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房地产融资监管新规范文1
Abstract： In China， commercial banks are faced with many problems in real estate credit business， such as real estate credit growth is too fast， real estate financing is too dependent on bank credit， internal control of credit management is ineffective， interbank competition is disordered， and information is asymmetric. The author thinks that we should strengthen the supervision of real estate credit of commercial bank， strengthen the coordination effect of policies and measures， and perfecting laws and regulations related to real estate credit， etc.
关键词： 商业银行；房地产；信贷
Key words： commercial bank；real estate；credit
中图分类号：F830.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）30-0126-03
1 商业银行房地产信贷业务面临的问题
1.1 房地产信贷规模增长过快 近几年，我国的房地产信贷规模随着房地产价格的飙升而大幅增加，远高于其他行业贷款的增长速度。种种数据显示，近年来房地产信贷占信贷总规模的比例呈现出爆发性增长的态势，这种过快增长意味着其中会有一部分是不谨慎的投机行为。在房地产市场的上行阶段，一些还款能力较弱的投资者也会参与到房地产信贷市场中来；而一旦房价出现滑落，商业银行的房地产信贷风险将会大大增加。而房地产贷款中的土地储备贷款增速也非常迅猛，部分贷款不排除被地方政府挪作他用的可能性，市场价值的过分高估也埋下了风险隐患。由于大部分房地产贷款属于中长期贷款，不可能在短期内收回，而且房地产市场存在周期性波动，不确定因素较多，房地产信贷如此高速增长只会使银行系统蕴藏的风险越来越大，一旦隐性风险暴露出来，将会给整个金融系统带来不可估量的危机[1]。
1.2 房地产融资过分依赖银行信贷 当前，我国房地产企业融资还是以银行信贷为主的单一融资格局。房地产业属于资金密集型产业，房地产企业的资金来源主要是银行贷款、自筹资金，还有定金及预付款等其他资金。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款，何况银行信贷资金参与了地产商从土地储备、交易到开发、销售的整个流程。而股权融资、海外融资、房地产基金、房地产信托、等融资渠道，由于各种各样的限制，融资规模依然有限。据估算，我国房地产企业的平均负债率在70%以上，房地产信贷资金在总融资额中的占比也已经达到了70%。掘银监会和央行对全国30多个省市的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资会直接来自银行系统，而自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，其中大部分来自购房者的住房按揭贷款。如果首付比例按30%计算，企业自筹资金中大约有70%来自银行贷款。其他资金（定金和预收款）中也有30%来自银行贷款。若将施工企业挚资中来源于银行贷款部分计算在内，来源于银行贷款的资金比例高达70%以上。可以说，银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的整条资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行贷款的依赖度明显过高[2]。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将会转变为银行的金融风险。因此，面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。开发商如果过分依赖银行信贷，市场一旦出现泡沫，危及的将是国家经济的安全。房地产融资对银行信贷资金过度依赖的现状，使我们有必要审慎思考一下，万一房地产泡沫破灭发生在中国，会对我们的金融系统和国民经济造成怎样的冲击。
1.3 信贷管理内控执行不力 银行内部控制体系是指银行为实现经营目标，通过制定和实施一系列制度、程序和对风险进行事前防范、事中控制、事后监督和纠正的动态过程和机制。我国商业银行的内部控制体系相对于发达国家还比较落后，风险管理存在较大缺陷，甚至对其资产管理水平和资产质量优劣状态都无法在贷款分类指标上准确、及时的反映，风险控制更无从谈起。商业银行在激烈的竞争环境下，将重要资源和精力放在了业务拓展上，过渡扩张资产规模，过于追求利润率的增长，而对房地产信贷业务的风险和控制认识不足。银行信贷管理内控执行不力主要表现在以下几方面：首先，银行管理层对房地产信贷业务的发展缺少必要的整体规划和方向把握，纯粹是为了扩大市场占有份额而发展；其次，缺乏合理的、适合房地产信贷业务的风险预警控制体系，或者在具体风险控制环节的设置上形同虚设，为了应付上级监管部门的检查；再次，对房地产信贷人员，缺乏专业知识方面的培训和指导，他们往往缺乏足够风险控制经验和敏锐的市场分析能力，这就客观上制约着房地产信贷业务的健康发展。在房贷业务具体操作过程中，银行内控体系不完善往往导致各级业务审查不严格，对于明显存在风险疑点的信息或资料，并没有进行进一步细致的核实，只重于形式。科学、完整的风险度量指标体系建设不完善，导致业务经验少的信贷人员无法准确判断和把握借款人的信用状况和风险状况，使贷前审查程序成了“形式主义”，贷后管理也漏洞频频，不按照正常的贷后检查规则执行客户回访工作，这就给开发商挪用信贷资金提供了机会。部分商业银行甚至为追求利润最大化，甚至不惜放宽审贷标准，如对借款人的信用状况未能做到尽职调查，对抵押物或保证人的要求也有所降低等。未经细致严格地审查而放出房地产贷款往往风险巨大。总之，国内商业银行尚未有效建立以风险防范为核心的长效机制，致使存量不良贷款还没有完全化解，新的风险又不断出现。银行系统内控不力已成为房地产信贷不良资产产生的罪魁祸首。我国银行业的内部控制制度还有待于进一步的加强和完善，特别是“审贷分离”制度的完善，以期有效防范房地产信贷风险。
1.4 银行同业竞争无序 在银行业充分竞争的时代，房地产信贷和融资业务在各银行的业务中都占有非常重要的地位，银行间的产品同质化现象也较严重[3]。因此，为了争夺房地产信贷市场份额，各家银行在提高服务质量、简化信贷手续、增加信贷投入等方面都加大了力度，并不惜采取各种各样的优惠措施，使得同业竞争只趋激烈，甚至出现恶性竞争的态势。有的银行为了争夺一些效益较好的房地产公司和收入较为稳定的个人客户，不惜放宽贷款条件、缩短风险审查环节，有些做法甚至严重违反了国家有关房地产信贷的政策和规定，带来了巨大潜在风险，例如向“四证”不全的房地产开发项目发放贷款、变相提高个人贷款成数等。甚至有些银行的房地产信贷部门为追求盈利，超规模发放贷款，不监督信贷资金使用，导致大量房地产信贷资金用于补充企业流动资金及购置其他固定资产，有的甚至默许信贷资金流入资本市场。一些小型商业银行的房地产信贷业务开展较晚，资金来源少，在资本会严重不足且不到位的情况下盲目扩充房地产信贷业务。银行间的过度竞争或不正当竞争，会使得房地产信贷市场产生“劣币驱逐良币”的挤出效应，迫使部分原想规范经营的商业银行把经营重点放在信贷营销而非信贷管理上，加剧了信贷风险。
1.5 信息不对称 信息不对称是房地产信贷风险产生的另一主要原因[4]。所谓“信息不对称”，是指在订立契约时，参与人一方拥有的私人信息另外一方不知道且无法验证。信息不对称分为两类，一类是事前的信息不对称，指交易之前卖者不知道买者知道的信息，这容易导致“逆向选择”的发生。第二类是事后的信息不对称，指签订合同后买者的违约行为，这是产生“道德风险”的主要原因。在房地产信贷市场上，银行和贷款人是交易的双方。目前，我国社会信用体系及个人征信系统建设不健全，导致信贷主体双方对授信所必需的信息在数量和质量上都存在很大差异。贷款人对自身的风险程度有比较清醒缺乏必要的监督、调查、验证、和法律途径获得对等真实的信法对借款人的信用质量、风险类型和资金偿率做出准确判断。贷款人为了从银行顺利贷到更多款项，故意隐瞒对自己不利的虚假信息，这样作为外部人的银行就无法准确判断贷款人大小。在这种情况下，银行很可能会通过提高贷款利率来减少未来可能的损失，结果是那些风险小但还贷可能性大的申请者放弃贷款，而风险大的贷款者会继续选择申请贷款。信贷市场上出现了信誉低的客户驱逐信誉优良客户的现象，也就是“逆向选择”。“逆向选择”的发生会增加银行因信息不对称而产生的信息成本，也造成贷款违约风险的增加。在贷款人取得贷款后，银行对借款资金的实际使用情况、投资项目执行的风险和实际收益情况的了解肯定少于借款人，同时受到信贷人员的经验素质和事后监督成本等因素的制约，银行可能无法及时追踪借款人的贷款使用情况。于是，贷款人就会有机可乘，“道德风险”随时可能发生。发生“道德风险”的情况有很多种，如由于经营不善导致工程项目没有完成，房地产商可能会采用破产等手段逃避银行债务；再如房地产商可能私下违反贷款合同，改变资金的用途，转投收益更高的项目，这无形中就增加了银行的风险。
2 解决商业银行房地产信贷业务面临问题的对策
2.1 加强商业银行房地产信贷监管力度 从目前的情况来看，银监会已经越来越意识到房地产贷款金融安全的重要性，对商业银行房贷业务的检查力度也在逐渐加强，确保调控政策严格执行。比如对开发贷款，要求商业银行实行名单式管理，加强对开发商资本充足率和自有资金的审查标准；要求提高押品标准；动态控制贷款成数，贷款总额不得超过在建工程的50%；对于住房销售合同资金要实行封闭管理，根据销售进度，按比例归还开发贷款等。银监会应当继续加强对商业银行房地产信贷业务的检查力度，加大房地产违规信贷模式的稽核力度，建立房地产信贷业务风险状况定期通报制度，定期对房地产信贷操作和业务状况进行检查，并将贷款合规性和风险管理的有效性纳为其现场检查的重要内容。对于商业银行房地产信贷违规经营和信贷政策执行松动等问题，银监会应当进行必要的查处，情节严重的，应在媒体公开披露并依法实施业务叫停。另外，需尽快落实银行管理人员问责制，建立官员责权对等机制，这将有助于规范银行管理人员的职务行为，对防范信贷风险起到积极的作用。只有将房地产违规信贷成本拉升到超过商业银行边际收益的高度上来，监管原则和调控政策才能得到充分的执行。
2.2 增强各类政策措施的协同效应 政府相关部门应当协调运用金融政策、土地政策和税收政策，掌握好调控的力度、节奏和时机，发挥其对调控房地产信贷市场的协同作用。具体而言，应建立对房地产评估公司、保险公司、担保公司及信用评价等中介机构的准入标准。改进房地产项目资本金认缴和监管程序，规范土地储备中心的资金运作。政府应建立完善在建工程抵押登记制度，以确保商业银行债权的完整性。另外，应及时完善有关抑制个人住房投机行为，调整住房供应结构的金融配套政策措施。最后，应当从交易环节入手，规定境外非居民机构和个人在境内购买商品房时，必须以其真实的办公或居住为目的，禁止在境内进行房地产炒作。
2.3 健全房地产信贷相关法律法规 首先，要以《商业银行法》的相关规定为依据，尽快出台保障商业银行实行住房按揭抵押贷款安全的配套法律法规，明确个人住房按揭贷款各方当事人的权利和义务，增强各方当事人对各自违规行为所产生不良后果的可预见性。其次，要努力建立按揭住房抵押登记、按揭贷款追偿、按揭住房控制和处置变现的“绿色通道”，保障商业银行在贷款发生违约形成不良后，能及时按照贷前约定的手段处置抵押物；同时，应积极消除最高人民法院有关借款人抵押房屋处置的新规定给银行个人住房按揭贷款业务发展带来的障碍，切实研究和解决在新规定下维护银行主张个人住房按揭贷款权力的具体措施，最大限度地降低银行处置个人按揭贷款住房的成本，减少银行的贷款损失。最后，要尽快制定《信用法》，建立个人破产制度，统一全社会的信用评价与管理标准，引导人们树立和强化信用观念，加大对非信用行为的制裁力度，以促进全社会良好信用文化的形成和信用体系的建立。
随着政府对房地产市场调控力度的加强以及当自订通货膨胀压力的加大，商业银行面临的不确定因素也在增加。房地产信贷业务的潜在风险会随着交易量和房价的闩趋回落逐渐显现出来，甚至有可能引发严重的系统性风险。政府应采取一定的措施规避风险，加大银行信贷资会等的流向渠道监控，规范化、分层次提高提高房地产行业准入门槛，适度抑制过剩流动性向房地产开发投资领域的盲目涌入，抑制地产泡沫。商业银行也不能因有风险存在就放弃对房地产信贷收益的追求。目前，国内银行应该做的就是转变房地产信贷业务经营思路，以严格要求和合规经营为原则，继续推进房地产行业金融链条的精细化管理，力求实现精细化管理下的分层次、差别化的房地产金融服务。
参考文献：
[1]王坤，王泽森.银行业房地产信贷风险成因及对策[J].金融理论与实践，2007（5）：18-20.
[2]向宇，袁锦芝.我国房地产价格与金融机构信贷关系的实证分析[J].四川大学学报，2010（4）：109-114.
房地产融资监管新规范文2
居民杠杆率到底是什么意思？中国的居民杠杆率究竟有多高？抑制居民杠杆率对普通百姓意味着什么？北京青年报记者调查发现，业内人士普遍认为，现在中国的居民杠杆率从绝对水平看并不是非常高，特别是与发达经济体相比，但近两年居民杠杆率加速攀升，这才是最需要警惕的地方，也是监管层提出抑制居民杠杆率的主要原
日前召开的2018年全国银行业监督管理工作会议提出，2018年要打好防范化解金融风险攻坚战，使宏观杠杆率得到有效控制，其中一个重要工作就是努力抑制居民杠杆率，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市。一时间，居民杠杆率成为大家关注的热点名词。
抑制杠杆率意味着抑制新增贷款的疯狂增长。事实上，对于大部分购房者来说，从去年3月各地楼市调控加码之后已经领教到贷款的难度直线上升。
“认房又认贷”、提高二套房首付比例等，既可有效堵住差别化住房信贷政策执行过程中可能存在的漏洞，又显著增加了住房炒作成本。监管还强化了商业银行在个人购房贷款环节的借款人收入真实性审核，使不合格的贷款人无法钻空子。央行营管部的信息显示，去年北京市房地产信贷调控取得显著成效，房地产贷款增加额与增速同步回落，个人购房贷款增速明显回落。除了管好个人房贷，监管部门还及时发现了其他个人贷款的不正常增长，加大了对个人消费贷款、个人经营贷款用途的监管检查，将不符合贷款门槛的借款人排除出去，进而在宏观上降低了居民部门整体的债务负担。
深圳市房地产研究中心李宇嘉认为，抑制居民部门杠杆率必须要管控住个人购房贷款的非理性增长。要控制居民杠杆率，首先就要改变热点城市房价“只涨不跌”、“长期上涨”的预期。其次，控制金融机构基于短期利益的融资行为。要严格落实“受托支付”（贷款直接支付到卖家），杜绝装修贷、汽车贷等短期贷款违规进入楼市；严格落实近期五部委的资管新规，实现“去通道”、“去嵌套”；再次，保持适当的首付成数，要严厉打击诸如“首付贷”、“尾款贷”、“赎楼贷”等变相降低首付的融资；最后，分散投资渠道、加快贷款证券化，避免杠杆集中，并实现房价平稳回调。
房地产融资监管新规范文3
随着民间借贷危机影响的深入，外来人口大量撤离，康巴什新区如今愈加冷清。成吉思汗的铜雕、博物馆、民族剧院、政府大楼等建筑高调、光鲜地耸立着。与之形成鲜明对比的是，即使是在白天，康巴什宽阔的主干道鄂尔多斯大街上，也只能偶尔看见两名环卫工。
在温州“因祸得福”成为全国金融改革试验区的时候，民间金融重灾区鄂尔多斯也在寻找破冰前行的改革途径。相关人士认为，鄂尔多斯此轮爆发的危机，并不是鄂尔多斯模式的全面崩盘式的系统危机，而是鄂尔多斯市场重新规范、深度调整式的结构性危机。
从全民借贷到全民恐慌
在2011年上半年之前，鄂尔多斯市民许君(化名)还靠着借出去的200万元的两分利，不用工作就过着富足的生活。但是之后，形势突转，收不回本息的许君，只得收回承包出去的出租车，在路上亲自跑起了车。
许君是鄂尔多斯众多民间债权人的缩影。在当地，有着“10户9贷”的普遍说法。据媒体调查，甚至有近六成公务员为民间借贷的隐形债权人。在民间借贷危机爆发后，众多的债权人纷纷被套牢。
在经济模式上，内蒙古大学经济管理学院金融系主任雷立钧教授将鄂尔多斯比作靠出口能源致富的阿拉伯国家。鄂尔多斯已探明煤炭储量约占全国总储量的1/6，全市70%的地下埋着高质量的“黑金”。2005年前后，煤炭等能源进入涨价周期，鄂尔多斯在短短几年间暴富，人均GDP甚至超过香港跃居全国第一。依靠资源致富之时，鄂尔多斯的交通、新城等市政建设也迈开了大步伐。
许许多多像许君一样的鄂尔多斯人通过煤炭、拆迁补偿迅速聚集了大量财富，并试图让钱“生出”更多的钱。雷立钧向记者分析：“中国的金融业不是很发达，不管是直接融资还是间接融资，都很落后。大量的资金要逐利，进正规银行体系的话，没有更高的回报率，所以进入了民间市场。”
而大量涌入鄂尔多斯房地产市场的中小房地产企业，在无法从正规金融机构获得低廉融资的情况下，与民间资金一拍即合。
许君介绍，像他这样的债权人以2-2.5分的月息将钱借给亲友，这些亲友再以3-3.5分的月息转手再将钱借出去，从中赚取利息差。有部分债权人以房产作为抵押，从银行以低息获得贷款再高息转出。几经周转，这些民间资金多数流向房地产开发商，有的月息高达8分。
据统计，鄂尔多斯民间信贷资本至少在2000亿元以上。当多数鄂尔多斯人坚信快速的经济增长和财富聚集只是一个开始时，各种风险已经在潜滋暗长，危机一触即发。
2011年9月20日，被债主追得无路可逃的苏叶女自首。据报道，苏叶女在一年多的时间里，通过民间借贷贷得资金8亿-10亿元，受害者约4000人——超过此前鄂尔多斯民间借贷第一大案石小红案7.4亿元的融资额。
这仅仅是开端。随着房地产调控政策的影响，银行信贷紧缩，以及限购政策引发的低迷，地产商资金链吃紧甚至断裂。经济学者马光远调研称，鄂尔多斯开发房地产80%的资金来源于当地极其活跃的民间借贷市场。房价暴跌、楼盘滞销、房地产老板无法按时支付下线利息，下线无法支付给三线，大量民间资本被套牢，诸多债权人甚至血本无归。民间借贷危机爆发。
就在苏叶女自首后的第三天，中富房地产公司法定代表人、原鄂尔多斯市东胜区人民法院院长王福金自杀，身后是2.63亿元民间借款和每月789万元利息。据天津高和股权投资基金管理有限公司(以下简称高和)在2011年10月的《民间借贷危机调研报告》中，2011年9月，鄂尔多斯政府曾对17个民间借贷在10亿元以上的房地产开发企业法定代表人限制出境，并实施监控。
随着鄂尔多斯经济陷入低迷，大量外来人口亦逐渐撤出当地。许君表示，以前鄂尔多斯出租车的空载率很低，几乎有拉不完的活。而今外来人口少了，人们晚间吃饭、娱乐的夜生活也减少了，出租车的生意锐减近半。
规范和引导民间借贷
温州市金融综合改革的十二项主要任务中，第一条就是要规范发展民间融资。规范和引导民间资本几乎也是鄂尔多斯金融改革的“突破口”。
雷立钧教授认为，民间借贷是种市场行为，是在整个金融业不发达，资金大量沉淀，造成资金流动的一种现象，应该用市场的思维去解决问题，宜疏不宜堵。他说：“民间借贷市场没有一个完善的监控机制，风险很大，所以现在以温州作为金融改革试验区，也是基于这样的背景考虑。试点后，就是把所谓的民间金融纳入国家的监管体系，发展中小银行等，有这样的组织后，监管可能会更有思路。”
在4月19日的首届中国民间借贷法治研讨会上，中央财经大学金融法研究所所长黄震教授介绍，鄂尔多斯《规范民间借贷暂行办法》(以下简称《办法》)目前已经通过市政府常务会议审核通过，预计很快将。这是中国第一个专门为民间借贷制定管理办法的地方性政策性文件，也被看作是鄂尔多斯金融改革跨越的重要一步。
参与起草的黄震向媒体表示，《办法》共有8章，最大的亮点是第二章规范了借贷主体和借贷合同。借贷主体一方是放贷人，另一方为借款人。办法强调放贷人必须用自有资金提供贷款，不得非法集资、非法吸收公众存款或变相吸收公众存款；借款人必须是经营状况良好、暂时出现资金短缺的企业或个体组织，所贷资金必须用于合法生产经营活动，严禁再贷款或其他非法活动。《办法》同时明确，贷款利率不得超过同期人民银行贷款基准利率的四倍。并且，开展借贷业务双方须签订格式化的借贷合同。
但是，作为地方性政策性文件，也存在着局限性。雷立钧认为，“鄂尔多斯不少民间资金来自周边的山西、陕西、包头、呼和浩特等。如果借贷双方都是鄂尔多斯的人，这就可行，但如果有一方不是鄂尔多斯人，那这个地方政策法规就可能起不了作用。不像人民银行，国家统一规定，是全国性。”
早在2011年6月18日，在借鉴了温州民间资本投资服务中心经验的基础上，鄂尔多斯成立了民间资本投资服务中心(以下简称服务中心)。在创立大会上，服务中心提出了“为资本找项目，为项目找资本”的理念，主要为中小企业投融资提供服务，为民间资本提供交易市场，实现资本与项目的有效对接和转换。
根据服务中心工作人员向时代周报记者提供的资料显示，服务中心将下设事业和市场化服务两大框架。服务中心由作为政府投融资平台的鄂尔多斯资本有限公司与内蒙古鄂尔多斯商会共同发起成立，注册资本30亿元人民币。服务中心还与和君咨询集团、九鼎投资、百优资本等8家全国知名资本投资机构签署了战略合作协议。
4月23日下午记者在服务中心看到，只有少数几个工作人员在办公，尽管已成立近一年，但至今还未正式开始运作。
私募股权投资是关键
参与2011年专题调研鄂尔多斯民间借贷问题的广东省社会科学综合开发研究中心主任、北京交通大学经济管理学院教授黎友焕在其博客里指出：目前的金融体制不适应实际需求，但是金融领域的改革权限集中在中央政府层面，中央政府碍于全局和宏观全面协调，又使得金融体制改革的步伐明显无法适应各地的实际需求。在这样的背景下，地方只得各自寻求破局之策。而私募股权投资基金作为一种创新型的金融投资工具，往往也是工业化过程中中小企业融资行之有效的重要方式。私募股权基金不仅可以给投资者带来高收益率，而且对推动产业结构升级、促进资本市场多元化建设、完善公司治理结构、推动中小企业尤其是高新技术企业融资发展都有巨大的作用。
2009年，鄂尔多斯市被批准作为金融综合改革试点地区，李国俭从自治区金融办副主任调任鄂尔多斯，出任主管金融的副市长。在该市“十二五”规划里，提出要建成“中国西部金融强市”，该市《关于深化金融改革促进金融产业发展的若干意见》里也表示，“将金融产业培育成支柱产业”，打造“黄河中上游金融中心”。
黎友焕认为，未来的趋势是“得私募者得天下”。有先见之明的北京、上海、天津、重庆和江苏等地区相继出台了相关的发展优惠政策，大力吸引国内外各大投资机构安营扎寨。同时，黎友焕也承认，中国的私募股权投资这个“雏儿”有些先天不足，需要呵护也需要规范。“各地区如能根据各自的实际情况，充分利用中央政府当前微调政策空间，借鉴国外发达国家的成功经验，扫清私募股权基金发展道路上的种种障碍，便有可能促进其健康、快速发展，从而为当地的经济社会发展提供广阔的金融空间和资金支撑。”
鄂尔多斯成为区内试点后，出台政策鼓励民间借贷向PE(即私募股权投资PrivateEquity英文简称)转型。鄂尔多斯出台文件明确规定，对注册在鄂尔多斯的PE税收地方留存进行前五年100%返还，后五年50%的返还政策；对上市企业补税全部退还、奖励1000万元。
雷立钧也表示：“从长远来看，鄂尔多斯还是要加快金融业的发展，一个是间接金融这块，要吸引更多的金融机构。还有就是直接融资市场的发展，各种投资公司、投资机构、私募股权基金机构，在国家政策之下，可以适当的发展。通过各种手段，让金融市场能够逐步地发展起来，资金就有去处了，就不会到体制外去流动了。”
专家呼吁政府干预房地产业
黎友焕还在微博里指出，影响着鄂尔多斯金融风险的走向有：鄂尔多斯未来煤炭企业将面临重组和兼并的新形势，利益格局会重新调整。房地产可能面临巨大的调整，鄂尔多斯的楼价将成为继海南之后第二个快速回归的地区，也可能将长期有价无市。
马光远做过测算，2011年，鄂尔多斯房地产计划新开工面积达1300万平米，施工总量达2300万平米，完成投资450亿元，计划销售商品住宅面积达1200万平米。这对于一个总人口仅有160万的城市而言，这样的建设速度和规模意味着，在外来移民比例并不大的情况下，当地人将至少拥有人均10套以上的房子。
许君告诉记者：“以前房地产火热的时候，有钱还不定能买到房，还得找关系。”而如今，他指着路边那些工地说，现在房地产项目是施工的少，停工的多。
鄂尔多斯房地产市场低迷，开发商从民间市场拿到的资金压在房地产没有流动性，造成还款困难，不敢再轻易从民间拿资金了。而民间市场亦不敢继续投资，甚至出现了撤资。雷立钧担忧：“会不会出现海南那种烂尾楼，这都很难说。”
房地产融资监管新规范文4
美联储的量化宽松和超低利率政策降低了融资成本，为房地产市场复苏提供了支撑，令美国楼市有所复苏，美国经济2012年前三个季度平均有约2%的温和增长，有助2012年银行业整体贷款增加2.6%，银行业资产素质也持续改善。加上银行大力重组，裁员、减薪酬和出售非核心资产，皆有利于银行盈利增加。
此外，欧债危机有所缓和及低息环境有助带动银行的资本市场业务收入和盈利增加。欧债危机有所缓和也促使美国大银行加快从欧洲银行业竞争贷款机会。Dealogic数据显示，由于陷入财政困境的欧洲银行因资本不足而收紧信贷标准，令美国银行业对欧洲客户的贷款规模创下历史新高。2012年美国银行业向欧洲客户发放了约250亿美元贷款，是2011年同期的3倍，约占欧洲银行总贷款额的5%。
银行业盈利改善的
可持续性仍存隐忧
首先，财政税收增加、支出削减和债务上限将威胁美国经济复苏和银行贷款增长的势头。尽管在量化宽松政策下，美联储通过购买国债和资产抵押债券，令按揭抵押贷款成本降低至3.4%，但银行业房地产贷款经过2012年前三个季度0.8%～1.1%的跌幅收窄之后，第四季度同比降幅扩大至1.7%，显示房地产市场复苏并不强劲。工商贷款经过前三个季度11.4%～12.3%的强劲增长之后，第四季度同比增长率放缓至7.6%，显示受财政悬崖的不确定性影响，企业变得谨小慎微，放缓了投资步伐。目前美国的财政悬崖虽然暂时得以避免，但除了富裕人士和家庭加税之外，占77%的家庭薪金税2个百分点的宽减不再延续，难免会在一定程度上影响消费，加上债务上限和财政支出削减仍存在不确定性，也会继续影响企业的投资意愿和经济增长。
其次，美联储的量化宽松政策使相关资产收益率升高，刺激银行投资和累积更多的债券。而一旦美联储退市的市场预期上升而导致债息上升，银行业相关资产会受到不同程度的打击。
最后，监管改革和去杠杆化等结构性变化令美国银行业的营利能力大幅下降。据统计，美国银行业资本成本为10%～12%。而圣路易斯联储局的数据显示，金融危机以来，美国银行业的平均股本回报率普遍不足8%。除复苏缓慢之外，新巴塞尔协议及各类监管新规导致银行资本成本不断上升，较低的杠杆率和较高的风险权重降低了银行发放贷款的收益率和资本利用效率，大大削弱了银行各项业务的营利能力。另外，尽管银行大幅裁员，目前美国银行业的平均成本收入比仍高达68%，要使资本收益大于资本成本，就必须把成本收入比至少降到51%。
更严格的监管将继续
困扰银行业
美国监管机构在2012年6月提出将落实巴塞尔协议Ⅲ，近期因需处理银行反馈意见而将本应于2013年1月开始分阶段落实的时间无限期推迟。如果按期实施新规，美国最大的19家银行可能面临高达500亿美元的资本缺口。因为新规定令大银行的风险资产上升，例如高盛的风险资产上升至7280亿美元，比巴塞尔协议Ⅰ中的有关风险资产计算高出67%，花旗和摩根大通的风险资产水平分别增加27%和28%；加之巴塞尔协议Ⅲ对较大规模和较复杂业务的银行要求额外资本，都会使银行筹集更多资本的压力增加。
巴塞尔委员会的流动性覆盖率（liquidity coverage ratio，LCR）规定要求银行持有足够的易变现资产抵御30天的资金外流，近期为鼓励银行增加信贷而放宽了流动资产定义，从原来仅包括现金、债券或在央行存款放宽至包括BBB-以上评级的公司债券、未用于抵押的蓝筹股票和AA以上评级的住宅按揭支持债券（RMBS）。新放宽的易变现资产须以25%～50%的折扣计算，总额不超过总流动资产的15%，并改变了流动资金计算方式，针对批发性存款的流动性资产从75%下调至40%，针对企业信贷额度的流动性资产从100%下调至30%。同时推迟了落实时间，银行于2015年仅需达到规定标准的60%，2019年达到100%。巴塞尔委员会估计，放宽流动性规定可以使全球银行的流动资金缺口减少14%。
而根据纽约清算所对11家美国大银行的调查，由于存款增加、贷款减少，这些银行的平均LCR已从2010年第四季度的59%改善至2012年第二季度的81%，有3家已经达到100%或以上的标准（花旗和摩根士丹利表示其LCR已分别达到116%和150%），但其他8家银行仍存在8400亿美元的易变现资产缺口。上述规定的放宽令这些银行的平均LCR即时改善至94%，但仍存在1920亿美元的流动资产缺口。为补足流动资产，未来数年，未达标银行需持有更多较低收益的高流动性资产、吸收更多的零售存款和中长期批发性资金来源及减少长期贷款，其净息差和盈利会有所减少。而由于投资者已经根据较严格的标准判断银行价值，已达标的银行也不太可能降低合规标准。
房地产融资监管新规范文5
工业企业利润和民营投资的反弹，以及全球经济及贸易的逐渐复苏为中国加强金融监管提供了良好的契机。
如果近期监管推出的包括宏观审慎框架在内的一系列监管措施能有效执行，这不但能逐渐降低近年积累的一些金融风险，还能减少由于真实利率下降过快可能带来的工业投资恢复过猛，资产泡沫及实体经济大起大落的风险。
从2012年到2016年底，为缓解制造业过剩产能的压力，国内利率水平被控制在了过低的水平。在此期间，中国经济增速、工业产值、人均收入的增速均为美国的3倍到5倍，然而十年期国债利率与美国国债利率以及中美按揭利率的差距在2016年底已经缩减至不到100个基点。
低利率以及对金融创新的容忍降低了中国资本市场及宏观经济透明度，也增加了人民币的汇率压力。笔者测算，这几年在宽松货币环境下积累的资本市场杠杆资金及闲置资金有将近20万亿元人民币，极大增加了金融市龅恼鸬春筒蝗范ㄐ浴
虽然市场对中国经济的争论不断，且对下行风险的担心并未减轻，但笔者认为中国经济走势已经从下行风险向过热风险转变。
这主要表现在：1）在供给侧改革和工业投资速度理性放缓的帮助下，工业利润增速已然从2016年1月开始回弹并带动工业投资和私人投资反弹；2）在PPP的推动下，基建投资速度加快，此前一些项目未能开工的政府闲置资金加以利用；3）服务业和零售业销售依然呈现健康增长； 4）政府引导基金的作用开始有初期体现，推进了服务行业一些投资机会，进一步满足消费升级需求；5）亚洲出口额在2012年至2016年持续萎靡不振后在2016年末增速转正，并且在经济复苏的支持下，发达国家和发展中国家出口会可能在2017年同时出现回升；6）中国名义GDP增速已经从2016年中的6%左右上升到近期的10%左右。
虽然国内债券利率近期有所反弹，但由于贷款仍是中国最主要的融资方式且贷款利率还未明显上升。实际利率水平在PPI大幅反弹后反而继续下降了将近200个基点。过低的实际利率有可能导致工业投资恢复过猛继而带来新的产能过剩的问题，同时也会加大地产调控的难度，并增加经济大起大落的风险。
笔者认为逐步提高市场利率水平可以帮助逐步化解上述风险。但由于对中国及国际经济周期的持续争议，政策制定者可能难以达成提高基准利率的共识。这时出台和严格执行加强金融监管的政策就不失为一个一石二鸟的选择。
近期监管机构开始执行宏观审慎框架并加大了对违规金融机构的处罚力度。由于广义信贷增速在宏观审慎框架下是影响银行评级的最主要的指标之一，并且最新的广义信贷定义包括了银行大部分的表内及表外信贷资产，这会有助于使总信贷增速放缓到更为合理的水平。央行正在牵头起草的资产管理计划的新规明确对包括银行理财及各种非银管理产品提出了更严格的规定，如这些规定能及时出台并严格执行也会帮助减少表内外信贷资产流向资本市场及金融杠杆的比例。
虽然这些政策可能会导致市场利率逐渐温和走高， 但笔者认为市场利率上行对金融系统整体上影响是积极的。
由于工业投资增速已经明显低于总需求增速一年多，再加上供给侧改革和近年来大量制造业民企的破产关停，工业投资的反弹趋势已经比较确定。考虑到实际利率水平其实已经明显下降，所以一定程度的利率上升不会令实体融资成本负担过重并改变工业投资复苏的趋势。
房地产融资监管新规范文6
关键词：宏观经济运行：银行业发展：发展方式转型
中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1674-2265(2011)01―0046-06
2010年以来。我国经济增长的动力结构发生了积极变化，形成了市场驱动的投资、消费和出口共同拉动经济增长的良好格局。同时，资产泡沫化风险降低，尽管CPI持续攀升，但核心物价较稳定，宏观经济运行已经实现了从应对危机的特殊状态向正常增长轨道的回归。2011年是“十二五”的开局之年，外部发展环境总体上向好，国内经济有望实现较快增长。
一、2011年经济运行基本走势及其影响因素
(一)全球经济继续温和复苏，“二次探底”或快速增长的可能性均较小
近期，美国、日本启动新一轮量化宽松政策以及希腊、爱尔兰等欧洲国家出现债务危机，引发了全球经济“二次探底”的担心。但是，从2009年第三季度到2010年第三季度，美、欧、日等经济体已实现连续5个季度的正增长，经济增速普遍好于市场预期。尽管多数发达国家的实体经济恢复还相对缓慢，失业率居高不下，消费者信心不足，房地产市场持续低迷，完全消化危机冲击尚需时日，但整体上看，2011年发达经济体将保持温和复苏状态，出现“二次探底”或恢复快速增长的可能性均较小。从新兴经济体的情况看，2010年以来，新兴经济体之间经贸合作加强，对发达经济体的依赖程度下降。经济复苏势头明显好于发达经济体。预计2011年新兴经济体仍将平稳较快发展。不过，发达国家量化宽松货币政策的实施，将激发发达国家过剩流动性飞蛾扑火般地流入新兴经济体，给新兴经济体带来通货膨胀压力。
(二)消费、出口实际增长稳中有降，投资增长动力依然强劲
2009年下半年以来，城乡居民实际收入增速有所同调，消费刺激政策效应减弱，民生性财政支出增速回落，消费实际增速也开始下降。2010年上半年，城镇居民收入仅增长7.5％，这对2011年城镇居民消费增长会形成一定硬约束。2010年5月份以来，民生性财政支出增长有所加快，但仍明显低于2007年以来的平均水平。此外，受通胀、就业和收入等多方面压力的影响，2011年居民的消费行为将趋于保守。当然，2011年政府会继续推进国民收入分配制度改革，提高低收入群体的收入水平，但出于对成本推进型通胀的担心，居民收入水平的提高幅度会比较有限。因此，预计2011年全年社会零售额实际增速稳定在18％左右，与2010年大致相当。
出口方面，由于新兴经济体和发展中国家经济复苏较快以及中国在国际贸易中的市场份额持续上升，2011年中国出口进一步扩大的可能性较大。但是，我国与发达国家的贸易摩擦不断增加，在重启人民币汇率弹性机制以后升值压力不减，将在一定程度上对出口增长产生冲击。同时，中国政府从经济转型角度考虑，会调整一些高耗能、高污染行业的出口政策。而且，2010年全年出口达到30％左右的高增长，是在2009年基数较低的情况下实现的。因此，预计2011年我国出口增长将有一定幅度回落，月度增速呈现前低后高走势，全年出口增长15％。而且，2011年出口将继续向产业链的上游延伸，机械和电子产品将越来越重要。
在投资方面。2011年是我国“十二五”规划的开局年，列入新规划中的战略性新兴产业规划、区域发展规划、民生工程和产业升级将对投资产生刺激效应，对基础设施投资增长形成重要支撑。但是，随着经济刺激政策的结束，即使新的投资增长点和新投资方案不断推出，基础设施投资增长预计仍将相对乏力。预计社会保障性住房建设和内陆地区城镇化的推进将部分抵消房地产调控政策的影响。由于出口已经复苏，且政府的产业升级和发展战略性新兴产业政策会起到推动作用，预计制造业投资在经历了近两年稳定但较为疲弱的增长后，增速将有所加快。综合来看，2011年投资增长将达到23％左右，与2010年基本持平。
(三)物价上涨趋势延续，通货膨胀成为经济运行中的突出问题
目前，尽管国家出台了一系列稳定消费价格总水平的措施，货币政策开始转向、流动性回收、蔬菜价格有所回落，但未来几个月仅“翘尾因素”加上“上月新涨价因素”两项就会远远超过3％，物价上涨趋势会进一步延续。依据有五：一是全球流动性泛滥，美元贬值，输入性通胀进一步强化；二是资源、环境、劳动力与生产成本增加；三是城市化加快，物流结构变化，商业成本增加；四是价格改革进一步推进，煤电价格逐步理顺，天然气、成品油价格形成机制不断完善；五是2011年上半年还有同比因素，加上PPI和CPI现在已同步向上。笔者估计，2011年我国的CPI调控目标可能被定位于4％，尽管个别月份可能突破5％，但全年涨幅会在4％―5％区间内。主要理由如下：
首先，在推高2011年物价的诸多因素中，最关键的是前期积累起来的巨额流动性。2009年银行系统发放了约11万亿的人民币贷款，其中包括9.6万亿元的正式贷款，也包括资产负债表之外的非正式贷款。2010年银行体系新增贷款突破7.5万亿几成定局，这还不包括尚未计入资产负债表的3万亿“隐形信贷”。这样算起来，正式贷款与各种游离于资产负债表之外的“隐形信贷”，总共可能接近22万亿。从货币存量看，截至2010年9月末，广义货币供应量M2余额为69.6万亿元，而同期GDP约为26.9万亿，二者之比达到257％，堪为世界之最。目前，人民币还不是国际货币，除了有限的海外流通量外，绝大部分人民币在境内流通。而且，由于通货膨胀与货币信贷发行存在1-2年的时滞，所以，这些超量发行的货币与信贷将会部分地通过通货膨胀在2011年释放出来。
其次，现实存在的推动物价上涨因素不可忽视。一是目前肉、蛋产品价格已呈恢复性上涨，2011年有可能继续保持上涨态势；二是国内投机资金已介入部分农副产品炒作，推动部分农副产品价格大幅度上涨；三是工资上涨将逐步向服务业传导、资源类产品价格改革等等，都会加大成本推动型通胀的压力；四是美元等主要货币汇率贬值，将推动国际市场初级产
品价格再度上涨，输入型通胀压力有增无减。
当然，2011年通货膨胀也不会失控。本轮物价上涨不是由于农产品价格的全面上涨，而是因为个别农产品供求恶化且被资本炒作所致。而且。也存在一些价格下行力量。如产能过剩将抑制工业品价格快速上扬，以现货为主的农产品炒作难以持续，煤、电、油等瓶颈产业没有出现短缺和过热现象，国际大宗商品价格变化趋势存在不确定性，我国各类商品或工业品基本上供大于求。从世界范围内来看，各国的食品价格上涨都很快，我国CPI上涨程度处于世界中等水平，在“金砖四国”中上涨幅度最小。
(四)宏观经济政策转向，财政政策和货币政策由“双松”转向“一松一紧”
在内外经济复苏的基础尚未巩固的现实下，2011年财政政策延续积极的政策基调是非常必要的。其一，外部经济存在不确定性，我国经济复苏基础不是很牢固，需要财政支持；其二，2009年后推出的一揽子投资项目，大多周期比较长，如果积极财政政策过早淡出，会导致半拉子工程；三是2011年是“十二五”开局之年，各地将上马一些需要财政有效配合的新投资建设项目：四是2011年政府会强化消费对经济增长的拉动作用，这需要更多的财政资源用于公共服务。以提高家庭的可支配收入、加强社会保障体系建设、增加保障性住房供给；五是近两年中央和地方财政收入状况整体较好，2011年实施积极财政政策有着坚实的财力基础。
在继续实施积极财政政策的框架下，预计2011年中央将发债5000亿元，代地方发债约为3000―4000亿元，总额达到8000―9000亿元，赤字率控制在3％以内。当然，2011年积极财政政策的内涵与2010年有所区别，财政收入政策重点将推进结构性减税。个人所得税起征点有望继续提高，进一步放大居民消费空间：中小型微利企业的减税政策也可能出台，以支持中小企业的进一步发展。此外，对生产型服务业(金融保险业、电信业、交通运输业等)有望出台进一步的税收改革政策。该类企业的营业税有望减免。而以增值税征收为主。在以上领域推行减税政策的同时，房产税、资源税、环境税等领域有望迈出步伐。财政支出政策将加大民生等消费性支出以及促进发展方式转变和经济结构调整的领域，主要侧重保障性住房、水利、海洋经济、节能减排的环保设备投资、促进消费便利化的投资等五大领域。
在继续实施积极财政政策的同时，为加强流动性管理，舒缓通货膨胀压力，2011年的货币政策将由“适度宽松”转向“稳健”。需要指出的是，这里的稳健不是货币信贷的全面收紧。从过去30年的历史经验看，货币政策全面收紧通常需要满足两个条件：一是GDP增长超过11％；二是CPI增速超过5％，而现在的宏观经济环境距此尚有差距。2011年稳健货币政策的内涵在于使货币供应量和信贷发放保持与经济增长和物价预期调整幅度相适应。它至少包括三层含义：一是增强政策的针对性和灵活性，增加对实体经济的支持，防止资金过度地流向资产市场；二是管理好通胀预期，管理价格体系；三是加强流动性管理，引导信贷增长速度并优化信贷结构，支持经济结构调整。从货币供应方面看。M2的增速大致等于经济增长的预期目标加上预期的通货膨胀，再加上一定的货币化容忍度。前几年中央银行一般将货币化容忍度定为2―3个百分点。如果2011年的经济增长速度为9％，通货膨胀率为4％，再加上2-3个百分点的容忍度，那么，2011年的M2就会为15％―16％。从存款准备金率方面看，尽管存款准备金率目前已调高到历史新高，但2011年仍有可能再上调3―4次。从利率方面看，市场人士分析认为，中国进入加息周期已是必然。笔者认为，2011年央行最多加息2-3次。从信贷增速方面看，较之2010年的18％，2011年贷款增幅可能回落到14％，新增贷款可能控制在7万亿元之内。
随着美国量化宽松政策的实施及其效应的显现，国际热钱会持续流入中国，从而加剧中国流动性的进一步过剩。这将进一步增大通货膨胀压力。2011年人民币可能会升值5％―6％。因此，监管当局不仅会加强对跨境资本流动的监管，遏制热钱流入，而且会逐步放松对资本流出的监管，鼓励金融机构与居民对外投资，进一步推进人民币国际化的进程。
(五)房地产调控政策效应递减，房地产价格可能在下半年有所反弹
我国的房地产调控面临许多难题：一是中国城镇化发展带来的住房刚性需求旺盛，调控需求的难度非常大；二是民间资本投资领域过窄；三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相叠加：四是房产持有环节税收制度缺失；五是地方政府对土地财政的依赖；六是各地区之间经济发展差距十分巨大，“一刀切”的办法难以调控房地产市场。尽管如此，笔者相信2011年政府将会延续对房地产行业的调控，包括继续遏制投资需求，限制对开发商贷款，在某些大城市启动房产税试点等。但是，由于房地产行业在我国国民经济中居于重要地位，再加上政府对全球经济增长前景的担忧，2011年房地产投资活动或房地产行业增长不应大幅放缓。因此，估计2011年政府不会继续出台更加严厉的调控措施，也不会在全国范围内实施房产税。这样看来，2011年上半年房地产调控政策和旺盛的市场需求之间会有一波拉锯战，房价将会保持相对稳定。但是，下半年房价可能有所反弹。
判断2011年房地产的走势，以下几个方面值得注意：一是部分地方政府严重依赖土地收入，在地方政府的财政收入与支出模式未有实质性改变之前，继续出台更为严厉的调控政策的概率较小。二是虽然政府正在致力于降低高通胀，但国外宽松的货币环境和低利率是一个难以回避的事实。在这种情况下，房地产在一定程度上成为居民资产配置的选择具有部分合理性，在各种约束条件未有改变的情况下，任何渊控都只能是阶段性的。第三，WIND数据显示，1―10月份以来全国房地产投资累计达到45621.96亿元，占全国固定资产投资总额的24.4％。在增量同定资产投资中，房地产投资增量占31.85％。若房地产价格下调过多，将会对2011年GDP增长造成较大抑制。第四，投资投机性需求仍1日存在，调控尽管暂时压制住了这一部分需求，但一旦政策放宽，房价上行压力较大。
笔者认为，真正影响2011年房地产发展的因素是房地产业的资金来源状况。从目前情况看，2011年人民币贷款的总规模会比2010年有所减少，大致在7万亿以内，房地产业的信贷资金由此也会减少。而且，2011年会有50－75个基点左右的加息空间，房地产企业融资成本将会上升。同样，证券市场给房地产企业提供的资本金或长期资金的规模也将非常有限。由此看来，如果融资不畅，房地产企业拿地和投资决策都将受到影响。当然，2011年政府会继续加快保障性住房建设，全国保障性住房建设计划达到1000万套，这将部分弥补影响房地产投资增长因素
造成的负面影响。与此同时，对现有住房进行低碳、环保、节能等改造也将成为重点，以消化部分建材、装潢等房地产中下游行业的过剩产能，增加低技能劳动密集型行业的就业机会。
二、2011年中国银行业发展趋势判断
2010年，基于宏观经济的稳步复苏和金融平稳运行，中国银行业继续向好发展，资产业务快速增长，非利息收入占比提升，资产质量进一步改善，盈利能力显著增强，银行业整体实现了30％以上的利润增长。2011年，中国银行业会继续保持平稳发展的势头，资产业务和负债业务将有20％左右的增长，利润增速可能达到25％，商业银行经营结构调整和发展方式转变的步伐会有所加快。但是，资产业务的发展会受到抑制，资产质量问题也会有所暴露。
(一)经营发展方式转型步伐加快，提升管理成为商业银行发展的主题
在主要依靠贷款规模扩张获取盈利的发展模式下，为了实现既定的利润目标，信贷规模扩张成为商业银行最有效的发展方式。在现有的融资体制下，贷款规模扩张会给商业银行带来盈利的增加，同时也会带来资本补充的压力。尤其是，在利差逐步缩小的现实下，由于盈利增长不能弥补贷款快速扩张带来的加权风险资产增长，这就部分抵消了盈利增长对提高资本充足率的贡献，直接导致了银行资本充足率的下降，对银行后续的信贷扩张造成制约。由于我国银行业的税负程度较高，商业银行内源融资远远低于风险资产的增速，依靠外源融资也面临着巨大的市场压力，所以，近些年来，随着资本监管标准的逐步提高，国内商业银行面临越来越强的资本约束，要实现长期可持续发展，商业银行就必须致力于经营发展方式转型，走低资本消耗的发展道路，通过提升创新能力来实现可持续发展。
笔者认为，2011年随着信贷增量的缩减和资本约束的进一步强化，商业银行经营结构调整和发展方式转型的外部压力显著增强，为了确保银行盈利水平的稳定增长，商业银行的内在动力也会增强，由此，商业银行经营发展方式转型的步伐会有所加快。需要指出的是，所谓商业银行经营结构调整和发展方式转型，指的是商业银行要彻底颠覆传统的高资本消耗、高成本投入、靠低定价降低风险的外延粗放式经营发展模式，实现内涵集约化经营，以持续稳定地提高股本回报和银行价值。其重点是通过精细化资本管理。大力发展低资本占用、低风险和高收益的业务、不断提高零售业务、小企业业务、中间业务的利润贡献度，持续优化流程，加快资源整合，努力提高资本使用效率，以最小的资本消耗获取最大的经营效益。
(二)资产业务领域的竞争将更加激烈，业务创新成为应对竞争利器
从国际经验看，商业银行经营结构调整和发展方式转型，是一个长期渐进的过程，中短期内不可能实现突变。在净利息收入依然占国内商业银行收入80％以上的现实情况下，贷款业务依然是商业银行收入和利润的主要来源，因此，在2011年银行业新增贷款规模比2010年缩减的情况下，商业银行为确保利润持续增长，就必然会展开激烈的贷款业务争夺。同时，商业银行也将在信贷资产转让和信贷资产证券化方面进行努力创新。
银行之间转让信贷资产，必须以转让双方对贷款进行充分的尽职调查为前提，否则，信贷资产的转让就会存在道德风险。因此，完善和健全信贷资产转让流程，规范信贷资产转让前后的债权债务关系，是非常重要的。笔者认为，如果信贷资产的转让是真实的，监管当局对此应给予积极支持。
加快金融创新步伐，积极推出符合经济发展需要的各种金融产品和工具，推动债券市场的可持续发展，是“十二五”时期我国资本市场发展的重要内容。在推进债券市场发展这个问题上，笔者建议应结合信贷市场发展的要求，继续推进信贷资产的证券化。在现有的经济发展阶段和融资体制下，商业银行每年都保持一定的贷款增长速度是必然的。鉴于资本充足率的制约，商业银行要走出一条总资产规模不无限扩大，却能持续健康发展并对国民经济持续支持的道路，最有效的途径就是资产证券化。然而，美国次贷危机的爆发，使商业银行不仅承担了住房抵押贷款信用风险，也陷入了由资产证券化风险放大而带来的流动性危机。受此影响，起步不久的我国信贷资产证券化2008年被暂停了。其实，次贷危机的根源并非资产证券化本身，我们不能因噎废食，而是应借鉴美国次贷危机的教训，在机制设计上吸取教训。结合我国实情谨慎推进资产证券化。笔者认为，2011年重启信贷资产证券化工作是必要的。
(三)资本管理的重要性再次凸显，银行资本再融资压力进一步加大
近期，美、欧、日等发达经济体量化宽松货币政策的实施，加剧了全球流动性向新兴经济体的转移，而人民币升值预期的强化，进一步使中国成为全球流动性的聚集地。所以，2011年中国的流动性会比较充裕。在这种背景下，商业银行吸收存款的压力不是很大。在负债压力不大而信贷规模受限的情况下，如何进一步加强资产负债管理?这是国内商业银行面临的一个严峻考验。因此，商业银行要根据实体经济和监管当局的要求，合理把握信贷投放节奏，实现贷款合理平稳增长；在积极创新和拓展贷款疏导渠道的同时，灵活调整票据规模，积极配合好贷款调控。要有效组织存款业务，既要注重存款总量，更要优化存款结构，大力拓展储蓄存款和低成本对公负债，尤其是财政性存款和结算性存款，不断提高券商资金存放比例，积极争取境外机构境内外汇账户存款，努力降低负债成本。要深入推进全面预算管理，努力提高资本使用效率、贷款定价和营运效能，努力降低贷存比，积极推动预算管理与考核激励实现有机衔接。
除了以上工作，2011年商业银行资产负债管理的重心是强化资本管理，有效解决资本补充问题。近年来，中国银监会一直强化风险管理，不断提高资本充足率的标准，以提升银行业抵御风险的门槛。近期，银监会又积极致力于资本充足率、动态拨备率、杠杆率和流动性比率四项监管工具的建设。各种迹象表明，2011年初银监会将出台适应《巴塞尔协议Ⅲ》的资本监管新规，国内商业银行面临着前所未有的资本补充压力。笔者预计，2011年，各家大中型商业银行都会采取积极措施，千方百计地补充资本金。其中，外源融资依然是资本再融资的主要渠道。
(四)盈利能力增长面临挑战，新型业务拓展成为业务发展的重中之重
2011年至少以下三个因素将会对商业银行的盈利形成掣肘：一是贷款规模量的缩减，将会影响商业银行的主要利润来源；二是前期快速增长的贷款质量可能有所下降，不良贷款率会有所上升，银行的拨备也会使银行成本上升，从而影响利润增长：三是微观实体经济特别是中小企业的发展相对艰难，贷款需求和还款能力会相对减弱，对商业银行的盈利贡献将下降。当然，一些有利于银行利润增长的积极因素也是存在的。如2011年有可能加息2―3次，商业银行可以通过以价补量的方式弥补因贷款规模下降造成的利润损失。商业银行也可以通过加强成本核算和费用管
理，提高成本收入比来降低经营成本，增强盈利能力。总的看来，2011年，中国银行业的盈利能力可能保持稳定，同比增速大约在25％左右。
为了实现利润的持续增长，国内商业银行必须积极拓展业务范围，大力发展新型业务。在批发业务方面，商业银行在稳步发展对公贷款业务，重点保证战略性新兴产业、支柱型产业、内需依托型产业、国家振兴规划产业信贷需求的同时，要大力发展绿色信贷，积极推动发展银团贷款；应择优介入买方信贷和国际银团项目，优化信保融资、航运融资等贸易融资产品：要积极开展大宗商品进口融资、船舶融资等业务，积极支持国内企业走出去。同时，要从组织架构、授信体制、信贷额度、产品创新、定价能力等方面大力发展中小企业信贷业务，努力提高中小企业贷款占比，大力支持中小企业发展。要努力扩大同业理财规模，积极拓展基金和养老金托管、黄金、集团企业外汇集中管理、融资融券、人民币跨境结算业务；积极开发避险保值工具和贷款信托、权益信托等理财产品，丰富代客交易产品体系，着重拓展企业并购重组、发债上市、私募股权融资等特色财务顾问服务。
在零售业务方面，商业银行要继续拓展消费贷款、经营贷款等高收益零售贷款，持续提升零售贷款在银行贷款总额中的比重。商业银行要不断完善客户分层服务体系，加强对高净值客户的专业投资顾问服务，积极致力于财富管理业务和私人银行业务的发展：要改革现行私人银行管理体制，强力推进私人银行客户集中管理，有效提高私人银行的经营效益。要着力加强财富管理的中后台系统建设，提升专业队伍素质和能力。要大力加强基金、保险、外汇、黄金、银行及券商理财等产品的销售，深度挖掘账户管理费、POS刷卡费等传统业务潜力。要进一步加强零售银行渠道的整合工作，积极引导客户使用网上银行、自助银行、电话银行、手机银行等电子渠道，全面推进银行卡、信用卡、网上银行、电话银行、个人贷款和财富管理等各类产品的交叉销售。
(五)进一步强化风险管理工作，全面提升商业银行的风险管理能力
在信用风险管理方面，商业银行要进一步明确信贷投向政策和客户、业务准入边界与底线，加强信贷组合管理；不断提高高耗能、高排放、高污染和产能过剩行业贷款的准入门槛；对于政府融资平台贷款，要在条件上、规模上给予严格控制。对于个人住房按揭贷款，要认真执行房地产贷款的有关政策，加强总量控制。同时，要不断强化信用风险管理流程优化工作，将“三查”工作进一步细化，充分发挥市场营销部门准入核准的第一道风险关口作用。健全信用风险管理委员会，搭建信用风险考评与垂直报告体系，根据信贷管理考核评级合理调整分支机构的审贷授权，推行一级审批和审批主责任人制度。实行审贷合规审查，明确审批时限，推进方案审批和差异化审批。此外，要加强队伍、流程、制度、监督、考核等风险管理机制建设，优化风险经理队伍，落实风险经理与客户经理协同作业。进一步强化组合风险预警，加强重点领域的风险排查工作。
在市场风险管理方面，商业银行应重点关注利率政策变化，按照监管指引和政策要求，落实银行账户利率风险管理工作。不断完善利率风险计量工具与利率预测模型，通过表内调节和风险对冲有效防范本外币利率风险。加强集团层面交易账户市场风险监测分析，监控理财产品市场风险限额，进一步提高资金交易业务风险计量水平。加强流动性风险的监测，建立以限额管理为核心的流动性风险管理机制。加强人民币流动性组合管理与融资管理，严格外币资金投放。合理安排贷款期限结构，审慎发放中长期贷款。充实和强化司库运营职能，灵活调整投资账户和银行账户资金，切实保证流动性安全。
在操作风险管理方面，商业银行应健全操作风险管理组织架构，建立和完善操作风险识别评估、监测分析、数据收集和风险报告机制，全面引入和推广科学的操作风险管理方法和工具。加强对会计“逆程序”操作、高风险手工处理业务、现金库管理等的专项检查。切实重视和防范理财产品错误销售风险，规范销售流程，充分揭示产品风险。
(六)不断提高金融服务水平。着力促进包容性增长
