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商业综合体行业现状范文1
城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，将城市功能与城市发展的内在逻辑，通过城市建筑实体与城市空间的有机结合而形成，其利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，构成多功能、高效率的经济聚集体。
我国城市综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速，由于城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境、进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。例如，杭州提出了建设20个新城，涵盖旅游、商贸、商务、金融、奥体、博览、枢纽、高等教育等100个多功能城市综合体的宏大计划，以此来实施杭州“城市国际化”战略。
我国城市综合体的发展现状和趋势表现为：数量逐渐增多，建设规模相对比较集中；呈现更强的城市性，集聚规模向两端发展；多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主；文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能；专业化、标准化与个性化并存发展；与轨道交通形成综合一体化开发的城市建设发展趋势；已成为重要的金融投资产品。
二、国内城市综合体发展过程中存在的问题
（一）融资渠道缺乏，资金链紧张
城市综合体的开发建设受宏观经济基本面影响大，要求有强大的资金实力为保证，特别是在开发前期对资金的需求强烈。但由于我国金融体制尚不健全，以及管理机制限制导致融资渠道和产品的缺失，造成开发资金链紧张。
（二）品质不高
与国外的城市综合体相比，我国城市综合体建设普遍追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平滞后等问题。尽管硬件设施与国外同类项目相比差距不大，甚至超过国外水平，但在软性环境方面缺少人性化的文化内涵，在管理、运营和品牌塑造上存在不足，缺少与周边城市的互动，这大大降低了城市综合体开发所具有的综合经济价值及价值升值空间，导致经济资源流失。
（三）缺乏成熟的配套环境
作为一项系统工程，城市综合体的开发建设要求产业链上下游相关行业和产业的发展水平与之匹配。同时，要求相关金融环境、商业环境、消费能力等的匹配。但国内相关制度、法规及运营管理不尽完善，制约了城市综合体发展所需要的资金、市场、运营管理等方面的支持，制约了城市综合体的良性发展和其在规划、开发、运作、管理、经营和品牌打造等诸多方面的水平提高。
（四）第三产业特别是现代服务业的发展水平不高
城市综合体是以相对发达的第三产业特别是现代服务业为经济基础。但国内与城市综合体密切相关的现代服务业发展水平不高。与城市化水平高度发达的西方发达国家通过高消费率来拉动经济增长不同，处于工业化和城市化加速发展阶段的中国经济增长模式是以出口和基础设施投资来拉动的，这导致了高水平的投资率和低水平的消费率。
三、华润中心——持有物业产生增值溢价的运营模式研究
（一）华润置地概况
华润置地是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。在其特有生意模式的指导下，持有物业为其投资的地产企业产生持续平稳的现金流回报，形成资产上的潜在长期收益（见图1）。
华润置地持有物业发展了都市综合体、住宅+五彩城、住宅+欢乐颂三种模式，其中深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作，是中国内地最具示范效应的都市综合体。
（二）华润中心
华润中心是集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型城市综合体。作为该产品系列典范的深圳华润中心，位于深圳市罗湖区—深圳金融商业核心区域，是深圳有史以来规模最大、品质最高的综合性商用地产项目。总建筑面积约55万平方米，项目由北、中、南三个地块组成，涵盖不同功能及特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。
万象城是华润中心的购物及娱乐中心，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心。目前华润万象城产品在全国范围内已有3家开业，分别位于深圳、杭州和沈阳，此外另有17家在建中，将于2012—2015年陆续开业。
（三）华润中心主要特点
1.项目选址
城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段，对位置要求高。
2.产品特点
华润中心是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的商业建筑群，并以商业功能为核心，整体定位于中高端物业。
以深圳华润中心为例，其产品构成：华润中心一期项目包括超大规模室内购物及娱乐中心万象城、国际标准5A甲级写字楼华润大厦。总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺。华润中心二期项目总体分为A、B、C三个区：A区为一栋超高层五星级君悦酒店及2层裙房；B区由四栋多层商业建筑组成，功能包括商业零售、餐饮、多厅电影院；C区是幸福里三栋49层的165米超高层住宅，总建筑面积约11万平方米，总户数近800户。
3.经营策略
其经营策略为：定义形象、海外招商；强势品牌组合；商业持有比例为100%，只租不售；住宅后期出售。
定义形象、海外招商：直接在海外进行招商，国际招商与项目建设同步完成。
强势品牌组合：50%的国际一线品牌；30%的亚洲一线品牌；20%的国际二、三线品牌及国内一线品牌。
商业持有比例100%，只租不售：长期持有经营，保证商业品质。
商业综合体行业现状范文2
关键词 地铁上盖综合体；优化；措施
中图分类号：TU247 文献标识码：A 文章编号：1671-7597（2014）14-0181-02
地铁在我国出现了蓬勃的发展局面，其在建设过程中花费了大量资金，但是在运营过程中却无法获得利润，致使政府的亏损现象较为严重，财政压力较大。在城市发展的过程中，地铁能够对沿线的区域产生重要的影响，使城市的资源分配方式发生巨大改变，成为城市物业方面的重要模式。
1 地铁上盖综合体开发现状
在我国，地铁上盖物业的发展时间较短，其开发区域大部分是在大型都市展开，网络化趋势已经在这些区域较为明显。深圳地铁已经开始了第二轮开发活动，当前落实的地铁上盖物业占地超过了130 hm2，建设面积超过340万m2。
2004年，深圳地铁1号线开始运营。2011年，第二轮地铁新线路运营已经开始。当前的5条线路的里程已经接近180 km，其地铁网络化进程正式开始。以地铁上盖物业开发为主的第二轮物业开发逐渐展开[1]。
但是，深圳地铁上盖综合体的开发进程处于初级阶段，因而很多建设活动仍然处在规划时期，并未投入到现实的施工建设之中，已经完成的只有几个站点的商城。从宏观角度来看，深圳地铁上盖综合体已经逐渐开始向着规范化倾斜，并逐渐开始向大区域范围扩散。其实，深圳很早便开始了地铁四周土地的开发利用。比如老街站的商务中心。但是，这些项目的最高控制权限并未被地铁企业掌握，因此其与真正意义上的地铁上盖综合物相比仍然不同[2]。
2 地铁上盖综合体分析
2.1 概念
这个概念中的综合体指的是城市综合体，主要内容为城市中具备各种生活和社会功能的区域进行整合，并建立起能够使其相互产生文化和价值影响的联系，具备街区的特性[3]。综合体与城市的建筑群之间存在一定的差别，它是建筑群在空间上扩展的结果，具备复杂的功能，在街区的连通作用下，与其他区域形成良好的互动关系，和交通体系实现了友好地沟通，使得其发挥出重要作用[4]。
2.2 开发形式
地铁上盖城市综合体在开发方面的形式可以根据开发主体进行划分：开发商与地铁企业的单独开发，还包括协作开发[5]。
通过对资料进行分析可知，开发商与地铁企业的独自开发在初期阶段就开始出现，这两种形式的出现均有一定的试探性质，目的是为今后的工作积累经验，但是它们在应用的过程中存在一定的限制，无法彻底地挖掘出地铁的使用价值。
3 地铁上盖综合体开发中出现的问题
3.1 土地得不到合理利用
城市资源的有效利用是今后城市化进程推进的重点。城市综合体在建设的过程中将居住、办公、餐饮、娱乐等功能集中在一起，达到了城市资源集中合理利用的目的。容积率对于住户来说具有重要意义，直接影响到他们的居住舒适程度，它也从侧面衡量了土地的利用情况。比如日本的城市综合体的容积率在很大程度上高于12。我国也开始在这个方面进行了改进的工作，比如沈阳和大连的一些小区的容积率已经在12以上。深圳发展起步较早，在容积率方面超过10的部分较少。
3.2 设计方面存在的问题
在对城市综合体进行开发之前，相关人员已经意识到地点选择的重要性，它必须要与地铁站点形成有效距离。但是两者之间在建设的过程中难以避免地存在时间顺序上的差异，造成综合体的设计方面出现诸多困难，各种设计理念的内容不够清晰，在商业区开始运作的过程中也是缺乏特色，难以对消费人群形成吸引力，也就无法创造相应的商业价值。比如，当一个商业区建立起来的时候，它的本身定位是高级消费区，其内部的商品价格昂贵是必备的特点，而能够具备相应消费能力的人的数量较少，因而难以创造相应的经济效益。
3.3 建设脱节
深圳在对城市综合体进行建设的过程中，没有兼顾地铁的特点，两者的建设活动是分开独立进行的。在开发方式上，大部分是自主进行的，能够实现协作开发的只有前海。当开发者获得土地使用权限之后，并没有和地铁企业进行合作，各行其是的后果导致两者之间出现了现实的偏差，无法实现同步。
4 地铁上盖综合体开发优化策略
4.1 提高容积率
综合体在运作的过程中，会对城市的发展和建设产生重大影响，有利于促进老旧城区的翻新。使综合体的容积率得到一定程度的提高，让城市的功能得到丰富，并能够更好地为城市居民服务，是一项必须进行的工作。在进行综合体建设选址的过程中，一定要坚守邻近原则，确保其能够与地铁站点实现空间上的靠近。
4.2 全面考量
在建设的过程中，考量必须要具备全面性，对于一些易于被轻视或者忽视的方面更要重点关注。地铁线路的连通范围是有限的，对于一些偏僻地带而言，其覆盖率可能很小，也可能出现无法覆盖的情况。针对这种情况，一定要充分发掘地铁的交通作用，围绕其本体建设综合体，使土地得到有效使用。
4.3 实现建设规划的同步
综合体和地铁要在建设规划上实现同步。针对两者的设计、应用、布局等进行统一对比、参照，使其能够符合工程周边的现实的状况，对其具体布局进行合理规划。比如、宾馆的档次定位、商店的数量等。
4.4 健全土地制度
政府应该针对地铁上盖综合体的建设用地进行法律上的确认。上盖综合体的所在区域应该被包含在地铁用地之中，致使两者能够形成默契搭配，将原本针对两者置地的部门合成为一个部门，专门负责两者用地的审批核实工作，使两者能够在建设上实现同步。
针对这个项目的开发，应该对地铁上盖综合体在捆绑招标以及协议买卖等内容进行完善，针对制度中出现的弊端进行改进。政府应该规定地铁上盖综合体在开发的过程中能够运用协议买卖的方式实现购置过程，地铁企业应拥有综合体用地的管控权利。对于开发所用到的土地应该按照一定的原则进行定价，标准应该为土地未开发之前的价格，使开发方能够节省成本。
5 总结
综合物业对城市发展起到了重要的作用，其中地铁行业对此发挥着重要的作用。但是深圳地铁自建成以来的经济效益不良的局面一直没有得到良好的改善，为此提出了地铁上盖综合体这一物业模式，对这个问题的缓解起到重要的作用。本文以深圳市为视角，分析了地铁上盖综合体开发现状，解读了地铁上盖综合体的有关概念，解读了地铁上盖综合体开发中出现的问题，提出了优化策略。
参考文献
[1]林楚娟，庄毅璇，戚月昆.香港地铁及上盖物业开况调研及其对深圳市地铁上盖物业开发建设的启示[J].科技和产业，2011（12）：112-115.
[2]韩晓晶.地铁上盖物业设计探讨[J].山西建筑，2011（24）：114-115.
[3]郑.轨道交通与地铁上盖物业协同开发研究[J].华中建筑，2010（05）：116-118.
商业综合体行业现状范文3
城市综合体成为以此为原则而进行的城市及建筑实践过程中涌现的一种综合建筑形态。其是城市空间的延续，是城市形态发展到一定阶段的必然产物。本文根据现有的研究资料和自己在工作中参与实际项目所得体会，论述了城市综合体在规划设计过程中所存在的问题，以便同行一同探讨。
关键词：城市综合体；规划设计；设计修改
中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号：
引言
近年来，我国商业地产发展迅速，从2000年起，商业地产在北京、上海、广州、深圳等几个经济发达地区兴起，继而在全国蔓延。在短短的几年时间内商业地产的产品在不断的变化和发展，模式也日趋成熟，产品也变革更新换代。目前市场中成功运行的是第三代产品——都市综合体，又名城市综合体。城市综合体良好的经济效益和投资回报吸引了众多的投资发展商的青睐，相关项目纷纷涌入商业地产市场。如今，这种开发的热潮近似疯狂，几乎国内所有的大中城市都已经或者计划建设城市综合体，甚至有些城市在一两年内城市综合体在市场放量接近井喷状态，这不得不让我们留意这里面的种种隐患。
项目介绍
项目在厦门市的思明区，靠近厦门会展片区，位于环岛路与吕岭路交叉口西南侧。项目周边均为厦门会展北的重点建设项目工程，加上本项目可谓有“六子塔”阵势。项目定位为集国际甲A办公、五星级酒店、风情步行商业及大型集中商业于一体的大型城市综合体。项目的规划用地面积为41518.999平方米，基地南北长约230米，东西宽约178米，项目用地形状基本规整，地势平坦。规划总建筑面积约32.6万平方米，地上建筑面积约21.5万平方米，不计容建筑面积约11.07万平方米。项目规划有两栋高200米的办公楼及一栋高80米的酒店建筑，另外5万平方米的大型集中商业和1万的风情商业街。
规划设计
大型城市综合体的成功运行是离不开雄厚的项目周转资金，而庞大的资金往往单个开发商是难以承担的。本项目同样面临类似挑战。为了化解项目资本运作的难题，投资商的跨行业合作成为必然的选择。本项目就是四家建设单位合作投资，其中有国企、品牌商业公司，及知名酒店管理公司。这对于设计单位来说，虽说是一个项目设计，但必须同时面对并协调来自四方客户的诉求。另外与国外设计公司的合作形式也是设计过程中的一大协调难点。
项目规划的前期设计是整体项目中至关重要的一个环节。对各方意见和限制条件的理解、整合及优化可以为后期项目发展提供至关重要的领导纲要。为实现这一目的，主创建筑师团队力求每次沟通都能有多方客户参与，以获得综合的反馈信息。为了帮助建筑师协调和引导各方的矛盾和意见，团队借助多达50个各种尺度的规划模型，在进一年半的时间里为客户创造了一个直观理解空间组织关系的沟通平台，最终方案成功赢得了甲方的一致认同。设计过程中因为各方的利益所在和决策层意见不统一，导致长时间的资源消耗。虽然这样设计周期相对大型的城市综合体来说并不算长，特别对于我方的外籍建筑师，谨慎和细致的设计流程是对后期项目效果最重要的保证。然而，因为市场及政策的因素，这样的设计周期对于国内的投资方和设计院已经是过于拖沓，以至于对项目的资本投入都造成一定的困扰。在这样现实国情下，对于设计周期的把控变得至关重要，而这一项目控制能力的关键点就在于当面对有诸多局限条件的局面下，建筑师必须提前和充分的与甲方沟通，了解各方利益所在，做好充分准备，并找到各方均能接受的解决方案，这才是让项目能往前推进的重点。
日照设计
城市综合体项目的产品组成一般都是公建居多，而公建自身的日照时间没有要求，导致了建筑师对日照问题的忽视并在后续设计中的带来诸多实际障碍。很多建筑师在开始设计时，为了开拓思维，会先忽略项目周边的设计条件，在得出出众的规划方案后再结合规范性条件进行下一步的调整。有些项目再周边设计条件介入后，调整的幅度可能不大，但有些则不然。本项目就是后者，不是调整幅度大小的问题，而是推倒重来。项目的总体规划布局得到甲方的同意后，建筑师开始下一步的设计——日照计算。由于近年来住宅日照规范以来，及民众的维权意识提高，各城市主管部门对申报的建设项目都必须进行严格验算。本项目在申报之前需进行日照计算并结合结果调整，在这个过程中，了解到当地的日照计算实施细则并不如国家规定的那样笼统，而是有很详细的规定的。套入这些设计条件后，项目的总图规划是不成立的，由于项目北侧是住宅小区，一路之隔，规划的超高层双子塔楼对住宅的日照影响是非常严重的，这是一个不可逆转的重大问题。最后，用了3个月的时间来研究日照影响，为解决日照问题，总体规划布局需要重新设计，原本靠近的双子塔布局最终必须分别在基地的东北角和西南角，这个结果是所有人都没有估计到的。所以，在规划前期研究时就应该涉入并了解透彻，使得设计阶段不会出现颠覆的结果。同时，了解项目自身及周边日照情况后，给设计更多的限制条件，其实也是对设计有帮助的，使设计方案有更多的设计依据和技术条件依托，具有唯一或确定性
有关部门意见指导
各地的规划部门对于城市综合体这样的城市规划发展环节中的重要建设项目投入了相当多的精力。城市综合体规划需要通过专家及规委会的评审，并在其重要意见和建议下进行修改调整才能通过审批。本项目在进行建筑单体设计时，对建筑的整体形象风格及运用元素都有很深刻的研究，效果也获得甲方的一致通过。其中为了符合厦门地区的航空限高规定，项目的超高层塔楼须控制在221米以下。因此，为使建筑形体显得更加的挺拔和硬朗，建筑师设计塔楼外立面时重点考虑竖线元素的整合及应用。然而，规划局的考量出发点和专家的意见并不如我们所想，他们认为考虑项目内部建筑自身的统一性及与周边城市建筑的协调考虑，项目塔楼应该使用横线条，同时办公塔楼与酒店塔楼之间应该要有连接体。主创建筑师团队通过多次积极沟通与协调，在多轮设计修改中综合考虑并整合了来自规划部门及专家评委的意见及建议，成功将当地文脉与设计概念和谐地融合与一体，成功地通过了各方的审核。由此可见，建筑师在项目推进过程中不能仅仅自缚于建筑美学及技术设计范畴。建筑师对于项目综合信息的理解和控制才是城市综合体这种大型复杂并且多方介入的项目中最重要的能力。
消防设计
消防设计是建筑设计的重要部分，做好建筑的消防设计能够最大程度的保证建筑物的使用安全。在消防设计上，我们必须满足国家《高层民用建筑防火规范》中的相关消防要求，设计消防环道，设置足够的消防登高面，满足消防救援登高作业等。当项目的消防设计有难点的时候，我们参考同地区同等性质规模的建筑项目的设计情况，同时需要跟当地消防局了解最新实施的细则规定，研究资料，这样才能在深化设计时不走回头路。如今的消防设施也在更新换代，不同城市的消防设施配备会有不一样的情况，有时更先进的设施和新实施的相关细则也会使得建筑设计时少一些限制，同样是能满足消防要求的。
商业综合体行业现状范文4
[关键词] 广场 商圈 商业 发展 研究
广场作为一个城市政治、经济、文化生活的中心，往往成为商家必争之地。得广场者得天下，已经成为现代商业发展的重要规律。纵观当前广场商圈的发展现状和轨迹，可以为商业活动的研究提供可靠的样板和依据。
一、广场商圈形成的原因
广场商圈之所以获得长足的发展，有其客观存在的历史和现实因素，具体表现为以下几个方面：
1.礼仪空间及节庆文化凝聚的强大向心力
人类社会发展初期建造广场的初衷，主要用于公众集会、公告、宗教仪式等行政礼仪方面的活动，比如古希腊时期的广场在其社会生活中发挥了令人印象深刻的作用。后来，广场逐步增加了商业物流、集中会展、节庆游行等功能。广场在人们的心目中成为一种宏大、正式、神圣的象征，拥有与生俱来的正统性和向心力。每逢重要场合、历史时刻、大型节庆，人们都主动到广场把握时间的脉搏，倾听光阴的呼唤，感受时代的狂欢。近水楼台先得月，大众的广泛青睐使得广场自然成为商业的首选之地。
2.便捷交通及强大人气汇聚的流动集散力
广场周边往往具有便捷的交通设施，包括城市交通要道、公共汽车和轨道交通，具有极强的通达性和集散性，从而形成规模巨大的人流、物流、车流、信息流。人气是商业活动的生命线，没有人流的到达，缺少足够的消费群体，再好的商业设施也丧失了刚性需求和硬性支撑，最终成为空中楼阁。正如李嘉诚所讲，“地段，地段，还是地段！”动辄每日十几万甚至几十万的人流成为大型商业赖以生存的基础。
3.发展惯性及集群效应积聚的持续推动力
广场商圈一旦被商业企业跑马圈地，便会注入持续的发展动力。良好的经营业绩刺激着其它商业企业纷纷争相分割蛋糕，从而形成惯性发展的态势。不断丰富的商业形态和规模集聚的商业设施主导着人们的消费选择，习惯到广场商圈这种一站式购物场所完成自己的消费活动。
二、广场商圈发展的现状
伴随商业地产的发展，广场商圈的发展已经进入一个全新阶段，全国各地的广场商圈都呈现出百花齐放、高速增长的状态。这一部分以山东省临沂市人民广场商圈为例进行论述。 临沂市，山东省南部地级市，总面积17191.2平方公里，常住人口1003.94万人，是山东省面积最大、人口最多的城市。2010年实现生产总值2400亿元，实现社会消费品零售总额1157.2亿元，城镇居民人均可支配收入18644元。临沂商城是全国第二大批发市场，长江以北最大的商贸集散地，2010年市场交易额突破720亿元。
1.高端服务场所争相入驻
广场商圈成为一个城市最高端服务场所的聚集地，大型百货商场、著名连锁酒店、奢侈品专卖店、特色餐饮等都会在广场商圈展现出优秀的品质。临沂人民广场周边汇聚了银座商城、九州商厦、桃源商场、茂业百货、奥斯卡商业广场、百丽广场、大润发、乐购、屈臣氏等商业巨头，阿迪达斯、耐克、匡威等品牌专卖店，蓝海国际、鲁班沂州、汇东商务、铜锣湾等大型宾馆，如家、银座佳驿、沂州府等连锁酒店，阿咪果、诺曼底、欢乐时光等量贩式KTV，嘉年华、御香苑、比格比萨、赛百味、集集小镇、永和豆浆等连锁或特色餐饮，以及三家德克士、三家肯德基、一家麦当劳、一家必胜客等西式快餐。不到一平方千米的地方汇聚了庞大的商业体量，爆发出井喷态势。（部分商业特征见表格）
2.金融资本高度集中
金融证券行业是一个地区商业发展的重要保障。没有金融资本的支持，商业发展就成为无源之水、无米之炊。当前，许多城市的广场商圈也成为金融中心。临沂人民广场商圈形成了从工、农、建、中四大国有银行到民生、浦发、招商、兴业等股份制商业银行再到临商银行、农村合作银行等地方商业银行，以及国元证券、齐鲁证券等证券机构的金融聚集之势。
3.城市综合体逐步拓展
城市综合体以其集商业、办公、餐饮、住宿、娱乐、居住等多种功能于一身而形成交融贯通、依存互动关系的商业地产形象，成功打造城市CBD(即central business district，中央商务区)。临沂人民广场商圈目前有两个城市综合体，建筑面积43万平方米的久隆奥斯卡和23万平方米的万阅城。其中万阅城百丽广场奢侈品集成店中的众多品牌是第一次登陆鲁南地区，其馆藏200万册图书的临沂图书馆改造项目铸就了城市脑库，为城市综合体注入了知识文化气息。
三、广场商圈发展的风险
广场商圈的发展虽然取得了骄人的成绩，但是其背后存在的隐患还是值得业内人士的关注和研究。
1.对销售业绩的过度追求和对后续经营的傲慢漠视
现今许多商业地产持有者尚未逃脱传统的理念，像多年前经营住宅地产一样仍然仅仅把销售作为重中之重，看中的是销售额和投资额之间的数字差距，存有一种卖出了事的心态。至于销售之后商业是否能够持续繁荣，他们基本不予关注。事实上，应当建立一种现代经营理念，在销售之后探索培育商业的后续发展，在地产商和经营业户之间实现利益捆绑，激发地产商的积极性和主动性，充分发挥自身影响力和财力优势，实现两者的持续双赢和共荣。
2.单店求全的心理和错位经营的缺失
许多店面在规划的时候都是“大手笔、高起点”，造成广场商圈出现多个综合性百货商场，由于业态相同，且均为“高”、“大”、“全”的特点，没有形成可观的错位经营，在互相残杀之后往往会有部分店面大伤元气，一蹶不振，甚至最终破产。
3.高定位带来的高售价与创业培养期准备不足的矛盾
广场商圈以其优质的基础设施、稳定的消费群体、高额的前期投资在开发商和业主心中都占有极其重要的位置，因此较高的售价也就不足为奇。但是，相当一部分商铺业主并没有对经营的困难性做好充分的准备。尤其是新开业的店铺若想得到消费者的认可需要一定甚至较长的时间作为积累，说白了就是要赔得起。但是前期消费者的观望态度和忠实度培养过程的延续造成的阶段性困扰使店铺业主在高售价面前有可能不堪重负，还没有看到胜利的曙光就落得昙花一现的命运。
四、广场商圈的发展前景
广场商圈的持续繁荣是不可逆转的历史趋势，在实际经营操作过程中，还需要我们在实践中不断摸索和调整。
1.坚持合理科学进行规划定位
一定要摒弃好高骛远、贪大求全、不切实际的想法，切勿动辄号称打造省际区域经济中心，辐射巨额人口。要根据商圈的成长现状，结合自身实际，具体问题具体分析，制定科学可行的规划方案，按部就班，稳步推进。
2.务必充分了解创业的困难和挑战
但凡创业都不可能是一帆风顺，尤其是万事开头难，即便是拥有优质资源的广场商圈也不例外。没有长时间的精心付出和耐心培养，消费者不可能迅速接受一个全新的店铺。要有打持久战的准备，同时也要积累雄厚的财力作为支撑。
3.确保经营的原则性和灵活性相统一
对于经营理念的坚持是通向成功的重要保障，订立的规范和程序不能朝令夕改，但与此同时，并非一成不变、墨守成规，也要根据商圈的宏观走向和微观变化适当调整自己的经营策略，寻找创新和提升的契机。
参考文献：
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商业综合体行业现状范文5
把施正荣拉下马的环球太阳能基金（GSF）变成尚德电力的救命稻草，这对施正荣来说极具讽刺意味。
正是GSF，让施正荣被迫退居二线，将CEO职位拱手让给进入尚德电力不到两年的金纬，同时也将尚德电力的问题暴露在阳光下。“企业家”与“科学家”的角色错位导致战略、战术失误；狂热引进海外人才，导致内部合作不协调，沟通、执行成本高企，盲目追求“高品质”，对采购、研发成本不闻不问；商业合作只热衷技术而不热衷商业，造成错失市场或步入误区……都直指施正荣管理上的诟病。加之光伏市场急剧萎缩，政府推动下的产能过剩，共同导致尚德电力陷入资金链即将断裂的危机。
但就在尚德电力的生死关头，GSF如果能够在欧洲拿到更多的电站项目，电站项目被要求采购尚德的组件，尚德还能享受投资该基金的投资回报。
在中国，一个人引领一个产业的并不多见，施正荣算一个。然而，他从中国首富和光伏大佬的神坛上走下来，也仅在瞬间。
在所有声音之外，或许我们还可以有另外种猜想，卸任不过是施正荣为自己以往错误所承担的代价，拒绝不过是为重返增加筹码。因为，政府要介入救助尚德，为堵住纳税人的悠悠之口，也会要求有抵押担保，这正是施正荣所乐意见到的返回条件。
提早处理关联交易保企业更要保自己
十期间，一场事关中国产业生死迷途的秘密会议在河北召开，商务部、国家能源局、财政部、工信部四部委和36家银行机构坐在一起，决定对光伏企业实施“保大弃小”。正是这次会议，让濒临垂死挣扎边缘的尚德电力有了转机，施正荣本人的命运也会发生改变。在光伏行业“保大弃小”的指导方针下，在以个人财产抵押的前提下，施正荣重返尚德第一件反思和处理的事情就是亚洲硅业（青海）有限公司。
这家企业太抢眼了，在整个光伏行业哀鸿遍野之时，它2011年净利润为1，35亿元，毛利率高达42%，盈利状况与光伏行业鼎盛时期不相上下。背后缘由既非其经营有道，也非有国有资本做后盾，而是尚德电力的供应商。
相关资料揭示，该公司于2009年成为尚德电力的供货商，并举成为尚德电力三大供货商之一。在双方执行合同期间，尚德电力财报上的预付账款大部分都发生在亚洲硅业，2010年末与其发生的预付款余额已经高达8240万美元。即便在2011年出现亏损的情况下，仍旧在向亚洲硅业支付高额预付款。
通常预付款是为了换取较好的折扣，然而高额预付款并没有为尚德电力降低采购成本，相反要明显高于行业平均水平。此外，据相关信息披露，尚德电力对亚洲硅业的支持不仅发生在二者之间有实质易之后，早在2008年尚德电力就已经为亚洲硅业提供1000万美元的无息贷款，并在尚德电力的帮助下，其还获得渣打银行5亿元贷款。
如果说之前的帮助是因为施正荣本人为打通上游产业链，但是之后种种作为着实让人费解。尽管关联交易在光伏行业中被视为一种普遍现象，但如此“超规则”的做法也实属罕见。
翻看亚洲硅业的股东成员，却又难发现其中的蹊跷。亚洲硅业的法人代表正是施正荣本人，而股东、负责人与尚德电力、施正荣之间均有关联关系。
“超规则”、关联交易，不免让人产生掏空尚德的想法，对施正荣企业家精神有所质疑，同时拥有尚德电力30%的股份，又曾让该说法难以自圆其说。“他的思维总是很发散，今天想起做这个，明天又做那个，有的是尚德获益了，有的是尚德埋单了，最后看来埋单的比较多，但他不是故意的。”一位尚德电力的高管向媒体如此解释过施正荣的行为。
如果说辞职是认错的态度，那么现在则是施正荣表示痛改前非的决心。
将亚洲硅业直接纳入囊中是施正荣的解决方式。一方面亚洲硅业这些年所产生的利润属于尚德电力，另一方面一旦光伏行业好转，一直在上游产业链上缺失的尚德电力也可有利可图。毕竟从整个光伏产业链上而言，尚德电力还尚处产业链中利润率、行业技术竞争门槛最低的下游环节。
在奔波于解决亚洲硅业问题的同时，施正荣也在发力解决即将到期的债务危机。2013年3月份，一笔16亿美元的债务即将到期，而目前尚德电力账面现金不过5亿美元。
“尚德了，对我们毫无益处，我们最终希望是他们能够还钱，而不是只分给我们一些破铜烂铁。”无锡尚德债权人方面透露。在面对国开行贷款即将到位的利好情况下，债权人同意延期偿还。
2013年6月，国开行第一笔7亿美元贷款顺利注入无锡尚德。外界没有对以往的关联交易的“超规则”过深的追究，因为无锡尚德此时还只是暂时维持生命体征，并非性命有忧。
如果此时对施正荣撤职查办，将会对尚德电力造成不小的动荡，对刚刚稳定的局势十分不利。毕竟，要让个企业倒下去很容易，但是前期的地方政府投入、失业人员都将成为政府的负担。况且亚洲硅业现在已经属于尚德电力的子公司，有些事情也终究是睁一只眼闭一只眼罢了。
施正荣成为了一个社会活动家，奔走于多家债权人之间，继续发挥他的强项，描绘未来光伏产业美好的未来，联合行业协会推动国家并网举动。
截止到2013年12月底，尚德电力已经顺利获得10亿美元的债转股。尽管，自己所持有的尚德电力30%的股权，被稀释为23%，但仍然位居大股东地位。
构建投资平台从光伏到投资从等待到主动
施正荣在创立尚德电力后，其管理上虽然瑕疵不断，但他在国内对光优产业的推动作用，是不可一笔带过的。如今政府的鼎力维护，不仅仅是维护尚德电力与施正荣，更是在维护光伏产业。
但是反过来看，施正荣离得开尚德电力吗？施正荣在拥有尚德电力的同时，不仅拥有前文所述的亚洲硅业，还有做得风生水起的投资公司——上海尚理投资有限公司。该公司专门从事新能源、环保节能等领域的投资，法人代表正是施正荣的妻子。
尚德电力的经营一筹莫展时，尚理投资倒是顺风顺水。以2008年尚理投资入股豫金刚石为例，当时以每股3，8元的增资价格分别认购了850万股。随后2010年3月该公司成功上市，发行价格为21，32元/股，两年的时间内尚理投资仅在该家公司身上，账面盈利就超过5倍。除了在新能源领域收获颇丰外，在文化领域的收获也不容小觑。华录百川正是尚理投资的得意之作。
虽说以往关注尚理投资无非是在借助施正荣自身在新能源领域的人脉、眼光做一些球生意，但此时有心种花花不成，无心栽柳柳成荫的现状不得不让施正荣考虑尚德电力新的发展方向。
就行业发展前景而言，光伏发电的前景依然被看好，但是从短期来看，尚德电力如果仅把宝全部押在光伏处，发展未必稳定，毕竟国内并网、问题迟迟未能解决，国外双反的阴霾也还未散去，这些都会让中国光伏产业仍旧处于个高风险状态。可如果单独成立个投资平台，不仅所得收益可以反哺尚德电力，且可以让未来的尚德电力有望发展成一个世界级规模的企业。在这一点上，有联想集团的“一分为二”作为榜样，说的施正荣可以有的放矢。
成立投资部，尚德电力账面上的资金已经无力可施，此时外界指责施正荣亏了尚德电力，肥了施氏家族的说法已经愈演愈烈。为平息悠悠之口，也为解决尚德投资平台所需要的资金，经过长达8个月的时间酝酿，尚德电力更名为尚德控股，旗下两家最大子公司为无锡尚德与尚理投资。
在施正荣筹划建立投资平台之时，另外一处投资也在紧锣密鼓地实施。并网一直是风电，光伏最大的痛处。尽管呼声很高，但是国内迟迟没有动作，这也造成国内严重依赖海外订单的局面。施正荣开始思考如何让光优先有小作为，“光伏能源城”便成了尚德电力2013年又一大目标。
在半小时商业圈的诱惑、城市化运动以及政府支持的综合推动下，中国每一座城市的城市综合体都在紧锣密鼓地兴建中，据相关数据统计，目前成都城市综合体约有80余个，杭州100多个，南京、上海、无锡均有50多个……未来三四线城市也将多现城中城。
尽管城市综合体是国内城市规划的大势所趋，但绿色建筑需求更是迫切。政府在招商引资时，也会对环保加以重视。但开发商往往只能控制建设过程中的低消耗，对投入使用的建筑物是无法控制的。这些现象引起了施正荣的思考。
与开发商合作，采用合同能源的方式，共同开发城市综合体，不仅可以在并网到来之前先行获取收益，更可以以环保旗号得到当地政府更多的支持。
国内开发城市综合体在速度与规模上最快的两家便是万达集团与绿地集团，因此，施正荣开始频频与二者接触，以求未来的发展合作空间。合作方式即为由尚德电力方面负责整个城市综合体用电系统的建造，以及日后的维修，并通过尚理投资与开发商联合开发城市综合体。收入一方面来自未来为业主节省的电费的分成，另外一方面则来自出售房屋、出租物业所获得的收入。
商业综合体行业现状范文6
【关键词】城市中心区航空科技走廊建议
中图分类号：F407.5 文献标识码： A
城市中心区作为城市中一个特殊的区域，对于城市的发展起着至关重要的作用。航空科技走廊作为航空基地起步区的功能核心，对于航空基地区域发展，功能配套，形象提升意义重大，随着航空基地的不断发展，航空科技走廊的建设发展也迫在眉睫，通过研习国内外相关城市中心区的建设经验和研究成果，形成相关规划建议，以期对于航空科技走廊的建设发展形成借鉴与指导。
1、国内外中心区理论研究现状
1．1概念解析
从城市整体功能结构演变过程看，城市中心区应该是一个综合的概念，是
城市结构的核心地区和城市功能的重要组成部分，是城市公共建筑和第三产业
的集中地，是为城市及城市所在区域集中提供经济、政治、文化、社会等活动
设施的服务空间，并在空间特征上有别于城市其他地区的一个区域概念。它包
括城市的主要零售中心、商务中心、服务中心、文化中心、行政中心、信息中
心等，集中体现城市的生活经济发展水平和发展形态，承担经济运作和管理功
育旨。
城市中心区是服务于该城市和区域的功能集中区，这些职能包括商务职
能、信息服务职能、生活服务职能、社会服务职能、行政管理职能和居住功能。不同规模和等级的城市各个职能比重不同;在同一个城市的城市中心区，各个职能也存在发展和消亡。
1．2城市中心区功能分析
1．2．1城市中心区功能演化
城市中心区的发展包括功能发展和空间发展。从功能发展来说，城市中心
区的发展演化和一个城市的规模等级是相适应的，第一种是以商业中心为主的
发展形式，主要是一些中小城市，这些城市的城市中心区以商业功能为主，兼
有其他一些行政文化功能。第二种是商业职能和商务职能混合发展的方式，这
类城市一般是一个区域中心，是某一地区的经济、文化、交通中心。在城市中
心区内，除了传统的商业服务职能外，还有一定的商务办公职能，例如杭州作
为浙江省的政治、经济、文化中心，目前处于这种发展方式时期。第三种发展
方式是以中央商务区(CBD)为主的发展方式，城市中心区职能以商务办公为主，例如纽约、伦敦等世界性大城市。可以说，在城市规模发展到一定阶段，城市中心区在职能上就会升级成CBD。
1.2.2空间的发展演化
由于城市的不断发展和城市中心区在功能上的渐变，城市中心区会慢慢由
小变大，会由此处慢慢位移到彼处，会从单中心发展成为多中心。我们把聚集
商贸活动为主的城市空间区域定义为商贸区，把聚集商务活动为主的城市空间
区域定义为商务区。现代化城市商贸功能与商务功能在各中心区之间的动态调
整，主要体现为商贸活动与商务活动在各中心区之间的分工与调整。这种分工
和调整的结果就会导致城市各中心区在商贸功能和商务功能方面各有侧重，于
是就有城市特定功能区出现的可能。
这样，在城市各中心区功能动态调整的过程中，侧重在商贸功能的中心区
就是城市的中心商贸区(CenrtalTrdaeDsirtictOrCTD)，侧重在商务功能的中心
区就是城市的中心商务区(CenrtalBusinessDisrtietorCBn)。在现实生活中，
如北京的王府井、上海的南京路，就是比较典型的中心商贸区;而法国的拉德
方斯、日本的新宿、香港的中环、上海外滩与陆家嘴等，都是非常著名的中心
商务区。
一个城市早期的中心区既是商务功能区，又是商贸功能区，即商贸功能与
商务功能融合体现在城市的一个中心区;随着城市中心向多中心的演化和各中心之间商贸功能与商务功能的动态调整，商贸功能和商务功能还会超越融合发展的形态，在城市的地域空间范围内进一步的分化和独立，并形成特定的城市功能区。可以说正是由于城市中心区功能的演变促使空间发生演变，这个演变可以是壮大，可以是转移，也可以是裂变，具体和各个城市的规模和影响区域有关。
1.2.3功能组成分析
商务中心由信息业及其支持系统共同组成，一般包括以下内容:
a).商务活动机构。包括银行、保险、证券交易等金融设施，计算机、工程及建筑设计、测量等专业技术行业，以及邮电、律师、房地产等行业。
b).商业、文化娱乐设施。包括高档的餐厅、娱乐场所(如大饭店、康乐官、俱乐部等)，供企业家洽谈生意之用;低档的餐厅、商场、供普通职员和工人使用;以及档次较高的一般零售商业，维持整个商务中心的繁荣及其设施的有效利用。
c).维修、印刷、广告、电视、航空售票等为信息服务的附属行业。
1．3CBD区功能表现
CBD作为城市中心区的发展包括功能发展和空间发展最高形态，是由金融企业、专业服务机构、和各类公司总部等构成的城市核心功能区，研究它的功能构成和空间形态特征，对于我们理解和研究中心区的规划特征具有一定的指导意义。
1.3.1企业总部
既包括跨国公司总部及其区域性公司总部，也包括地区级公司总部、甚至
更小公司的总部。不同等级的CBD所拥有公司总部的数量和结构不同，纽约曼
哈顿、日本东京新宿这样世界级的CDB中拥有大量跨国公司总部，悉尼CBD、
盐湖城CBD更多的是一些地区级及更小公司的总部。在财富500强中有46家
公司总部选在纽约，而像芝加哥、休斯顿这样级别稍低的CDB只有约巧家左
右。
企业总部集聚越来越成为CDB的一个重要特征，国内因此提出“总部经济”
概念，认为“总部经济”是企业在不同价值区段上的产业分工模式，通过税收
贡献、产业集聚和消费带动区域经济，并为之发展做出巨大贡献。
1.3.2金融保险业
大企业总部的集聚必然吸引与其密切相关的金融保险业向其集聚，同时金融保险业又吸引更多的企业总部向其集聚，大企业总部与金融保险业呈现互生互动的关系，使CDB发展进入一个良胜循环。比如纽约，共有美国和其他主要国家的280家银行，美国10大银行中的4家总部在曼哈顿，世界上最大10家安全公司中的9家、美国10家最大生命保险公司中的4家、10大金融服务公司中的3家总部也设在纽约。
1.3.3专业生产服务业
大量的会计师事务所、律师事务所、咨询公司等专业生产服务公司都在纽约汇聚。美国6大会计公司中的4家、10大咨询公司中的6家、10大公共关系公司中的8家在纽约，每天产生和几乎所有重要公司和产品的信息。
1.3.4其他产业
上述三个主要产业外，CDB中还包括零售业、教育产业、公共机构、交通运输、印刷与出版业、娱乐业甚至少量的工业，如曼哈顿CDB内生产时装及相关装饰的制造业。
2．京沪两地CBD功能构成分析
深入分析和研究国内京沪两地成熟CBD区的规划建设方案，了解其规划特征、功能构成等，以期形成借鉴和参考意义。
2．1北京商务中心功能构成分析
CBD区位选择对于城市的空间发展、产业发展及基础设施的发展都起着至关重要的作用。北京商务中心区位于首都古城以东，朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，西起东大桥路，东至西大望路，规划总用地面积约4km2。该区域集中了全市70%的涉外单位，先后建设的第一、二、三使馆区，北京60%以上的外资机构，半数以上的星级宾馆、酒店，众多的交际活动场所都分布在这一区域及周边地带。
北京CBD区由三个主要的功能板块构成，包括商务功能核心区、商务功能配套带、商务产业拓展带，三个功能板块共同构成了CBD完整的功能需求。
a)商务功能核心区功能定位
有世界重要影响的CBD，重点发展国际金融、文化传媒、中介服务、旅游会展和现代商业五大高端服务业，着力发展总部经济，东扩区建成低碳CBD。
b)商务功能配套带功能定位
商务功能核心区的配套发展地区重点发展文化、教育、医疗、休闲、娱乐、运动、购物、餐饮、居住、旅游、商务和会展等综合。
c)商务产业拓展带功能定位
商务功能核心区的产业拓展地带，重点发展商务功能核心区外溢的功能和产业，并与商务功能心区的功能和产业形成合理分工与密切联系。
2．2上海商务中心功能构成分析
位于浦东的陆家嘴中心区处于上海的心脏部位，和繁华的浦西外滩商务区隔江相望，由黄浦江、浦东南路和东昌路围成的一块面积约为1.7km2的扇形区域，属最佳城市区位，是最具吸引力和辐射力的黄金地段，是发展金融、贸易等第三产业的最佳区域，自然地成为建设CBD的选择区域，并与浦西繁华地南京东路外滩共同组成21世纪上海商务中心区的主要部分。
上海商务中心定位为一个功能相对齐全的商务、工作、生活、娱乐中心和国际交往活动场所，而不再是传统意义上功能简单的“商务中心”。上海浦东陆家嘴CBD的用地结构构成行政办公1%、商业金融12%、行政商业金融综合23%、
居住5%、公共绿化22%；建筑面积功能分析行政商业金融综合74%、商业金融16%、居住6%、文化娱乐2%、行政办公1%；相对来说居住面积的比例比较小，突出其商务办公功能。
3．航空科技走廊功能构成研究
3．1航空科技走廊概况
图3 航空科技走廊规划建设现状
表1 航空科技走廊用地性质汇总
编号 用地代号 用类类型 面积(公顷) 比例（%）
1 C1 行政办公用地 2.97 6.04%
2 C2 商业金融用地 12.42 25.37%
3 C3 文化娱乐用地 11.02 22.40%
4 G1 公共绿地 13.95 28.36%
5 U 市政设施用地 0.07 0.14%
6 S 道路 8.76 17.79%
7 合计 49.19 100%
西安阎良国家航空高技术产业基地是2005年经国家批准成立的以航空为主要产业的专业性园区，起步区规划面积5km2 。航空科技走廊是起步区商业服务中心，总体规划面积49.19ha，主要用地性质包括行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、公共绿地、道路。
表2 航空科技走廊地块建设现状汇总
地块号 用地代号 用地性质 项目性质 总地/净地(亩) 建设情况
1 C3 文化娱乐用地 航空展览 21/17 建成
2 C1 行政办公用地 航空会展 37/24 建成
3 C1 行政办公用地 办公 33/20 在建
4 C2 商业金融用地 城市商业综合体 70/61 未建
5 C3 文化娱乐用地 —— 89/73 未建
6 C3 文化娱乐用地 —— 53/41 未建
7 C2 商业金融用地 城市商业综合体 32/27 未建
8 C2 商业金融用地 城市商业综合体 57/48 未建
9 C3 文化娱乐用地 城市商业综合体 40/34 未建
10 C2 商业金融用地 —— 64/51 未建
11 G1 公共绿地 —— 77/- 在建
12 G1 公共绿地 —— 132/- 在建
航空科技走廊现状建成区域主要集中于蓝天路两侧，包括航空馆，管理中心，正在建设的航空科技大厦，以及部分公共绿地及广场。除了6号地块项目建设方未确定以外，其它地块均已确定。
3．2航空园总体规划中对航空科技走廊的定位
航空科技走廊包括行政、文娱、商业、研发和教育培训等各项公用设施,以及部分混合居住，位于规划区的中心部分;合理有效地服务园区，并提供交流、共享场所，成为园区的“创新核心"。创新核心人气兴旺，展示现代都市生活方式,是航空园区的形象窗口。建筑和城市设计及景观设计手法，采用模拟航空器形式的动态构成，创造一个充满动感的空间，成为人们感受和体验航空园的一个新的焦点区域。
3．3基于航空科技走廊定位的功能选择
在历次的规划中，对于航空科技走廊都已经进行了定位，但是随着区域条件的不断变化和航空基地的不断发展，
以往的定位存在着主体功能不突出，辅助功能多而杂等问题。综上研究，同时结合航空基地目前的发展需求及前景展望，把航空科技走廊定位为以商务办公功能为主，结合商业金融，休闲娱乐，旅游文化，教育培训，绿化广场功能等功能的副中心城市的综合性中心区。
基于以上的定位分析，对于航空科技走廊的功能定位初步设定如下：
核心功能：商务办公功能，建成服务于阎良副中心城市的，有区域影响力的城市中心商务区，重点发展金融银行业、企业总部经济，中介服务、旅游会展和现代商业五大高端服务业。
配套功能：以商业零售，休闲娱乐，旅游文化为主要的商业配套功能，具体的业态包括：大型商场，超市，便利店，酒店，餐厅，影剧院，音乐厅，休闲会所，展览馆，会展中心，旅游中介等，主要围绕人的“吃住行，游购娱”进行配套，满足人们在工作以外的各种需求。
拓展功能：a）大量的消费服务，各种功能的发挥必然要植根于真实的城市场所因此需要“大量能密切联系的公共空间”。因此应注尺度、感受适宜 、“以人为本”的公共空间就城市了中心区主要拓展功能。
b) 服务于配套功能的城市附加功能，如维修、广告、出版、公寓等功能。
城市中的各个功能都是有其组成特征的，多元功能的交混的是其保持活力关键，所以应该注意各个功能和合理搭配，由于人们不同层次需求所带来的对于不同层次功能的需求。形成功能有机搭配，规模构成合理的城市功能核心区。
4航空科技走廊规划建设的几点建议
4．1 弹性设计和灵活性的概念
城市中心区的建设不可能依据一次性静态规划确定最终内容。除了基本路网格局、重要公共设施及整体空间形态相对确定外，许多因素都将变化，甚至用地标准和建设规模也会增减。因此，考虑城市中心区建设的分期开发以及布局变化的弹性设计是适应形式变化而准备的对策。这一点对于非CBD地区的城市规划也是十分有意义的。
航空科技走廊作为航空产业基地起步区的的核心功能区，承载着区域的形象窗口和主要的服务配套功能，对于整个区域的品质提升和功能完善，具有至关重要的作用。但是航空科技走廊用地资源有限，寸土寸金，只有进行全面的规划，统筹安排，长远考虑，分步实施，才有可能让每一寸土地发挥最大的效能，建设一个高品质，功能完善，布局合理的城市中心区。
4．2建筑综合体
CBD是高度聚集的产物，是把商务功能压缩在一起，发生功能上的互动，功能的复合是CBD充满活力的动力机制。从这种意义上说，混合加互动是CBD商务功能的特点。所以CBD的典型类型，就应该是建筑复合体。虽然自成一体、功能自足的建筑形态对城市发展讲有一种反都市性，因为城市是由大家参与形成的。但建筑综合体不会在城市遍地开花，只可能在市中心用地紧张度最高的地方出现。而CBD就是这样一个地方。
4．3 交通
交通问题是CBD第一位问题。车和路是血液和血管的关系，能否实现机敏、流畅，将是CBD能否保持旺盛生命力的关键。合理的城市交通系统是城市功能持续发展的基本保证，任何城市皆不可忽略。
航空科技走廊是由两个地块组成，道路沿四周展开，地块相对封闭，中间由绿地贯穿，所以充分运用好绿地空间和四周的城市道路，人车分流，合理组织交通，将是其规划的重要环节之一。
4．4 人性化的城市空间
传统的CBD形象是冷漠的，是金融家的严肃和无情的反映，建筑和规划处处体现严格的功能主义色彩。21世纪的CBD呼唤人性的回归，“以人为本”的观念成为设计者们宣扬的一个重要主题。道路尺度、水体、绿化、广场、文化、艺术、商务活动，处处考虑人的适宜感受和各种需求。宜人的城市开场空间和休闲场所是使CBD成为一个24小时充满活力的商务中心区，避免CBD夜晚和节假日人去楼空的孤城现象。
参考文献
