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商业综合体发展报告范文1
成都城市综合体疯狂扩张的现象可谓严重。上海易居房地产研究院企业研究中心主任周建成在一份研究报告中表示，未来几年内中西部城市商业地产将面临供应过剩的风险，成都尤甚，其2012年的城市综合体存量比2011年几乎翻了一番。
有业内人士认为，这一限制性新规或使龙湖、保利等意在成都继续开发的房企扩张受阻。但接受《投资者报》记者采访的几位专家均表示，新规对龙湖地产、保利地产、万达、中粮等大开发商不会有明显影响，中小开发商或会受阻。
“大牌的开发商影响不大，政府关系比较好，外地的或者中小开发商有可能会在城市综合体开发上受阻。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示。
成都综合体存量一年翻番
来自四川省商业地产联盟的最新数据显示，目前，成都已开工建设的商业综合体数量高达104个，而未来5年还将入市1000万平方米左右。这一数字早已超越作为一线城市的北京和上海。
事实上，成都的城市综合体过度开发的现象直到近两年才受各界关注。过去几年，成都一直在延续着火热的综合体开发势头。
2006年，当万达集团在成都竞得锦华路地块，成功引入伊藤洋华堂、万千百货、万达国际影城等十余家主力店，成都人开始真正领略到了城市综合体的魅力。但当时谁也未料到，成都的城市综合体开发后来竟会呈现如此疯狂扩张之势。
有关机构的统计，从2010年龙湖、保利、华润、中粮、富力等一线房企大力进军成都商业地产开始，成都开业、开工、建设立项的商业综合体项目已经猛增至67个。
2011年，当房地产市场遭遇“限购”、“限贷”、“限价”等近年最为严厉的宏观调控，商业地产特别是城市综合体更是成为开发商自我救赎的武器，并在2011年引发一场综合体之战。因此2011年后成都城市综合体的数量进一步攀升。
目前，除早前拉开战幕的新世纪环球中心、龙湖北城天街、世豪广场、富力天汇MALL、珠江国际新城等“巨无霸”项目外，金牛万达广场、中铁西城、奥克斯广场、来福士广场等更是加速了成都城市综合体角逐的白热化程度。
就在新规正式实施的6月6日，中粮集团的成都大悦城在成都举行奠基仪式，项目总体量约为36万平米方，预计2015年正式对外营业。
《投资者报》记者在成都调查时发现，成都的城市综合体的确随处可见。这些规模庞大的综合体项目，大部分扎堆在成都市南部的天府新城，其余则主要集中于三环以内的东大街金融商圈。
成都近年来良好的经济发展前景造就了成都商业地产的繁荣。但周建成对《投资者报》表示：“成都的商办与唐山的住宅、海南的旅游、天津的土地一样，都是泡沫中的泡沫。”
事实上，商业综合体过剩的现象不止存在于成都。周建成认为，武汉、昆明等城中村大量存在的中西部城市都面临着综合体过剩的风险。
周建成的研究报告称，近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在各大城市发展迅速。至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到1.64亿平方米，而3~5年内城市综合体增量将以中西部城市为主。“未来几年内中西部城市商业地产的供应过剩风险将是商业地产的绞肉机。”周建成表示。
周建成认为，除了不限购的原因外，商业地产过分繁荣的原因在于市场的过分热捧、政府土地出让的间接诱导，以及欲上市的房企为了增加土储数量。
政府提高综合体准入门槛
一直处于调控范围之外的商业地产，在疯狂膨胀之后，也逐渐进入了政府的调控视线。
6月7日，《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)》正式实施。
据悉，早在今年年初召开的成都市委经济工作会议上，成都决策层就曾反复强调“成都已到了该抓城市综合体建设的时候了”。
张宏伟认为，从规定作用角度来讲，该新规主要还是防止城市综合体过度过量开发，过度投资，最终导致市场同质化竞争，同时防止烂尾楼现象发生。
有分析人士担心，该政策的出台，让很多已拿地并正在报建的项目，受上述条款的限制，不能再以城市综合体的形式出现。如若这样，那今年初刚在成都拿地的韩国乐天集团，其要建设的综合体项目“乐天世界”或受影响。
但周建成和张宏伟均认为，成都现有的综合体已经过量了，而这个新规能起作用的，应该是现在还没拿地的项目，已开工和已拿地的，基本上不会受影响。
“已经拿地的，可以在本月底之前赶快申请，以后的要严格执行。”张宏伟向《投资者报》记者解释道。
“但也要看具体执行，如果执行力不够，或可执行性较差，那么，政策的规定也只能是一纸空文。”张宏伟坦言。
商业综合体发展报告范文2
关键词： 城市规划；城市综合体；建设开发
中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：
Abstract: this article with the urban planning for professional basic view, in conjunction with the relevant real estate development management knowledge, through the domestic and international successful cases, summarizes the concept of complex from the city and the origin of it analyzes the characteristics, and then some of the development of urban complex factors of planning analysis, understand its base, analyzes its space organization of function, improve the structure and finally to a new city dalian axis concept design, for example, combined with the present situation of the construction of the urban complex put forward some ideas, in order to China's urban planning and construction is complex with a little help.
Key words: urban planning; Urban complex; Construction development
引言
城市综合体是城市发展到一定程度的必然产物，当城市建设在经历了将住宅和商业严格区分的时代后，人们发现，单一的用地模式已经越来越不能满足人们的生活居住要求，不能适应城市的迅速发展，开创一种崭新的城市开发模式就成为城市建设者们面临的课题，城市综合体模式自然而然的登上时代的舞台。城市综合体开发是当今城市建设的热点，逐渐代表城市的发展能力。
1 城市综合体的概念及发展历程
1.1城市综合体的概念
城市综合体是建筑综合体的升级版，所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
1.2城市综合体的发展历程
1.2.1第一代城市综合体
第一代综合体即20世纪30年代至50年代的美国郊区购物中心，如美国新泽西花园购物中心。大多选择在高速公路的附近，以一组建筑综合体或者商业建筑群为主，把一系列零售商店、超级市场组织在一起，而其周围则是大面积的停车场，是后期城市综合体的雏形。
1.2.2第二代城市综合体
第二代城市综合体即20世纪60年代至70年代的旧城中心建筑综合体。在这个阶段，西方国家由于经济、政治、文化所引发的社会矛盾引起了人们对城市历史文化价值的思考，其主要形式有购物中心以及早期历史建筑改造成的建筑综合体，如洛克菲勒中心。
图1.洛克菲勒中心平面图图2.洛克菲勒中心鸟瞰
1.2.3第三代城市综合体
第三代城市综合体于20世纪70年代末至今，即城市区域开发。由于社会的发展，人们的生活观念发生了很大改变，其娱乐形式的多元化及游憩空间互相融合形成了多姿多彩的新城市生活，在城市的局部地区进行统一规划、合理布局、统一建设、协调开发，如加拿大多伦多伊顿中心等。
在中国，城市综合体作为一种“泊来品”，直到九十年代才相继出现，如北京的国际贸易中心、上海的新天地等。
2 城市综合体规划要素分析
城市综合体发展到第3代的区域开发，已经无法用单一建筑思维去设计组织，通过以往城市综合体开发经验的总结可以看到，一个成功的城市综合体必然需要规划控制，它不能无的放矢的随处建造，也不能毫无限制的膨胀开发，更不会是一蹴而就的。
2.1 规划选址要求
（1）城市综合体开发所在位置通常要求为城市的核心区，具有一定的人流和消费基础。
（2）需要拥有交通便捷这一区位优势。
（3）需要具备完善的生活系统。
2.2 规划周期分析
城市综合体开发周期跟城市经济能力和地块选址有关，在开发过程中必须要有商务办公、商业休闲、酒店餐饮和公寓住宅四大核心功能。一般要求开发商要有能力结合城市规划目标有计划的控制开发节奏，一般需要3～5年的开发周期，新城区开发相对快些，如杭州万象城（规划周期5年）；而由于旧城改造等原因，在市中心区域开发的周期往往较长，通常采取片区逐步分期开发的模式，如上海新天地（整体开发约15年，开发程序如下表）。
图3. 上海新天地鸟瞰
3 城市综合体空间组织
对一个城市进行城市综合体开发前，要分析研究该城市的各种零售功能、商务办公功能以及其他具体功能的现状和发展趋势，同时还要分析各功能场所的空间选择习惯，结合所需的辅助配套条件（如交通方式、货物运输等）的要求程度，才能确定城市综合体规划中每一种功能的地价区位的位序，为了实现城市综合体内各个物业综合价值的最大化，不同类型的物业依据其商业价值最大化的原则进行空间组织。
3.1 空间布局分析
3.1.1立体化空间布局形式
立体化空间布局指在城市综合体中利用空间竖向层面来组织和布置各功能区域的混合。这一混合使用的形式一般表现为城市综合体的建筑内部是由多种不同的使用功能在不同层面上相互组合而成。而在其地面层上多是公共性质的功能空间，如商业零售、服务大厅等；高层部分则集聚的是相对私人化的功能空间，如办公、公寓等。
3.1.2平行空间组合形式
平行空间组合形式是指在同一空间层面上同类功能空间的组织布局的混合使用方式。该类型的产生是由于城市综合体中同类功能的组合使用存在竞争性、互补性、辅的功能关系，例如办公、商厦附近的餐饮功能等。在使用平行空间组合形式布局时需要在同一范围层面上对这些同类功能使用进行准确推测，空间分布上规划组合布局适当，才能够达到城市综合体经济收益增长的目的。
3.1.3多时间区段的空间混合组合形式
由于城市综合体在其运作过程中明显会受到时间段的影响，因此出现了利用服务时间区段的交叉来使用各功能空间的组合形式。通过把不同时间段的功能组合在同一系列的空间区域中，空间使用能够持续较长的时间，能得到空间的充分利用，这即是多时间区段混合组合的形式。在城市综合体同一区域中，利用一天不同时间段的特性，灵活的调动不同功能不断运转，从而使得城市综合体拥有更高的空间使用效率，这是保持城市综合体持续活力的最有效手段。
3.1.4多活动层次的空间混合组合形式
在城市综合体中的人群行为各有不同，一类是以工作目的为主的人群，这类人群在室外活动的流动速度比较快，在室内滞留的时间相对较长，有固定的休息时间；另一类是以购物娱乐目的为主的人群，与前类人群不同，这些人群在室外有较长的逗留时间。无论哪类人群都伴有偶发性和多样性的其它活动行为，如休息、集会、进餐、社交等活动。因此，多活动层次是指活动内容多元化的组合方式，在城市综合体的空间组合上要注重活动空间的主次排列、层次结构以及多元化的使用特性，尤其各公共空间之间的联系，需要公共活动特质相互链接。
3.2 功能组织分析
由于城市综合体的包容性，因此它的功能选择的范围很宽。从成功的实践中来看，功能组织不合理是造成城市综合体失败的重要原因。而这其中，最核心的问题是如何能做到各种功能的目标客群一致，又能做到有效的交叉互动。解决这一问题的关键在于综合体内部功能的组织，城市综合体中各物业功能的确定是一个非常复杂的过程，与城市的经济特点、地域文化等要素息息相关，同时又由其开发选址区域所决定。
3.2.1功能组织影响因素
（1）地块规划指标、政府要求；
（2）市场状况；
（3）项目的整体定位；
（4）开发单位预期的收益目标。
3.2.2功能组织的区域性
（1）在城市商务集中的CBD地区，一般以写字楼、酒店、服务式公寓的开发为主，零售只作为配套服务功能，主要客群针对高端的商务、企业职员等，成功案例如新加坡新达城等。
（2）在城市传统的购物街区，零售所占的比重往往超过商务类需求，利用商业综合体的人流聚集特质，提升商业的品质，其针对客群面往往较广，面向全市，成功案例如上海新天地等。
（3）在城市新开发区域，除了有一定的商务类需求外，安插些生活类、社区型的商业元素也比较容易获得成功，针对人群以项目周边3-5公里内的城市消费人群为主，成功案例如香港太古城等。
4 大连某新城中轴概念方案简介
4.1 项目前期分析
4.1.1区位分析
本项目位于大连某新城中轴所在的经济核心区上，处于两大商圈之间，未来与机场新区城市副中心之间形成很好的人气和呼应效果，有条件成为一个综合性城市副中心级别、商业繁荣、人气旺盛的区域。
规划用地内东侧和北侧为建成的经济适用房和商品房居住片区，用地中心为已修建的大型城市绿地公园。现状对外交通主要依靠一条主干路，与将要建设的快速路、轻轨线、小公汽等共同形成新城的交通网络，实现新城与大连主城区和经济开发区的便捷联系。
4.1.2定位分析
城市综合体是一个可以将建筑与城市道路、广场、公园等要素结合起来的城市场所；同时它还具有很高的城市开放性，通常将城市开放空间、建筑公共空间和交通空间等要素融合起来，形成具有开放性、立体性和连续性的公共空间体系。
通过前期的分析，根据该项目的区位条件和发展方向，我们将该项目定位为城市综合体，一个综合性的区域。一个成功的城市综合体最终会成为一个区域、城市的标志，同时会成为一个城市居民娱乐消费的中心。希望将该综合体项目做成一个大连积聚人脉的目的地，成为大连的城市标志之一。
4.2 方案设计
4.2.1规划目标
本次规划希望能追求多功能及其层面间的“协同作用”创造的整体效应。并且在项目中强化城市的特征，不仅仅针对特定的使用人群，城市公园和城市综合体应为广大公众提供“公共空间”。确定空间形态特征，营造戏剧化的空间特质。
规划方案以一根流动的绿飘带（即立体步行空间）为出发点，将各个功能子系统串联起来，以中央公园为核心，形成一串流动的音符，组成一段浪漫的旋律，成为舞动的浪漫之城，成为新城的价值引爆点和标志性名片。
4.2.2空间结构
方案采用“一轴一带四BLOCK”的空间结构进行布局。“一轴”即中央公园的绿色休闲轴；“一带”即立体步行系统，由地面步行空间、地上连廊和地下通道组成，这一带将四个BLOCK和中央公园有机的连接起来成为一个整体。“四BLOCK”即办公、酒店、商业、公寓四个功能子系统。
图4. 方案总平面图
图5. 夜景鸟瞰图
图6. 空间结构分析
4.2.3功能布局
在功能布局方面采用了3种模式来分别营造“四BLOCK”――即办公、酒店、商业、公寓四个功能子系统的不同场所体验。（1）标志性建筑群――超高层酒店及办公。（2）景观型商业中心。（3）多功能公寓――Box-living的居住模式。
图7. 功能布局分析
4.2.4交通组织
方案通过地下层、地面层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下、地上交通和公共空间贯穿起来，形成立体步行交通体系；同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间，将四个功能子系统有机串联起来，形成流畅的动线，为进入其中的人们提供了戏剧化的步行体验。
图8.交通系统分析
5 结语
一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签；是一个城市的名片；是一个城市商业价值最大化的体现；是一个城市经济发展的发动机。城市综合体对加快城市商业产业升级换代、再造城市区域经济、升级城市产业结构起到不可估量的作用。
在中国，城市综合体开发一般具备四个要素：1，城市的中心和副中心地段；2，公共交通枢纽；3，具有或者相邻城市的优秀自然景观或公共资源；4，有利的政策。我们的城市能满足这些条件的机会很多，商人地产逐利的欲望也很多，但是城市的土地和人口只有这么多，在城市综合体建设如火如荼的今天，我们的城市到底能承载多少。中国有句老话：“过犹不及”，城市综合体尤其应该严格的通过规划论证把关，依靠科学的方法统筹去实现这一利城利民的工程。
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商业综合体发展报告范文3
【关键词】：城市综合开发；城市综合体；开发模式；解决措施
【引言】：城市建O综合开发是城市建设体制改革、城市发展的一项重大成果。是人类共同的和普遍的权利，城市建设实行“统一规划、合理布局、综合开发、因地制宜、配套建设”的原则，较好地解决了规划与建设脱节的问题，把分散单纯的房屋建设，变为集中统一的基础设施与城市环境的综合开发。
1、城市建设综合开发的定义
城市建设综合开发这一概念的核心在于。“综合”二字。它是针对过去各类建设项目由各个建设主体分散进行建设的状态而言的。它要求将各类建设集中起来，统一进行综合配套的有序建设，从而合理地利用土地、合理地利用资金、合理地安排项目、合理地控制工期。最终建成一个合理的居住环境和生存空间。概括地说，城市建设综合开发是指在城市总体规划和经济社会发展计划的指导下，在一定区域内，为创造一个良好的生产、生活、生态环境，为提高经济、社会、环境的综合效益所进行的具有开拓性、配套性、统一性和相当规模的城市建设活动。
在新旧两种区域的开发或再开发中，对所有房屋建筑、基础设施、园林绿化等进行统筹安排，配套地进行建设。同步交付使用。组织一个合理有效的城建综合开发，必须具备四个前提条件：一是要有可供开发的地域。二是要筹集必要的资金，包括开发区域中各类建筑的投资。在投资多元化的情况下，有效地集中起来使用。三是要有符合城市总体规划的、科学的详细规划。这是综合开发有效实施的保证。四是要有市政府的决策和各有关方面的重视、支持和充分协作配合。
2、城市综合开发的新型模式――城市综合体
城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪70年代的美国。所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”，它是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
城市综合体开发作为一种新型的房地产开发模式，简言之，就是开发企业不再满足于住宅或者商业的单一功能的开发建设，而是通过整体规划、综合设计建造一座集购物、居住、工作以及休闲等于一体的“新城市”。笔者认为，城市综合体开发除具备改善人居环境、增加就业、拉动投资等传统房地产开发模式的优势以外，至少还有以下三方面的优势：
2.1城市综合体开发使城市规划、设计更加合理，有助于提升城市形象，增加城市竞争力。传统的开发模式由于每个项目的功能都相对单一，需要若干个项目相互配合才能满足城市发展的需要，然而若干个项目又不可能同时规划设计、同时开发建设，因此在传统开发模式中不可避免地出现不同程度的规划、设计方面的混乱，而城市综合体开发中，在通盘考虑了开发项目的各种配套的综合承载能力和对周边的辐射能力后，才做出整体、系统的规划与设计，故恰好能弥补传统开发模式的不足。
2.2城市综合体开发有利于迅速打造城市商业中心，形成独具特色的城市新地标。就目前的情况来看，城市综合体开发一般采取商业房产为基础，带动住宅、公寓、商务办公，辐射交通、通讯、技术等相关产业的发展模式，往往在规划之始就确定了综合体项目的商业特色，细分了市场客户群体。因此，城市综合体开发完成之后很容易就迅速成为城市的新地标。
2.3城市综合体开发还有利于缓解城市的交通压力。众所周知，很多大城市几乎每天上下班高峰主要交通干线都会出现不同程度的交通拥堵现象，究其根本原因乃是城市居民区和工作区相距较远造成的。而城市综合体就为在综合体工作的人们提供了就近居住的可能性。
3、城市综合体开发模式的不足
城市综合体开发模式同样是一把“双刃剑”，除了上述优势外，还存在不足，值得进一步思考与改进。
3.1投资巨大、技术含量较高，对开发商的实力要求比较严格。城市综合体开发建筑面积动辄几十万平方米，甚至上百万平方米，并且前期商业运作具有资金需求大、回笼慢的特点。此外，由于城市综合体开发不同于单纯的传统房地产开发，它往往涉及到规划设计、交通、信息通讯和综合性物管服务等多个新领域，对开发企业的技术及管理都提出了更高的要求。无形之中就为大多数中、小开发企业进行城市综合体开发设置了较高的市场准入门槛，不利于市场竞争，容易导致垄断。
3.2订单式开发的商业模式不利于各商家的公平竞争。在订单式开发模式中城市综合体开发企业一般采取“只租不售”的方式经营商业地产，为了引进战略联盟商（通常为大型知名企业）入驻城市综合体，往往将位置较好的商铺以微利甚至亏本的价格租给其战略联盟商，商业部分的利润却是靠后来进驻的非战略联盟商（通常为中、小商户）的租金支撑。这样势必导致实力雄厚的战略联盟商经营成本显著低于后来进驻的非战略联盟商。
3.3城市综合体开发容易受到苛刻的选址条件的制约。正确的选址是城市综合体开发成功运作的第一步，因此，选址是否科学直接决定了城市综合体开发的成功与否。城市综合体开发不仅受到人口数量、交通条件、周边商业氛围的影响，还要受到诸如人们收入水平、消费习惯、文化等多种综合因素的影响。由于当前我国经济发展不平衡，不同区域的文化、消费习惯差别较大，因此城市综合体开发未必适合于每个城市。
4、城市综合开发问题的解决措施
4.1要运用市场经济的方式.多渠道的筹集建设资金。城市各项建设设施的维护费和建设资金的来源可概括为专项资金和不固定资金两类。
4.2继续完善和实行国有土地有偿使用制度，运用级差地租理论优化城市用地结构和用地布局。
4.3要进一步规范房地产市场，把实行综合开发推动城市建设与加快城市现代化建设步伐结合起来。
4.4要超前思维，高标准规划，博采众长。居住区是城市的有机组成部分，它为居民提供生活居住空间和各类服务设施，是造就人们优良品格与素质的重要场所。
4.5要积极引进外资，加快城市综合开发建设。城市综合开发必须与扩大对外开放，参与国际市场竞争这一发展战略相协调。城市建设综合开发应从区域合作和加速外向型经济发展的方向出发。
结束语
综上所述，城市建设综合开发的实践。已显示出了它对建设现代化城市所不可取代的作用，已成为开发与建设的基本形式。然而，由于综合开发使政府行为与经济行为交织。它既有有利于集中统一、加快城市开发建设的一面，又存在运行机制被强化的问题。应及时总结经验，认真和解决出现的和可能出现的问题，以利于更好的推动这项事业的发展。创造优美、清新、健康、舒适的人居环境。
商业综合体发展报告范文4
【关键词】城市综合体 电子商务 消费者需求
一、国内外文献综述
Nick Gallent and Kwang Sik Kim（1998）在The Changing Housing Role of Mixed-Use Development in Seoul一文中，从经济增长与住房供给市场现状及作用、城市综合体的模式结构、城市综合体在住房市场中的作用，城市综合体发展规划及趋势四部分论证了城市综合体在首尔住房市场中扮演越来越重要的角色。
任敬东（2012）在推进成都城市综合体发展的对策与思考一文中，首先介绍了成都城市综合体发展现状及趋势特征，接着指出了成都市城市综合体建设发展中存在的问题，并做了相关分析，最后提出了促进成都城市综合体发展的对策建议。
赵振淇（2013）在消费者购买房地产行为研究一文中，主要通过对购房者的确定、产品的选择、购买原因以及如何选择购买楼盘三部分阐述了消费者购买行为对刚需和投资性需求的影响。
在《浅谈电子商务中的消费心理――对个体消费心理的研究》一文中，以消费者心理与行为为基础，通过对电子商务中个体消费特征和心理变化趋势，以及现阶段制约电子商务发展的个体消费心理因素的分析，探讨了现代企业面对网络消费者的特定心理。
张媛媛在《我国电子商务发展现状及未来走向》一文中，阐述了我国电子商务发展状况：“十一五”期间，我国电子商务交易总额增长近2.5倍，2011年整体交易规模达5.77万亿，其中电子购物交易额达8997亿元，占到社会零售交易额比重的4.9%。
从上文的综述中可以看到，国内外已有大量的学者探讨了城市综合体发展问题。城市综合体已成为商业地产的代表，也是实体零售业中相当重要的一部分。另一方面，电子商务作为一种新兴产业也大量涌入人们的生活，占到社会零售额总量的比重也越来越来重，那么它是否会对实体零售业产生冲击，又能产生多大的冲击呢？
二、城市综合体产生原因和特点
所谓城市综合体（HOPSCA），就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
城市综合体产生的原因可以归纳为以下几点：
（1）70年代的石油危机引发了西方国家在社会、政治、经济、文化、心理等多方面新的矛盾和冲突、人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值，而第三次科技革命的兴起使得劳动密集型产品被知识密集型产品更多代替，大量的人口向市中心涌进，这为城市综合体提供了持久的支持力。
（2）城市综合体满足了消费者购物行为从单一性到综合体的变化。纵所周知，早期的购物场所是将各单项服务分开进行的，比如购买服饰在一个购物场所里，而餐饮娱乐又在另外一个地方，这就给消费者带来极大的不便，也比较花费周转时间。而城市综合体以其完善的商业配套，一站式的服务和休闲，给人们带来无可比拟的便利。
（3）城市化进程加快，大量农村人口涌入城市，每一块土地都必须高效利用。城市综合体因其多功能的特点，实现了土地的集约化利用，俨然成了开发商的新宠儿。
城市综合体的相对于其他商业的地产的特点主要体现在以下几个方面：
（1）空间尺度大。首先，城市综合体一般占地规模和体量较大；另一方面，城市综合体的开发是为了最大限度利用土地资源，尽可能使建筑向高空、地面、地下三个方向发展，空间尺度大。（2）建筑风格协调。从宏观来看，城市综合体建筑设计与外部整体城市环境发展协调统一；从微观来看，城市综合体建筑设计以城市设计为基础，其中各单体建筑相互配合、联系，形成统一风格。（3）交通体系立体。城市综合体交通包括外部交通及内部交通，有地面交通、地下交通、人行天桥等多种交通方式，共同构成立体交通体系。（4）景观设计现代化。城市综合体建筑群内部及外部环境景观设计协调优美，不仅尊重城市传统文化，而且顺应城市发展趋势，使得城市综合体自身景观和城市景观相融合，体现了现代化的设计思路。（5）功能配置复合型，城市综合体内部多种业态相互配合，很好实现了功能互补。
从城市综合体的特点来看，无论从建筑风格、交通设计、功能复合还是环境艺术、空间连续性，都为消费者带来极大的便利，提升了消费者的生活品质。另外城市综合体将各品牌商品引进在一个购物空间里，极大的提高的消费者选择的权利，满足了消费者用脚投票的心理，也是完全符合我国消费者行为习惯的。
三、消费者调研分析
为了深入了解消费者对城市综合体的需求情况，探讨电子商务对实体零售业的冲击大小，笔者特意对昆明市的城市综合体消费人群做了问卷调查，并进行了分析。
本文城市综合体需求分析采取的是终端消费者行为的调查与研究方法，对消费者消费费行为的调查，主要是收集各运营的城市综合体消费人群的购物形态资料，对消费者消费行为进行定性和定量的研究。
2013年12月对昆明市主要城市综合体消费人群（普通及中高端）进行了随机拦截式问卷调查。各类调查问卷配比及执行地点如下表所示。
其中对普通和中高端消费者的划分按照月均可支配收入情况进行，低于3500元人民币的为普通消费者，高于3500元人民币的为中高端消费者，两种类型消费各150份。。
3.1被访者构成
（1）年龄构成
在本次接受的调查的普通及中高端消费者中，对于普通消费者，其年龄主要分布在20岁到30岁之间，占到被访人数的53%。对于中高端消费者，其年龄主要分布在30岁到40岁之间，占到被访人数的50%，在这一年龄段的人群，普遍工作事业小有成就，处在人生的上升期，故可支配收入较高，也具有较高的消费水平，是城市综合体消费的主体。
（2）学历状况
在本次调查中，中高端消费者明显比普通消费者学历高。其中中高端消费者本科及以上学历占到了60%，大专及以下学历仅占到40%，而对于普通消费者，本科及以上学历仅占到26%，而且其中有小部分是在读硕士，不是生产者，另外这部分消费者年龄均分布在30岁以下，可以大胆想象随着年龄的增长，消费能力也会跟着上升，而大专及以下学历者占到了74%。两者数据对比，可以看出消费情况和学历存在较大的正相关性。
（3）家庭收入
在本次调查中也对家庭收入进行了调查。普通消费者家庭收入主要集中在2500―3500元之间，占到46%，1500-2500元占到总人数的45%，而1500元以下分不人群较少，只有9%。对于中高端消费者，3500-5000元的消费者占到总人数39%，5000元以上消费人群占到61%。由于梯度设置到5000元，在高于5000元的这一部分消费者中不乏购买力更强的人，对于城市综合体一些高端产品，这部分人群将形成主要购买力。
（4）被访者来源
因为昆明市城市综合体较多，故抽取部分数据调查进行调查。在对顺城的调查中，主要得出以下结论：来顺城购物中心的人，各地区都有分布，其中五华区和盘龙区占得比例相对较大，各占到30%，西山区、官渡区，区别不大各占20%左右。而对南亚风情第壹城的调查中，发现更多的是来自西山区的人，占到80%以上。而和谐世纪则购物人群普遍来自五华区和盘龙区，两者加起来占到90%以上。究其原因，很简单，顺城处在一环内，地理位置较好，而且顺城是昆明第一批城市综合体，发展到现在已经比较成熟，品牌商品较多，购物环境也不错，而且除了顺城这一购物中心外，周边其他购物场所也多，形成竞争的同时，也集聚了较高人气，辐射范围不仅五华区和盘龙区更乃至整个昆明。而南亚风情第壹城和和谐世纪，更多的征对周围居民，辐射范围较窄，平时人气较差，周末的时候相对有所提升。
总结来说，除了市中心，一环内城市综合体辐射范围广之外，其余各地区的城市综合体，更多可以称之为“社区城市综合体”，并没有达到覆盖全城的目的。
3.2消费习惯
（1）单次零售消费额度
通过本次消费调查发现，对于普通消费者，一般一次在各城市综合体消费金额主要集中在100元以下、100-300元、300-500、500-800元四个区间，比例分别达到了19%、43%、14%、24%，超过800元的单次消费额一人都没有，根据数据加权出来的单次消费额为317。相比起来，中高端消费者的单次消费额明显高于普通消费者，单次消费100元以下的没有，均分部在100-300元、300-500元、500-800元、800-1200元、1200元以上，分别达到了32%、19%、13%、13%、23%，根据数据加权出来的单次消费额为630.5元。
（2）月均零售消费额度
对于普通消费者和中高端消费者，明显在月均零售额上，中高端消费者消费额高于普通消费者。普通消费者月均消费额主要集中在500-1000元、1000-1500元、1500-2500元三个区间，达到的比例分别是47%、24%、19%，而中高端消费者主要集中在1500-2500元、2500-3500元、3500元以上三个区间，达到的比例分别是29%、13%、42%。特别对于中高端消费者月均3500以上的零售额占到42%的比例，这说明中高端人群中可能有较高比例人群愿意消费中高端产品。
（3）逗留时间
逗留时间方面，中高端消费者由于消费金额较大，因此对物品的选择更为谨慎，逗留时间也相对较长。对于普通消费者，逗留时间主要集中分布在一小时以内和一小时至两小时两个区间，分别占到的比例是30%和50%，加权平均逗留时间为，对于中高端消费者逗留时间在一小时以内、一小时至两小时、两小时至三小时、三小时以上的比例依次是22%、38%、23%、17%。可以发现消费者在购买价值较低的商品是，逗留时间通常较短，基本在一小时之内完成。而中高端消费者，其在商场逗留时间多半其购买商品价值和消费金额成正比例关系。
（4）城市综合体消费概率
消费概率，是通过总购物次数和选择城市城市综合体次数，统计得到。但对于消费次数，具有较强的不确定性，很多时候消费者是根据自己的时间、所需商品、商场的优惠情况综合考虑的，通过数据整理，加权计算，普通消费者选择城市综合体的概率为53.1%，中高端消费者选择城市综合体的概率为63.1%，可以看到中高端消费者更倾向于在城市综合体里面购物，这也与中高端消费者的消费能力呈正相关关系。两个数据都过半，说明消费者对城市综合体的接受度较高。
（5）消费频次
除了从选择城市综合体的概率上讨论了城市综合体的接受度之外，也从月均消费频次上做了统计说明。对于普通消费者月均到城市综合体频次，经过加权平均计算后，得出结果为2.1次/月，而中高端消费者得出的结果是4.42次/月，这表明中高端消费者对城市综合体偏好更强，消费能力更高。
（6）电商消费
本次调查问卷，还涉及到消费者选择网络购物的问题。根据统计数据，普通消费者选择网络购物的概率达到了45%，在这部分选择人群中有72%的人都是处于20岁―30岁之间；对于中高端消费者选择网络购物的概率稍低于普通消费者，占到总人数的32%，同样选择电商年龄集中分布在20岁-30岁，占到81%。上述数据反映出，当前年轻人更热衷于网络购物，对购物方式的选择更能接受新鲜事物，究其原因基本是网上购物方便、便宜、选择范围广。又因为便宜，所以在普通消费者选择的概率大于中高端消费者。但在调查中无论是普通消费者还是中高端消费者，购物习惯没有完全依赖电商消费的。
3.3消费结构
（1）城市综合体购物商品类型
通过统计计算，普通消费者选择的类型主要以服装、日用品、食品、娱乐，比例分别达到了48%、10%、6%、12%，其他类型产品选择较少占到12%，另外还有12%的人选择闲逛。对于中高端消费者，除了服装、日用品、食品外，也对饰品、化妆品、家电及电子产品、餐饮娱乐有一定的偏好，比例分别是25%、8%、6%、14%、12%、5%、22%，其他类型占到2%，闲逛的比例只达到6%。
明显中高端消费者选择商品的类型比较多样，并且对餐饮娱乐的比例达到了22%，这也反映出中高端消费者，对饮食和精神文化建设要求较高。同时可以大胆预测普通消费者到城市综合体更喜欢逛超市或者服装专卖店，而中高消费者，更多关注饰品、化妆品、家电等高消费产品。
（2）网络购物商品类型
上文中提到有大部分年轻人会有网络购物习惯，经过数据统计，得出无论是普通给消费者或是中高端消费者，基本在网络上购物的类型都分布在服装、日用品和食品上，比例分别达到了60%、18%、15%。但对选择网络商品花费的金额都不会太大，对于大型商品如：家用电器、家具、电子产品等多半还是愿意到实体店现场选择。
3.4 消费心理
对于消费者选择城市综合体消费的原因，大都考虑了多方面的原因，做了多个选择。普通消费者在选择城市综合体时，主要考虑的因素依次是否距离家较近、物品是否齐全、品牌商品是否多，达到的比例依次是57.1%、33.3%、19%，对于购物环境、质量是否有保障，相对没有这么关注。中高端消费者对于距离家的距离、物品是否齐全、购物环境好坏、品牌商品、质量是否有保障、品牌商品多少，都比较关注，依次达到的比例是40.6%、31.3%、31.3%、31.3%、18.8%。另外看到无论是普通消费者还是中高端消费者，普遍认为商场里的东西价格不便宜。
对于选择网络购物的消费者主要考虑的因素如下：（1）工作较忙，一些价值较低的东西利用业余空闲时间就可以购得（23%）；（2）实体店可选择的范围受限，同类物品，网上可选择范围广，甚至可以买到实体店无法买到的商品（27%）；（3）网上购买的商品大多比实体店便宜（44%）。
根据消费频次和单次消费额度，按照全国的普通消费者与中高端消费者4：1的比例，结合2012年昆明城镇常住人口有438万，可以推算出昆明市城镇常住人口城市综合体年度消费额为572.8602亿元。另外2012年昆明市城镇零售额为1434.8亿元，可以计算出，城市综合体零售额占到总城镇零售额的39.93%。
城市综合体在昆明市受到消费者的认可度较高，大部分愿意到选择城市综合体购物，另外城市综合体零售额占到总零售销售额的39.93%，这一数据也充分说明了城市综合体所占市场份额还是较大的。相对来说，电子购物受认可程度较低，普遍接受人群为20-30岁之间。毋庸置疑，电子购物肯定会对实体购物产生一定的影响，但是总体来说影响不大，电子商务也是不能完全替代实体零售业的。
四、建议和对策
在做调查问卷的同时，也发现城市综合体普遍存在的一些问题，同时通过调查问卷也反应出一些问题，特征对这些问题给出以下建议：
（1）作为商业地产的代表，城市综合体的大量新建本无可厚非，但是却产生同质化严重这一问题。大量的尚在起步阶段的城市综合体项目给人的感觉都像“同胞姐妹”，除了地段名字外，很难找出亮点和创新之处。这不仅表现在建筑设计风格上，在引进品牌店上也表现出来了，现在去商场，发现基本每个商场的品牌的都大同小异。
我国城市综合体必须走差异化道路。城市综合体分居住型、商业型、商务型、交通枢纽型等种类，开发商应根据地区实际情况和特色，选择城市综合体开发类型。研究本地消费习惯和商圈特点，在众多城市综合体建立自身独有的特色，才能准确地找到其生存和发展之道。
（2）正如上文提到的“社区城市综合体”，有些开发商为了从政府部门更好拿地，在前期规划时就以城市综合体的幌子，打入市场。可是在建成后，住宅占了70%，商业体量很小，辐射范围窄，人气较差，根本没有做到城市综合体“城中城”的概念。城市综合体时大体量的项目，如果没能聚集人气，不能带动周边区域升值，将会带来长久的负面影响，甚至形成烂尾楼的局面。所以政府和规划部门在开发商立项规划以及可行性研究报告的整个过程应以谨慎的态度对待。
（3）城市综合体在引进品牌商品时，应考虑到各消费的个体差异和消费能力，对于二三线品牌商品应适当引入，吸引各层次消费者。另外注意品牌的多样性，丰富市场，可充分考虑电子购物中一些品牌的注入，提高受众度和零售额。
（4）后期管理不善。城市综合体的开发，并非项目竣工后即可宣告工作结束，后期的物业、经营等管理对城市综合体的可持续发展更为重要。对于开发商而言，它是实现资金回笼的关键，对于政府而言，它是城市管理的重要部分，也是创新城市管理模式的重要内容。
我国城市综合体比起国外的发展相对落后，大多管理比较混乱，一是城市综合体业态丰富，体量大，比起单一业态管理更加复杂；另一方面市场还是缺乏专业的物业管理公司。
政府应主动探索城市管理新思路，优化资源配置，使各城市综合体之间形成共赢的格局。开发商可以招聘专业的管理公司进行管理，借鉴国外的管理模式，提高物业的长期价值。
五、结束语
任何的事物发展也都是机遇和挑战共存的，城市综合体也是如此。我们在看到城市综合体的诸多优势的同时，也必须关注其面临的挑战和问题，并想办法扬长避短。城市综合体的开发是一个复杂的过程，开发商和政府除了考量城市综合体本身的建设，还必须以市场为导向，考虑消费者购买行为，结合当地经济水平多方面缜密的思考，才有利于城市综合体最终持续稳定的发展。
参考文献
[1]任敬东.推进成都城市综合体发展的对策与思考[J]成都行政学院学报（2012）
[2] Nick Gallent and Kwang Sik Kim， The Changing Housing Role of Mixed-Use Development in Seoul The Town Planning Review， Vol. 69， No. 4 （Oct.， 1998）， pp. 425-439
商业综合体发展报告范文5
一、独立学院环境设计专业《公共空间设计》课程特点及定位
以南华大学船山学院环境设计专业课程建设为例，虽依托于母体高校“产、学、研”、“理论与实践”结合的模式，但有着自身的独立性与发展特点。其中，《公共空间设计》在整个专业课程体系中起到一个承上启下的作用，适用对象为大三年级学生。该课程的先修课为《CAD装饰制图》《手绘效果图表现技法》《室内设计原理》《居住空间设计》，目的是全面发展学生的专业技术能力并建立起学生对整个专业的全面、系统认识，同时也是公共空间设计课的知识基础。公共空间设计课程运用先修课程中所学到的各种艺术处理手法进行空间功能布局与设计项目训练，以学生的创造性思维与艺术创作能力为前提，强调理论与实践技能的内在关联性与逻辑统一性。如何在课程教学中积极引导学生掌握公共空间设计的核心知识与设计技能，不断调整教学内容与教学方法，这成为公共空间设计课不同于其他专业必修课的显著特点。
二、独立学院环境设计专业《公共空间设计》课程教学设计思路
如上所述，独立学院需要结合环境设计专业的特点及行业对于相关人才的需求构建一套完整的公共空间设计课程教学思路，采取“目标、内容、方法、评价”的循序渐进的思路进行应用、创新能力的培养。1．课程目标设计。课程教学改革的方向需要确切的目标。公共空间设计课程的总体目标包含两个层面，一个是知识目标，需要学生掌握概念、功能、设计的前提与思考、设计的表现手法；一个是能力目标，培养学生具备公共空间功能规划能力、施工图与效果图表现能力、设计实践与综合管理能力、项目协调与团队合作能力。对于独立学院的学生而言，能够学以致用才是关键。适用于独立学院的公共空间设计课程目标应具备发展性：第一，引导学生重视并掌握基本原理与基础知识；第二，引导学生运用逆向思维，在实践中验证理论；第三，引导学生自主的树立问题意识，能够结合实际能动地吸收知识。2．课程内容设计。公共空间设计涵盖的空间类型较广泛，在理论和实践跨度上具有交叉综合的特点，大量的知识点与有限的课时是首当其冲的矛盾问题。公共空间设计课程内容可以有的放矢，分为两大部分，其中设计1以办公空间、餐饮空间为核心；设计2以商业展示空间、娱乐空间为核心。除此之外，重难点不突出、内容不能适时更新也是一大现实问题。如今，在设计观念转变、建筑趋向一体化的形势下，仅仅讲授功能单一的公共空间无法顺应时展的需要。以建筑综合体设计内容为核心的公共空间设计课程包含居住、办公、餐饮、商业、展示、娱乐、观演空间等，将其概括为办公综合体与商业综合体两大模块，这对于独立学院学生来说更具有实践的指导意义。3．课程方法设计。公共空间设计课程的教学既有很强的理论性，也有很强的实用性。传统的教学方法无法让独立学院的学生获取充分的职业能力。针对该课程发展性目标的特点，可将课程教学方法设计为专题教学法、分组教学法、模拟教学法、项目教学法。专题教学法突破课程教学大纲的局限性，通过拟定若干个相互关联又各自独立的设计专题，经过系统的整合，让学生把握最前沿的行业动态和知识点。分组教学法是建立在专题教学的基础之上，将学生分组并围绕特定的专题展开教学，激发竞争意识并调动学习积极性。模拟教学法主要环节为创设情景，模拟项目实施全过程，通过多媒体或实物投影展示的方式，让学生更形象、更直观地理解教学内容。项目教学法将学生带入真实的项目环境中，以任务为导向进行教学活动，全面提高学生的实践能力。4．课程评价设计。公共空间设计课程的教学评价形式较为单一，仅以课堂平时表现和设计作业作为主要评判依据。多层次、综合性的评价体系才能将独立学院学生的学习兴趣调动起来，因此宜采取校内外结合的评价形式，包括过程评价与结果评价。一是从学生对知识的理解和掌握程度出发，通过调研报告、文案撰写、设计制图与表现、PPT答辩、考勤与课堂表现等几个方面来考核；二是从学生的实践能力出发，通过实习单位的专家评估，包括专业技能、解决实际问题的能力、创新能力、团队协作能力等，建立起动态的评价系统，使教学更接近行业标准。
三、独立学院环境设计专业《公共空间设计》课程教学改革策略
1．专题式教学策略。专题式教学主要是将教学内容以专题的形式分阶段进行，每个专题有着独立的教学主题，具有体系化与针对性的特点。在公共空间课程教学设计过程中，根据先修课程与辅修课程的特点，设置办公综合体与商业综合体两大不同阶段的专题内容。从居住空间设计到公共空间设计1的学习，就是从家装思维向工装思维的转变过程。因此，针对这种情况，具体设置“SOHO居家办公—商业办公间—办公综合体—餐饮”的专题衔接；公共空间设计2的专题教学思路为。“商业综合体—酒店综合空间”。每一个专题都包括理论与实训环节，有助于提高学习效率。2．模块化教学策略模块化教学主要是将教学内容分为若干个单元模块，并采用讲授法、讨论法、调研法、实验法等多元综合化的教学方法进行针对性教学。模块化教学往往与专题教学有机融合，才能起到以点带面、系统化的教学效果。公共空间课程模块化教学的构建就是建立在专题教学内容的基础上，将其划分为若干个模块。例如：商业综合体专题划分为展示、卖场、餐饮几大模块，模块之间可自由组合，可以自主选择“展示＋卖场”、“展示＋餐饮”、“卖场＋餐饮”等多种组合形式，将每个知识点与整个知识体系进行整合，提高专业学习质量。3．报告式教学策略。报告式教学的传统形式是聚焦某个特定的主题，采用讲座的形式进行教学，让学生对知识形成整体的意识。本文阐述的公共空间设计课程报告式教学与传统形式有很大出入，包括教学主体、教学内容、教学形式、教学方法、教学评价方面。其中，教学主体不是教师或者专家，而是学生，将室内设计竞标的方法理论与实训专题相结合。在教学过程中，学生上台汇报PPT，教师与部分学生组成答辩小组，全程模拟室内设计竞标阶段的全过程。报告式教学不仅能调动学生主动性和积极性，还能提高教学指导的效率。
作者:张颖 单位:南华大学设计与艺术学院环境设计系
参考文献：
［1］周芬芬．南华大学独立学院艺术设计专业大学生创新应用型人才培养模式研究［J］．品牌（下半月），2014（11）：137．
商业综合体发展报告范文6
关键词：财务；项目；研究报告
一、企业基本概况
心连心集团始建于1997年11月，以超市、百货零售业态为主导，逐步形成商贸物流配送、食品加工生产、农业生态休闲、旅游餐饮娱乐、商业地产开发等多元化并存的大型综合性经济实体，并以湖南湘潭为大本营不断向全国各省、市、县等地区拓进发展。心连心集团拥有大、中型连锁超市、百货购物广场50多家，总营业面积近30万平方米。同时，拥有百万头生猪养殖基地、农业生态科技实验基地、孵化培育园林植物种植基地1万亩；有5万吨生猪机械化定点屠宰场，肉禽、农产品精、深加工中心和年配送能力达30多亿元的物流配送中心及全资子公司15家；控股、参股合资合作企业3家。
心连心集团目前拥有净值9.8亿元，上年度销售总额25.6亿元，累计缴税超过亿元大关；解决下岗职工、社会待业、失业人员、零就业家庭、残疾人员就业岗位8000余个，引进具有本硕学历，中高级职称人才300多名。
二、项目基本概况
2008年7月，心连心集团斥巨资整体收购了岚园大酒店，原是中外合作的国际三星级涉外商务酒店。心连心集团下属企业——湘潭可可置业开发有限公司将再次投入23亿元，打造一个总建设用地150亩、总建筑面积达75万平方米的湘潭国际商业中心。此项目将建成为湘潭首家以商贸为主，商住为辅，融汇购物、商务办公、酒店、体育、文化、娱乐、餐饮、酒吧、演艺、休闲、金融服务、国际公寓、高档住宅为一体的湘潭市首家“一站式生活”城市综合体。该项目的选址位于湖南省湘潭市岳塘区建设路口（原岚园大酒店），其连接着河东大道和建设路，是河西通往河东的必要通道，附近有多所学校，湖南理工职业技术学院和湖南冶金职业技术学院湘潭校区，被称为“黄金地段”。
三、项目可行性研究
经过我们的长期讨论和调研资料，我们认为心连心集团在建设路口建设“一站式”城市综合体的项目不可行。有以下几点支持我们的论点。
1、宏观方面
（1）目前无论是国际还是国内，经济形势的发展都不尽如人意。
国外的欧债危机已经是处于水深火热之中了。据西班牙央行的数据，西班牙2012年三季度经济环比萎缩0.4%，幅度与二季度持平；同比萎缩1.7%，幅度高于二季度的1.3%。该国房地产市场连续五年不景气。
（2）从国内刚刚披露的经济数据来看，国内的经济形势不容乐观。
8月份中国制造业PMI为49.2%，自去年11月以来首度跌破50%，创出9个月新低。二季度我国GDP增速为7.6%，连续第六个季度下滑。虽然在第三季度所有的数据有所回升，但我国经济的发展仍存在下行风险。
（3）城市综合体的发展趋势
城市综合体能将各种资源有效整合，物业资源获得优化配置，从而发挥更大的空间效益既省地又节能。据权威机构调查显示，城市综合体内的各种业态和物业的运转效率，往往能提高36%，而节能收益则可以提升42%。
虽然城市综合体具有很多优势，但并不是所有开发商都能开发此种产品，也不是所有城市和开发商适合建设“城市综合体”。对于城市而言，心连心集团的选址是在一个城市的中心区域、核心位置，交通便利、商圈繁荣。但对于开发商而言，心连心集团是否具有能力和财力来开发“城市综合体”就要打一个大大的问号了。倘若经营不善，将可能导致整体项目后期无法实现可持续经营，放弃了长期现金流的收入。
2、微观方面
（1）心连心集团的选址虽然位于商圈繁荣的城市核心位置，但与其打擂台的是早在湘潭人民心目中有极高地位的步步高集团，它该如何将步步高的顾客吸引到自己的商圈中呢？
（2）该项目的投资将达到23亿元，而心连心集团上年度的销售总额才25.6亿元，净值为9.8亿元。心连心集团目前所拥有的资产完全不可能支撑起这样一个庞大的项目。因此必须从银行贷款，相关的银行利息等财务费用也是一笔不小的开支。
（3）湘潭市市民中掌握那少数财富2%的人，消费着98%产品的人，通常不会选择在湘潭市区进行购物。交通的方便已不能成为商圈繁荣的优势，他们已经可以驾车去长沙、甚至广东购物。
（4）心连心集团在2010年时，连续竣工了两个大型项目猪肉冷冻库和裕丰大酒店。两个项目的连连支出将会导致心连心集团所能投入的资金更加的薄弱。
（5）消费习惯
消费习惯是指消费主体在长期消费实践中形成的对一定消费事物具有稳定性偏好的心理表现。它是个人的一种稳定性消费行为，是人们在长期的生活中慢慢积累而成的，反过来它又对人们的购买行为有着重要的影响。
湘潭市市民习惯于去步步高购物，就像株洲人民习惯于去株洲百货一样。虽然对面有更好的选择心连心甚至王府井这样的“城市综合体”，但其销售额还是处于低水平运行。
（6）未来的交通发展趋势
未来湖南的发展，政治、经济中心将向南移，长沙火车南站将取代株洲火车站成为整个湖南地区的新一代“交通枢纽”，九华地区将通上轻轨，湘潭未来的交通枢纽将在九华地区，而不是建设路口。其商圈的繁荣将不复存在。
综上所述，我认为财务分析的心连心岚园项目是不可行的，同时这个项目影响了整个企业的现金流，增加了整个企业的财务费用。（作者单位：湘潭大学）
参考文献：
[1] 经济型酒店在中西部发展的可行性探究 冯小伟 内江科技 2008/03
[2] 中国发展精品酒店的可行性分析及对策探讨 李应军 云南财经大学学报 2008/01
