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商业综合体市场研究范文1
Q：中国商业地产的发展有一个很有意思的现象：无论是最初的商业地产雏形――住宅底商，还是现在全国各地开花的城市综合体，商业地产的开发往往借力住宅项目。有的认为两者之间是相辅相成，菸同发展。也有观点认为在中国，住宅是商业地产丢不掉的拐杖，您同意哪种观点?或者说，住宅能为商业地产提供哪些帮助?
王雷：我们可以把地产分成销售地产和持有型地产。毫无疑问，住宅是销售地产，而标准的商业地产应该是持有型地产。这里面包括酒店、写字楼和商铺。持有型地产的利润周期较长。需要通过自己的持有运营，提升项目的商业氛围，实现保值增值，然后还可以通过资本渠道变现，实现滚动发展，将蛋糕从小变大。但这一切有一个前提：要有大量的资金。
但任何一个开发商都不可能将大量资金放在一个项目上。特别是就中国大陆而言，融资渠道比较贫乏，A股市场也相对比较狭窄。比如中国商业地产的标杆企业大连万达，到现在还没有上市。如果大连万达上市了，这个资本瓶颈打通，可能会发展更快。
正因为有资本瓶颈这个根本制约，更多的开发商在寻找一个好的现金流来开发更多的商业。这个现金流就是住宅。住宅项目获利的开发周期一般是两年，当你住宅项目足够多的时候，这个循环越来越大，带来的利润加上其他渠道的融资，能为开发商业地产提供足够支持。
所以我的结论很简单，如果资本瓶颈打通，住宅拐杖可以丢掉。
李荣丽：首先应该对商业地产有一个明确的界定，通常提到商业地产，一般人反应的是购物中心、百货商场、临街商铺、商业街等，实际商业地产还包含了写字楼、酒店、厂房等以经营方式获取长期收益回报的物业。今天的问题我们只谈前边的范畴，但这个问题要说起来也很复杂，要从中国房地产业的发展历史来看，居住类物业的发展从某个角度上来看似乎与商业地产紧密结合。特别是在综合项目的开发中，我们看到的是住宅的快速销售和利润的快速实现，再加上中国的房地产开发商大多数是从住宅做起，相当一部分开发商对于商业运作的陌生，导致了商业的失败，表面看来住宅成了商业的“拐杖”，所以才有了“商业地产的开发借力于住宅项目，在中国住宅是商业地产丢不掉的拐杖”的说法，所以我并不赞同这种观点。
王永：对于庞大的住宅市场而言，商业地产是一个小得多的市场。中国大部分开发商仍旧是以住宅开发为主，许多商业地产项目的开发其实是不得已而为之，大多是因为地块里有共建配套面积要求。有目的地以商业地产为开发标的的目前就只有万达、中粮置业以及一些资本运营机构，我个人认为除了中粮这样的大国企开发商外，大部分开发商永远是资金饥渴型的，投资回收期长、占用资金巨大的商业地产并不是他们好的选择。
另外，由于中国过高的房价，短平快操作的住宅开发所带来的投资回报率是商业地产远不能达到的，所以即使如万达这样的商业地产专业开发商，也从原来的纯商业开发模式过渡到今天的城市综合体开发模式。商业部分(有些还有酒店)持有下来作为长期持有物业，奠定项目基调提升项目品质，加入住宅或类住宅公寓物业(部分还有写字楼)作为快速回现的产品，来平衡项目的资金和缩短回收期。这样做的好处一是住宅型物业能为项目提供最基本的消费力，二是住宅物业能博取高额利润、快速回笼资金，这是住宅对商业地产最大的帮助。
梁蓓：商业地产是住宅地产的衍生产品，住宅是需要主导，商业是服务主导。两者相得益彰，互为提升与促进。在不同时期，商业地产的发展有着不同的模式。初级阶段的单体住宅底商便利、简单、规模小，随后是与住宅小区配套的邻里型商业，它特点是强调业态的多功能、全面性、独立性，与住宅不是一体。再随着城市规划发展的进一步提升，道路建设与交通及土地集约使用和独立商业体的专业性，就出现了环路主线和高速路边的大型综合性的购物中心。它的特征是吸引上班人群周末出行，时间长、道路远、购物多的业态，体现综合性、一站式。但此时仍为单体建筑。
目前世界发达国家的商业地产形态多以生活方式中心出现。它更是以住宅郊区化、别墅化为依托，在城区边缘地带建设商业群，不再用单体形式，而是成片开发，统一规划，定位招商，只租不售，业态均衡，功能全面。
Q：商业地产与住宅无论是在开发、运营上，都有显著的不同。过于依靠住宅，会否对中国商业地产的成长有不利影响?
王永：商业地产与住宅开发的确有显著的不同，如果一家住宅开发公司要想在商业地产上有所作为，开发流程必须重新架构，需要在人员上重新组合一个体系，在考核激励上也不能照搬住宅的那套制度，此外，由于商业地产还需一支后期运营团队，这对大部分团队配置的开发商来说几乎很难接受。
处理好了上面几个问题，个人感觉住宅开发与商业地产开发并不冲突，再说即使冲突也没办法，中国商业地产目前还离不开住宅，很明显，去年住宅低迷时，我们很多客户把商业项目都搁置下来了，没钱了。
说到不利的影响。主要是开发商的思路还没转过来，仍然用住宅开发的思路、体系、考核激励方式来做商业地产，这会导致商业项目推进很慢，这样的项目我见到不少，有些还是很大的开发商，做到最后，他们几乎就是把商业地产视为鸡肋。
梁蓓：住宅的开发相对单纯。商业地产的发展一定是强调城市与小区的规划，与大环境配套。投资者与开发者、与建设者、与经营者在定项目时高度统一和投产后的高度分离，体现规划定位的一致性，运营与管理的专业性。而且住宅通过售卖方式获利不同，商业地产是通过投资者预期长远回报、整售或上市退出后获利，而非散售后获利。在中国商业地产成长的时间还较短，也受到一些其他因素的制约，但不管什么原因，将商业卖掉绝对不是长久之计，这一点是至关重要的。无论是专业机构还是媒体，有责任对这个观点进行广泛传播和对开发商进行“科普”。
李荣丽：我认为这无所谓谁依靠谁的问题，只是基于某些特定历史因素在某一阶段形成偏离市场轨道的现象。但涉及商业地产的开发商必然会越来越多，由于商业地产开发的特殊性，其对开发商的要求更高、更专业，相信未来一定阶段内商业地产会有一个飞速的发展，这也是形势所迫。所以我认为商业地产这种表象的“过于依靠住宅”现象一定会扭转。当然，中国商业地产的成长、开发商需要如何才能具备做好商业地产的专业素质，这就是另外一个话题了。
王雷：在个性化特征上，商业地产和住宅有着天壤之别。比如现在很多人都在谈住宅的标准化生产。在一个张扬个性的时代，我对这一点持保留意见。但在商业地产，就不可能存在以上争议了。因为你必须为客户量身打造。比如沃尔玛和家乐福就完全不一样。
商家的个性化需求远远大于住宅购房者的个性化需求。从这一点上说，商业地产的开发思路一定不能受住宅的影响。
Q：在金融危机的影响仍在深度发酵之际，今后商业地产的“住宅属性”会不会越来越浓?大家都套用城市综合体的概念，将住宅项目和商业地产组合推出。从这个角度说，城市综合体现在的发展是否过快、过热?
梁蓓：讨论城市综合体的发展是否过快，我觉得要具体情况具体分析。城市综合体是商业地产发展阶段的必然产物，它是和城市人口与城市建设规模相呼应的，是属规划范畴，不是完全依赖住宅发展的，这也是它自身属性决定的。但城市综合体的投资切忌过于感性，盲目仿效，一定要讲规划，有一定的超前量，但不可失控，否则投资者无法获得预期回报，造成资源的浪费和财富的流失。
李荣丽：我也有感觉。虽然前几年也有城市综合体的开发，不过近两年格外热，这主要是土地的原因。改革开放以来住宅的需求量是最大的，无论是开发商还是消费者首先关注的都是居住类物业，但可供开发的土地是越来越少的，好的地段，特别是城市核心区域可供大面积开发住宅的土地必然也是越来越少。加之政府城市规划方面的综合考虑，就会出现城市综合体频密的现象。所以，我认为这是发展和需求的表现，不会出现城市综合体现在的发展是否过快、过热的现象。但我反对有些区域和城市没有经过深入的市场研究，就盲目地大规模上马城市综合体。
王霄：多大的体量才能叫城市综合体?现在没有一个明确的定义，这可能是城市综合体概念现在比较泛滥的一个原因。比如说我们阳光新业，有城市中心、社区中心、区域中心三个层次的产品，如果要说的话，都称得上是某种意义上的城市综合体。
但即使名义上的城市综合体，它的开发也是需要有人口、交通等诸多条件支持。所以全国各地过度开发城市综合体不现实。特别是我记得有城市说要开发数以百计的城市综合体，一定要谨慎。
王永：在中国房地产资本市场还没演化出REITs产品之前，绝大部分中国商业地产开发商必须依赖住宅来提供资金支持，必须把回现产品(公寓、住宅、写字楼)与持有产品(商业、酒店)结合起来。从现实的意义上讲，城市综合体是商业地产开发目前能找到的最佳模式，城市综合体的外延很大，其中的组合变化也很丰富，根据开发商自身的需要，结合市场的需要来设定城市综合体的构成与定位，总能找到一个平衡点。正是由于城市综合体宽泛的定义，我们不能说城市综合体是否过快、过热，只能去探讨其中的商业或酒店等等具体物业的市场饱和度问题。
Q：与其他国索商业地产的发展轨迹相比，中国商业地产与住宅的这种关系是否十分有中国特色?
李荣丽：是很具有中国特色。国外发展比较成熟的国家，特别是欧洲大部分国家，政府对商业设施特别是大型商业设施的布点审批非常严格，不仅从地区经济、城市功能方面，还要从市场、专业方面反复研究，从而使项目在合理性和价值体现方面都具有最佳方案。在专业分工方面也非常明确，有专门从事商业地产开发的开发商，有专业的商业策划公司、专业的招商公司、专业的商业管理公司，这些专业机构在商业地产开发运营的不同阶段、不同环节充当了重要角色，最大程度地保证了开发实施的成功性。目前中国商业地产的现象是中国经济发展过程中必经的一个过程，完整产业体系的建立和发展是要经过时间和教训才能逐步形成的。
王永：的确，这也是没办法的事，中国开发商除了销售，资金融通就只能靠银行贷款了，目前大部分银行对于商业地产开发的融资卡得还是比较紧，依赖住宅销售来为商业项目融资是资金实力不强的开发商们唯一的选择。这种资金支撑关系决定了中国的商业地产目前还离不开住宅。
商业综合体市场研究范文2
关键词：策划定位 包容消化 可持续发展
Abstract: with the development of society and the progress of science and technology, commercial building more and more present a size large and diverse structure and function complication tendency. Must be reasonable design, reasonable, right business buildings, able to create a good social and economic benefits.
Keywords: planning positioning inclusive digestive sustainable development
中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：
1如何设计定位商业建筑
（1）市场调查商业建筑设计必须依据市场调查得出定位结论。对外通过对消费特点和趋势，经济条件，交通状况，周遍商业格局，城市基础设施，城市发展规划，商业现状进行充分的市场研究，对内通过对项目本身的业态选择、业态组合、产业链分布和面积占比例，业种选择、分布和面积占比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定。为建筑师设计提供充分的设计依据。
（2）模式需求不管商业建筑是出租，出售或租售兼营组合，最重要的是确定主力业态，对于商业建筑来说，不同业态决定模式的不同，其业态规模、功能流程、设计等都是由它自己来确定，不同业态有自己不同的功能要求，这些使用要求与设计是由商家决定而非发展商自行主张。缺乏定向设计的依据，所做设计看似通用性强，实则无的放矢。一旦功能与店家冲突，设计必然从头。言目的规划设计只能增加前期不必要成本和后期的招商难度。因此建筑师应根据不同业态设计不同的建筑空问模式来分析和建议。
（3）可持续发展和特色商业建筑是公共场所，随着商业的发展，商业建筑一般在5~6年就要重新做一次装修，简洁和耐久的品质，尽可能地少需要维修与保养，而同时，根据不同的项目环境和商业内容进行了灵活的适应，最终让投资者和消费者感到持续的价值。功能齐全、业态丰富、空间多姿、特色鲜明，设计必须富有时代感，同时又需超越时代趋势，在各种文化和不同年代间引起共鸣。
2根据定位，准确把握设计原则
现代商业建筑设计的目的是让建筑项目产生良好的、持久的经济效益，建筑师在商业建筑设计里面是要实现项目达成一套动态的投资回报模式，是完成一件被消费者最终接受和持续使用的建筑产品。经过深入的调查，细致分析掌握各方面的信息，集合各方面的灵感智慧，形成较为完整的建筑策划。前期的规划定位、招商、经营管理，每种情况都是非常复杂，都带来很大的影响，建筑设计是一个重要的环节。而建筑师进行商业建筑设计就是包容和消化这些意见、方案和专业价值的物化劳动，才能形成完整的建筑设计作品。
（1）业态组合设计。商业综合体的构成是由商业本身产业的价值链决定的，什么样的业态组合更有利于经营。首先建筑师应根据前期的规划定位、招商、经营管理的策划方案，从建筑的基本功能和实际应用出发，明确功能、空间、环境之间的关系，设计不仅要求符合时代新气息，还要求合理、清晰地安排整个空间功能需求，主动地引导客流、制造客流，不同商品需要不同的空间和位置，合理的分布面积，楼层的分区铺面分割及配套设施设计能避免各类商品混陈，人流混杂的情况，建筑师应创造丰富，灵活多变，符合业态组合的合适空间来包容不同层面技术的需求。要做成一个综合体，一定要做产业链，产业链出来之后，价值链就出来了，就能产生各种效益
（2）模式设计。商业建筑的策划、设计在不同的商业地产开发模式下，有着截然不同的结果。只出租不销售，重点考虑经营与商铺增值就可以了，如果考虑兼营时，还要考虑商铺购买者的偏好与要求。商业建筑因招商要求不同而功能布局不同，同种业态也因品牌不同而布局不同。受此限定的商业建筑，或开发周期不同，或经营效果不同。那些不符合商业规律的商业建筑设计，虽然空间造型丰富，却已隐含了不良经营的隐患。因此，满足商家需求，消化各种变化带来的不利影响，建筑师在设计中采用灵活的空间组合，提供不同的模式设计作品。这需要建筑师不断改进项目产品，自我完善，打造更加符合商业需求的最佳设计作品，最终让投资者和消费者感到持续的价值，让商户感受到持续经营的优越组合空间。
（3）人流，物流决定功能布局合理的引导系统是商业建筑设计成功的关键。先确定人线，物流，出入口，通道形式，再作商业功能的布局，今天消费群体有着广泛的兴趣和自由支配的时间，因此提供丰富多姿的建筑空间，集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场是他们的需求。尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求时，同时还要满足购房者（铺面投资者、商业投资者）的需求为他们提供便捷的物流通道。并在建筑细节上表达更多趣味。进而创造新的商业环境。让消费群体感受到购物消费的愉悦，感受到生活和世界的美丽同时，为商场经营者创造更多的经济效益。
（4）绿色建筑和特色。绿色建筑一方面可以节约能源，另一方面其带来的的可持续收益将远远大于前期的投入从而达到整体的价值实现，绿色建筑赋予建筑可持续发展的能力和更换改造的可能性，所以建筑师在设计商业建筑时没有必要做得最好，要做得合适，并不是要做的多豪华多气派才能体现是商业建筑，要强在恰到好处。商业建筑往往是城市商业文化的中心，不同城市有不同的风格，因此，建筑师在使用自己建筑风格和手法的时候，需要深入了解城市商业文化特征，提炼地域文化的精华，建筑设计使商业建筑要有文化特色，地方特色，更要突出业态特色，空间特色，人文特色在商业建筑中使用，不仅有着可以感知的物质外壳，也表现出强烈商业建筑风采。
建筑师最终完成商业建筑的物化成果，是反映了建筑设计、商业招商运营、房地产开发三块等不同领域的交融成果，它不仅需要各方面专业人才参与，更需要建筑师的智慧，好的商业建筑不仅是设计创新的体验，更是价值实现的过程，使商业建筑合情合理。合适更具备可持续发展的可能性，让商业建筑的设计同开发商的产业价值息息相关，建筑师设计价值、商业价值及城市价值的多方共赢。
参考文献：
1 JGJ48-88,商业建筑设计规范[S].
2 顾馥保.商业建筑设计[M].北京：中国建筑工业出版社，2009.
3 商业建筑设计规范JGJ48-88.
商业综合体市场研究范文3
本刊记者 李宇
7月，成都潮湿而闷热。在车流湍急的城南天府大道两旁，扎堆而建的商业项目让人感觉比成都的天气更热。伴随这些体量巨大的商业项目而来的，是标配了“主题百货+大卖场+专卖店+餐饮店”的购物中心。
据全球知名综合性地产咨询服务公司世邦魏理仕的调查报告显示，去年全球新建完工购物中心面积排名前10的城市中，成都以106.6万平方米的面积排名榜首，而在建的购物中心面积也以320万平方米排名全球第二，仅次于上海的330万平方米。
在电商袭掠和百货转型的背景下，成都购物中心的开发速度是否超出了消费承载力？潮水退后，会不会面临局部过剩和过度竞争的问题？
“吃”出来的购物中心
即使到了打折季，天府大道以西，10多万平方米的苏宁生活广场还是显得有些冷清。时逢周末，偌大的购物中心内冷气十足，但消费者三三两两，人气并不旺。
在成都，大部分购物中心无论开业时有多高调，通常在短短几个月后便门庭冷落。“这里也就是2011年刚开业和今年4月引入‘城市奥特莱斯’时火了一阵子，但好景都不长。”一位入驻苏宁生活广场的商户坦言，眼下的日子已经很不好过了，自己也不知道还能坚持多久。
苏宁生活广场的商户已经叫苦不迭，而不远处凯丹广场的商户还在抱怨苏宁生活广场抢了自己的生意。“今年的销售额远远不及去年，房租还涨了，生意的确不好做。”已经在凯丹广场一家服装店做了两年店长的李小姐说，火车南站周围的购物中心越来越密集，消费者的选择也越来越多。
而更让人瞩目的是，在天府大道与绕城高速交汇处，凭借亚洲面积最大的单体建筑攒了大把人气之后的环球中心，经营情况会不会好一些？
7月11日上午，本刊记者在环球中心内的乐天百货看到，消费者的人数还不及售货员多，很多无事可做的销售人员干脆拿出了手机玩耍。“这里平时人少得数都数得过来。”一位销售人员告诉记者。在她身旁的另一位销售人员补充道：“尽管周末来的人很多，但大多是看热闹的，真正买东西的很少。”
申欣就是一位来“看热闹”的大学生。“我们来看看室内沙滩，顺便来逛逛这个韩国百货有什么新鲜的东西。”申欣坦言，她就读的四川大学附近就有不少购物中心，仅仅是购物的话没必要跑这么远。
与乐天百货的冷清不同，环球中心4楼的餐饮却很火爆。还没有到中午饭点，很多餐馆已经人满为患，慕名而来的好吃嘴们排起了队。“周末的队排得更长。”一家面积不大的中餐馆老板介绍，平时每天的营业额大约有5000元，周末比平时高出2000元左右。
在成都，以往购物、餐饮、娱乐按5：2：3布局，而这一购物中心业态经营黄金比例正在被打破，取而代之的是购物、餐饮、休闲1：1：1联袂主演的消费模式。“成都80%以上的商场主要靠餐饮增加人气，不仅新的商业体选择主攻餐饮、拉动人气，不少老的商场也借助餐饮突破发展瓶颈。”一位业内人士把变化归因于成都购物中心竞争过于激烈，并调侃道：“成都的购物中心不是卖出来的，而是吃出来的。”
“青春期”的烦恼
本刊记者走访分布于天府大道附近的购物中心时发现，人流量过小、消费力不足，是新建购物中心面对的共同困境。而英国莱芳房地产经纪公司调查统计显示，中国二线城市购物中心空置率从去年的10.2%增加到10.5%，成都空置率仅次于沈阳，高达16.2%，远超6%的警戒线。
与此形成对比的是，在空置率如此之高的情形下，成都在建的购物中心面积还高达320万平方米，排名全球第二，这样的规模是购物之都巴黎在建购物中心面积的20多倍。
面对商业泡沫的担心，不少业内人士则认为，这属于发展中的正常情况。RET睿意德高级经理孙强认为，成都市场目前空置率高，开工量高，是购物中心快速发展所不可避免的环节，并将其称之为“青春期表现”。
“好比一个年轻人，在青春期，难免会出现先长骨头后长肉、先长身高后长体重的情况，发育太快都会出现虚浮，需要用几年的时间来夯实。成都购物中心目前的发展阶段正是如此，只有随着时间的推移，开发量放缓，有足够的新品牌来填充购物中心，才能逐渐降低空置率。”孙强说。
实际上，2005年以前，成都的购物中心寥寥无几。在去年新增100多万平方米购物中心后，成都建成的城市综合体面积超过了1500万平方米，对于约1500万人口的成都而言，相当于每人拥有1平方米的城市综合体商业面积，仍低于1.2平方米的国际标准。“乍一看成都购物中心数量似乎过剩，但仔细审视会发现，这是在长期不足之后的追赶，与京沪和其他国际化大都市相比还有差距。”一位业内人士告诉本刊记者。
“成都之所以在这两年出现购物中心集中供应、密集面市的状况，与开发商拿地时间相近，政府规定必须在规定时间建成有关。”上述人士认为，成都人口基数大，加之正在打造西部商贸中心，成都已不仅仅属于当地人的“成都”，而成为整个西部的一个大都市，消费人群将不断扩大，购物需求也随之增加，购物中心的新增供应量将会被逐渐消化。
对于购物中心“青春期”的烦恼，四川大学经济学院教授、川大不动产市场研究所所长吴丰并不担忧，“这个现象应该是正常的，通过市场竞争，开发商会调整自己的开发取向。”在他看来，在建购物中心数量高企与高空置率的市场表现，正好给了市场一个调整信号。
十字路口的选择
进入2014年，成都零售业市场的表现并不出彩。
据权威房地产咨询服务公司的市场报告显示，2014年1-5月，成都实现社会消费品零售总额1703亿元，同比增长12.9%，增速仅仅高于去年同期0.7个百分点。
尽管大多数人看好成都的购物中心，还是有人开始担忧：缓慢增长的消费承载力，能不能支撑迅速扩张的购物中心？成都会不会重蹈北京、上海、广州等城市购物中心大量关闭的覆辙？
“未来，好的会更好，冷清的更冷清。”世邦魏理仕华西区研究部副董事彭芳琪认为，定位精准将是日后购物中心的生存策略。她表示，成都能否消化那么多购物中心，还要打一个问号，“这是个优劣选择的问题，购物中心能否存活，取决于它的品质。”
四川省连锁商业协会会长冉立春同意彭芳琪的观点。他认为，一个购物中心需具备选址的眼力、资金的实力、整合商家的能力和培育商圈的耐力，才能聚集人气。他以成都今年1月新开业的IFS国际金融中心为例说，这座购物中心引进了300多个国际品牌，弥补了成都奢侈品市场缺失的一部分国际一线品牌旗舰店，使得成都奢侈品市场更加完整，竞争力进一步增强，并且为成都奢侈品消费者提供了一个品种齐全、更加便捷的高端购物中心。
当下，购物中心除了应对同行的贴身肉搏，还要应付另一个强劲对手――电商。在网络购物的冲击下，我国传统零售业呈现明显的不景气状态。一些传统百货商店甚至成为人们只看不买的“体验地”、“试衣间”。
成都的购物中心该如何应对？冉立春认为 ，无论信息化时代如何发展，但消费者总要到咖啡店喝一杯咖啡，和朋友在餐馆小聚，这些都是电商无法实现的。“电商绝对不可能取代购物中心，但分流一部分消费者这是必然的。”他建议，购物中心要在自身的个性化服务上下功夫，做好购物中心的主题服务，吸引消费者。
他举了东京的例子。在电商发达的日本东京，实体商业依旧受到追捧。其原因就是东京商业强调“精致”。所谓“精致”，不是说商业项目体量不能大，而是指需要在经营特色、服务细节等“小处”胜人一筹。相比之下，中国的商业发展还是“摊大饼”式的，一味求大，却忽视了服务特色和消费体验。
日前，中国（西部）国际珠宝中心董事长助理田君怡透露，今年底将在成都开业的该中心是当地首个“前店后厂”模式的珠宝产业基地，业态构成将一改专业市场的操作模式，在二期项目上增加更多消费者体验式服务，希望能做到国内首个差异化的珠宝专业市场。
商业综合体市场研究范文4
1、转为房地产直接或间接投资；
2、抛售上海物业，转战异地或直接退出炒房大军；
3、转战商业地产领域。习惯短线炒作的温州客虽已被挤出住宅市场，但也称不上全军覆没。只能说，温州人在上海投资买房的热情大大降低了。
最近市中心黄浦等区域出现一批“成本价”卖房甚至“亏本卖”现象。尽管表面上看，这些房子的售价仍比买价要高，但从交易税费、持有成本等“打统账”来看，实际上是以“成本价”甚至是亏本在卖。这些房源基本都是温州或其他地区的企业主为生意资金周转而抛售部分房产。
想换房子的倪小姐一直关注黄浦区金外滩花园的房子。在今年春节的时候，她曾到中介去“领过行情”，“当时一套160平方米的房子挂牌价约为八九百万元。”可就在上个月，她看到另一套楼层差不多，面积略小的房子挂牌价仅五六百万。中介告诉她，这是一套温州企业主急抛的房子，是“因为急需资金周转”。
“最近我们低于周边房价成交的一些房子，基本上都是业主为生意回笼资金而急抛。”德佑地产西七区区域总监孙成平表示，某次新房小区有名业主2010年左右以420万-430万左右的价格买进一套房，前段时间又以450万-460万元的价格抛售掉了。“我们测算过，算上他的装修价格、买卖的税费以及银行贷款等因素，其实卖这个价是要亏几十万元的。”孙成平表示，什么时候以什么价格抛盘，每个人计算的方式会不一样，但是投资客愿意以成本价甚至是亏本出卖，通常都是为了资金周转。“企业毕竟能带来长期受益，为了让生意能继续下去，宁愿抛掉房子换来资金也是值得的。”
记者在几个知名房产网站看到，有不少标明“温州投资客急抛”的房源挂牌信息。
从房源来看分布很广，不光是黄浦、浦东陆家嘴等传统温州客投资房产的“重镇”，闸北、徐汇、宝山等几乎各区都有。有个别房源甚至是2011年刚交房的。浦东“印象春城”楼盘目前的一手尾盘在售房源已卖到1.9万元/平方米左右了，而网上却有一套刚抛出的房子，2009年交房，90平方米卖138万元，单价约1.5万元/平方米，中介表示，房东为温州投资客，“印象春城”2009年曾推出过两批房源，如果该买家买的是第二批单价约1.4万元/平方米的房子，那么他现在的抛盘价已经和当初的买进价相差无几。
德佑地产研究主任陆骑麟表示，在实体产业和房产之间，多数房东会考虑出售一部分房产来挽救实体产业，因为当前的整体经济低迷只是暂时的。并且出售手头的不动产相对是最便捷的，成本最低的回笼资金的方式。实际上不单单是国内的企业家在出售房产，今年年初至今，世茂滨江就有近30多套房源遭到韩国籍业主的抛售，而这部分抛售现象，并非代表完全撤离上海市场。“他们仅出售了一部分资产，并不会全部抛掉。”陆骑麟说。
“最近确实有少量温州投资客抛房救实业，我认为这是件好事。”温州中小企业促进会会长周德文的表态有点出人意料。近两年温州投资客给人留下的印象就是“炒房”，“但实际上实体产业才是他们的根。卖房救生意是把根留住”。周德文说，房子毕竟只是投资品，等到以后实业创造了财富还可以再买房。不过，周德文说，还没有听说温州投资客大规模“抄底”的情况。
一百个房东中就有三个温州人
炒房客是过去房价上涨的直接受益者。调控政策杜绝了短线投机，习惯短线炒作的温州客虽然已被挤出住宅市场，但也称不上全军覆没。交易量虽然下降了，但房价未下跌，不管是已经成功抛售，还是依然手握房源的温州人，毫无疑问其投资并未失败，并且他们还会影响部分区域的二手房价格，尤其是此前一些投资客比较集中的板块。从1-8月份的二手房成交来看，温州客户占比还不到1%，但是卖房的房东里温州人占到近3%。汉宇地产市场研究部经理付伟认为，目前温州人当前在上海投资房产是“卖多买少”。这也表明温州人在上海投资买房的热情已大大下降。
对于温州人而言，投资渠道仍然有限，投资房产仍然是稳定的投资方式。同时，在当前的上海楼市，善于营商的温州人仍然不会放过机会。和绝大多数二三线楼市相比，上海房地产市场无疑更加稳健。仍然会有一些长线投资的温州人继续留在上海，只是这类型人群的比例较低。投资方向也有所改变，主要瞄准优质商业地产及具稀缺性的高端住宅。不过总体来看，温州炒房团在楼市兴风作浪的时代已一去不复返了。
金九楼市作为传统旺季，无疑将引来一波楼市的供需释放。但是无论是供应、还是需求，释放的主力都是刚需。对于温州人来说，要继续在上海买房，就必须先过限购、限贷这两道坎。但如果一些高端盘大幅降价，他们仍然会选择出手。
从目前新房和二手房市场的实际对比来看，温州人投资房产选择新房要更多一些。目前的二手房价格趋向于平稳，投资属性弱化，更适合于自住。对于楼盘的选择，主要还是一些高端物业及城市综合体，这类楼盘受到政策的影响小，但是购买门槛会相对较高。由于住宅限购，和以往相比，选择方式无疑是截然不同的。
商业综合体市场研究范文5
需要声明的是，此处的专业店系指营业面积1000平米以上中、大型门店。而专业店的商品门类则以汽车、家电、通讯、五金电料、体育及娱乐用品、建筑及装潢材料等可以独立形成专业业态，支撑千平米以上门店专业化销售的耐用消费品为主。
相比较10年前，专业店方兴未艾，五化工程（连锁化、规模化、信息化、专业化、标准化），使得专业店如雨后春笋般拔地而起，遍地开花，大有一夜之间“满城尽是专业店”之势，可谓所向披靡，势如破竹。10年间专业店无论是店铺数量，还是营收规模，用工人数、市场增速都远超百货、超市，大有一骑绝尘，凌厉风行之势。
但是，事实证明，经济繁荣期，专业店自立门户，从大市场、百货店、超市等综合型批零体系从脱离，是有机会，也是有可能，并且最终证明是“成功”的。但，另外一个即将被证明的问题则是：经济衰退期，随着消费者需求抑制，市场规模的萎缩，经营成本的上升，门店集客力的下降，单店效益的滑坡，包括家电、建材、家居等或许要经历“分久必合”的回归。最起码，作为一种独立的子业态，如家电连锁、手机连锁、IT连锁、家居连锁等专业连锁，其专业店门店数量将面临大幅萎缩之势，关店数量大于开店数量，店铺总数锐减或许将成为上述专业连锁业态未来3-5年甚至更长时间的主流特征。
那么，专业店必死无疑吗？真的会快速萎缩，并最终消失吗？我的答案是：有可能，但未必。那么专业店的不死之道又如何呢？在我看来，无非有三：
瘦身求生：市场生长期，开店是唯一主题。市场衰退期，要执行的则是“保店、关店、开店”三大主题，其中：除非区位特别好，租金特别低，客流特别大，前景特别好的“非开不可” 的店外，决不再开垃圾店将成为新开店的第一原则。然而，相信大多数企业家及高管，尤其是“轰轰烈烈开新店，羞羞答答关老店”以“开店为乐，店多为荣；赚钱其次，圈钱第一”的上市或准备上市公司绝对不认可我这一观点。但，事实将告诉我们，10年盲目扩张期，所签下的“房租高、区位差、客流少、效益差”的垃圾店，面对房东涨租的要求，谁也不敢轻易续签。而有些连续亏损2年以上门店，无论房租到期与否，即便赔上违约金，也要忍痛关之的垃圾店也将越来越多。
店死企业生，善取势者活，减法时代，瘦身求生，此专业店不死之道其一也。
扎堆而活：我个人认为，专业店的生与死，并不取决于公司规模、商品价格、营业面积，而取决于顾客来店的距离。对于大多数顾客而言，步行50米（约80步）已经觉得很远，很累了。所以，我认为在零售业界尤其是专业店的立地而言，「五十步是有资格有理由「笑百步的。尤其是在网购倒逼背景下，随着消费紧缩，销售下滑，效益转差，广宣缩减，非核心门店专业店的集客力，不再取决于价格，而取决于顾客来店的距离，即：其需支出的时间、体力及交通成本。以致于我固执的认为：专业店的生存之道，要么在综合体（或综合市场）里扎堆式生存，要么在核心商圈的黄金点开设（但日益高涨的高房租，高租售比（房租上涨、销售下滑导致）将成为其不堪承受之重），否则必亏无疑，必关无疑，必死无疑。
便利化生存：此外，我认为杂货化并非专业店的进化方向，而专业则恰恰是专业店的生存利基，放弃专业盲目扩充非专业品类、延伸产品线，将门店杂货化或者百货化的举措，并不可取甚至极其危险。家电卖场就是卖冰箱、洗衣机、空调的，消费者买床上用品决不会首先想到家电店，也不会指望在家电店买到。从家电卖场引入手机、电脑、数码销售的3C化过程来看，改变消费者固有的消费习惯，不仅要花费大量的广告宣传费，而且需要花费5年甚至10年之久大量的时间。尤其是在经济下行期，将家电专业店“升级”为百货店的一厢情愿，几乎无成功的可能，但可能给企业造成的损失则必然巨大。
另一方面，专业店坚守本业，必须将本专业做精、做深、做透的同时，还需要考虑将自身门店便利化的问题。即社区型门店通过引进水费、电费、电话费、网络费、燃气费、市民卡等充值、缴费服务提升门店的来客率；通过导入雨伞租借、地图销售、停车免费卡等便民措施，提神门店的集客力，将门店转变成“便宜、便利、便民”三便士门店。
死而后生：但还有一个问题是，就专业店业态来说，企业层面而言，门店数量过多；而市场层面而言，企业数量过多。所以未来2-3年内甚至更长时间，门店数量减少的同时，企业数量减少即行业整合加速也将成为主流特征。个人认为，并购或被并购，取决于市场无形之手，而并非单纯的企业家意志，让生命在另一个生命体里延续，企业家或公司高管失去的是权势，而企业则可免破产倒闭之虞，对于顾客，对于员工，对于社会，都是堪称“伟大”的壮举。死而后生，此不死之道之三也。
商业综合体市场研究范文6
【关键词】服务业；发展；莱山
近几年，随着莱山区城市化进程的加快，服务业得到快速发展，进入一个新的发展阶段。区委、区政府关于“北部都市化、南部城市化，全域城市化、全域生态化”的战略实施，为服务业进一步加快发展开辟了更广阔的空间。因此，以大力发展服务业带动全区经济社会实现大跨越，是今后的主要战略任务。
一、服务业发展状况分析
从2006年莱山区把加快服务业发展作为转方式、调结构的战略重点，出台一系列政策措施扶持引导，加快城市载体建设，发展环境不断改善，发展领域逐步扩展，总量规模加快膨胀，质量效益明显提升。2012年全区服务业法人单位达到2829家，实现增加值101.6亿元，年均增长21.9%；占GDP比重由2006年的38.7%提高到50.8%（以2006年为基数对比，下同）。
1.服务业结构不断调整优化
商贸业龙头带动作用凸显。2012年商贸餐饮法人企业达到1262家，增加值年均增长25.4%；占服务业比重由19.7%提高到33.6%。34家限额以上批发企业增加值年均增长28.6%，占全区批发业57.9%，其中绿叶贸易、中航油、日日顺电器、佳盈经贸、莱山烟草等15家企业规模膨胀较快；46家限额以上零售企业增加值年均增长19.1%，占全区零售业75.3%，其中佳世客、银座商城、万光诚润、晟福源等大型零售企业年均增长25.8%； 40家限额以上住宿餐饮企业增加值年均增长24.4%，其中五星级4个、四星级6个，东方海天、皇冠假日、华美达、丽景海湾、东上海赋等10家企业起到较强拉动作用。
房地产业实现“质”的提升。实现一般住宅开发向花园式、高档次转变，单纯房地产开发向城市综合体、产业地产转变，与产业发展深度融合。6年累计施工面积1146万，销售774万（其中住宅515万），建成商业网点65.8万、办公楼宇153万、高档住宅区31个。房地产业增加值年均增长23.2%；占服务业比重由2006年的20%提高到24.6%。
金融业发展不断壮大。在金融扶持政策和城市载体功能的推动下，各种金融机构加快入驻，金融体系不断完善。现有各类金融机构42家，比2006年增加24家，其中银行13家、保险公司21家、证券公司3家、拍卖行3家，担保和小额贷款公司各1家。金融业增加值年均增长14.7%。
信息软件业快速兴起。区域产业分工的加快和软件园服务平台的建立，促进了软件企业聚集发展。现有企业40家，增加值年均增长20.5%。2012年华东电子、东方威思顿、鑫联通信3家企业营业收入过亿元，杰瑞网络、持久钟表、东方玉麟、威尔数据、惠通网络等5家企业收入过千万元。
交通物流业发展逐步突破。现有企业50家，增加值年均增长11.1%。东方海洋、万隆华宇、润弘、御海国际、顺丰等物流骨干企业发展较快，年营业收入在5亿元以上。
旅游会展业发展基础不断夯实。渔人码头、黄海游乐城、国际博览中心、体育公园等旅游会展载体的逐步形成，以及锦园春、植物园、葡萄酒博览园等大型项目的规划建设，进一步丰富了旅游资源，集聚了发展后劲。旅游业增加值年均增长29.8%，高于服务业8.1个百分点。
商务服务业领域不断拓展。中介服务机构达到150家，比2006年增加109家。其中，会计、税务师事务所8家，财务咨询、资产评估事务所8家，律师、法律服务机构8家，企业策划、管理咨询公司76家，广告设计公司34家，职业中介公司16家。
按照传统和现代、生产性和生活业标准分类看，传统服务业年均增长23.2%，占服务业比重由73.4%提高到77.4%；现代服务业年均增长21.5%，占服务业比重由26.6%下降到22.6%。生产业年均增长20.7%，占服务业比重由36.8%下降到34.6%；生活业年均增长23%，占服务业比重由46%提高到50.3%。
2.服务业投资快速增长
投资主体地位逐步提高。2012年服务业投资200亿元，年均增长32.2%，高于全区投资年均增长6.2个百分点；占全区投资比重由2006年的58.9%提高86.7%；6年累计投资950亿元，占全区投资80.3%。
项目档次不断提升。2012年全区实施3000万元以上服务业重点项目83个，比2006年增加45个；项目平均单体规模2.3亿元，是2006年的1.6倍，6年实施项目累计280个，占全区项目总数84%。
载体功能明显增强。持续加大服务业投资形成三类产业载体。一是商业集聚区。雨岱山、万象城、迎春大街中段营业面积达到48.6万，商业氛围日益浓厚，消费拉动不断增强。二是居住消费区。已建成世纪华府、天合城、府前花园、上海滩、四季花城等31个居民住宅区，商业网点面积达到65.8万，形成多样化的消费业态，大大丰富了居民物质文化生活。三是办公楼宇。已建成创业中心、金贸中心、天合大厦、飞龙大厦、金帝科、第三国际、南山世纪大厦等16个楼宇，营业面积135.4万，以及在建的明达科技、新天地广场、润华大厦等6个楼宇，对商务办公企业集聚产生较强的吸纳力，促进了生产业加快发展，现已入驻企业近700家。
3.服务业贡献日益突出
经济拉动力持续增强。2012年服务业增加值增长16.9%，拉动GDP增长9个百分点，经济贡献率由2006年的39.5%提高到63.6%。
财税贡献率不断提升。2012年实现服务业税收17.6亿元，年均增长33%，其中批零、金融、商务服务、信息软件等7个行业增幅在40%以上；服务业税收占总税收比重由2006年的39.9%提高到63.5%；财税贡献率由34.1%提高到69.6%。其中房地产、商贸、商务服务、居民服务、金融5个行业税收占全部服务业税收的比重达到80.9%。
吸纳就业能力明显提高。服务业从业人员由2006年的5.2万人增加到7.3万人，占全区从业人员51.7%；2012年城镇新增就业1.45万人，其中服务业新增0.9万人，占62.1%。
二、服务业发展存在的主要问题
虽然莱山区服务业得到快速发展，取得显著成绩，但从发展和比较的角度看，还存在许多问题和不足。
1.总体水平仍然偏低
从全市比较看，服务业总量在14个县市区中居第7位，占全市比重仅为5.3%；占GDP比重比芝罘区低18.6个百分点，比国内先进地区差距更大。
2.内部结构不够合理
传统产业占绝大比重，占77.4%，产业层次较低，业态领域不广，经营手段、模式滞后，缺大集团和知名品牌。现代服务业增加值占22.6%，比芝罘区低12个百分点，发展相对缓慢，知识技术型企业数量和规模小，服务领域窄。具体讲，商贸业，缺乏大型批发市场（如建材、家具、五金、化工等），特色街、专业市场培育不够，购买力仍然呈外流格局；旅游业，资源挖掘不充分，无大的景观和内涵（如海上旅游、农村观光、山海湖泉开发、滨海度假等），人流聚集功能较弱；文化产业，发展水平较低，缺乏骨干企业引领带动，与实体经济融合度不高；公共服务业，城区服务功能还需进一步完善提高，农村服务项目、内容、领域等资源比较短缺，均等化程度需大力提高。
3.区域发展很不平衡
北部城区服务业增加值占全区服务业比重94.5%（其中，黄海23.3%、初家12.2%、滨海9.3%、开发区7.6%），年均增速22%（黄海21.5%、初家22.1%、滨海28.1%、开发区18.8%）；南部区域占比重仅为5.5%（莱山3%、解甲庄1.9%、院格庄0.6%），年均增速12.2%（莱山11.8%、解甲庄5.9%、院格庄16.2%），比北部区域低9.8个百分点。
三、推动莱山区服务业发展的建议措施
近年来，莱山区服务业发展主要靠投资打造载体拉动，商贸等消费业占主体，属于粗放外延式发展。今后莱山区服务业的发展要根据区位、产业、环境基础，进一步明确定位、完善政策、加强引导、整合资源，加快推动服务业转型升级，走质量效益型的内涵式发展之路，在坚持消费性、生产性、公共业全面发展的同时，紧跟国内外服务业发展趋势，着力发展现代服务业，将生产业作为主攻方向，推动服务业向多样化、高端化、规模化发展。
现代服务业是依靠高新技术、现代管理方法、经营方式和组织形式形成的产业，是从企业价值链中分离出来，成为增值最大、最具战略性的高级环节，附加值超过物质生产，贯穿于生产过程的上中下三个环节（上游包括可行性和市场研究、风险资本、产品设计等，中游包括质量控制、检验检测、会计、人事、保险、法律等，下游包括销售、物流、广告、售后和金融服务等），主要靠知识、技术、信息为生产者提供服务，多以人力、知识、技术等资本投入为主，经营载体具有空间上的高度聚集性，其服务是超地域的辐射。莱山区发展现代服务业应在空间和载体、硬件和软件上进行统筹、系统的有序推进。
1.将北部城区作为发展现代服务业的主阵地
北部城区已具备发展现代服务业较好的产业、载体基础，并且围绕旧村改造与产业地产深度融合，下一步要在改造提升传统服务业的同时，着力在培育、拓展现代服务业上加大力度。
（1）在空间载体上，迎春大街中央商务区要继续以金融、商务服务为主体，以此衍生购物、餐饮、娱乐为支持的产业集群。总部经济基地按照既有功能定位，实行政府投资和企业主体投资相结合，政府投资，在做好基础设施建设的同时，应首先实施“种子工程”，加快打造企业“孵化器”，吸引高端人才和成长潜力大的小微企业进驻创业，培育产业“后备军”；企业投资，在不断引进单体项目的同时，鼓励有实力的企业联合投资建设研发、信息、节能、环保等多个专业楼宇“壳体”，通过统一运作整体或部分出租、或产权分割出售方式，加快企业聚集。凤凰工业园要以生产业为功能定位加快转型，尽快出台引导政策，鼓励企业加快搬迁，探讨政府整体回收或逐次回收方式，实行整体规划和设施改造，通过典型引路，将原有企业转型和引入新企业，促进中央商务区的产业向其延伸扩展。在形成成功运作模式的基础上，推动莱山经济开发区绕城高速以北区域向生产业转移。
（2）在楼宇载体上，通过商业、房地产等综合体开发，形成多样化的服务设施，尤其专业楼宇建设，现已建成20多幢专业楼宇，吸引了近700家企业落户，还有许多楼宇正在开发，楼宇经济已取得初步成效，下一步应通过政府加大政策支持、企业让利和规范运作，吸引更多企业入驻，扩大楼宇经济规模效益。
（3）在产业培育上，推动条件成熟的工业企业实行主辅分离，将制造环节上端和下端的业务剥离，扩大服务范围，提高附加值。引导市场潜力大的服务企业建立网络化组织结构，实行业务范围更广的网络化服务（如惠通网络公司为提高服务平台，扩大业务覆盖范围，在北京设立控股研发机构；华东电子在大城市设立多个办事处）。鼓励一些研发设计型企业，将依靠知识、技术的软件服务，扩大到将核心技术转化成硬件产品，拉长产业链。以五彩文化广场为龙头，结合大庄、宋家庄等旧村改造，引进高端、高质的文化产业项目，将该区域打造成辐射胶东的文化长廊。
2.将南部区域打造成全市服务业新型业态和新兴产业的新高地
按照“一轴三镇五园”的总体框架，根据现实基础和自然禀赋，分区域有侧重的发展消费性、生产性、公共业，在路网等基础设施完善的基础上，优先打造整体环境优势，增强环境吸引力，做好各功能区项目概念性载体设计、引导性载体建设，以“先筑巢、后引凤”的思路，吸引企业主体落地，有序推动各产业培育、衍生、递延，形成相互配套、相互支撑、共同发展的格局。
（1）三个特色小镇。结合旧村改造，将周边村适当集中，着力整合生活要素，发展商贸餐饮、休闲娱乐等消费服务业态和文化教育、医疗保健等公共服务业态，打造全新化特色城镇。
（2）植物园、新兴产业园区域。充分发挥植物园的引导，积极引入培训、咨询、文化创意、技术服务等项目，与新兴产业园共同聚积产业要素，形成南部区域新兴产业先期隆起带。
（3）朱雀山、围子山区域。根据自然条件和特点，以生态开发为主攻方向，聘请高层次专家设计具有前瞻性、多功能的概念性大项目载体，展现远景蓝图，有的放矢地对外招商，促成数家大企业联合投资，以统一设计、统一运作、统一经营的模式共同开发，走实力联合、规模经营的路子。朱雀山区域，依据山、水、泉和农业资源，加入花卉、鸟类、山地运动、旅游营地、农业采摘、特色酒庄及通过演绎和借来文化等元素，与葡萄酒博览园一起打造集中连片、内涵丰富的旅游休闲圣地。围子山区域，依托良好的生态环境，利用山势优美、森林丰富的资源，重点打造养老、保健、山地运动、历史文化等生态旅游度假区。
3.进一步改善发展服务业的软环境
（1）进一步浓化全区发展现代服务业的浓厚氛围。提高认识，更新观念，高度重视现代服务业的创新、引领、融合、改造作用，认真学习上级发展现代服务业的规划、政策、措施，紧密把握国内外现代服务业发展趋势、动态、举措，深入研究现代管理方法、经营方式、组织形式和行业标准体系，提高指导全区现代服务业发展的能力和水平。
（2）进一步强化政策支持。在实行已出台的有关政策的基础上，研究增加发展现代服务业新兴业态的优惠政策；强化在项目开发模式创新上给予“一事一议”的政策支持，特别是对土地整理、土地出让、政府与企业结合开发、企业强强联合开发等方式上，借鉴先进地区成功经验，给予具体的政策倾斜。
