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村镇建设用地分类标准范文1
各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
近几年来，随着农村经济的迅速发展，农村建房出现了建国以来少有的兴旺景象，这是一件好事。但是，有不少地方由于缺乏全面规划和必要的管理，社员和社队企业乱占滥用耕地建房的情况相当严重。为了贯彻落实国务院的《村镇建房用地管理条例》，坚决煞住乱占滥用耕地之风，保障农业生产的发展，适应村镇建房的需要，市人民政府第七十六次常务会议通过了《天津市贯彻国务院〈村镇建房用地管理条例〉实施办法》现予颁布施行。望各区，县人民政府和各有关部门按照国务院和市人民政府的规定，认真把村镇建房用地管理好。
天津市贯彻国务院《村镇建房用地管理条例》实施办法
为贯彻落实国务院的《村镇建房用地管理条例》（以下简称《条例》），经济合理利用土地，保障农业生产的发展，适应村镇建设的需要，制订本办法。
第一章 用 地 标 准
第一条 社员建房用地限额：地多人少的社队，一般应控制在每户三分地；地少人多的社队，一般应控制在每户二分地，最多不超过二分五厘；城镇近郊一般应控制在每户一分五厘，最多不得超过二分地。
各区、县人民政府可根据上述限额，结合当地的人均耕地和有利计划生育等情况，因地制宜，分类规定宅基地面积标准，报市人民政府备案。
第二条 村庄内的公共建筑（包括村、队办公、文化设施、供销社、卫生所、学校、托幼等）用地，根据村庄的规模和条件，一般可按每个社员三至四平方米限额控制占用。
村庄生产建设（包括农机站、仓库、农牧业场院、科研站等）用地，参照前款限额标准，合理规划，严格控制占用。
第三条 集镇内（即公社所在地）公共建筑用地限额标准，暂可参照原国家建委一九八年颁发的《城市规划定额指标暂行规定》中关于小区级公共建筑指标的低限，结合当地情况选用。
第四条 村庄、集镇内部道路应按照节约用地的精神，参照原国家建委、国家农委颁发的《村镇规划原则》因地制宜地确定道路路面宽度，合理做出规划。
第五条 农村社队企业建设用地，应尽量在已占用土地范围内调整使用。一般不得占用耕地。社队企业的用地限额，由市公社企业管理局根据不同行业和生产规模分别制订，报市人民政府批准后实行。
第六条 经批准的专业户生产建房用地，一般应利用自己的宅基地。确实需要划拨用地时，应因户制宜，按生产需要和有关政策规定划定，一般不超过本户宅基地的三分之一。审批手续按本办法第七条规定办理。
第二章 审 批 制 度
第七条 农村社员建房需要宅基地的，必须按照《条例》第十四条的规定办理申请、审批手续。不需占用耕地的，报公社管理委员会批准；需占用耕地的，报区、县人民政府批准。社员分户后需要建房的，凡能在原有宅基地上安排的，一律在原有宅基地上安排；必须另行拨给宅基地的，应从严掌握。各区县应做出具体的规定。
社员迁居或拆除房屋腾出的宅基地，由生产队收回统一安排使用。因国家和村镇建设需要拆迁社员住房的，应按规定标准，拨给宅基地。现占用的宅基地超过规定标准的，在村镇建设需要时，进行调整核减。
第八条 村庄和集镇内公共建筑、公用设施、生产建设等用地，由公社管理委员会审查，报区、县人民政府批准。
第九条 公社机关和公社所属企、事业单位、农工商联合企业建设用地，除需报区、县人民政府审批外，还应按规定办理划拨和征地手续。征地的审批权限和土地补偿标准，按照国家和本市有关规定办理。
第十条 在城市和县城规划范围内（包括工业区、工业点、名胜古迹及旅游区），社员建房和村镇建设用地，须先由区、县城镇规划管理部门会同市规划管理部门审查同意后，由区、县人民政府批准。
第十一条 郊区、县和社队一般不得新建砖瓦厂或扩大现有砖瓦厂占地范围。必须新建或扩大占地范围时，须经区、县社队企业主管部门审查，区、县人民政府同意后，报市建委、农委审批。
第十二条 国营农、林、牧场，在场界范围内的基本建设用地，一律由其上级部门会同市规划管理部门审查批准，报市人民政府备案。
第十三条 上述各项建设用地，凡占用园田的，应按天津市人民政府批转市农委《关于严格控制基建占用园田的请示》的规定办理。
第十四条 凡经批准占用土地的，均应发给土地使用证。
本办法实施以前持有的土地契证和使用证一律作废，按本办法规定重新发给土地使用证或宅基地使用证。
第三章 奖 惩
第十五条 凡兴建楼房住宅或建设新村节约用地的社队及个人，各级村镇建设管理部门和物资部门，在技术指导和建筑材料方面，应给予支持和优先照顾。
第十六条 凡违反《条例》和本办法规定的，应按《条例》第二十条、第二十一条、第二十二条的规定予以处罚。
第十七条 《条例》以前发生的强占耕地建房、出租或变相买卖土地，性质恶劣、影响很坏的，应做如下处理：
（1）出租和变相买卖的土地收归国有。
（2）没收一部分或全部出租、出卖土地的非法收入。
（3）非法占地、租地、买地、以物易地违章建房的，处以违章建筑罚款。违章建造的房屋或构筑物，凡妨碍城镇建设或有不安全隐患的，限期拆除；暂可保留的，由个人或单位出具保证，在国家或集体建设需要时，无条件拆除，并应收缴违章占地费。
（4）对非法买卖、占用、出租、承租土地的经办人，应根据情节，追究其行政责任、经济责任直至刑事责任。
第十八条 对各项违法行为的处理，由所在区、县人民政府执行。征缴和罚没的款项，百分之五十缴区、县财政，百分之五十由市、区、县村镇建设管理部门留作村镇建设方面使用，不得挪作它用。
第四章 附 则
村镇建设用地分类标准范文2
1.建设用地复垦概念
建设用地复垦是根据土地利用总体规划，运用工程技术，将农村各类建设用地（包括农村宅基地、工矿企业用地等）复垦成为耕地或可调整为耕地的其它农用地的行为。开展建设用地复垦工作，是保障当前经济社会又好又快发展的需要，是落实保护耕地基本国策的需要，是统筹城乡发展、构建和谐社会的需要，也是积极顺应宏观调控，拓展建设用地空间、缓解土地资源制约最现实、最有效的途径。
2.农村建设用地复垦存在问题
2.1思想认识不到位，复垦效益不明显
目前，由于建设用地复垦指标的使用不受年度用地计划总盘子控制，这大大调动了各地对建设用地复垦工作的积极性。但有相当一部分的区（县）领导，把建设用地复垦简单理解为获取建设用地指标的手段，不切实际地下达复垦任务，造成复垦地块遍地开花，不同程度地影响了复垦后耕地质量和垦后耕地的有效利用。据了解，目前除沿海平原地区复垦成的耕地大部分与周边耕地衔接较好，能得到有效充分利用外，其它山区、半山区等复垦成的耕地有相当一部分很难得到有效利用。
2.2缺乏法律依据，政策处理难度大
由于村民对农村宅基地拥有合法的使用权，因此只能在取得群众的理解和支持后，才可以开展复垦整理工作。但由于部分群众思想观念难以转变，认为房子虽破旧，但是祖上留下的财产，不愿意放弃；也有部分群众由于对复垦工作不理解，认为是政府在赚钱，趁机漫天要价等等，加上宣传发动工作不到位，全社会理解和支持开展建设用地复垦工作的良好环境还没有很好形成。另外，农村建设用地拆迁安置补偿和集体用地置换等办法没有出台，缺乏应有的法律依据，导致一定量的废弃建设用地不能得到有效复垦。
2.3经济实力不平衡，影响工作开展
就当前建设用地复垦工作而言，农村经济社会发展水平，农户的经济实力也是能否顺利开展建设用地复垦工作的重要因素。据调查，重庆地处我国中西部，农村群众收入偏低，个别偏远山区没有经济实力盖新房，将就住着旧房子，加上村级集体经济薄弱的现象普遍存在，在一定程度上影响着复垦工作的顺利开展。
2.4复垦周期长，效益得不到及时体现
农村建设用地复垦实施周期较长，既要通过前期规划测绘及审查、备案登记、施工图审查、工程招投标、进场施工、竣工验收等等一系列工作，这样一个周期一般情况要12-24个月才能实施，甚至更长，成效的体现就显得较慢。因此，周期长与见效慢的矛盾，导致了农民看不到真正的实惠，极大的打击了群众的积极性。
3.农村建设用地复垦解决对策
3.1加强领导，统一认识
建设用地复垦是当前顺应宏观调控下拓展建设用地空间、缓解土地资源制约，保障经济社会持续发展的有效途径，符合中央有关新农村建设的指示精神，各级有关部门要各司其职，加强协调，齐抓共管，做到年初有部署，年中有检查，年终有总结；区（县）要把建设用地复垦工作列入乡镇综合目标考核的重要内容，促进各乡镇加强对建设用地复垦工作的领导，实行年终奖惩制度。
3.2做好宣传，转变观念
在建设用地复垦工作中，要坚持以人为本，发挥政府的主导作用，广泛听取和尊重群众意愿，解决群众的实际困难和问题，赢得群众的理解和支持。同时，要充分利用广播、电视、报纸等新闻媒体进行宣传，使群众了解建设用地复垦不仅能增加新的耕地，还能给群众带来更多的实惠。逐步转变群众的思想观念，对建设用地复垦的重要性形成共识，做到上下一致，使建设用地复垦工作成为大家的自觉行动。
3.3因地制宜，分类指导
从前几年的建设用地复垦结果和垦后利用的情况看，不同区域差距较大，为使建设用地复垦工作真正落到实处，应做到因地制宜，分类指导。
3.4规范管理，确保质量
做好建设用地复垦工作，要认真把握好工作中的各个环节，其中规范管理是前提。为使该项工作合法、有序、正常开展，确保复垦后耕地质量，务必把好立项、实施、验收关。
规划：进一步做好村镇建设规划和土地利用总体规划的衔接，建议由区（县）政府根据资源状况编制建设用地复垦专项规划，作为今后建设用地复垦的依据。
立项：区（县）国土部门接到申请后及时进行审核，对资料齐全、方案可行的给予上报立项。复垦范围必须符合土地利用总体规划和村镇建设规划，并明确复垦区块不再用于非农建设用地，凡在规划确定的建设区范围内一律不得立项。
实施：建设用地复垦应以镇或行政村为单位组织实施，镇政府要组织发动本镇的村、企业等单位和个人进行复垦，有条件的可引进乡镇以外的其他单位和个人实施复垦。同时还要加强对复垦工作的监督管理，确保项目严格按照规划设计方案实施，防止复垦单位在复垦的耕地的数量、质量上弄虚作假。在20万元以上的单项工程，必须进行公开招投标，并成立项目工程质量管理监督机构，以确保工程质量。在对复垦主体实施完毕后支付受益人相应补助资金。
验收：项目竣工后，由镇政府在初验合格的基础上，向上级国土部门提出验收申请，区（县）国土部门及时组织实地竣工测量后，再上报市国土部门复验，核准建设用地复垦指标。
村镇建设用地分类标准范文3
[关键词]GIS 地表覆盖信息 遥感数据 人造覆盖 “198”规划评价
中图分类号：TV211 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）44-0227-02
1.成都“198”地区规划简介
成都“198”地区是指成都市中心区城区全部及新都、龙泉、双流、温江、郫县深入外环路以内的，成都市总体规划确定的总面积约198平方公里的“郊区农村用地”，环状包裹中心城，是成都市门户地区，参见图1-1。
1.1 “198”地区规划背景与现状问题：
规划背景：快速城市化使城乡建设用地需求大增，要求城市规划做到城乡统筹、经济社会协调发展。《成都市中心城非城市建设用地城乡统筹规划――成都市“198”地区控制规划》是成都市作为全国统筹城乡综合配套改革试验区的试点规划。 “198”规划的目的是以专项规划的形式严格控制绿化带及耕地保护，“198”建成后将成为成都市的都市通风口和城市绿肺，对成都的生态环境和城市人居具有极其重要的意义。
“198”地区现状问题主要表现为：“198”地区现状属农村地区，总体呈现城市边缘区特征。与城市的二元结构矛盾凸显、“三农问题”、土地使用率低。与城市化快速推进、农业结构调整和农民就业等发展趋势衔接不够。
1.2 规划理念
作为全国统筹城乡综合配套改革试验区，“198”地区规划立足于从体制上突破解决问题，其根本做法是统筹城乡资源，尤其是土地资源。
规划强调土地、功能、空间、支撑系统、管理机制的重构。土地重构指国有地与集体土地整合，以农用地和建设用地作为划分土地使用的标准；功能重构强调调整土地使用性质以调整优化生产模式；空间重构旨在优化用地布局，集约利用居住用地，依托交通资源、环境资源、文化资源整理集中地建设用地；支撑系统重构是指在居民就业、福利、公共设施、基础设施等方面按城市标准配套；管理机制重构将“198”地区纳入城市管理平台实施统一规划、土地、建设、房屋管理。
1.3 “198”规划内容
“一环六片多点”的用地布局。一环指用地环状分布；六个重要功能片区分别为北郊片区、上府河片区、江安河片区、高新南区、“五朵金花”、十陵片区。
1.4 规划指标分析
1.4.1现状指标：
“198”地区涉及成都市11个区（县）的26个街道办事处（含镇），2006年现状人口约22万人。
用地现状（方面，居住用地、公共设施用地、道路用地约为20%，水域、耕地、村镇建设用地、村镇居住用地、村镇企业用地约为80%，参见图1-2。
土地征用：规划区现状建设用地约74平方公里。合法用地约62平方公里（国有建设用地约21平方公里、集体建设用地约41平方公里），现状需保留项目用地约8.11平方公里。
1.4.2 规划指标：
规划用地统计：规划140多平方公里生态用地（建设森林、草地、花卉、水体和生态农业等项目，塑造成都都市大景观），规划40多平方公里的建设用地（社会保障、文化、体育、娱乐、旅游、商务、住宅等）[1]。规划实施建议：将生态绿地和建设用地按照一定比例捆绑包装成若干个项目，作为拍卖条件通过企业来实施，并与建设项目同步验收[2]。
2 “198”地区规划实施评价
规划评价主要依靠GIS平台处理30m地表覆盖信息，从宏观上把握“198”地区整体建设情况，并在其基础上选择城市建设量大的斑块结合现状调研进行重点分析，从而实现“宏观与微观”相结合，并实际指导未来城市规划的实施工作。
2.1 GIS数据平台简介
GIS平台在规划的现状分析、方案推敲核算、实施监督阶段均可采集数据，将地表覆盖分类成果数据以颜色区分用地性质，分析现状土地适用性、规划实施程度、规划实施合理性等。尤其在土地重构中能有效检验“198”规划理念的实施，及时了解规划实施进度，对保护区域进行监控，确保成都绿环及绿楔的保护，及时监督城乡土地资源的统筹成效，有利于城市有序生长。
2.2 成都主城区建设分析
2000-2010年，成都市城市发展方向主要为向东、向南，城市新建区主要集中在龙泉驿区及天府新区，“198”地区内建设量（即人造覆盖区增加面积）较成都市域内其他地区的建设量增长较少，基本上实现了规划预期目标，参见图2-2。
2.3 “198”地区建设分析
通过GIS统计2000年与2010年“198”地区内各类耕地、人造覆盖（建设用地）、水体、无数据区[3]的面积，对比得出10年间土地使用变化情况并分析成因，参见图表2-1，2-2。
参见表2-3，通过2000年与2010年遥感数据对比，发现人造覆盖区面积有所增加（2.18公顷），其基本与耕地减少量相当（2.51公顷），其他类型土地水体面积维持不变。
“198”规划严格控制了40多平方公里建设用地上限，GIS系统可对新增建设用地进行定位及用地性质、面积、开发强度监督管理。本文重点分析2处建设用地集中增加区域进行分析。
2.4 “198”地区重点区域分析
本次规划实施评析根据2000年和2010年遥感数据资料，选取了新增建设面积较大且集中的2处区域进行相应分析，参见图2-3。经对比，两地块均处于成都区县交界处，行政边界交叉位置导致的“不管”现象促成违规建设。
2.4.1 一号地块分析
规划分析：
通过2010年与2000年遥感数据对比，1号地块中新增建设斑块以通往成都西客站的铁路为界划分为南北两块，南侧斑块主要为2003年修建的成都石室外语学校和少量村民自建住宅，北侧斑块主要为2007年城乡统筹为目标修建的清醇家园安置小区和2006年动工建设的中国小镇及欧陆风景街，参见图2-4，表2-1。
通过对1号地块内3处地块的板块形状特征分析可知其形状指数较低，形状较为规则简单，人造覆盖区域受人干扰较多，参见表2-2。通过遥感数据和实际建设项目查询，能及时定位违章建筑的准确位置、确定其建设时间，利于加强对城市违章乱建的管理，其中本区中的违章建筑群欧陆风情街和中国小镇即属于违章乱建建筑，已于2011年和2013年分别被拆除。
2.3.2 二号地块分析
2号地块内，2009年成新蒲快速路及绕城高速江安立交的开工建设极大改善了本区的交通条件，加之江安河景观带动了周边建设开发，参见图2-5，表2-3。
2号地块内3处地块形状指数较低，形状较为规则简单，人造覆盖区域受人干扰比1
号地块更多，主要体现在地块的边界确定，参见表2-4。
GIS数据分析能实时呈现城市建设情况，对于分析交通发展等带来的地价升值及城市蔓延趋势有很大作用，对城市发展预测进行验证研究，辅助城市规划实施监督与规划调整。
3 “198”规划实施总评
结合遥感数据，对2000年至2010年成都城区发展及“198”规划实施进行了梳理。198规划基本上得到严格实施，控制建设用地总量保证了生态绿楔的实现，但仍有以下问题：
规划不深入：198规划中建设用地与生态保护捆绑的的管理模式，用地开发重视总量控制，虽给予城市空间灵活多变的可能，但缺乏对建设用地的定位定量控制，导致违规建设。
规划管理疏漏：198规划范围涵盖成都多个区县，行政交界处的行政管理交叉与疏漏导致违章建筑出现。
次生问题：前期管理不善，导致后续的，耗时耗力，对生态环境有一定破坏，对社会秩序带来不利影响。
规划建议：建设进行时应实时监管，结合环境评估，建设用地总量核算，从源头控制违章建筑。随着社会发展和经济转型，实施中发现的规划不足应结合景观规划、生态环境、文化传承等及时调整。
4 地理信息平台使用建议
1.在城市规划与建设管理应用上，遥感地理信息具有巨大的使用价值，对其精度具有较高的要求，精度应提高至10×10米以内；
2.应与其他相关城市管理资料，例如人口数据、交通设施及其他基础设施数据关联，形成整体系统，提高其分析、预测能力；
3.城市规划与建设具有相当的复杂性，需要进一步完善地表覆盖分类数据精度，利于进行更深入的分析研究。
参考文献
[1] 张惜秒，杨俊峰，杨伦等.成都市中心城非城市建设用地城乡统筹规划――成都市“198”地区控制规划[Z].成都：成都市规划设计研究院，成都市规划管理局，2007.
[2] 付敏，甘森.“198规划”是一种成都模式――专访成都市规划设计院副总规划师 张惜秒[J].西部广播电视，2009（10）：40-41.
注释
①付敏，甘森.“198规划”是一种成都模式――专访成都市规划设计院副总规划师 张惜秒[J].西部广播电视，2009（10）：40-41.）
②成都市中心城非城市建设用地城乡统筹规划――成都市“198”地区控制规划http：///jiaju 2013-10-14）
③无数据区：遥感数据缺失区域
作者简介
郑曼文，女，西南交通大学城乡规划学硕士研究生。
村镇建设用地分类标准范文4
关键词：花溪区挂钩潜力测算
中图分类号： DF454 文献标识码： A 文章编号：
城乡建设用地增减挂钩作为土地流转的一种新型模式，是指依据土地利用总体规划，将拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。
1、 项目区概况
花溪区位于贵州高原中部，地处贵阳市南部，东经106°27´～106°52´，北纬26°11´～26°43´之间。东与黔南州的龙里县接壤，南与黔南州的长顺、惠水县相邻，北临南明、乌当、小河三区，西毗清镇市和安顺市的平坝县。土地总面积90119公顷，辖3个街道、2个镇8个乡。全区总人口32.41万人，少数民族人口115924人，占34.38％，有汉、苗、布依等38个民族。
2、居民点整理潜力
2.1 农村居民点用地情况分析
近年来花溪区农村居民点用地浪费土地现象严重，用地效益低。由于传统观念，农村居民随意布置住宅的位置、形状、朝向等，多数人存在着宽打宽用、建新不退旧的思想，致使住宅不断外延，而旧宅基地又未能充分利用，从而造成建设用地浪费，加之用地的建筑密度低，用地不合理直接导致了单位用地效益低，
集聚规模不明显。
表2-1 农村居民点人均建设用地指标
现状人均建设用地水平(m2/人) 允许采用的规划指标 允许调整幅度(m2/人)
指标级别 规划人均建设用地指标(m2/人)
数据来源：《村镇建设用地规划标准(GBS0188―2007)》
土地利用变更调查显示2005年花溪区人均农村居民点面积是98.04平方米，属于《村镇建设用地规划标准(GB50188-2007)》中的指标级别Ⅲ，在国家标准以内，由于花溪区下辖14个乡镇，其自然地理条件和社会经济条件差别较大，各地人均农村居民点用地水平分布非常不均衡，其中，党武乡、燕楼乡、马铃乡的人均农村居民点面积最大，分别为113.27平方米、105.52平方米和106.70平方米，农村建设用地的粗放利用较为严重，制约着土地资源经济效益的最大化；三个办事处、久安乡、石板镇农村居民点所占用的土地相对较为集约，其人均面积分别为64.83平方米、61.22平方米和55.92平方米。从以上总体分析可以看出：花溪区各个乡镇的人均农村居民点面积都较大，整个花溪区农村居民点整理潜力巨大。
2.2农村居民点整理潜力分析
2.2.1理论潜力
农村居民点用地整理潜力的计算方法通常有以下几种：①人均居民点用地标准预测法：即根据现状居民点面积与设定人均居民点用地标准下居民点应有面积之差值来确定整理潜力[1]；②户均居民点用地标准预测法:其计算方式与人均居民点用地标准预测法相同，都是用现状面积减去标准规划下的面积，只是将人均居民点面积更换为户均居民点用地面积[2]；③土地闲置率预测法:其原理是利用样本闲置率来计算整个农村居民点整理区的整理潜力[3]；④综合权重预测法：是指结合项目区实际情况，将前面几种方法的预测值赋予一定的权重，然后加权重算出一个综合的整理潜力[4]。
本文选取人均农村居民点用地标准预测法，根据《村镇建设用地规划标准(GB50188-2007)》(表2-1)和花溪区的农业人口现状按人均规划用地标准来测算花溪区的农村居民点整理潜力，其结果具有一定的理论意义。同时，还可以从理论上反应出花溪区农村居民点的整理潜力大小。
经计算分析，2005年花溪区农村人口21.74万人，农村居民点面积2130.93公顷，人均面积98.04平方米，在国家标准以内，但各地人均用地水平分布非常不均衡，高的达到113.27平方米，低的不足60平方米。根据花溪区土地利用现状和社会经济发展的土地需求情况以及节约集约利用土地的原则，现状人均农村居民点用地大于90平方米，全部调整到90平方米以内。从乡村可持续发展来看，是符合花溪区实际情况的，具有社会可接受性和经济可行性。按90平方米的标准来计算，可以得出花溪区农村居民点的整理潜力为1960.22公顷。
2.2.2规划期末整理潜力
根据《村镇建设用地规划标准(GB50188―2007)》，在贯彻执行严格保护耕地，严格控制建设用地总规模政策的基础上，坚持节约集约利用土地，采用人均定额指标法，结合花溪区的实际情况，用高、中、低三种方案预测出花溪区2015年和2020年的农村居民点用地规模，再用现状面积减去预测面积即可得出各个年份的整理潜力。最后，求取算术平均值就可得到花溪区2015年和2020年的农村居民点整理潜力，它们分别是560.84公顷和454.64公顷(表2-2)。
表2-22015年和2020年花溪区农村居民点整理潜力表
由于花溪区各乡镇的社会、经济、自然条件不同，其整理潜力也各有差别，可以大体分为三级潜力整理区，其中Ⅰ级潜力区包括夹湖潮乡、马铃乡和高坡乡，农村居民点应整理面积占现状农村居民点面积大于50％，Ⅱ级潜力整理区包括青岩镇、麦坪乡、燕楼乡，Ⅲ级整理区包括三个办事处、石板镇、孟关乡、党武乡、久安乡和黔陶乡。
2.3农村居民点挂钩整理供给潜力
农村居民点整理是一项长期的、系统的、需要认真规划并按期逐步完成的工程，因此现状整理潜力不是在一朝一夕间就能完成的[5]。随着社会经济发展、人口增加、城镇化的推进，现状潜力必然也会随之发生变化。因此，根据规划目标年的农村人口数量和人均用地标准测算的农村居民点整理潜力，逐年进行分阶段、有步骤、按计划的整理，配以恰当的措施，配套的经济、行政手段，应该可以整理出相当数量的农村居民点用地[6]。
从近5年来看，花溪区总共整理农村居民点21.96公顷，增加耕地14.45公顷，新增耕地率达到65.80％。根据花溪区社会经济发展情况、农村居民点用地现状、农村居民点整理现状以及政府严格保持耕地总量动态平衡的力度，综合确定规划期内花溪区农村居民点整理新增耕地系数为65％。因此，按照高、中、低三种方案可计算得规划目标年期末花溪区农村居民点可整理为耕地的潜力分别为：2015年294.38公顷、364.55公顷和434.71公顷，2020年221.51公顷、295.52公顷和369.52公顷，因为每一个规划目标年期都有一个农村居民点整理复垦为耕地的指标，所以这些面积不是农村居民点挂钩整理供给潜力，把这个指标在扣除后才可以作为农村居民点挂钩整理供给潜力。根据花溪区土地整理规划(2011-2015)的规划内容可知，2010-2015年花溪区农村居民点整理增加耕地目标是18.65公顷，2016-2020年的整理增加耕地目标是12.88公顷。
根据上述分析，可以得出公式：
农村居民点挂钩整理潜力=农村居民点整理潜力(扣除建新区)X整理新增耕地系数一规划农村居民点整理增加耕地指标
因此，根据高、中、低三种方案可以测算出花溪区农村居民点挂钩整理潜力为2010-2015年分别为139.86公顷、196.29公顷和234.08公顷，2016-2020年分别为106.40公顷、159.12公顷和198.97公顷。
3、 促进城乡建设用地增减挂钩的政策建议
3.1“挂钩”实施的原则
3.1.1注重整理质量与指标挂钩的原则
土地复垦整理过程中，要确保“耕地总量动态平衡”，这个“动态平衡”不仅要求耕地总体数量的平衡，更要求整理后形成耕地的质量与建设要占用的土地质量相当或更好，杜绝只注重数量平衡而忽略了质量相当和“占好地、补劣地”的现象。要按相关法律法规实施土地验收，复垦整理出的土地，只能在验收合格后，才可以与建设用地周转指标相挂钩[7]。
3.1.2尊重农民意愿、保障农民权益原则
各地在实施挂钩工作时，应该按照土地利用总体规划的要求以及相关法律法规的规定，允许相关集体和农民享受知情权和参与权。从规划到实施，项目的每一个步骤都应该实行听证论证，充分吸取当地农民和社会各界的意见，从实际出发，科学的筛选合理可用的意见并反映到项目的具体实施上，充分尊重当地土地所有权人的意愿，切实维护农民经济组织和其他相关单位的合法权益。
3.1.3“谁整理，谁受益”原则
为了挂钩指标周转方便，一个项目区基本是在一个行政区划内。原则上项目区实施的增减挂钩指标满足当地项目的使用。
3.2“挂钩”实施的措施
3.2.1. 组织管理
（1）成立组织管理工作组
为加强贵阳市花溪区城乡建设用地增减挂钩项目的实施工作的领导，确保试点项目报批和实施顺利开展， 花溪区明确单位负责人为成员的土地增减挂钩试点项目实施工作领导小组，负责全区城乡建设用地增减挂钩试点工作的组织领导和实施工作，保障挂钩项目工作的顺利进行。
（2）制订具体工作方案
项目规划经批准后，贵阳市花溪区将按“定人、定责、定时间、定进度”原则，制订试点实施工作的具体实施方案，确保试点项目顺利实施。
（3）加强监督检查
实施规划项目区的主管职能部门是贵阳市花溪区国土资源局，贵阳市花溪区国土资源局要密切配合相关单位和各乡镇办事处，切实抓好项目区城乡建设用地增减挂钩试点工作，要加强项目管理，依法开展试点项目实施工作，切实维护群众的合法权益，严格资金的审批、使用，并及时公开、公示，资金使用情况，接受社会监督；区纪检、监察、审计、财政等相关部门，要加强对试点项目实施工作的监管力度，对试点实施工作进行全程监督。
3.2.2保障措施
（1）政策保障
认真贯彻落实国家和国土部门对农村建设用地整理的相关配套政策，挂钩试点项目区内涉及的建设用地调整、互换和使用，统一纳入项目区，按项目区整体审批；项目区内建新留用地块的土地收益，可用于项目区内土地复垦工作；县政府加大挂钩区域内农村建设用地整理的资金投入，从土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费中拿出部分支持挂钩项目的实施。这些政策措施的实施，为开展农村建设用地整理提供了政策和资金保障。
（2）制度保障
项目区规划批准后，建立健全各项规章制度。一是建立项目整理区督导检查和验收制度，对批准实施的项目进行督导检查，发现问题及时解决，确保项目如期完成，对竣工项目及时组织验收；二是材料申报制度，对建设项目用地材料严格把关，及时办理相关手续，加强竣工项目验收材料的上报工作，确保挂钩工作严格管理，规范操作，做到集约节约利用土地；三是建立台账制度，对批准的周转指标、验收合格的新增耕地及办理用地手续的建设项目建立台账，及时核减相关指标，保证建设用地总量不增加，耕地面积不减少，建设用地指标不超过。
（ 3）资金保障
花溪区建立增减挂钩试点项目专项资金，专户管理，保证专款专用，建立健全和规范的财务管理制度按工程进度监督项目资金使用，严格加强财务收支管理。
参考文献：
[1]丁学智．赵亚伟.规范土地开发整理工作实现耕地息量动态平衡(J]。科技情报开发与经济，200l，ll(1)；5-6。
[2]胡道儒．开展农村宅基地整理时实现耕地总量动态平衡的有力保障[J]．国土经济，1994(4)：34-35．
[3]贾玫.内涵挖潜。退宅还田―-浅析吉林省农村居民点土地整理潜力[J]．中国土地，1999(6)：2-3．
村镇建设用地分类标准范文5
【关键词】村庄规划编制；问题；解决策略
一、村庄规划编制过程中存在的问题
1.1村庄规划重视程度不够
在过去建设规划过程中，长期重城市轻乡镇、重乡镇轻村庄的观念，导致农村较城市基础较弱，规划部门对村庄规划重视程度不够高，编制单位对任务重、资金紧张的村庄规划积极性不高。
1.2村庄规划编制基础的问题
村庄规划基础薄弱主要包括两方面内容：一是缺乏基本资料以及指导依据不足。基础资料统计任务重、种类多、经手人员多、统径不一、时间久，变动性大，各种因素都会对规划产生影响，尤其是常住人口数据。二是规划编制人员综合能力较弱，舟山村庄规划起步较晚，很多规划人员虽有较强理论能力，但缺乏农村规划工作经验。
1.3村庄规划编制体系尚未理顺，规划编制主体混乱，村庄规划质量参差不齐
从定海的实践来看，定海很多行政村只有部分在城市建设用地范围内，该部分区域编制控规，部分编制村庄规划，但《浙江省村庄规划编制导则》又规定村庄规划以行政村为单元进行编制。以前编制村庄规划的口子有很多，有农办、建设、规划，还有各个乡镇街道，村庄规划的名称也是各种各样，有新农村建设规划、美丽乡村规划、农房改造示范村规划、村庄整治规划等等，各自编制的目的和重点也不尽相同，规划编制的内容可能只是村庄的某一个方面，很少有规划能从宏观的角度对村庄的总体格局和各项设施等做出全面的安排，导致很多规划只是流于形式，很难付诸实施。村庄规划质量参差不齐，技术路线多样，缺少统一的规范。村庄规划是法定规划，是村庄建设用地内进行规划管理和规划审批的法定依据。但是，村庄规划到底如何编制，涉及的内容深度如何，以前没有统一的规范，造成各村的规划编制体系较为混乱，导致乡和村庄建设用地范围内审批依据缺失，造成规划管理的混乱。
1.4规划编制脱离农村实际的问题，村庄自身发展诉求难以实现
部分的行政村对村庄规划发展缺乏主动性，在村庄规划编制工作中表现出较强的被动性，致使现行的村庄规划在模式上更多地偏向于自上而下的规划模式。虽然《城乡规划法》的颁布实施在很大程度上促进了村庄规划的编制，但自上而下的规划模式使村庄规划依然是从城市发展需求的角度出发，从整体上说，目前的村庄规划还未能真正切实和完整地反映乡村的需求，在平衡城乡关系上还有很大的空间。村庄规划和建设的主要目的为方便群众的生产生活，改善农村人居环境，从而构建和谐的农村环境。但是很多地方在进行村庄规划过程中忽视农民的主体地位，在规划过程中农民参与也较少。如果村庄的规划编制过程缺少与农民的互动，将会造成农民对于村庄规划编制工作的积极性降低，再加大部分规划编制人员对农村情况缺少全面认识，势必会影响规划方案的科学性。
1.5村庄规划与土地利用规划之间的衔接不到位
目前，村镇规划与土地利用规划分别由两个同级部门负责编制，并且在编制过程中参照的标准以及编制的程序都不相同，另外，两方编制单位之间也缺乏有效的交流，导致两规在土地分类、土地利用的空间格局、村镇建设用地标准和新增建设用地分布等方面出现了脱节现象。
二、村庄规划编制问题的解决策略
2.1理顺村庄规划编制体系，提高村庄规划质量，规范规划审批流程
规划部门应逐步完善“村庄布点规划――村庄规划――村庄设计――农居设计”的村庄规划编制体系，明确规划编制主体。按照《浙江省村庄规划编制导则》，规范村庄规划的编制和审查工作。村庄规划在编制完成后，严格按照辖区村庄规划审批办法进行报批。健全定海特色城乡规划体系，将规划编制和维护经费纳入公共财政预算，解决规划编制经费不足而产生规划编制相对滞后，规划体系不完善，城乡发展缺乏规划指导的问题。
2.2强化乡村规划队伍建设，转变乡村规划理念，提高规划人员综合水平
通过定期开展岗位技能培训和实地考察及规划人员交流等办法，深化学习制度，健全学习激励机制，不断提高乡村规划编制与管理人员的业务素质，提高规划编制水平。转变乡村规划管理人员规划理念，转重眼前利益为重统筹规划、重整体和长远意识；转重城市规划为重乡村规划、重城乡协调发展；转重发展速度为重安全防护，重提高乡村综合防灾能力。
2.3坚持以人为本，注重公众参与，拓宽村庄规划落地资金来源
将公众参与贯彻到规划编制的各个阶段，对于村庄规划中的重要项目，要充分调动农村居民积极性，尊重农村居民意愿，确立其在新农村建设中的主体地位，在广泛听取他们意见和建议的基础上，民主决策、科学决策，切实维护农村居民利益，充分体现村民需求，增强农村居民对规划的认同度和实施规划的积极性，从而保障规划顺利落实。另外在规划落地资金筹集方面，可以积极引导当地村民资金的投入，可按照“谁投机、谁受益”的原则适当建立回报机制，拓宽融资平台，切实实现村庄规划落地。
2.4因地制宜，合理布局，科学规划，突出地方特色
在规划编制时，必须根据村庄类型，注重历史文化传统的延续，结合村庄自身特色，利用村庄本身可利用的资源，灵活利用丘陵、水网、海岛等地形，进行分类编制。在规划手法上不能搞一个模式一刀切，不能搞千村一面，不能照搬照抄其他地区优秀村庄规划，要坚持“实事求是、突出特色、区别对待、分类指导、科学编制、逐步完善”的科学规划原则，注重发挥精品规划的品牌效应的方式促进带动作用。对中心村、基层村、及保留村、改建村、整治村等要区别对待。如定海紫薇村应结合东海大峡谷旅游开发建设，在进行村庄规划编制中应体现生态旅游这一特点。
2.5坚持村庄规划编制中科学发展观，注重可持续发展
可持续发展是指既满足当代人的要求， 又不对后代人满足其需求的能力构成危害的发展。在村庄规划中要贯彻可持续性原则， 要加强环境和生态保护，强化“五线”编制要求，坚持全面协调发展，兼顾经济、社会、环境效益，推动城乡区域发展模式从粗放型向集约型转变。村庄规划作为法定规划，具有一定的法律效应，必须要有前瞻性眼光和现代意识，要坚持高起点、高水平，真正为今后的长远发展起到勾画蓝图的作用，避免因为规划的短视造成长远建设的被动。
2.6建立部门联动机制，加强部门协作
在实际工作中要切实加强部门之间的协作协调，建立工作沟通对接平台和机制，做到统盘筹划、各司其职，实现村庄建设用地与基本农田保护任务同时落地。
三、结束语
村庄规划编制工作有利于统筹城乡发展，有利于社会主义新农村建设，有利于和构建和谐社会，是规划部门践行科学发展的主要载体。我们应本着服务农村、百姓的原则，采取有力措施，全面推进村庄规划编制工作。
参考文献：
[1] 金兆森，张晖.村镇规划[M].南京：东南大学出版社，2001.
村镇建设用地分类标准范文6
关键词：整治潜力；人均建设用地核算；用地现状
中图分类号：F320 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）10-0062-03
随着社会经济的快速发展，各项建设需要占用了大量的农村集体土地，使得中国耕地数量大大减少，也使得建设用地需求与耕地保护之间的矛盾日益突出。城乡用地结构的调整与优化已成为土地利用规划的重点，如何将新农村建设与农村居民点整理相结合、统筹城乡发展，已成为新时期一个亟待解决的问题[1]。农村居民点整理是通过村庄改造、归并和再利用，使农村建设逐步集中、集约，提高农村居民点土地利用强度，促进土地利用有序化、合理化、科学化，使土地利用由粗放型向集约型转变，提高土地利用率[2]。农村居民点整治是通过改变农村居民点用地闲置、低效利用现状，有效增加耕地及其他农用地面积、促进建设用地节约、集约利用、优化城乡用地布局的重要途径，也是实现城乡统筹发展、推进社会主义新农村建设的重要手段之一[3]。
一、研究区概况
1.自然地理条件。望城区地处湘中东北部，湘江下游两岸，濒临洞庭湖区，隶属省会长沙，是长沙市新成立的第六区。地理坐标为东经112°35′~113°02′和北纬27°58′~28°33′之间。东北与长沙市岳麓区、开福区、长沙县交界，南抵湘潭县，西接宁乡县，北连湘阴、汨罗。全区在2008年行政区划调整后，土地总面积为90 830.9公顷。
望城区整个地形呈不规则的长方形，地势由南向北倾斜。东北部群山绵亘，区域内岗地面积较大；西北部为滨湖冲积平原区，土地平旷，渠沟纵横；中部多为丘陵岗地。
2.经济社会条件。望城区地处长江产业开发带的腹地和湖南省“一点一线”的战略区位，区位优势突出，被誉为“长沙市的后花园”。随着长沙市逐步走向特大城市，经济规模不断增大，势必对望城县产生良好的辐射作用。2009年，全区财政收入达15亿元，实现农业总产值35.32亿元，农民人均纯收入达9 343元。
二、用地现状分析
1.土地利用布局。受经济发展格局和土地资源禀赋基础的影响，望城县各类土地呈不均分布。城镇工矿建设用地集中分布在靠近长沙市的几个乡镇。其中镇建设用在县城高塘岭、星城镇、黄金乡等，三个乡镇城镇建设用地总规模为1 824.94公顷，占全县城镇建设用地的73.5%；耕地主要分别在县域西北部地势较平坦的乌山、格塘、乔口、茶亭等乡镇；未利用土地中水域面积为5 890.4公顷，占未利用土地的72.86%，主要为湘江水面，未利用土地中可作为补充耕地后备资源的草地面积较小，且在各乡镇均有零散分布，集中规模开发可行性小。
2.土地利用问题。（1）重用轻养，耕地质量下降。传统耕作方法在全区范围依然普遍存在，受长期形成的靠天吃饭的观念影响，加上农业种植效益低下，农户自身对农地投入不高，仅仅依赖政府财政投资，使得耕地质量和生产力有所下降，不少地区存在着撂荒的现象。（2）城乡建设用地缺乏统筹利用，土地规划制定不合理。城乡社会制度和土地制度的“二元性”决定了望城县存在着城乡建设用地“二元结构”突出，城乡土地利用缺乏互动，农村居民点用地并没有随着城镇工矿建设用地的增加而减少，不利于全县建设用地的节约集约利用。加之，地方政府对于地区发展前瞻性不够，土地利用未能做到科学合理规划，造成不少地方出现项目建设用地紧缺和集体土地空置难以流转的矛盾局面。（3）建设用地节约集约利用水平有待提高。2004年全省闲置土地调查中，望城县尚有闲置建设用地268.5公顷，全县城镇工矿建设用地单位GDP产出为25.15万元/公顷，虽在全省居于领先水平，但仍低于国内发达地区的水平。人均农村人口居民点建设用地为244.14平方米，远高于国标（GB50188－93）150平方米/人的规划上限。
三、望城农村居民点整治潜力研究
农村居民点整治潜力主要包括增加耕地及其他农业用地数量、农村聚落优化的潜力、改善生态环境的潜力、土地增值的潜力四个方面。本文主要研究农村居民点整理增加的净耕地面积。
1.研究方法。本文对望城区农村居民点整治潜力计算采用人均建设用地核算方法。依据国家规定的人均建设用地指标，在预期规划期末的人口数量的基础上，计算得到理论上农村居民点的用地面积，并将其与现状居民点用地的面积计算差值得到整理可获得的潜力面积[4]。
2.农村居民点人口的确定。结合望城区土地利用总体规划修编专题研究（2005―2020年），建立人口预测模型测算2020年的农村人口:
Qt=Q。（1+r）t±Q
式中，Qt为规划年农村人口总数，Q0为基期年农村人口总数，r为农村人口自然增长率，t为规划期，Q为人口机械变动量。
3.农村居民点人均标准。望城区各乡镇2008年现状人均居民点差别较大，但有11个镇街均超过了150m2的标准，根据《村镇规划标准》（GB50188―93）的规定，规划期末人均标准（见表2）:
4.农村居民点潜力预测。在人口预测模型计算的基础上，结合望城区2020年各乡镇规划城市化率，可以计算出2020年望城各乡镇农村人口数量。
根据人均建设用地标准化:
Mi=M现状i―M标准i
式中，Mi代表i单元农村居民点整理潜力面积；M现状i代表i单元农村居民点现状面积；M标准i代表i单元农村居民点标准面积。
最终可以计算得出2020年农村居民点整理潜力为6 054.01hm2。全区各乡镇潜力值（见下页表3）:
四、结论
1.人均居民点用地超标，理论潜力巨大。望城区农村居民点用地面广量大，各乡镇人均用地都严重超标，具有很大的整理潜力。经测算，望城区至2020年农村居民点整理潜力值达6 054.01hm2，占现状农村居民点用地的68.8%。
2.因地制宜，科学合理推进农村居民点整理。要充分考虑当地实际情况，因地制宜，探索合理可行的整理模式；积极开展城乡建设用地增减挂钩规划，尝试开展挂钩指标异地市场化调剂[5]；引入市场化运作机制，多渠道多方面筹措资金；注意尊重农民意愿，切实保护农民权益，提高农民参与整治的积极性。
参考文献：
[1] 孔雪松，刘艳芳，等.基于农户意愿的农村居民点整理潜力测算与优化[J].农业工程学报，2010，(8):296-301.
[2] 严金明，钟金发，池国仁，等.土地整理[M].北京:经济管理出版社，1998.
[3] 鞠军，王佳洁.农村居民点整理研究文献综述[J].国土资源科技管理，2010，(3):138-141.
[4] 吕沛璐.农村居民点整理潜力综述[J].合作经济与科技，2009:32-33.
[5] 石诗源，张小林.江苏省农村居民点用地现状分析与整理潜力测算[J].中国土地科学，2009，(9):53-58.
Study on the Potential of Rural Residential Renovation Theory of Wangcheng County
YU Zhi-biao，DUAN Jian-nan
（School of Resources and Environment，Hunan Agricultural University，Changsha 410128，China）
