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农村土地的发展范文1
关键词:农村;土地金融;土地制度改革;土地产权;土地抵押权
中图分类号:F321.1 文献标志码:A 文章编号:1673-291x(2010)03-0032-02
引言
建设社会主义新农村是党和国家的重大战略,也是农民分享发展成果的重要途径。新农村建设需要大量的金融支持,然而,随着新农村建设的深入发展,“农民信贷难”的状况并没有得到根本的改变,这在一定程度上阻碍了农村经济的发展。如何突破“信贷难”的难关,使农村的金融市场活跃起来,成为发展新农村的需要解决的重要问题。土地作为农民最稳定的经济来源,农村土地金融逐渐成为国内学者研究的热点。很多学者和工作在金融行业第一线的工作人员从金融发展的行业角度对发展农村土地金融业务的机构与具体运作方案作出有意探索。农村土地金融业务的发展离不开土地制度的支撑,中国的土地制度是阻碍农村土地金融发展的根本原因,本文将对土地制度是如何影响农村土地金融发展的作出了详细论述,最后,对中国现行的土地制度改革进行总结。
一、中国农村土地金融发展情况
(一)中国农村土地金融发展现状
在中国构建社会主义新农村的大背景下,中国银行业监督管理委员会于2006年12月20日了《关于调整放宽农村地区银行业金融机构准入政策,更好支持社会主义新农村建设的若干意见》(以下简称《意见》)。《意见》的出台和实施,虽然放宽了农村金融机构的市场准入制度,一定程度上活跃了农村金融的发展。但农村的土地金融问题仍没有得到很好的解决,也不是金融机构单方面的问题。仍存在着农村贷款新“三难”:第一,“难”在农村保险不到位。第二,“难”在农村抵押担保体系不健全。第三,“难”在信用环境建设不完善。农村征信体系建设尚未起步,在农户信用等级评定上缺乏有公信力的社会信用评价指标。
据国务院发展研究中心2005年对全国29个省(自治区、直辖市)的1962户农户的抽样调查显示,63%的农户有借款需求,实际发生过借款行为的农户占样本的51%。在有借款经历的农户中,通过亲戚朋友借款的占58%,从农信社获得贷款的仅占37%。据调研推算。目前大约仅25%的农户能够从正规农村金融机构获得信贷支持。并且农信社贷款以短期贷款为主,短期贷款占当年贷款余额的比重都在60%左右;对农户和乡村企业调查中也反映,大部分农户和企业贷款都是短期贷款,贷款期限在10～12个月。这些事实和数据说明了中国农村金融发展迟缓、困难重重。
(二)存在问题一从土地制度着手
1.土地产权残缺。所谓土地产权是指存在于土地之中的排他性完全权利。它包括土地所有权,土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。
中国目前的农地所有制度是:农村集体土地所有权是农民集体所有,国家赋予农民长期而有保障的土地使用权,承包期三十年不变,在承包期内,农民依法可以对土地使用权进行流转。但这一制度并不完善。一方面,所有权界限模糊。没有涉及农地集体所有权的界定,致使农地所有权不明晰;现行法律始终没有对乡镇农民集体、村农民集体和村民小组之间的所有权边界进行界定。因此,土地所有权关系仍然是模糊的,土地所有权主体仍然不清晰。这种模糊的所有权,使得银行无法按照抵押放款的要求对农户提供贷款。另一方面,土地使用权不明确、不充分。在中国农村土地使用权实际上就是土地的承包经营权。虽然国家法规规定了农民承包的土地可以在发包方同意的情况有偿转让,但这种权利在实践中却受到了严格的限制。作为具有使用权性质的承包经营权通常只有耕种权、部分的收益权以及极小的处分权。这使得农民无法充分利用自己的使用权。在土地使用权残缺的情况下,农村土地金融发展受限。
2.土地抵押权不完整。《农村土地承包法》第49条规定,“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的,其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、人股、抵押或者其他方式流转。”与《担保法》第37条“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”的规定不一致,这使得金融部门对农村土地承包经营权或林权证设定为贷款抵押物的法律认可受到质疑。根据担保法规定土地抵押权并不完整,只有部分土地可以进行抵押,但作为农民最基本的财产――“耕地”、“宅基地”却受到了限制,农村土地金融无法扩展业务,发展迟缓。
3.土地流转机制不健全。以土地抵押为核心的土地金融实质是土地流转的一种形式,具有丰富土地市场、优化土地资源配置、提高土地资源配置效益的作用。而土地抵押权的不完整一定程度上影响了土地的流转。虽然目前中国土地流转的方式比较全面,包括土地转包、土地置换(互换)土地租赁、反租倒包、使用权拍卖、土地信用合作、土地股份合作等方式,但其中像土地信用合作和土地股份合作这样的可以加速土地流转、丰富土地市场的模式只是在一些试点进行,全国的农村土地金融并没有得到根本性发展。
二、解决问题――加快土地制度改革
土地产权残缺、土地抵押权不完整、土地流转机制不健全,这三个缺陷并不是单纯的并列关系,它们交织在一起相互影响、一同制约土地金融发展。其实归根结底也就是中国农村的土地制度问题。土地制度问题使得培植农村土地金融的大环境从根本上就是阻碍其发展的,是农村土地金融发展迟缓的根本原因。因此,土地制度改革势在必行。
1.土地产权上的改革。一方面界定农地所有权,依法对乡镇农民集体、村农民集体和村民小组之间的所有权边界进行界定。另一方面完善土地使用权即土地承包经营权,放宽土地转让政策等。这一点中国的一些地方已经开始改革。如安徽阜阳市东刘村实行的“反租倒包”和河北临漳实行的“承租反包”,都是完善土地承包经营权,使之向完整使用权转化所做的一些努力。
2.土地抵押权的改革。在农村土地抵押权问题上,中国采取了严格限制的态度,仅有条件地允许部分集体土地使用权抵押。立法者严格限制农村土地使用权抵押的意图,是为了防止农民因无法偿还到期债务被行使抵押权而丧失土地这一基本生活来源,以及由此引发的农村土地用途的改变以及对农村社会稳定的影响。但国内的一些学者提出这样一个办法,即因地制宜的设置农村土地抵押权权限。在人多地少的土地资源特别紧张的地区,在土地的产出仅够维持农民基本生活的地区,农户家庭所拥有的土地承包经营权是不能抵押的。只有在土地占有量比较富余的情况下,土地承包经营权才能抵押“具体可以0.8亩/人为界线,若某农户家庭的人均土地经营面积在0.8亩以下,则该农户家庭所拥有的土地承包经营权不能抵押”只有超过0.8亩/人的土地承包经营权才能抵押。
3.土地流转方面的改革。在土地流转机制方面。中国一些省份已经作了尝试,其中的“重庆模式”值得借鉴。2007年6月,重庆宣布成为国家城乡统筹发展试验区。“随后,《重庆市工商局关于全面贯彻落实市第三次党代会精神服务重庆城乡统筹发展的实施意见》(俗称“五十条”)出台,其中第16条规定,“在农村土地承包期限内和不改变土地用途的前提下,允许以农村土地承包经营权出资入股设立农民专业合作社;经区县人民政府批准,在条件成熟的地区开展农村土地承包经营权出资人股设立有限责任公司和独资、合伙等企业的试点工作……。”
这个土地闸门的放开为带来了动力,也为农村金融的发展带来希望。当然,中国农村各地发展情况不尽相同,不能统一的照搬某一模式,所以陆续出现的“天津一宅基地换房”模式,“广东南海模式”,“昆山模式”等。这些模式,为地方政府制定“土地制度改革”政策奠定了良好的现实基础。
结束语
虽然从上述土地制度的改革成果中并没有看到直接的农村土地金融发展成果,但可以肯定的是,不完善的土地制度是阻碍发展的根源,土地制度不进行改革,农村土地金融的发展也就失去了前提与良好的发展环境。因此,完善土地制度可以从根本上为农村土地金融发展清除障碍。
参考文献:
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[2]肖艳霞,农村土地金融制度创新及政策建议[J].金融理论与实践,2007,(7):38
农村土地的发展范文2
关键词：土地流转；现代农业；中介组织
在国家城市化和工业化如火如荼进行的同时，以分散经营为主要特点的已经越来越不适应现代化农业的发展要求。现代化农业要求市场化、规模化、信息化，然而，当前江苏省东海县的现代农业发展还处在初级阶段，所以重新梳理当前农村土地流转的现状、特点及问题具有重大的发展意义。
一、土地流转现状及特点
江苏省东海县土地流转工作经历了农户自发流转，农户与政府引导相交织地流转，政府推动流转三个过程，调查显示，目前已经形成“1+23”的土地流转格局，就是县政府成立1个土地流转指导中心，在乡镇成立23个土地流转服务中心，使得土地流转工作能够农民与政府相结合，土地流转工作大面积覆盖，形成初步发展的市场。县政府还把土地流转作为优化土地资源配置，发展现代化农业的重要任务。具体表现在一下几个方面。
（一）规模化的流转面积
目前，进城打工的农民工越来越多，许多农民离开土地，走出家门寻找致富门路，劳务输出规模不断壮大，从而有大量的土地用于流转，一些企业家和承包大户纷纷借助农村土地进行开发创业，土地流转的需求越来越大，使得东海县的土地流转摆脱往日的分散，逐步走向了规模化。有数据表明，东海县目前土地流转已达8.4万亩，占耕地面积的6.7%。
（二）多样化的流转形式
出租，转包，股份合作，互换型流转，转让型流转成为东海县土地流转的主要类型：出租型流转面积为5.65万亩，占流转土地总面积45.06%；转包型流转面积为4.93万亩，占流转土地总面积的39.31%；股份合作型（土地股份合作社）流转面积为1.38万亩，占流转土地总面积的11.01%；互换型流转面积0.51万亩，占流转土地总面积的4.07%；转让型流转面积0.07万亩，占土地流转总面积的0.55%。现如今，股份合作有限公司越来越盛行，股份合作的公司经营期限比较长，对公司后期的结构调整，有助于提高生产收益，因而土地流转形式中的入股也被政府认可，成为政府引导的流转中的主要形式。
（三）逐步完善的流转机制
2005年底东海县土地流转面积为6.72万亩，到2008年底增加到10.58万亩，而仅2013年1～9月土地流转面积就增加了1.96万亩，预计到年底比前3年翻一番还要多。为了促进东海县土地依法规范流转，县政府构建了县、乡、村三级服务网络，搭建了土地流转服务平台；在全县进行试点工作，成立了41个股份合作社，共流转土地4万多亩，建立健全土地流转监督和扶持机制，实现土地流转稳步协调推进。目前土地流转的对象逐步扩大，除当初的种养大户组织实施规模经营需要租用土地外，已扩展到农业龙头企业、农民专业合作社、土地股份合作社和外来投资农业企业老板等，土地流转机制进一步完善。
（四）日趋综合化的流转效益
据土地流转成果显示，江苏省土地出产率不断提高，种粮成本减少，连云港金榜生态园计划流转土地1万亩，现在已经流转3500亩，农民可以到该企业打工赚取除土地租金外的另一份收入，这对农民增收起到了积极地促进作用，被当地农民所接受。
二、农村土地流转存在的问题
近年来，政府大力引导农村土地流转，使得这一工作取得了巨大的成效，但是仍然有很多值得注意的方面。
（一）缺乏对土地流转的全面认识和理解
对于祖祖辈辈生活了很多年的土地，农民仍然保守地认为土地是他们的根基，不应该放弃，这种小富即安的思想司空见惯，同时中国又面临着人口老龄化的严峻现实，中老年人更是对自己的居所有相当大的依赖性，从而给土地流转带来了不小的压力，使得在部分地区土地流转工作开展得比较艰难。
（二）虚化的土地流转利益主体难以适应现代农业市场化的要求
现代农业生产经营活动均在市场机制下运行，其生产要素由市场配置，其产品及劳务进入国内国外两个农产品市场进行交换。农业企业与农户要融入全球经济一体化环境，按照市场交易规则，参与国内外农产品市场竞争，实现农产品价值。但是，在江苏省东海县，农民对土地产权主体认识不清，虚化的利益主体使得农户无法融入一体化社会。如，有一家企业需要大片的土地进行新产品的开发，但是针对这片土地的收益问题，村民同当地的村委会产生了分歧，村民认为，土地之前归农民所拥有，所得的利益应该归农民分配，村委会则认为，土地是全村的财富，所得的利益应该交给村委会，然后再由其分给全村所有的居民，这样的纷争导致了土地流转项目搁置。调查显示，大部分人选择了跟自己有着紧密关系的生产小组，不超过20%的人认为土地的所有权仍然属于国家和集体，不超过10%的人认为土地应该是属于个人的。
（三）现代农业规模化与分散的土地流转形式间的矛盾
土地流转的体制机制和流转形式还不能适应市场经济发展的需求，还需要相应的法律法规来规范其发展，从而使土地流转能够健康有序地进行下去，充分适应当前生产力的发展水平，并不断满足社会发展的需要。
（四）土地流转中介组织难以适应现代农业信息化的要求
“知识化”是当代农业两大转向之一。信息、知识创造现代农业的主要价值，形成知识经济和信息经济。 在土地流转过程中崔生的中介组织，因刚成立不久，其市场功能不显著，运作流程、服务项目及规章制度等都处于探索阶段。作为新型组织，土地流转中的中介组织的主体仍比较单一，行政色彩较浓，再加上缺乏专业人员的组织引导，中介组织本身的专业化进程受到制约。中介组织诸多缺陷直接或间接损害了农民的权益。
（五）落后的社会保障体系影响了土地流转主体的积极性
土地是农民的根基，土地流转是否能很好的实施，保障农民的利益是首要，中国的社会保障体系还不完善，没能深入到农村地区，利益没有保障的情况下，土地被以不同的形势流转，会促使农民同政府之间产生矛盾，引发社会问题，使得深受“土地是养老保障”思想影响的农民放弃土地流转，从而造成土地流转不能正常进行 。
三、对策和建议
（一）加大社会宣传，吸引农民积极流转土地，促进农业现代化发展
电视、广播、标语、宣传单等都有助于加大土地流转的宣传，结合土地承包法律法规学习的宣传活动，向人民展示土地流转的积极意义，消除农民思想上的顾虑，吸引群众眼球。也可以专门在当地建立一个咨询点，让农民真正了解土地流转采取的措施，所达到的目的和人民能收获的利益，做到土地流转公开化，提高农民的积极性。加大对农村土地使用权流转工作的领导和引导，积极推进农村土地流转有序进行，推进农业综合开发。
（二）明确农村土地产权关系积极保护农民权益
土地流转是一种以农民利益为根本的改革创新。而现如今我国农村存在的土地所有权、承包权、经营权的“三权分离”局面意味着农民将拥有土地具有物权性质的财产权利。我国在农村的土地产权制度方面的改革离不开“三权分离”这一原则，它将会在土地流转过程中，积极保护农民权益。
（三）完善农村土地治权结构，促进土地流转规模化，保障土地流转合法利益，适应现代农业规模化的要求
为实现土地流转服务的大面积覆盖，形成土地流转有形市场，东海县政府成立了1个土地流转指导中心，在乡镇成立了23个土地流转服务中心，形成了“1+23”的格局，从而使得土地流转环环相扣，顺利进行。土地流转出去可以让这片土地获得更大的经济利益，所以在利益面前，资源、环境、政治、生态等方面往往会被人们忽视，所以为了保障土地治权结构的合理化，需要对应的制度来保证土地流转工作。因此，在保护和实现土地产权关系中的“三权分离”的必要前提下，保证关于土地流转的供求关系，功能属性与产权属性这三个基础要素，构建好土地治权结构，只有把政府、中介、集体、农户四位一体建成农村土地治权的结构，才能使流转过程中各种利益关系合理化，农民取得应有的收益才会大胆的放下手中的土地，保护了农民的合法权益。在农村土地流转的初级阶段，土地流转程序不规范，农户对中介组织职能不能完全信任，土地流转价格不高，这就需要政府宏观调控，采取利于中介组织存在与发展的政策和给予相应的资金支持，使土地流转的工作机制得到完善。完善社会保障体系和健全农业生产服务机构，使得农民的土地权益受法律保护，农民才可以放心把土地流转出去，大胆追求土地创造的更高经济价值。
（四）完善中介组织结构与制度，满足现代农业信息化的需求
中介组织可以通过建立土地流转信息网站向土地供求双方提供信息并及时反馈信息，也可以通过信息服务的方式来积极协调土地流转利益双方的矛盾，并报告给相关部门，尽快找到解决办法。中介组织可以转变土地流转的被动局面，主动调查并收集各个地区农村荒地的数量质量等，寻找龙头企业，让土地资源投入到收益最大化的企业部门，促使土地资源合理高效利用。规范中介组织的管理体制，建立以服务功能建设为核心，形成多层次、覆盖面广的土地流转中介组织体制，既有高层组织，又有中层和基层组织。不断完善其内部运行机制，加强对中介组织成员的指导和培训，提高其综合素质，扩展中介组织经营项目。
（五）明确保险对象，完善农村养老保险制度
目前，我国的养老制度有了很大的完善，但是在相对偏远的农村地区则还存在着一定的问题，为保证土地流转工作的顺利进行，为了消除人们“小富即安”的心理，江苏省东海县需要建立健全养老保险体系，对于土地被征用的农民，租用方和政府应该为其缴纳养老金，对于实施改革土地就被征用或者不适合大规模耕种的农民，其养老金应该由个人和政府缴纳，有些失业在家的农民，政府也应给予重视，放宽政策，为其保留三个月的养老金名额，只要他能在三个月内交清其欠下的养老金就行，这样可以减少造成社会不安全的隐患，从而保障土地流转的顺利进行。
参考文献：
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农村土地的发展范文3
关键词：农村土地银行；风险分析；发展策略
中图分类号：F321.1 文献标识码：A 文章编号：0439-8114（2017）07-1392-04
DOI：10.14088/ki.issn0439-8114.2017.07.049
Risk Analysis and Development Strategies for Rural Land Banks in China
REN Yuan1，CAI Sheng-cheng2
（1.School of Public Administration，Hohai University，Nanjing 211100，China；2.Jiangsu Broadcasting Corporation，Nanjing 210000，China）
Abstract： from the current situation of China rural land bank development，analyzes the main risks of current rural land bank is facing the lack of operating funds， land ownership is not complete，the rural social security system is not perfect， the loan of local identity fuzzy and weak awareness of farmers' capital. It puts forward the development of rural land banking，night land management mortgage system，broaden rural land bank financing，urban and rural land policy，and with the eyes of farmers and promote and implement capital “two rights” ten work to promote rural land bank anti stable development strategy.
Key words： rural land banks； risk analysis； development strategy
在推M“三农”发展和新农村建设的过程当中，土地作为最重要的资源与生产要素，一直受到政府与市场的广泛重视。在城乡土地制度二元化逐渐消弱以及多地区进行了土地银行试点运行的背景下，尝试建立中国的农村土地银行体系，可以促进农民将自己无意耕种的土地存入土地银行，定期收取存地利息；土地银行对土地进行整合、平整、改良，进而将土地作为一种产业资本进行对外出租；种粮大户或农副产品加工业的上游企业进行贷地活动，对现代农业产业上游企业展开贷地活动，以此实现土地集中使用、创造财富。政府可以通过土地银行对第一产业的生产经营活动进行调整。由此构建起中国的土地银行体系，进而推动土地市场的建设与发展、盘活农村经济，推进市场全要素经济发展[1]。然而，在土地银行试点和发展过程中，如何有效控制风险，提升土地银行的运行效率与经营效益，就成为当前农村土地银行建设、运行中亟待解决的问题。
1 中国农村土地银行发展概况
虽然中国是城乡二元的土地所有制结构，但是为了确保经济水平建设的进一步提高，人民银行和银监会在2009年了92号文件，文件指出：应进一步加大涉农的信贷投放，引导更多资金流向农村。有条件的地方可以探索土地经营权抵押贷款。这个文件从制度层面上来说是放松了对农村土地流转的限制，但却还不足以使农民将自己手上的土地承包经营权用来向银行进行抵押贷款，虽然这与国外的农地银行以及成熟的农村土地金融体系还有较大的差距，但也是一种农村土地银行雏形的渐进式探索。当土地这一资本真正能够在要素市场上流转起来的时候，才能发挥土地真正的经济作用――农民由于缺乏生产资金而用土地承包经营权作为抵押物向银行贷款，可将贷来的资金用来购买农机和平整土地等来促进自身农业生产力水平的提高。
由于土地是在中国城乡二元制度的背景中存在的，农村土地在过去长达几十年的时间里都是作为种植业和养殖业的践行地，权利主体不明确，流转制度较混乱，所以建立合作社为主的土地银行大多扮演中介服务组织的角色，设立的目标多为促进土地流转和增加农民收入。虽然在中国有一些农村土地银行的试点，但这些试点一般来说并没有脱离中国银行和银监会92号文件规定的范畴：宁夏平罗县的土地信用社成立于2006年，主要功能是经营土地承包经营权的流转和将土地适度集中规模经营，在这个过程中并不开展土地抵押贷款和土地集中整理的业务，该土地银行并不具备政策性金融机构的职能，它的身份是土地流转的中介[2]；湖南永州伊塘的土地银行成立于2010年，其运作模式是将农民闲置的土地集中起来然后租赁给种粮大户，通过利息差进行持续运作，规范土地资源、增加农民收入。2009年浙江省宁波市江北区正式开始实行“两权一房”的抵押贷款，将在农村拥有土地承包经营权的农户划定为服务对象，由市区信用合作社对江北区内的符合申请“两权一房”贷款的申请人发放贷款，发放的资金将用作生产和经营；2008年重庆市成立了农村土地信用所，2年之后重庆在年度政府工作报告中提出，进一步开展和深化农村土地和林权等生产要素的抵押贷款工作，切实推进农村土地承包经营权抵押贷款的实质性进展。这一系列的举措都直接表明了对农户对土地处分权的尊重，为农村土地承包经营权的可抵押性提供了保障[3]。土地市场的可持续运作依靠土地产权制度的明晰界定、土地产权处分保障机制的完善以及土地权利流通市场的健全[4]。
从目前中国农村土地银行试点发展的情况看，土地银行的一般运行过程中的利益相关者主要有农村土地银行、贷地方、农户，三者之间的关系如图1所示。这里面存在三对双向关系，一支单向关系。单向关系是指外部监管部门对农村银行的各项业务开展外部独立监督，保证土地银行体系运转的公平、公正、公开。三对双向关系里首先是农户和土地银行之间的关系。农户将自己不愿意耕种的承包地的使用权在土地银行进行登记，银行根据农户土地的大小、土地土壤的质量、土地的地理位置以及土地的存放时间长短等因素用统一的标准进行评估，根据价值评估的标准来确定土地存放的利息，并开具相关存地证明交给农户；其次是土地银行和贷地方之间的关系，土地银行将收取的土地进行归类整理、编号，并用统一的技术标准对收取的土地进行规范化整理，如土地平整、土壤质量改造、相邻土地之间合并等。等贷地方来进行土地租赁洽谈时就可以将整合好的土地以资本的形式来进行展示和建议，在这个过程中，必须明确贷地方的身份特征（是否具有政府认可的土地使用资历、土地的用途、租地资产的审核等）。贷地方根据租地时间的长短、土地的质量等方面支付土地的利息给银行，银行的收益就是来自于由贷地方和农户之间的利息差；最后一对关系是农户和贷地方之间的关系，农户可以作为应聘者去贷地方（大型种植园和农产品加工的上游单位）提供劳务，贷地方向农户提供相应的薪酬，两者建立起来一种劳动雇佣关系。土地作为一种活跃的资本在市场上进行流动时就可以创造大量的社会财富，拉动区域经济增长，构建完善的农村土地金融体系。
2 农村土地银行风险分析
2.1 缺乏配套充足的运行资金
国外的土地银行资金来源是十分广泛的，其背后绝大部分是政府财政支持，还有一部分是自身可以发行债券和股票，通过上市的方式来融聚资金，银行是农户和贷地方之间的纽带，没有大量稳定的资金是没有办法维持其高效运转的。中国的农村土地银行规模大都很小，一般都是地方政府财政拨款或者是集体出资，在这样的情况下土地银行很难扩大业务规模，所经营的业务也只能局限在农村的小块土地交易中，从长远来看很难在全国范围内形成健全的土地金融市场。
2.2 尚未完成土地确权
中国农村土地是集体所有制，法律虽然规定土地是归集体所有，但是并没有明确是何主体可以支配土地的所有权，这个权利主体可以是村民自治组织也可以是村党支部还可以是经济合作社。这种权利主体的模糊性导致了产权界定的盲目性[5]。相较于西方资本主义国家的土地私有制，中国农民的土地权利是模糊的，这就直接导致了名义上的权利使用者开始有了寻租行为，进而产生了土地的腐败问题。农村土地银行利益相关者农民和银行的关系是建立在农民土地确权的基础之上，这样农民和银行之间才能进行利益的博弈。如果缺失了这一对关系，中国土地金融市场的建立无从谈起。
2.3 农村社会保障制度尚不完善
在农民的传统思想中，土地是自己最大的保障，至少可以保证家庭食物的供给，所以他们几乎不会把自己手中的土地转让出去，土地是农民的依靠，至少在社会保障制度不完善的情况下是这样的。医疗、养老、教育等方面在农村还没有建立起完善的体系，在这样的背景之下，农民土地流转的意愿不够强烈。即使是外出务工的农民也不愿意将自己手中的土地流转出去，在他们的意识里“有地才有家”，他们在外务工的重要原因之一就是家里有地，待年老之后可以落叶归根安度晚年。如果农民的生活可以不依赖于土地，那将会增强其土地流转的意愿，因此完善社会保障也是当务之急。
2.4 贷地方身份的模糊性
在没有明确的土地规章制度之下，贷地方的身份不会受到严格的审查，这就造成了许多农村地区土地被乱占乱用，耕地资源受到严重破坏，土地资源利用无法实现最大价值化。流转了土地却不能创造财富，愈发严重影响了农民的日常生活，并致使权力寻租的行为发生，最终导致了土地腐败的问题[6]。中国农村土地的流转和使用有严格的规定，但依然有些村集体和不规范的土地信用所借着土地流转的名义对农村耕地资源造成了破坏。
2.5 农民的“资本意识”薄弱
农民市场意识薄弱，主要表现在农民参与市场的意识不足，或者说只知“市场化”之字，不知“市场化”之意。这种市场意识的严重缺乏导致了农民只是把土地作为养家糊口的“小粮库”，它仅仅是为了满足生存发展的一种存在。虽然部分地区存在着农村土地交易的小市场，但是这种市场的的交易主体一般是本村的小经营者或是亲属，仅通过一个简单的书面契约就认为完成了一项交易的思想甚是常见。农村的社会保障机制虽然在近年来有了较大的改观，但是放眼全国，这种“社会温饱体系”很难从根本上为广大农民建立起完善的保障体系。在以上的几点综合作用下，农村土地流转体系呈现出从骨子里的孱弱，或者说是一种主观意识的严重缺位导致的无力。农村银行的建立过程中一旦缺乏了农民的支持和理解，那么农村金融体系的建立就是一纸空文。
3 中国农村土地银行发展策略
3.1 拓展农村土地银行的业务面
中国农村未来的经济领域中，主要内容是建立起完善的土地金融w系，而土地银行则是这个金融体系中至关重要的一环，中国农村金融市场构建成功的关键也在于此。土地银行作为银行的一种，其本身就具备融资的功能，土地在建国初期的主要身份是一种生产要素，伴随着农村经济的发展，土地也由生产要素逐渐转化为一种吸纳资本的工具，土地银行应该逐渐将土地转化为一种融资工具。农民将土地的使用权存入土地银行本身就是解除了土地对农民自身的束缚。存地利息的获得也使农民得到了更为丰富的迁移选择和择业空间，这为农民迁移、创业等提供了资金上的支持。生产合作社和大型种植户也可以将获得的资金用来购买农机、化肥等农资产品，促进农业的生产。为促使农村土地银行经营的多元化，可以将土地纳入债券业务，即把土地作为担保物，将土地和资本进行有机结合，使农村的开发过程对社会资本产生更大的吸引力。农村经济的增长离不开农村土地银行业务的开展，多元化的经营业务不仅可以刺激农村土地银行的创新力，而且作为可以吸收大量劳动力的服务型行业，土地银行可以在一定程度上缓解社会就业难的现状。农村土地银行作为金融机构就决定了其业务的多元化，这也是土地资本化、土地融资的内在需求[7]。
3.2 完善土地经营权抵押贷款的配套资源体系
土地经营抵押权的配套资源包括法律法规、组织保障和产权制度。任何组织的建立都需要完备的法律体系作为支撑，土地银行在中国尚处在萌芽阶段，尽快完善土地银行的实施准则，加快健全将土地银行由试点推广到全国的政策准备。根据实际要求尽快修订《土地管理法》和《农村土地承包法》，只有真正公布和实施可操作性强的法律，农村土地市场才会按照秩序运行，降低农村土地市场的风险，降低各方违约的成本、减弱各利益方之间的博弈。在有法可依方面，市场健康运行的根本性保障由法律法规的完备性和可量化性决定。制定完备、明确、可操作性强的市场交易规则，将土地交易的自力交给农民。在有法必依法方面，严格保证相关法律法规的落实，使农地交易的过程阳光透明[8]。从执法必严层面上来说，政府相关部门要在土地流转的过程中严格按制规章制度办事，自觉接受监管部门的监督，成立土地专家小组对土地市场的运行状况进行监测和预判，及时纠正由于市场调节带来的问题。从违法必究的层面上来讲，对“灰色的土地流转”采取严厉措施进行控制，净化土地流转市场。农村土地市场的流转还应该建立健全土地规划体系，要制定乡镇级土地利用的总体规划，对各类用地做出合理安排[9]。守住中国耕地的基本线，划定基本农田保护区，正确处理好农用地和非农用地之间的关系，调整各个利益主体之间的关系，构建和谐土地市场。
良好的组织保障体系是农村银行建立的根基，建立农村土地银行可以以中国农业发展银行和农村信用社为依托，与这两者进行业务上的结合，联合开展农村土地的存贷业务、土地使用权抵押贷款业务、土地流转信息库业务等[10]。还应该建立土地仲裁服务部门，由专业人员来处理土地流转过程中可能产生的纠纷，保证土地流转的公正、公平、公开。加快推进土地确权的步伐，对国家、集体和农民的土地所有权进行明确地界定，强化农民的土地所有权以及产权意识，建立多元化的产权制度。
各地应根据实际情况出台相关法律法规，明确地界定土地到底归谁所有，必须从当前的土地制度上进行细化改革。明确土地产权还包括土地的所有权和使用权主体、土地使用的年限，为农村土地市场建立一个稳定的交易环境。明确产权主体就是明确交易主体，只有安全可转让的土地使用权才能促进农民的收益，并且降低了收益的不确定性。放宽农村土地使用范围的规定，放松土地交易对象和限制范围，先构架区域性的土地交易平台，进而构建全国性的土地交易平台，使“看不见的手”发挥配置资源的最大功能，优化资源的每一次配置，使农民真正参与到市场经济中，促进农村经济发展。
3.3 拓宽农村土地银行资金来源
加大政府的财政支持力度，拓展土地银行资金来源，如发行土地银行债券、土地银行股票等。农村土地银行一般来说只是提供农业性的贷款，这种贷款的时间一般都比较长、利息也比较低，这就使得农村土地银行不能像其他商业银行一样通过吸收存款的方式来汇集资金。所以发行土地债券和依靠财政支持是十分重要的途径。可以对农村信用社进行投资改造，拓展其业务渠道，这一项可以先在经济发达的地区进行试点，在试点的过程中找出存在的问题，解决问题并推广。
3.4 在包容性市场机制下统筹城乡土地政策
建立包容性的市场要使市场信息透明化、建立宽松的竞争环境，降低农民参与市场的机会成本，有效的市场机制会更加有力地推动包容性市场的发展。建立包容性的土地流转机制需要从市场价格、市场平台、市场规划、市场组织四个角度出发。首先需要划定明确的土地流转数量，使土地市场的需求和供给符合农村市场经济发展的诉求。搭建农村土地交易合法平台，拓宽农民进入市场的多元化渠道，实现农村土地的价值，不断刺激和提高农民参与市场交易的积极性。地方政府和有关部门应该建立农村土地流转体系的领导小组和中介组织，从农民的角度出发，切实提高农村土地的市场竞争力，维护农民的利益。在这个过程中还应该建立土地市场督查小组，对每项土地交易进行监管和核查，避免土地寻租行为，从源头上杜绝土地腐败。
3.5 加大农村现代化建设投入，培养资本农民
广大农民群众的思想意识水平现代化也是农村现代化建设的关键，可以通过专家讲座的形式举办培训班来强化农民的市场意识和维权意识，输入市场经济条件下的土地产权思想，这对农村土地制度的深化和健全农村土地流转体系有重要的意义，有利于土地市场的形成和发育，提高土地资本的流转效率，加强农地经济在市场经济中的竞争力。相对于单纯的减免农业税来说，强化农民现代化市场意识是提高农民收入、保障农民长远利益的更为治本的方法。切实提高农民的市场意识，真正使其理解市场化的含义，在接受教育的基础之上鼓励农民摒弃过去简易的土地交易行为，鼓励其参与农村土地建设的新航道。从根本上来说，就是要提升农民的主体意识和市场意识，培养资本农民。
3.6 进一步推广和落实“两权”试点工作
党的十八届五中全会对深化农村经济改革做出了重要部署，其中鼓励银行业金融机构积极探索、开展农村土地承包经营权和宅基地使用权抵押贷款业务，对于盘活农村资产，促进农村经济发展都具有重要意义。赋予“两权”抵押融资的功能，维护农民土地权益；推进农村金融产品和服务方式创新，加强农村金融服务；建立抵押物处置机制，做好风险保障；完善配套措施，提供基础支撑；加大扶持和配合力度，增强试点效果。紧紧抓住“两权”试点工作的机会，在工作过程中总结经验，在失败中不断探索建立中国农村金融体系的路径，抓住机遇激活农村土地市场，增强农村土地的资源效能，推进农村金融产品和服务方式的创新，促进农业现代化发展。
参考文献：
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明晰农村集体土地产权，进行农村集体土地权登记发证是维护社会主义公有制、依法保护农民土地权益、促进社会和谐稳定的现实需要，是落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度、提高土地管理和利用水平的客观需要，是夯实农业农村发展基础、强化耕地保护机制、合理配置土地资源、促进城乡统筹发展的迫切需要。全面开展农村集体土地产权改革工作，对完善新时期农村集体土地产权制度，规范农村集体土地管理制度，深化农村集体土地使用制度改革具有重大指导意义。
1 农村土地产权制度存在问题分析
1.1 农村土地产权不明晰
具体而明确的土地产权关系，要保证行为主体和土地财产关系必须明确，界定范围必须科学。这种明确的界定范围不仅要体现在法律制度上，更应体现在经济行为上。但是就目前我国农村地区产权界定现状来看，存在了土地产权不明晰，产权归属无法界定等不合理的现象。我国各项法规中规定，农村土地属于集体所有，而法律对于农村集体定义却十分模糊，不同法律条款对农村集体的组织形式、规模大小有着不同的界定，法律中包含了乡镇农民集体所有、村级农村集体所有以及农民集体经济组织所有三种类型，法律中并没有明确组织产权代表，并没有解决集体和个体农民之间的利益关系，使得农村土地产权关系十分混乱，不明晰。
1.2 土地流转相关法规建设不完善，农民权益受到侵害
最近几年，农村地区的土地流转效率和流转规模在不断扩大，我国也在积极探索科学的土地流转制度。十以来，高度重视土地流转工作，坚持在自愿、合法和有偿的基础上发展多种形式农业规模化经营。但是我国立法部门并没有针对土地流转监理完善的政策法规，地方也缺少专门的规章制度。农民群众对土地价格的认识越来越深刻，在规模化农业发展进程中，面对旺盛的土地需求，在经济效益驱动之下，农民群众自发进行土地流转，并且流转形式多样化，但是由于缺少法律保护，农民群众的合法权益很容易受到危害，土地流转纠纷经常发生，这就大大增加了土地流转管理的难度。
2 新形势下我国农村土地产权改革和农村经济发展的对策分析
2.1 明确界定农民土地产权
在农村土地产权界定过程中，建立、稳定和有效的产权制度是土地产权界定需要重点解决的问题。当前我国关于土地产权界定的观点主要分为以下几个方面：一个是实现土地国有化，一个是实现土地私有化还有就是实现土地集体所有制、土地股份合同制度以及多元化的土地所有制。结合我国农村土地产权制度改革现状，作者认为应该在继续坚持土地集体所有制的基础上，将土地产权直接交给农民群众经营，农民群众享受完整的土地产权。相对于其他土地产权改革模式来说，这种改革形式对现有的土地秩序造成影响最小，整个改革体系设计和完善需要花费的成本最低，在现有的土地集体制度模式下，赋予农民群众完整的土地产权，更容易被农民群众所理解和接受，改革进程更加顺利和便捷。
2.2 建立完善的农村土地权益保护体系，保障农民群众的土地权
我国土地产权管理法律主要有《宪法》、《土地法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》，这些法律从法律角度对保护农民群众的合法权利奠定了坚实基础，但是我们还应该清楚的认识到我国关于土地产权益保护的法规建设严重不足，现有的法律条款不能完全执行，在土地经营过程中，用政策代替法规现象十分普遍，农民群众的合法权益经常遭受到侵害，因此，需要我们进一步完善农村地区产权改革的相关法规，从而保证权力主体能够科学行使各项权力。针对土地流转过程中法规建设不到位的现象，国家和地方立法部门应该开展广泛的调研工作，建设完善的土地流转法规体系，明确土地流转双方的权利和义务，增强农民群众法制观念，从法律层面约束政府和相关部门的征地行为。
农村土地的发展范文5
现阶段我国农业的现代化水平较低，农业发展规模较小，这在很大程度上制约了我国农业在促进国民经济方面的作用。因此我们需要加强农村土地的流转，优化土地资源的配置，从而促进、提高农村现代化农业水平，推动我国整个经济社会的发展进步。现阶段我国农业技术发展速度十分迅猛，很多现代化的机械逐渐应用到了农业生产活动之中，这极大地提高了整个农业生产经营的效率水平。目前已经无法满足农业现代化建设的需要，甚至严重制约了整个农业经济的进一步发展。因此我国必须持续推进土地流转政策的落实工作，将农村现有土地进行集中化管理，进而充分发挥农业机械在促进农业生产力水平方面的作用，土地集中管理水平的提高能够在很大程度提升农业规模化建设水平，促进农业经济的快速发展。土地流转政策的落实能够极大地促进土地资源的优化配置。在土地流转政策落实的过程中农民可以“亦农亦商”，随着农村进城务工人员的增加，很多农村土地资源出现了闲置情况。通过土地流转政策实施，我国可将农村现有闲置的土地资源进行统一经营管理，充分发挥农村闲置土地资源的价值。此外农村土地流转政策还能够促进农业发展模式的多元化，例如市场的“工业化”农场模式、市场的农民合作社等，这些创新出来的农业模式各具优势，符合我国现阶段农业经济发展的趋势和方向，很大程度上促进我国农业经济的发展进步。
2土地流转能够发展农村经济
改革开放以来我国的土地政策为家庭联产承包责任，在我国农业现代化水平的时期，在很大程度上促进了农业经济的快速发展。但是随着我国大量农业机械的应用，农业生产力水平得到显著提高，农业现代化发展对土地的集中化管理要求越来越高。传统的土地政策却使我国农村土地呈现出零碎、分散现状，阻碍我国农业现代化水平的进一步提升。因此我国应逐渐推进土地流转政策的落实，将农村土地进行集中化管理，提高土地的利用效率，推进农村经济发展水平的大幅度提升。现阶段我国城乡差距正在逐渐加大，很多农民都选择放弃农业生产转而进城务工，使农村出现劳动力短缺的问题，造成大量的农业土地被闲置。这不仅是土地资源的浪费，而且不利用我国经济社会的平稳发展。土地流转政策的实施能够促进现代农业技术在农业发展中的应用，进而优化农业生产活动，提高土地利用效率和农业生产力。农业经济的发展能够在很大程度上增加农民收入，让农民享受农村经济发展所带来的成果，同时吸引大量进城务工农民回乡，为农村经济发展和农业现代化提供充足的劳动力及人才。
3土地流转可以优化调整农业产业结构
土地流转是农业现代化发展的必经之路，土地流转能够实现土地的集中化管理，这不仅能够促进土地的规模化经营水平，而且能够极大地提高农业机械化生产水平，促进农业生产力水平提升。土地流转政策的逐步推进能够促进农业产业结构的优化，投资者能够将土地集中在一起，这样就为农业机械的利用提供了基础，同时还能够吸引大量的资金、人才和技术的应用，进而推动整个农业经济发展水平提高。土地流转政策还能在很大程度上提升农业生产力，增强农业产业的市场竞争实力，为农业经济步入市场打下坚实基础，让农村经济充满发展活力。土地流转促进农业规模化和现代化水平的提高，而稳步推进农业向市场化方向发展不经济可以推动整个农业经济的发展，而且还能够提高人们的生活质量。农业产业的市场化可让农业生产更加契合市场的实际需求，让农业提供人们所需要的产品，进而吸引大量市场资金进入到农业生产活动中，从而为农业现代化发展提供充足的资金。
农村土地的发展范文6
关键词：葬用土地；可持续发展
中图分类号：D9
文献标识码：A
doi：10.19311/ki.16723198.2016.26.093
1 农村葬用土地使用现状
1.1 土葬实质没有改变
在当代我国的农村，“入土为安”的传统思想仍然深入人心，大部分人认为逝者入土这是人生必经的一个过程，并且短时间内这种思想不会有太大变化。通过调查研究，华东、华南，东南地区现在仍主要以传统的土葬为主。部分农村地区实行了火葬，但并未改变入棺埋葬的形式，实为二次土葬。
1.2 墓地分布散乱
大部分村民仍然相信风水一说，认为人死了后一定要葬一块风水宝地，这样可以给子孙后代带来财运、官运，保佑一家顺顺利利。所以没有家族集中墓地，大多数为“看中哪块葬哪块”，如果没有土地使用权，则从其他村民手上购买或者交换。造成墓地分散的现状。
1.3 荒墓数量增加
由于城镇化的发展，一部分农村居民搬到城市改为城市户口。他们在城市定居、工作、养儿育女。这些人和他们的子女由于长期不在农村生活，再加上祖辈的墓地太过分散有些甚至没有墓碑。导致记不清墓地位置，墓地渐渐荒废，无人祭拜，变成荒墓。
2 葬用土地和土地可持续发展之间的矛盾
2.1 葬用土地占用耕地
我国是人口大国，人均耕地面积远远小于世界人均水平。据2009年统计数据，世界人均耕地为0.2公顷，而中国人均耕地仅为0.08公顷。如果葬用土地不加以限制，则我国人均耕地面积会继续减少。
2.2 葬用土地重复利用率不高
由于出于对祖辈的尊重，土葬都用了优质的棺木，并在棺木上刷上防腐防水的油漆。导致土壤不能自然分解。由于现在墓地分布散乱的现状，百年后后辈祭拜的可能性基本为零。但土地中的棺木并未完全分解，这块土地仍不能得到有效的使用。
2.3 葬用土地造成周围土地闲置浪费
[ 3]在我国大部分地区的土地葬用后，由于农村居民“冒犯先祖”，“阴气太重”等观点，人人敬而远之，导致葬用土地周围耕地出现无人愿意耕作或作为他用的情况，又因为缺乏有效的监管，部分土地在一定程度上出现了闲置的情况，不能有效被利用，这就导致了土地的浪费。
2.4 葬用土地容易受到污染
由于现代科学技术的进步，部分疾病治疗时会使用放射元素，造成人死后放射性元素残留，土葬时很可能污染土壤。在者则是现在土葬必备品棺材。由于现在棺材都是提前自己打造好或者在棺材铺购买。棺材表面都会刷好防腐的油漆。但这些漆不一定符合国家安全环保的规范。直接接触土壤，会对将有毒物质带到土壤里，严重将导致土壤不能再次利用。
3 葬用土地的可持续化发展途径
葬用土地的可持续发展这个观点是建立在当前土葬仍然是农村居民所能接受的殡葬方式的基础上的。在无法改变殡葬方式的基础上，通过相关机构的管理和控制，对于葬用土地再利用或重复利用。
3.1 根据村民的认知程度采取不同的措施
根据村民的认知程度，能够接受火葬的地区，则可采用建立家族祠堂，将骨灰坛和灵位按照辈分排放在祠堂里。该方式在中国古代便存在，村民们更容易接受。家族祠堂方便了后辈们祭拜和文化的传承。同时有利于节省土地。
而对于村民思想比较封闭，在一段时间内仍不能接受火葬的地区。有关部门应该建立完善的农村地区葬用土地管理体系。
3.2 农村地区葬用土地管理体系
3.2.1 对葬用土地获取加以限制
为实现葬用土地的可持续化发展，应当明令禁止葬用土地的私自转让和交换。对于葬用土地的使用应提前报批，不得影响农村的建设和耕地的使用。
3.2.2 建立集体墓地
村委会可以学习城市里墓地的建设和管理，在山地或者不能利用的荒地建设各村集体墓地。并对各户使用的墓地规划划片。
3.2.3 对独立墓地做美化要求
对于不愿意集体墓葬的个体，在报批通过的情况下。对于墓地做外观美化要求。规定坟墓的大小，墓上植树代替坟头。
3.3 倡导环保材料
现在农村的棺材获取途径主要为两种，一是村民看中一块木材，请人在家里提前打造好。二是在棺材店购买。这些棺材很大一部分没有通过有关部门的质量检测。有关部门在加强对这方面的监管的同时，要倡导环保新材料。发现并使用易被生物降解吸收，甚至可以加强土壤养料的新型材料做棺材。实现百年内农村葬用土地的回收再利用。
4 总结
通过调查与报告，我们可以看出，在短时间内不能改变农村现有的土葬方式及村民对墓葬方式较为根深蒂固的思想现状的情况下，我们可以通过葬用土地管理体系的建立，逐步缓解甚至解决葬用土地和土地可持续发展之间的矛盾，从而实现葬用土地的重复利用和重新利用，使我们更加有效地节约和保护土地资源，为国家尽自己的一份力，最终造福我们的后代。
参考文献
[1]吕佳，张聪达，林静.关于殡葬设施规划与建设的几点思考.城市规划，2014，（05）：9096.
