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商业综合体行业研究范文1
摘要：近年来，城市化的发展趋势日益迅猛，建筑行业的商业综合体由此衍生，它是融合商业、办公、餐饮等多重功能为一体的建筑模式，使其作为唇齿关系相互促进，在漫长的岁月中使之成为一种享有多重功能的商业综合体制。具体来说，属于商业综合体的这类工程建筑多位于城市核心地段，将功能全面、商业运营模式紧凑作为自身发展特色，使之成为城市化过程中不可或缺的建筑模式。为了实现城市综合体商业运行的健康发展，完善综合体内部的给排水系统起着非常重要的作用，对此，本文将从多角度对这一问题进行分析。
一、消防给水系统
在城市商业综合体建筑中，由于人流量庞大，建筑物占地面积较广，倘若发生火灾，火势将非常迅猛而且不易被扑灭，使得人员逃离火灾的机会渺茫，这会在一定程度上给身处于商业综合体中人民的生命安全带来巨大威胁。对此，在城市综合体中建立健全消防系统是相当重要的。
（一）智能化喷水装置
建筑工程人员为了确保当火灾发生时，智能化喷水装置能够及时做出反应，有效控制火势，因此在安装这一设备的初期阶段，应切实依据实际情况安置合适的喷头。具体来说：在办公楼区域或者是地下车库，只需要安装普通的喷头装置就可以了；餐厅区域应选择高温喷头装置；而对于人流量较大的娱乐场所，工程人员应选择能快速响应的喷头装置。研究发现，快速喷头装置在一般情况下，它对热量的敏感性能高于普通喷头很多倍。对此运用这种喷头装置，则可在火灾发生前期及时对火灾情况做出反应。在火势还未蔓延的时候，第一时间喷水，有效缓解火势，迅速地开展灭火行动，在尽可能降低人员伤亡的前提上，最大范围地减小火灾损失。目前大量商业综合体中庭内街与商铺之间采用钢化玻璃隔断，针对此类设计，应考虑增设水幕冷却系统或采用专用窗式喷头，以达到火灾时隔断火源的作用。
对于城市综合体的消防水系统建设而言，应根据实际情况，对不同场所功能进行危机判定，分等级为消防用水进行配量。详细来说，通过工程计量的方式，得出以下数据：对于办公楼、居住场所应将其火灾危险度定为第1等级的区域，消防水量最好维系在21L/s，尽量将灭火时间控制在1h左右；对于地下车市、商圈以及娱乐场所应将其火灾危险度定为第2等级的区域，消防水量最好维系在30L/s，尽量将灭火时间控制在1h左右；对于复合式停车通道，应在综合考量底层车架喷头数量的基础上，分析场地顶板的喷头数量，消防水量最好维系在50L/s，尽量将灭火时间控制在1h左右；对于室内空高在9m左右的空间，例如影院、酒店大厅消防水量最好维系在21L/s左右，尽量将灭火时间控制在1h左右；对于百货市场消防水建设，可应将其火灾危险度定为第2等级的区域开展消防水设施设计，平均用水量维系在60L/s，灭火时间控制在1h左右。
（二）消防栓设置
城市综合体通常依据商业运行状态进行划分，建筑内部各楼层之间包含了公共设施、楼梯走道、管井等，其分隔墙很难达到统一，这就在一定程度上制约了消防设施的建设。与此同时，商业综合体伴随着后期招商活动的开展，租客入住商业大楼，综合体建筑物室内格局也会发生相应变化，倘若依据连接管道的模式来对消防栓实行规划和安装，那么则会给建筑工程后期的改装工作带来一定的困难。对此，工程人员在开展消防栓安装时，应在相隔楼层中安装消防管道，通过各层设施将各管道间连接起来。运用这种消防栓安装方式，虽然会在工程前期增加一定的投资费用，但是也会给工程后期的改建工作带来益处，即使拆除后也不会对消防管道设施产生较大的影响，为工程后期的建设工作带来益处。
（三）大范围的智能灭火装置
以商业综合体中范围较大的建筑大厅或者是大型电影院为例，这类建筑物的空间通常较为广阔，就室内单纯的空高就有12m，对于这种类型的建筑物而言，如果仅选取普通的喷淋设施显然是无法满足灭火需求的。对此，工程人员可以大范围地安装智能灭火装置，如自动寻的智能消防水炮、高空智能水炮、大空间灭火系统以及大空间消防水炮等进行灭火，在确保灭火系统安全运行的基础上，使灭火装置能及时灭火。
二、生活给水系统
（一）商业综合区生活用水容量的计算
在商业综合体生活给水系统中，对于它整体建筑用水量的建设应具体做到以下几个方面：第一，在商业综合体大型建筑体系中，如办公大楼、以及大型商场等中，严格根据我国建筑法规中大楼给水量的相关规范进行设置，遵循给水标准25L/（人・d），在杜绝水资源浪费的基础上，给建筑大楼提供水源。第二，就商业综合体中的餐饮行业供水量计算标准而言，通常可以采用两种计量方式进行运算。一方面，详实调查餐饮行业日均人流量，利用人口计算来进行用水量运算，将所得数据提供给建筑方。然而当建筑方无法获悉准确的人口数值的时候，供给中餐的酒店一般按照0.85m3/位-1.3m3/位进行用水量计算。另一方面，关于商业综合体内用水量计算，可以通过用餐空间面积大小来进行运算，一般情况下是依据25L/（人・d）左右进行计算。第三，针对商业综合区中的大型影院而言，用水容量的计算通常是依据影院流动人口来进行运算的，观看率通常维系在85%左右，电影放映次数依照6场/d来计算。
（二）二次用水的供应方案
在商业综合体建筑内部，它的日均用水量是非常大的。在商业圈运作工程中，为了保障安全稳定的水资源供应，针对二次供水方案，工程人员可选择运用加压供水系统以及变频供水设置来开展水资源供应。具体而言就是利用水箱设施，在水箱内部保留一定的水资源，以便水量不足的时候，综合体内部工作人员可及时调用水箱中的水进行水源供给，从而保证水资源的稳定供应。在此基础上，定期地对水箱进行清洁，将水箱中的水全部排出，清除水箱中的污垢，从而保障综合体内部人员可以使用干净的水资源。同时，完善供水系统各方面功能，确保能为商业综合建筑提供日常的水源供应，在有效降低市政机构供水压力的基础上，确保城市经济持续稳定的发展。
三、生活污水排水系统
商业综合体属于占地面积广阔的大型商圈集合点，因此在雨季，内部的雨水流量是非常庞大的。对此，工程人员可以通过虹吸雨水的方式来帮助综合体建筑内部进行排水。相较于传统排水方式，采用这种方式可以更好地将大量的自由水排出。所以，运用这种排水模式，不仅可以节约商圈内设置雨水管道的成本，还可以在减少管道数量的基础上，让整体的商业综合体建筑更加大方美观。与此同时，因为雨水在管道内部呈现出的是流动状态，因此楼道下的雨水管道可以直接设置为直角，通过这种方式可以让管道安装更加简便。这对过去所采用的大口径以及需要设置楼板坡度的排水管道而言，是具有较大进步的。所以运用虹吸雨水的方式来进行排水，可在符合建筑空高的条件下，进一步降低建筑物楼层高度，在减少工程成本的同时，优化商业综合体建筑排水设计工程的建设。
结束语
本文通过对商业综合体建筑给排水工程的深入研究，分别站在消防水建设、生活给水以及生活污水排放的角度上对给排水现状提出了一系列优化措施，以期为后期工程人员给排水建设工作提供借鉴。
参考文献
[1]董立强.关于城市建筑综合体给排水工程设计的探讨[J].城市建设理论研究（电子版），2012（13）
[2]曾杉.超大型城市综合体消防给水设计中若干问题浅谈[J].城市建设 ，2013（16）
商业综合体行业研究范文2
关键词：城市综合体；建筑设计；设计要点
中图分类号： TU2 文献标识码： A 文章编号：
城市综合体的解读
城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、购物中心、餐饮还有会议以及交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个高效率、多功能的综合体。类似东莞，西安，还有青海这些二三线城市在功能的选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般而言，写字楼、酒店以及购物中心功能是最基本的组合。
二、城市综合体的典型特征
（1）超大空间尺度
城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
（2）通道树型交通体系
通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”(Access Tree)体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
（3）现代城市景观设计
应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
城市综合体的城市价值
土地集约化利用——城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。
提升城市形象——应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。
缓解城市交通压力——居住是城市开发的基本成分，城市综合体是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法。
积聚区域价值——城市综合体的各种业态刺激经济发展，能提升税收收益，促进城市发展；同时，城市综合需要建立在大量的工业化生产以及产品的多样化之上，这就带动城市其他行业的发展，并创造就业机会。
改变夜间空城现象——城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，各功能在时间上的衔接，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的区域的功能得到完善。
城市综合体的规划布局
成功的城市综合体有很多有利于城市发展的城市价值，然而失败的案例在国内也屡见不鲜，失败的城市综合体不能聚集人气，不仅上述的城市价值无法实现，反而会带来资源的极大浪费。因此，如何打造成功的城市综合体就成了我们必须研究的问题。造就成功的城市综合体的因素是多方面的，本文结合实际设计工作，仅从建筑规划设计的角度予以分析——综合体设计一定要有合理的规划布局。
1）规划布局以商业设计为核心：商业设计是对商家、对消费者，包括对以后商业地产运营的综合的专业性的考虑和提出要求，然后建筑设计，包括将来的内部空间设计都是为商业来服务的，所以，我们认为商业设计是规划设计的核心，也就是说它是指导规划和建筑设计的基础条件。
2）规划布局以研究综合体外交通结构体系为基础：城市综合体外的交通体系包含城市道路、城市地面公共交通、城市轨道交通等，它是将人流和物流从城市有效组织到综合体内的交通体系。
3）规划布局以内部动线设计为依托：成功的综合体动线设计能引导和方便消费者购物，能延长消费者在综合体内的停留时间，带动品牌人流量和购买率的提升，所以，综合体在布局规划初期就应重点放在内部动线规划上。
五、设计案例及心得体会
近期我部门承担了深圳蛇口A2地块城市综合体的设计工作，在此我想结合案例分析及设计过程对我们上述的观点予以进一步的阐述。
（一）、关于城市综合体的业态组合
城市综合体的业态组合，与其所处的商业环境、区域经济及消费结构情况及其目标消费人群的结构、消费能力有很大的关系，这必然会影响综合体的业态选择与配比。因此，必须对项目做出明确的策划定位，有目的的进行招商，有效的安排业态组合，然后再进行设计工作，避免反复修改设计的情况；所以，前期的业态策划定位及招商工作对设计是至关重要的。
以我们此次设计的深圳蛇口A2地块为例，项目位于市南山区中心购物区，周围居住环境尤为突出，未来发展前景良好，可发展为城市地区中心型购物广场，考虑到项目的可持续发展性，在规划设计中我们采用了“主题中心+街区+超高层”的规划模式。首先，选择有关联性的业态进行组合，各种业态相互依存、相互助益，形成共生的综合体。其次，由于不同的业态其技术设计标准也不一样，在设计初进行的预招商使我们在设计中做到了有的放矢。
“主题中心+街区+超高层”的规划模式
（二）、关于城市综合体的流线设计
在做城市综合体设计时，我们应该站在城市设计的高度，进行全局的把控，积极与政府协调车站、地铁、轻轨站点，与综合体进行衔接，将商业广场升级为城市广场，从而实现城市空间与商业界面相互促进、双赢的效果。
1）、外部交通流线设计
对外部交通条件合理整合、进行引导，使项目能充分利用市政已有交通设施，尽量多楼层引入市政交通设施及出入口，形成多个首层，能最有效的汇聚人流，提升人气，使商业广场既作为具有市政职能的城市广场，又能广泛的汇集人气，促进商业氛围的提升。
充分利用外部交通形成“多首层”界面
2）、项目内部的车流流线的设计
在案例分析中，我们也见到有的商场因为停车困难而渐渐失去大量客源的现象，因此，停车库的设计在综合体的设计中也至关重要。首先，在设计中我们要设计有充足的车位数量，包括客用车位、残疾人专用车位以及卸货位，同时要注意客流与货流流线要分离，这样才能为顾客提供良好的购物环境；我们建议货流从次要市政道路直接进入地下车库卸货区，以实现人车分流。其次，在此次设计中，我们改变了仅设置地下车库的传统设计手法，设计中，借鉴万象城的车库做法，我们使车库与卖场多层联通，多个楼层引入人流。
与卖场相联的车库设计
（三）、内部人流动线设计
在商业的空间设计中，设计师往往更倾向于设计出丰富多变的空间，但是在人流流线的设计上，设计则一定要简洁流畅，使顾客用最短的距离走遍卖场；同时，人流流线一定要连续闭合，保证人流的循环。在动线设计中，应避免一些华而不实的空间设计，力求视觉的通透，让顾客一眼能看到越多的店铺，越能刺激人的购买欲望。通过我们对多个案例的分析比较，最常用最有效的人流组织方式为主中庭带一个闭合环道的形式，中庭提升空间的可识别性，而环道则最有效的解决便捷的可达性。
中庭带环道的人流组织
在综合体的设计中，步行街也起到了非常重要的作用，比如我们前面介绍过的石家庄地块的设计，步行街在其中起到了“纽带”作用，把几个主题中心串联起来的同时又与外部交通相衔接，让人流从一个主力店到另一个主力店都要经过设置了小商铺的步行街，这样既能使综合体特色化，又能带来租金收益。
六、结束语
城市综合体规划设计的不是仅由规划或者建筑专业主导完成的一项设计工作，而是一个过程，是一个能让商业策划、业态规划、建筑设计、景观设计、室内设计、灯光设计、广告设计、VI设计等多专业共同参与并相互协作的过程。通过对城市综合体规划设计的研究，以期在未来的综合体规划设计中创作出积聚区域价值，提升城市活力的优秀的城市综合体，并以其复合效应与整合能力，将彰显并抬升整个城市的投资和商业价值，提升城市的品牌形象。
参考文献：
[1] 聂向东.综合体建筑的功能成长、设计定位及设计经验;建筑创作[M].2011年11期.
[2] 张国全，郭雁，叶松青.城市综合体设计[M]. 同济大学出版社，2011.4
商业综合体行业研究范文3
【关键词】城市综合体；设计方法
城市综合体规划设计的不是仅由规划或者建筑专业主导完成的一项设计工作，而是一个过程，是一个能让商业策划、业态规划、建筑设计、景观设计、室内设计、灯光设计、广告设计、VI设计等多专业共同参与并相互协作的过程。通过对城市综合体规划设计的研究，以期在未来的综合体规划设计中创作出积聚区域价值，提升城市活力的优秀的城市综合体，并以其复合效应与整合能力，将彰显并抬升整个城市的投资和商业价值，提升城市的品牌形象。
1、城市综合体的典型特征
城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、购物中心、餐饮还有会议以及交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个高效率、多功能的综合体。类似东莞，西安，还有青海这些二三线城市在功能的选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般而言，写字楼、酒店以及购物中心功能是最基本的组合。
1.1 超大空间尺度
城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
1.2 通道树型交通体系
通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
1.3 现代城市景观设计
应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
城市综合体的城市价值
土地集约化利用――城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。
提升城市形象――应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。
缓解城市交通压力――居住是城市开发的基本成分，城市综合体是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法。
积聚区域价值――城市综合体的各种业态刺激经济发展，能提升税收收益，促进城市发展；同时，城市综合需要建立在大量的工业化生产以及产品的多样化之上，这就带动城市其他行业的发展，并创造就业机会。
改变夜间空城现象――城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，各功能在时间上的衔接，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的区域的功能得到完善。
2、城市综合体的规划布局
成功的城市综合体有很多有利于城市发展的城市价值，然而失败的案例在国内也屡见不鲜，失败的城市综合体不能聚集人气，不仅上述的城市价值无法实现，反而会带来资源的极大浪费。因此，如何打造成功的城市综合体就成了我们必须研究的问题。造就成功的城市综合体的因素是多方面的，本文结合实际设计工作，仅从建筑规划设计的角度予以分析――综合体设计一定要有合理的规划布局。
2.1 规划布局以商业设计为核心：商业设计是对商家、对消费者，包括对以后商业地产运营的综合的专业性的考虑和提出要求，然后建筑设计，包括将来的内部空间设计都是为商业来服务的，所以，我们认为商业设计是规划设计的核心，也就是说它是指导规划和建筑设计的基础条件。
2.2 规划布局以研究综合体外交通结构体系为基础：城市综合体外的交通体系包含城市道路、城市地面公共交通、城市轨道交通等，它是将人流和物流从城市有效组织到综合体内的交通体系。
2.3 规划布局以内部动线设计为依托：成功的综合体动线设计能引导和方便消费者购物，能延长消费者在综合体内的停留时间，带动品牌人流量和购买率的提升，所以，综合体在布局规划初期就应重点放在内部动线规划上。
3、城市综合体设计方法
3.1 关于城市综合体的业态组合
城市综合体的业态组合，与其所处的商业环境、区域经济及消费结构情况及其目标消费人群的结构、消费能力有很大的关系，这必然会影响综合体的业态选择与配比。因此，必须对项目做出明确的策划定位，有目的的进行招商，有效的安排业态组合，然后再进行设计工作，避免反复修改设计的情况；所以，前期的业态策划定位及招商工作对设计是至关重要的。
3.2 关于城市综合体的流线设计
在做城市综合体设计时，我们应该站在城市设计的高度，进行全局的把控，积极与政府协调车站、地铁、轻轨站点，与综合体进行衔接，将商业广场升级为城市广场，从而实现城市空间与商业界面相互促进、双赢的效果。
3.2.1 外部交通流线设计
对外部交通条件合理整合、进行引导，使项目能充分利用市政已有交通设施，尽量多楼层引入市政交通设施及出入口，形成多个首层，能最有效的汇聚人流，提升人气，使商业广场既作为具有市政职能的城市广场，又能广泛的汇集人气，促进商业氛围的提升。
充分利用外部交通形成“多首层”界面
3.2.2 项目内部的车流流线的设计
我们也见到有的商场因为停车困难而渐渐失去大量客源的现象，因此，停车库的设计在综合体的设计中也至关重要。首先，在设计中我们要设计有充足的车位数量，包括客用车位、残疾人专用车位以及卸货位，同时要注意客流与货流流线要分离，这样才能为顾客提供良好的购物环境；我们建议货流从次要市政道路直接进入地下车库卸货区，以实现人车分流。其次，在此次设计中，我们改变了仅设置地下车库的传统设计手法，设计中，借鉴万象城的车库做法，我们使车库与卖场多层联通，多个楼层引入人流。
与卖场相联的车库设计
3.2.3 内部人流动线设计
在商业的空间设计中，设计师更倾向于设计出丰富多变的空间，但在人流流线的设计上，设计则一定要简洁流畅，使顾客用最短的距离走遍卖场；同时，人流流线一定要连续闭合，保证人流的循环。在动线设计中，应避免一些华而不实的空间设计，力求视觉的通透，让顾客一眼能看到越多的店铺，越能刺激人的购买欲望。通过我们对多个案例的分析比较，最常用最有效的人流组织方式为主中庭带一个闭合环道的形式，中庭提升空间的可识别性，而环道则最有效的解决便捷的可达性。
3.3 中庭带环道的人流组织
在综合体的设计中，步行街也起到了重要的作用，如我们前面介绍过的石家庄地块设计，步行街在其中起到了“纽带”作用，把几个主题中心串联起来同时又与外部交通相衔接，让人流从一个主力店到另一个主力店都要经过设置了小商铺的步行街，这样既能使综合体特色化，又能带来租金收益。
4、结束语
参考文献：
商业综合体行业研究范文4
关键词：城市综综合体项目；战略思维；识别与防范
城市综合体，是能够在城市中组合三种或三种以上的城市生活空间，其中包括商业、办公、住宅、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活生活空间，在各个空间中关系都非常紧密，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
城市综合体项目被世人成为“城中之城”，因为它融合了现代元素，承载了相当完备的设施和功能。城市综合体通过各种功能的有机组合，时间空间和交通的多维排布，能够实现创造城市价值、完善城市功能、丰富城市生活、提升城市品位的作用，其价值和内涵是难以通过单一业态的房地产产品来实现的。十多年来，一些成功的城市综合体案例，如北京的华贸中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目的建设都相当成功。
同时，城市价值系统拥有相当复杂的运营模式，因为房地产或者房产的开发模式相对简单，但是大型城市综合体项目资源配置的综合性、开发技术和投资决策就显得格外复杂，所以城市综合体的开发风险相当大。现在有很多因素都会造成城市综合体建设的失败，比如没有提前预测好区域的经济环境，或者对于没有把握好行业的市场环境，或者对于项目规划的定位失误等因素。城市综合体开发失败会给企业带来巨大的经济损失，同时整个区域系统的发展都会受到影响，现在很多的城市也为此付出了惨痛的代价。因此，对于城市综合体项目来说，系统性的应用风险管理技术，准确识别、评估风险并采取恰当的风险防范措施，成为项目决策、投资开发和运营管理的关键成功因素。
1.城市综合体项目的风险识别
1.1风险识别的主要方法
多种多样的项目风险识别的方法，应根据不同项目的具体情况运用，多种方法相互结合是合适的选择。专家调查法、故障树分析法、敏感性分析法、情景分析法、核对表法等都是现在常用的风险识别方法。对于现在的经济发展情况，人们最常用的就是专家调查法和核对表法。
1.2城市综合体的主要风险
有几种情况存在于我国的大部分城市综合体项目中：
1.2.1项目财务与融资风险。耗费大量的土地资源是现在项目财务与融资风险综合体项目中最重要的问题，写字楼和公寓等产品售价相对不高形成的投资收益风险，不合理的估摸安排，开发周期长带来的投融资管理复杂、国家金融法律政策变化等因素，造成项目融资不足、资金运营失利、项目资金链断裂等现金流风险。
1.2.2项目规划业态设计风险。有时候没有进行前期的市场调查，就会找到不合适的经济和人文环境，项目的规划不根据市场方向走，在产品的设计方面又有颇多问题。对于北京和上海等一线城市，综合体与区域及产业之间的关系不能忽视，要保证交通便捷，同时产业引入是否符合政府区域发展战略等。
1.2.3市场竞争风险。时常的竞争风险多种多样，有来自对手的竞争，也有建筑承包商、各类合作机构（包括政府部门）以及购房者、租户等的竞争博弈。
1.2.4招商和运营风险。综合体项目的主要收益来自两个方面，分别是商业物业的租赁和长期经营积累的滚动收益，现在的城市综合体开发企业面临的一个相当严峻的风险就是招商过程中容易遇到瓶颈期、商业地产专业运营能力的局限性。
2.城市综合体项目的风险评估方法及选用
风险评估是在定性识别风险因素的基础上，对项目管理过程中存在的风险进行量化，得到更准确的判断，以便对风险进行决策，正确防范风险。风险评估的方法多种多样，有敏感性分析法、项目风险概率估算方法、项目风险损失估算方法、项目风险模拟仿真法、层次分析法（AHP）等。
对于城市综合体项目来说，有大量的不确切因素，一般情况下决策树、专家决策法及层次分析法是现在多数企业的不二之选。
3.对于城市综合体防范风险分析
3.1风险防范策略
风险防范是在一定的情况下为了减少风险因素产生的副作用而采取的一系列措施，它包括风险识别、风险评估的定性及定量分析结果。想要降低风险因发生的概率就要减少风险因素能降低损失后果的严重程度和改变风险因素的性质三个方面着手，根据风险因素的可缓解性、可规避性、可转移性、可接受性，采取相应措施。
风险防范措施分为两个类型，分别是预防性应对策略和非预防性应对策略通过预警性的防御措施，来降低风险事件的发生概率或预期损失的情况是预防性防范措施，比如将风险进行缓解、尽力的回避风险、把风险巧妙的转移等。非预防型应对策略是真正发生为了风险事故，积极找出各种应对方法来进行预防，尽量减少项目实施过程中造成的损失，如风险自留和后备措施等。
3.2城市综合体项目主要风险防范
3.2.1项目财务与融资风险防范策略
现在酒店和写字楼的投资风险方面的财务风险最为严重；但是如今的融资费用过于高昂、销售回款难以要回。针对此，可采取的风险防范策略如下：
（1）管理工作上要进行现金流的计算和成本的核算；当形式有所变化，要积极地调整各阶段融资规划，可以在融资上寻找更多地渠道，把融资的成本尽量降到最低。（2）物业的比例和户型的比例要安排得当，物业商品的销售方面要多加思考和探析。（3）尽量将进击流量缩小化，科学的进行计划销售，度考虑销售物业的开发，后期开发的时候再考虑酒店和购物中心。
3.2.2项目规划业态设计风险防范策略
业态组合设计想要实施的更好需要给项目制定一个合理的计划，想要实现项目的最终商业价值一定要考虑功能的定位。风险防范策略如下：
（1）战略取胜的新思维方式。（2）通过“设计方案的市场化”以避免建筑设计与商业规划割裂。
3.2.3市场竞争风险防范策略
现在的目标市场存在着大量的市场风险，应依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等变化对项目的客户定位进行跟踪性判断和调整。将客户之间的关系分类并且归纳起来，通过分析和判断了解他们的内心想法，将它与大众住宅市场客户的管理方式区分开来，在服务方面也有所还早呢队形，在有限的经济条件中追求利益的最大化。
3.2.4 招商和运营风险防范策略
（1）自持类物业在招商阶段对商铺的租金进行科学预测，提高项目的招商效率。（2）顾问公司和招商公司是现今比较兴盛的公司，要适当的引进。运营管理公司应该在项目设计阶段就参与进来，这样开发商在融资时更容易得到投资伙伴的认同，并有效的推动招商工作的进行。
4.小结
本文应用系统的风险管理程序和方法，分析了城市综合体项目开发过程中的风险识别及防范要点，有利于项目开发建设过程中风险管理机制的建立和改进，消除或减少决策失误，避免项目失败带来巨大损失。
（作者单位：中核房地产开发有限公司）
参考文献：
[1] 杨帆.城市综合体开发项目风险管理研究[D].西安科技大学，2014.
[2] 陈明强.城市综合体开发项目全过程风险管理研究[D].江西理工大学，2012.
[3] 路遥.房地产开发项目风险评价及应用研究[D].南京理工大学，2012.
[4] 张璋.城市综合体项目前期策划及风险研究[D].西安建筑科技大学，2012.
商业综合体行业研究范文5
The accelerating the urbanization process at present stage, the domestic modern buildings in the large, intensive direction development, formed by individual buildings set large complex building arises at the historic moment. In order to conform to the development trend of large complex structures, improve the efficiency of power supply and distribution design of large complex building, improve the quality of engineering, we need to power supply and distribution design of large complex structures more understanding and research. The for wiring design requirement of large complex structures is described in this paper, design characteristics and the current domestic large-scale complex building the conventional techniques to design the power supply design and development, the power supply and distribution design of large complex buildings are discussed.
【关键词】大型，综合体建筑，供配电，设计
【 key words 】 large and complex building, power supply, design and translation
中图分类号： S611 文献标识码： A 文章编号：
前言
经济社会的快速发展推动着大型综合体建筑的产生和发展。所谓大型综合体建筑是将城市中的酒店、展览、交通、居住、办公、餐饮、会议、商业和娱乐等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分之间树立一种互相依存、彼此助益的能动关联,从而造成一个多功能、高效率的综合体[2]。而在大型综合体建筑中一个合理的供配电系统设计,既要考虑供配电的安全可靠性,又要考虑经济适用的要求[3]。当前，我国大型综合体建筑正不断增加，需要我们加强技术创新，不断提高大型综合体检者供配电设计水平，提高工作效率，确保大型综合体建筑的安全性。
大型综合体建筑的供配电特点
大型综合体建筑的供配电设计具有目标性、全局性、战略性的特点。大型综合体建筑的供配电设计并非盲目的、无章的，而是紧紧围绕大型综合体建筑的安全性和便捷性而进行的一项设计活动，其目标就在于对大型综合体建筑的供配电进行合理的设计，从而增强建筑的安全性。全局性，并且是在充分考虑可实施可操作型、成本因素、设备产品趋势、相关规范法则等多方面因素而形成的策划，还要充分考虑建筑体在不同的阶段分期建设、逐步完成、后期扩容的要求。
综合体建筑的供配电设计分析
在综合体供配电设计的是，要充分了解建筑的构成、性质和功能。将主要的负荷列表分析，按照负荷等级重要性进行详尽的分配方案，切实保证建筑供配电设计的安全性和可靠性，也要充分考虑实施方案的经济性，在可靠性和经济型中寻找最佳平衡点。
3.1 负荷等级
根据电力中断造成的严重后果来对电力负荷进行分级，一共三级。
一级负荷：（1）中断将引起人身伤亡。（2）中断将造成重要的经济损失。（3）中断将影响重要单位的正常工作。（4）特殊重要不允许停电的负荷。
二级负荷：（1）中断供电将造成较大影响或损失；（2）中断供电将影响重要用电单位的正常工作或造成公共场所秩序混乱。
三级负荷：不属于一二级负荷的其他负荷类型，属于三级负荷。
在大型综合体设计中，大体量超高层为常用建筑类型，这种一类防火建筑中，一级负荷包括了：（1）所有消防类负荷：如火灾自动报警及其联动设备、消防喷淋泵、消防用风机、消防电梯、应急疏散照明等；（2）重要的计算机系统与安保设备系统的电源。（3）排水排污泵、高层的生活用水水泵、客梯电源等。（4）一类地下室车库的火灾消防设备、应急疏散照明。其中，（1）（2）类负荷属于一级负荷别重要负荷的类型。
二级负荷：综合体中属于二类高层建筑的火灾消防设备负荷，应急疏散照明，电梯等均属于二级负荷；商业部分的餐厅厨房照明、扶梯、新风送风等负荷。
三级负荷：除以上负荷类型之外的其他负荷。
3.2 负荷计算
在方案计算初期 ，为确定方案，估算总体用电负荷，采用以下负荷计算方法：
用电负荷密度法：
根据用电性质分类，对不用的用电，按面积进行负荷推算。标准图集《建筑电气常用数据》04DX101-1相关页中，规定以下用电指标：旅馆40~70W/㎡；办公30~70 W/㎡；一般商业40~80 W/㎡；大中型商业60~120 W/㎡。
而南方电网10KV及一下业扩受电规则，根据我区用电水平的实际效果：商业照明按100~120 W/㎡，其他按实际负荷进行计算。商业客户的用电系数按0.7~0.85考虑，办公客户的用电系数按0.7~0.8考虑。[1]
从以上对比可以看出，图集常用数据中关于商业的用电指标略低于城市中心区的实际用电指标。
参考国内其他大型差高层或综合体项目的实际建成项目，普遍装机容量在100~110KVA/㎡之间。在方案阶段，可以据此推算实际项目的建成的总体用电负荷。
（2）需用系数法：
该法适用于初步设计及施工图设计阶段。根据客户用电的设备的额定容量、负荷特性和行业特点，按实际设备的用电负荷按需用系数计算出实际负荷，并要考虑设备损耗、同时使用率，并且要考虑补偿以达到国家规定的功率因数值，以确定变压器的装机容量。
公式为：SC = PC / COS¢
= ∑PE * KX / COS¢
SC : 视在功率（KVA）；
PC : 有功计算功率（KW）
COS¢: 平均功率因数
KX : 需用系数
∑PE : 客户需用设备容量总和（KW）
3.3电源及供电系统
3.3.1在现阶段的供电系统设计中，供电系统方案要严格遵循国家相关规范要求的同时，还要遵循所在地区供电部门的相关细则。在现阶段，供电部门对电源供配电方案有决定权，要充分考虑供电部门在电源方案上的要求，避免后续设计与供电方案之间的冲突。
3.3.2以南方电网10KV及以下业扩受电规则为例，供电电压等级按以下规定执行[1]
根据以上的供电电压规定，总报装容量在超过40000KVA的情况下，要考虑110KV等级供电。而目前情况是，大型综合体项目，需要筹建在商业发达，人口发展快速及密集的地方。110KV~220KV电站的建设地点，离项目地点距离甚远。这意味着大型综合体项目在负荷达到一定程度的时候，需要筹建110KV变电站，作为项目的专用电源，并补充城市用电。这将大大影响到综合体项目的总体规划及建筑布置。在方案初期，就应充分考虑综合体或者超高层建筑的总体用电规划方案。
供电半径超过本级电压规定的时候，按高一级电压供电。[1]
具有冲击性负荷、波动负荷、非对称负荷的客户，宜采用系统变电站新建线路或者提高电压等级供电的方式。[1]
3.3.3在当地情况允许的条件下，市政引来两路独立10KV电源（需当地供电部门复核电压等级），每路电源承担变压器总装机容量的100%。正常工作状态每路电源各自负担50%，互为备用。
3.4 应急发电系统设计
（1）应急发电系统，是保证一级重要负荷电源可靠性的重要手段。一般采用柴油发电机组作为第三电源。由于柴油发电机组固有的噪音、排烟、设备维护要求等固有条件限制，应急柴油发电机一般都放置在地下层。但是普通的低压机组放置在地下层，对于综合体中的超高层建筑来说，供电半径过长。超过250米，末端电压压降过大，不满足电能质量要求。当超过250米供电半径要求，建议采用高压机组。
发电机组和市政电源之间需设置链锁装置，放置并列运行。
（2）弱电设备控制机房、管理计算机机房等，应考虑不间断备用电源，如UPS和EPS。根据所带负荷的性质和大小，选择合适的电源类型。
3.5 其他设备问题
在大型综合体设计中，合理安排布置机房，是个非常重要的问题。要根据负荷的不同分区及重要等级分类，进行机房的安排和布置。
如果项目内还带有超高层建筑，则设备层的设置，以及大型设备的上楼问题，都应该在方案阶段进行充分的考虑
3.6 关于综合体建筑的节能设计
大型综合体设计，因其涵盖商业内容的丰富和多样，用电量非常大。城市综合体建筑的增加，也加大了能源需求。节能是不可忽视的一个方面，对照度的控制，选择节能低耗的光源，都是节能手段的一种。
在绿色清洁能源中，太阳能是应用比较广泛和成熟的一种。光伏产业在我国也取得了长足的发展。除了太阳能热水应用，使用太阳能发电也能节省不少的用电量。通过在屋顶或立面架设光伏电池板，通过光伏转换，为公共部分或地下室照明提供电源。这部分的照明灯具应该采用高效节能的LED灯具，虽然初步投资造价较高，但是五年后总体使用情况较好，在设备低维修率的情况下，可以收回初步投资。
小结
大型综合体建筑供配电设计是一项重要的工作，为了切实保证大型综合体建筑供配电设计的安全性和专业性，适应我国快速发展的城市化进程和大型综合体建筑的不断增多，提高设计效率，需要我们从我国当前大型综合体建筑供配电设计的实际出发，加强理论创新，积极引进先进的技术，促进大型综合体建筑供配电设计的专业化，为我国国民经济的又好又快发展创造活力。
【参考文献】
[1]中国南方电网《10KV及一下业扩受电工程技术导则》2012年5月版
商业综合体行业研究范文6
关键词： 城市综合体；给水系统；排水系统；消防系统
1 给排水系统设计
1. 1 给水设计
城市综合体常由多种业态构成，为了实现更高效更完善的给排水系统设计，相应的各种不同的业态采用的给排水设计也不完全相同。因此为满足该城市综合体的发展和管理要求，要根据其物业分区进行冷、热水系统的分别设置并进行单独计量。
一般来说，我们采用由两路市政进水管道在室外形成环状供水，来确保水源的可靠性。而对于室外景观绿化和水景用水等则优先采用雨水回收系统。
综合体建筑内部的日均用水量很大。在其运作工程中，为了保障安全稳定的水资源供应，工程人员可采用加压供水系统和变频供水设置来进行水资源供应。利用水箱设施，在水箱内部保留一定的水资源，水量不足时，圈内内部工作人员即可及时调用水箱中的水进行水源供给，从而保证水资源的稳定供应。定期清洁水箱，保证圈内内部人员能使用干净的水资源。
在综合体各个分类的建筑体系中，对不同业态的建筑采用针对性的给水系统和不同方式的生活用水容量计算。对于办公大楼和大型商场等，在各单体分别于室外设置总水表，用水容量方面为在杜绝水资源浪费的基础上根据给水标准给建筑大楼供水； 对于餐饮行业及酒店等，采用酒店分区、分功能计量的方法，办公每层计量。一般有两种计量方法使用，第一，通过调查餐饮行业的日均人流量来进行水量计算并供应。第二，通过用餐空间面积大小计算综合体内人均用水量； 对于其他各大小单位各不相同，而地下部分连通的建筑，生活用水系统采用按地块和功能划分的原则设置生活泵房，各单位根据上面所阐述几类单位功能进行用水容量的计算。
1. 2 排水设计
城市综合体属于占地面积广阔的各类功能的集合圈，所以在雨季时，内部的雨水流量很大。为此，工程人员可通过虹吸雨水的方式进行综合体建筑内部排水，与传统排水方式相比可以更好地排出自由水。因此这种排水方式不仅可以节约圈内雨水管道设置的成本，还能让整体的城市综合体建筑更加大方美观。因此利用虹吸雨水方式进行排水，很大的优化了综合体建筑排水设计工程的建设。
生活排水系统应设通气管。污、废水管道在能避免的情况下不要设置在厨房、给水生活饮用水水池、水箱的上方等。
对于室外排水系统，首先要根据市政排水体制来设计圈内的排水系统。其次再兼顾考虑景观的条件进行圈内排水管道、雨水口、排水沟等的布置。而室内排水系统一般情况下排水立管应不少于2 根。若排水立管长度大于100m，需设置立管转弯或其他消能措施。
对于酒店和商业厨房，应当尽量设置排水地沟，同时设滤网。而且应该适当减少弯头、增大排水管管径。还要考虑到主排水管要尽量避开下层重要区域，厨房排水必须经过油水分离装置。
雨水排水系统方面，应采用内排水方案，在集水井中设置双泵处理流量较大的雨水，有顺序启动、水位控制及超水位报警功能，且为了满足供电需要，至少双回路供电。对于下沉广场区域的雨水的利用，将在第三章节详细介绍。
1. 3 消防系统设计
消火栓的系统设置，首先要根据当地政府部门的要求进行设计，如对于超高层建筑应采用常高压系统，在考虑方便使用的同时也要兼顾美观要求。且对于喷淋系统设置应在提前征询当地消防部门要求的前提下尽量采用临时高压系统，超高层建筑宜选用快速响应喷头。对于变电所等电气设备用房应采用气体灭火。室内净高较高的情况下，设置大空间智能灭火系统。
（ 1） 室内步行街消防设计分析。设计要点如下： 设置独立的自动喷水系统冷却保护防火玻璃，设置独立消防泵和管网。自动喷水系统的喷头采用边墙型快速响应喷头或窗玻璃专用喷头，达到将火灾尽量限制在店铺内，使火灾造成的影响局部化，限制火灾蔓延的目的。
（ 2） 大商业和室外步行街商铺消防设计。室外步行街小商铺户内均应设置室内消火栓系统，消火栓的设置靠墙明装，靠柱则在户内中间柱里侧，为了保证火灾初期的消防用水，应尽量增大高位水箱的容量。
（ 3） 电影院消防设计。电影院内观影层和放映层设置消防软管卷盘的室内消火栓系统。且观影层和疏散通道的消火栓及管道等应暗装，且有明显醒目的标志，同时要考虑到便于消防员取用。电影院内消防给水系统的管道和接口应密闭良好防止漏水。大堂卖品售卖区和售票区有局部装饰吊顶的，吊顶上应设置湿式自动喷水灭火系统，在观众厅、大堂等人员密集部位应使用快速响应喷头。
2 问题和解决方法
2. 1 自动消防设施的应用和问题
因城市综合体中很多建筑群的高度比较高，所以对于综合体中超高层建筑应提出特殊的防火设计要求，所以自动消防设施的应用也变得非常有必要。而自动消防设施总体可分为电系统自动设施和水系统自动设施。
（ 1） 电系统。首先，在安装了探头的室内需要通风流畅，否则可能会导致主机的误报警报。其次，对于手动报警器，因考虑到方便按动，故一般安装在较低的地方，这样一旦出现误按和乱按的情况，会发出警报。
（ 2） 水系统。一般而言，喷淋管和消防箱管分隔放置，各用一组管子。对于不同的场所和环境以及是否吊顶等情况，采用不同喷淋方式。例如若是吊顶则一定安装下喷。而酒店和宾馆一般是安装侧喷，KTV包房则根据房间的大小和形状而定。
2. 2 下沉广场的雨水利用
出于采光、景观等多方面的需求，城市综合体常有大型的下沉广场，下沉庭院。出于绿色节水及综合利用水资源的考虑，对下沉广场的雨水进行回收再利用。
采用下沉式庭院雨水回用，将雨水进行处理后可用于下沉式庭院绿化、广场浇洒。雨水收集与下沉式庭院雨水排放结合，广场雨水―格栅滤网―初期弃流―雨水调蓄沉淀池―过滤器―加药消毒―绿化浇洒清水池―变频供水泵―室外给水栓、地下车库冲洗栓。初期雨水由雨水排水泵排至室外，后期雨水由提升泵排至雨水调蓄沉淀池。雨水经过滤器过滤，消毒后排至绿化浇洒清水池。雨水回用基本满足绿化，道路浇洒的用水量。
3 总结
本文针对城市综合体的特点，分析了给排水系统的设计，并对其中的给水系统、排水系统、消防系统分别详细阐述，同时针对不同业态场所各系统参数设置进行简要总结，最后针对实际工程中可能遇到的自动消防设施和下沉广场雨水利用的问题又做了详细研究和分析。
参考文献
[1]黄伯平，李晓慧. 超高层商业综合体给排水设计要点[J]. 建筑设计管理，2015（ 03） ： 86 - 89.
[2]滕涛. 高新工业自动消防系统的研究[J]. 城市建设理论研究，2013.
[3]杨娟. 浅析商业综合体建筑给排水工程的设计和分析[J]. 房地产导刊，2014.
[4]符翠红. 超高层建筑给排水设计与探讨[J]. 工程建设与设计， 2011（ 04） ： 96 - 98.
