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税收征收方式范文1
查帐征收
查帐征收,是指纳税人在规定的期限内根据自己的财务报告表或经营成果,向税务机关申报应税收入或应税所得及纳税额,并向税务机报送有关帐册和资料,经税务机关审查核实后,填写纳税缴款书,由纳税人到指定的银行缴纳税款的一种征收方式。因此,这种征收方式比较适用于对企业法人的征税。
查定征收
查定征收,是指由税务机关通过按期查实纳税人的生产经营情况则确定其应纳税额,分期征收税款的一种征收方式。这种征收方式主要适用于对生产经营规模小,财务会计制度不够健全、帐册不够完备的小型企业和个体工商户的征税。
查验征收
查验征收,是指税务机关对某些难以进行源泉控制的征税对象,通过查验证照和实物,据以确定应征税额的一种征收方式。在实际征管工作中,这种方式又分就地查验征收和设立检查站两种形式。对财务会计制度不健全和生产经营不固定的纳税人,可选择采用这种征收方式。
定期定额征收
定期定额征收,是指税务机关根据纳税人的生产经营情况,按税法规定直接核定其应纳税额,分期征收税款的一种征收方式。这种征收方式主要适用于一些没有记帐能力,无法查实其销售收入或经营收入和所得额的个体工商户。
自核自缴
自核自缴,是指纳税人在规定的期限内依照税法的规定自行计算应纳税额,自行填开税款缴纳书,自己直接到税务机关指定的银行缴纳税款的一种征收方式。这种方式只限于经县、市税务机关批准的会财务计制度健全,帐册齐全准确,依法纳税意识较强的大中型企业和部分事业单位。
代扣代缴、代收代缴
代扣代缴、代收代缴,是指依照税法规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人,按照税法规定对纳税人应当缴纳的税款进行扣缴或代缴的征收方式。这种方式有利于加强的对税收的源泉控制,减少税款流失,降低税收成本,手续也比较简单。
税收征收方式范文2
【关键词】地方财政收入；房产税改革；完善
一、引言
我国近几年房地产行业不断变化，房价逐年升高，为此，国家开始进行房产税改革，以期控制国内房价的走势，纠正畸形发展。而在进行房产税改革的同时，相关人员必须考虑到不同的地区房产市场特有的经营环境，以及城市变化等多种因素，制定相应的改革方案及对策。
二、房产税目前的概况
房产税又被城为房屋税，它是以房产为征收对象向产权拥有人员收取的一项 财产税。其目的是通过税收调整房价，对房产进行管理，增加房产利用率，适当调整企业投资的规模，调节房产持有者和经营人员的整体收入。
世界各国的政府在很早的时候就开始征收财产税。在近现代，纷纷对其进行改革，美国在建国后，随即开始征收房产税，其税率控制在1%～3%之间；俄罗斯并未制定统一的征收税率，而是按照差别概率的方式征收；日本则是把房产归为固定资产，用固定资产税的标准收取税费。
三、从地方财政收入的角度如何实行房产税改革
房产税的改革，可以有效改善某一地区的经济条件，并根据这一地区的实际收入情况，做适当的调整，在这一调整下，可以让房产税成为地区主要的经济收入，成为经济支柱。
1.降低征税成本，保证税收收入
房产税在我国属于财产税的一种，和其他税种相比较为复杂，因此导致征收的成本较高。如果是一般的税种，只需通过税率公式的计算即可得出需要交纳的税款，其税率由政府决定。房产税除了税率外，税基也要由政府决定。就税基分析，因为其对象是房产，只要房产归产权人所有，都必须一直交纳税费，但每年房价都会有变动，市场价格不稳定。这是因为市场通货膨胀和房屋周边相应设施的完备，以及商业圈的变动，让房产价值处于一直变动的状态。另外，房产税的征收成本相对较高，纳税人可以分为两种：一种是消极纳税人；另一种是积极纳税人。前者会在缴纳税款时承担大部分的成本，比如，不动产的税率经常需要政府对其进行及时记录，通过计算得出财产税，并做成发票的形式分发给单位或个人；在纳税人拿到税票后，就会处理税务的各项事宜。财产持有者则是对发票上的数额进行验证，以此决定是否提出异议，按税缴款。而积极纳税人则是让课税成本私人化，即让成本归私人所有。像是美国缴纳所得税时，每位纳税人都会填写所有需要缴纳税款的信息，计算税款，可以一次或数次缴纳。税收管理人员只需督促纳税人及时纳税即可。
因此，我国政府相关部门要严格遵循征收的规则，吸收借鉴国外的经验，结合本国国情，适当降低征税成本，确保征收收入的稳定，以促进地区财政经济的增长。
2.分析房地产市场的需求与供给
房产税税基的价格是否长期保持不变，市场需求量的多少，会直接决定房地产征收是否具有可持续性，它是否可以成为地区经济收入的支柱，影响经济的稳定性。政府相关部门的工作人员利用经济学的理论知识，分析得出可能会影响市场需求量的几个因素，其中有地区人口规模的多少、城市化的发展以及家庭数量的增加。这些因素既有市场的刚性需求，即因为地区家庭数量增多或是人口的增加，产生的住房需求，这种情况一般不会受地区宏观经济影响；又包括了改善性的需求，即居民生活水平的提高产生的住房需求，会受地区宏观经济影响，其收入价和成交价有很大的差异。这就要求政府人员及时了解地区城市化发展的进程，并对之后的发展进行预估，根据某一地区现有的财政收入，结合近几年的收入情况，与其他部门协作，得到家庭数量和人口增加的数据，结合当前的市场形势，分析需求和供给，以此对接下来房价的发展进行预估，并根据预估的结果实行房产税改革，稳定地区财政收入的情况。
四、总结
我国相关部门要尽快实现房产税改革，调整房产市场的供求，稳定房价，让房地产行业健康发展。同时，又可以解决民生问题，增加地方财政收入。但房产税改革面临着高征收成本的现状，影响其改革的进行，让其无法成为地区的经济收入的支柱。因此，政府部门要从地区财政收入的角度出发，降低征税成本，保证税收收入，客观分析房地产市场的需求与供给。
参考文献：
[1]安徽省财政厅财政科学研究所课题组，程丹润. 房产税改革及对地方财政的影响[J]. 经济研究参考，2013，21：38-49.
[2]张晓妹. 房产税改革、地方财政收入与居民税收负担的实证[J].统计与决策，2013，10：173-176.
税收征收方式范文3
（一）检查对象：此次财税大检查活动范围为全镇区域内所有纳税人、行政事业单位。
（二）检查时限：原则上对所有纳税人年度发生的业务及申报纳税情况进行检查，有重大违法行为的，可追溯到以往年度。
二、检点
（一）以耐火材料企业为重点，兼顾煤炭生产、煤炭运销、教育、医疗卫生、餐饮娱乐等行业。
（二）增值税、营业税、资源税、企业所得税、个人所得税、车船税、房屋租赁税等税种。
（三）纳税异常的企业，包括税负同比下降。收入增长而纳税减少，纳税额大幅下降，税负低于我镇同行业平均税负、长亏不倒企业、低申报企业和长期零申报企业等；销售额超过一般纳税人，不申报认定或不接受一般纳税人标准管理的纳税人；3年以上未实施税收大检查的企业。
（四）未按规定使用发票，使用假发票、转借发票，违法代开发票等有发票违法行为的纳税人。
三、方法步骤
（一）宣传发动阶段
各村、镇直、镇办各单位和有关部门要根据本方案，制定本单位、本部门活动方案，并迅速掀起大检查活动。要在全镇范围内进行宣传动员，通过悬挂横幅，印发宣传资料，出动宣传车等形式，大力进行宣传造势，全方位宣传并发放财税政策、法律、法规等宣传资料。镇宣传部门要开辟宣传专栏，及时报导大检查活动进展，树立典型，鞭策落后，形成上下联动、齐抓共管的良好氛围。使广大纳税人在依法搞好生产经营的同时，积极学税法、知税法、懂税法，依法诚信纳税。
(二)自查自补阶段
在宣传发动基础上，镇税源办指导各村对本辖区纳税户进行拉网式排查，澄清底子，掌握全面情况；对未办理税务登记证的要督促办理，杜绝漏管户。同时要督促所有纳税人按照税法规定申报纳税情况进行自查自补，主动到税务部门申报补缴税款。
（三）重点检查阶段
在自查补报的基础上，由镇财政所、税源办牵头，协调纪检、国税、地税、国土、工商、公安等部门相关人员组成检查组，各村要全力配合，依照税源台账，对本辖区的重点行业和资源综合利用企业、商业超市及重点集贸市场、繁华地段等未达到起征点户、停歇业户、非正常户等进行全面核查。特别是对不自查或自查不到位的纳税人，要采取约谈、评估、稽查等方式进行重点检查。
（四）建章立制阶段
要认真总结本次活动经验，建立完善税源管理信息系统，加强对重点税源的监控，为税务部门依法征税提供依据。财税部门要完善各项管理制度，提高征管效率和质量，促进全镇财税征管步入科学化、规范化、制度化的轨道。
四、工作要求
（一）统一思想，加强领导。各级各部门要树立全镇一盘棋的思想，牢固树立税收第一意识，充分认识开展财税大检查活动的重要意义，切实把此项工作摆在重要位置，精心组织实施。镇政府成立财税大检查活动领导小组，领导小组下设办公室，办公地点设在镇税源办，负责组织协调全镇财税大检查活动开展，各村、各相关单位要抽调专门人员，集中力量抓好活动开展。
（二）密切配合，注重实效。此次活动在镇政府的统一领导下进行，由财政所、税源办具体负责组织实施。税务部门要全力投入，搞好全方位的指导配合，其它相关部门要按照业务分工，各司其职，各负其责，共同做好此次财税大检查工作，确保活动取得实效。
税收征收方式范文4
文/冯海宁
由住房和城乡建设部实施的北京、上海、广州、深圳等城市房租暴涨原因调查工作已经结束,报告认为除了季节性因素外,部分中介因为房屋买卖生意下降,从房主处收租房子做“二房东”,推高房租或劝说房主抬高房租,是主要城市房租上涨的主要因素。
但绝对不能把板子都打在中介身上,房租上涨幕后的真正“推手”或者说主要“推手”,既不是毕业大学生,也不是中介机构,而是责任缺失的监管部门。正因为监管缺失,公共责任缺少担当,房屋租赁市场才像一个似乎没有人管的“野孩子”。
监管部门公共责任缺失还体现在公共租赁房提出晚、发展慢、政策不公。虽然住建部等七部门6月份联合了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,但要看到发展公共租赁房受制于土地财政,而且分配时存在户籍歧视――不少地方的公共租赁房优先供应户籍人口,暂不供应外来人口。其实,外来人口才是公共租赁房的真正需求者,才最需要被政策照顾。
(摘自《中国青年报》)
只有让公众知情
官员申报才有价值
文/魏黎明
日前,中办、国办印发《关于领导干部报告个人有关事项的规定》(以下简称《规定》),要求处级以上干部个人及其配偶和子女进行财产和重大事项申报。尽管这只是一项组织规定,但中央推进中国官员财产申报制度的决心可鉴。
由此,我们更期待以立法方式明确这项制度,使之法制化。使官员财产申报阳光化,对百姓公开申报内容,保证公众和舆论有效行使监督权力,如此,领导干部方可真正为一方百姓负责,对人民负责。
在国际上,公开、透明、阳光化,正越来越成为各国防腐反腐的首要选择。自240多年前瑞典首创官员财产透明制以来,这个“治官之术”被世界多国仿效,已有近百个国家和地区建立了这项制度。
公开必然损及很多人的利益,有人反对没有什么奇怪。不过公开可以得到最广泛的人民群众的支持,我们理当回应这种更大的民众关切,从现在开始,在申报的基础上,循序渐进地制定官员财产公开的法律制度。
(摘自《经济观察报》)
北大清华“状元”之争太低级
文/丁永勋
7月19日,北大称录取了全国超过六成的“状元”,清华则称九成理科“状元”和近三成文科“状元”报考清华,二者相加,两校共收罗了全国“十二成”的“状元”,堪称奇迹。此外,两校公布的各省份尖子生报考录取情况、文理科分数线等统计数据存在矛盾。表面上看,两校实现了“双赢”:都声称赢得了这场“状元争夺战”。
且不说“双赢”的结局有多荒谬,单是两大名校卖力争夺“状元”,为此不惜含糊其辞、误导公众,就有点太低俗了。现在,对高考“状元”的追捧,已经被视为一种恶俗,很多地方也明文规定,不得炒作高考“状元”,但这一风气一时很难刹住。连中国最顶尖的两所高校也在为“状元热”推波助澜,难怪此风难刹。
衡量一个大学的好坏,主要看师资和教学水准、培养了多少优秀人才,不应拿生源质量作为指标,要是这样的话,北大清华早就该是世界一流大学了。
(摘自《新华每日电讯》)
警察将女游街是公然违宪
文/李坚
近日,广东东莞警方开展了“创平安、迎亚运”的扫黄行动,其中一组女赤脚游街的照片在网上引起热议。从相片所见,两名穿着时尚的涉嫌女,不但赤脚,且戴着手铐,背后还被绳子牵着。很多网友认为清溪镇三中派出所让涉嫌女子游街的行为有些过分。
我国宪法中有明确规定:“中华人民共和国公民的人格尊严不受侵犯。禁止用任何方法对公民进行侮辱、诽谤和诬告陷害。”而“游街示众”本是我国古代一种带有羞辱性质的刑罚,就此而言,网民质疑涉嫌女子“游街示众”,其实是质疑有关部门此举是不是侵害了《宪法》赋予公民“人格尊严不受侵犯”的权利。
税收征收方式范文5
[关键词]住房政策；税收政策；住房保障
[中图分类号]F275[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）32-0027-02
税收政策在美国住房体系中发挥着非常重要的作用。目前，美国政府每年在住房税收方面的支出大大超过财政资金的直接投入力度。我国住房税收制度尚待完善，美国住房税收政策的经验教训对我国具有重要的参考价值。应结合我国国情和现状，有选择地吸收借鉴。
1美国住房税收政策的主要做法
1.1刺激住房消费和交易：各类税收减免和实行低税率
一是对购房的抵押贷款利息免征个人所得税。即允许购房者在计算联邦个人所得税时在应纳税收入中减去该年度中支付抵押贷款的利息。从1997年起，允许有房户从其应纳税收入中减去基本住房（也即“一套房”）和价值不超过100万美元的第二套住房的住房抵押贷款利息。对房贷利息的税收减免是联邦政府最大的税务支出项目之一，2010财政年度约减免税收908亿美元。二是对基本住房缴纳的房地产税免征个人所得税。即允许有房户从应纳税收入中减去他们在该纳税年度中为基本住房缴纳的房地产税。通过该项政策，2010财政年度约减免税收150亿美元。三是实行低的住房交易税率。美国的房屋交易税率大大低于我国的营业税率。不同的州税率不一样，从科罗拉多州的001%到德拉瓦尔州的2%不等。有5个州不征收房地产交易税。四是对住房出售资本利得税进行减免。1997年《纳税者负担减轻法案》统一了减免标准，扩大了受益面。根据该法案，有房户出售过去5年内居住满2年（可以是不连续的）的基本住房的（部分）获益可免缴联邦资本所得税。单身的有房户免征资本利得税的最高收益为25万美元，已婚夫妇免征资本利得税的最高收益为50万美元。通过该项政策，2010财政年度约减免税收150亿美元。
1.2打击房产投机：征收房地产税和限制课税减免范围
一是对土地和房屋征收房地产税，又称不动产税。这项税收需每年缴纳，95%由地方政府征收，税法由各州制定。目前美国的50个州都征收房地产税，税基是房地产评估值的一定比例，税率在1%～3%。房地产税是地方政府财政收入的重要来源，对住房过度消费和投机也具有显著的抑制作用。二是限制税收减免政策的适用范围。比如，在征收联邦个人所得税时，住房抵押贷款利息扣除只适用于基本住房和第二套住房，房地产税扣除则只适用于基本住房。各州通过发行免息债券，给中低收入家庭提供的低息抵押贷款，这也仅适用于首次购房，并且要求住房价格不超过地区平均住房价格的90%。出售住房资本利得税的豁免仅适用于基本住房，而且每两年只能享受1次。若购入卖出间隔超过一年，则资本利得税适用的税率较低。若购入卖出间隔不超过一年，则与一般所得税的税率相同。
1.3为中低收入者提供住房保障：对供需双方的课税减免
一是通过债券收益免税，为中低收入者购房提供通过债券融资的低息抵押贷款。各州为给首次购房的中低收入住户（收入不高于当地收入平均水平的115%）提供低息抵押贷款而发行了抵押贷款收益债券，购买收益债券所赚取的利息免征所得税。以债券收入提供的低息贷款，可用于购买新建住房或者现有住房，要求住房价格不超过地区平均住房价格的90%。二是通过债券收益免税，为多户住房项目开发商提供低息抵押贷款。能够获得这类贷款的出租房项目中必须有一定比例的“廉租房”，如至少应有20%的住房单元必须为收入不高于地区平均水平50%的家庭保留，或者40%的住房单元必须为收入不高于地区平均水平60%的家庭保留。三是为低收入住房的开发商提供税收补贴。该政策允许建设“廉租房”的投资商在10年内，每年从应缴的联邦个人所得税中减去该不动产“资格基数”的一个固定比例。“资格基数”的计算与项目中低收入住户单元所占的比例、项目是否位于房价相对收入偏高的“困难开发区”及低收入家庭集中的“合格人口普查区”等有关，主要是鼓励在某些特定地区为低收入家庭提供出租房。用于计算税收补贴占“资格基数”的比例，则向新建项目和重大修缮项目倾斜，最高可达70%，而对于修缮费用较低的不动产则税收补贴的比例也较低。政府对享受补贴的住房单元规定最高房租，一般为地区平均户收入的15%左右。
2对美国住房税收政策效果的评价
2.1普惠式住房消费税收优惠对于减轻购房负担、刺激住房消费起到了较好效果，但存在受益不公平问题
由于美国等发达国家以直接税为主，个人所得税占财政总收入的比例达到55%左右，因此运用个税杠杆刺激房地产业非常有效。但是，高收入家庭从中获得的收益远高于低收入家庭；同样收入的有房户和租房户，有房户享受的收益更多。因为美国所得税采用的是累进税率，对于同样的扣除额，高收入家庭所产生的免税效应更大。另外，收入越低的家庭，课税减免兑现的可能性越小。针对此问题，全国低收入住房联盟（NLIHC）就明确提出“反对使高收入人群获益的税收减免，降低税收帮助低收入人群”。
2.2房地产税和其他税收政策工具对房地产投机行为起到了显著抑制作用
对于很多有房户来说，每年征收的房地产税是一笔不小的开支，而且，房价越高，房地产税赋越重。这就使得很多家庭作出购房决定时不仅要考虑购房成本，而且要考虑保有住房的税收成本。因而，大多数家庭购买和拥有住房时会从自己的真实需要和承受能力出发。房地产税也是州政府调控土地资源配置的主要手段，能够有效地阻止乱占地、占好地、占大地的现象发生，有利于从源头上防止住房开发的投机。住房税收减免也主要是针对基本住房即“一套房”，这种对自住房和投资性购房的区别对待政策，进一步强化了税收对房地产市场的调控作用。
2.3运用税收政策保障中低收入住房起到了“四两拨千斤”的作用
美国的税收减免政策在为给中低收入家庭提供住房保障方面发挥着十分重要和独特的作用。提供给中低收入购房者和住房开发商的低息抵押贷款，都是通过免除收益税的债券进行融资的。政府对低收入出租房（“廉租房”）最大的一项支出并不是通过直接资助联邦公共住房项目，而是低收入住房税收补贴项目。这一政策吸引了大量私人资本参与中低收入住房建设，有效扩大了廉租房供给，起到了“四两拨千斤”的作用。它虽然起步较晚，但发展速度很快，到2007年，平均每年完成项目1500个，累计完成1.9万个廉租房项目，建设了140多万个住房单元。税收补贴的方式也非常灵活，地方住房管理机构在决定符合补贴条件的住房类型时有很大的裁量权，可以有选择地鼓励开发商提供针对老年人和其他特殊需求人群的廉租房，或者有选择地将廉租房建在市区或郊区。
3对我国的启示
3.1税收政策要严格区分自住性需求和投资性需求
美国的住房税收政策最大的特点是区分自住性需求和投资性需求，对其实施不同的税收政策，从而在保证人们基本住房需求、刺激房地产业发展的基础上，有效抑制了房地产投机行为，使房地产市场在健康轨道上运行。各类税收的减免主要限于首要住房（一套房），包括降低首要住房交易环节的税负，方便消费者根据自己的财务情况和居住需求动态调整自己的住房状况。我国目前住房税收政策的设计，也应借鉴这一点，使税收作为一种基本工具，能够起到既保障基本住房需求、促进房地产业的发展，又打击房地产投机、避免房地产泡沫的重要作用。
3.2通过税收优惠减轻自住性需求购房负担
我国目前商品住房价格过高，普遍超出了普通家庭的承受能力，通过住房抵押贷款利息个人所得税的减免来降低消费者的负担、进一步繁荣住房市场是一种有益的选择。目前，我国已经实施了公积金贷款利息免除个人所得税的政策，可进一步扩大到商业贷款。但要看到的是，美国是以直接税为主的，个税占财政总收入比例55%左右，运用个税杠杆刺激房地产业容易见效。而我国目前个税收入占税收总收入的比重仅25%，缴纳个税的居民比例也仅有30%，即便我国采取住房消费方面的税收优惠，对房地产市场的影响作用也不能与美国相比。另外，课税减免政策应精心设计，平衡好租房户、购房户之间以及不同收入阶层人群之间的关系。
3.3房地产税是非常有效的调控手段，应尽快开征
征收房地产税从而提高住房的保有成本是美国对房地产市场进行调控的主要手段。从居民的角度看，房地产税是在住宅上仅次于房屋贷款的第二大支出。它有效地抑制了住房的过度消费、房屋空置和投机炒作等行为。同时，房地产税是美国县、市等地方政府的主要财政来源，也是地方政府征收的最主要税种，其多被应用到教育、治安等公共服务方面，还能起到促进社会公平的作用。我国对房地产业进行宏观调控的过程中，征收房地产税势在必行。应借鉴美国经验，在区分自主性需求和投资性需求的基础上，设计适合我国的房地产税政策。
税收征收方式范文6
关键词：税收 房价 VAR 投资——消费模型
一、文献综述
中国房地产市场可以追溯于1996年左右，于深圳、广州等发达地区领先。1998年全国正式实行“房改”后，为了摆脱经济危机同时也是拉动内需，政府出台了一系列政策为个人房贷进行支持，因此中国房地产进入了高速发展时期。在2006年之前，房价一直保持平稳，而06年之后则开始显现出持续、快速上涨的势头，虽然房价在2008年普遍有所回落，但紧接的上升又给人们带来了巨大的购房压力。为此，政府采取了一系列的税收政策打击投机购房行为、控制房价过快过高上涨。从这些政策中，在看到政府加大控制房价的决心的同时也可以观察到，真实的房地产市场价格变化也并非都如政府的预期。
国外关于税收对房价的影响的研究中，比较有代表性的主要为受益论和新论两类。受益论的研究认为，房地产税是中性的，不具有扭曲效应，即对房地产征税不会影响房地产资源配置效率。受益论的代表是Tiebout（1956），他发现政府会根据公共服务能给人们带来的受益程度而进行税负的分摊，同时社区内的公共服务和房价的情况会相应地影响购房消费者的选择。而在Oates（1969）[2]的进一步研究中，他通过分析美国新泽西州53份城镇的数据资料，发现房价与地方公共支出呈正相关，与财产税呈负相关，并且发现很多居民愿意选择税负较高但公共服务更好的社区居住。新论的观点最早由Mieszkowski（1972）基于Harberger（1962）的税负归宿模型而提出。相比于受益论，新论认为房地产税是非中性的，对资产征税会扭曲地方政府的财政政策和房地产市场的供求状况。其他学者如Aaron（1975）、Zodrow（1986）等也都相继对此进行了拓展。
国内相关学者也对税收对房价的效应做出了分析。陈多长、踪家峰（2004）认为，房地产税收在短期内基于住宅服务供给有限弹性的假设，房租将会提高，税负由交易双方共同承担；而在长期，由于租金税使住宅资产价格下降，且降低了投资住宅的预期出售价值，因此使得住宅资产的均衡价格低于税前水平。谭章禄、兰君（2008）运用供求理论，针对消费者需求、开发商供给以及投机者的供需三方面，从定性的角度分析了税收对房价的可能影响结果。杜雪君、吴次芳、黄忠华利用VAR模型，进行了协整分析、向量自回归、误差修正和Granner因果检验，分别从长期与短期研究了房地产税对房价的影响，发现二者之间有着长期的均衡关系，且房价与房地产税正相关。
投资——消费模型可分为两部分：一部分是“消费——储蓄”决策，即决定将财富中的多少用于消费，又有多少用于投资；另一部分是“组合选择”决策，即分配消费剩余后的财富，确定各种证券的购买量。在这一领域中，最早且具有代表性的是Markowitz于1952年推出的均值——方差模型，他认为投资者的唯一目标就是最大化期末财富（或消费）的期望效用。而投资——消费模型也经历了由最初对均衡的存在性的初级研究到最终理论趋于丰富完善、方法更加多样化的成熟阶段。
本文共安排了四个部分，第一部分是对本文的引述；第二部分对比了国内外关于税收对房价影响的研究方法结果及投资--消费模型的概念；在第三部分运用两个模型：在模型一中采用VAR模型研究税收对北京市房价的影响；在模型二中运用投资——消费理论并结合倒向随机微分方程，探究在满足投机者、普通购房者以及政府的最大期望效用的前提下最佳的二手房转让税税收比例。在第四部分笔者将给出一些具有实际意义的有效措施和政策建议。
二、实证分析
（一）模型一
1、模型的建立
为了研究税收对北京房价的影响，笔者选用了北京市2006年1月到2010年1月的二手房销售价格指数、二手房租赁价格指数以及新建住房价格指数的月度数据，数据来源于搜房网（），二手房销售价格指数以北京2004年12月为基期，基期指数1000点；二手房租赁价格指数样本以北京2005年12月为基期，以基期指数1000点为基准。
利用原始数据进行单位根检验后，发现数据是平稳的，再利用AIC准则选出了2阶滞后，因此可以建立如下VAR模型：
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其中X1t为二手房销售价格指数，X2t为二手房租赁价格指数，X3t为新建住房价格指数，D1、D2、D3为虚拟变量，虚拟变量具体的赋值内容及对应的税收政策如表1。
2、估计结果
用Eviews对以上数据做VAR模型，结果如下：（表所示）
三个回归方程的相关系数分别为0.998317、0.993258和0.998186，很好的拟合了原数据的线性关系。从结果可以看出，二手房的销售价格与自身滞后一、二阶显著相关，说明它的当期价格会受前期的预期影响。同时它还与新住宅的一、二阶滞后价格显著相关，这说明二手房的售价与新商品房的售价之间有着明显关系；再观察第二列数据，表明二手房租赁价格与自身一阶滞后价格、以及新住房一阶滞后价格显著相关；第三列数据表明新建住房价格受自身之后一、二期影响明显。由此可见，无论是二手房价格还是新建住房价格，都会在不同程度上受到前几期预期的影响。
进一步来看税收与房价的关系。首先，二手房销售价格与D2显著相关，且呈负向关系，也即当向二手房转让所得征收20%所得税后，促进了二手房销售价格的小幅度下降；其次，二手房价格与D1显著相关，也呈负向关系，即对住房营业税免征年限由2年改为5年后，二手房租赁价格也显现了较小幅度的下降；最后，笔者发现，新建住房价格并没有收到任何税收政策的影响。
3、结果分析
由以上观察结果可知，二手房价格只在某阶段与特定的税收政策有关，即不是所有的税收政策都会对二手房房价产生影响；同时，税收对房价的短期影响均是使其小幅度下降；而新住房价格并不受税收政策的影响。下面笔者对以上结果进行分析：
2006年6月营业税免征年限由2年上调为5年后，由于政策出台的较突然，因而使得大部分购房者持观望态度。一方面，对购买住房不超过5年转手的要按全额交税的规定给购房者带来了一定程度上的消费负担；但同时，购房者也预期部分开发商会适当降低房价以提升买房需求。这两者的权衡使得部分购房者选择驻足观望。而从卖房者方面来看，市场的真实情况是北京市大部分卖房者仍然保持信心坚挺，他们并不愿意在较短的时间内就把房价降低，而是选择进一步看形势发展而定，因此可以认为卖房者也在观望之中。从买卖双方观望中可以看到，短期内二手房销售价格并没有由于此税收政策的实施而发生明显的改变。
而对于租房业来说，由于房价短期没有大幅降低趋势，而买房者虽然多处于观望，但是刚性需求使得购房后劲十分明显。租房者为了吸引更多亟待满足住房需要但仍在观望的人群，因此他们在短期内小幅度降低价格以吸引那些买不起房的消费者将需求转移到租房界，因此短期内，这一税收政策使得二手房租赁价格有小幅度下降。
2006年8月实施向二手房转让所得强制征收20%所得税。由于征税是按销售价格与原价格的差额征收，因此卖房者可能会因此比平常多付高达十倍以上的税额，如果按供求理论分析，由于交易成本的扩大，卖房者会提高房价。但事实上这是卖方市场与买方市场的双方博弈，卖房者会尽量将税收压力转嫁给购房者，但购房者的信心极大下降，会导致短期内需求量骤减，因此也会给卖房者带来房源积压的压力。最终的结果显示二手房的销售还是有小幅度下降的。
短期内的新建住宅价格不受税收政策压力影响，但长期来看，一手房、二手房价格均有回暖趋势。由于交易成本的增加，要想真正把房价控制在较低水平无疑是对开发商的巨大考验，而随着更多的税收负担被转嫁给了购房者，而住房的刚性需求形势也十分明显，因此购房者也开始寻找新的契点转移需求方向，由此推动二手房租赁价格上涨。
对于北京市，政府在之后又多次进一步上调了二手房交易的计税价格，大力打压投机者的投机购房行为，同时普遍下调了商品房的价格，数据显示，从月度走势来看，2012年1月份的成交额受传统淡季和市场环境影响，再加上上一年12月初刚开始执行的加税令，二手房市由此创下24.5万方的历史新低。因此基本实现了二手房与一手房价格的一致、稳定，使得效果较为明显。
（二）模型二
2006年8月1日起，向二手房转让所得征收20%所得税的政策正式开始实施，但是从各省市的实际情况来看，调控结果并不是十分理想，这极可能是由于税率过高或过低。因此在模型二中，采用投资——消费模型进行研究。与一般的投资——消费模型的应用不同的是，本文将股票市场转变为房屋市场，从而研究房屋价格的变化；同时研究要满足投机者、普通购房者以及政府的期望效用最大化时，当期合理的二手房转让税税率应该定为多少。这是与以往投资——消费模型不同的创新之处。
1、二手房租赁价格公式的建立
首先采用北京市2006年1月至2010年1月的60个二手房租赁价格指数月度数据， 令他们分别为■， 设想二手房的租赁价格满足一个随机微分方程，即：
■，
其中St是t时刻二手房的租赁价格，Wt是d维布朗运动，代表了d个相互独立的干扰源，b是估计漂移率，σ是波动率。将此随机微分方程转化为离散形式，有：
■
对两边同时除以■，得到：
■， 其中Ri可以看做是二手房租赁的收益率。利用参数估计的矩方法可知有：
■
其中■是Ri样本的均值，M是样本数量。于是将查得的实际历史数据代入上式，即得到拟合后的关于二手房租赁价格的随机微分方程：
■
当考虑向二手房转让环节征税时，引入参数c，并令c为实际税率值0.2，则满足：
■
其中■， 因此■。因此该模型的目的就是探究在满足最大效用的前提下最优的二手房转让税税率值，即利用已知的■，引入c*，使满足：
■. （1）
2、效用函数的建立
假设房市上有两种购房者，分别是投机者和普通购房者，对于投机者而言，他们在面临房价上涨时更加“冲动”，往往房价越高，对他们来说效用也就越大，因此假设他们在投资过程中的效用函数为■此时税费越高，效用越小，并且注意到税率对效用是反向的边际递增，也即每增加1%的税率，效用的减少是越来越大的。而相应地，对于普通消费者来说则比较保守，房价则越低越好，并且假设每增加1%的税率，效用的减少是递减的，因此对于普通消费者在投资过程中的效用函数为■。
对于选定的终止时期T，也有一个相应的效用函数■，那么研究结果要满足投资过程中与投资终期效用的最大化，也即：
■（2）
3、模型的推导
根据随机最大值原理，定义：
■（3）
那么同时满足（1）、（2）的情况就转化为：求最优税率■，使其满足（3）式达最大值。因此我们用H对c求偏导，有：■，令■则：■。
由此得出对于投机者与普通购房者的最佳税率表示：
（1） 对于投机者：■， 则■。
（2） 对于普通购房者：■，则■。
为了求解Yt，引入倒向随机微分方程：
■
其中■那么：■
为了求解上式，令Xt满足■ （5）
由■公式对XtYt积分即得到：
■（6）
因此，要求解Yt，只需求解Xt，也即公式（5）即可。 不难发现，令■，由■公式有：■， 因此于是我们得到：
■（7）
对（6）式两边积分，得到：■，由于■因此有：
■ （8）
将■带入，最终得到：■（9）
又由（8）式可知，■（10）
又因为St与Xt独立因此（6）式中：
■（11）
最后将（9）、（10）、（11）带入（6）式，即得到：
■ （12）
4、模型求解
（1）对投机者：■（13）
利用已经查得的数据，并令ESt为49个北京二手房租赁价格指数的平均值，T=49，并且考虑到，为了控制投机者的投机购房行为，政府应该希望投机者期终的效用与房价呈负相关，也即我们取■。利用Matlab2012，我们对（13）式里的c进行求解，得到■，所以，对于投机者来说，最佳税率应该定在26.5%左右，与实际税率相比，政府定的税率略有偏低。
（2）对普通购房者：由于政府对他们并没有实行很强的打压措施，因此可以认为■，则有：
■（14）
同样用matlab2012对（14）中的c求解得到■，可见，对普通购房者来说，税率基本为零。
5、结果分析
从结果中可以看到，对投机者与普通消费者来说，他们的效用函数并不是相同的。投机者更倾向于利用较高房价进行投机行为，而普通购房者则仅希望能买得起住房。如果将政府对两种人群的期终效用函数分开来看，会发现政府的目的实质上是向投机者征收更多的税以打击投机行为，而普通购房者则不是政府进行税收政策的主要目标。
事实上，由于营业税以及转让税的征收都是以实际成交额与原购买额的差额计算，因此对于普通购房者来说，相比于全额征税，这更使得他们有能力购买住房；而对于投机者，由于他们往往在几个月内就会把购买的房屋卖掉以获取巨额利润，因此差额征税实际上还是比较有力地打击了投机者的投机行为。但同时也观察到，这些税收政策由于覆盖人群较广，所以仍旧会给部分普通购房者带来压力。
三、结论与建议
在本文中，笔者利用VAR模型研究了相关税收政策对北京市二手房销售价格、二手房租赁价格以及新建住房价格的影响，并利用投资--消费理论建立模型，采用倒向随机微分方程的方法，研究了在满足投机者与普通消费者的最大效用、以及政府对二者的期终最大效用的基础上，最佳的税收比例值。这既是对投资——消费模型的推广，也是本文的创新之一。
基于我们的研究结果以及中国的国情现状，我们提出以下几点建议：
（一）从税收政策的角度考虑
由于房价的上涨主要是投机行为的结果，因此对投机者的有力打击才是税收的真正目的。然而，现有的税收政策针对的是所有符合政策要求的市民，因此不可避免地在一定程度上会损害部分普通购房者的利益。而从我们的研究结果中也可看到，只要适当提高针对于投机者的税率，房价就可以较为有效地控制在一定范围内，并且无论是投机者、普通购房者或是政府，均达到了最大的期望效用。因此，建议政府建立相关体系，适当提高向投机者征收的税率，同时可以采取相关措施保护小户型住房；并针对不同的需求和购房情况，对投机者和普通购房者差别对待。
（二）从投资渠道多样性的角度考虑
中国是一个大市场，然而民间的资本投资渠道的多样性却没得到充分体现。据福州经纪商兴业证券的数据显示，中国人的投资基本局限于两种：一种是传统的投资，例如黄金、股票、国债、银行存款以及住房；另一种则是另类的投资，如红酒、艺术品、药材等。由于这些投资渠道过于狭窄，而一些企业和实体公司又往往归为国有，因而大部分人就将目光转向短期的房市，逐渐将房价炒了起来，进而形成了投机过热的局面。因此，政府应该适当放宽一部分投资渠道，而不仅仅是着力于打击房价上，因为人们的根本投资需求没有得到充分解决，从长期来看房价还是可能会继续提高。
（三）从征管、监督体系的角度考虑
由于我国相应的征税环节还存在疏漏和不足，因此在税收效果上不能完全实现。同时，没有成立相关的评估机构对购房者的购房情况、自身信用等方面进行具体的了解，使得投机行为得不到良好的控制。因此政府应该建立高效的评估体系，对个人住房信息进行记录；同时尽快严格征收管理环节，避免逃税漏税情况。
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