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速冻食品市场分析范文1
关键词：非市场因素 交易价格 商品房投资 影响
商品房交易价格受很多因素影响，其中市场供求关系起决定作用。但非市场因素对商品房交易定价存在潜在影响，如贷款利率、折现率、交易契税、出售时间等因素变动都可能影响定价。本文分析这些非市场因素对售价的直接影响，从而为商品房投资活动．及调控商品房价格政策的选择提供帮助。
一、数据假设
为研究方便，假设以下背景数据：购置的商品房面积100M2，买人单价5000元／M2，商业贷款期限20年，等额本息还款，首付款比例30％，贷款年利率7.12％，房屋买人缴纳的契税、维修基金和其它税金比率合计4％，房屋出售的契税及双方的印花税比率合计1.6％，购买不满五年出售缴纳营业税率5.5％，现金流以折现率5％进行折现，并设定房屋出售所得减去买人总价的差额部分暂不计个人所得税，其它小额费用为0。
二、数据处理
首先，分析商品房买卖过程中现金流人和流出情况。产生现金流出的项目有：购买时缴纳的首付款；买人(办证)时缴纳的契税、房屋维修基金等；出售时缴纳的契税、印花税等；购买不足五年出售缴纳的营业税；等额本息还款所缴纳的利息和本金。产生现金流人的项目有：房屋出售所得额减去贷款本金余额。其次，将上述不同时间发生的现金流量按统一的折现率折合为现值，将现金流流入和流出的现值分别加总，再将流入的总现值减去流出的总现值得到净现值NPV，试算使NPV=0的出售价格，并计算出售价相对于买人价上涨的百分比。在分析因素影响时，假设上述基础数据中只有一个影响因素变动，其它数据不变。设定净现值(NPV)等于0，试算出NPV=0时预期售价相对买人价的上涨比率。这样试算出来的价格并非真实的市场价格，而是根据NPV=0反推出的预期价格，这一价格数据排除了外在市场因素的影响。商品房的投资者或者是宏观政策的调控者，可以将实际的市场价格与上述程序试算出来的数据进行比照，从而帮助决策的制定。
三、非市场因素变动对定价的影响分析
(一)贷款利率变动对定价影响 只考虑贷款利率变动，其它因素保持不变。在现有年利率基础上，每次增加或者减少0.27％，选择不同交易时间，分别试算使净现值为。时的出售价格。(图1)列出贷款年利率分别为5.62％、7.12％和8.62％三种情况售价相对买人价上涨的百分比。
(二)折现率变动对定价影响只考虑折现率变动，其它背景数据保持不变，试算NPV=0的出售价格。(图2)列示折现率依次为0％，3％，5％，7％，10％时售价相对买人价上涨的百分比。
(三)买入总税率变动对定价影响 买入时需要缴纳契税、维修基金和其它税金。仅仅考虑买入时总税率变动，其它背景数据保持不变，试算NPV=0的出售价格。(图3)列示买人税率依次为1％，3％，5％，7％时售价相对买人价上涨的百分比。
(四)卖出总税率变动对定价影响 买出时需要缴纳契税及双方印花税。仅仅考虑卖出时税率变动，其它背景数据保持不变，试算NPV=0的出售价格。(图4)列示卖出时各种税率依次为1％，1.4％，1.8％，2.2％时售价相对买人价上涨的百分比。
(五)营业税率及征收时间选择对定价影响 国家对商品房购买不足五年的出售所得征收营业税。考虑征收营业税税率和征收时间变动，其它背景数据保持不变，试算NPV＝0的出售价格。(图5)列示营业税率依次为25％，3.5％，45％，5.5％．6.5％，7.5％，征收时间依次发生在第0至4年时售价相对买人价上涨的百分比。
四、数据分析
(一)贷款利率变动对房价影响 贷款利率的调控可以影响整个经济的热度，但从试算数据来看，假设在第3年出售，年贷款利率从7.12％降至5.62％或升至8.62％，价格变动分别为47.82％-43.1％＝4.72％和52.56％-47.82％＝4.74％，表明短期对房价影响不大，但随着出售时间的后移，价格变化幅度加大。调高贷款利率短期内对房产投资收益影响不大，投资者或者开发商可能把利率调整的成本转嫁出去，从而推动房价上涨，并最终加重住房消费者的经济负担。
(二)折现率变动对房价的影响 折现率反映了资金的机会成本，不同的折现率可以理解为不同的经济场景。当折现率从低向高变动时，房价上涨的要求表现为两个特征：一是长期影响比短期明显；另一个是随着折现率提高，售价上涨的要求明显加快，价格弹性越来越大。这一特点可以部分解释经济发达地区房价上涨的幅度大，而二三线城市因经济热度和资金成本相对低，商品房定价也相对低的现实。同时作为投资者，当资金的机会成本很高时，对房价上涨的要求也会更高，而实际售价可能达不到预期，这时就应当选择其它的投资去向，或者重新考虑甚至放弃投资项目。
(三)契税率变动对房价的影响 买入时需要缴纳税率变动对长期影响比短期要大一些，但总体上影响不大。如税率从3％增加到5％，第五年出售对价格的影响仅为3.5％。卖出时需要缴纳各种费用的费率变动的影响比买入时的数据小，表明税收发生的时间越晚，所以其影响越小。商品房购买不到五年出售需要缴纳营业税，通过试算营业税率从2.5％，3.5％，4.5％．5.5％，6.5％，7.5％依次变动对价格影响数据来看，这种影响是很有限的。但是，营业税发生的时间不同对价格的影响要大得多。
五、研究结论
