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投资估算的步骤范文1
【关键词】建筑项目;设计参数;工程造价;模型;估算
对建筑工程项目的造价进行科学合理的预测，是控制工程成本的重要手段，目标在于实现工程的经济性。而造价估算工作，需要分析诸多的造价影响因素。这其中，工程设计是不可忽视的一个方面。通过分析工程设计与造价之间的关系，能够促使设计师在建筑设计过程中加入工程经济性的考虑，从而通过造价的预测来为方案决策提供科学的依据。
一、工程造价估算的重要性
对于一项工程项目而言，造价是整个建设之中始终贯穿的因素之一。工程建设具有周期长、规模大、施工复杂等特点，因此具有很大的不确定性，在这种情况下就会导致项目价格经常发生变化。对工程造价进行合理的估算，一方面是工程可行性研究的组成部分，另一方面有利于工程施工的顺利开展。因此，造价估算在项目建设中具有重要的作用，具体包括以下几点：
（一）指导投资决策
就目前经济发展情况来说，我国的市场竞争非常激烈，快速准确的对工程造价进行估算，成为建筑投资方首要考虑的问题。工程造价决定了工程项目的投资费用，对工程造价进行估算，能够清晰地看到工程建设所需要的资金，以及经济利润收益。投资方看到这些数据信息，才能够进行投资决策。
（二）控制工程成本
对工程造价进行估算，是工程项目必须进行的一项工作，因为估算结果将会作为控制工程成本的依据。在成本控制上，主要体现在以下两个方面：第一，对于投资方而言，根据施工的不同阶段，对成本进行估算从而进一步控制，最后在工程决算中确定工程项目的最终成本。第二，站在施工方的角度考虑，以工程造价的估算为依据，指导成本控制措施，从而实现以最低的成本获取最大的经济利益的目标。只有这样，才能促进施工企业的长久发展。
（三）筹集工程资金
估算工程造价，同时也是投资方进行资金筹集的重要根据。只有保证估算方法的高效性，才能准确计算出工程项目建设的所需资金，从而提供给投资方一个资金额度。另外，如果是向金融机构进行贷款，这些机构也会对工程造价进行估算，从而评估该项目的偿还能力。
二、工程造价的估算模型
（一）定额法
定额法，简单来说就是对分部工程、分项工程的单价和工程量进行估算，然后通过乘积来估算工程造价。定额法的估算分为三个步骤：第一步，了解工程总体情况，分析工程项目的结构和特征，使用定额法估算工程投资情况。第二步，以估算指标为依据，对工程建设的直接成本、间接成本、利润、税收等情况进行计算。第三步，对各项成本进行汇总处理，从而得到总的工程项目造价估算。我国建筑领域大多采用定额法进行造价的估算，它以各个地区的生产水平和工作生产率为基础进行计算，因此能够反映出一个地区的经济情况和主要特点。
定额法的优点在于：第一，采用定额法估算工程成本，能够较为准确的反映出当地的经济发展水平，能够明确平均劳动生产率，这对于造价的宏观调控具有重要的作用。第二，定额法进行成本估算时操作简单，对于编制人员而言要求并不高，不需要具有丰富的知识结构就能够完成工作。定额法的缺点在于：第一，存在一定的滞后性，对于最新的科学技术成果并不能及时的反映出来。第二，定额法在计算过程中用到的造价是国家或地方统一规定的，对于投标竞争而言是不利的。第三，通过定额法估算工程造价，并不能反映工程的进度和质量目标。
（二）实物法
实物法，主要是计算施工中各种资源的消耗和单价来估算工程造价，基本思路也是分为三个步骤：第一步，对分部工程、分项工程中用到的人工、材料、机械费用和单价进行计算，从而确定出直接成本。第二步，将施工中的管理费和财务费，作为间接成本。第三步，将直接成本和间接成本汇总，从而得到工程总造价。
实物法和定额法相比，主要的优点在于能够根据市场的情况随时变动，能够根据工程中实际的情况确定各种资源的利用。因此，实物法可以反映出市场变化和技术管理水平，更加合理、更加准确。但是，它的缺点在于：第一，该方法对造价估算的过程比较繁杂，工作量过多，对工作人员的要求也比较高。第二，实物法操作的基础是需要很多的工程资料，这对投资决策和可行性研究而言是不利的。介于以上两点，实物法并没有真正得到普及使用。
（三）回归分析法
回归分析法，是根据工程建设中的历史数据，通过统计学的方法进行加工整理，从而得出和变量之间的关系，以此来预测工程造价在未来一段时间内的发展变化。现如今，越来越多的学者参与到这一方法之中，因此回归分析法在不断地完善。
回归分析法的模型表达是：
y=α0jβ0+α1jβ1X1j+α2jβ2X2j+……+αnjβnXnj（β≥0），这其中，nj指代回归系数，xnj指代工程变量，n指代残余平方和最小拟合系数。相关调查研究显示，线性回归方法结合解释模型，能够使工程造价估算更加准确，使误差控制在5%以内。不过，使用回归分析法，需要对工程样本进行分析，因此，准确率在很大程度上取决于样本的规模大小，以及和真实工程的相似程度。
（四）模糊数学法
模糊数学法，指的是找到一项与待建工程类似的已建工程，通过模糊数学理论确定出两项工程之间的相似程度，建立数学模型后估算出工程的造价。主要分为四个步骤完成：第一步，建立数学模型，对工程造价进行估算。第二步，确定模糊关系的系数。第三步，计算加权海明贴工程进度。第四步，对工程造价进行估算。
这其中，加权海明贴工程进度的计算是最为重要的环节，选择的样本越合理，其最终估算的造价才能越精确。实践证明，样本相似程度选择好，合理确定评估系数，就能够将造价的估算准确度控制在5%以内。
（五）灰色预测法
灰色系统是指信息内容部分已知、部分未知，基于灰色理论的方程模型被称为GM模型，通过应用GM模型进行预测就是灰色预测。具体来说，使用灰色预测法在估算工程造价，需要找出一项类似于待建工程的已建工程，分析两个工程之间的灰色联系，从而使用已建工程的造价资料来预测待建工程的造价。其步骤分为四步：第一步，确定系统的主导因素和关联因素。第二步，分别对主导因素和关联因素建立GM模型。第三步，从GM模型出发，建立系统方程。第四步，对系统方程求解，对计算结果进行累计还原，从而得到预测值。
灰色预测法是一种新型的造价估算方法，显著的特点是简便、快速。但是，由于影响造价的因素有很多，所以对不同因素进行预测其结果是不同的。为了提高预测的准确性，就应该对预测因素进行合理优化。
（六）人工神经网络法
人工神经网络模型是一种非线性自适应的动态网络系统，它是由数量较多、较简单的神经元连接形成的，这一系统的应用始于上个世纪90年代。使用这种方法来估算工程造价，主要分为三个步骤，即模块建立、模块训练、模块测试。在模块的建立中，要确定造价的影响因素，对数据进行分析，选择网络结构和内部规则等。网络结构体系由输入层、输出层、隐含层组成，造价影响因素在输入层的帮助下进入结构体系之中，隐含层对信息进行特征的提取，最后在输出层的作用下进行汇总，从而得到造价的估算值。训练模块主要负责数据的收集，以及制定网络学习准则。测试模块能够将预算造价和实际造价相对比，从而评价预测精度。人工神经网络法的优点在于适应性强、学习能力强，造价估算的准确度高。但是缺点是在运行过程中可能会陷入局部极小点，从而增大了误差。
三、设计参数分析下的造价估算模型的应用
（一）模型的建立
所谓结构模型，就是利用有向连接图来表明系统不同环节之间的联系，从而建立一个几何体的系统模型。模型建立的过程中，会涉及到ISM（解释结构模型）技术，它是建立结构模型最为常用的方法。应用ISM，主要的优点在于能够把复杂的系统分解成为数量较多的子系统，然后在经验值和计算机的帮助下，将系统构建成为多级递阶的结构。
另外，在研究建筑设计参数和造价之间的关系时，各个参数之间的制约和影响比较繁杂，且不同的参数对工程造价的影响程度和侧重点也是不同的，因此，在研究过程中可以加入ISM技术，它能够深入分析参数变化对造价造成的影响。综上，对工程造价进行估算时，想要提高估算的效率和准确度，可以选用层级较高的设计参数，同时选用指标估算、神经网络的方式。
（二）模型的运算
运用ISM模型对设计参数分析的步骤如下：第一步，确定研究系统，对系统中各种元素之间的关系进行梳理;第二步，制作网络图，能够表达出各种元素之间的关系。这其中，逻辑关系的建立十分重要，在不同的逻辑关系下能够得出不同的关系网络图。因此，制定网络图的前提是分析各项设计参数之间的相互影响关系。这个过程中，不仅要用到数学知识，同时还要涉及到结构工程、建筑学、建筑配套系统等学科，以及相对丰富的项目经验。第三步，在各种要素的关系网络图基础上，建立系统要素的邻接矩阵。第四步，以邻接矩阵为依据，通过计算得到可达矩阵。第五步，对可达矩阵进行层级划分，具体来说，这个矩阵中的元素列向量包含的元素个数是不相同的，以包含数量为划分依据，含量最多的就排列在矩阵的最左边，含量少的排列在右边，依次排列。第六步，对各元素之间的层级关系、相互制约和影响进行分析，从而得出元素之间的关系结构图，并且实现抽象图和影响关系之间的相互转化。
（三）模型的分析
在该模型中，由于参数的设计比较多，因此其中一项参数发生变化，就有可能引起其它参数发生变化，并最终影响到工程造价的估算。举例来说，在墙体设计上，外墙造价在总墙体造价上占据很大的比例，但是墙体的设计往往会受到其它因素的影响和制约，例如装修、通风、电力等。因此，如果只把外墙作为主要的设计参数来控制造价，就是不合理的。
通过ISM的分析，设计参数层级越高，对造价的影响就越大。在设计参数系统中，建筑规模是第一层级，对项目进行决策时，就可以依据建筑规模进行估算。随着设计方案的进一步发展，建筑的形状、结构、层数等各种元素，都是估算体系中的一部分。只有将所有影响因素都考虑在内，才能够提高估算的准确性。以ISM模型中前4个层级为例，通过建立估算模型，来对设计参数进行量化处理：
（四）基于ISM的多元线性回归估算分析
将ISM技术和多元回归分析结合在一起来应用，通过快速估算模型的建立，能够将造价估算误差控制在5%以内。因此，该种方法的造价估算准确率远远高于其它方式的估算。因此我们可以得出结论，将ISM模型和多元回归结合在一起，能够在造价估算中发挥较好的作用。
应用这种方法进行造价估算工作时，如果误差比较大，就应该对设计参数之间的关系进行分析与研究。建立多元回归分析模型时要注意：第一，自变量的选择，应该是数量比较多的设计参数;第二，要收集到尽量多的工程造价信息。
结语
综上所述，通过本文分析我们可以看出，为了提高工程造价估算的准确性，在工作中应该使用科学、客观的方法，并且保证模型的高效性、数据的准确性。在建筑设计参数分析模型之下进行造价估算的方法，经过实践证明具有很好地成本控制效果，能够最大程度上节约资源，因此使用价值显著，满足建筑行业的发展规律，从而促进我国建筑行业的稳定、健康、可持续发展。
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投资估算的步骤范文2
关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
投资估算的步骤范文3
关键词：财务评价可行性研究
房地产投资可行性研究是在项目投资决策前，对拟开发项目的经济合理性、适用性、技术先进性、建设的必要性和可行性进行全面分析和综合评价，针对拟投资项目该如何投资建设，得出较科学的意见，为项目投资决策提供科学的依据。而财务评价是项目可行性研究中的重要一环。投资项目旨在最大限度地获得经济效益和社会效益，财务评价正是通过对项目的投资估算、市场需求和营销环境进行分析，从财务角度预测项目未来可能产生的投资回报和经济效益，为项目的可行性研究提供依据和支撑，为投资决策提供帮助。进行房地产项目财务评价，首先要估算出项目的投资成本、收入、税金和利润等基础数据，然后据此计算出相应的技术经济指标，对照有关标准，判断项目是否可行或从中选择最佳方案。
以某房地产公司拟投资建设青年公寓项目为例,简要介绍财务评价的基本方法和步骤。
1 基础数据准备和估算在进行项目财务评价前应对必要的数据进行实地的收集整理，对需要用到的各类参数可采用同行业或相关的行业数据进行估计。
1.1 项目总收入估算根据项目所处的地理位置、交通条件、物业档次、周围环境等，和对本项目附近地区的具有竞争性发展项目的销售情况进行个案分析，得出住宅均价为4500元/平方米。项目总销售收入为3.67亿元（详见表1-1“经营收入估算表”）
表1-1经营收入估算表
投资估算的步骤范文4
关键词：房地产开发；设计阶段；成本管理
中图分类号：F275.3 文献标识码：A
1 现状及原因分析
1.1 片面追求项目建设周期，不合理压缩设计时间，忽略设计质量。因为房地产的开发商在开发项目的时候投入的资金大、成本高、顶着销售的压力，所以开发商在市场竞争以及回笼资金的压力下，会想尽一切办法缩短开发时间，不受到重视的设计过程，会更加成为被缩短时间的一个段落。这样做直接造成的后果是：因为设计建筑时间被严重的缩短，就不能保证设计的质量是否达到标准，在设计质量上容易出现问题，例如设计的规格布局不合理、功能规划不实用等，导致项目完工后要进行返工、拆除；设计的各个项目结构不配套，互相犯冲，导致在施工建筑中频频更改现场签证、设计计划，对施工中成本的管理带来不利影响。
1.2 出于营销考虑偏重设计效果忽略控制成本。由于房地产业的特殊要求，公司经营管理方针往往对营销倾斜，反映在设计阶段，往往片面追求设计效果，一味追求高、新、美，而不考虑成本因素。
1.3 设计单位设计偏保守不注重经济性。在设计工程项目中很多设计工作者只重视技术、忽略了经济设计，某个方案如果中标之后，在继续完成之前的设计方案和建筑方案的时候就片面的重视安全性，忽略了经济计划，严重缺乏竞争意识，对设计稀疏和设计标准不适当的提升，随便的增加大梁柱面积，提升混凝土强度级别，增多钢筋配置数量，产生很多不合理的设计，导致投资成本失去控制。
1.4 设计收费不合理。现行设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额百分比计算，难以调动设计人员主动控制工程造价的积极性。
2 设计阶段成本管理的方法
2.1 开展限额设计有效控制造价
2.1.1 限额设计的控制和分解方式。定额设计的主要方法和关键步骤是解剖分解投资指标以及细致划分工程量。对定额设计的掌控和分解主要有横向和纵向控制。依据设计计划分层次的掌控总投资费用，贯通在可实行研究、初期计划、技术设计、建筑图设计等段落，展开定额的纵向掌控设计。每个设计段落，按照各个专业投资进行分解，分区域限额，投资计划细致的分配到每个单位项目和子部子项目上，完成限额的横向掌控设计。
2.1.2 限额设计指标测算分析步骤。要进行合理可行、科学的解析限额设计计划。首先按阶段分析解剖目标值计划，如果第一步骤可行，则按照各个专业的施工单位进行分析解剖，如果以上两个步骤都可行，再按照各个施工单位的子部门子项目建筑继续开展分析解剖。如果以上无论哪一步骤分析揭破没有得到合理的答案，就说明这项投资目标值是错误不能执行的，要立即进行修整。限额设计计划分为初期设计限额和建筑蓝图设计限额两个进程。
2.1.3 初步设计阶段限额设计。按照审批的投资估算进行限额设计，投资分解和工程量控制的划分一般为专业和单位工程，应与投资估算相一致。为了确保限额设计指标的落实，初步设计阶段限额设计可以采用工程限额设计任务书形式下达。初步设计阶段限额设计的工程量应以可研阶段审定的设计工程量和质量标准为依据。严格按限额设计分解的投资细分指标和控制工程量进行设计，并提出节约投资的可行措施，以单位工程为考核基础，预先考虑各专业内部的综合平衡，力求将造价和工程量指标控制在限额范围之内。
2.1.4 施工图设计阶段限额设计。建筑蓝图设计进程中限额设计大多在建筑设计总图设计进程下达建筑项目限额标准，必须要附有施工建筑量、估算书和机械设备单价考察表等。包含上面进程中供给的设计要求、施工建筑量、设备种类、材料种类、措施组合等综合答案，为设计工作人员在进行限额设计中提供参考资料。限额设计的重点应该挡在施工建筑量上，工程量的计划已经审核批准，就作为图纸中施工建筑量的最高标准，不能私自超出。施工图进程中限额的设计按照已经审核过关的初期设计方案进行，对变动的设计要按照规范进行。技术设计和技术的标准或者审核批准计划发生重大变动时，要先进行上报批准后才可以开始建筑图的设计，因为重大变动涉及到的投资成本增加要单独排列出来，在设计方案有重大变动时，为了预防限额被突破，要先进行估算再进行设计。
2.1.5 限额设计中信息反馈及纠偏。限额设计过程中，会由主客观等因素产生设计变更，造成细分小指标局部偏差。限额指标局部出现偏差属于正常现象，业主和设计单位应及时沟通，并采取得力纠偏措施综合平衡。只要大指标不突破，仍可实现项目投资目标值。
2.2 加强设计出图前的审核工作
如果施工图纸质量不高，容易造成在现场施工中发生变更设计、现场签证。所以，在建筑图完成前要先进行审核工作，有利于减少施工变动对成本的影响，从以往实践经验中得出，把设计图纸的缺陷在设计过程中就进行修整，付出的代价最小，获得的成果最好。对设计图纸在使用前加强审查，不仅可以全面使用社会资源，聘任有经验的审查图纸单位对设计图纸开展综合、全方面的审核，还可以带动单位内部成本管理、设计、工程建筑人员，依据自身单位的经验、管理水准上开展设计图纸的审查。审查设计图纸主要重视以下几个方面。（1）设计图纸的标准；（2）设计的内容能否符合业务的使用需要；（3）要按照城市设计要求、建筑管理部门的规章制度建造建筑物的外观形状以及平面构造、空间设计、立体建筑、室内装修等；还要按照有关规定和建筑技术标准进行；还要以适合业主的相关要求；（4）设计结构的稳定性、合理性以及经济效益是否最大；（5）建筑物的排放水结构、强弱电设置、消防安全以及自动控制等设计是否科学合理；（6）各个结构设计联合在一起是否合理，重点是安装设施的各个部门以及建筑部门的联合，包含预先留出以及埋置、挖槽和埋管等。
2.3 材料选型的成本管理。一般影响成本的重要元素是原料机械的选择。针对安装建筑来讲，甚至会成为最主要的影响元素。所以，在计划过程中，设计工作者要主动的参加到选择材料型号中，提出成本的主张，确保选用的材料是最经济实用的。选择材料机械的类型费用依据是限额成本计划。设计工作人员应该根据在以往的经验中，以这两点为准则，以估算价格作为工具，建议选用材料的型号。如选用的外墙原料：使用的砖、涂料、幕墙等都是构成外墙成本的主要因素，设计工作者可以依据成本预算目标，建议这三种材料的选用类型，供给单位领导层决定。
2.4 设计计费方式变革和奖惩制度。使用设计限额模式下的固定比率设计成本和奖罚成本技术代替现在正在使用的设计计费技术，执行量好价优的模式。如果超出了设计限额的最高点，就执行处罚制度；如果低于设计限额的执行奖励制度。执行奖罚措施，能够有效的增加设计工作者的责任感，激励他们在设计中大胆改革，使用科学可行的手段开展投资掌控。
结语
在设计过程中对成本的估算管理，因为效果明显，已经越来越受到开发商的青睐。所以，增加对设计过程中对成本估算的管理作业，能够极大的提升开发项目的成本管制水准。但是，我们还应该了解到，开发项目是一个牵扯到工程时间、工程质量、工程成本的综合性体系，所以在管制设计过程中的成本估算，要放眼全局，对工程质量、工程时间以及工程成本全方面的综合考虑，这样最合理的成本管制才能够得到执行，以便提升开发单位的主要竞争能力。
投资估算的步骤范文5
【关键词】固定资产；投资估算
引言
投资估算依据已有的资料，运用一定方法和手段，在建设项目整个投资决策过程中对建设项目全部投资费用进行的预测和估算。投资估算指标是一种定额，它是在编制项目建议书可行性研究报告和编制设计任务书阶段进行投资估算、计算投资需要量时使用的。投资估算的作用：（1）项目建议书阶段的投资估算，是多方案比选，优化设计，合理确定项目投资的基础。是项目主管部门审批项目建议书的依据之一，并对项目的规划，规模起参考作用，从经济上判断项目是否应列入投资计划。（2）项目可行性研究阶段的投资估算，是项目投资决策的重要依据，是正确评价建设项目投资合理性，分析投资效益，为项目决策提供依据的基础。当可行性研究报告被批准之后，其投资估算额就作为建设项目投资的最高限额，不得随意突破。（3）项目投资估算对工程设计概算起控制作用，它为设计提供了经济依据和投资限额，设计概算不得突破批准的投资估算额。投资估算一经确定，即成为限额设计的依据，用以对各设计专业实行投资切块分配，作为控制和指导设计的尺度或标准;（4）项目投资估算是进行工程设计招标，优选设计方案的依据。（5）项目投资估算可作为项目资金筹措及制订建设贷款计划的依据，建设单位可根据批准的投资估算额进行资金筹措向银行申请贷款。
1 投资估算的内容
固定资产投资估算包含建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费用和预备费的估算。
1）建筑工程费用
各类房屋建筑工程和列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用；各种设备基础以及各种炉窑砌筑工程和金属结构工程的费用；为施工而进行的场地平整、工程水文地质勘察和临时用水、电、气、路以及完工后场地的清理，环境绿化等工作的费用；矿井开凿、石油钻井，修建铁路、公路、桥梁、水库及防洪等工程费用。
2）安装工程费用
各种需要安装的机械设备的装配费用，与设备相连的设施的工程费用，附属于被安装设备的管线敷设工程费用，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工作的材料和安装费；为测定安装工程质量，对单台设备进行单机试运转、对系统设备进行系统联动无负荷试运转工作的调试费。
3）设备及工器具购置费
固定资产投资中的积极部分，在生产性工程建设中，所占工程造价比重越大意味着生产技术的进步和资本有机构成的提高。设备购置费是指为建设项目购置或自制的达到固定资产标准的各种国产或进口设备、工具、器具的购置费，它由设备原价和设备运杂费构成。工具、器具及生产家具购置费是指新建或扩建项目初步设计规定的，保证初期正常生产必须购置的没有达到固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品备件等的购置费用。
4）工程建设其他费用
指应在建设项目的建设投资中开支的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的固定资产其他费用、无形资产费和其他资产费用。固定资产其他费用包括建设管理费、建设用地费、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、引进技术和引进设备其他费、工程保险、联合试运转费、特殊设备安全监督检查费、市政公用设施费。无形资产费用包括专利及专业技术使用费。其他资产费用包括生产准备及开办费等。
5）预备费
按照我国的现行规定，预备费包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费是指针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用。涨价预备费是指针对建设项目建设期间内由于材料、人工、设备等价格可能发生变化引起工程造价变化，而事先预留的费用。在用投资借款进行建设的项目，还要同时计算包括建设期间借款利息和不包括建设期间借款利息的固定资产投资总额。前者用于计算有关财务指标，后者用于计算现金流量。
2 投资估算的方法
固定资产投资估算的方法，取决于要求达到的精确度。而精确度又是由项目研究和研究所处不同阶段以及资料数据的可行性决定的。通常在项目建议书阶段可采用单位生产能力投资估算法和生产能力指数估算法。在项目可研阶段应采用概算指标估算法。
2.1 单位生产能力估算法
根据已建成类似项目的固定资产投资总额和形成的设计生产能力，算出单位设计生产能力所需固定资产投资，再将它乘以拟建项目的生产能力来计算项目固定资产投资总额的方法。此方法把项目的建设投资与其生产能力的关系视为简单的线性关系，估算结果精确度较差。使用这种方法时应注意拟建项目的生产能力和类似项目的可比性，否则误差很大。这种方法主要用于新建项目或装置的估算，优点是计算简便迅速；其缺点是在实际应用中不易找到与拟建项目完全类似的项目，需根据拟建项目的规模和建设条件将投资进行适当调整后估算项目的投资额。
2.2 生产能力指数法
利用已建成项目的设备投资，估算同类不同生产能力项目的设备投资额的方法，是对单位生产能力估算法的改进。此方法由于不是按简单的线性关系，而是根据实际资料求得的指数关系来估算拟建项目的设备投资额，所以比较精确。
2.3 建设投资分类估算法
1）建筑工程费用估算
根据掌握的拟建工程资料情况的详细程度进行。可行性研究报告内容要是较粗略时，可以按照建筑工程概算指标乘以建筑工程量得出建筑工程估算费用。可行性研究报告内容较详细的话，可以利用在日常工作中积累的经验指标或有关工程造价机构的当地价格信息指标来进行估算。
2）安装工程费估算
安装工程费的估算是按照设备及材料清单的内容进行的。一般设备的安装费的估算通常可采用三种方法：（1）按照设备购置费的百分比来估算安装工程费。（2）参考行业或专门机构制定的安装工程定额，取费标准来估算设备安装工程费。（3）根据市场行情及不同的安装方式，按照设备的吨位，采用每吨设备的安装费是多少来估算安装工程费。
3）设备及工器具费估算
设备费用的估算费用由设备的原价及设备运杂费构成。设备的原价主要通过设备厂家询价或根据经验数据，按照设备的吨位，采用设备的吨价来估算设备费用。工器具费的估算一般是综合项目的实际情况按照其占主要设备的比例进行估算。
4）工程建设其他费估算
工程建设其他费估算在项目初期阶段，可以按照工程费用的百分比来综合估算。在合同或协议中明确的工程建设其他费用需按合同或协议列入。合同或协议中未明确的费用，可按照国家或各个行业的有关规定根据不同情况逐项估算。
5）基本预备费估算
基本预备费率是按照行业规定，结合拟建工程的具体情况确定的。基本预备费是以工程费用和工程建设其他费用之和为基数，乘以基本预备费率估算得出的。
6）涨价预备费估算
根据各年份的静态投资额，按照国家规定的投资综合价格指数，采用复利法，分别估算出各年的涨价预备费，再汇总求和，得出总的涨价预备费。
投资估算的步骤范文6
关键词：工程造价；模糊数学；快速估算
工程造价的模糊快速估算方法，是利用模糊数学的基本原理，在同一结构体系下，通过研究和对比拟建工程与已建工程的相似程度，根据类似的已建工程造价估算拟建工程造价的过程。该估算法既不需要计算工程量，也不用查概预算定额，省时省力，能够迅速、较准确地确定工程造价。当前，市场竞争日趋激烈，无论是投标竞争的施工企业，还是建设单位，要想取得成功的报价，就要求预算人员能在最短的时间内能拿出比较准确的预算或估价结果，即就是说要选择好的工程造价估算方法来确定报价。因此，在工程建设中，如何快速准确地测算工程造价， 制定策略，具有十分重要的意义。
一、工程造价模糊快速估算法的定义
工程的快速估算，从根本上说，就是利用某种方法，对工程造价所做的一个预先估计或估测。由于各种工程本身具有复杂性、多样性等特点，不可能存在两个完全一样的工程，而采用模糊快速估算方法，就是要在众多已施工结束的工程中找出相类似的工程。即工程快速估算的方法为：把要估算的工程称为“欲估工程”，把已经施工结束的工程称为“典型工程”，中找出与之最相似的若干个工程，然后利用这些若干个与“欲估工程”相似的工程（称为“相似工程”）的单方土建造价或某一工料消耗量作为原始资料，采用某种预测方法，对“欲估工程”的单方土建造价进行预测而得到“欲估工程”的单方土建造价。
二、模糊快速估算的优势及计算步骤
（一）模糊快速估算的优势
（1）模糊数学估价法适于市场经济下的报价。因为样本是企业已完工程项目，对样本的了解最深，它打破了定额对企业的束缚可以自由报价。且国家招标适宜最低价中标。
（2）模糊数学估价法适应国际潮流。同际上有一种新的承包方式工程项目建设总承包，设计、施工、设备采购一体化，没有图纸就报价，因此，使用模糊数学快速估算法进行报价较适宜。
（3）目前投资主体也在发生变化，由原来的同家单一主体转变为多元（国家、私人、外商）主体，多元主体对投资效果更加注重，使用模糊数学法更为科学。
（4）工程造价管理为全生命期的造价管理，即前期决策阶段、设计阶段、施工阶段、使用维修阶段。而影响工程造价最大的是前期决策阶段和设计阶段。此时一般没有图纸，应用模糊数学快速估算法较为适宜。
可以说，采用模糊数学快速估算法应用于工程造价中，不仅可以大大缩短计算工程造价的时间，节省计算工程量和套用定额所耗费的时间，还可以在造价估算上体现每个施工企业的经营策略、管理水平、技术水平等诸多客观因素，为企业投标策略提供了有力的参考数据，提高了中标的可能性。
（二）模糊快速估算的计算步骤
快速估算的计算步骤为：列出工程集合中各元素名称，这些元素的选定要能概括地描述该工程的代表性的特征收集典型工程资料，建立资料库从资料库中选取与欲估工程相似的工程，作为可比工程用AHP方法确定各元素的权重用二元对比排序法确定各元素的隶属函数值（对比工程模糊关系系数）算出∑tj，并定∑tj最大值为l，其他各工程的模糊关系系数为与最大的1相比所占的比例，在闭区间[1，0]中取值检验所选典型工程的可靠性（检验对比工程模糊关系系数）用模糊数学方法估算欲估工程单方土建造价、用模糊数学方法估算欲估工程某一工料单方消耗量检验欲估工程的可靠性（检验对比工程模糊关系系数），把所求得的预估工程的单方直接费作为已知，列入已知典型工程行列，重复上述步骤和方法，来检验各典型工程的精度估算欲估工程的单方土建造价。
三、模糊数学在工程造价快速估算中的应用
（一）工程造价快速估算数学模型的建立
（1）建立评价对象指标模型
工程产品不同于其他工业产品，其特点决定了工程造价计算的复杂性。要达到工程造价快速估算的目的，就必须抓住影响造价的主要因素。若考虑因素过多，势必加大计算量，从而影响测算的速度；但如果遗漏了主要因素，则会降低测算的精度和可信度。因此，在进行快速估算前，结合工程的实际情况，选取了11项对工程造价影响较大的因素，分为“土建工程”、“其他工程”和“设计参数”三大类。每一类又包含三到四个影响因素，构成了工程造价快速估算二级评判指标体系。
（2）评判指标分析
对各评判层次上的指标进行两两比较评分，在此基础上对评分进行三角模糊扩展，然后将各评判因素评分值进行汇总，利用三角模糊数的加法运算，并取平均值来确定模糊判断矩阵A=（aij）n×n，在此基础上，构造具有一致性模糊判断矩阵A=（a*ij）n×n。
式中：A――各评判因素模糊判断矩阵；
aij――各评判因素模糊判断矩阵内元素；
A*――各评判因素一致性模糊判断矩阵；
a*ij――各评判因素一致性模糊判断矩阵内元素；
t――参加评分的总人数。
（3）指标综合重要程度值
指标综合重要程度值的求法，如以下公式：
式中：Si――第i个评判指标综合重要程度。
（4）求权重向量W
1.由可求得各指标Si≥Sk（k=1，2，……，n；k≠i）的可能程度V（Si≥Sk）。
由求得指标优于其他指标的纯量测度d'（Ai）。
式中：d'（Ai）――指标优于其他指标的纯量测度；
Ai――第个指标。
由此得到权重向量：W[d'（A1），d'（A2），……，d'（An）]T。
2. 归一化后得到实际的权重向量：W[d（A1），d（A2），……，d（An）]T。
算出各级中影响因素指标的权重值后，根据公式：
求出各因素指标在估价体系中的实际权重值。
式中：Wij――评判指标在估价体系中的实际权重值；
S'i――一级评判指标的综合重要程度；
Sij――二级评判指标的综合重要程度。
（二）确立模糊关系系数
模糊关系系数实质上是各主要因素中不同种类、规格的“产品”对总造价的影响系数。如果把各个已建成的和待建的工程看成是主要因素集上的模糊集合，则模糊关系系数就是相应的主要因素隶属于这个模糊集合的隶属度。确定模糊关系系数的基本原则为：越费时、费工、费料、费钱的，其系数越大。
按照影响因素，将典型工程A、B、C和待建工程X进行对比。
各因素按相应的模糊关系系数赋值后，得到典型工程A、B、C和待建工程X评判因素论域U上的模糊集合，即：
UA=（uA11，…，uA14，uA21，…UA23，UA31，…u A34），
UB=（uB11，…，u B14，u B21，…u B23，u B31，…u B34），
UC=（uC11，…，uC14，uC21，…uC23，uC31，…uC34），
UX=（uX11，…，uX14，uX21，…uX23，uX31，…uX34）。
（三）计算加权海明贴近度
设有论域U={u1，u2，…un}上的模糊集合A=（a1，a2，…an），B=（b1，b2，…，bn），则：
式中：tHW（A，B）――模糊集合A、B间的海明贴近度；
Wi――评判指标在估价体系中的实际权重值；且满足。
将待建工程2分别与典型工程A，B，C进行贴近度比较，得到tHW（A，X），tHW（B，X）和tHW（C，X），并将其进行大小排序。
如果只是对工程造价进行粗略估算，可以直接取与待建工程X贴近度最高的典型工程的单位面积造价作为其单位面积造价。
（四）造价计算
将三项典型工程A、B、C按贴近度由大到小的顺序进行排列，并采用以下公式来计算待建工程的造价：
式中：y――待建工程造价的计算值；
M――待建工程的建筑面积；
λ――调整系数（一般λ>1，与通货膨胀有关）；
a1，a2，a3――待建工程同典型工程的贴近度，且a1>a2>a3；
E1，E2，E3――与a1，a2，a3相对应的典型工程的单位面积造价。
四、结束语
综上所述，将模糊数学应用于工程造价快速估算中，不仅省时、省力，且可使工程造价估算会更加快速准确，是进行招投标工作的一个很有力的工具。当前，我国已在运用模糊数学对工程造价快速估算做了一些尝试和探讨，要想将它运用于工程实践中，还需考虑到施工企业的经营测量、管理水平、技术水平等对工程造价的影响，及考虑已施工结束的工程与待建工程之间最相似和最不相似等过程，以期能准备估算出工程造价。可以说，应用数学模糊法进行工程造价估算有着非常好的应用前景，其必将成为最有前途的估算方法之一。
参考文献：
[1]李凯，韩学峰.工程造价的模糊快速估算方法研究[J].山西建筑，2007（22）.
