前言：中文期刊网精心挑选了房地产投资方案范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房地产投资方案范文1
>> 雄安新区来了，但它真的是好的房产投资地吗？ 雄安新区的重任 雄安新区的样本意义 雄安新区的“嘎子”时代 雄安新区孕育的商机 雄安新区规划的纵向思考 雄安新区的交通畅想 雄安新区的关键是制度创新 确保雄安新区开好局起好步 李铁详解雄安新区的“雄心” 认清建设雄安新区的根本战略意图 雄安新区人的48小时 掘金雄安新区的四大逻辑 雄安新区：新世纪的中国经济明珠 雄安新区对会展业影响的猜想 雄安新区的历史文化名人 雄安新区户口配置资源的作用应减弱？ 雄安新区建设活动的总体性分析 雄安新区的项目化发展之路 国家级新区建设经验及对雄安新区发展的思考 常见问题解答 当前所在位置：中国 > 管理 > 雄安新区来了,但它真的是好的房产投资地吗? 雄安新区来了,但它真的是好的房产投资地吗? 杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！ document.write("作者： 张莹迪")
申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 比起炒房，新区发展过程中各类需求的扩张，才是更有价值的商业机会。
李希然的整个清明节都在不断地看房和悔恨中度过。3月31日，雄安新区成立的消息正式宣布前一天，她正在距离新区不远的高碑店和白沟看房子，但因为觉得位置太偏，她放弃了排卡―即留下身份证和钱，占领购房的名额。
第二天发生的事情成了清明节假期里最热的话题―雄安新区成立，炒房者一窝蜂地涌入。曾经被李希然嫌弃太偏的高碑店和白沟，变得炙手可热。
投资客们以最快的速度放大了这块“价值洼地”的价值，一位中介告诉《第一财经周刊》，雄县的房价在短短3天内从每平米五六千元上涨到了2.5f元，而且已经禁售。
购房者追捧雄安新区的逻辑无外乎以下几点：政策红利―国家已经将雄安新区定调为继深圳经济特区和浦东新区之后又一具有全国意义的新区，这势必会带动城市规划和基础设施建设，而房地产是重要的支柱性产业；地缘优势―新区位于河北，距离北京、天津并不是太远，再联系到京津冀一体化，从未来的发展机会来看似乎不会太差。而“买房趁早”的“正确性”也因为过去几年房价的一路疯涨被无数次地验证过了，一旦新区发展起来，自然有人接盘。
“雄安新区获批，利好面较多，但近期要警惕过多透支此类概念的做法。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《第一财经周刊》说。
这主要和雄安新区未来的具体规划及后续的土地使用制度不明有关。4月3日，网上有未经证实的消息称，雄安新区未来可能采取以公租房、廉租房为主的建设模式。
《人民日报》随后也评论道，雄安新区的成立肯定不会成为又一个资本拉动的造城运动。从雄安新区获批的消息公布之前，政府要求当地商品房一律停售、二手房中介全部关停、在建项目一律停工、不允许农民自建房，甚至禁止建材入村等动作便可看出此种意向。
房地产投资方案范文2
摘 要 随着房价连续几年的高歌猛进以及股市的飘摇不定,房地产投资已成为广大投资者和投资机构获取高额利润和实现资产增值的重要渠道。然而,不同的项目给投资者带来的收益水平可能相差甚远,甚至可能带来较大的损失。因此,在房地产投资决策前,应该对拟投资项目进行科学、有效、详细的投资分析、评价和比选,选择合适的投资形式和投资项目,使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润和实现增值的最大化。
关键词 房地产投资 投资分析 投资决策
一、房地产投资
由于房地产具有抗通货膨胀、保值、增值性,房地产投资逐渐成为世界最有吸引力的投资方式之一。而在我国,随着各地房价的高歌猛进,以及股市的飘摇不定,房地产投资已成为广大投资者和投资机构获取高额利润和实现资产增值的重要渠道。同时,鉴于房地产投资巨额性、风险性、外部性和政策影响性,以及投资资金或资源的有限性,投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出抉择,选择适合自己的投资形式和投资产品。因此,房地产投资决策应基于对目标项目科学、公正的投资分析之上,只有这样才在一定程度上保证决策的正确性和资产的增值性。
二、房地产投资分析
房地产投资分析指在房地产投资活动之前,投资者运用自己或投资分析人员的知识和能力,全面调查拟投资项目的各方面制约因素,对所有可能的投资方案进行比较论证,从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。房地产投资分析的内容包括市场分析、区位条件分析、基础数据估算分析、经济分析、不确定性分析、风险分析、方案比选分析等方面。本文主要从市场分析、经济分析和风险分析三方面做简要介绍。
1.市场分析
房地产投资项目在投资决策前,调查市场状况,辨识投资风险,选择投资机会的过程,称为房地产投资项目的市场分析。房地产市场分析是理性投资者所做的必不可少的一项工作。房地产市场分析主要以市场调查和市场预测为手段,在获取市场信息的基础上,对投资项目的现金流量及市场价值的变化科学预测,为投资项目的经济分析、风险和不确定性分析奠定基础,为投资者、决策者把握市场机会和正确进行决策提供依据,以使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润,实现增值的最大化。
2.经济分析
经济分析是房地产投资分析的核心部分,主要通过经济分析指标的计算定量分析目标项目在经济上的可行性。经济分析指标根据是否考虑资金的时间价值可分为静态分析指标与动态分析指标两大类。由于资金本身就具有时间价值,而且将一定资金投入到某一项目后也会产生一定的机会成本,因此,笔者认为财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等动态分析指标更为科学、合理,更有利于辅助投资者做出正确的决策。
3.风险分析
房地产投资与其他投资一样,可能带来较高收益的同时也伴随着较大的风险存在。房地产投资风险就是从事房地产投资而造成损失的可能性大小,这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。由于房地产投资具有价值量大、周期长、不可移动性、变现能力差等特点,使得房地产投资的风险程度更高,在投资过程中可能会面临自然风险、意外风险、财务风险、市场风险、政策风险、利率风险等诸多风险。
风险分析是风险评价的主要手段,其方法就是根据不确定性因素在一定范围内的随机变动,分析确定这种变动的概率分布和他们的期望值、标准差、变异系数和置信区间,并由此说明拟投资项目在特定收益状态下的风险程度。以市场风险的分析为例,在开发期或持有期内,市场可能会出现繁荣、正常和衰退三种情况。为此,投资人应通过深入的市场调查和数据分析,预测各个状况发生的可能性和该状况下可能的收益水平,并通过计算期望收益标准差、变异系数、置信区间等对市场风险进行评价。
三、房地产投资决策
房地产投资分析的最终目的是服务投资决策。在房地产投资活动中,一般都会有多个不同的投资方案可供选择,能否利用有效、准确的方法做出正确的抉择将直接关系到未来的收益与否。对于置业投资者,其投资决策的内容不同于开发投资,如需要对置业对象目前物质状况、运营与收益状况进行全面了解,对置业对象市场前景作出判断,对其收益值较合理的价值估计。在此基础上,他们是否购买、购买时间、购买方式做出正确的决策,这类投资面对的风险也相对较直观些。而对于房地产开发投资者,投资决策的内容非常广泛,既包括投资项目的比选、投资项目类型、开发条件、经营方式,也包括投资时间、投资规模、筹资方式等的决策。该类投资任何一个决策内容的失误都可能会带来收益减少甚至发生损失。因此,我认为对于这一类投资,投资者在决策时应紧紧围绕事先确定的经营目标,在占有有限信息资源的情况下,借助于现代分析方法和手段,通过定性的推理判断和定量的分析计算与比较,做出正确的决策。只有这样才能使房地产投资者在开发结束或持有期内获得最大利润和实现增值的最大化。
参考文献:
[1]刘秋雁.房地产投资分析.大连:东北财经大学出版社.2007.9.
[2]刘宁.房地产投资分析.大连:大连理工大学出版社.2009.2.
[3]谭善勇.房地产投资分析.北京:机械工业出版社.2008.3.
房地产投资方案范文3
摘 要 作为一种新型的金融工具，房地产投资基金在我国的发展尚处于初级阶段，人们对它也并未产生明确的认识。本文将以现代金融理论为基础对房地产投资基金的概念做出概括；对其需求、风险及投资对象进行分析并作出总结。
关键词 房地产 投资基金 应用
近年来，随着我国房地产行业的迅速发展，如何开拓新的融资渠道，解决资金缺口巨大的问题，成为房地产企业面临的重要问题。于此同时，一种全新的金融工具——房地产投资基金，应运而生。作为一种全新的金融工具，房地产投资基金具有产权清晰、风险收益水平适中、专业化程度高等特点，而这些特点则决定了其在繁荣基金市场的投资品种上起到了重要作用，为各种国内外资本注入房地产业提供了可靠的渠道并在一定程度上有效地控制了投资风险。
一、发展房地产投资基金的意义
作为产业投资基金的一种，房地产投资基金是以房地产业为投资对象，由房地产业投资专家将通过发行受益凭证或基金份额，汇集到的资金用于专业投资的一种集合投资制度。
首先，我国当前房地产开发企业急需建立多元化的融资结构，而房地产投资基金恰好可以满足这一需求。随着房地产企业规模的不断扩大，其资金压力也在随之增长。由于国家宏观调控对房地产行业影响极大，而权益性的自筹资金在我国房地产开发企业资金来源中所占比例又较小，那么一旦企业过于依赖贷款融资，那么其对政策风险的抵抗能力就会较弱。在这种状况下，运用房地产投资基金这一新型融资工具，更有利于房地产企业建立多元化的融资结构，也能使其在面对政策风险时的抵抗能力有所提升。
其次，房地产投资基金的优势明显，有利于引入市场规范的投资主体。其产权清晰，权责明确的特点能够在一定程度上吸引投资者。
再次，做为一种专业化的投资制度，房地产投资基金可以有效的防范和控制投资风险。具有丰富行业经验的基金管理人，能够通过集中的对房地产行业的研究，把握房地产产业的发展趋势。再次前提下，通过专业化的项目组合投资，能够在一定程度上控制风险。
最后，作为一种集合投资制度，房地产投资基金具有规模效应，可在很大程度上促进市场资源的优化配置。作为一个高回报，高风险的资本密集型产业，房地产业对于其进入者的资本规模有一定的要求。在这种情况下，房地差开发资金汇集大量的资金，进行集中项目的规模开发，能大量的节约成本开支。而起强大的资金集合能力能使其在未来的房地产业竞争中处于有利地位。必然引起房地产业的重新洗牌，从而促进市场资源的优化配置。
二、对房地产投资基金的需求分析
（一）民间私人资本
随着国民经济的发展，在我国民间存在着一笔庞大的民间资产，由于缺乏投资渠道，这些民间资产大多留存在效率不高的银行体系，对银行造成极大压力。而作为一种装新型金融工具，房地产投资基金则具有较股票、期货等投资工具风险性较小，而相对与银行储蓄而言其受益又较大的特性。
（二）社会保障基金与保险资金
随着我国社会保障制度改革的深化，社会保障基金必然要进行市场化的运作。这样一来，单靠银行间的同业拆借和国债投资必然无法满足基金持有人的必要需求，这就需要另外开辟更多的一些能够满足其要求的低风险而收益较高的投资渠道。那么房地产投资基金变成为其必然的选择方向。
于此相同的，随着我国的经济发展，一些资金实力越发雄厚的商业保险公司，由于国内的投资渠道狭窄，使得其庞大的资金在投资组合中一直承担着较大的风险。由于本身存在严重的收支倒挂问题，商业保险公司急需寻求新的投资渠道。
房地产投资基金具有的投资期限长、收益高、风险收益水平合理等特性在一定程度上都符合了省会保障基金和保险资金的投资需求。一旦政策上允许，这两大机构的投资方向必然以此为投资转移的重点。
（三）企业资本
随着经济的发展，企业随之不断发展壮大，必然拥有雄厚的资金积累。根据利润最大化的原则，企业必然要以这些资金进行金融投资以谋求利益，而又没有合适的投资项目，这时，房地产投资基金的特点必然能够满足企业的大部分需求。通过房地产投资基金，企业可以适当的扩展本省的业务领域，使其本身产业项目与基金投资相互扶助，形成一个有效的风险分散组合。
三、房地产投资基金的投资对象及方式
作为一种产业投资基金，房地产投资基金的投资方向必然与房地产业紧密相关。但其投资方向却区别于传统的房地产开发企业，并非以市场需求为中心，而是以资本为中心。这种区别导致房地产投资基金投资是以基金净值最大化为主的，考虑其可持续性的投资方向。而符合这一条件的主要投资项目包括：新的房地产投资项目，提供股权融资，长期拥有并经营的房地产项目，并购重组业务等。
（一）开发新项目
这一方向主要包含两重意义，一种是由基金管理人独立发起的，在取得土地使用权后，将开发销售的权力委托给专业的房地产开发企业，由基金独自承担项目风险，并且独享剩余收益权的投资方案。另一种则是基金与其他资本及产业资源联合，共担风险，同时共享受益的开发方式。
（二）提供股权融资
可以说这种方式并非第一选择，因为这种投资业务要求基金管理人参与到具体的企业经营决策之中，同时也大大降低了这一部分资本的流动性。但是受我国目前投资环境所限，这种投资方式仍然较为现实。
（三）长期拥有和经营房地产项目
由于具有稳定的现金流入，对于房地产投资基金而言，这种业务具有极其重要的意义，这就好比证券投资中的无风险国债投资一样。这种在国外相当普遍发展模式在国内也正在发展兴起中。
（四）并购重组业务
由于房地产项目的市场需求的难以把握，常会导致大量项目的烂尾，或由于资金供应的困难造成的项目停顿，这也导致了房地产投资项目的风险性的提高。这时，投资基金可以利用自身的额各项优势，对这些企业或项目进行并购重组，发掘其潜力，重新拟定方向，实现资本增值。
四、风险分析
（一）运营风险
任何市场主体都会受市场风险的影响，这其中包括了市场本身的系统风险，以及其本身的非系统风险。而房地产投资基金所面临的正是一个高收益，高风险的产业，于此同时，产业内的竞争又极为激烈，这就要求投资主体必须具有专业化的投资水准和极高的风险承受能力。虽然可以通过适当的投资组合将非系统风险有效的分散。但系统风险却是每个市场主体所不可避免、无法分散、必须承担的。
（二）流动性风险
由于房地产投资上属于固定资产投资，其投资周期长，资金流动性差等特点导致了投资人在投资时可能面对资金流动性不足的风险。面对其资金流动性差这一缺点要首先分析器具体情况的不同，加以解决。在这里主要分为两种不同情况：
第一种是基金持有人准备将基金权益进行永久性出售，这时，由于投资者数量所限，基金持有人想要出售手中的基金权益就必须通过柜台外的协议转让。而在我国，这种柜台外的市场显然不够成熟，很难提供良好的流动性。对这种问题的解决关键就在于：一方面要在投资中不断地积累各方面的经验，对房地产基金的平均流动性要求有足够的认识，尽可能的规避风险；另一方面要充分利用社会信用体系，获得审计，法律等各项方面的一致认同。以此帮助提高基金的流动性水平。
第二种是由于资金周转问题基金持有人要求赎回基金份额的状况。针对这一情况，为保障各方利益不受损害，可以尝试由作为基金保管人的银行向基金持有人提供优惠的质押贷款。这样由于银行对于投资基金的状况尤其是先进状况的了解更为全面，就能够相对快捷、迅速且安全的而做出基于基金权益资产抵押的临时贷款。
（三）利率风险
受利率，特别是无风险国债利率的影响，这是任何一种投资都不可避免地要承受的。由于投资的机会成本受这种利率影响，而投资者对于此项投资的风险收益又受到投资的机会成本的影响。因此一旦风险水平发生变化，就极有可能会产生利率风险。而投资者则只能通过外在对冲工具来最大程度上的规避这一系统性风险。
结论：随着我国房地产市场的迅速发展，房地产开发资金的需求更加多元化。
作为一种创新型的投资工具，房地产投资基金已成为房地产市场的一大投资主体，在未来很长一段时期内，我国的房地产业必然会以发展房地产投资基金为主要方向。而其投资需求范围的广大，相对较小的投资风险，以及较高的风险收益等特点，则加速了房地产投资基金的发展速度。在实际操作中，要根据自身条件准确分析当前市场需求，并根据我国对房地产业的具体政策进行相关调整，及时规避风险，把握市场动态。只要妥善处理好资金持有人与资金管理人之间的诚信关系，相信在经济飞速发展的当前环境下，相信房地产投资基金必然可以成为私人资本投资的更好选择。
参考文献：
[1]季敏渡.中国产业投资基金研究.上海：上海财经大学出版社.2000.
[2]林左裕.不动产投资管理.中国人民大学出版社.2010.
[3]厉以宁，曹凤岐.跨世纪中国投资基金业.北京：经济科学出版社.2000.
[4]李延荣.房地产管理法.中国人民大学出版社.2011.
房地产投资方案范文4
1.引言
随着我国城镇住房制度改革的不断推进，国民经济的飞速增长，我国房地产业呈现出蓬勃发展的态势，成为国民经济的支柱产业。房地产项目投资额大、建设周期长、资金周转慢、变现能力差，涉及到的社会经济和环境因素多，其投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程，这些特点决定了房地产业是一种典型的高风险投机行业，其不确定性伴随始终。由于房地产的地区差异、项目差异，涉及的内容不单单是技术问题，还有很多其它方面的问题，因此国家很难像针对建筑工程那样去制定房地产项目风险管理的统一规范和规程。目前我国很少有企业建立自己系统的风险管理体系，社会上暂时也没有专门从事企业风险管理的咨询机构，所以加大了房地产行业的高风险性。因此，建立积极的风险管理策略在我国房地产项目投资中是非常必要的。
2.房地产投资开发项目风险概述
2.1房地产投资开发风险的含义
房地产投资是指将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等相关的经济活动中，以获得预期收益的投资方式。由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性，使得房地产开发投资活动面临众多的风险，其实际收益可能在各种风险因素的影响下发生低于预期收益的现象，使投资者蒙受损失。一般来说，房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。
2.2房地产投资开发风险的形成因素及发展趋势
当前我国房地产投资风险主要来自于宏观环境和微观环境两个方面。宏观环境中，政策风险、金融风险、资源风险等社会、经济环境的变化对投资影响较大。而微观环境是指具体项目所在的区域中存在的地价风险、决策风险、技术风险和组织风险等，如过于单一的融资方式和片面追求高收益而导致的非理性开发等都可能造成财务风险甚至投资失败。
此外，从主客观两个方面来说。房地产开发项目风险产生的客观原因主要有：竞争对手抢先进入市场，推出产品，市场竞争加剧；银行贷款利率升高，投资风险增大等。主观原因有：企业信息不灵、开发出来的产品不够好，或只是本地区先进，这样就失去了设计上的优势。
3.房地产投资开发项目风险管理方式及具体对策
3.1风险管理的主要方式
房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。目前对其管理的方式主要是风险回避、风险分散、风险转移、风险自留。
3.2风险管理的具体对策
针对不同类型、特征和规模的风险因素，应采取相应的风险管理措施，最大限度地降低投资过程中各因素对最终效益的不利影响。具体说来有以下几点：把握市场动态，提高风险预测能力。投资前对市场情况的调查分析是整个投资风险管理体系的基础。先期了解市场需求和政府对项目开发的态度，有助于确保正确的投资决策方向。根据国家经济政策、住宅制度改革以及消费群体的文化背景、消费偏好来确定市场定位，设计有针对性的产品功能、价格区间及营销方式，并能依照政策变动适时调整投资方案等，都是有效控制投资风险的关键。
3.3建立健全科学的投资决策和风险管理
机制投资者应在重视市场需求的基础上考虑综合风险，以确定最佳的投资决策。对房地产投资者而言，首要决策内容是对开发项目区位的选择，良好的区位可以在较小的风险中实现升值，有效避免投资风险。区位确定后，还应建立风险管理的组织体系，设立专门风险管理部门，以便合理安排资金项目，协调好投资控制与进度、质量控制的关系，加强投资动态管理，及时发现可能导致投资增加的现实问题和潜在因素。
3.4建立风险管理的信息系统，形成动态风险监控报告
信息是进行科学的房地产投资可行性研究、投资决策和风险管理的基础，因此企业应当设立信息收集和处理的专门部门或者购买专业性的行业信息系统。一来可以日常性的收集国家或目标城市、区域的经济政策、行业政策、城市规划、市场供求情况等信息，进行及时准确的分析报告，使决策层及时了解市场风险和机遇；二来可设立企业开发项目的定期房地产市场报告制度，为企业决策层和相关部门提供项目所在地的市场月报、季报、年报，及时把握宏观经济政策和房地产政策的出台情况。
3.5加强风险管理的系统培训，强化员工风险管理意识
业可开展内部定期培训或者通过外部专业培训机构加强员工的管理培训，可以提升员工的专业度，增强企业凝聚力。通过风险管理教育，使他们了解所面临的各种风险，掌握风险防范和处理风险的方法，强化风险意识，从而提升整个企业抗风险的能力。
3.6采取投资分散策略和联合策略，分化和降低风险
（1）投资区域分散。房地产市场具有很强的区域性特点，由于不同城市、不同区域的经济环境、投资政策、市场供求等情况不同，对房地产投资收益的影响也各不相同，房地产投资分散于不同的区域，就可以避免某一特定地区某一特定时期的市场不景气对房地产经营的影响，达到降低风险的目的。
（2）投资种类分散。不同类型的房地产投资的风险大小不同，获得的收益也不同，在房地产投资种类上分散，可以降低房地产企业的整体风险。
（3）投资时间分散。是确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。联合策略就是多个房地产经营者联合起来共同对某项房地产项目进行投资，利益共享、风险共担，发挥各自的优势，从而降低独自经营项目的风险。
4.结语
房地产投资方案范文5
关键词：房地产投资；市场风险；投资决策阶段；控制措施
0 引言
市场风险是房地产开发过程中必不可免的潜在隐患，房地产的市场风险不同于其他行业的市场风险，市场价格波动风险、筹资风险、流动性风险、项目建设参与各方信用风险等对房地产的冲击力十分巨大。我们应当正视这些风险，利用市场性，把握市场需求和变化，进行预测与评价，优化投资结构，合理采取投资手段，采取适应市场需求的风险控制措施，实现投资效益的最大化。
1 房地产行业特有的市场风险分析
房地产投资的市场风险是指不同房地产企业所处的不同地域、在市场中的不同地位以及企业自身不同特点，使得企业在市场竞争中必须面对的种种不确定性。房地产产品的这些独特特征，是房地产行业有着不同其他行业的市场风险。
⑴市场价格波动风险。由于房地产行业生产周期长，在建设初期和产品最终建成后推向市场时，市场上的供需关系、市场偏好都可能产生足以影响房地产项目成败的变化，无法准确预估产品建成后市场能接受的销售价格，同时在建设过程中各种原材料、人工成本甚至是建设工艺、规范的变动都可能影响到房地产行业的产品成本，这种成本的变化可能会达到预算造价的2至3 成。
⑵筹资风险。房地产企业的开发经营活动需要大量资金，一般来说这些资金不会全部来自企业的权益资本，房地产企业对项目开发进行可行性研究时，往往会对融资计划做出相应安排，划出一部分预算用作融资费用及利息。事实上，很多小型房地产企业都曾遇到向银行贷不到款，不得不支付几倍的利息转向民间融资，给企业带来巨大的损失。
⑶流动性风险。由于房地产产品价值巨大，使得房地产业成为一个资金高度密集的行业。在房地产企业经营活动中如果不能有效保障资金及时充足，不但项目建设难以为继，企业甚至可能陷入财务困境而引发破产危机。
2 房地产企业投资的市场风险控制措施
2.1 进行市场调查，预测投资费用与收益
一项房地产投资策略的形成，首先取决于期望得到什么，其次取决于现实能得到什么。要解决这两个问题，关键是要进行市场预测。在已经确定了投资对象的前提下，要运用一切可能得到的信息资料，尽可能准确地预测拟投资项目的费用和收益。
2.2 采取奖惩措施，缩短投资开发周期
投资开发周期愈长，开发周期内各种可变因素众多，从而形成更大的投资风险。社会经济条件的变化，势必引起市场的波动，投资商的费用和收益也愈难确定，因此，可以采取必要的奖罚措施，尽量缩短开发周期，这是减少市场风险的有效措施之一。
2.3 事先签订合约，减少不确定性因素
为了防止因开发周期长而引起的某些因素的变化，可以事先签订合约，固定某些易变的影响重大的因素，以减少不可预知的风险。如与银行达成借贷利率固定合同，与建筑商签订固定概预算合同等。当然，签订这些合同，就某一方面来说可以减少投资商的风险，但从另一角度看，投资者必须付出比未签约更高的代价以求得合约的签订，因此，必须权衡利弊。
3 房地产企业投资决策阶段的风险控制措施
3.1 通过多样化投资，提高投资安全性
组合投资也叫多样化投资，分为两种情况：一种，是把资金有选择地投放到不同类型的房地产项目上，从而减少未来收益的不确定性。如在当前实施“安居工程”的形势下，把多数资金投放入住宅建设，少量投资于楼堂馆所；组合投资的另一种，是根据所投项目资金的流动性和收益性，将资金按一定比例投放在现金和银行存款、股票债券等有价证券以及房地产上。投资组合的比例如何确定，主要由房地产开发企业的投资意图和具体投资项目的特点来决定。如现金具有好的流动性，银行存款安全性高，而房地产投资可获得好的收益等。
3.2 终止重大风险项目的开发，避免更大的损失
在房地产投资决策阶段，开发商常常通过可行性研究来进行房地产投资风险的识别衡量，放弃在风险较大的某个时间、某一开发位置，或以某种物业类型和投资方式乃至整个开发方案进行的房地产开发活动。在前期阶段，基于对地块自然属性、社会员性或有关部门对地块使用的规划要求深入调查，放弃购买不合格土地，终止开发话动。当然，在建设阶段，如果发生了威胁自身安全的重大风险因素，企业生存面临重大考验，同时亦不可能采取其他有效的风险管理措施来转移、分散时，如预测到市场的大萧条，也不排除暂时中止继续投资这种迫不得已的风险回避措施，从而避免造成更大的风险损失。
3.3 灵活转化经验形式，加快资金周转
为了防范投资项目完工后空置、租金下降或售价下跌等带来的风险，可以按规定预租或预售楼花，还可以采用按揭贷款使购房者从欠开发商的钱变成欠银行的钱。在租赁房地产业务中，租约规定承租人负担所有经营费用、维修、保养费用甚至税收，就能将经营风险转移结承租人。在长期租约中规定租金随着物价指数上升而相应变动，就能把购买力风险转移给承租者。在开发商与建筑商施工合同中、规定建筑材料由建筑商采购，也起到类似的作用。这些措施都可以起到分散风险、降低成本，加快资金周转的作用。
3.4 优化资金来源结构，合理确定负债经营规模
无论以何种方式筹措资金都要付出代价，因此，要优化资金来源结构，必须考虑投资的收益率和资金成本率时，所筹措和使用的资金才能取得较好的经济效益；因此，在实际的投资经营中，首先要求取不同方案下各种来源资金的成本率，再计算出该方案下的综合资金成本率，最后选择综合资金成本率最小的方案作为员理想的筹资方案。
3.5 增强全员风险意识，建立健全风险管理机构
房地产开发企业在投资决策阶段应把握国际、国内和地区当前和今后的政治、经济形势、经济政策、产业政策和发展规划以及拟开发地区的基本情况，诸如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商服业、住宅、工业分布情况及未来发展趋势等，理性研究和判断该类物业的市场供求状况进行科学的项目可行性研究，合理评价和选择开发投资方案；其次，要树立全公司员工正确的风险态度，加强风险资料的搜集、整理和比较。强化对房地产投资风险管理理论的研究和学习，高度重视企业风险管理；最后，要建立风险管理制度，制定科学的考核标准和奖罚措施，并在实际中严格执行，建立健全风险管理机构，编制并推行风险管理计划。
4 结语
综上，只有进行市场调查，才能有效预测投资费用与收益；通过采取奖惩措施，才能缩短投资开发周期；在事先签订合约，减少不确定性因素等措施，才能真正实现对房地产企业投资的市场风险进行控制。通过多样化投资，才能提高投资安全性；及时终止重大风险项目的开发，避免更大的损失；通过可行性研究，回避既定开发方法的风险；灵活转化经验形式，加快资金周转；优化资金来源结构，合理确定负债经营规模；增强全员风险意识，建立健全风险管理机构，实现投资风险的最低化，获得最大化的投资效益。
参考文献
[1]万俊，邓蓉晖.房地产投资风险控制初探[J].学术交流，2001（03）.
[2]杨海峰，孙志勇，马新伟，等.房地产投资的风险及控制风险的对策[J].商业研究，2000（07）.
房地产投资方案范文6
关键词：房地产；投资风险；防范对策；风险控制
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
房地产投资风险一般经历三个阶段，一是潜伏阶段；二是发生阶段；三是造成后果阶段，房地产投资风险防范与处理就是通过制定和实施各种风险防范与处理措施，在风险潜伏阶段，正确预见和及时发现风险苗头，消除各种隐患，以阻止风险损失的发生；在风险发生阶段，积极实施抢救与补救措施，将由风险导致的损失减少到最低限度；当风险损失发生后，即在造成后果阶段，迅速对风险损失进行充分有效的经济补偿，在尽可能短的时间内，排除直接损失对开发项目正常进行的干扰，同时减少间接损失。
房地产投资风险防范与处理主要通过风险控制、风险非保险转移、风险保险转移、风险分散和风险自担五种方法来实现，这些方法往往不是单一使用，而是经常通过合理组合来达到以最小成本获得最大安全保障的目的。
一、房地产投资风险控制
房地产投资风险控制是指房地产开发商在房地产投资风险事件发生前、发生时及发生后，在风险识别与衡量的基础上，及时预测和发现可能存在的风险，采取相应的风险控制措施化解、调节、控制风险因素，以回避、消除和降低风险事件发生的概率以及风险损失的程度，从而最终实现降低房地产投资者预期收益损失。根据房地产投资中奉贤事件孕育发展的不同时期，房地产投资风险控制的侧重点不同，具体又分为风险回避、风险预防和风险抑制。
1．1房地产投资风险回避
房地产投资风险回避是指房地产开发商通过对房地产投资风险的识别和衡量，发现某项房地产投资活动可能带来风险损失时，事先就避开风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动，以消除风险隐患。就风险的一般意义而言，风险回避是处理房地产投资风险最强有力、最彻底的手段，是一种完全自足型的风险管理技术，即有效的回避措施可以在房地产投资风险事件发生之前完全消除其给开发商造成某种损失的可能，而不再需要实施其他风险管理措施，因为这些措施只能起到减少损失的发生概率或减轻损失的严重程度，或在损失发生后予以一定补偿的作用。
风险回避虽然能有效地消除风险源，避免可能发生的潜在损失或不确定性，但其在房地产实际开发运作中应用也具有很大的局限性：
（1）风险回避只有在开发商对风险事件的存在与发生、对损失的严重性完全确定时才具有意义，而一般开发商不可能对房地产投资中所有的风险都能进行准确识别和衡量。
（2）由于风险回避措施通常与放弃某项开发活动相联系，这虽然使开发商遭受损失的可能性降为零，但同时也使其失去获得相关收益的可能性。
（3）避免某种房地产投资风险不可能实现或采用风险回避措施在经济上不合理。房地产投资中潜在着的各种经济风险、社会风险和自然风险，如社会经济发展的周期性、气候异常等都是难以回避的。
（4）房地产投资风险无处不在，有时避开某一种风险却又可能导致另外产生一种或几种新的风险，不同的开发方案还具有不同的风险，避不胜避。
虽然房地产投资风险回避具有上述种种局限性，从某种意义上讲是一种消极的房地产投资风险管理措施，不宜大量采用，但其在以下两种情况仍然不失为一种处置房地产投资风险的恰当方式，可使开发商受损的可能性为零：第一，某种特定房地产投资风险发生的概率和所导致的损失程度十分大且不能被转移或分散；第二，应用其他风险处理方法不能处理或成本超过其产生的效益。另外，在实施风险回避时，房地产开发商最好在开发项目的投资决策阶段就做出是否运用风险回避管理措施的决策，同时，还必须首先确定需要回避的风险范围，尽可能准确进行风险识别和衡量，并将其与其他风险处理方法进行优劣比较，这是运用房地产投资风险回避措施的前提。
在实际的房地产投资活动中，开发商常用的风险回避措施有：
（1）放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发活动。在房地产投资决策阶段，开发商常常通过可行性研究来进行房地产投资风险的识别和衡量，放弃在风险较大的某个时间、某一开发位置，或以某种物业类型和投资方式乃至整个开发方案进行的房地产开发活动。在前期阶段，基于对地块自然属性、社会属性或有关部门对地块使用的规划要求的深入调查，放弃购买不合格土地，终止开发活动。当然，在建设阶段，如果发生了威胁自身安全的重大风险因素，企业生存面临重大考验，同时亦不可能采取其他有效的风险管理措施来转移、分散时，如预测到市场的大萧条，也不排除暂时中止继续投资这种迫不得已的风险回避措施，从而避免造成更大的风险损失。
（2）改变房地产投资开发活动的性质、地点或工作方法。在投资决策阶段，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行商业楼宇开发风险较大，而进行住宅开发市场前景乐观且收益有保障，此时开发商通过改变开发性质从而回避开发商业楼宇的风险；又如，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行住宅开发成本高、位置差，而另一块宗地却比较适合，因此开发商改变开发地点从而回避在原地块开发带来的风险。在前期、建设、租售和物业管理阶段，开发商可以通过拒绝采用某种建筑方案、结构类型或施工方法以及通过对融资方式、招标发包方式、合同类型、营销渠道和方式以及物业公司的选择，达到回避其中风险的目的。
1．2房地产投资风险预防
房地产投资风险预防是指房地产开发商在房地产投资风险损失发生前采取某些具体措施以消除或减少可能引致风险损失的各项风险因素，实现降低风险损失发生的概率，同时也能达到减少风险损失程度的作用。风险预防措施可以是一种行动或一套安全设备装置，开发商在深入研究风险损失是怎样发生的基础上，在风险损失发生前将引发事故的风险因素或环境进行隔离，即切断风险事故链，从而预防风险损失的发生。
（1）在投资决策阶段，开发商预防风险的首要任务是建立一支高水平、多学科的开发队伍，把握国际、国内和地区当前和今后的政治、经济形势，经济政策、产业政策和发展规划以及拟开发地区的基本情况，诸如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商服业、住宅、工业分布情况及未来发展趋势等，理性研判该类物业的市场供求状况并进行科学的项目可行性研究，合理评价和选择开发投资方案；其次，要树立全员正确的风险态度，加强风险资料搜集、整理和比较，强化对房地产投资风险管理理论的研究和学习，高度重视企业风险管理；最后，要建立风险管理制度，制定科学的考核标准和奖罚措施，并在实际中严格执行，建立健全风险管理机构，编制并推行风险管理计划。
（2）在开发前期阶段，开发商应主动与地方政府、各专业管理部门、金融机构、原土地、地上物所有者搞好关系，密切双方联系，征得其理解和支持；了解地块的自然属性、使用属性及地下埋藏物情况，以适当的方式在适当的时机购买土地；及时同有关部门沟通，获取对地块使用意图的确认，妥善处理征地、拆迁和补偿问题；委托水平高、信誉好的勘察、设计单位进行勘察、设计，并就初步设计方案与政府有关管理部门进行沟通，认可后方才进行详细设计，同时严格控制设计进度及设计质量；根据资金需求量、使用时间和融资成本确定最佳融资方案；及时落实建设条件并根据开发商自身招标能力、管理能力、工程特点、工程规模等选择适当的招标、发包方式，严格承包商和分包商的资格审查，并选择合适的合同形式签订工程承包合同。
（3）在工程建设阶段，开发商应明确工程开竣工日期，确定质量标准和进度、质量、安全要求，严格审查承包商和分包商的施工组织设计、技术方案，特别是新材料、新技术和新工艺的应用，以及承包商和分包商的进度、质量、安全保证体系并督促其落实；进行设计交底，严格控制设计变更，做好现场施工日志并注意资料收集和保存，按时支付工程预付款、进度款，确保按施工总进度计划和年、季、月进度计划进行施工，妥善、及时处理施工索赔与反索赔；坚持以人为控制中心，从人、材料、机械设备、方法和环境五个方面严格进行质量、安全控制，建立健全质量、安全负责制；严格按概预算控制建筑成本；加强工程监理，定期视察现场，定期、及时召开现场例会以及临时协调会等。
（4）在房地产租售阶段，开发商应充分了解市场需求，包括供求状况、消费者购买力和消费偏好、房地产市场竞争程度、竞争规模及竞争方式、房地产市场的性质、结构及发育程度等，并结合所推出物业的特点制定营销策略，进行房地产市场合理定位，确定房地产的租售价格，同时在考虑成本及投资收益目标前提下选择适当的租售渠道及营销方式，通过广告、宣传推广、人员推销及促销措施，明确房地产租售指标，制定营销奖罚制度，加强营销人员的业务培训；在租售后阶段应选择那些管理水平高、经验丰富、服务周到和信誉良好的物业管理公司，建立健全物业管理制度、收费体系及收费措施，加强物业管理人员上岗培训；配备消防器材，及时对建筑物及附属设备进行定期检查维修并消除火灾、事故隐患等。
1．3房地产投资风险抑制
房地产投资风险抑制是指在房地产投资风险损失发生前、发生时或发生后，房地产开发商通过采取相应措施以减少风险损失发生范围或减轻损失程度。房地产投资风险抑制措施大体分两类：一是事前措施，即在房地产投资损失发生前为减少损失程度所采取的一系列措施，宗旨是使某项房地产投资风险发生时产生的损失最小化。在损失发生前所采取的风险抑制措施，有时同时也会减少损失发生的可能性，起到风险预防作用；二是事后措施，即在某项房地产投资损失发生时或发生后为减少损失程度所采取的一系列措施，目的是阻止损失范围的扩大、减轻损失程度，并进行有效的恢复，防止开发工作中断。
在房地产投资实践中，开发商可采用一系列风险抑制措施将开发过程中的风险降到最低程度。
（1）针对开发中存在的风险，制定详尽而周密的风险管理计划，制定费用、进度和技术后备措施，建立有效的风险管理系统。
（2）进行设计和施工招投标，选择信誉良好、设计水平高的设计单位和报价合理、工期短的承包企业。
（3）充分考虑市场消费特点，建筑平面布局尽可能灵活，户型多样化，中高低档次齐全，适应各种消费需求。
（4）及时提供开工条件并按时支付工程预付款、进度款，按时并尽可能提前完成开发项目。
（5）通过多种合同形式，固定风险变量，减轻风险损失。例如：开发商与承包商签定固定总价合同减轻工程造价上升的风险以及与金融机构签定固定利率贷款减轻贷款利率上升的风险等。
（6）预租预售。通过对房地产项目的预租预售可以减缓工程完工后找不到承租者或购买力的风险以及租金和售价下降的风险等，同时也可以尽早实现资金的回笼，加速开发项目的建设。
二、房地产投资风险的非保险转移
房地产投资风险非保险转移是指房地产开发商在房地产开发过程中，有意识地采取某些非保险措施将风险转嫁给其他经济单位承担，从而达到降低其自身投资风险发
生频率和损失程度的目的。房地产投资风险的非保险转移可通过两种途径来实现：一是转移会引起投资风险及损失的某项开发活动；二是将风险本身予以转移。风险转移对房地产开发商来说可以消除风险，但与风险控制不同的是，它不是通过放弃、中止投资活动或采取积极预防的抑制措施直接调节风险因素来达到消除、降低风险损失概率和损失程度的目的，而是容许风险继续存在，但将风险转嫁给其他经济单位承担从而间接达到降低自身风险损失概率和损失程度。当然，房地产投资风险转移必须通过正当、合法的手段，而非无限制地、任意地、带有欺诈性的转嫁。另外，房地产投资风险的转移虽然可以使风险在开发商和其他风险损失承担者之间进行移动，但却不能因此而将投资风险本身消除或从总量上减少。
2．1房地产投资风险合同转移
房地产投资风险合同转移是指房地产开发商通过变更、修改、承诺、签定各种合同条款，将相关风险的财务负担和法律责任转移给其他经济单位承担。在房地产开发过程中，开发商常采用的转移风险的合同形式有建筑安装工程承包合同、商品房预租预售合同、房屋租赁合同和商品房出售合同等。
2．2房地产投资风险担保转移
担保，是指合同的当事人双方为了使合同能够得到全面按约履行，根据法律、行政法规的规定，经双方协商一致而采取的一种具有法律效力的保护措施，包括保证、抵押、质押、留置和定金五种。房地产投资风险担保转移是指房地产开发商为避免因对方违约而给自己造成损失，要求对方提供可靠的担保，将对方不履约可能给自己带来的风险转移给担保人，常用的主要有保证和定金两种方式。在房地产开发实践中，开发商对担保的应用必须强调审查担保人的主体资格、资信状况、经济实力、担保方式、担保范围以及担保期等，例如，《担保法》明确规定党政机关、学校和医院等不能作为担保主体提供担保，以避免因此给开发商带来的无谓风险。
三、房地产投资风险的保险转移
保险是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金责任的商业保险行为。保险具有风险转移与风险组合两种性质，被保险人通过交付一定的费用，以获得保险人可能造成的意外损失给予一定经济补偿的保证，从而将被保险人的风险转移给保险人，增强了被保险人自身抵御风险的能力。
保险合同是赔偿性质的合同，当被保险人发生保险责任范围内的损失时，保险人应按合同所规定的条件进行赔偿。保险人的赔偿金额是有一定限度的，主要有三种形式，一是以实际损失为限，被保险人不能得到超过其实际损失的赔偿；二是以保险金额为限，赔偿金额只能低于或等于保险金额；三是以可保权益（对一项财产具有的某种法律承认的权利和收益）为限，被保险人不能从赔偿得到额外的权益。通常，根据保险对象不同，保险分为财产保险、责任保险、人身保险和再保险四大类。
房地产投资风险保险转移是指房地产开发商通过运用保险方式转移房地产投资中的某些风险给保险人。目前我国涉及房地产开发商的险种不多，主要有建安工程保险、房地产开发责任保险和房地产投资保险。
四、房地产投资风险分散
房地产投资风险分散是指房地产开发商通过企业内部资产结构的调整，即通过投资组合及共同投资方式达到分散风险的目的。在长期的房地产投资实践活动中，人们发现保持单一的资产结构会导致风险的过于集中化，虽然单一资产结构常常可能会带来较高的收益，但其只要发生一次风险损失，就可能使多年积累的财富毁于一旦。
4．1房地产投资组合
房地产投资组合是指由不同类型的房地产、不同地区的房地产投资或混合使用所构成的投资组合。房地产商品从类型上可以分为住宅、商业建筑和工业厂房等，各自皆有其特有的本质，使得各类房地产投资的报酬率亦有不同的波动幅度和方向。另外，房地产投资的区位也会导致报酬率的差异，这是因为不同的区位，其社会经济环境不同，且各个地区的社会经济结构也是呈动态型的变化。因此，在房地产开发投资实践活动中，房地产开发商可以通过房地产开发投资的多元化，形成不同地域、不同开发类型，长、中、短期结合的开发资产结构，从而在风险和收益之间寻求一种最佳的、均衡的投资组合，即使某一方面发生风险损失，开发商都可以从其它方面的收益中得到补偿，即“东方不亮西边亮”，从而在一定程度上降低总体投资风险。
4．2房地产共同投资
共同投资也是一种积极的房地产投资风险分散手段。房地产共同投资是指投资主体的分散，即多个房地产开发商集合资本，共同进行一项房地产开发活动，其基本动机是通过利益共享，达到分散风险的目的。因此，为实现对风险的最有效管理、最大限度地控制风险、调动各方面的积极性和充分发挥各自优势，这就必须要保证各方面能够优势互补，充分利用各方面在资金、土地、技术、管理、社会、环境和政策等方面的优势，齐心协力，取得良好的投资效益。例如与原土地所有者合作，可以避免土地自然属性、使用属性不明确带来的风险，减少投资总额；与专业管理部门合作，可以充分利用他们的技术和管理优势；与外商合作，可以利用政策优势，获得免税、减税等优惠待遇。
五、房地产投资风险自担
房地产投资风险自担是指房地产投资中的某种风险不能避免、控制、转移或因冒该风险可能获得较大利润时，房地产开发商采取较现实的态度，在不影响其大局利益的前提下，自身将这种风险承担下来，并承担风险所致的损失。风险自担是一种重要的财务型风险处理手段，其实质是在风险发生并造成一定损失后，房地产开发商通过内外部资金的融通来弥补受损单位所受损失，即在损失后为其提供财务保障。风险自担不同于风险控制、风险转移和风险分散措施，它不是在风险事件发生前采取措施以消除或降低风险的发生概率、受损范围和损失程度，也不是把风险转移、分散给别的经济单位，而是把风险留给自己承担，并在风险事故发生后处理其财务损失。同时，风险自担还是处理残余风险的一种技术手段，在某些情况下也是唯一的风险对策。例如，对于消费者购买力、消费偏好变化等预防不能，回避不得，且又无处转移的风险，房地产开发商只有作自担处理。风险自担分为两大类：一是消极的或非计划性的风险自担。对于某些风险，由于没有意识到其存在性和重要性而没有作处理风险准备时，或明知风险的存在却因疏忽、怠慢和低估了潜在风险的程度时，或有些风险过于微小时所产生的风险自担，都属于消极的或非计划性的风险自担，或称为被动性自担。在房地产开发实际运作中，开发商应尽可能将被动自担风险限制在尽可能小的范围内。二是积极的或计划性的风险自担。风险管理者在识别和衡量风险的基础上，对于存在且无可避免、其他方法又无法处理的风险，或自己承担风险比其他处理方法更经济合理，或风险损失不大且自己有能力承担的情况，都属于积极的或计划性的风险自担，也称为主动性自担。随着企业风险管理的发展与完善，主动自担风险必将在房地产企业风险管理中发挥更大的作用。在房地产投资过程中，计划性风险自担的具体措施有：风险损失摊入成本、风险自保、借款补偿风险损失和专属保险四种。
结语
随着国民经济的持续发展，我国房地产投资活动也日益高涨起来。在房地产投资企业在面对巨额利润诱惑的同时，也面临着巨大的投资风险。因此，在房地产投资中必须用科学的方法进行规避和处理，尽可能地降低风险。
参考文献：
[1]施建刚，黄清林.投资组合理论在房地产投资风险控制中的应用.同济大学学报:自然科学版.2005，33(11)
