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房地产消防工程范文1
【关键词】房地产；工程管理；问题；对策
房地产工程管理直接影响房地产工程建设的效果，而针对目前房地产工程建设的实际情况提出有效的管理对策对我国建筑行业的管理研究十分有利。本文整理了当前房地产工程管理存在的问题，并提出了相应的解决对策，为提升房地产工程管理的实效性提供了宝贵的建议。
1.当前房地产工程管理存在的问题
从房地产工程管理的流程上看，从工程前期准备到入住，工程主要包括以下工作：工程前期准备；工程计划管理；工程技术管理；工程质量管理；工程成本管理；工程监理管理；工程移交；保修期服务等内容。而从这些流程内容的管理情况来看，工程计划属于管理的准备关键；工程质量管理是工程信誉的管理重点；工程监管则是整体工作情况的把握重点。因此，下面就针对这三方面容易存在的问题进行详细分析。
1.1计划管理存在的问题
目前房地产工程管理的计划管理环节需要工程部门能够对工程的情况进行市场研究，然后再编写可行性报告，最后以最快的速度完成决策。但是，目前的房地产工程却使得计划决策的时间越来越长，严重影响了房地产工程的施工和定位。这样情况产生的原因，主要是因为前期对市场研究不充分，决策缓慢，由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，影响决策。而在这样的长期计划环境下，计划管理工作缺乏全面的预算处理，加上很多房地产工程都属于较大型的工程，如果工程现划不妥，那将使成本超过预算，浪费巨额资金，调度不当将导致不必要的延误，而且管理不善将使企业破产。
1.2质量管理存在的问题
房地产工程的质量控制有利于彰显企业的市场信誉，获得更多的工程建设机会。但是目前工程质量管理存在的问题也比较严重，例如：工作职责、重点不明确。按原交接，土建工程师主要管理设计变更收发，现场文明施工，而非土建施工管理；水电工程师主要管理临时施工水电，而非水电安装管理。另外，质量管理缺乏现场管理控制环节，使得施工过程中的质量管理控制缺乏现场监督，而且也不能完全按照施工计划去完成。
1.3监理管理存在的问题
房地产工程监理工作存在的问题主要表现在监理工作对施工过程的管理不够全面，监理部门只是重视在施工前的准备和竣工情况进行监理，而对于施工过程中的各个环节都没有详细的监理建议和内容。另外，施工单位往往不重视监理建议，监理工程师下发了停工令，施工单位对监理工程师指令置若罔闻、拒不执行。而造成这样现状的原因就是企业的监理工作不够重视，施工企业应该明确监理管理和执行管理建议的重要性，严格按照《工程监理合同（范本）》、《建筑法》以及相关法规的界定进行管理工作。
2.房地产工程管理实效作用的彰显措施
2.1加强计划管理
房地产工程计划管理首先应该加强事前控制，例如：评估建设单位的资信情况施工企业应深入调查建设单位的资信情况，掌握其信誉度和资金筹集渠道、资金到位情况，争取做到信誉低的工程不揽，防止工程一开始就形成工程拖欠款。其次，要加强计划管理控制，尤其对于大型的房地产工程而言应该在计划管理过程中强调对工程资源、成本、质量和预算进行仔细的监控。控制还指利用反馈信息循环修改项目计划，以及有能力资源调配到最需要的地方。另外，计划管理应该重视对工程计划的详细内容进行全面管理，包括：了解项目的位置、地形、地貌、地质条件，现有建筑物及附着物的情况。了解项目宗地内原有建筑物拆迁计划的制定，并注重与工程计划相配套。了解项目宗地的地质勘探工作，地形、地貌的测量工作。
2.2强化质量管理
房地产工程的质量管理首先从材料部门应该作好材料的管理，甲供材须根据工序及施工进度安排进料，尽量降低存储成本。在满足材料合格的前提下，应努力争取最低价，掌握建材市场价格变化规律，制定材料价格的管理措施。其次，要设立现场的质量监督管理组织，对房地产施工的现场质量情况作出明确的管理。还有，要实现负责制，对各项目的施工情况应该以签订负责人的方式为主，保证工程施工的每一个环节都能够安装合同书的质量要求来完成。而且这样的管理模式能够将工作落实到个人，保证房地产建设质量。
2.3完善监理管理
工程监理管理应该重视监理工作的作用，施工单位应该对监理结果严格地执行，不能因为影响预算而已牺牲工程质量为前提。首先，监理工作的重点要放在事前控制，这是监理职能的要求。关键部位、关键工序的隐蔽、施工，监理人员要实行旁站、巡视或平行检查，不能等到即成事实，待施工质检报验后，才“秋后算帐”。其次，由于设计方、施工方、监理方、材料供应方等，专业分工不同，但由于专业的相关性强，从各自专业的角度，常常能对对方的工作成果形成自己的评价意见。因此监理管理工作应该重视对各方面建议的收集，然后做出监理的最后建议。
综上所述，房地产工程建设管理工作十分关键，维护管理的实效作用必须要从计划管理、质量管理和监理管理三方面进行全面的控制。
参考文献：
房地产消防工程范文2
关健词：房地产 工程造价 有效控制
中图分类号：F293.30 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2012）07-277-01
近年来，我国城市商品房价格居高不下，成为人们关注的重大民生话题。按照国家对房地产市场“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的总体要求，如何不断提高和改善人们居住环境，同时将房地产价格有效地控制在合理范围内，控制成本，促进房地产价格合理回归，促进房地产业持续健康发展是目前房地产业面临的新课题。
影响房地产成本涉及土地供应，拆迁周期及资金供给等很多因素。而不断完善房地产业内部项目管理，降低造价，是整个房地产行业内部急待解决的问题。
一、强化工程前期的科学合理设计
实践表明，房地产项目工程方案设计对工程造价的影响占75%—95%以上。设计力求科学合理，达到保质保价的目标要求。因此提高工程前期设计质量，保证测量数据的准确性，减少施工阶段的签证，减少重大变更，是有效控制造价的关键。一是要进一步加强房地产开发企业前期设计阶段的技术力量，确保前期工作有序推进。二是建立竞争机制，运用招投标方法优选勘察、设计队伍。三是开通设计部门对业主、施工现场的服务通道，优化设计方案，力求技术经济合理，达到全程有效控制工程造价目标。
二、严格材料设备采购的管理和控制
在房地产项目建设中，材料供应投资在施工阶段几乎占了投资的60%以上，因此，严格材料、设备采购成了工程造价控制的重点。材料采购、材料计价是易生腐败、增加成本的重要环节。因此，开发单位要做到：一是严格材料设备采购程序，及时掌握产品的数量、性能要求、规格型号。二是招标文件是供应商投标和发包方评标、合同签定的依据，在编制招标文件时要制定完整的技术规格，合理的付款，明确的服务内容，严密条款。三是加强协调、严格进场材料质量验收。开发商应督促承包商及时反馈施工进度，提前作出设备材料的采购计划。加强与供应商的衔接，如卸货、接货、搬运等，减少施工阶段承包商对工期和费用索赔的机会。
三、建立施工单位信誉评级制度
过去在房地产项目组织施工建设中，很多企业主要通过邀请招标、分包选择施工队伍。在具体操作过程中，发现仍然存在业绩不佳的企业挂户、项目被分包给无信誉单位等现象，这是企业管理混乱，协调难度大，工程成本高的重要原因。因此，提倡房地产开发项目实行招投标，对报名入围的单位建立信誉评级制度，提高门槛，对以往业绩进行跟踪考核，起到对项目的协调和控制作用。首先是项目分阶段对参与建设的单位制定信誉评级制度。从勘察单位、设计单位、施工单位到监理单位等，开发项目者按照不同的阶段，对入围的单位进行信誉筛选，确保队伍的质量。其次是每年对本企业开发投资的建设项目的单位，进行年审，认真考核，建立“项目入围候选名册”，做到长效管理。再次是建立网上追踪，对信誉良好队伍给予公布，增加其知名度。对信誉差，生产质量低劣或采用不正当手段入围的队伍，列入“黑名单”，直接取消其获得参与开发建设招标的报名资格，切实保证房地产工程的质量和造价。
四、积极推行工程项目的监理制度
房地产工程项目施工阶段要建立以监理工程师为核心的项目管理模式，并建立对监理监督的制约机制。一是在招投标阶段，严格审查监理资质和业绩，进行队伍的考查；二是施工阶段建立督查例会、检查、质询、督察、奖惩、资质登记以及岗位工作考核等制度，将监理工作和月报制度、工程质量与安全生产重大事故报告制度落实到位；三是要求各开发项目都配备相应注册监理工程师，以提高管理水平和质量监测手段。如果上述工作不到位或落实力度不够，应视情节轻重令其退出施工现场。以上三点可以有效地控制成本，防止出现施工企业漫天要价，随意索赔的现象发生，能有效地达到控制造价的目标，达到节约投资、降低成本的目的。
五、强化施工阶段合同管理
合同管理贯穿工程全过程，是各阶段约束各方责任、权利和义务的必要手段。施工合同分为总价合同、单价合同及成本加酬金合同。合同条款的订立和管理是合同中的重要环节，是控制造价的关键。施工中开发商的造价管理人员必须充分掌握合同条款，一方面严格审查承包商的索赔要求，利用合同条款及时解决工程造价方面纠纷，另一方面，严格过程管理，减少承包商的索赔机会。在实际操作中，部分开发商为图省事，通常采用费率招标，即成本加酬金合同，结果导致发包方承担更多的风险，很难主动控制工程造价，因此，应根据实际情况权衡利弊，作出最佳合同形式的决策。为有效控制工程造价：1.设立专门合同管理人员，将相关合同统一存档，便于查找，做到有章可循，有法可依。2.在施工中要及时跟踪合同执行情况，及时行使甲方权利。3.建立支付报表，专人管理工程费用的支付情况，保证预付款及时到位，避免发生延期付款的情况。
综上所述，房地产工程造价控制要从工程设计开始，工程设计做到科学合理，就为控制工作奠定坚实基础，这是控制工作的前提。控制工作的重点是加强对原材料和设备采购的管理，因为原材料和设备占了施工费用的60%，占据费用大头。再是坚持施工单位的信誉和等级制度，道理很简单，有资质有信誉的建设单位，是保质保价完成工程项目的组织保证。而建立监理制度和强化合同管理都是保证工程质量、控制工程造价、全面履行合同必不可少的重要制度保证。控制工程造价的工作还有许多，而上述五个方面是造价控制的基本环节，必须力求做实做好。
参考文献：
1.王志伟.失衡背景下的房地产业市场泡沫及风险管控[J].经济管理出版社，2005
2.戴相龙，黄达.中华金融辞库.中国金融出版社，1998
房地产消防工程范文3
关键词：房地产；工程项目；有效性
房地产工程建设，异于科学实验，严禁不合格、失败品，而建筑工程施工管理工作，就是为了“工程建设质量”达标的“现场质量管理”，其反映设计要求实现指定质量等级，将抽像设计要求与复杂的质量标准、规程等实物化与具体化。建筑工程质量的好坏，将影响建筑物的“验收与使用”以及整个工程的“工期”、 “投资”与“预期”效果，直接牵连房地产开发的“社会、经济”效益。由此可见，建筑工程施工管理为房地产开发成功的关键。
1 强化施工现场的管理
工程施工现场管理水平是反映企业管理水平高低的窗口，要通过严格的岗位责任和健全的规章制度来约束现场管理人员和操作人员，严肃工作纪律，堵塞管理漏洞。要不断改进施工机具和作业手段，重视现场职工生活，改善现场作业环境。企业要从现场文明施工抓起，做了对“脏、乱、差”施工现场的整顿工作。要对每一个工程项目进行检查排队，对管理混乱的在建工程，该停工的停工，该警告的警告，使现场管理达到“环境整洁、纪律严明、物流有序、设备完好”，努力使现场管理水平登上一个新台阶。
房地产工程现场施工管理是建筑施工管理中的基本问题。具体来说，对于现场施工管理，需要从技术、材料、人员、施工安全几方面做好工作。
（1）在技术上做好管理工作对一个工程项目施工非常重要。 要熟悉施工图纸，对工序进行优化，根据自身的资源条件，认真、合理地做好施工组织计划。另外，还必须作好技术准备，要求员工严格按施工工艺施工，确保施工过程的每一道工序步骤尽在掌握之中，以保证工程能按时保质地完成。
（2）做好材料管理工作。材料的管理工作，应该从材料供应、材料采购、材料进场、材料发放等几方面进行。
（3）做好人员管理工作。坚持以人为本，培养施工队伍的凝聚力，明确施工队伍的管理体制、岗位职责，权利明确。
（4）在施工过程中必须要建立安全教育制度、制定安全技术措施、制定安全操作规程，保证安全保护设施的设计与设置，确保施工过程中的安全检查和安全监督，建立安全值班制度等来保证施工安全。
2 提升施工技术管理者业务水平
提升施工技术管理水平，需努力增强了解自然与改造自然的能力。对建筑工程各系统的“设计”、“内容”、“施工规范”与相关的主管部门一些正式或非正式的规定要有充分了解，熟悉建筑相关专业的施工规范；提升建筑结构、水电气有关专业知识；具备工程招投标、概预算、工种配合、工序衔接等的协调关系业务知识与能力；具备高度的责任心与团队合作精神，增进“发现、分析、解决”问题的能力；对建筑工程质量上的一些通病，需提前做好准备，预见性地杜绝及处理施工中的问题；提升建筑、设备、管道等交叉施工能力，细致详尽地做好建筑工程质量、技术、签证、安全、进度等管理工作，推动房地产开发的顺利进行。
3 抓好施工现场的安全管理
建筑施工是一项十分复杂的工作，各种工作相互交错，管理难度大，容易出现安全事故。建筑施工项目安全管理，是施工项目在施工过程中组织安全生产的全部活动，通过对生产因素的具体控制，使生产因素不安全的行为和状态减少或消除，不引发事故，从而保证施工项目的正常运行。
坚持安全管理原则，即坚持安全与生产同步，管生产必须抓安全，安全寓于生产之中。制定切实可行的安全管理制度和措施十分重要，它是管理的方法和手段。同时要落实安全责任，实施责任管理，加强安全教育，例行安全检查。
4 加强施工的质量管理
质量管理方面要始终注重“过程”和“细节”。一个工程项目的实施过程，工序繁杂，材料众多，只有从源头上控制材料质量、从工序上创建过程精品。狠抓细部、按照“策划先行、样板引路、过程跟踪、达标验收、奖优罚劣”的管理思路进行全过程质量管理，才能实现一流的工程质量的目标，最终建成精品名牌工程。
①拟定质量控制书，对施工中可能或已经发生的“质量问题”展开详尽说明，提出对策，责令施工单位进行限时整改。并且，质量管理“模式与手段”还需依工程性质与特征选择不同的变化，务必遵循“国家规范”与新的“验评标准”。管理者需主动和“业主、企业”自检体系紧密配合，一同管理。②召集现场管理者，对施工过程中普遍存有的问题展开指证，对工程施工工人严格进行工序技术交底，对发现的错误，及时纠正。③对施工作业中每道工序，若现场发现问题，及时纠正。采用“实测实量”与“整体观感”结合的检查模式。已经成型的不合格成品，责令施工者“推倒重来”。④对施工过程与工序进行全面控制。严格依施工工艺进行施工。对工程质量的“关键点”、“关键部位”及“重要影响因素”需设立质量控制点，同时设置专人负责。⑤本着“以防为主”的原则，严格把守“分部分项”工程质量验收关。
5 加强施工的进度管理
5.1 加强施工进度管理
施工进度控制，其为周期性的“循环活动”，需遵循PDCA的管理要点，进行“计划编制”、“计划执行”、“检查执行”，接着进入下个循环。实际施工中需采取网络计划技术展开进度调整及控制。对实际进度和计划进度存在的差异，需通过审核、协商并进行调整及补充。
5.2 保障施工进度的手段
①组织措施。对项目经理部的“各级管理者”们的“分工”、“职能”及“任务”进行落实；展开项目分解，确定“各部分”、“各阶段”的进度调控目标；拟定进度协调工作规章，定期展开调度会议；完善进度记录及报告体制；对员工展开充分的思想工作。②技术措施。对工程“设计图纸”与“技术规范”展开仔细研究，依施工中的变化，及时进行“进度计划”调整。③合同措施。务必经常和“供货厂商”及“分包单位”随时沟通；对工程进度时间上的影响，需展开详细记录，及时展开交涉及提出索赔。④经济措施。拟定“供货、分包”商的奖惩手段，且确保现场负责人“执行力度”。 并及时报告阶段进度并申请拨付进度款，以确保各分包单位施工的积极性，推动关键工作依计划顺利完成。⑤信息管理措施。内部需对实际施工进度的“数据”展开及时收集，和计划进度对比，找偏差并分析原因，拟定解决措施。
6 加强施工的成本控制管理
成本管理，为工程建筑项目管理核心。创设成本管理“运行体制及责任体系”，对项目投资全过程展开有效成本控制，需由“组织”、“技术”、“经济”、“合同”及“信息”等层面降低成本，提升“投资、社会”效益。成本管理工作为系统工作，其贯穿于工程前期“投标”、“ 签约”、“施工组织设计”、“成本预算”及工程实施等全过程。
回收资金。对竣工结算展开“审核”以及保修期结束等等的全过程，涉及到“经营、财务、安全”等各职能部门，即于企业内部的价值链，经价值链活动展开的创造效益。（红字这段话主要意思请表达再清楚点，很难读懂）所以，创设成本管理保障举措与成本管理工作皆需遵守的“程序与规范”。
需将“各职能部门、职能部门与项目部门、项目部门与专业单位”彼此的关系理顺，落实职责，产生“规范、有效、可操作性强”工作体系与管理规章。
此外，需结合项目特征，持续健全成本管理手段及考核体制，拟定配套的激励机制及奖罚条例且进行及时兑现。如此，方可为企业成本管理工作给予基础条件及保障。
7 结语
随经济发展，大众对居住环境的要求不断提高，给房地产开发市场带来巨大商机。可随市场竞争持续加剧，提升企业管理水平及市场竞争力，成为当下我国房地产开发、建筑施工企业的首要问题，也直接关系房地产开发的成功与否。因此，建筑施工中需依工程实际状况从“现场、技术、安全、质量、进度、成本”等层面着手制定可行的管理措施。
总之，施工管理工作意义重大、任重道远，如何进行才是最合理、最可靠的，值得我们不断深入地研究和探讨。
参考文献：
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【关键词】房地产开发；工程造价；控制；方法
市场经济变化多端，竞争激烈，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的开发环境中，除开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是价格，尽可能地减少工程成本，降低产品市场价格，最大限度地提高企业的投资收益。如何降低工程成本，提高企业工程投资收益？有效地控制工程造价是关键。
1 有效控制工程造价，工程设计是前提
设计阶段的成本控制是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力，物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术，轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%-95%，实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题，费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。 在设计阶段应从下面五个方面控制：
1.1 实行设计方案招投标制度。在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引进竟争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。
1.2 实行限额设计。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。
1.3 开展价值工程活动。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。一般来说，提高产品价值的途径有五种：一是提高功能，降低成本，这是最理想的途径二是功能不变，降低成本三是成本不变，提高功能四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低五是成本略有上长，但带来功能大幅度提高。运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案。价值工程的主要特点是：以功能需求为出发点，对所研究对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。
1.4 加强图纸会审工作。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。我们在设计出图前，组织总工办、工程部、资产经营部，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量避免因设计考虑不周或失误给施工带来变更，造成经济损失。
1.5 加强设计变更管理。杜绝不合理的设计变更。对确实必须发生的设计变更，我们采取的方法是，必须有副总经理以上的领导签字方可生效，同时分清变更是那方的责任，及时进行经济处罚，做到心中有数。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的变更，从而杜绝施工单位利用设计变更增加工程。
2 有效控制工程造价，工程招投标是核心
通过招投标引进竟争机制，可以降低工程成本。对施工单位的选择应该比较慎重，因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同的施工企业，而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理。还要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都是造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益。再者是要求施工企业具有足够的技术实力。它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。同时严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底的标书，做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标。
3 有效控制工程造价，施工管理是重要环节
施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程签证，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘记，如果第二道工序又将其复盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实。对签证一般要求自发生之日起20天内办妥。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。预算人员要广泛掌握建材行情，在现行材料价格全部为市场价的今天，如果对材料市场价格不清楚，就无法进行工程造价管理。
4 有效控制工程造价，竣工结算是关键
工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节，在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是。
5 有效控制工程造价，“以人为本”是基础
“以人为本”是众多企业所强调的一个管理理念，在工程造价管理中，人的因素更显重要。工程造价控制涉及多个环节和专业，如：前期规划、施工管理、竣工验收等。那个环节都需要具有相应水准的人去高质量地完成相关工作，他们工作中的任何失误，都会最直接、最迅速、最残酷地令企业“合理合法”的效益递减。要提高工程投资效益，企业就必须在工程造价控制所涉及的重要环节上，有胆有识地重视 “以人为本”，要强化激励和约束机制。
参考文献：
[1]徐大图主编，《工程造价的确定与控制》，中国计划出版社，1997年
[2]徐大图主编，《工程建设投资控制》，中国建筑工业出版社，1997年
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关键词：工程造价；影响因素；举措
中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-00-01
房地产行业是国民经济的支柱产业，并且在过去的几十年中取得了非常迅速的发展，国家也针对房地产行业的具体发展情况颁布了一系列的政策，以缓解房地产市场激烈的竞争形势。为了能够在这样的经济形势下求得发展，房地产企业需要在成本控制方面采取有效的措施，以此来提高经营利润，推动企业的进一步发展。
一、房地产建设项目工程造价控制管理的影响因素
1.人员因素
在房地产开发的过程中，管理概预算的编制是一项非常复杂，同时也非常重要的工作，这也是确定建筑产品价格的基础[1]。基于概预算的编制有如此重要的作用，要选择符合要求的编制人员，人员素质的高低对概预算工作的编制质量有着直接的影响。这就要求编制人员能够对市场的各种变动因素非常敏感，同时具备非常丰富的经验，了解行业颁布的各项政策和新标准，以为企业实现节约预算的目标。
2.设计因素
设计因素也是概预算编制的主要因素之一，这是因为概预算的工作必须基于设计图才能进行。所以说，在整个项目的造价管理过程中，控制建筑设计因素也有利于房地产项目工程成本的控制。设计阶段一般是房地产项目的初期阶段，如果能够在设计阶段对项目进行较为精确的定位，同时给出科学合理的施工设计图，这对下一步的造价工作非常有利，能够减少由于设计变更等原因造成的成本浪费。
3.施工因素
施工因素虽然没有人员因素和设计因素那么明显的影响作用，但仍然需要对施工加以控制，来实现工程造价管理的目标。在编制概预算时，必然要考虑施工的可行性，以及选择的施工工艺和设备等等，这些都直接影响着工程造价，因此在编制概预算过程中，需要考虑到施工过程中可能存在的影响因素，为工程造价打下良好的基础。
二、房地产建设项目工程造价管理的有效措施
1.通过市场调查减少决策风险
房地产项目在决策之前，要对项目的市场因素进行充分的调查，认真分析其可行性，确定其个项目经济指标，同时做好各种可能的方案必选工作，以便能够做出最科学合理的决策。要合理控制房地产项目的造价，科学决策是首要的工作[2]。在任何情况下，市场因素对房地产项目都有着非常重要的影响，因此，一定要对市场环境进行充分了解，才能确定是否要开展这一项目。房地产的市场调查内容主要包括周边环境、城市规划以及国家的相关政策等等，了解这些因素，能够为决策奠定很好的基础。
2.优化设计方案控制造价
设计因素是影响工程造价的主要因素，因此，建设单位要控制工程造价成本，就必须在设计阶段进行很好的控制，确保设计工作的质量。建设单位可以通过方案必选的方式来确定项目的设计方案，这就需要其通过媒体这一渠道来方案必选的消息，让多家优秀设计单位来参加竞选，再组织专业的评定小组进行评选，基于一定的原则来选择最合适最科学的方案。这种方式不仅可以确保设计工作的质量，同时还可以减少日后的设计变更工作，避免不必要的成本浪费，以实现控制工程造价的目标。
3.招标阶段的工程造价管理
施工招标以及材料设备的招标是工程造价主要的两方面工作。一般来说，施工单位的选择是通过施工招标来进行，而设备材料供应商也是通过招标来进行，这种方式的有效性能够直接影响到进度、质量以及成本的控制。基于招标有如此重要的作用，需要从以下几个方面来控制招标工作的质量[3]。首先，要确保招标过程的四大原则，即公平、公开、公正、诚信，在开展招标工作之前，需要对各个参与投标的企业进行非常严格的审查，包括其财务状况、业绩以及信用状况等等，以便能够选择合格的投标单位。其次，要认真编制招标文件。在编制招标文件时，需要编制人员对各种可能的影响因素进行分析和鉴别，尽可能减少工程造价管理的风险因素。最后，在合同签订时要严谨细致。必须要按照国家的相关规定来约定各项合同条款，明确双方的责任义务，以及对于争议违约等情况的处理办法。对于无法进行明确的工程内容，双方要进行充分的谈判，同时要对可能发生的索赔事件进行分析，以减少后期的成本浪费。
4.施工阶段的工程造价管理
虽然由于施工因素对概预算造成的影响是很小的，所占比例不超过一成，但是这个阶段确实工程投资的实际支出阶段，如果不进行很好的控制，可能会存在较多的浪费现象，因此也很有必要加强施工阶段的工程造价管理。要加强施工阶段的过程造价管理，就需要施工企业从以下几个方面开展工作，首先，要确保工期确定的合理性，尽可能减少工期调整的情况；其次，施工工序的合理安排也非常重要。举个例子来说，在建设一个住宅小区项目时，合理安排工期以及合理布置总平面就能够很大程度上节省一些临时设施费用，在开挖土方时，就开始铺设一些管理，不仅节约工期，同时减少一些重复施工的费用。除此之外，在材料采购方面也需要按照规定的程序进行，尽可能利用批量采购的方式，减少在采购程序的资金浪费。
三、结论
总而言之，成本控制是房地产项目管理中非常重要的内容，其也是非常复杂的一项任务，需要在房地产项目全过程中进行控制，实现成本控制的动态管理。因此，房地产企业需要采取科学合理的管理方法，以实现合理控制成本的目标，以进一步提高房地产企业的经济利益。
参考文献：
[1]于东海，甘元玉.项目管理中的造价控制[J].江苏建筑.2011（4）：125-126.
房地产消防工程范文6
关键词：房地产开发企业；工程项目管理； 成本控制；
中图分类号：F293 文献标识码： A
成本控制是房地产开发管理中的一项重要内容，贯穿于房地产项目运作的整个过程。房地产企业要想在目前的经济市场中获得较强的竞争力，降低成本、控制费用支出必然成为关注的焦点。房地产项目的成本目标管理是全员的、全过程的管理。企业要有完善的成本管理体系，加强实施过程中的成本监督和分析，及时反馈成本信息，从而使企业获取更大的经济效益。
一、房地产企业加强成本控制的重要性
房地产企业需要在管理和销售两个方面进行提高，以求更大的经营利润的获得。而提高利润，还需要节省成本。在当前市场的环境下，需要重视成本控制，它也成为了企业进一步发展的重要因素之一：
1.房地产行业有自身的特点，这也是与其他行业不同的地方，即房地产行业的成本是事先预估的，不是事后统计的。因此在成本没有完全确定的情况下就进行销售工作的开展，对企业利润的保证十分不利。而且只有将成本预估准确，才能进一步地提高企业的经营利润和效益。
2.随着社会经济发展和技术条件的进步，市场竞争越来越激烈，因此导致了市场的利润获得难度也在不断的提高。消费者的行为也越来越趋向理性，因此成本控制一旦发生问题，就容易造成利润的损失。因此成本控制是十分重要的。
3.近年来，房地产开发企业拿地成本呈逐渐上升趋势，土地市场普遍采用招拍挂形式出让国有土地，只有出价最高的才能拿到国有土地的使用权，房地产开发企业想低价拿地从而达到获取超额利润的运作模式，在实际开发过程中操作起来越来越难。因此，成本控制是实现利润的前提条件，成本控制工作的开展对企业进一步发展，乃至在市场上得到更大的份额都有着重要作用。
综上所述，根据我国经济发展的实际，房地产企业的成本控制工作开展应该从提高管理意识入手，并在企业内部树立一种节约成本，取得更多效益的经营文化氛围，并使其成为企业从上到下的共识，并树立相应的成本管理的经营战略。而且要进一步建立健全相关机制，提高科学性和稳定性，进而在实践中更好地落实成本控制战略，达到更大的利润和市场地位。
二、房地产开发企业工程项目管理中成本控制的具体方法
1. 土地使用权的取得，主要是在项目策划决策阶段。作为房地产企业开发成本的重要组成部分，房地产企业在购买地块时所支付的国有土地使用权出让金在其开发总成本中所占的比重愈来愈大，这主要是来源于宏观大环境的影响，是房地产企业自身所无法控制的。因此，房地产企业首先需对政府招拍挂的地块进行缜密的考察，包括对该地块的商业价值、周边环境、交通状况、给排水条件、三通条件等进行实地勘察，以形成对该地块实际开发价值或成本的较为客观、准确的评估，为招拍挂时的竞标打下良好的基础。此外，还要对所招拍挂地块现有建筑物的拆迁进度、周边竞标对手情况、有无历史遗留问题等进行考察，以对该地块的开发风险能有一个较为准确判断。最终目的在于，做好项目总体投资及效益估算，力争估算的价格与实际工程价格更接近，为工程建设的必要性提供依据。进而提出成本费用控制目标，成为提交设计院的严格控制标准，且不得随意更改，需要制定审批权限加以控制。
2. 开发项目设计。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为为75%～95%；在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%～75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为为5%～35%。显然，设计阶段是工程项目管理中成本控制最关键的重点之一。
2.1 开发项目方案设计。从房地产开发的历史经验来看，开发项目设计方案的优劣性对整个项目开发的成败有着极为重要的影响。因此，在确定工程的设计方案时，一定要坚持对方案的严格评审，择优确定项目的设计或规划方案，并以土地的综合使用率为核心。一般来说，优秀的项目设计方案不一定是最为美观或漂亮的，但肯定是最为实用或经济的，其对平面的布局较为合理，长宽比例比较恰当，户型和面积、层数和层高的搭配也是比较合理的。从方案设计的重要性来看，方案设计的成本实质上是次要的，而且往往成本越高的设计方案其技术指标越高、方案越为合理、投资效益也越好，因此在选择开发项目的设计方案时，要进行投资收益与方案成本的综合考虑，使单位方案成本的投资收益最大化。
2.2 开发项目施工图设计。向建筑设计院提交建造成本费用控制总体目标，要求建筑院严格实行限额设计，组织审查设计院不同设计阶段出具的初步设计概算、扩大设计概算以及最终施工图预算的经济合理性，使设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。
