁人产权调换安置的，适用本办法。
第三条截止拆迁公告之日，被拆迁人依法取得了《国有土地使用证》和《房屋所有权证》的，可以选择进行产权调换安置（法律法规另有规定的除外）。产权调换安置执行就近调换的原则，就近没有房源的，可以在达镇其他区域内安置。拆迁人可以以现房产权调换安置，也可以以期房产权调换安置。
第四条选择产权调换的，按被拆迁房屋区位和所选择房屋的区位状况，以房屋所有权证为单位，给予相应的区位补贴，发生交易未办理过户的减半发放；未办理产权登记手续的，不予发放。区位按达来呼布镇基准地价划分，具体标准按表一执行。
第五条拆迁城市住宅房屋，按正房面积以表二中系数为基准折算后进行产权调换，附属房、构筑物及装饰、装修部分以货币形式补偿。楼房楼层按原始楼层调换，平房调换楼房的原则按表三执行。折算后建筑面积大于所选择的产权调换安置房建筑面积的部分，按评估价退补偿费。经折算后的建筑面积小于产权调换安置房建筑面积，其建筑面积差额部分按市场价格执行。
住宅正房是指长期居住并且室内地坪至出水下檐口净高度在2.8米（含）以上的住宅房屋。
第六条拆迁商服用房调换安置房的原则按以下条款执行：
（一）拆迁商服用房按房屋建筑面积以表二中系数为基准折算后进行产权调换；
（二）拆迁临街住宅房屋改作商服用房的，已办理了营业执照、税务登记证，在拆迁公告之时仍在营业，并且依法纳税的按上述条款执行。
第七条被拆迁房屋以出让方式取得土地使用权的，按照土地市场评估价格给予补偿。
第八条特殊补贴及相关优惠政策
（一）对拆迁户中的五保户、烈（遗）属、低保户、残疾人家庭（以房产证载明权利人及有关单位核发的证件为准）给予5000元一次性特殊补贴。
（二）对拆迁户购房环节（含购商品房、二手交易房）一律免征房屋交易管理费、土地有偿使用费等，相关部门只收取工本费。
（三）依据财税（2005）45号文件精神，对被拆迁人取得的拆迁补偿款，免征个人所得税，对因拆迁购置住房的房屋价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税。
第九条建立城市房屋拆迁最低保障制度，确定住宅房屋最小还迁面积为50平方米，折算面积加上货币补偿（包括特殊补贴、区位补贴及附属房等补偿）总金额按同等地段市场价折算后面积之和仍不足50平方米的部分由政府补足。
第十条享受城市最低生活保障的家庭，可以选择产权调换补偿安置，也可以按廉租住房有关规定租住廉租住房，补偿费作为租赁保证金存入固定帐户，按银行一年定期存款利率计息，用于抵顶房屋租金。
第十一条产权调换安置一次性发给搬迁补助费，正房按建筑面积每平方米16元计发，附属房按建筑面积每平方米8元计发。
房屋拆迁调换临时过渡补助费标准为正房按建筑面积每平方米6元，附属房按建筑面积每平方米3元。由拆迁人按6个月一次性支付。临时过渡期限自订立协议之日起至产权调换安置房交付之日止，由拆迁人提供周转用房过渡的不再支付临时过渡安置补助费。
第十二条拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，在房屋评估价格的基础上增加5％的一次性补偿，作为对停产、停业造成损失的补偿。公告前一年内已不再生产经营的不予补偿。
第十三条拆迁人与被拆迁人双方达不成产权调换安置协议的，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁管理部门裁决，在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，按自治区《城市房屋拆迁管理条例》及建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的有关规定，依法强制拆迁。
第十四条在达来呼布镇从事房地产开发项目涉及的房屋拆迁产权调换安置可参照本暂行办法的有关条款执行。
房屋拆迁法律法规范文6
关 键 词： 城市房屋拆迁 行政法 问题 措施
中图分类号：U415文献标识码：A 文章编号：
Abstract： Current period, as what the city changes a process accelerate further, many of the demolition work is still in progress, in the course of housing units conflicts occur more and more problems, which were removed for human rights can not get effective protection; current, according to their own administrative legal relationship and the civil legal relationship with mixed characteristics, in order to handle the housing demolition process occurring in the contradictory problem requires administrative law and civil law can realize common partners. As a result of administrative power has an important role and mandatory characteristic, is relocated person should choose the administrative law to safeguard their own interests, because it is the most effective means to solve problems. This paper focuses on the administrative law from the perspective of city house demolition problem undertook analysis and research.
Key Words：City house demolition; Administrative law; Problem; Measures.
1引言
随着我国社会经济体制的全面完善，我国的生产力得到了良好的发展，城市化进程步伐也日益加快，房屋拆迁数量越来越多，同时，由于当前我国的改革体制遇到了一些阻力，因此，社会矛盾、经济扭曲等深层次的问题不断的涌现，拆迁方与被拆迁方之间的利益冲突也越来越激烈。由拆迁而引发的纠纷事故非常多，有的拆迁户通过自焚、跳河等方式来维护自己应有的权利，一时间城市房屋拆迁成为了社会最为敏感的话题。至此，房屋拆迁才被更多的人所重视，相关人士才开始对城市房屋拆迁过程中存在的问题进行分析与研究。
2城市房屋拆迁制度的行政法问题分析
2.1现行法律法规存在的问题
2.1.1拆迁目的不够明确
当前，在我国的城市房屋拆迁中，根据实际拆迁目的的不同，可以将其分为两种：第一种是在公共利益的前提下而进行的拆迁，就是说这一活动范围属于公益拆迁；另一种是以商业利润为主而进行的拆迁，我们将其称之为商业性拆迁。可是，从立法的角度上看，当前，我国的立法中并没有将这两种拆迁目的进行明确的区分。在《城市房屋拆迁管理条例》第一条规定中将拆迁定义为是为了保障建设项目顺利的进行，而这里所说的建设项目有可能是“公益性建设项目”，也有可能是“商业性建设项目”所以，《拆迁条例》并没有明确拆迁的主要目的。由于国务院颁布的《拆迁条例》在当前城市房屋拆迁中属于最高级别的立法，由于此项立法的限制，从而使得地方性的法律法规、地方政府规章制度，以及其他的规范性文件关于拆迁目的的规定并没有超出《拆迁条例》范畴。比如，上海市的《城市房屋拆迁管理实施细则》中规定：“为了进一步加强城市房屋拆迁的管理力度，维护被拆迁人的切身利益，确保建设项目正常进行，依据《城市房屋拆迁管理条例》内容和本市的实际情况，制定了此项法规。由此可见，当前，大部分的城市房屋拆迁立法，都没有一个将以公益为目的的拆迁与以商业利润为目的的拆迁进行明确的划分，因此，房屋拆迁在实际实施过程中，这两种拆迁目的经常混合在一起，没有经过区分就实际使用。
2.1.2缺少对公共公益的界定
何为公共利益？公共利益具体涵盖了哪些内容？上述不断的提到公共利益，无论是将其作为区分公益性拆迁的标准，还是将其作为是征收或者是征用的先决因素，都与公共利益的认定是息息相关的。但是，我们在《拆迁条例》中并没有发现有这方面的内容，虽然《宪法》《物权法》等诸多法律中有提到公共利益，但根本没有一项法律对其制定具体的规定。可以说，这是我国法律中存在的一大缺憾。对公共利益进行明确的规定，对于公益性拆迁和商业性拆迁，以及维护当事人自身权益等各个方面有着关键性的作用，所以，必须将其进行明确的界定。
2.2政府在城市房屋拆迁中职能的错位问题
2.2.1介入过宽，公私不分
中央经常强调，必须全面的将政府职能进行转变，市场能够调整的就应该交给市场。当前，在市场经济条件下的政府职能部门是有限的，其只能提供市场不能提供公共物品。在城市项目的建设过程中，赋予政府的主要职能就是对土地利用进行规划和对土地的实际用途进行管制，只有在公共利益需要的前提下，政府才有权利剥夺私人财产所有权。对于以商业利润为主要目的拆迁，是否拆迁、补偿多少等事项从实际上而言属于民事合同关系，不属于政府的管辖范围，应由开发商与被拆迁人协商解决。
由于相关法律并没有明确的界定公共利益，对于一些拆迁是否是公益性的完全由政府来判断。一些地方的政府部门为了树立形象工程，求政绩，经常借着公共利益的名义，将诸多的商业项目放到了公益项目之中。还有一些地方政府干脆自己担任拆迁人一职，同时还组织政府部门成立一个拆迁机构，制定拆迁补偿标准，与拆迁户之间进行谈判，并拿自己的行政职权来强压拆迁户，而拆迁户如果不服这样的规定，他们就会通过《拆迁条例》中所赋予的行政裁决权及行政强制权对房屋进行强制性的拆除。更有甚者与开发商之间勾结，从而剥夺了开发商与拆迁户原本平等协商的权利，这与政府一直以来代表公共利益的身份极其不符。
2.2.2监督管理不力
政府对拆迁秩序的监督管理上主要是根据相关法律规定，通过许可与认可等有效途径对企业的实际拆迁行为进行规范。政府部门主要监督管理目标有以下三个方面，首先，对拆迁人市场准入的监督管理；政府必须对拆迁人的资质进行严格的审核，重点要对拆迁人的资金情况进行审查，以此确保拆迁人有提供合理拆迁补偿的能力以及较高的信誉度，对拆迁户自身具有的利益有效的保护，从而使得拆迁户对拆迁工作表示认可，那么，这样拆迁就会顺利的开展下去。同时，还要对拆迁人员在实际拆迁过程中的不规范操作以及没有按照相关法律进行拆迁的不良行为加以控制；其次，对拆迁补偿金的监督管理；政府部门要对开发商落实的安置资金与安置政策进行全面的监督和管理，必须始终坚持拆迁补偿与安置标准要求，不可将拆迁安置资金使用在其它地方。另外，对房屋评估市场的监督管理；政府部门应时刻保持着中立的位置，对房屋评估机构进行有效的监督管理，对房屋价值以及补偿标准进行正确、公正的评估。
在实际拆迁过程中，一些政府没有严格的审查拆迁人的市场准入，在对拆迁申请进行审批过程中，经常与拆迁人之间进行勾结，收受大量的贿赂，对一些不具备规范要求的人发放拆迁许可证书，致使拆迁市场中出现了大量的经济实力不强的单位，严重的影响了拆迁的工期。另外，对拆迁安置资金的监督管理手段比较落后，部分房地产评估公司经常降低拆迁补偿金额，从而导致补偿金额与市场价格严重不符。
3拆迁户权利的行政法保护的措施
3.1正确定性城市房屋拆迁
笔者觉得，应将城市房屋拆迁的性质定义为在宪法之下的行政征收行为比较合适，并且还要在拆迁行政法律中将其规定进一步明确。因为，一直以来，政府部门在我国房屋拆迁中都具有重要作用，房屋拆迁需要政府一定程度上的干预。只有承认这一点，那么，才能在立法上对政府部门进行规制，将其具有的作用充分的发挥。同时，《拆迁条例》从表面上看是将城市房屋拆迁定义为民事性质，但是从拆迁工作进行到拆迁结束过程中都有行政权力的身影在里面，虽然政府部门并没有直接参与到房屋拆迁工作之中，但是这并不能将政府权力参与的实际事实进行改变。如果没有政府权力的介入，那么拆迁方根本不具备合理的理由在拆迁户不同意的情况下进行强制性的拆迁。
另外，政府部门对房屋拆迁的干预和调整是必要的，不过要把握好一个“度”，决不能超出了这个“度”。实际上就是说，政府部门利用行政法律对公益性的房屋拆迁过程中，必须充分的分析其中所包含的法律关系，需要注意的一点是，政府部门在将其存在的行政法律关系与民事法律关系进行剥离过程中，不能太过肯定，因为从我国当前的实际情况来看，随着社会的不断发展，公私法之间是互相开放的，物权与行政权之间是相互融合的，物权法与行政法也逐渐的深入到了私法精神之中，不需要将其进行明确的区分，只要制定一套相适应的准则有效的控制行政权对私权的干预就可以了。
3.2完善城市房屋拆迁行政补偿制度
要始终坚持公平的补偿原则；公平自身具有的内涵会随着人们的观念以及经济的发展而不断的变化，同时它也会在社会经济结构与经济发展水平的影响下，将公平作为行政补偿的基本原则，这一手段对于社会实现灵活性的公正目标是很有帮助的。另外，还要始终坚持及时补偿原则；制定此项原则主要是为了将行政的实际效率全面提高，此项原则的基本要求是要制定有效的制度以及明确以实现补偿为主、事后补偿为辅的原则，通常这种情况是在合法权益受到损失之前就给予一定的补偿 ，就是说在拆迁过程中被征收财产的所有人在还没有得到一定的补偿之前，不可以随意的将其财产所有权转换到征收者的名下，通常只有在遇到紧急情况时，才会进行事后补偿。
4结论
综上所述可知；在城市房屋拆迁中拆迁户自身权利的行政保护是一项极为复杂的问题，并且所涉及的问题较多，而要想建设完善的行政法保护系统不是一时间就能够完成的，还需要相关人士的进一步分析与研究。由于笔者自身能力的有限，本文只是对城市房屋拆迁问题进行了简单的论述，希望同行们提出宝贵的意见。
参考文献：
[1] 胡建淼主编：《行政强制法研究》[M]，北京：法律出版社，2003年版
[2] 张正钊、韩大元主编：《比较行政法》[M]，北京：中国人民大学出版社，1998年版
[3] [英]韦德著，徐炳等译：《行政法》[M]，北京：中国大百科全书出版社，1997年版
[4] 胡建淼主编：《行政强制》[M]，北京：法律出版社，2002年版
[5] 王克稳：“论房屋拆迁行政争议的司法审查”[J]，《中国法学》，2004年第4期。